2ra-299/23 — Rezoluțiunea contractului de locațiune, evacuare, încasarea datoriei, inclusiv pentru energia electrică și compensarea cheltuielilor de judecată

La 09 aprilie 2021, Alexandru Melnic, reprezentat de avocatul Gheorghi Tataru a depus cerere de chemare în judecată împotriva Întreprinderii cu Capital Străin „DEBUTE STYLE” Societate cu Răspundere Limitată (în continuare Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L.), solicitând rezoluțiunea contractului de locațiune, încheiat la data de 13 februarie 2020 între Alexandru Melnic și Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., evacuarea Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. din imobilul amplasat în mun. XXXXXX, str. XXXXXX ap. XXX cu restituirea bunului în proprietate, încasarea sumei de 23666,00 de lei, cu titlu de datorie pentru plata chiriei, a sumei de 1852,19 lei, cu titlu de cheltuieli pentru consumul energiei electrice și compensarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamantul a invocat că, în calitate de locator, la data de 13 februarie 2020 a încheiat cu Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., în calitate de locatar, contractul de locațiune a bunului imobil cu numărul cadastral XXXXXX- apartamentul nr.XXX, situat în mun. XXXXXX, str. XXXXXX, cu suprafața de 75,2 mp, pentru un termen de doi ani și unsprezece luni din data semnării, 13 februarie 2020, conform pct. 6.2.

Cuantumul chiriei lunare a fost stabilit în mărime de 2000 de lei, conform clauzei 3.1.1 din contract. Din data încheierii contractului de locațiune, locatarul a achitat chiria doar pentru două luni, adică pentru lunile februarie și martie a anului 2020, însă nu a achitat plata pentru chirie pentru perioada 14 aprilie 2020 – 09 aprilie 2021, fiind acumulată o datorie în mărime de 23666 de lei.

Conform pct. 3.1.5 din contract, locatarul și-a asumat și obligația de achitare a serviciilor comunale, însă în baza facturii AAI7591260 din 05 martie 2021, locatarul avea o datorie pentru energia electrică în mărime de 1852,19 lei. Administratorul Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., Karamo Mhd Jamal, a susținut că, va achita chiria și plata serviciilor energiei electrice, invocând diferite motive de amânare a plății. 1

La 18 martie 2021 în adresa locatarului a fost expediată o notificare, recepționată de ultimul la data de 22 martie 2021, prin care i-a fost acordat un termen de 7 zile din momentul recepționării, pentru achitarea datoriei restante pentru chirie și a datoriei pentru energia electrică. Totodată, a fost notificat că, în cazul în care nu-și va executa obligațiile contractuale în termenul acordat, contractul de locațiune din 13 februarie 2020, va fi considerat rezolvit din ziua imediat următoare termenului acordat, cu eliberarea bunului imobil și predarea acestuia în modul corespunzător. La scadența termenului acordat, locatarul nu și-a executat obligațiile contractuale, precum nu a restituit nici bunul.

Prin hotărârea din 19 iulie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, s-a admis cererea de chemare în judecată înaintată de Alexandru Melnic. S-a declarat rezoluțiunea contractului de locațiune din 13 februarie 2020 încheiat între Alexandru Melnic și Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. privind locațiunea bunului imobil situat în mun. XXXXXX, str. XXXXXX ap. XXX, cu numărul cadastral XXXXXX. S-a evacuat pârâta Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. din imobilul situat în mun. XXXXXX, str. XXXXXX ap. XXX, cu numărul cadastral XXXXXX cu restituirea bunului proprietarului Alexandru Melnic. S-a încasat de la Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. în beneficiul lui Alexandru Melnic, suma de 23666 de lei cu titlu de datorie pentru plata chiriei, suma de 1852, 19 lei cu titlu de cheltuieli pentru consumul energiei electrice și suma de 2000 de lei cheltuieli de executare. S-a încasat de la Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. în beneficiul statului Republica Moldova taxa de stat în mărime de 1065,54 de lei.

Drept urmare, a dezacordului cu hotărârea din 19 iulie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. a contestat-o cu apel.

Prin decizia din 13 octombrie 2022 a Curții de Apel Chișinău s-a respins apelul declarat de Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. și s-a menținut hotărârea din 19 iulie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru.

În consolidarea soluției, instanța de apel a constatat că, prima instanță a determinat corect raportul juridic dedus judecății, circumstanțele importante pentru soluționarea cauzei au fost stabilite și elucidate pe deplin, probelor prezentate li s-a dat apreciere completă, obiectivă și sub toate aspectele, iar hotărârea este legală și întemeiată, adoptată cu respectarea drepturilor și intereselor legale a participanților la proces.

În context au fost citate prevederile art. 5 din Codul de procedură civilă, art.9 alin.(1), (2) din Codul Civil, art.312 alin.(1), (2) din Codul civil, art.774 alin. (1) din Codul civil, art.775 alin.(1) din Codul civil, art. 776 din Codul civil, art.858 alin.(1), (2) din Codul civil, art. 992 alin.(1), (2) din 2 Codul civil, art. 1251 din Codul civil, art.1281 alin.(1), (2), (3), (4) din Codul civil, art.1283 alin.(1) din Codul civil.

Instanța de apel a constatat că, între părțile în litigiu, s-a stabilit un raport juridic în baza contractului sinalagmatic, în care fiecare dintre părți s-a obligat reciproc, astfel încât obligația fiecăreia din ele să fie corelativă obligației celeilalte.

Conform pct.3.1. și pct.3.1.1. al contractului din 13 februarie 2020, locatarul a primit imobilul indicat la pct.1.1 al contractului, în locațiune cu condiția achitării de către locatar a plății chiriei în mărime de 2000 de lei lunar.

În cadrul examinării cauzei în instanța de fond, administratorul Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., Karamo Mhd, a recunoscut că, chiria a fost achitată doar pentru două luni, deși, contractul de locațiune a fost încheiat pe o perioadă de 2 ani și 11 luni.

Instanța de apel a notat că, administratorul Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., Karamo Mhd, nu a negat existența datoriei în mărime de 23666 de lei, exprimându-și acordul de a o achita, cu condiția, reconectării apartamentului închiriat la energie electrică și contractul să nu fie rezoluționat, astfel recunoscând acțiunea în această parte.

Subsecvent, având în vedere că, pârâta/apelanta Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. a recunoscut acțiunea în partea datoriei pentru plata chiriei în cuantumul de 23666 de lei, instanța de apel a apreciat ca fiind justă și întemeiată concluzia primei instanțe privind admiterea acțiunii în această parte.

În ceea ce privește cerința cu privire la încasarea sumei de 1852,19 lei, cu titlu de cheltuieli pentru consumul energiei electrice, instanța de apel a remarcat că, potrivit clauzelor contractuale inserate la pct. 3.1. și pct. 3.1.5. ale contractului din 13 februarie 2020, locatarul a primit imobilul indicat în pct.1.1 al contractului în locațiune, cu condiția achitării de către locatar a cheltuielilor energiei electrice, apă, gaz, canalizare, plata pentru transportarea deșeurilor menajere, plata pentru convorbirile telefonice, etc, urmând a fi efectuată de către locatar în baza conturilor respective.

La acest capăt de acțiune, instanța de apel a reținut că, potrivit facturilor pentru energia electrică consumată, la ap. XXX situat în mun. XXXXXX, str. XXXXXX, a fost acumulată o datorie la energia electrică în mărime de 1852,19 lei.

Prin urmare, având în vedere că, prin contractul de locațiune, apelanta/pârâtă și-a asumat obligația de a achita cheltuielile legate de consumul energiei electrice, acesta având caracter obligatoriu între părțile contractante, reținând obligația părților de a se comporta cu bună-credință și diligență la momentul nașterii, pe durata existenței, la momentul executării și stingerii obligației, instanța de apel a conchis că, soluția primei instanțe 3 este una justă, inclusiv în această parte, cerința reclamantului privind încasarea sumei de 1852,19 lei, cu titlu de cheltuieli pentru consumul de energie electrică, fiind întemeiată, urmând a fi admisă.

În partea ce ține de cerința cu privire la rezoluțiunea contractului de locațiune, instanța de apel a relevat că, prin prisma prevederilor art.915, art. 916, art. 917, art. 918 și art. 919 din Codul civil, instanța de fond corect a dispus admiterea cerinței respective, or, prin voința uneia dintre părți, contractul poate fi desființat numai în temeiurile și cu respectarea procedurii stabilite de lege.

Instanța de apel a subliniat că, Alexandru Melnic este în drept să solicite rezoluțiunea contractului de locațiune, în cazul în care s-a constatat cu certitudine că, debitorul Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. nu și-a executat obligația în mod corespunzător, acumulând o datorie la plata chiriei în mărime de 23666 de lei, precum și la plata pentru consumul energiei electrice, fapt ce a dus la deconectarea imobilului de la energia electrică de către furnizorul de energie electrică.

Instanța de apel a evidențiat că, pârâta/apelanta Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. nu a achitat plățile ce îi revin nici în termenul stabilit prin contractul de locațiune și nici în termenul oferit suplimentar prin notificarea din 18 martie 2021, fapt care indică fără echivoc asupra temeiniciei pretenției privind rezoluțiunea contractului de locațiune din 13 februarie 2020.

Subsecvent, având în vedere că, imobilul în litigiu, constituie proprietate privată a intimatului/reclamantului Alexandru Melnic, fiind declarată rezoluțiunea contractului de locațiune din 13 februarie 2020, apelanta/pârâtă Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., nu mai este în drept să folosească acest bun imobil, fapt care a determinat instanța de fond să dispună evacuarea Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. din imobilul vizat, cu restituirea bunului proprietarului Alexandru Melnic.

Prin prisma art. 82, art. 94 alin. (1) din Codul de procedură civilă, instanța de apel a considerat că, prima instanță corect a dedus că, cheltuielile privind punerea în executare a încheierii de asigurare a acțiunii din 25 mai 2021, în sumă de 2000 de lei, confirmate prin ordinul de încasare a numerarului nr. TT21145TTT08 din 25 mai 2021 (f.d.70), urmează a fi puse integral în sarcina pârâtei.

În partea ce ține de încasarea taxei de stat, instanța de apel a punctat că, prin încheierea din 19 aprilie 2021, reclamantul Alexandru Melnic a fost scutit de la achitarea taxei de stat în mărime de 1065,54 de lei, la înaintarea acțiunii.

Redând prevederile art. 98 alin.(1) din Codul de procedură civilă, instanța de apel a conchis că, instanța de fond întemeiat a dispus încasarea în beneficiul statului a sumei de 1065,54 de lei, cu titlu de taxă de stat, din contul Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L. 4

La 02 februarie 2023, Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., reprezentată de administratorul Karamo Mhd Jamal și avocatul Vitalie Rotaru, a depus cerere de recurs împotriva deciziei din 13 octombrie 2022 a Curții de Apel Chișinău, solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii primei instanțe și a deciziei instanței de apel cu pronunțarea unei noi hotărâri de respingere integrală a acțiunii.

În susținerea recursului, partea recurentă a invocat că, soluția adoptată de instanța de apel prin decizia recurată, nu este compatibilă cu respectarea garanțiilor unui proces echitabil, în sensul prevederilor art. 6 § 1 din Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului, având în vedere obligația instanței și a părților privind exercitarea drepturilor procedurale cu bună credință și în termen.

Instanța de apel și instanța de fond nu au ținut cont de prevederile art.748 din Codul civil, deoarece nu a primit nicio somație despre rezilierea contractului. Probele demonstrează buna-credință, având în vedere că, a achitat sumele stabilite de părți în volumul întreg și a îmbunătățit încăperea, inclusiv a efectuat reparație capitală și curentă.

Redând prevederile art.8 alin.(1), alin. (2) lit.a), b) din Codul civil, art.875 din Codul civil, în vigoare la data constituirii raportului juridic litigios, art.748 alin.(1), (2, (3), (4) din Codul civil, recurentul a declarat că, la caz, nu a fost respectat termenul de garanție, cât și ajustării/asigurării condițiilor pentru activitatea sa, fiind deconectat de la apă și lumină de către intimat.

Recurentul a opinat că, după semnarea contractului din 13 februarie 2020, intimatul și-a schimbat brusc comportamentul. Prin somația expediată lui Alexandru Melnic, a fost preîntâmpinat despre imposibilitatea folosirii imobilului conform destinației (frizerie), din cauza deconectării de la rețetele de alimentare cu apă și energie electrică și neexistând altă ieșire din situație, a fost reconectat imobilul arendat la rețelele de alimentare cu apă și energie electrică. Plata pentru locațiune a fost primită în avans, însă după deconectarea imobilului de la rețeaua de alimentare cu apă și energie electrică, a fost imposibilă folosirea imobilului conform destinației, refuzând să-și execute obligațiile asumate. Conform prevederilor contractuale și legale, locatorul este obligat să pună la dispoziția locatarului bunul imobil ce poate fi folosit conform destinației indicate în contract.

De asemenea, a indicat că, nu sunt justificate despăgubirile pretinse, or, Alexandru Melnic nu a făcut dovada comiterii unei fapte ilicite.

Recurentul a susținut că, instanța de apel și instanța de fond eronat au determinat raportul juridic dedus judecății, circumstanțele importante pentru soluționarea cauzei nu au fost stabilite și elucidate pe deplin, nu s-a dat apreciere completă, obiectivă și sub toate aspectele, probelor prezentate, iar 5 decizia instanței de apel și hotărârea instanței de fond sunt neîntemeiate și nefondate.

La 07 martie 2023, prin intermediul poștei (Vol.II, f.d.45-46), Alexandru Melnic a depus referință la recursul declarat, exprimând poziția în favoarea respingerii recursului Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L.

Art. XI alin. (3) din Legea nr. 246 din 31 iulie 2023 pentru modificarea unor acte normative (modificarea cadrului normativ conex reformei Curții Supreme de Justiție), enunță că: „(3) Recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării în vigoare a prezentei legi vor fi examinate în baza temeiurilor în vigoare la data depunerii recursului.”

Din sensul normei de drept enunțate, urmează că legiuitorul a optat pentru principiul aplicării imediate a noilor reglementări procedurale, cu excepția temeiurilor în baza cărora se vor examina recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării în vigoare a prezentei legi.

Recursul declarat de Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., reprezentată de administratorul Karamo Mhd Jamal și avocatul Vitalie Rotaru, a fost depus până la data intrării în vigoare a Legii nr. 246 din 31 iulie 2023, și va fi examinat în baza temeiurilor în vigoare la data depunerii acestuia. Astfel, la momentul depunerii și examinării admisibilității prezentului recurs, prevederile legale relevante aveau următorul conținut:

Art. 434 alin.(1) din Codul de procedură civilă: „ (1) Recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale, dacă legea nu prevede altfel.”

Art. 432 alin. (1) – (4) din Codul de procedură civilă (în vigoare până la 01 septembrie 2023): „ (1) Părțile și alți participanți la proces sînt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural. (2) Se consideră că normele de drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care instanța judecătorească: a) nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată; b) a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată; b1) a aplicat o lege care a fost declarată neconstituțională; c) a interpretat în mod eronat legea; 6 d) a aplicat în mod eronat analogia legii sau analogia dreptului. (3) Se consideră că normele de drept procedural au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care: a) cauza a fost judecată de un judecător care nu avea dreptul să participe la judecarea ei; b) cauza a fost judecată în absența unui participant la proces căruia nu i s-a comunicat locul, data și ora ședinței de judecată; c) în judecarea cauzei au fost încălcate regulile privind limba de desfășurare a procesului; d) instanța a soluționat problema drepturilor unor persoane care nu au fost implicate în proces; e) în dosar lipsește procesul-verbal al ședinței de judecată; f) hotărîrea a fost pronunțată cu încălcarea competenței jurisdicționale. (4) Săvîrșirea altor încălcări decît cele indicate la alin. (3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul și în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluționarea greșită a cauzei sau în cazul în care instanța de recurs consideră că aprecierea probelor de către instanța judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor și libertăților fundamentale ale omului.”

Art. 433 lit. a) din Codul de procedură civilă (în vigoare până la 01 septembrie 2023): „ Cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care: a) recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și (4).”

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție reiterează că, prin Legea nr. 246 din 31 iulie 2023 pentru modificarea unor acte normative (modificarea cadrului normativ conex reformei Curții Supreme de Justiție) au fost operate modificări în Codul de procedură civilă, care au intrat în vigoare la 01 septembrie 2023.

Astfel, procedura admisibilității recursurilor va consta în verificarea existenței unuia dintre temeiurile prevăzute la art.433 din Codul de procedură civilă, în vigoare la momentul depunerii recursurilor, la caz, 02 februarie 2023. 7

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție consideră că recursul declarat de Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., reprezentată de administratorul Karamo Mhd Jamal și avocatul Vitalie Rotaru nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art.432 alin.(2), (3) și (4) Cod de procedură civilă.

Argumentele invocate în recursul declarat se referă la dezacordul părții recurente cu soluția pronunțată de către instanța de apel, însă nu relevă încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material, respectiv nu constituie temei de casare a deciziei recurate.

Totodată, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție reține că recursul exercitat conform secțiunii II-a are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material și procedural, verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu și temeinicia ei în fapt.

În acest context, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție reiterează că procedura admisibilității constă în verificarea faptului, dacă motivele invocate în recurs se încadrează în cele prevăzute în art. 432. alin.(2), (3) și (4) din Codul de procedură civilă.

În această ordine de idei, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție precizează că, în contextul normelor procedurale din Secțiunea a II- a, Capitolul XXXVIII din Codul de procedură civilă, instanța de recurs nu verifică modul de apreciere a probelor de către instanțele de fond și de apel. Forța atribuită unei probe sau alteia, coraportul dintre probe, suficiența probelor și concluziile făcute în urma probațiunii sunt în afara controlului instanței de recurs.

Prin prisma art. 432 alin.(4) din Codul de procedură civilă, instanța de recurs poate interveni în materia probațiunii doar sub aspect procedural și anume dacă se invocă faptul că instanța de apel a apreciat în mod arbitrar probele, încălcând în mod flagrant regulile de apreciere a probelor stabilite în art. 130 al Codului de procedură civilă, însă din recursul declarat nu rezultă argumentul privind încălcarea flagrantă a regulilor de apreciere a probelor.

În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a relevat în jurisprudența sa constantă, rezultând din prevederile art. 6 § 1 al Convenției Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, că nu se impune motivarea în detaliu a unei decizii prin care o instanță de recurs, întemeindu-se pe dispoziții legale specifice, respinge recursul declarat împotriva sentinței pronunțate de o instanță inferioară, ca fiind lipsit de șanse de succes (cauza Rebai și alții contra Franței, Comisia Europeană a Drepturilor Omului, 25 februarie 1995, nr.26561/1995).

În circumstanțele menționate, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție concluzionează de a considera inadmisibil recursul declarat de Î.C.S. „DEBUTE STYLE” S.R.L., reprezentată de administratorul Karamo Mhd Jamal și avocatul Vitalie Rotaru. 8

Ținând cont de cele expuse și în temeiul art. 431 alin. (1), (2), art. 433 lit. a) din Codul de procedură civilă, în vigoare la data depunerii recursului, art.440 alin. (1), (2) din Codul de procedură civilă COMPLETUL, CU UNANIMITATE DE VOTURI, Consideră inadmisibil recursul declarat de Întreprinderea cu Capital Străin „DEBUTE STYLE” Societate cu Răspundere Limitată, reprezentată de administratorul Karamo Mhd Jamal și avocatul Vitalie Rotaru împotriva deciziei din 13 octombrie 2022 a Curții de Apel Chișinău. Încheierea este irevocabilă. Președinte Stela Procopciuc Judecători Ion Malanciuc Diana Stănilă 9