2ra-569/25 — Declararea nulitătii înstiintării de reziliere a contractului, obligarea executarea contractului de locatiune si repararea prejudiciului material si moral

La 28 iunie 2022, Alexandr Vovc a depus cerere de chemare în judecată împotriva Societății pe Acțiuni „Vinca Farm”, ulterior concretizată, cu privire la declararea nulității înștiințării de reziliere din 23 februarie 2022; obligarea transmiterii în posesie și folosință bunul imobil cu suprafața xxxxx, conform condițiilor și termenului prevăzute în contractul de locațiune din 1 noiembrie 2021; încasarea beneficiului ratat expus în prețul sublocaţiunii de 10 000 lei/lunar, calculat din 1 ianuarie 2022 până la data depunerii cererii de chemare în judecată (26 iunie 2022); încasarea prejudiciului moral în mărime de 5 000 lei, și a cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii reclamantul a indicat că la 1 noiembrie 2021 a încheiat un contract de locațiune cu societatea „Vinca Farm”. Prin contractul respectiv, societatea „Vinca Farm” transmite în posesie şi folosință bunul imobil cu suprafața xxxxx, cu numărul cadastral xxxxx. Conform pct. 1.2 al contractului de locațiune, acesta produce efecte pe o perioadă de 3 ani, până la data de 30 octombrie 2024. La 23 februarie 2022 reprezentantul societății „Vinca-Farm”, director Stancu Maria, în calitate de locator, unilateral a înștiințat locatarul Alexandr Vovc despre intenția de a rezoluționa contractul de locațiune din 1 noiembrie 2021. În înștiințare pârâtul nu face trimitere la motivul rezilierii, ci solicită acordul său, cu trimitere la art.5.1 a contractului de locațiune.

Reclamantul a menționat că prin răspunsul formulat în formă scrisă, a comunicat pârâtului că nu este de acord cu rezoluțiunea contractului de locațiune din 1 noiembrie 2021, cu trimitere la punctul 1.2 al contractului, care prevede termenul de valabilitate 30 octombrie 2024. Mai mult ca atât, conform pct. 3.2, locatorul poate unilateral să rezilieze contractul de locațiune cu informarea locatarului cu cel puțin 90 zile calendaristice până la data rezilierii, şi doar dacă: locatarul folosește încăperea închiriată în alte scopuri decât cele indicate în contract şi acest fapt nu a fost coordonat cu locatorul, în cazul neachitării de către locatar a chiriei mai mult de 2 luni din ziua primirii facturii. Prețul locațiunii a fost achitat în avans pentru 3 luni (noiembrie, decembrie, ianuarie), iar bunul transmis 1 în locațiune a fost folosit conform destinației expuse în contract. Astfel motiv de rezoluțiunea unilaterală nu a existat, locatarul a executat integral obligațiile contractuale asumate. La 28 februarie 2022 reclamantul a constatat că reprezentantul societății „Vinca-Farm”, Stancu Maria, a schimbat unilateral lacătul de la ușa de intrare în locuința cu numărul cadastral xxxxx, care conform punctului 1.1 reprezintă obiectul contractului de locațiune. Constatând tulburarea posesiei, reclamantul a informat telefonic IP Cahul, că Stancu Maria a schimbat iala cheii şi nu permite accesul în bunul închiriat. Faptul sesizării organelor competente este constatat în raportul din 28 februarie 2022, cât şi în încheierea din 1 martie 2022. Din 28 februarie 2022 reclamantul nu poate folosi bunul luat în locațiune, suportând zilnic prejudicii de ordin moral şi material.

În acest context a specificat, că la 1 decembrie 2021 a încheiat cu societatea „Trion GSM” un contract de sublocațiune nr.01/2021. Prin acest contract, se obliga să transmită în posesie bunul imobil cu suprafața xxxxx, pe o perioada de 24 de luni. Deoarece pârâtul unilateral a dispus rezoluțiunea contractului de locațiune, cu toate că nu au fost indicate motivele cu trimitere la punctul 3.2 al contractului de locațiune din 1 noiembrie 2021, reclamantul nu a avut posibilitatea să onoreze obligațiile contractuale asumate prin contractul de sublocațiune întocmit cu societatea „Trion GSM”. Mai mult ca atât, datorită tulburării posesiei din partea pârâtului, reclamantul nu poate încasa şi plata pentru sublocațiune în mărime de 10 000 lei/lunar, începând din luna ianuarie 2022. În scopul executării obligațiilor contractuale, societatea „Trion GSM” prin cerere prealabilă a solicitat transmiterea în posesie a bunului imobil ce formează obiect al sublocațiunii. Astfel, ca efect al acțiunilor reprezentantul societății „Vinca-Farm”, Stancu Maria, reclamantul nu poate folosi bunul imobil transmis în posesie şi nici nu poate executa obligațiile asumate fată de societatea „Trion GSM”, suportând lunar un prejudiciu de ordin moral şi material. În vederea evitării unor dispute judiciare, la 6 aprilie 2022 a expediat, prin intermediul oficiului poștal cerere prealabilă, la adresa indicată în contractul de locațiune. Cererea prealabilă a fost restituită cu mențiunea nereclamat.

Pe parcursul examinării cauzei, la 18 octombrie 2022 Societatea pe Acțiuni „Vinca Farm” a depus cerere reconvențională împotriva lui Alexandr Vovc și Societății cu Răspundere Limitată ,,Trion GSM”, solicitînd constatarea nulității absolute a tranzacției de proporție - contractului de locațiune din 1 noiembrie 2021, încheiat între societatea „Vinca Farm”, în persoana administratorului Stancu Maria, în lipsa deciziei consiliului sau a adunării generale, potrivit căruia a fost transmis în posesie şi folosință lui Alexandr Vovc bunul imobil cu suprafața xxxxx; constatarea nulității absolute a contractului de sublocațiune cu nr.01/2021 din 1 decembrie 2021 (act juridic subsecvent), încheiat între Alexandr Vovc şi Societatea cu Răspundere Limitată „Trion GSM”, în temeiul căruia a fost transmis 2 în posesie şi folosință bunul imobil cu suprafața xxxxx, și încasarea cheltuielilor de judecată suportate în cadrul acțiunii reconvenționale; respingerea acțiunii depusă de Alexandr Vovc împotriva societății „Vinca Farm”, ca fiind neîntemeiată.

În motivarea cererii reconvenționale a invocat că, la 01 noiembrie 2021 între SA „Vinca Farm”, în persoana administratorului Maria Stancu, şi Alexandr Vovc a fost încheiat contractul de locațiune, în temeiul căruia a fost transmis în posesie şi folosință bunul imobil cu numărul cadastral xxxxx. Ulterior, la 1 decembrie 2021 între Alexandr Vovc şi societatea „Trion GSM”, fără a înștiința societatea „Vinca- Farm”, a fost încheiat contractul de sublocațiune cu nr.01/2021, în temeiul căruia a fost transmis în posesie şi folosință bunul imobil cu numărul cadastral xxxxx, termenul contractului fiind de 2 ani (perioada 1 decembrie 2021 – 30 octombrie 2024). La 23 februarie 2022 societatea „Vinca Farm” l-a înștiințat pe Alexandr Vovc despre intenția de reziliere a contractului de locațiune din 1 noiembrie 2021, însă a primit refuz.

Referitor la pretenția privind constatarea nulității absolute a contractului de locațiune a menționat că, prin nulitate a actului juridic se va înțelege sancțiunea ce intervine în cazul în care, la încheierea actului juridic civil nu au fost respectate dispozițiile legale referitoare la condițiile de validitate a actului juridic, desființându-l. Momentul în raport cu care se apreciază conformitatea actului juridic cu legea este acela al încheierii actului juridic. Contractul de locațiune încheiat la 1 noiembrie 2021 între societatea „Vinca Farm” şi Alexandr Vovc, în temeiul căruia a fost transmis în posesie şi folosință bunul imobil cu numărul cadastral xxxxx, este o tranzacție de proporție. Or, reieșind din bilanțul contabil pentru anul 2021, bunul imobil cu numărul cadastral xxxxx este unicul bun din capitalul social al Societății, care valorează 2 589 130 de lei (rubrica imobilizări corporale din situațiile financiare pentru anul 2021) din totalul de active de 2 716 187 de lei. Contractul de locațiune din 1 noiembrie 2021 este o tranzacție încheiată între părțile contractante societatea „Vinca Farm”, în persoana administratorului Maria Stancu, şi Alexandr Vovc, în lipsa deciziei membrilor aleși ai Consiliului Societății sau decizia Adunării Generale a Acționarilor. La caz, având în vedere faptul că contractul de locațiune din 1 noiembrie 2021 (care reprezintă un contract de proporții) a fost încheiat din numele societății comerciale de către administratorul Maria Stancu, fără a avea decizia consiliului sau a adunării generale, este lovit de nulitate absolută. Și pct.36 din Statutul societății „Vinca- Farm” stipulează că: „(1) Organul executiv al societății funcționează în baza legislației, statutului societății şi regulamentului organului executiv al societății. (2) Organul executiv al societății asigură îndeplinirea hotărârilor adunării generale a acționarilor, deciziilor consiliului societății şi este subordonat: a) Consiliului societății; şi b) Adunării Generale”. În ce privește pretenția privind constatarea 3 nulității absolute a contractului de sublocațiune ca act subsecvent contractului de locațiune, menționează că, conform pct. 20 din Hotărârea Plenului Curții Supreme de Justiție nr.1 din 7 august 2008, cu privire la aplicarea de către instanțele de judecată a legislației ce reglementează nulitatea actului juridic civil: „în ceea ce privește răsfrângerea efectelor nulității actului juridic față de terți, se va reține că anularea actului juridic inițial atrage şi anularea actului juridic următor, datorită legăturii lor reciproce. Astfel, alt efect al nulității actului juridic este (sau poate fi) anularea actului juridic subsecvent ca urmare a anulării actului juridic inițial. Excepție de la această regulă poate avea loc doar în cazurile stipulate în lege (spre exemplu, art.331, 375 din Codul civil)”.

Totodată, a opinat că este necesar ca instanța să constate nulitatea absolută şi a contractului de sublocațiune cu nr.01/2021 din 1 decembrie 2021, or actul juridic subsecvent, urmează soarta actului juridic principal.

Prin hotărârea din 15 iunie 2023 a Judecătoriei Cahul, sediul central a fost admisă parțial acțiunea depusă de Alexandru Vovc. S-a obligat societatea „Vinca Farm” administrator Stancu Maria de a transmite lui Alexandr Vovc în posesie şi folosință bunul imobil cu suprafața de xxxxx, conform condițiilor și termenului prevăzute în contractul de locațiune din 1 noiembrie 2021. S-a încasat în contul lui Alexandr Vovc de la Societatea pe Acțiuni „Vinca Farm” administrator Stancu Maria beneficiul ratat expus în prețul sublocaţiunii de 10 000 de lei/lunar, calculat din 1 ianuarie 2022 până la data depunerii cererii de chemare în judecată (26 iunie 2022) în mărime totală de 58 666 de lei, cu titlu de prejudiciu moral suma de 5 000 de lei, cu titlu de cheltuieli de asistență juridică suma de 6 000 de lei, cheltuieli pentru achitarea taxei de stat în mărime de 1 950 de lei, în rest acțiunea inițială a fost respinsă ca neîntemeiată. Acțiunea reconvențională depusă de Societatea pe Acțiuni „Vinca Farm” a fost respinsă ca neîntemeiată.

Prin decizia din 16 mai 2025 a Curții de Apel Sud, sediul Cahul a fost admis apelul declarat de Societatea pe Acțiuni „Vinca Farm”, reprezentată de avocatul Maxim Todorov, s-a casat parțial hotărârea din 15 iunie 2023 a Judecătoriei Cahul, sediul Central, în partea soluționarea acțiunii inițiale depusă de Alexandr Vovc, pe capătul pretențiilor privind obligarea executarea contractului de locațiune și repararea prejudiciului material și moral, și s-a emis o nouă hotărâre în partea casată, după cum urmează: s-a respins ca neîntemeiată acțiunea inițială depusă de Alexandr Vovc, pe capătul pretențiilor privind obligarea executarea contractului de locațiune (transmiterea bunului imobil cu nr. cadastral xxxxx) și repararea prejudiciului material și moral. În rest, hotărârea din 15 iunie 2023 a Judecătoriei Cahul, sediul Central s-a menținut.

Întru consolidarea soluției sale, instanța de apel a reținut că prima instanță a aplicat eronat normele de drept material și nu a elucidat pe deplin circumstanțele relevante cauzei, în sensul art.386 din Codul de procedură civilă.

În fapt, instanța de apel a stabilit că între părți a fost încheiat contractul de locațiune din 1 noiembrie 2021, prin care reclamantul a primit în folosință bunul imobil, cu nr. cadastral xxxxx, fiind efectuate și unele plăți în temeiul contractului. Ulterior, locatorul a notificat rezilierea contractului, iar reclamantul nu a fost de acord, inițiind acțiunea în judecată.

Curtea de apel a conchis că instanța de fond a admis eronat capetele de cerere privind obligarea executării contractului și acordarea despăgubirilor. Or, la momentul examinării cauzei în apel, contractul de locațiune era expirat, astfel încât nu mai produce efecte juridice, fapt ce exclude posibilitatea obligării pârâtului la executarea acestuia.

Totodată, instanța de apel a constatat că reclamantul nu a probat transmiterea efectivă a bunului în sublocațiune și nici existența unui prejudiciu material real sub forma venitului ratat. Calculul acestuia a fost apreciat ca fiind speculativ și neconfirmat prin probe, inclusiv în contextul lipsei statutului de întreprinzător al reclamantului și al relației acestuia cu sublocatarul.

În ceea ce privește prejudiciul moral, instanța de apel a reținut că prima instanță a acordat despăgubiri fără a indica un temei legal, or în raporturile contractuale o asemenea reparație nu este justificată în lipsa unei baze juridice exprese. Prin urmare, capetele de cerere privind executarea contractului și repararea prejudiciului material și moral au fost respinse ca neîntemeiate.

Referitor la acțiunea reconvențională, instanța de apel a confirmat legalitatea soluției primei instanțe, reținând că contractul de locațiune nu constituie o tranzacție de proporții, întrucât valoarea bunului transmis nu depășește 25% din activele societății. În consecință, nu era necesară aprobarea de către organele 5 societății, iar cererea privind constatarea nulității absolute a contractului și a contractului de sublocațiune a fost corect respinsă.

În esență, în argumentarea recursului, cu reiterarea motivelor de fapt și de drept expuse anterior, recurentul a menționat între părți au existat raporturi contractuale valabile izvorâte din contractul de locațiune din 1 noiembrie 2021, confirmate prin actul de predare și contractul de sublocațiune, iar pârâtul nu și-a executat obligațiile contractuale, îngrădind accesul la bunul închiriat prin schimbarea lacătului, fapt ce a determinat imposibilitatea folosirii imobilului și a transmiterii acestuia în sublocațiune.

A indicat că, în aceste condiții, prejudiciul material sub forma beneficiului ratat este real și dovedit, iar respingerea acestuia de către instanța de apel este neîntemeiată, întrucât imposibilitatea executării contractului de sublocațiune este imputabilă exclusiv locatorului.

Totodată, recurentul a precizat că soluția instanței de apel privind expirarea contractului este eronată, întrucât drepturile deduse judecății vizează perioada în care contractul era în vigoare.

În drept, recurentul a invocat caracterul arbitrar al deciziei, în temeiul art. 432 din Codul de procedură civilă, susținând că instanța de apel a apreciat nerezonabil probele, cu încălcarea art. 373 din Codul de procedură civilă, precum și a normelor Codului civil privind forța obligatorie a contractului, executarea obligațiilor și repararea prejudiciului material și moral, inclusiv art.776, 992, 1251, 934–935 și 1260 din Codul civil.

Art. 433 alin.(1) lit. a) și f) din Codul de procedură civilă: ,,Cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care: f) recursul este vădit neîntemeiat.

Art. 432 alin. (1) și (2) din Codul de procedură civilă: „Recursul este admis dacă: 6 a) interpretarea legii din hotărârea contestată este contrară jurisprudenţei uniforme a Curţii Supreme de Justiţie; b) prin admiterea recursului, se schimbă sau se consolidează jurisprudenţa Curţii Supreme de Justiţie; c) a fost admis neîntemeiat un apel introdus tardiv sau a fost respins ca fiind tardiv un apel depus în termen; d) hotărârea sau decizia vizează drepturile persoanei care nu a fost atrasă în proces; e) hotărârea sau decizia este arbitrară ori se bazează în mod determinant pe aprecierea vădit nerezonabilă a probelor; f) instanţa nu a fost compusă potrivit legii sau hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea competenţei jurisdicţionale. Temeiurile menţionate la alin. (1) lit. d)–f) pot fi invocate în recurs doar dacă au fost invocate în apel sau dacă încălcarea a avut loc în instanţa de apel.”

Art. 442 alin. (1) din Codul de procedură civilă: ,,Judecând recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanţa verifică, în limitele invocate în recurs, legalitatea hotărârii contestate prin prisma temeiurilor prevăzute la art. 432. Instanţa invocă, din oficiu, neatragerea în proces a persoanelor ale căror drepturi sunt lezate prin hotărâre.”

Art. 440 alin. (1) şi (2) din Codul de procedură civilă: „În cazul în care se constată existenţa unuia dintre temeiurile prevăzute la art. 433, completul din 3 judecători, printr-o încheiere irevocabilă adoptată în lipsa părţilor, declară recursul inadmisibil. Încheierea privind inadmisibilitatea recursului, care conţine sumar faptele cauzei, motivele şi temeiul inadmisibilităţii, se publică pe pagina web oficială a Curţii Supreme de Justiţie şi se expediază părţilor.”

Temeiurile de declarare a recursului sunt prevăzute la art. 432 alin. (1) lit. a)-f) şi alin. (2) din Codul de procedură civilă. Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție notează că procedura admisibilității constă în verificarea faptului dacă motivele invocate în recurs se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432 din Codul de procedură civilă.

Din analiza prevederilor legale reținute supra, rezultă că admisibilitatea/ inadmisibilitatea recursului urmează să însușească în condițiile Codului de 7 procedură civilă exercitarea efectivă a unui control de legalitate veritabil bazat pe temeiuri concludente și serioase. Astfel, normele citate oferă un drept exclusiv al instanței de recurs de a filtra cererile de recurs care nu prezintă o motivare suficient de serioasă.

Completul Curții Supreme de Justiție notează, că pentru a trece testul de admisibilitate, cererea de recurs trebuie să conțină o motivare convingătoare și întemeiată în condițiile nominalizate mai sus. În consecutivitate, motivarea cererii de recurs în circumstanțele expuse se referă la formalitățile pe care trebuie să le întrunească cererea în vederea rezistării testului și filtrului de admisibilitate.

Or, dezacordul recurentului cu decizia instanței de apel, nu constituie temei de casare a deciziei contestate, or, recursul exercitat conform Secțiunii a II-a are un caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material şi procedural, verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu şi temeinicia în fapt.

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție remarcă că potrivit regulilor din Secțiunea a II-a din Capitolul XXXVIII din Codul de procedură civilă, instanţa de recurs nu verifică modul de apreciere a probelor de către instanțele ierarhic inferioare. Forţa atribuită unei probe sau alteia, coraportul dintre probe, suficiența probelor şi concluziile făcute în urma probațiunii sunt în afara controlului instanței de recurs.

Completul de judecată notează că motivele invocate în cererea de recurs nu sunt de natură să infirme concluziile instanței de apel, acestea reprezentând, în esență, o reiterare a susținerilor examinate anterior și o interpretare diferită a probelor administrate. Or, instanța de apel a examinat cauza în limitele competenței sale, a analizat circumstanțele relevante și a dat o apreciere corespunzătoare probatoriului, aplicând corect normele de drept material și procedural incidente.

În lipsa unor erori de drept sau a unei aprecieri vădit nerezonabile a probelor, care să justifice intervenția instanței de recurs, completul conchide că decizia atacată este legală și întemeiată.

În această ordine de idei, se reține că decizia instanței de apel a fost pronunțată în temeiul probelor legal administrate și al unei interpretări conforme a normelor legale incidente. Iar raționamentele instanței de apel sunt clare și coerente, reflectând o legătură directă între situația de fapt și dispozițiile legale aplicabile.

Din considerentele expuse, Completul de judecată conchide că cererea de recurs nu întrunește condițiile de admisibilitate prevăzute de lege și consideră recursul ca fiind vădit neîntemeiat. 8

În conformitate cu art. 431 alin. (1) și (2), art. 433 alin. (1) lit. f) și art. 440 alin. (1) și (2) din Codul de procedură civilă COMPLETUL, CU UNANIMITATE DE VOTURI, Consideră inadmisibil recursul declarat de Alexandr Vovc, reprezentat de avocatul Vladimir Chironachi, împotriva deciziei din 16 mai 2025 a Curții de Apel Sud, sediul Cahul. Încheierea este irevocabilă. Președinte Stela Procopciuc Judecători Ion Munteanu Gheorghe Stratulat 9