2ra-1021/23 — nulitatea contractelor de vânzare cumpărare a terenurilor, rectificarea datelor din Registrul bunurilor imobile, revendicarea bunurilor

2ra-1021/23 — nulitatea contractelor de vânzare cumpărare a terenurilor, rectificarea datelor din Registrul bunurilor imobile, revendicarea bunurilor (Curtea Supremă de Justiție, 2025)

D E C I Z I E

cu privire la admiterea recursurilor declarate de către Nicolae Muntean

și Evdochia Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc și de către

Ludmila Munteanu, reprezentată de avocatul Iosif Mardari,

în cauza civilă, intentată la cererea de chemare în judecată înaintată de

către Tamara Boboc împotriva Ludmilei Munteanu, lui Octavian Sidorenco,

Galinei Sidorenco, lui Nicolae Muntean și Evdochiei Muntean, intervenienți

accesorii Serviciul cadastral teritorial Fălești, Grigore Cecan, Valeriu Boboc

și Gospodăria Țărănească „Mîță Ion” privind recunoașterea dreptului de

proprietate asupra burilor imobile, nulitatea contractelor de vânzare-

cumpărare a terenurilor, rectificarea datelor din Registrul bunurilor imobile

și revendicarea bunurilor,

împotriva deciziei din 13 aprilie 2023 a Curții de Apel Bălți,

(Dosarul nr. 2ra-1021/23

PIGD 2-19038859-01-2ra-20072023)

Aplicarea concomitentă atât a nulității absolute, cât și din oficiu a nulității

relative fără a delimita regimul juridic al celor două forme de nulitate și fără a

verifica respectarea condițiilor legale pentru incidența fiecăreia dintre ele.

Anularea actelor juridice fără a motiva în ce măsură ultimii cumpărătorii

se afla în culpă sau, dimpotrivă, se bucura de protecția acordată dobânditorilor

de bună-credință.

Judecătoria Bălți, sediul central, jud. V. Schibin

Curtea de Apel Bălți, jud. A. Garbuz, I. Grosu, A. Ciobanu

17 decembrie 2025

Textul corespunde originalului

Examinând în lipsa părților recursurile depuse de către Nicolae

Muntean și Evdochia Muntean, reprezentați de avocatul Angela

Procopciuc și de către Ludmila Munteanu, reprezentată de avocatul

Iosif Mardari,

Curtea Supremă de Justiție, în completul compus din:

Stela Procopciuc, Președinte,

Oxana Parfeni,

Diana Stănilă, judecători,

constată următoarele:

ÎN FAPT

judecată, concretizată ulterior, împotriva Ludmilei Munteanu, lui Octavian

Sidorenco, Galinei Sidorenco, lui Nicolae Muntean și Evdochiei Muntean,

intervenient accesoriu Serviciul Cadastral Teritorial Fălești, prin care a

solicitat:

- recunoașterea dreptului de proprietate privată al Tamarei Boboc asupra bunurilor

imobile din r-nul Fălești, s. Albinețul Vechi și anume teren agricol cu suprafața de 1,5196

ha și teren agricol cu suprafața de 1,5199 ha, în temeiul contractului de vânzare-

cumpărare nr.6955 din 24 iulie 2008;

- anularea contractului de vânzare-cumpărare nr.2611 din 28 iunie 2016, încheiat

între Ludmila Munteanu și Octavian Sidorenco, cu efect retroactiv din momentul

încheierii;

- anularea contractului de vânzare-cumpărare nr.2613 din 28 iunie 2016 încheiat între

Ludmila Munteanu și Octavian Sidorenco, cu efect retroactiv din momentul încheierii;

- anularea contractului de vânzare-cumpărare nr.3167 din 19 iulie 2016, încheiat între

Octavian Sidorenco, Galina Sidorenco și Nicolae Muntean și Evdochia Muntean, cu efect

retroactiv din momentul încheierii;

- anularea contractului de vânzare-cumpărare nr.3169 din 19 iulie 2016, încheiat între

Octavian Sidorenco, Galina Sidorenco și Nicolae Muntean, Evdochia Muntean cu efect

retroactiv din momentul încheierii;

- obligarea Ludmilei Munteanu să restituie lui Octavian Sidorenco suma de 35 677

lei, obținută din înstrăinarea eronată a imobilelor situate în r-nul Fălești, s. Albinețul

Vechi și anume a terenului agricol cu suprafața de 1,5196 ha și a terenului agricol cu

suprafața de 1,5199 ha;

- obligarea lui Octavian Sidorenco și Galina Sidorenco să restituie lui Nicolae

Muntean și Evdochiei Muntean suma de 35 677 lei obținută prin înstrăinarea eronată a

imobilelor situate în r-nul Fălești, s. Albinețul Vechi și anume a terenului agricol cu

suprafața de 1,5196 ha și a terenului agricol cu suprafața de 1,5199 ha;

- rectificarea datelor în Registrul bunurilor imobile asupra terenurilor agricole din r-

nul Fălești s. Albinețul Vechi cu suprafața de 1,5196 ha și de 1,5199 ha prin substituirea

subiecților de drept Nicolae Muntean și Evdochia Muntean cu Tamara Boboc;

- obligarea lui Nicolae Muntean și Evdochiei Muntean să revendice bunurile Tamarei

Boboc, prin transmiterea în natură a terenurilor din r-nul Fălești, s. Albinețul Vechi, cu

suprafața de 1,5196 ha și cu suprafața de 1,5199 ha.

Tamara Boboc a indicat că, la 24 iulie 2008 în baza contractului nr.6955, a

1

procurat de la Ludmila Munteanu, două terenuri agricole cu suprafața de

1,5196 ha și cu suprafața 1,5199 ha, aflate în r-nul Fălești, s. Albinețul Vechi.

Boboc a administrat cu bună-credință terenurile agricole în baza contractului

de vânzare-cumpărare nr.6955, în calitate de deținător al drepturilor

acordate, fără a înregistra actul juridic în Registrul bunurilor imobile.

iunie 2016, Ludmila Munteanu a înstrăinat repetat bunurile imobile

menționate din r-nul Fălești, com. Albinețul Vechi, prin perfectarea procurii

nr.2443 pe numele lui Grigore Cecan, căruia i-a împuternicit încheierea

contractelor de vânzare-cumpărare a bunurilor vizate, cunoscând cu

certitudine că aceste bunuri au fost deja vândute și aparțin reclamantei.

i-a fost încălcat dreptul patrimonial dobândit prin contractul de vânzare -

cumpărare nr.6955 din 24 iulie 2008. Ludmila Munteanu era limitată în

dreptul de a înstrăina terenurile agricole altor persoane, în condițiile în care

a primit o sumă bănească pentru vânzarea acestor două terenuri.

cumpărare nr.6955 din 24 iulie 2008 în Registrul bunurilor imobile de către

Tamara Boboc, nu justifică acțiunile de înstrăinare repetată a bunurilor de

către fostul vânzător Ludmila Munteanu, deoarece conform art. 290 din

Codul civil, în vigoare în momentul încheierii tranzacției, precum și a

condițiilor din art.11 a contractului nu era un termen stabilit de înregistrare

a actului juridic la organul cadastral.

de bună-credință a terenurilor agricole nominalizate, având dreptul de

posesie, folosință și administrare, avea și rezerve la dreptul de acțiune la

înregistrarea contractului, respectiv realizarea definitivă a dreptului de

proprietate privată.

neînregistrare a contractului nr.6955 din 24 iulie 2008, Ludmilei Munteanu

nu i-a fost afectat un careva drept tangențial legat de terenurile date,

înstrăinarea repetată a bunurilor reprezintă o interdicție.

condițiilor contractului nr.6955 din 24 iulie 2008, respectiv ordinii publice,

prin ce reclamantei i-a fost cauzat un prejudiciu bănesc echivalent cu costul

bunurilor pierdute, fapt ce justifică pretențiile de reparare a prejudiciului sub

forma restabilirii situației anterioare sau de despăgubire a echivalentului

bănesc, cu recunoașterea dreptului de proprietate privată pe numele Tamarei

Boboc, rectificarea datelor în Registrul bunurilor imobile și revendicarea

bunului.

administrate de reclamantă până în anul 2016, au fost înstrăinate prin

încheierea consecutivă a unor acte juridice de persoane care cunoșteau cu

2

certitudine de apartenența drepturilor reclamantei, consideră că, întru justa

soluționare a cauzei, cu restabilirea drepturilor patrimoniale încălcate, pe

cale de consecință și în condiții indispensabile de cerințele menționate,

contractele încheiate în data de 28 iunie 2016 și în data de 19 iulie 2016,

urmează a fi anulate de către instanța de judecată.

privire la rectificarea datelor în Registrul bunurilor imobile, ține de

competența Serviciului Cadastral Teritorial Fălești, consideră că examinarea

cauzei urmează a fi cu participarea instituției date în calitate de intervenient

accesoriu.

POZIȚIA PRIMEI INSTANȚE

și din 28 februarie 2022 Grigore Cecan, Valeriu Boboc și GȚ „Mîță Ion” au

fost atrași în calitate de intervenienți accesorii.

respins cererea de chemare în judecată înaintată de către Tamara Boboc. S-a

încasat de la Tamara Boboc în beneficiul Ludmilei Munteanu suma de 5 000

lei cu titlu de cheltuieli de judecată pentru asistența juridică. . S-a încasat de

la Tamara Boboc în beneficiul lui Nicolae Muntean și Evdochiei Muntean

suma de 5 000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată pentru asistența juridică,

în rest, cerința lui Nicolae Muntean și Evdochiei Muntean privind încasarea

cheltuielilor de judecată s-a respins, ca neîntemeiată. (f.d. 164,170-179,

vol.II)

iunie 2022, de către Tamara Boboc, reprezentată de către avocatul Iulian

Paciurca. (f.d.168-169, vol.II)

Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc, au depus apel

incident. (f.d.216-218, vol.II)

POZIȚIA INSTANȚEI DE APEL

apelul declarat de către avocatul Iulian Paciurca, în interesele Tamarei

Boboc, a casat hotărârea din data de 30 iunie 2022 a Judecătoriei Bălți, sediul

central, cu emiterea unei noi hotărâri prin care:

- a admis cererea de chemare în judecată depusă de către Tamara Boboc;

- a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr.

2611 din 28 iunie 2016, încheiat între Ludmila Munteanu și Octavian

Sidorenco, nr. 2613 din 28 iunie 2016, încheiat între Ludmila Munteanu și

Octavian Sidorenco, nr. 3167 din 19 iulie 2016, încheiat între Octavian

Sidorenco, Galina Sidorenco și Nicolae Munteanu, nr. 3169 din 19 iulie

2016, încheiat între Octavian Sidorenco, Galina Sidorenco și Nicolae

Munteanu;

3

- a dispus rectificarea datelor din Registrul bunurilor imobile asupra

terenurilor agricole din raionul Fălești, satul Albinețul Vechi, cu numerele

cadastrale xxxxx și xxxxx, prin substituirea subiecților de drept Nicolae

Munteanu și Evdochia Munteanu cu Tamara Boboc, cu revendicarea

terenurilor de la Nicolae Munteanu și Evdochia Munteanu în proprietatea

Tamarei Boboc;

- a încasat de la Ludmila Munteanu în folosul Tamarei Boboc cheltuielile

de judecată suportate în prima instanță și apel în sumă de 7 933,66 lei,

- în rest a respins ca fiind neîntemeiată cererea Tamarei Boboc privind

obligarea părților la restituirea sumelor încasate;

- a respins apelul incident declarat de către Nicolae Muntean și Evdochia

Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc. (f.d.5-6,7-25, vol. III)

EXERCITAREA CĂII DE ATAC ÎN ORDINE DE RECURS

Muntean și Evdochiei Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc

și Ludmila Munteanu, reprezentată de avocatul Iosif Mardari. (f.d. 45-59,

61-68, vol. III)

Angela Procopciuc, prin recursul înaintat au invocat dezacordul cu soluția

adoptată de către instanța de apel, menționând că instanța de apel a încălcat

sau aplicat eronat normele de drept material, a apreciat arbitrar probele,

solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanței de apel și

restituirea cauzei la rejudecare în instanța de apel în alt complet de judecată.

Muntean au menționat că acțiunea Tamarei Boboc este neîntemeiată, or,

dreptul de proprietate asupra bunului imobil se dobândește prin contract

juridic la data înregistrării în Registrul bunurilor imobile și nu poate fi

dobândit prin hotărâre judecătorească așa cum pretinde intimata.

că au dobândit dreptul real asupra bunurilor imobile, fiind înregistrat în

Registrul bunurilor imobile, iar pretenția față de organul cadastral de

rectificare nu a fost solicitată prealabil, deci, Tamara Boboc a încălcat calea

extrajudiciară de soluționare a litigiului civil. Mai mult a expirat și termenul

de prescripție de 3 ani.

pretenției formulate de către Tamara Boboc, a atribuit pretenții noi de dol,

fictivitate și norme de drept pe care intimata nu le-a invocat și părții adverse

le-a fost cu neputință să se expună asupra pretențiilor neclare și neîntemeiate

juridic.

Boboc nu este valabil, nu produce efecte juridice fiind încheiat fără voința și

consimțământul Ludmilei Munteanu, acest fapt se confirmă prin înstrăinarea

4

repetată către familia Sidorenco, deci nu a dorit să-i vândă terenurile Tamarei

Boboc, dar a dorit să o înșele prin însușirea sumei de 6 000 lei.

apel eronat a constatat că nu sunt stabiliți termeni pentru înregistrarea

contractului, din motiv că Ludmila Munteanu nu poate fi pedepsită de 2 ori

pentru una și aceiași faptă și anume însușirea sumei de 6 000 lei, pentru care

a fost pedepsită, urmând a restitui banii înapoi, fiind în continuare

proprietara, deci fiind în drept să-și înstrăineze averea.

deoarece instanța de apel nu s-a expus pe toate capetele de pretenții, însă din

motive formale a anulat hotărârea instanței de fond.

recursul înaintat a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei cu

remiterea cauzei la rejudecare în instanța de apel, menționând că instanța de

apel a apreciat, tratat contradictoriu și eronat circumstanțele de fapt și de

drept, a încălcat în mod esențial și aplicat eronat normele de drept material,

care se exprimă prin neaplicarea legii, care trebuia să fie aplicată și

interpretarea în mod eronat a legii la soluționarea litigiului. Mai mult,

instanța de apel, s-a pronunțat asupra unor circumstanțe care nu constituie

obiect al litigiului, iar pe de altă parte au rămas nesoluționate alte cerințe

invocate de apelant.

că aceasta era limitată în dreptul de a înstrăina bunurile imobile aflate în

litigiu, în condițiile în care a primit o sumă bănească pentru vânzarea

terenurilor, din motiv că prin contractele de vânzare-cumpărare s-au vândut

două terenuri agricole, care nu erau înregistrate în Registrul bunurilor

imobile cu drept de proprietate pe numele Tamarei Boboc. Respectiv este

eronată concluzia că neînregistrarea contractului de vânzare-cumpărare

încheiat între Ludmila Munteanu și Tamara Boboc în Registrul bunurilor

imobile, nu justifică acțiunea de înstrăinare repetată, precum și concluzia că

în momentul încheierii tranzacției legislația nu impune termene de

înregistrare, deoarece aceste argumente nu corespund cu Legea cadastrului

bunurilor imobile, care la momentul încheierii tranzacției prevederea

termenul de 3 luni pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra

bunurilor imobile.

instanței de apel precum că terenurile agricole au fost înstrăinate prin dol, or,

chiar și în cazul în care aceasta nu ar fi comis infracțiunea Tamara Boboc nu

era exonerată de procedura prevăzută de lege de înregistrare și dobândire a

dreptului de proprietate, iar prin această omisiune a și suportat consecințele

neînregistrării dreptului de proprietate.

precum că sunt lovite de nulitate contratele de vânzare-cumpărare încheiate

între familia Sidorenco și familia Muntean, deoarece ultimii nu pot fi

5

considerați cumpărători de bună-credință, din motiv că, la caz nu, s-a stabilit

niciun impediment legal pentru încheierea contractelor de vânzare-

cumpărare.

că instanța de judecată nu s-a pronunțat pe marginea cerinței Tamarei Boboc

cu privire la recunoașterea dreptului de proprietate în urma încheierii

contractului de vânzare-cumpărare nr. 6955 din 24 iulie 2008.

Mardari, a depus referință asupra recursului înaintat de către Nicolae

Muntean și Evdochia Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc,

prin care a solicitat admiterea recursului din motiv că, decizia contestată este

afectată de încălcări esențiale și aplicarea eronată a normelor de drept

material și procedural. (f.d. 100102, vol.III)

2023 a depus referință asupra recursurilor prezentate de către Nicolae

Muntean și Evdochia Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc

și de către Ludmila Munteanu, reprezentată de avocatul Iosif Mardari, prin

care a solicitat respingerea cererilor de recurs ca fiind neîntemeiate cu

menținerea deciziei instanței de apel. (f.d. 104-107, vol. III)

LEGISLAȚIA RELEVANTĂ

modificarea unor acte normative (modificarea cadrului normativ conex

reformei Curții Supreme de Justiție), stipulează că:

„Recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării în vigoare a

prezentei legi vor fi examinate în baza temeiurilor în vigoare la data depunerii

recursurilor”.

„Fiecare parte trebuie să dovedească circumstanțele pe care le invocă drept temei

al pretențiilor și obiecțiilor sale dacă legea nu dispune altfel.”

„Instanța judecătorească apreciază probele după intima ei convingere, bazată pe

cercetarea multiaspectuală, completă, nepărtinitoare și nemijlocită a tuturor probelor din

dosar în ansamblul și interconexiunea lor, călăuzindu-se de lege.”

„Înscrisul se depune în original sau în copie autentificată în modul stabilit de lege,

indicându-se locul de aflare a originalului. Înscrisul se depune în original când, conform

legii sau unui alt act normativ, circumstanțele cauzei trebuie confirmate numai cu

documente în original și când, ca urmare a soluționării cauzei, înscrisul își pierde efectul

juridic sau când copiile de pe documentul prezentat au cuprinsuri contradictorii, precum

și în alte cazuri când instanța consideră necesară prezentarea originalului.

Dacă, în conformitate cu afirmațiile părții interesate, documentul în original se află

pe mâna părții adverse, probațiunea se efectuează prin înaintarea unui demers privind

obligarea părții adverse la prezentarea lui în original. În cazul în care partea adversă nu

6

execută încheierea judecătorească privind prezentarea documentului în original, se va

utiliza copia de pe original, prezentată de persoana interesată dacă legea nu prevede altfel.

Instanța va aprecia forța probantă a copiei autentificate după intima ei convingere.”

„La cererea de chemare în judecată se anexează: copiile de pe cererea de chemare

în judecată și de pe înscrisuri, certificate de către parte, pe proprie răspundere, într-un

număr egal cu numărul de pârâți și de intervenienți, dacă ei nu dispun de aceste acte, plus

un rând de copii pentru instanță. Copiile vor fi certificate de către parte pentru

conformitate cu originalul. Dacă înscrisurile și cererea de chemare în judecată sunt făcute

într-o limbă străină, instanța dispune prezentarea traducerii lor în modul stabilit de lege”.

„Instanța de apel verifică, în limitele cererii de apel, ale referințelor și obiecțiilor

înaintate, legalitatea și temeinicia hotărârii atacate în ceea ce privește constatarea

circumstanțelor de fapt și aplicarea legii în primă instanță. În limitele apelului, instanța

de apel verifică circumstanțele și raporturile juridice stabilite în hotărârea primei instanțe,

precum și cele care nu au fost stabilite, dar care au importanță pentru soluționarea cauzei,

apreciază probele din dosar și cele prezentate suplimentar în instanță de apel de către

participanții la proces.”

„Examinarea recursului împotriva deciziilor instanțelor de apel ține de competența

Curții Supreme de Justiție. Asupra admisibilității recursului decide un complet din 3

judecători. Recursul considerat admisibil se examinează într-un complet din 3, 5 sau 9

judecători ai Curții Supreme de Justiție. Judecătorii care au examinat admisibilitatea

recursului pot participa și la examinarea recursului în cauză.”

„Recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a

deciziei integrale, dacă legea nu prevede altfel.”

„Instanța, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze

integral decizia instanței de apel și să trimită cauza spre rejudecare în instanța de apel o

singură dată dacă eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanța de recurs.”

„Buna-credință este un standard de conduită a unei părți, caracterizată prin

corectitudine, onestitate, deschidere și luarea în cont a intereselor celeilalte părți la

raportul juridic.

În special, este contrar bunei-credințe ca o parte să acționeze în contradicție cu

declarațiile pe care le-a făcut anterior sau cu comportamentul pe care l-a avut anterior în

cazul în care cealaltă parte, în detrimentul său, s-a bazat în mod rezonabil pe acele

declarații sau acel comportament.”

prevedea următoarele:

„Persoanele fizice și juridice participante la raporturile juridice civile trebuie să își

exercite drepturile și să își execute obligațiile cu bună-credință, în acord cu legea, cu

7

contractul, cu ordinea publică și cu bunele moravuri. Buna-credință se prezumă pînă la

proba contrară.”

următoarele:

„Actul juridic este nul în temeiurile prevăzute de prezentul cod (nulitate absolută).

Actul juridic poate fi declarat nul, în temeiurile prevăzute de prezentul cod, de către

instanța de judecată sau prin acordul părților (nulitate relativă).”

reglementa că:

„Nulitatea absolută a actului juridic poate fi invocată de orice persoană care are un

interes născut și actual. Instanța de judecată o invocă din oficiu.”

prevedea:

„Nulitatea relativă a actului juridic poate fi invocată doar de persoana în al cărei

interes este stabilită sau de succesorii ei, de reprezentantul legal sau de creditorii

chirografari ai părții ocrotite pe calea acțiunii oblice. Instanța de judecată nu poate să o

invoce din oficiu.”

„Actul juridic sau clauza care contravin normelor imperative sunt nule dacă legea

nu prevede altfel.

Actul juridic sau clauza care contravin ordinii publice sau bunelor moravuri sunt

nule.

Nulitatea clauzei nu atrage nulitatea întregului act juridic dacă se poate presupune

că acesta ar fi fost încheiat și în lipsa clauzei declarate nulă.”

stabilea următoarele:

„Actul juridic încheiat cu intenția de a ascunde un alt act juridic (actul juridic

simulat) este nul. Referitor la actul juridic avut în vedere de părți se aplică regulile

respective.”

„Actul juridic a cărui încheiere a fost determinată de comportamentul dolosiv sau

viclean al uneia din părți poate fi declarat nul de instanța de judecată chiar și în cazul în

care autorul dolului estima că actul juridic este avantajos pentru cealaltă parte.

Dacă una dintre părți trece sub tăcere anumite împrejurări la a căror dezvăluire

cealaltă parte nu ar mai fi încheiat actul juridic, anularea actului juridic poate fi cerută

numai în cazul în care, în baza principiului bunei-credințe, se putea aștepta ca cealaltă

parte să dezvăluie aceste împrejurări.

În cazul în care dolul este comis de un terț, actul juridic poate fi anulat numai dacă

se demonstrează că cealaltă parte a știut sau trebuia să știe despre dol.”

stabilea:

„Posesiunea se dobândește prin exercitarea voită a stăpânirii de fapt a bunului.”

8

următoarele:

„Este considerată posesor de bună-credință persoana care posedă legitim sau care se

poate considera îndreptățită să posede în urma unei examinări diligente, necesare în

raporturile civile, a temeiurilor îndreptățirii sale. Buna-credință este prezumată.

Posesiunea de bună-credință încetează dacă proprietarul sau o altă persoană cu drept

preferențial înaintează posesorului pretenții întemeiate.”

„Posesorul de bună-credință care nu are dreptul să posede bunul sau care a pierdut

acest drept este obligat să-l predea persoanei îndreptățite. În cazul în care persoana

îndreptățită nu-și realizează dreptul, iar posesorul consideră pe bună dreptate că trebuie

să păstreze posesiunea în continuare, fructul bunului și drepturile aparțin posesorului.”

prevedea:

„Posesorul de rea-credință trebuie să predea titularului de drept atât bunul, cât și

fructul bunului. El este obligat să compenseze contravaloarea fructelor pe care nu le-a

obținut din culpa sa. Aceste prevederi nu exclud alte pretenții împotriva posesorului de

rea-credință.”

stabilea următoarele:

„Proprietarul are drept de posesiune, de folosință și de dispoziție asupra bunului.

Dreptul de proprietate este perpetuu.

Dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile unui terț.”

reglementa:

„Proprietatea este, în condițiile legii, inviolabilă.

Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa,

afară numai pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă și prealabilă despăgubire.

Exproprierea se efectuează în condițiile legii.”

prevedea:

„Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin ocupațiune, act

juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum și prin hotărâre judecătorească atunci

când aceasta este translativă de proprietate.”

prevedea:

„În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândește la data înscrierii

în registrul bunurilor imobile, cu excepțiile prevăzute de lege.”

ASPECTE DE PROCEDURĂ

9

434, alin. (1) din Codul de procedură civilă sus-citat, instanța de recurs reține

că recurenții au respectat acest termen, or, decizia recurată a fost pronunțată

la 13 aprilie 2023 și expediată în adresa participanților la proces, prin

intermediul poștei electronice și a oficiului poștal în data de 06 iunie 2023.

(f.d.26, vol. III)

Nicolae Muntean și Evdochia Muntean, reprezentați de avocatul

Angela Procopciuc au depus recurs la 20 iunie 2023, iar Ludmila Munteanu,

reprezentată de avocatul Iosif Mardari la 23 iunie 2023.

rezultă că legiuitorul a optat pentru principiul aplicării imediate a noilor

reglementări procedurale, cu excepția temeiurilor în baza cărora se vor

examina recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării

în vigoare a prezentei legi.

anulează sau reduce drepturile procedurale ale participanților la proces,

limitează exercitarea unor drepturi ori stabilește sancțiuni procedurale noi

sau suplimentare, nu are putere retroactivă, recursul declarat de către Nicolae

Muntean și Evdochia Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc

și Ludmila Munteanu, reprezentată de avocatul Iosif Mardari, până la data

intrării în vigoare a Legii nr. 246 din 31 iulie 2023 vor fi examinate în baza

temeiurilor în vigoare la data depunerii acestora, însă procedura de

examinare conform noilor reglementări.

MOTIVAREA INSTANȚEI

Supreme de Justiție consideră recursurile declarate de către Nicolae Muntean

și Evdochia Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc și de către

Ludmila Munteanu, reprezentată de avocatul Iosif Mardari, întemeiate și

care urmează a fi admise, cu casarea deciziei instanței de apel și remiterea

cauzei la rejudecare în instanța de apel.

Europene a Drepturilor Omului reținute în cauza Zubac v. Croația (hotărârea

din 05 aprilie 2018) potrivit cărora, din moment ce preeminența dreptului

constituie un principiu fundamental al democrației și al Convenției, nu putea

exista nicio așteptare, în baza Convenției sau de altă natură, potrivit căreia

Curtea Supremă trebuia să ignore sau să nu aibă în vedere nereguli

procedurale evidente.

dreptului material și procedural, instanța de recurs reține starea de fapt

constatată de instanțe și confirmată de părți.

semnat cu Tamara Boboc în calitate de cumpărător contractul de vânzare-

cumpărare nr.6955, autentificat notarial, prin care au fost înstrăinate două

10

terenuri cu destinație agricolă cu suprafața de 1,5196 ha și respectiv cu

suprafața de 1,5199 ha, ambele situate în extravilanul satului Albinețul

Vechi, r-nul Fălești, contra prețului de 6 000 lei, plătiți până la momentul

autentificării contractului. (f.d.31-32, vol.I)

La 28 iunie 2016, între Ludmila Munteanu, în calitate de vânzător,

reprezentată de Grigore Cecan și Octavian Sidorenco în calitate de

cumpărător, au fost încheiate două contracte de vânzare-cumpărare nr.2610

și nr.2612, prin care au fost înstrăinate terenurile cu destinație agricolă cu

suprafața de 1,5196 ha și respectiv cu suprafața de 1,5199 ha, ambele din

extravilanul satului Albinețul Vechi, r-nul Fălești. (f.d.35-38, vol.I)

Ulterior, la 19 iulie 2016, între Octavian Sidorenco și Galina Sidorenco,

în calitate de vânzători și Nicolae Muntean în calitate de cumpărător, au fost

încheiate două contracte de vânzare-cumpărare nr.3167 și nr.3169, prin care

au fost înstrăinate terenurile cu destinație agricolă cu suprafața de 1,5196 ha

și respectiv cu suprafața de 1,5199 ha, ambele din extravilanul satului

Albinețul Vechi, r-nul Fălești. (f.d.39-42, vol.I)

Tot din materialele dosarului rezultă că în privința Ludmilei Munteanu

a fost intentată o cauză penală în baza art. 190 alin. (1) din Codul penal

escrocherie.

Prin sentința Judecătoriei Bălți, sediul Fălești din 02 august 2017,

Ludmila Munteanu a fost achitată de învinuirea în săvârșirea infracțiunii

prevăzute de art. 190 alin.(1) din Cod penal, din motiv că fapta inculpatei nu

întrunește elementele infracțiunii.

Prin decizia Curții de Apel Bălți din 06 noiembrie 2019 s-a admis apelul

declarat de către Procuratura raionului Fălești și de către avocatul Iulian

Paciurca în interesele părții vătămate Tamara Boboc, s-a casat sentința și

s-a pronunțat o nouă hotărâre potrivit modului stabilit pentru prima instanță

după cum urmează: Ludmila Munteanu a fost declarată ca fiind vinovată în

comiterea infracțiunii prevăzute de art.190 alin. (1) din Codul penal (în

redacția Legii penale în vigoare la data comiterii infracțiunii), cu stabilirea

pedepsei sub formă de amendă în mărime de 250 unități convenționale, ce

constituie 5 000 lei. S-a admis parțial acțiunea civilă înaintată de Tamara

Boboc cu încasarea de la Ludmila Munteanu în folosul Tamarei Boboc a

prejudiciului moral în sumă de 10 000 lei.

Din conținutul deciziei rezultă că Ludmila Munteanu a fost învinuită că

în perioada de timp 20-28 iunie 2016, urmărind scop de profit, de însușire a

bunurilor altei persoane, intenționat, prin înșelăciune, asumându-și, în

temeiul titlului de autentificare a dreptui deținătorului de teren, în temeiul

certificatului cu privire la dreptul de proprietate asupra cotei-părți din

proprietatea comună în devălmășie și certificatul de moștenitor legal nr.4507

din data de 03 mai 2007, calitatea de proprietar al terenului cu suprafața de

1,5199 ha și al terenului cu suprafața de 1,5196 ha, cunoscând cu certitudine

că în fapt, proprietar de drept al acestor terenuri, la acel moment, era Tamara

Boboc, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr.6955 din 24 iulie

11

2008, încheiat între Ludmila Munteanu și Tamara Boboc autentificat

notarial, prin care Ludmila Munteanu a vândut contra sumei de 6 000 lei

Tamarei Boboc terenurile agricole, la 20 iunie 2016, în biroul notarului

public Aliona Plămădeală i-a perfectat o procură specială nr.2443 lui Grigore

Cecan prin care l-a împuternicit de a-i reprezenta interesele în fața tuturor

persoanelor competente în vederea vânzării terenurilor agricole menționate

și care, în temeiul procurii nominalizate și acordul Ludmilei Munteanu prin

contractul de vânzare-cumpărare nr.2612 din data de 28 iunie 2016 și

contractul de vânzare-cumpărare nr.2610 din data de 28 iunie 2016,

autentificat de către notarul Aliona Plămădeală, în mod ilicit a înstrăinat

terenurile nominalizate lui Octavian Siderenco contra sumei totale de 35 677

lei, prin care fapt i-a cauzat Tamarei Boboc un prejudiciu material în valoare

totală de 6 000 lei. (f.d.97-110, vol.I)

La 02 februarie 2021, Curtea Supremă de Justiție a respins ca

inadmisibil recursului ordinar declarat de către avocatul Iosif Mardari în

numele inculpatei, împotriva deciziei Curții de Apel Bălți din 06 noiembrie

2019 emisă în cauza penală în privința Ludmilei Munteanu. (f.d.160-169,

vol.I)

de proprietate privată asupra terenurilor agricole situate în r-nul Fălești, s.

Albinețul Vechi, anularea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2611 din 28

iunie 2016, nr. 2613 din 28 iunie 2016, nr. 3167 din 19 iulie 2016, nr. 3169

din 19 iulie 2016, obligarea Ludmilei Munteanu să restituie lui Octavian

Sidorenco suma obținută din înstrăinarea eronată a imobilelor menționate,

obligarea lui Octavian Sidorenco și Galina Sidorenco să restituie lui Nicolae

Muntean și Evdochiei Muntean suma obținută prin înstrăinarea eronată a

imobilelor menționate, rectificarea datelor în Registrul bunurilor imobile,

obligarea lui Nicolae Muntean și Evdochiei Muntean să revendice bunurile

Tamarei Boboc, prin transmiterea în natură a terenurilor din r-nul Fălești, s.

Albinețul Vechi, cu suprafața de 1,5196 ha și cu suprafața de 1,5199 ha.

prin hotărârea din 30 iunie 2022 a respins cererea de chemare în judecată

înaintată de către Tamara Boboc.

din data de 13 aprilie 2023 a admis apelul declarat de către avocatul Iulian

Paciurca, în interesele Tamarei Boboc, a respins apelul incident declarat de

către Nicolae Muntean și Evdochia Muntean, reprezentați de avocatul

Angela Procopciuc, a casat hotărârea din data de 30 iunie 2022 a Judecătoriei

Bălți, sediul central, cu emiterea unei noi hotărâri prin care::

- a admis cererea de chemare în judecată depusă de către Tamara Boboc;

- a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2611 din 28

iunie 2016, nr. 2613 din 28 iunie 2016, nr. 3167 din 19 iulie 2016, nr. 3169 din 19

iulie 2016;

- a dispus rectificarea datelor din Registrul bunurilor imobile asupra terenurilor

agricole din raionul Fălești, satul Albinețul Vechi, prin substituirea subiecților de

12

drept Nicolae Munteanu și Evdochia Munteanu cu Tamara Boboc, cu

revendicarea terenurilor de la Nicolae Munteanu și Evdochia Munteanu în

proprietatea Tamarei Boboc;

- a încasat de la Ludmila Munteanu în folosul Tamarei Boboc cheltuielile de

judecată suportate în prima instanță și apel în sumă de 7 933,66 lei, în rest a respins

ca fiind neîntemeiată cererea Tamarei Boboc privind obligarea părților la

restituirea sumelor încasate. (f.d.5-6,7-25, vol.III)

art. 217, alin. (1), art. 219, alin. (1), alin. (2), alin. (3), art. 220, alin. (1), alin.

(2), alin. (3), art. 228, alin. (1), alin. (2), alin. (3), art. 753, alin. (1) din Codul

civil (în redacția până la 01 martie 2019), a concluzionat că pretențiile

Tamarei Boboc cu privire la nulitatea absolută a contractelor de vânzare-

cumpărare, rectificarea datelor din Registrul bunurilor imobile asupra

terenurilor agricole din raionul Fălești, satul Albinețul Vechi și revendicarea

terenurilor de la Nicolae Munteanu și Evdochia Munteanu în proprietatea

Tamarei Boboc, sunt întemeiate, deoarece Ludmila Munteanu, Octavian

Sidorenco și Galina Sidorenco au vândut terenurile agricole în

circumstanțele afectării acestor bunuri de vicii juridice, cu încălcarea

dispozițiilor imperative prevăzute de art.1122 alin.(1), alin.(2) din Codul

civil și art. 95 din Codul funciar.

(1) și alin. (2) din Codul de procedură civilă și din specificul obiectului

acțiunii în cauză, instanța de recurs apreciază ca fiind prematură concluzia

instanței de apel, având în vedere încălcarea normelor de drept material și

procesual, precum și pronunțarea unei soluții depășind limitele acțiunii,

rezultată din examinarea superficială a materialelor dosarului, fapt ce impune

necesitatea casării deciziei, cu remiterea cauzei spre rejudecare.

printre altele anularea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2611 din 28

iunie 2016, nr. 2613 din 28 iunie 2016, nr. 3167 din 19 iulie 2016, nr. 3169

din 19 iulie 2016.

civil în vigoare până la 01 martie 2019 legiuitorul a reglementat nulitate

absolută a actul juridic, care poate fi invocată inclusiv din oficiu de către

instanța de judecată și nulitatea relativă, care nu poate fi invocată din oficiu

de către instanța de judecată.

- lipsește un element esențial pentru formarea actului juridic, precum

consimțământul (art. 199), obiectul (art. 206), cauza (art. 207), forma cerută ad validatem

(art. 211, 213);

- prin obiectul sau cauza sa actul juridic contravine normelor imperative, ordinii

publice, sau bunelor moravuri (art. 220);

- actul juridic este fictiv sau simulat (art. 221);

- actul juridic este încheiat de o persoană fără capacitate de exercițiu (art. 222);

- actul juridic este încheiat de un minor în vârstă de la 7 la 14 ani (art. 223);

- nu este respectată obligația de înregistrare a actului juridic ca condiție de

valabilitate.

13

- actul juridic este încheiat de un minor în vârstă de la 14 la 18 ani sau de o persoană

limitată în capacitatea de exercițiu (art. 224);

- actul juridic este încheiat de o persoană fără discernământ sau care nu își putea

dirija acțiunile (art. 225);

- actul juridic este încheiat cu încălcarea limitei împuternicirilor (art. 226);

- actul juridic este afectat de vicii de consimțământ: eroare (art. 227), dol (art. 228),

violență (art. 229), leziune (art. 230), înțelegere dolosivă între dintre reprezentantul unei

părți și cealaltă parte (art. 231);

- actul juridic este încheiat cu încălcarea interdicției de a dispune de un bun (art.

232)

în dreptul de a înstrăina terenurile agricole altor persoane, în condițiile în

care anterior în temeiul contractului de vânzare - cumpărare nr.6955 din 24

iulie 2008 a vândut reclamantei aceste terenuri pentru care a primit o sumă

bănească, iar ca temei de nulitate a acestor contracte a invocat nulitatea

absolută, or, contravine legii, ordinii publice sau bunelor moravuri.

la anularea actelor juridice prin aplicarea concomitentă atât a nulității

absolute și anume că acestea contravin normelor imperative, că au fost

încheiat cu intenția de a ascunde un alt act juridic, cât și a nulității relative și

anume acte juridice încheiate prin dol, or, Ludmila Munteanu a fost

condamnată prin decizia irevocabilă a Curții de Apel Bălți din 06 noiembrie

2019, fără a distinge între regimul juridic al celor două forme de nulitate și

fără a verifica respectarea condițiilor legale pentru incidența fiecăreia dintre

ele.

potrivit principiilor generale ale dreptului civil și cadrului normativ aplicabil,

nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, precum și

de instanță din oficiu, întrucât protejează un interes general și ordinea

publică. În schimb, nulitatea relativă are un caracter eminamente personal,

putând fi invocată exclusiv de partea al cărei consimțământ a fost viciat sau

al cărei interes privat este ocrotit, prin urmare, ea nu poate fi ridicată din

oficiu de instanță.

nu a invocat nulitatea relativă, limitându-se la solicitarea constatării nulității

absolute. Cu toate acestea, instanța de apel a reținut incidența ambelor forme

de nulitate, fără a exista o cerere expresă a părții vătămate privind constatarea

nulității relative, încălcând astfel principiul disponibilității și limitele

investirii.

juridice și anume ca fiind încheiate în urma înțelegerii dolosive dintre

reprezentantul unei părți și cealaltă parte, instanța de apel, prin prima art. 373

din Codul de procedură civilă urma să verifice, în limitele cererii de apel,

legalitatea și temeinicia hotărârii atacate în ceea ce privește constatarea

circumstanțelor de fapt și aplicarea legii în primă instanță.

14

de apel dincolo de limitele investirii reprezintă o aplicare discreționară și

nelegală a normelor de drept material.

nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr.3167 și nr.3169

din 19 iulie 2016, încheiate între Octavian Sidorenco, Galina Sidorenco și

Nicolae Muntean, Evdochia Muntean.

acestei soluții instanța de apel urma să determine dacă ultimii cumpărători ai

terenurilor cu destinație agricolă cu suprafața de 1,5196 ha și respectiv cu

suprafața de 1,5199 ha, situate în satul Albinețul Vechi, r-nul Fălești sunt de

bună-credință sau, dimpotrivă, de rea-credință, or, această împrejurare are un

caracter determinant în soluționarea cauzei și în efectele juridice ale nulității.

nu trebuia să cunoască viciile actelor juridice anterioare sau lipsa dreptului

vânzătorului. În schimb, reaua-credință se reține atunci când se dovedește că

dobânditorul a cunoscut cauza de nulitate, neregularitățile titlului ori

existența unor litigii, sau când acesta a ignorat în mod nejustificat indicii

evidente privind incertitudinea dreptului de proprietate. Stabilirea bunei sau

relei-credințe trebuie realizată atât sub aspect subiectiv, cât și sub aspect

obiectiv, raportat la diligența minimă pe care un cumpărător prudent ar fi

exercitat-o în circumstanțe similare.

instanța de apel era obligată să analizeze circumstanțele concrete ale

încheierii contractelor de vânzare-cumpărare nr.3167 și nr.3169 din 19 iulie

2016 și să verifice dacă la momentul dobândirii bunului imobil cumpărătorii

Nicolae Muntean, Evdochia Muntean era de bună sau rea-credință.

limitându-se la constatarea nulității contractelor, fără a motiva în ce măsură

cumpărătorii Nicolae Muntean, Evdochia Muntean se aflau în culpă sau,

dimpotrivă, se bucurau de protecția acordată dobânditorilor de bună-

credință. Absența acestei analize reprezintă o încălcare evidentă a normelor

de drept material, care impun examinarea bunei-credințe în toate cazurile în

care aceasta condiționează efectele unei eventuale nulități, precum și a

obligației instanței de a pronunța o hotărâre motivată, conform cerințelor de

claritate, coerență și completitudine.

omisiune afectează însăși legalitatea soluției, întrucât instanța nu poate anula

un contract de vânzare-cumpărare fără a stabili dacă dobânditorul final

beneficiază sau nu de protecția juridică a bunei-credințe. Prin urmare, decizia

instanței de apel este prematură, insuficient fundamentată și pronunțată cu

aplicarea eronată a legii.

învestită prin prevederea legală menționată la art. 373, alin. (1) și alin. (2)

15

din Codul de procedură civilă sus-citat, instanța de apel avea obligația la

judecarea cauzei să examineze legalitatea hotărârii instanței de fond prin

prisma temeiurilor invocate de Tamarei Boboc în cererea de chemare în

judecată, la constatării nulității contractelor de vânzare-cumpărare 3167 și

nr.3169 din 19 iulie 2016 să stabilească dacă cumpărători Nicolae Muntean,

Evdochia Muntean sunt de bună sau rea-credință.

menționate Nicolae Muntean și Evdochia Muntean s-au aflat în bună-

credință atunci când s-a realizat tranzacția respectiv la momentul încheierii

contractelor de vânzare-cumpărare nr. 3167 și nr.3169 din 19 iulie 2016,

rezonează cu protecția dreptul acestora de proprietate asupra bunurilor

imobile și, implicit, cu posibilitatea de a solicita de la un posesor neproprietar

Tamara Boboc, predarea bunurilor imobile, în temeiul art. 311 și 312 din

Codul civil, în redacția până la 01 martie 2019.

prevederile art. 20, alin. (1) din Constituția Republicii Moldova,

menționează că motivarea hotărârilor este o garanție pentru părți că, cererile

lor au fost analizate cu atenție și oferă posibilitatea exercitării controlului

judiciar. Analiza pe care judecătorul o face în legătură cu motivele de fapt și

de drept, care i-au format convingerea, în sensul unei anumite soluții trebuie

să fie clară, simplă, precisă, concisă și fermă, să aibă putere de convingere.

Nemotivarea hotărârii sau o motivare necorespunzătoare atrage casarea ei.

CtEDO în repetate rânduri a statuat necesitatea motivării hotărârilor

instanței, unde funcția unei decizii motivate este să demonstreze părților că

ele au fost auzite. Dreptul de a fi auzit include nu doar posibilitatea de a

aduce argumente instanței, dar de asemenea o obligație corespunzătoare a

instanței de a arăta, în motivarea sa, motivele pentru care anumite argumente

au fost acceptate sau respinse. CtEDO a menționat că, este motivată în mod

corespunzător o decizie care permite părților să facă uz efectiv de dreptul lor

de a face apel (Hirvisaari împotriva Finlandei).

nu poate fi menținută, motiv pentru care urmează a fi casată, cu remiterea

cauzei spre reexaminare aceleiași instanțe, în vederea stabilirii exacte a

naturii nulității invocate, precum și la determinarea bunei sau relei-credințe

a cumpărătorilor finali, cu pronunțarea unei hotărâri legale și temeinice.

Drepturilor Omului a reținut constant în jurisprudența sa că dreptul la un

proces echitabil, garantat de art. 6 paragraful 1 din Convenție, nu poate trece

drept efectiv decât daca cererile și observațiile părților sunt în mod real

ascultate, adică în mod real și concret examinate de către instanța sesizata.

Altfel spus, art. 6 din CEDO, implică în special în sarcina instanței, obligația

de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor de proba, al argumentelor

și elementelor de proba ale părților.

16

de neelucidarea tuturor circumstanțelor pertinente speței, iar lichidarea

acestor lacune în cadrul procedurii de examinare în recurs nu este posibilă,

completul de judecată al Curții Supreme de Justiție concluzionează

necesitatea admiterii recursurilor declarate de către Nicolae Muntean și

Evdochia Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc și de către

Ludmila Munteanu, reprezentată de avocatul Iosif Mardari, casării deciziei

instanței de apel cu restituirea cauzei spre rejudecare în aceiași instanță.

consideră oportun de a menționa că prin prisma art. III alin.(1) – (2), pct.1)

din Legea Nr. 135 din 13 iunie 2024 pentru modificarea unor acte normative

(revizuirea hărții judiciare), Curtea de Apel Bălți s-a redenumit în Curtea de

Apel Nord.

lit. c) din Codul de procedură civilă,

COMPLETUL, CU UNANIMITATE DE VOTURI,

Admite recursurile declarate de către Nicolae Muntean și Evdochia

Muntean, reprezentați de avocatul Angela Procopciuc și de către Ludmila

Munteanu, reprezentată de avocatul Iosif Mardari.

Casează integral decizia din 13 aprilie 2023 a Curții de Apel Bălți,

adoptată în cauza civilă, intentată la cererea de chemare în judecată înaintată

de către Tamara Boboc împotriva Ludmilei Munteanu, lui Octavian

Sidorenco, Galinei Sidorenco, lui Nicolae Muntean și Evdochiei Muntean,

intervenienți accesorii Serviciul cadastral teritorial Fălești, Grigore Cecan,

Valeriu Boboc și Gospodăria Țărănească „Mîță Ion” privind recunoașterea

dreptului de proprietate asupra burilor imobile, nulitatea contractelor de

vânzare- cumpărare a terenurilor, rectificarea datelor din Registrul bunurilor

imobile și revendicarea bunurilor, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la

Curtea de Apel Nord, în alt complet de judecată.

Decizia nu se supune niciunei căi de atac.

Președinte Stela Procopciuc

Judecători Oxana Parfeni

Diana Stănilă

17