2ra-1124/22 — declararea nulitatii contrcatului de ipoteca

2ra-1124/22 — declararea nulitatii contrcatului de ipoteca (Curtea Supremă de Justiție, 2022)

dosarul nr. 2ra-1124/22

2-19098390-01-2ra-16082022

prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Centru (jud. I. Țonov)

instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud.A. Panov, M. Anton, O. Cojocaru)

Î N C H E I E R E

30 noiembrie 2022 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele completului,

judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Victor Burduh

Mariana Pitic

examinând chestiunea privind admisibilitatea recursului declarat de către Irina

Prijilevscaia-Moșenscaia, reprezentată de avocatul Alexandru Savva,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Irina Prijilevscaia-

Moșenscaia împotriva Societăți pe Acțiuni „Electrosistem” și Băncii Comerciale

„Energbank” Societate pe Acțiuni, intervenient accesoriu Igor Moșenscoi cu privire

la declararea nulității absolute a contractului de ipotecă, radierea din registrul

bunurilor imobile a înscrisului cu privire la ipotecă și radierea restricției instituită în

baza contractului de ipotecă,

împotriva deciziei din 12 mai 2022 a Curții de Apel Chișinău, prin care a fost

respins apelul declarat de către Irina Prijilevscaia-Moșenscaia, reprezentată de

avocatul Alexandru Savva și a fost menținută hotărârea din 24 septembrie 2021 a

Judecătoriei Chișinău, sediul Centru,

c o n s t a t ă:

La 23 aprilie 2019, Irina Prijilevscaia-Moșenscaia a depus cerere de chemare în

judecată împotriva SA „Electrosistem” și BC „Energbank” SA, intervenient accesoriu

Moșenscoi Igor solicitând declararea nulității contractului de ipotecă nr. 366 din 29

ianuarie 2014 în partea instituirii (extinderii) ipotecii asupra obiectului imobil din bd.

Mircea cel Bătîn 8/2, mun. Chișinău, nr. cadastral 0100311.002.01.047, suprafața

totală de 210,6 m.p., cu radierea din Registru bunurilor imobile a înscrisului cu

privire la ipotecă instituită de SA ,,Electrosistem” în folosul BC ,,Energbank” SA și

ridicarea restricției instituită în baza contractului de ipotecă.

În motivarea acțiunii, reclamanta a indicat că la data de 29 ianuarie 2014, SA

„Electrosistem” și BC „Energbank” SA au încheiat contractul de ipotecă la nr. 366

din 29 ianuarie 2014 cu suma contractului în valoare de 5 220 622,93 lei.

A menționat reclamanta că, ca garanție pentru executarea contractului de credit

menționat, părțile au încheiat contractul de ipotecă, în baza căruia întru garantarea

rambursării sumelor eliberate, conform contractului de credit, a fost instituită ipoteca,

inclusiv asupra oficiului nr. 3 pe adresa mun. Chișinău, bd. Mircea cel Bătrîn, nr. 8/2,

1

mun. Chișinău, nr. cadastral 0100311.002.01.047. Contractul de ipotecă fiind ulterior

înregistrat la OCT Chișinău.

A susținut reclamanta că, contractul de ipotecă din 29 ianuarie 2014 este un

contract bilateral, încheiat între SA „Electrosistem” și BC „Energbank” SA, unde BC

„Energbank” SA este indicată în calitate de creditor ipotecar, iar SA „Electrosistem”

în calitate de debitor ipotecar.

A afirmat reclamanta că, la momentul încheierii contractului de ipotecă la nr. 366

din 29 ianuarie 2014 a fost deja încheiat și achitat parțial contractul de leasing cu nr.

16/12 din 24 august 2012 încheiat cu Irina Prijilevscaia-Moșenscaia.

A declarat reclamanta că, potrivit contractului de leasing, SA „Electrosistem” s-a

obligat să asigure și să garanteze Irinei Prijilevscaia-Moșenscaia posesiunea și

folosința temporară a obiectului leasingului încăperea nr.3 conform destinației (salon

de frumusețe) pe întreaga durata a contractului.

A relatat reclamanta că, plățile efectuate de Irina Prijilevscaia-Moșenscaia în

beneficiul SA „Electrosistem” în baza contractului de leasing din 24 august 2012,

inclusiv dobînzile, comisioanele și alte plăți aferente achitării plăților de leasing

constituie suma în valoare de 27829,49 euro (rată de leasing).

Invocă faptul că, după încheierea contractului de leasing, Irina Prijilevscaia-

Moșenscaia a investit în obiectul leasingului suma de 498897,17 lei, care au constat

în costurile reparației (lucrări de finisare și materiale), necesare pentru inițierea

afacerii, adică funcționarea salonului de frumusețe (conform destinației stabilite în

pct. 1.3. al contractului).

A declarat reclamanta că, la încheierea contractului de ipotecă, a lipsit acordul

beneficiarului - locatar, care în temeiul contractului de leasing din 24 august 2012,

deține calitatea de persoană terță, având în vedere că ipoteca instituită se extinde și

asupra oficiului nr. 3 de pe bd. Mircea cel Bătrân, nr. 8/2, mun. Chișinău, ca parte

integră a construcției gajate.

Afirmă că, a investit 40% din valoarea de piață a obiectului comercial, conform

contractului de leasing cu nr. 16/12 din 24 august 2012, prin ce de facto și de iure,

Irina Prijilevscaia - Moșenscaia a devenit beneficiar asupra obiectului imobil în

sensul art. 206 din Codul civil, în vigoare la momentul încheierii actelor juridice.

Legiferarea acestui drept de posesie urmând să fie exercitată după achitarea ratelor de

leasing, conform prevederilor din contract.

A explicat reclamanta că, contractul de ipotecă a fost încheiat în lipsa acordului

locatarului (posesorul de drept) asupra obiectului nelocativ din bd. Mircea cel Bătrân,

8/2, mun. Chișinău și, ca urmare, este lovit de nulitate în ceea ce privește ipotecarea

oficiului nr. 3 ce aparține reclamantului-posesor de drept (investitorul în construcție),

iar încheierea contractului de ipotecă vădit contravine dispozițiilor legale invocate

prin prezenta acțiune.

A menționat reclamanta că, BC „Energbank” SA nu și-a executat obligațiunea

prevăzută de art. 25 al Legii cu privire la instituțiile financiare nr. 550 din 21 iulie

1997 și pct. 1.4 din Regulamentul privind activitatea de creditare a băncilor, aprobat

prin hotărârea Consiliului de Administrare a Băncii Naționale a Moldovei nr. 153 din

25 februarie 1997, potrivit căruia banca în procesul de creditare urmează să verifice

procesul de creditare, să verifice riscul, situația economică și financiară a debitorului

pe baza unei analize profunde a credibilității acestuia, mai ales în situația în care BC

„Energbank” SA și SA „Electrosistem” sînt persoane afiliate, întrucît BC

2

„Energbank” SA este acționar care deține, singur sau împreună cu persoanele sale

afiliate, peste 25% din acțiunile cu drept de vot ale SA „Electrosistem”.

A comunicat reclamanta că, BC „Energbank” SA era obligată să indice exact

valoarea, descrierea bunurilor ipotecate, existența relațiilor dintre Irina Prijilevscaia -

Moșenscaia și SA „Electrosistem” și să nu indice prevederile generale de genul -

oficiul nr. 3 din bd. Mircea cel Bătrân, 8/2, mun. Chișinău, fapt ce confirmă ca pârâții

au urmărit scopul ascunderii de reclamant a gajării bunului ce îi aparține conform

contractului de leasing nr. 16/12 din 24 august 2012.

A invocat reclamanta că, este cert faptul că BC „Energbank” SA cunoștea despre

existența relațiilor dintre Irina Prijilevscaia - Moșenscaia și SA „Electrosistem”, care

constau în obligația locatorului să îi asigure posesiunea și folosința temporară a unui

bun, contra unei plăți periodice (rată de leasing), iar la expirarea contractului să

respecte dreptul de opțiune al locatarului de a cumpăra bunul, însă, din motivele încă

necunoscute, nu a verificat documentele contabile la eliberarea creditului, ceea ce

constituie o încălcare esențială a prevederilor Regulamentului privind activitatea de

creditare a băncilor, circumstanța foarte importantă ce duce inevitabil la declararea

nulității contractului de ipotecă la nr. 366 din 29 ianuarie 2014 în aspectul legat de

extinderea ipotecii asupra oficiului nr. 3.

A afirmat reclamanta că, atât SA „Electrosistem” cât și BC „Energbank” SA

cunoșteau despre faptul că prin aplicarea ipotecii pe oficiul nr. 3 se încalcă esențial

dreptul de posesiune și de folosință, precum și dreptul de dispoziție a beneficiarului

asupra bunului achitat, conform contractului de leasing nr. 16/12 din 24 august 2012.

A susținut reclamanta că, transmiterea/predarea de către SA „Electrosistem” a

bunului imobil BC „Energbank” SA cu titlu de ipotecă, fără acordul favorabil al

reclamantului, constituie o încălcare extrem de esențială a legislației curente în

materie respectivă, adică nu există nici o dovadă, nici măcar un indiciu că s-ar fi

primit acordul respectiv al locatarului.

A solicitat reclamanta Irina Prijilevscaia - Moșenscaia admiterea prezentei cererii,

constatarea și declararea nulității absolute a contractului de ipotecă la nr. 366 din 29

ianuarie 2014, încheiat între SA „Electrosistem” și BC „Energbank” SA, în partea

extinderii ipotecii asupra oficiului nr. 3 pe adresa mun. Chișinău, bd. Mircea cel

Bătrîn, nr. 8/2 (nr. cadastral 0100311.002.01.047), cu suprafața totală de 210,6 m.p.,

cu radierea înregistrării în Registrul bunurilor imobile înscrisului cu privire la

ipotecă, instituită de SA „Electrosistem” în folosul BC „Energbank” SA, conform

contractului de ipotecă nr. 366 din 29 ianuarie 2014 asupra acestui obiect imobil,

precum și ridicarea restricțiilor aplicate asupra bunului din mun. Chișinău, bd. Mircea

cel Bătrân 8/2, nr. cadastral 0100311.002.01.047, cu suprafața totală de 210,6 m.p.,

instituită în baza contractului nr. 366 din 29 ianuarie 2014.

Prin hotărârea din 24 septembrie 2021 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru s-a

respins cererea de chemare în judecată depusă de Irina Prijilevscaia - Moșenscaia.

Totodată, s-a respins capătul de cerere că privire la ridicarea restricției aplicată asupra

bunului imobil situat în mun. Chișinău, bd. Mircea cel Bătrîn, 8/2, cu nr. cadastral

0100311.002.01.047, instituită în baza contractului de ipotecă nr. 366 din 29 ianuarie

2014.

La 29 septembrie 2021, Irina Prijilevscaia – Moșenscaia, reprezentată de avocatul

Alexandru Savva, a depus apel nemotivat iar la 21 ianuarie 2022 a depus cerere de

apel motivată împotriva hotărârii din 24 septembrie 2021 a Judecătoriei Chișinău,

3

sediul Centru, solicitând casarea hotărârii din 21 iunie 2021 a Judecătoriei Chișinău,

sediul Centru și pronunțarea unei noi hotărâri de admitere a acțiunii.

Prin decizia din 12 mai 2022 a Curții de Apel Chișinău a fost respins apelul

declarat de către Irina Prijilevscaia – Moșenscaia, reprezentată de avocatul Alexandru

Savva și a fost menținută hotărârea primei instanțe.

În argumentarea soluției instanța de apel a reținut că prima instanță a examinat

pricina, în coroborare cu prevederile legislației în vigoare, desfășurând examinarea

litigiului pe principiul contradictorialității și egalității părților în drepturile

procedurale. Astfel, respingând acțiunea reclamantei, prima instanța întemeiat a

reținut că la instituirea ipotecii în nu era necesar acordul reclamantei/apelantei, or,

locatarul-reclamanta, în baza contractului de leasing nu a obținut dreptul de

dispoziție, potrivit art. 10 alin. (1) din Legea cu privire la ipotecă nr. 142 din 26 iunie

2008, dar a dobândit doar dreptul de posesiune și folosință. Astfel, în lipsa atributului

de dispoziție, acordul posesorului-reclamant nu era necesar.

La fel, instanțele au stabilit că, contractul de leasing la care face referire

reclamanta, cu toate că a fost încheiat pe un termen ce depășește 3 ani nu a fost

înregistrat în Registrul bunurilor imobile, fiind încetat la o dată pe care ambele părți

nu au dorit să o probeze, din motivul neachitării ratelor de leasing.

La 02 august 2022, prin intermediul oficiului poștal, Irina Prijilevscaia –

Moșenscaia, reprezentată de avocatul Alexandru Savva, a declarat recurs împotriva

deciziei instanței de apel, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanței de

apel și hotărârii primei instanțe cu emiterea unei noi hotărâri de admitere a acțiunii.

În motivarea recursului a indicat că instanța de fond și instanța de apel nu au

stabilit toate circumstanțele care au importanță pentru soluționarea cauzei, au fost

încălcate normele de drept material și de drept procedural.

Consideră recurenta că în speță urmează a fi aplicată direct jurisprudența CEDO,

stabilită în cauza Ganiyeva și alții vs Azerdbajan din 18 februarie 2021, unde a fost

stabilită încălcarea art. 1 a Protocolului 1 al CEDO, or, la data încheierii contractului

de ipotecă nr. 366 din 29 ianuarie 2014, bunul ipotecat, se afla în posesia și folosința

persoanelor terțe în raportul de ipotecă, și anume a locatarului Irina Prijilevscaia –

Moșenscaia.

A susținut recurenta că a solicitat în instanță declararea nulității contractului de

ipotecă nr. 366 din 29 ianuarie 2014 încheiat între SA „Electrosistem” și BC

„Energbank” SA, instanța de fond nu a fost în posibilitate să examineze legalitatea și

temeinicia actului juridic, atît timp cît actul care a stat la baza formulării pretenției

sale nu a fost prezentat în instanță. Cu toate acestea, instanța de apel a menținut fără

modificări hotărârea primei instanțe.

A afirmat că, la baza emiterii hotărârii primei instanțe au fost reținute exclusiv

informațiile prezentate din Registrul bunurilor imobile, iar la examinarea cauzei în

instanța de apel nu a fost prezentat nici cercetat actul juridic propriu zis, contractul de

ipotecă nr. 366 din 29 ianuarie 2014, dat fiind faptul că o copie a contractului

contestat i-a fost prezentată abia în instanța de apel, circumstanță ce constituie o

încălcare a dreptului la apărare și de acces la justiție, iar prezentarea actului juridic

veridic în eventualitatea sa, putea înainta și alte obiecții/pretenții privind ilegalitatea

acestuia, împrejurare de care a fost îngrădită.

A declarat că, în fața instanței de apel a invocat necesitatea stabilirii cercului

participanților la proces care urmează a fi introduși, este vorba de notarul care a

4

autentificat contractul de ipotecă nr. 366 din 29 ianuarie 2014, încheiat între SA

„Electrosistem” și BC „Energbank” SA, cerință asupra căreia instanța de apel nu a

dat nici un răspuns.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) din Codul de procedură civilă, recursul se

declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau deciziei integrale,

dacă legea nu prevede altfel.

Materialele cauzei atestă că decizia Curții de Apel Chișinău a fost pronunțată la

12 mai 2022 și a fost expediată la adresa poștală a recurentei la data de 27 iunie 2022,

dar date care ar confirma recepționarea acesteia la materialele dosarului lipsesc.

Astfel, recursul depus la 02 august 2022, este în termen.

La 16 august 2022, copia recursului a fost expediată în adresa intimaților SA

„Energbank”, SA „Electrosistem” și Igor Moșenscoi cu înștiințarea despre depunerea

referinței (f.d. 91, Vol. II).

Prin referința depusă la data de 19 septembrie 2022, SA „Energbank” a

solicitat respingerea ca fiind inadmisibilă a cererii de recurs depusă de Irina

Prijilevscaia – Moșenscaia, reprezentată de avocatul Alexandru Savva.

Prin referința depusă la 19 septembrie 2022, lichidatorul SA „Electrosistem”,

Nicolae Bostan a solicitat declararea ca fiind inadmisibil a recursului declarat de Irina

Prijilevscaia – Moșenscaia.

Examinând temeiurile recursului în raport cu materialele cauzei civile,

Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție consideră că, recursul este inadmisibil din următoarele motive.

În conformitate cu art. 432 din Codul de procedură civilă, părțile și alți

participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă

încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor

de drept procedural.

Se consideră că normele de drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în

cazul în care instanța judecătorească:

a) nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată;

b) a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată;

b1) a aplicat o lege care a fost declarată neconstituțională;

c) a interpretat în mod eronat legea;

d) a aplicat în mod eronat analogia legii sau analogia dreptului.

Se consideră că normele de drept procedural au fost încălcate sau aplicate eronat

în cazul în care:

a) cauza a fost judecată de un judecător care nu avea dreptul să participe la

judecarea ei;

b) cauza a fost judecată în absența unui participant la proces căruia nu i s-a

comunicat locul, data și ora ședinței de judecată;

c) în judecarea cauzei au fost încălcate regulile privind limba de desfășurare a

procesului;

d) instanța a soluționat problema drepturilor unor persoane care nu au fost

implicate în proces;

e) în dosar lipsește procesul-verbal al ședinței de judecată;

f) hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea competenței jurisdicționale.

Săvârșirea altor încălcări decât cele indicate la alin. (3) constituie temei de

declarare a recursului doar în cazul și în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut

5

duce la soluționarea greșită a cauzei sau în cazul în care instanța de recurs consideră

că aprecierea probelor de către instanța judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în

care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor și libertăților fundamentale ale

omului.

Temeiurile prevăzute la alin. (3) se iau în considerare de către instanță din

oficiu.

În conformitate cu art. 433 lit. a) din Codul de procedură civilă, cererea de

recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în

temeiurile prevăzute la art. 432 alin.(2), (3) și (4).

Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție consideră că recursul declarat de Irina Prijilevscaia –

Moșenscaia, reprezentată de avocatul Alexandru Savva, nu se încadrează în

temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de procedură civilă.

Prin urmare, argumentele invocate în recurs nu denotă încălcarea esențială sau

aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural de

către instanța de apel, respectiv, nu constituie temei de casare a deciziei recurate.

În acest context, Completul Colegiului civil, comercial și de contencios

administrativ al Curții Supreme de Justiție menționează și faptul că, procedura

admisibilității constă în verificarea faptului dacă motivele invocate în recurs se

încadrează în cele prevăzute în art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de procedură

civilă.

Totodată, Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al

Curții Supreme de Justiție relevă că, conform jurisprudenței CEDO, recursurile

trebuie să fie efective, adică să fie capabile să ofere îndreptarea situației prezentate în

cerere, la fel recursul trebuie să posede puterea de a îndrepta în mod direct starea de

lucruri (cauza Rebai și alții contra Franței, 25 februarie 1995), pe când în recursul

declarat de Irina Prijilevscaia – Moșenscaia, reprezentată de avocatul Alexandru

Savva, asemenea aspecte nu se regăsesc.

Astfel, din considerentele menționate, Completul Colegiului civil, comercial și

de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a

considera recursul declarat de Irina Prijilevscaia – Moșenscaia, reprezentată de

avocatul Alexandru Savva, ca inadmisibil.

În conformitate cu art. 431 alin. (2), 433 lit. a) și 440 alin. (1) din Codul de

procedură civilă, Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție

dispune:

Recursul declarat de Irina Prijilevscaia – Moșenscaia, reprezentată de avocatul

Alexandru Savva, se consideră inadmisibil.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele completului,

judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Victor Burduh

Mariana Pitic

6