2ra-914/23 — recunoasterea valabilitatii contractului de investitii si compensarea cheltuielilor de judecata

2ra-914/23 — recunoasterea valabilitatii contractului de investitii si compensarea cheltuielilor de judecata (Curtea Supremă de Justiție, 2025)

D E C I Z I E

cu privire la admiterea recursului declarat de Olga Boclinca,

reprezentată de avocatul Oleg Gheorghiță,

în cauza civilă intentată la cererea de chemare în judecată depusă de

Olga Boclinca împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Glorinal”, în

proces de insolvabilitate, intervenienți accesorii Instituția Publică „Agenția

Servicii Publice” și Banca Comercială „Moldova Agroindbank” Societate pe

Acțiuni cu privire la recunoașterea valabilității contractului de investiții și

compensarea cheltuielilor de judecată,

împotriva deciziei din 24 noiembrie 2022 a Curții de Apel Chișinău

(Dosarul nr. 2ra-914/23

NR. PIGD 2-20031785-01-2ra-03072023)

Valabilitatea contractului. Executarea obligației. Conform contractului,

executarea obligației înregistrării contractului de investiție în construcția

bunului imobil revine părții care asigură construcția bunului imobil. Art. 406 și

art. 26 alin. (2) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din

25 februarie 1998.

Judecătoria Chișinău, sediul Centru, jud. L. Lavric,

Curtea de Apel Chișinău, jud: A. Malîi, A. Braga, V. Cotorobai

19 februarie 2025

Textul corespunde originalului

Examinând în lipsa părților recursul declarat de Olga Boclinca,

reprezentată de avocatul Oleg Gheorghiță

Curtea Supremă de Justiție, în completul compus din:

Ion Malanciuc, Președinte,

Oxana Parfeni,

Diana Stănilă, judecători,

constată următoarele:

ÎN FAPT

Gheorghiță, a depus cererea de chemare în judecată împotriva Societății cu

Răspundere Limitată „Glorinal”, în proces de insolvabilitate, (în continuare

S.R.L. „Glorinal”, în proces de insolvabilitate), intervenienți accesorii

Instituția Publică „Agenția Servicii Publice” (în continuare IP „Agenția

Servicii Publice”) și Banca Comercială „Moldova Agroindbank” Societate

pe Acțiuni (în continuare B.C. „Moldova-Agroindbank” S.A.), solicitând

recunoașterea valabilității contractului privind investirea în construcția unui

imobil nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, încheiat cu S.R.L. „Glorinal” și

dispunerea notării contractului menționat în Registrul bunurilor imobile.

data de 05 februarie 2011 a încheiat cu S.R.L. „Glorinal” contractul privind

investirea în construcția unui imobil nr. 93-C/O, și anume în construcția

apartamentului din complexul cu blocuri locative cu obiective de menire

social-culturală și parcare subterană din mun. XXXXXX, str. XXXXXX,

imobilul fiind construit în baza autorizației de construire nr. 429 din

22 septembrie 2009, pe terenul cu număr cadastral XXXXXX.

construiască din contul investițiilor clientului, bunul imobil cu

caracteristicile specificate în anexa nr.1 la contract, obiectul fiind

apartamentul nr. XXX, etajul nr. 8, blocul 3 cu suprafața totală de 42, 0 m2.

imobil, conform pct. 10.2, a fost stabilit pentru semestrul II, anul 2013. În

baza pct. 5.1 din contract, prețul bunului imobil a fost indicat la anexa nr.2

din contract. Faptul achitării prețului imobilului, în sensul pct.2, se va

confirma prin dispozițiile de plată, conținând nota băncii privind efectuarea

plății sau alte documente eliberate de companie (facturi fiscale, procese

verbale de recepție a serviciilor prestate, acorduri de stingere reciprocă a

obligațiilor).

1

anexei nr.2 al contractului, constituie 29400 de euro, fiind achitat parțial și

anume suma de 26350 de euro, conform copiilor anexate, precum și a

raportului semnat de pârâtă.

S.R.L. „Glorinal” și-a asumat obligațiile privind autentificarea și notarea

contractului de investiții în conformitate cu art.406 din Legea cadastrului

bunurilor imobile nr.1543 din 25 februarie 1998, cu modificările ulterioare.

Semnarea contractului de investiții a constituit manifestarea acordului pentru

ca S.R.L. „Glorinal” să acționeze față de cadastrul bunurilor imobile pentru

notarea contractului, obligație care din motive necunoscute nu a fost

executată.

autentificarea notarială a contractului de investiții și se eschivează în

continuare de la executarea prevederilor stipulate în legislația în vigoare.

Investitorul nu poartă răspundere pentru neautentificarea contractelor

investiționale și notarea acestora în Registrul bunurilor imobile, deoarece

această obligație revine antreprenorului.

Centru, s-a admis cererea de chemare în judecată depusă de Olga Boclinca

și s-a recunoscut valabilitatea contractului nr. 93-C/O din 05 februarie 2011

cu privire la investirea capitalului în construcția unui imobil și anume

apartamentul nr. XXX, etajul 8, blocul 3 din str. XXXXXX,

mun. XXXXXX, încheiat între S.R.L. ,,Glorinal” și Olga Boclinca.

S-a menționat că, hotărârea servește temei pentru notarea contractului

nr. 93-C/O din 05 februarie 2011 privind investirea capitalului în construcția

unui imobil în Registrul bunurilor imobile deținut de Agenția Servicii

Publice, Departamentul cadastru.

S-a încasat de la S.R.L. ,,Glorinal”, în proces de insolvabilitate, în

beneficiul statului, taxa de stat în sumă de 100 de lei (f.d.96-99).

și-a executat obligațiile asumate prin contractul nr. 93-C/O din

05 februarie 2011, eschivându-se fără justificare de la autentificarea

notarială a contractului, ulterior cu predarea bunului imobil litigios în

proprietatea reclamantei Olga Boclinca. Astfel, având în vedere că,

contractul nr. 93-C/O din 05 februarie 2011 a fost încheiat între părți, fără

respectarea condiției de autentificare notarială, nefiind posibilă înregistrarea

acestuia în Registrul bunurilor imobile, instanța de judecată a recunoscut

valabilitatea actului juridic nominalizat și a determinat ca fiind temei legal

de înregistrare a dreptului de proprietate al reclamantei Olga Boclinca asupra

bunului imobil - apartamentul nr. XXX, etaj 8, bloc 3, cu suprafața totală de

2

42 m2, din cadrul complexului locativ, situat în mun. XXXXXX,

str. XXXXXX.

a depus apel, completat la 01 iunie 2022 împotriva hotărârii din

29 octombrie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, solicitând casarea

acesteia și emiterea unei noi decizii privind respingerea ca fiind neîntemeiată

a cererii de chemare în judecată depusă de Olga Boclinca

(f.d.91-95; 106-109).

împotriva hotărârii din 29 octombrie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul

Centru, solicitând casarea acesteia în partea în care s-a dispus notarea

contractului de investiții nr.93 C/O din 05 februarie 2011 în Registrul

bunurilor imobile deținut de Agenția Servicii Publice (f.d.111-112).

restituit IP „Agenția Servicii Publice” cererea de apel incident declarată

împotriva hotărârii din 29 octombrie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul

Centru, ca fiind depusă după expirarea termenului stabilit de instanța

judecătorească (f.d.115-117).

recursul declarat de IP „Agenția Servicii Publice” și s-a menținut încheierea

din 09 iunie 2021 a Curții de Apel Chișinău (f.d.138-143).

corectată prin încheierea din 29 decembrie 2022 a Curții de Apel Chișinău,

s-a admis apelul declarat de S.R.L. „Glorinal”, în proces de insolvabilitate,

s-a casat hotărârea din 29 octombrie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul

Centru și s-a pronunțat o nouă hotărâre, prin care s-a respins, ca fiind

nefondată, cererea de chemare în judecată înaintată de Olga Boclinca

(f.d.154-158).

concluzia instanței de fond privind temeinicia acțiunii, deoarece

S.R.L. „Glorinal” nu are obiecții la valabilitatea contractului. Or, în cadrul

procesului de insolvabilitate față de S.R.L. ,,Glorinal”, conform tabelului

definitiv al creanțelor creditorilor împotriva patrimoniului debitorului

insolvabil S.R.L. ,,Glorinal”, creditorul Olga Boclinca a fost validat cu suma

de 26350 de euro, adică, administratorul insolvabilității a recunoscut

valabilitatea contractului de investiții în construcție nr. 93-C/O din

05 februarie 2011.

imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, instanța de apel a reținut că, Olga

Boclinca nu a demonstrat eschivarea S.R.L. „Glorinal” de la autentificarea

3

notarială și înregistrarea în Registrul bunurilor imobile a contractului vizat.

Mai mult, a accentuat că, S.R.L. „Glorinal” nici nu contestă valabilitatea

acestuia, Olga Boclinca fiind admisă și recunoscută în calitate de creditor a

societății în cadrul procedurii de insolvabilitate anume în temeiul

contractului respectiv. În situația descrisă, deoarece nimeni nu a pus la

îndoială și nu a ridicat problema valabilității contractului de investiții în

construcție nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, semnat de părțile litigante,

lipsesc temeiuri de intervenire a instanței de judecată, pentru a recunoaște

sau constata valabilitatea acestuia.

separată, motivând că, soluția instanței de apel în actuala cauză, prin

admiterea apelului S.R.L. „Glorinal” cu casarea hotărârii din

29 octombrie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, și pronunțarea

unei noi hotărâri de respingere a acțiunii, ca fiind neîntemeiată, este una

greșită, fiind în contradicție cu situația de fapt descrisă și cu cadrul legal

pertinent, aplicabil situației, cererea de apel urmând a fi admisă, cu casarea

hotărârii instanței de fond și remiterea cauzei spre rejudecare, în aceiași

instanță, dar în alt complet de judecată, la rejudecare cu atragerea în proces

a tuturor părților interesate, pentru a le acorda posibilitatea apărării reale,

efective și eficiente a drepturilor și intereselor lezate.

Servicii Publice”, inclusiv în referință, aspra bunului imobil au fost instituite

interdicții și sechestre și de alte persoane/creditori, care, însă, nu au fost

atrași în proces (f.d. 112 verso).

reprezentată de avocatul Oleg Gheorghiță, a depus cerere de recurs împotriva

deciziei din 24 noiembrie 2022 a Curții de Apel Chișinău, solicitând

admiterea recursului, casarea deciziei instanței de apel cu menținerea

hotărârii primei instanțe (f.d.167-171).

decizia instanței de apel, deoarece o consideră neîntemeiată, nefondată și în

contradicție cu circumstanțele de fapt.

procedură civilă, recurenta a pretins încălcarea normelor de drept material,

prin neaplicarea legii care trebuia să fie aplicată, interpretarea în mod eronat

a legii, aplicarea în mod eronat a analogiei legii sau analogiei dreptului, iar

în temeiul art. 432 alin.(3) lit.d) din Codul de procedură civilă, instanța a

soluționat problema drepturilor unor persoane care nu au fost implicate în

proces.

concluzionat precum că între părți nu există un litigiu, deoarece

4

administratorul Ion Popa ar fi recunoscut valabilitatea contractului de

investiții în construcție, prin includerea sumei de 26350 de euro (sumă

achitată pentru imobil) în tabelul definitiv al creanțelor. Or, concluziile

instanței sunt în contradicție cu circumstanțele de fapt. Aceasta deoarece,

urmare a depunerii cererii la 28 februarie 2020, în instanța de insolvabilitate,

cu privire la repunerea în termen și validarea și includerea în tabelul definitiv

al creanțelor față de S.R.L. „Glorinal”, a sumei de 26350 de euro, cu titlu de

creanță garantată, prin încheierea din 29 iunie 2021 a Judecătoriei Chișinău,

sediul Central, a fost repusă în termen. Ulterior, administratorul

insolvabilității S.R.L. „Glorinal”, Ion Popa, în tabelul rectificat, depus în

instanța de insolvabilitate, creanța sa, în valoare de 26350 de euro, a

inclus-o drept creanță chirografară de rangul V, fiind motivată prin faptul că,

contractul de investiții în construcție nr. 93-C/O din 05 februarie 2011 nu are

forma legală (autentică). Astfel, a contestat acțiunile administratorului și a

solicitat instanței validarea și includerea în tabelul definitiv al creanțelor,

creanța în sumă totală de 26350 de euro, cu titlu de creanță garantată. La ziua

depunerii recursului, contestația asupra tabelului nu a fost examinată.

29 iunie 2012 de creditori chirografari (rangul V) și de creditori garantați,

precum și în virtutea prevederilor art. 50 alin. (3) lit. c) din Legea

insolvabilității nr. 149 din 29 iunie 2012, creditori garantați sunt persoanele

creanța cărora rezultă din contracte de investiții.

valabilitatea contractului de investiții în construcție, așa cum a concluzionat

instanța de apel, atunci ar fi inclus creanța în tabelul de creanțe, drept creanță

garantată și nu creanță chirografară de rangul V.

reglementat de art.1352-1374 din Codul civil și este translativ de proprietate,

iar acest fapt implică nemijlocit necesitatea respectării prevederilor art.323

din Codul civil. Obligativitatea de autentificare notarială nu este doar o

obligație ce trebuie expres prevăzută în contract, această obligație este una

legală cu caracter imperativ. Legea nu permite abaterea de la acesta normă.

Contractul încheiat legal obligă părțile nu numai la ceea ce au stipulat expres,

dar și la tot ceea ce rezultă din natura lui în conformitate cu legea, cu uzanțele

sau cu principiile echității. Legea civilă prevede că, dacă una dintre părți a

executat total sau parțial actul juridic pentru care se cere formă autentică, iar

cealaltă parte se eschivează de la autentificarea lui notarială, instanța de

judecată are dreptul, la cererea părții care a executat total sau parțial actul

juridic, să îl declare valabil, dacă el nu conține elemente care contravin legii.

În cazul acesta, nu se cere autentificarea notarială ulterioară a actului juridic,

fapt stipulat de art. 324 din Codul civil.

5

și-a onorat obligațiunile contractuale, a achitat prețul contractului, iar gradul

de finisare a blocului este de aproximativ 95%. Respectiv, cele menționate îi

acordă dreptul deplin de a solicita instanței de judecată recunoașterea

valabilității contractului de investiții încheiat cu pârâta-intimată.

că, și-a îndeplinit cu bună-credință obligațiunile contractuale privind

achitarea prețului în termenii stabiliți și conform graficului de achitări și a

mizat pe buna-credință a pârâtei, însă aceasta a dat dovadă de lipsă de

profesionalism în raporturile contractuale, și nu a comunicat despre

necesitatea respectării formei autentice a contractului de investiții în

construcția bunurilor imobile. Diligența profesională este factorul cheie care

permite desfășurarea raporturilor contractuale în condiții legale. Situația care

s-a creat, denotă în mod clar, lipsa de profesionalism al intimatului, intențiile

meschine și clandestine, culpabile, care au drept scop îmbogățirea fără justă

cauză pe seama sa, care prin muncă grea a dobândit resursele financiare

necesare pentru a-și procura propriul spațiu locativ. Obligativitatea

înregistrării contratului de investiții de către antreprenor/intimat a servit

pentru ea drept garanție a investițiilor efectuate și posibilitatea dobândirii în

condițiile legi a dreptului de proprietate. Raporturile juridice contractuale

presupun îndeplinirea drepturilor și obligațiilor fără vicii de ordin juridic sau

material. Din speță rezultă că raporturile contractuale sunt afectate de vicii

de ordin juridic, care se materializează în neautentificarea notarială și

neînregistrarea în Registrul bunurilor imobile, din culpa intimatei.

Inacțiunile intimatei aduc în mod direct atingere dreptului de proprietate,

drept ce este protejat nu doar de norme naționale, cum ar fi art.46 din

Constituția Republicii Moldova și art.501 din Codul civil, dar și de normele

internaționale ale CEDO, legislației în evoluție a CEDO și Protocolul nr. 1

la CEDO, care garantează dreptul la proprietate. Drept urmare, nu putea

îndeplini toate condițiile privind notarea contractelor unilateral, fără

participarea nemijlocită a pârâtei, care se ocupa de construcția bunului

imobil.

nu este posibilă fără participarea pârâtei, care fiind în stare de insolvabilitate,

nu este în starea de a o face. Recunoașterea valabilității contractului de

investiții în construcție ar permite includerea creanței în valoare de 26350 de

euro în tabelul creanțelor S.R.L. „Glorinal” drept creanță garantată, ce

ulterior i-ar permite să își primească bunul pentru care a achitat. Dacă actul

juridic ce urma să fie înregistrat este încheiat în forma cerută de lege, însă

partea obligată se eschivează de la înregistrarea acestuia sau dacă a expirat

termenul stabilit de lege pentru înregistrare, instanța de judecată, la cererea

6

părții interesate, este în drept să dispună prin hotărâre înregistrarea actului

juridic.

prevederilor art. 324, 326 din Codul civil și a casat hotărârea instanței de

fond, respingând cererea de chemare în judecată.

de restructurare a solicitat declararea inadmisibilă a cererii de recurs depuse

de Olga Boclinca, reprezentată de avocatul Oleg Gheorghiță.

LEGISLAȚIA RELEVANTĂ

normative (modificarea cadrului normativ conex reformei Curții Supreme de

Justiție) au fost operate modificări în Codul de procedură civilă, care au intrat

în vigoare la 01 septembrie 2023.

din 31 iulie 2023 prezenta lege intră în vigoare la data publicării în Monitorul

Oficial al Republicii Moldova, cu excepția art. IV, art. V, pct.1–9, pct.11–16

și art. VII, care vor intra în vigoare la 01 septembrie 2023.

Recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării în

vigoare a prezentei legi vor fi examinate în baza temeiurilor în vigoare la

data depunerii recursului.

Din sensul normei de drept enunțate, rezultă că legiuitorul a optat pentru

principiul aplicării imediate a noilor reglementări procedurale, cu excepția

temeiurilor în baza cărora se vor examina recursurile depuse la Curtea

Supremă de Justiție până la data intrării în vigoare a prezentei legi.

avocatul Oleg Gheorghiță, a fost depus până la data intrării în vigoare a Legii

nr. 246 din 31 iulie 2023 și va fi examinat în baza temeiurilor în vigoare la

data depunerii acestuia. Totodată, având în vedere că legea procedural civilă,

care impune obligații noi anulează sau reduce drepturile procedurale ale

participanților la proces, limitează exercitarea unor drepturi ori stabilește

sancțiuni procedurale noi sau suplimentare, nu are putere retroactivă recursul

se va examina conform procedurii de judecare a recursului în vigoare la data

depunerii acestuia, deoarece după sensul său norma referitoare la temeiuri

cuprinde și procedura, or, temeiurile nu pot fi separate de procedura de

examinare și soluționare, ele fiind un tot întreg organic.

Astfel, la momentul examinării prezentului recurs, prevederile legale

relevante aveau următorul conținut:

7

„(1) Recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a

deciziei integrale, dacă legea nu prevede altfel.”

„(1) Examinarea recursului împotriva deciziilor instanțelor de apel ține de

competența Curții Supreme de Justiție.

(2) Asupra admisibilității recursului decide un complet din 3 judecători.

(3) Recursul considerat admisibil se examinează într-un complet din 3, 5 sau 9

judecători ai Curții Supreme de Justiție.

(4) Judecătorii care au examinat admisibilitatea recursului pot participa și la

examinarea recursului în cauză.”

„(1) Instanța, după ce judecă recursul, este în drept:

f) să admită recursul, să caseze decizia instanței de apel și să mențină hotărîrea

primei instanțe;”

vigoare la momentul depunerii recursului):

„(1) Părțile și alți participanți la proces sînt în drept să declare recurs în cazul în

care se invocă încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept

material sau a normelor de drept procedural.

(2) Se consideră că normele de drept material au fost încălcate sau aplicate eronat

în cazul în care instanța judecătorească:

a) nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată;

b) a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată;

b1) a aplicat o lege care a fost declarată neconstituțională;

c) a interpretat în mod eronat legea;

d) a aplicat în mod eronat analogia legii sau analogia dreptului.”

„Hotărîrea judecătorească trebuie să fie legală și întemeiată. Instanța își întemeiază

hotărîrea numai pe circumstanțele constatate nemijlocit de instanță și pe probele

cercetate în ședință de judecată”.

„(1) Instanța de apel verifică, în limitele cererii de apel, ale referințelor și obiecțiilor

înaintate, legalitatea și temeinicia hotărîrii atacate în ceea ce privește constatarea

circumstanțelor de fapt și aplicarea legii în primă instanță.

(2) În limitele apelului, instanța de apel verifică circumstanțele și raporturile

juridice stabilite în hotărîrea primei instanțe, precum și cele care nu au fost stabilite,

dar care au importanță pentru soluționarea cauzei, apreciază probele din dosar și

cele prezentate suplimentar în instanță de apel de către participanții la proces.

(5) Instanța de apel este obligată să se pronunțe asupra tuturor motivelor invocate

în apel.”

8

„(1) Orice persoană interesată este în drept să se adreseze în instanță judecătorească,

în modul stabilit de lege, pentru a-și apăra drepturile încălcate sau contestate,

libertățile și interesele legitime.”

producerii faptului juridic):

„ (1) Drepturile și obligațiile civile apar în temeiul legii, precum și în baza actelor

persoanelor fizice și juridice care, deși nu sînt prevăzute de lege, dau naștere la

drepturi și obligații civile, pornind de la principiile generale și de la sensul legislației

civile.

(2) Drepturile și obligațiile civile apar:

a) din contracte și din alte acte juridice;

c) din hotărîre judecătorească în care sînt stabilite drepturi și obligații;

h) în urma altor fapte ale persoanelor fizice și juridice și a unor evenimente de

care legislația leagă apariția unor efecte juridice în materie civilă.”

„ (1) Persoanele fizice și juridice participante la raporturile juridice civile trebuie să

își exercite drepturile și să își execute obligațiile cu bună-credință, în acord cu legea,

cu contractul, cu ordinea publică și cu bunele moravuri. Buna-credință se prezumă

pînă la proba contrară.”

juridic):

„ (1) Apărarea drepturilor civile încălcate se face pe cale judiciară.”

juridic):

„Apărarea dreptului civil se face prin:

a) recunoașterea dreptului;

l) alte căi prevăzute de lege.”

„Act juridic civil este manifestarea de către persoane fizice și juridice a voinței

îndreptate spre nașterea, modificarea sau stingerea drepturilor și obligațiilor civile.”

2019):

„ (1) Consimțămînt este manifestarea, exteriorizată, de voință a persoanei de a

încheia un act juridic.

(2) Consimțămîntul este valabil dacă provine de la o persoană cu discernămînt, este

exprimat cu intenția de a produce efecte juridice și nu este viciat.”

2019):

„ (1) Contract este acordul de voință realizat între două sau mai multe persoane prin

care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice.”

9

2019):

„ (1) Contractul se consideră încheiat dacă părțile au ajuns la un acord privind toate

clauzele lui esențiale.”

2019):

„ (1) În virtutea raportului obligațional, creditorul este în drept să pretindă de la

debitor executarea unei prestații, iar debitorul este ținut să o execute. Prestația poate

consta în a da, a face sau a nu face.”

„Obligațiile se nasc din contract, fapt ilicit (delict) și din orice alt act sau fapt

susceptibil de a le produce în condițiile legii.”

2019):

„ (1) Temeiul executării rezidă în existența unei obligații.

(2) Obligația trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credință, la locul

și în momentul stabilit.”

2019):

„Forma autentică a actului juridic este obligatorie:

a) dacă actul juridic are ca obiect înstrăinarea bunurilor imobile, cu excepția

cazurilor prevăzute expres de lege;

b) în cazurile prevăzute prin acordul părților, chiar dacă legea nu cere formă

autentică.”

2019):

„(2) Dacă una dintre părți a executat total sau parțial actul juridic pentru care se cere

formă autentică, iar cealaltă parte se eschivează de la autentificarea lui notarială,

instanța de judecată are dreptul, la cererea părții care a executat total sau parțial

actul juridic, să îl declare valabil dacă el nu conține elemente care contravin legii.

În cazul acesta, nu se cere autentificarea notarială ulterioară a actului juridic.”

2019):

„ (1) Actul juridic ce are ca obiect bunuri imobile urmează să fie înregistrat în

modul stabilit prin lege.”

XIII din 25 februarie 1998:

„(1) Înregistrarea drepturilor se efectuează la cererea titularilor de drepturi, cu

excepția cazurilor prevăzute de prezenta lege.

(2) În cazul în care documentul ce confirmă drepturile este un act al autorității

publice sau un contract autentificat notarial, cererea de înregistrare se depune de

10

către una dintre părți. În cazul în care documentul ce confirmă drepturile este un

contract în formă scrisă și legislația nu prevede autentificarea notarială obligatorie,

cererea de înregistrare se depune de către părțile contractului.”

XIII din 25 februarie 1998:

„(1) Contractele prin care una dintre părți se obligă să asigure construcția unuia sau

mai multor apartamente și să le transmită persoanei fizice care se obligă să achite

integral sau parțial prețul imobilului anterior predării acestuia, precum și contractele

privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial și se

înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancțiunea nulității.

(2) Este interzis să se perceapă de la persoana fizică orice plăți prevăzute de

contractele menționate la alin. (1) înainte de înregistrarea contractelor respective.

(3) Pentru înregistrarea contractelor menționate la alin.(1), partea ce asigură

construcția bunului imobil este obligată să înregistreze dreptul de proprietate sau de

folosință asupra terenului destinat construcției, dacă acest drept nu este înregistrat,

precum și să prezinte oficiului cadastral teritorial autorizațiile necesare pentru

construcție, proiectul construcției, aprobat în modul stabilit, lista apartamentelor și

a încăperilor nelocuibile.

(4) După recepția construcției, dreptul de proprietate asupra apartamentului care

face obiectul contractelor menționate la alin. (1) se înscrie în registrul bunurilor

imobile în temeiul acestor contracte și al actului de predare-primire, semnat între

părți.”

MOTIVAREA INSTANȚEI

al Curții Supreme de Justiție conchide că Olga Boclinca, reprezentată de

avocatul Oleg Gheorghiță s-a conformat prevederilor art. 434 alin.(1) din

Codul de procedură civilă și a depus în termen recursul la 31 martie 2023.

Or, decizia Curții de Apel Chișinău a fost pronunțată la 24 noiembrie 2022

și expediată în adresa reprezentatului recurentei, avocatului Oleg

Gheorghiță, prin e-mail, la 01 februarie 2023, fapt confirmat prin extrasul

din poșta electronică, anexat la dosar (f.d.163).

recurs și referința depusă de S.R.L. „Glorinal”, în procedură de restructurare,

în coroborare cu normele de drept aplicabile speței, în special a art. 445

alin. (1) lit. f), art. 432 alin. (1), (2) lit. a)-d) din Codul de procedură civilă,

enunțate la pct.36-37, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție

consideră necesar de a admite recursul declarat de Olga Boclinca,

reprezentată de avocatul Oleg Gheorghiță, de a casa decizia din

24 noiembrie 2022 a Curții de Apel Chișinău și de a menține hotărârea din

29 octombrie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, din motivele ce

succed.

Curții Supreme de Justiție identifică, în esență, dezacordul recurentei Olga

11

Boclinca cu decizia instanței de apel, prin prisma art. 432 alin. (2) din Codul

de procedură civilă, în partea aplicării normelor de drept material în

coroborare cu circumstanțele cauzei și emiterea soluției de către instanța

ierarhic inferioară, insistând la soluționarea acestui aspect, prin menținerea

hotărârii primei instanțe.

judecată al Curții Supreme de Justiție notează că, prin cererea de chemare în

judecată înaintată, Olga Boclinca a solicitat, recunoașterea valabilității

contractului privind investirea în construcția unui imobil nr. 93-C/O din

05 februarie 2011, încheiat cu S.R.L. „Glorinal” și dispunerea notării

contractului menționat în Registrul bunurilor imobile (f.d.3-8).

construcția unui imobil nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, încheiat între

S.R.L. „Glorinal”, în calitate de executor și Olga Boclinca, în calitate de

beneficiar, executorul s-a obligat să construiască din contul investițiilor

beneficiarului și să îi transmită dreptul de proprietate asupra bunului imobil,

ap. XXX, et.8, bl.3 din str. XXXXXX, mun. XXXXXX, conform anexei

nr. 1 și proiectului, iar beneficiarul să achite construirea imobilului, conform

anexei nr. 2 și să primească imobilul în proprietate (f.d.10-14).

unui imobil nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, prezentul contract, în

conformitate cu prevederile art. 406 alin.(1)-(4) din Legea cadastrului

bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998, va fi autentificat

notarial și înregistrat în Registrul bunurilor imobile, sub sancțiunea nulității.

Prin semnarea prezentului contract, clientul împuternicește compania de al

reprezenta în fața Oficiului Cadastral Teritorial în scopul înregistrării

contractului în virtutea prevederilor art. 406 alin.(1)-(4) din Legea cadastrului

bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998.

unui imobil nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, executorul și-a asumat

obligația să transmită în proprietate apartamentul nr. XXX, cu suprafața de

42 m2 din str. XXXXXX, mun. XXXXXX (f.d.15-verso).

imobil nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, părțile au stabilit că costul total al

imobilului, indicat în Anexa nr. 1, constituie 29400 de euro și urma a fi

achitat în V etape (f.d.16).

contabilitatea S.R.L. „Glorinal”, anexate la cererea de chemare în judecată,

atestă că în temeiul contractului privind investirea în construcția unui imobil

nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, Olga Boclinca a achitat din prețul

contractului, suma de 26350 de euro (f.d.15, 17).

12

Central, s-a constatat insolvabilitatea debitorului și s-a intentat proces de

insolvabilitate față de S.R.L. „Glorinal” (f.d.46-47).

creanțelor, solicitând repunerea în termen, validarea și includerea în tabelul

definitiv al creanțelor, prezentat de administratorul procedurii de

insolvabilitate a creanței sale față de S.R.L. „Glorinal” în sumă totală de

26350 de euro (f.d.49-51).

Gheorghiță, a depus prezenta cerere de chemare în judecată împotriva S.R.L.

„Glorinal”, în proces de insolvabilitate, intervenienți accesorii IP „Agenția

Servicii Publice” și B.C. „Moldova-Agroindbank” S.A., cu privire la

recunoașterea valabilității contractului privind investirea în construcția unui

imobil, dispunerea notării contractului menționat în Registrul bunurilor

imobile și compensarea cheltuielilor de judecată.

concluzia temeiniciei acțiunii pe care a admis-o integral (a se vedea pct.8-9).

decizia din 24 noiembrie 2022, a conchis netemeinicia cererii de chemare în

judecată depusă de Olga Boclinca, motiv pentru care a admis cererea de apel

declarată de S.R.L. „Glorinal”, în proces de insolvabilitate, a casat hotărârea

din 29 octombrie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru și a adoptat o

nouă hotărâre de respingere a acțiunii (a se vedea pct.14-17).

Supreme de Justiție constată că soluția instanței de apel este greșită, pe când

concluzia primei instanțe despre necesitatea admiterii cererii de chemare în

judecată a Olgăi Boclinca este justă, având la bază cumulul dovezilor

administrate în cadrul dezbaterilor judiciare, cărora le-a fost dată aprecierea

juridică cuvenită.

materialele cauzei raportate la dispozițiile art. 406 alin.(1)-(4) din Legea

cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998, art. 212,

213 alin. (2), art. 214 alin.(1) ale Codului civil (în redacția de până la

01 martie 2019), conchide că instanța de fond just a admis acțiunea înaintată

de Olga Boclinca și a recunoscut valabilitatea contractului privind investirea

în construcția unui imobil nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, încheiat între

S.R.L. „Glorinal”, în calitate de executor și Olga Boclinca, în calitate de

beneficiar, și anume a ap. XXX, et.8, bl.3 din str. XXXXXX,

mun. XXXXXX.

13

obligațiunile ce reies din contractul privind investirea în construcția unui

imobil nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, iar S.R.L. „Glorinal” pâna în

prezent nu a asigurat respectarea procedurii de autentificare notarială a

acestuia, cu transmiterea ulterioară a bunului imobil construit din capitalul

investitorului în proprietatea lui privată (a se vedea pct.64-67).

cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998,

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție desconsideră, afirmațiile

S.R.L. „Glorinal”, reținute de instanța de apel în motivarea soluției adoptate

prin decizia din 24 noiembrie 2022, care face obiectul prezentului recurs că

obligația de autentificare notarială a Contractului privind investirea în

construcția unui imobil nr. 93-C/O din 05 februarie 2011 este opozabilă

ambelor părți. Or, din coroborarea prevederilor art. 406 și art. 26 alin. (2) din

Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998,

obligația înregistrării contractului de investiție îi revine uneia dintre părți, și

anume părții care asigură construcția bunului imobil, la caz,

S.R.L. „Glorinal”. Respectiv, cererea de înregistrare urma a fi depusă de

către o singură parte, și anume de S.R.L. „Glorinal”. Iar, pentru înregistrarea

contractului de investiție de către una dintre părți, art. 26 alin. (2) al Legii

cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998, instituie

forma autentică a contractului privind investirea în construcția unui imobil

nr. 93-C/O din 05 februarie 2011, necesară pentru înregistrarea acestui

contract.

afirmațiile intimatei, reținute de instanța de apel că cerința cu privire la

valabilitatea contractului este neîntemeiată, deoarece S.R.L. „Glorinal” nu

are obiecții la valabilitatea contractului. Or, având în vedere că până la

moment dreptul de proprietate al recurentei nu a fost înregistrat în Registrul

bunurilor imobile, impune necesitatea admiterii acțiunii în vedere protejării

dreptului de proprietate al Olgăi Boclinca asupra ap. XXX, et.8, bl.3 din

str. XXXXXX, mun. XXXXXX. Astfel, Olga Boclinca dispune de dreptul

de a primi bunul imobil pe care l-a achitat, iar S.R.L. „Glorinal” urmează

să-i transmită în proprietate acest bun potrivit obligațiilor asumate.

pasivitate în acțiunile sale, în circumstanțele în care până la moment

S.R.L. „Glorinal” se face vinovat de faptul că nu și-a executat obligațiile

asumate de a construi și transmite în proprietatea reclamantei-recurente

imobilul procurat, în termenele prevăzute de contract.

că instanța de apel nu a dat apreciere tuturor circumstanțelor cauzei.

14

Totodată, concluziile instanței de apel, formulate în decizia supusă

recursului, sunt neîntemeiate și contravin circumstanțelor cauzei, iar normele

aplicabile prezentei spețe au fost interpretate greșit de către aceasta.

art. 98 alin.(1) din Codul de procedură civilă, și având în vedere temeinicia

acțiunii înaintate de Olga Boclinca, care a fost admisă integral, Completul de

judecată al Curții Supreme de Justiție punctează că instanța de fond întemeiat

a încasat de la S.R.L. „Glorinal” în proces de insolvabilitate în beneficiul

statului taxa de stat în sumă de 100 de lei.

consideră întemeiat argumentul recurentei că instanța de apel a emis decizia

contestată cu aplicarea eronată a normelor de drept material.

și întemeiată, iar decizia instanței de apel a fost emisă cu încălcarea normelor

de drept material, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție ajunge

la concluzia de a admite recursul, de a casa decizia din 24 noiembrie 2022 a

Curții de Apel Chișinău și de a menține hotărârea din 29 octombrie 2021 a

Judecătoriei Chișinău, sediul Centru.

din Codul de procedură civilă

COMPLETUL, CU UNANIMITATE DE VOTURI,

Admite recursul declarat de Olga Boclinca, reprezentată de avocatul

Oleg Gheorghiță.

Casează integral decizia din 24 noiembrie 2022 a Curții de Apel

Chișinău și menține hotărârea din 29 octombrie 2021 a Judecătoriei

Chișinău, sediul Centru, adoptată în cauza civilă, intentată la cererea de

chemare în judecată depusă de Olga Boclinca împotriva Societății cu

Răspundere Limitată „Glorinal”, în proces de insolvabilitate, intervenienți

accesorii Instituția Publică „Agenția Servicii Publice” și Banca Comercială

„Moldova Agroindbank” Societate pe Acțiuni cu privire la recunoașterea

valabilității contractului de investiții și compensarea cheltuielilor de

judecată.

Decizia nu se supune niciunei căi de atac.

Președinte Ion Malanciuc

Judecători Oxana Parfeni

Diana Stănilă

15