3ra-305/21 — contestarea actelor administrative si obligarea înregistrării dreptului de proprietate

3ra-305/21 — contestarea actelor administrative si obligarea înregistrării dreptului de proprietate (Curtea Supremă de Justiție, 2021)

Dosarul nr. 3ra–305/21

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Râșcani (jud. O. Țurcan)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. V. Clima, M. Guzun, Gr. Dașchevici )

D E C I Z I E

25 august 2021 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Tamara Chișca-Doneva

Judecătorii Victor Burduh

Vladimir Timofti

Anatolie Țurcan

Nicolae Craiu

examinând recursul depus de către Instituția Publică „Agenția Servicii Publice”,

în cauza de contencios administrativ, la cererea de chemare în judecată depusă de

către Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing” împotriva Instituției Publice „Agenția

Servicii Publice”, persoană terță Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam

Service” cu privire la contestarea actelor administrative și obligarea înregistrării

dreptului de proprietate,

împotriva deciziei din 11 noiembrie 2020 a Curții de Apel Chișinău, prin care a

fost respinsă cererea de apel depusă de către Instituția Publică „Agenția Servicii

Publice”,

c o n s t a t ă:

La 13 august 2018 Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing” a depus cerere de

chemare în judecată în procedura contenciosului administrativ împotriva Instituției

Publice „Agenția Servicii Publice” cu privire la contestarea actelor administrative și

obligarea înregistrării dreptului de proprietate.

În motivarea acțiunii, reclamanta a indicat că la data de 27 iunie 2018 a solicitat

Instituției Publice „Agenția Servicii Publice” înregistrarea dreptului de proprietate

asupra bunurilor viitoare, spații comerciale, cu numerele cadastrale xxxxx, conform

contractelor de investiții nr. 08/01-565, nr. 08/01-564 și nr. 08/01-563 din 10

octombrie 2013, încheiate cu Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam-Service”.

S-a menționat că bunurile care fac obiectul contractelor sus-menționate, au fost

transmise în proprietatea Societății pe Acțiuni „Maib-Leasing”, în temeiul actelor de

primire-predare și a facturilor fiscale cu seria BV7451054, BV7451053, BV7451055

din 24 octombrie 2013.

1

În rezultatul examinării cererilor de înregistrare a bunurilor imobile și a

drepturilor asupra lor, registratorul Serviciului Cadastral Teritorial Chișinău al

Instituției Publice „Agenția Servicii Publice”, a constatat că bunurile imobile a căror

înregistrare se solicită fac parte dintr-un bun viitor și nu au fost recepționate, iar

conform hotărârii Guvernului nr. 285 din 23 mai 1996, este imposibilă înregistrarea

dreptului de proprietate în baza actelor prezentate. Astfel, prin decizia registratorului

Olesea Crudu, s-a respins cererea de înregistrare a bunurilor imobile și a drepturilor

asupra acestora, invocându-se prevederile art. 31 alin. (1) lit. c), alin (2) și alin. (3),

art. 406 alin. (4) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie

1998.

Reclamanta a specificat că la 4 iunie 2018, a contestat prin cerere prealabilă la

Instituția Publică „Agenția Servicii Publice”, deciziile din 27 iunie 2018, solicitând

anularea acestora și înregistrarea dreptului de proprietate al societății asupra

încăperilor comerciale izolate (bunuri viitoare). Prin răspunsul nr. 01/A – 597/18

Instituția Publică „Agenția Servicii Publice” a respins cererea prealabilă, motivând

că, cerința de anulare a deciziilor privind respingerea cererilor de înregistrare a

drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile (bunuri viitoare) nu poate fi

satisfăcută, întrucât, dreptul de proprietate asupra încăperilor, care fac obiectul

contractului de investiție în construcție se înscrie în Registrul bunurilor imobile după

recepția construcției, această condiție fiind reglementată expres în art. 406 alin. (4) din

Legea cadastrului bunurilor imobile.

În opinia reclamantei refuzul Instituției Publice „Agenția Servicii Publice” de a

înregistra dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile (bunuri viitoare), este ilegal,

întrucât Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”, în calitate de beneficiar, a încheiat cu

Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam-Service”, în calitate de executor,

contracte de investiții în construcția încăperilor comerciale, după cum urmează:

contractul nr. 08/01-565 din 10 octombrie 2013, încăpere nelocativă cu numărul

cadastral xxxxx; contractul nr. 08/01-563 din 10 octombrie 2013, încăpere nelocativă

cu numărul cadastral xxxxx; contractul nr. 08/01-564 din 10 octombrie 2013, încăpere

nelocativă cu numărul cadastral xxxxx.

A afirmat că conform pct. 1.1 din contract, beneficiarul are obligația de a învesti,

iar executorul are obligația de a construi și transmite prin act de primire-predare

beneficiarului obiectul contractului până la data de 30 decembrie 2013. Dreptul de

proprietate va trece la Beneficiar în momentul achitării depline și se va înregistra la

oficiul cadastral teritorial. Iar, conform pct. 1.2, executorul va construi complexul

locativ din contul mijloacelor primite de la beneficiar și din alte surse ... va transmite

complexul pe etape în baza actelor de primire-predare beneficiarului... va înregistra

construcția la organul cadastral. Potrivit pct. 1.6 și pct. 3.1.4 ale contractelor,

executorul execută doar două etape de lucrări. A treia etapă o execută beneficiarul.

Iar, conform pct. 1.4 al contractelor, termenul de transmitere prin act de primire-

predare a construcțiilor este de până la 30 noiembrie 2013. Respectiv, la 10 octombrie

2013, Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam-Service” a transmis prin act de

primire-predare bunurile către Societatea pe Acțiuni Maib-Leasing”, iar, ulterior, la

24 octombrie 2013, Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam-Service” a transmis

către Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”, în temeiul facturilor fiscale cu seria

2

BV7451053, BV7451055, BV741056, dreptul de proprietate asupra încăperilor

comerciale (bunuri viitoare), cu numerele cadastrale: xxxxx.

Reclamanta a notat că pct. 3.1.5 din paragraf 3.1. din Capitolul 3 al Contractelor,

intitulat „Obligațiile Executorului ”, prevede că la finisarea construcției complexului

locativ, executorul are obligația de a comanda la organul cadastral măsurări pentru

întocmirea dosarului cadastral. Înregistrarea obiectului construit la comanda

beneficiarului are loc în termen de 30 zile după executarea a trei etape de lucrări (una

din ele fiind executată de Beneficiar)... cu condiția achitării depline.

În acest context, reclamanta a precizat că a achitat integral costul bunurilor,

conform actului de achitări reciproce semnat la data de 24 octombrie 2013. Punctul

3.2.3. al contractului, prevede că după recepția finală pe etape a complexului locativ

beneficiarul are obligația de a primi și de a înregistra după sine dreptul de proprietate,

prin înregistrarea la organul cadastral.

În continuare, a invocat prevederile art. 405 alin. (1) din Legea cadastrului

bunurilor imobile, conform căreia este posibilă înregistrarea construcției viitoare, a

încăperilor izolate din cadrul construcției viitoare și a dreptului de proprietate asupra

acestora. Construcției viitoare, precum și încăperilor izolate din cadrul acesteia li se

atribuie numere cadastrale provizorii. La înregistrarea construcției viitoare sau a

încăperilor izolate din cadrul acesteia, în registrul bunurilor imobile se aplică

mențiunea „bun viitor”, iar, potrivit alin. (2) al aceluiași articol, construcțiile viitoare

care, conform proiectului, sunt divizate în încăperi izolate, la solicitarea titularului de

drepturi, se înregistrează sub formă de condominiu. În acest sens, la 20 martie 2012,

a fost înregistrată declarația în condominiu.

Reclamanta a opinat că art. 406 din Legea cadastrului bunurilor imobile, la care a

făcut referire registratorul, nu este aplicabil situației date, deoarece, această normă

legală se referă la înregistrarea contractelor privind investirea în construcții și așa cum

rezultă din text, se referă nemijlocit la apartamente și la persoanele fizice. Respectiv,

articolul dat se referă strict doar la apartamente ca bunuri finisate, pe când, cererea

înaintată, se referă la încăperi nelocative ca bunuri viitoare și nu ca bunuri finisate.

A relatat că, în contractele semnate, expres se indică că ultima etapă a lucrărilor

este efectuată de însuși Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”, iar recepția finală a

încăperii îi va permite schimbarea statutului bunului din bun viitor în bun recepționat

în exploatare, dar nicidecum nu îi va putea îngrădi dreptul său de proprietate asupra

acestui bun.

A reiterat că, alin. (11) al articolului citat, prevede că partea care asigură

construcția bunului imobil este obligată să înregistreze contractele privind investițiile

în construcții la oficiile cadastrale teritoriale în termen de 15 zile calendaristice din

data autentificării notariale a acestora.

Astfel, în opinia reclamantei, dispozițiile menționate se aplică anume momentului

în care se înregistrează contractele privind investițiile în construcție a apartamentelor,

care ține de obligația părții ce asigură construcția bunului imobil, adică a executorului,

iar, situația în circumstanțele speței este diferită, întrucât se cere înregistrarea

dreptului de proprietate asupra bunului imobil viitor, cerință legală și întemeiată prin

faptul încheierii contractelor de investiție în construcții, prin semnarea actelor de

3

primire-predare și prin transmiterea facturilor fiscale către beneficiar, care

demonstrează de fapt transmiterea bunului în proprietatea beneficiarului ca bun viitor.

Reclamanta a solicitat anularea deciziilor emise de registratorul Serviciului

Cadastral Teritorial Chișinău al Instituției Publice „Agenția Servicii Publice”, Olesea

Crudu la 27 iunie 2018, prin care, s-au respins cererile de înregistrare depuse de

Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing” a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor;

obligarea Serviciului Cadastral Teritorial Chișinău al Instituției Publice „Agenția

Servicii Publice” să înregistreze (intabuleze) dreptul de proprietate al Societății pe

acțiuni „Maib-Leasing” asupra încăperilor comerciale izolate cu numerele cadastrale

xxxxx (bunuri viitoare), din cadrul construcției viitoare amplasată în mun. Chișinău,

str. Ginta Latină 8.

Prin încheierea din 13 mai 2019 a Judecătoriei Chișinău, sediul Râșcani a fost

atrasă în proces în calitate de persoană terță Societatea cu Răspundere Limitată

„Galsam-Service”.

Prin hotărârea din 17 decembrie 2019 a Judecătoriei Chișinău, sediul Râșcani a

fost admisă acțiunea depusă de către Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”. S-au

anulat deciziile din 27 iunie 2018 emise de registratorul Serviciului Cadastral

Teritorial Chișinău al Instituției Publice „Agenția Servicii Publice”, prin care s-au

respins cererile Societății pe Acțiuni „Maib-Leasing” cu privire la înregistrarea

bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor și s-a obligat Instituția Publică „Agenția

Servicii Publice” să înregistreze pe numele solicitantului Societatea pe Acțiuni

„Maib-Leasing” dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile cu numerele

cadastrale xxxxx, situate în mun. Chișinău, str. Ginta Latină 8.

La data de 20 decembrie 2019, în termenul prevăzut de art. 232 din Codul

administrativ, Instituția Publică „Agenția Servicii Publice” a depus apel împotriva

hotărârii instanței de fond, prin care a solicitat casarea acesteia cu emiterea unei noi

decizii de respingere a acțiunii.

Prin decizia din 11 noiembrie 2020 a Curții de Apel Chișinău a fost respinsă

cererea de apel depusă de către Instituția Publică „Agenția Servicii Publice”.

La data de 10 decembrie 2020, prin intermediul poștei electronice, Instituția

Publică „Agenția Servicii Publice”, a depus recurs nemotivat, iar la 22 ianuarie 2021

motivarea recursului împotriva deciziei din 11 noiembrie 2020 a Curții de Apel

Chișinău, ulterior confirmat prin depunerea recursului pe suport de hârtie cu

semnătura olografă.

În argumentarea cererii de recurs cu reiterarea motivelor de fapt și de drept

anterior invocate, recurentul a menționat că concluziile instanței de apel se datorează

interpretării eronate a prevederilor legale referitoare la efectele contractelor de

investiție în construcție, la momentul apariției dreptului de proprietate asupra bunului

imobil, la natura actelor doveditoare de drept, translative de proprietate, precum și

cele referitoare la acțiunea legii în timp și neretroactivitatea normei legale. Soluția

instanțelor de judecată se bazează pe o normă legală neaplicabilă la caz (art. 405 din

Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998 – înregistrarea dreptului asupra

construcțiilor viitoare) și ignoră pe cea aplicabilă (art. 406 din aceeași lege –

înregistrarea contractelor privind investițiile în construcții).

4

A mai menționat că la caz, instanțele de judecată nu au ținut cont de faptul că

legalitatea deciziilor contestate au fost obiect de examinare și în fața registratorului,

la nivel central, din cadrul Instituției Publice „Agenția Servicii Publice, decizia căruia

nu a fost contestată în instanța de judecată.

Recurentul a solicitat admiterea cererii de recurs, casarea deciziei instanței de apel

și a hotărârii instanței de fond cu emiterea unei noi decizii de respingere a acțiunii.

Prin referința depusă la 15 februarie 2021, Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”

a solicitat declararea recursului depus de către Instituția Publică „Agenția Servicii

Publice”, ca fiind inadmisibil.

Prin referința depusă la data de 5 iulie 2021 administratorul insolvabilității

Societății cu Răspundere Limitată „Galsam-Service” în procedură de restructurare,

Ruslan Vasiliev a solicitat admiterea recursului depus de către Instituția Publică

„Agenția Servicii Publice” împotriva deciziei din 11 noiembrie 2020 a Curții de Apel

Chișinău.

În conformitate cu art. 244 alin. (1) din Codul administrativ, hotărârile curții de

apel ca instanța de fond, precum și deciziile instanței de apel pot fi contestate cu

recurs.

În conformitate cu art. 245 alin. (1) și (2) din Codul administrativ, recursul se

depune la instanța de apel în termen de 30 de zile de la notificarea deciziei instanței

de apel, dacă legea nu stabilește un termen mai mic. Motivarea recursului se prezintă

Curții Supreme de Justiție în termen de 30 de zile de la notificarea deciziei instanței

de apel. Dacă se depune împreună cu cererea de recurs, motivarea recursului se

depune la instanța de apel.

Curtea de Apel Chișinău a pronunțat decizia contestată la 11 noiembrie 2020, însă

date privind notificarea dispozitivului deciziei la dosar nu există.

Totodată, decizia motivată din 11 noiembrie 2020 a Curții de Apel Chișinău a fost

notificată Instituției Publice „Agenția Servicii Publice” la data de 14 ianuarie 2021,

fapt confirmat prin avizul de recepție/livrare (f.d.27, Vol. II).

Prin urmare, completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios

administrativ menționează că Instituția Publică „Agenția Servicii Publice”, s-a

conformat prevederilor legale și a depus recursul în termenul prevăzut de art. 245 din

Codul administrativ.

Prin încheierea din 21 iulie 2021 a Curții Supreme de Justiție recursul depus de

către Instituția Publică „Agenția Servicii Publice” s-a numit spre examinare în fond,

în complet de cinci judecători.

În conformitate cu art. 258 alin. (3) din Codul administrativ, procedurile de

contencios administrativ inițiate până la intrarea în vigoare a prezentului cod se vor

examina în continuare, după intrarea în vigoare a prezentului cod, conform

prevederilor prezentului cod.

Din sensul normei de drept enunțate urmează că, legiuitorul a optat pentru

principiul aplicării imediate a noilor reglementări procedurale.

Respectiv, procedura de contencios administrativ dedusă judecății în prezenta

speță în partea procedurală urmează a fi judecată prin prisma dispozițiilor Codului

administrativ, aprobat prin Legea nr. 116 din 19 iulie 2018, iar în partea materială

urmează a fi aplicate prevederile legale în vigoare la momentul demarării procedurii

5

administrative, și anume a Legii contenciosului administrativ nr. 793 din 10 februarie

2000 (abrogată la 1 aprilie 2019).

Or, în speță procedura administrativă a fost inițiată în iunie 2018 și se referă la o

activitate administrativă inițiată până la 1 aprilie 2019, aspect care determină, că la

caz se vor aplica dispozițiile legale vechi, care reglementau aceste instituții.

Astfel, în conformitate cu art. 247 din Codul administrativ, Curtea Supremă de

Justiție examinează și soluționează recursul fără ședință de judecată. Dacă consideră

necesar, Curtea Supremă de Justiție poate decide citarea participanților la proces.

În speță, completul specializat nu consideră oportun de a cita participanții la

proces pentru a se pronunța cu privire la problemele invocate în recurs, deoarece

criticele/pozițiile acestora au fost expuse cu suficientă claritate.

Studiind materialele dosarului în raport cu argumentele invocate în recurs,

completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios administrativ al

Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție consideră necesar de a admite recursul, de a casa integral decizia instanței de

apel și hotărârea primei instanțe, cu emiterea unei noi decizii, de respingere a acțiunii,

din considerentele ce urmează.

În conformitate cu art. 248 alin. (1) lit. c) Cod administrativ, examinând recursul,

Curtea Supremă de Justiție casează integral decizia instanței de apel și emite o nouă

decizie.

În temeiul art. 1 alin. (2) din Legea contenciosului administrativ nr. 793 din 10

februarie 2000 (în vigoare până la 1 aprilie 2019), orice persoană care se consideră

vătămată într-un drept al său, recunoscut de lege, de către o autoritate publică, printr-

un act administrativ sau prin nesoluționarea în termenul legal a unei cereri, se poate

adresa instanței de contencios administrativ competente pentru a obține anularea

actului, recunoașterea dreptului pretins și repararea pagubei ce i-a fost cauzată.

Conform art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea contenciosului administrativ nr. 793 din

10 februarie 2000 (în vigoare până la 1 aprilie 2019), obiect al acțiunii în contenciosul

administrativ îl constituie actele administrative, cu caracter normativ și individual,

prin care este vătămat un drept recunoscut de lege al unei persoane, inclusiv al unui

terț, emise de autoritățile publice și autoritățile asimilate acestora în sensul prezentei

legi.

În conformitate cu prevederile art. 14 alin. (1) din Legea contenciosului

administrativ nr. 793 din 10 februarie 2000 (în vigoare până la 1 aprilie 2019),,

persoana care se consideră vătămată într-un drept al său, recunoscut de lege, printr-

un act administrativ va solicita, printr-o cerere prealabilă, autorității publice emitente,

în termen de 30 de zile de la data comunicării actului, revocarea, în tot sau în parte, a

acestuia, în cazul în care legea nu dispune altfel.

În baza art. 16 alin. (1) din Legea contenciosului administrativ nr. 793 din 10

februarie 2000 (în vigoare până la 1 aprilie 2019), persoana care se consideră vătămată

într-un drept al său, recunoscut de lege, printr-un act administrativ și nu este

mulțumită de răspunsul primit la cererea prealabilă sau nu a primit nici un răspuns în

termenul prevăzut de lege, este în drept să sesizeze instanța de contencios

administrativ competentă pentru anularea, în tot sau în parte, a actului respectiv și

repararea pagubei cauzate.

6

Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată împotriva Instituției Publice

„Agenția Servicii Publice”, Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing” a solicitat anularea

deciziilor emise de registratorul din cadrul Serviciului Cadastral Teritorial Chișinău,

Olesea Crudu, la 27 iunie 2018, prin care, s-au respins cererile de înregistrare a

bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor; precum și obligarea înregistrării

(intabula) dreptului de proprietate al reclamantei asupra încăperilor comerciale izolate

(bunuri viitoare) cu numerele cadastrale xxxxx, din cadrul construcției viitoare

amplasată în mun. Chișinău, str. Ginta Latină 8.

În corespundere cu dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea contenciosului

administrativ nr. 793 din 10 februarie 2000 (în vigoare până la 1 aprilie 2019), actul

administrativ contestat poate fi anulat, în tot sau în parte, în cazul în care: a) este ilegal

în fond ca fiind emis contrar prevederilor legii; b) este ilegal ca fiind emis cu

încălcarea competenței; c) este ilegal ca fiind emis cu încălcarea procedurii stabilite.

Instanțele ierarhic inferioare fiind învestite cu judecarea prezentei cauze, au ajuns

la concluzia temeiniciei acțiunii depusă de către Societatea pe Acțiuni „Maib-

Leasing”. Au anulat deciziile din 27 iunie 2018 emise de registratorul Serviciului

Cadastral Teritorial Chișinău al Instituției Publice „Agenția Servicii Publice”, prin

care s-au respins cererile Societății pe Acțiuni „Maib-Leasing” cu privire la

înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor și au obligat Instituția

Publică „Agenția Servicii Publice” să înregistreze pe numele solicitantului Societatea

pe Acțiuni „Maib-Leasing” dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile cu

numerele cadastrale xxxxx, situate în mun. Chișinău, str. Ginta Latină 8.

Întru consolidarea soluției instanțele inferioare au reținut că Instituția Publică

„Agenția Servicii Publice” neîntemeiat a invocat drept temei de respingere a cererilor

de înregistrare a dreptului de proprietate, prevederile art. 31 alin. (1) lit. c), d), h) din

Legea cadastrului bunurilor imobile, în condițiile în care, la cererile de înregistrare a

bunurilor și a drepturilor asupra lor, au fost anexate contractele de investiții, actul de

predare-primire, facturile fiscale, actele de compensare și procura reprezentantului.

Totodată, instanțele de judecată au subliniat că norma art. 405 din Legea

cadastrului bunurilor imobile, stabilește în mod expres că, este posibilă înregistrarea

încăperilor izolate și a dreptului de proprietate asupra acestora, situație ce denotă că

deciziile emise de registratorul Serviciului Cadastral Teritorial Chișinău, completate

prin decizia registratorului din cadrul Instituției Publice „Agenția Servicii Publice”,

sunt ilegale, fiind emise cu derogare de la norma legală indicată supra.

Instanțele de judecată au dedus că, la caz se întrunesc temeiurile legale pentru

înregistrarea dreptului de proprietate al Societății pe Acțiuni „Maib-Leasing” asupra

încăperilor izolate cu numerele cadastrale xxxxx.

Efectuând controlul judiciar al deciziei din 11 noiembrie 2020 a Curții de Apel

Chișinău, prin care s-a menținut hotărârea instanței de fond din 17 decembrie 2019,

completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios administrativ al

Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție consideră că concluziile instanțelor ierarhic inferioare și soluția dată în sensul

admiterii acțiunii Societății pe Acțiuni „Maib-Leasing” sunt neîntemeiate, fapt ce

rezultă din interpretarea eronată a prevederilor legale aplicabile raportului juridic în

litigiu, precum și din aprecierea arbitrară a probelor administrate la materialele cauzei.

7

Completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios administrativ al

Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție consideră necesar de a reitera că Codul administrativ consacră principiul

general după care orice hotărâre judecătorească trebuie să fie motivată și să reprezinte

premisa pentru soluția din dispozitiv.

Dispoziția dată este edictată atât în interesul unei bune administrări a justiției și

încrederii ce trebuie să inspire justițiabililor, cât și pentru a se da instanțelor superioare

posibilitatea de a controla judecata primelor instanțe.

Pentru satisfacerea acestui principiu, judecătorii fondului sunt datori să arăte

motivele de fapt și de drept care au format convingerea lor, să enunțe cele constatate

și dovezile care au determinat-o.

Totodată, în acest sens legiuitorul a investit apelul cu efect devolutiv, care

presupune că instanța de apel rejudecă în fapt și în drept ceea ce apelantul a înțeles să

atace din hotărârea primei instanțe, precum și efectuează o nouă examinare în fond.

Deci, instanța de apel avea obligația de a examina în tot apelul și de a răspunde la

toate întrebările ridicate în fața instanței, atât ca instanță de apel, cât și ca instanță

învestită să judece cauza în fond. Or, aceasta este obligată să se pronunțe asupra

tuturor motivelor invocate în apel, cât și în acțiune. Este inadmisibil ca un motiv de

apel să fie refuzat pentru discuție pentru motive formale, sau să fie omis de către

instanța de apel. Instanța de apel trebuia să cerceteze și să se pronunțe asupra tuturor

motivelor invocate, iar în caz de nerespectare a acestor reguli, decizia instanței de apel

se consideră neîntemeiată și pasibilă casării de către instanța de recurs.

În conformitate cu dispozițiile art. 194 alin. (2) coroborat cu prevederile art. 21 și

art. 36 din Codul administrativ, în procedura de examinare a cererilor de recurs,

hotărârile și deciziile contestate se examinează din oficiu în privința existenței

greșelilor procedurale și aplicării corecte a dreptului material.

Conform art. 22 din Codul administrativ, autoritățile publice și instanțele de

judecată competente cercetează starea de fapt din oficiu. Acestea stabilesc felul și

volumul cercetărilor și nu sunt legate nici de expunerile participanților, nici de cererile

lor de reclamare a probelor. Faptele deja cunoscute autorităților publice sau

instanțelor de judecată competente, faptele general notorii și faptele prezumate în

virtutea prevederilor legale nu necesită a fi probate, până la proba contrarie.

La rândul său, aplicabile litigiului sunt și prevederile art. 244 alin. (2) în

coroborare cu art. 231 alin. (2) din Codul administrativ, conform cărora pentru

procedura de recurs se aplică corespunzător prevederile cap. III din cartea a treia, dacă

din prevederile prezentului capitol nu rezultă altceva. Pentru procedura în apel se

aplică corespunzător prevederile cap. II din cartea a treia, dacă din prevederile

prezentului capitol nu rezultă altceva.

Totodată, în corespundere cu art. 219 alin. (1) și (2) din Codul administrativ,

instanța de judecată este obligată să cerceteze starea de fapt din oficiu în baza tuturor

probelor legal admisibile, nefiind legată nici de declarațiile făcute, nici de cererile de

solicitare a probelor înaintate de participanți.

Articolul 224 alin. (1) lit. f) din Codul administrativ notează că examinând

acțiunea în contencios administrativ în fond, instanța de judecată adoptă hotărâre prin

8

care respinge acțiunea ca fiind neîntemeiată, dacă nu sunt îndeplinite condițiile de

adoptare a unei hotărâri prevăzute la lit. a)–e).

Din suportul probatoriu anexat la materialele cauzei se denotă cu certitudine că la

data de 10 octombrie 2013, între Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam Service”

și Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”, a fost încheiat contractul de investiții în

construcții nr. 08/01-563, conform condițiilor căruia, executorul și-a asumat obligația

de a construi bunul imobil cu suprafața totală de 433,5 m2, amplasat în mun. Chișinău,

str. Ginta Latină 8, cu numărul cadastral 0100312.292.01.314, și să-l transmită în

proprietate clientului în baza actului de predare-primire, împreună cu cota-parte în

mărime de 0,35 % din condominiu (f.d.11-18, Vol. I).

La aceeași dată, între Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam Service” și

Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”, a fost încheiat contractul de investiții în

construcții nr. 08/01-564, conform condițiilor căruia, executorul și-a asumat obligația

de a construi bunul imobil cu suprafața totală de 251,6 m2, amplasat în mun. Chișinău,

str. Ginta Latină 8, cu numărul cadastral 0100312.292.01.306, și să-l transmită în

proprietate clientului în baza actului de predare-primire, împreună cu cota-parte în

mărime de 0,98 % din condominiu (f.d.23-30, Vol. I).

Tot, la 10 octombrie 2013, între Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam

Service” și Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”, a fost încheiat contractul de

investiții în construcții nr. 08/01-565, conform condițiilor căruia, executorul și-a

asumat obligația de a construi bunul imobil cu suprafața totală de 1 235,85 m2,

amplasat în mun. Chișinău, str. Ginta Latină 8, cu numărul cadastral

0100312.292.01.316, și să-l transmită în proprietate clientului în baza actului de

predare-primire, împreună cu cota-parte în mărime de 1,62 % din condominiu (f.d.35-

42, Vol. I).

Din actele cauzei se atestă că la 24 octombrie 2013, Societatea cu Răspundere

Limitată „Galsam-Service” a transmis către Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”, în

temeiul facturilor fiscale cu seria și numărul BV7451053, BV7451055, BV741056

bunurile–încăperile comerciale (bunuri viitoare), cu numerele cadastrale xxxxx

(f.d.80-82, Vol. I).

În conformitate cu art. 26 alin. (1) din Legea cadastrului bunurilor imobile,

înregistrarea drepturilor se efectuează la cererea titularilor de drepturi, cu excepția

cazurilor prevăzute de prezenta lege.

Cronologic, la data de 27 iunie 2018 Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing” a

depus la Serviciul Cadastral Teritorial Chișinău cereri privind înregistrarea bunurilor

imobile cu numerele cadastrale xxxxx, anexând la acestea contractele de investiții,

actele de predare-primire, facturile fiscale seria și numărul BV7451053, BV7451055,

BV741056 și actul de compensare.

În conformitate cu art. 28 alin. (1), (3) din Legea cadastrului bunurilor imobile,

înregistrarea dreptului asupra bunului imobil se face în temeiul următoarelor

documente: a) actele administrative emise de autoritățile publice abilitate în modul

stabilit de legislație, în vigoare la data adoptării lor; b) contractele asupra bunului

imobil, încheiate conform legislației în vigoare la data adoptării lor; c) certificatele de

succesiune; d) hotărârile instanței de judecată; e) procesele-verbale privind

procurarea bunului imobil la licitație, întocmite de executorul judecătoresc și

9

confirmate de către instanța de judecată, sau procesele-verbale de transmitere silită a

dreptului de proprietate asupra bunului imobil, întocmite de către executorul

judecătoresc; e1) procesele-verbale ale licitației, actele de ridicare a bunurilor imobile

adjudecate și certificatele de achitare integrală, eliberate de lichidator, sau actele de

ridicare a bunurilor imobile neadjudecate la licitație și certificatele de achitare

integrală, eliberate de lichidator, ori actele de separare a bunului imobil din masa

debitoare, întocmite de către administratorul de insolvabilitate/lichidator, și actele ce

confirmă dreptul real sau personal al persoanei care a solicitat separarea bunului

imobil din masa debitoare; f) titlurile de autentificare a drepturilor deținătorului de

teren și alte acte (adeverințe) privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de

autoritățile publice abilitate, în modul stabilit de legislația în vigoare la data eliberării

lor; g) alte documente privind nașterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor

imobile, eliberate conform legislației în vigoare la data nașterii sau transmiterii

acestor drepturi. Registratorul, în limitele prevăzute de prezenta lege, verifică puterea

juridică a documentelor ce confirmă drepturile, prezentate pentru înregistrare.

Drept urmare a examinării cererilor depuse de Societatea pe Acțiuni „Maib-

Leasing”, la 27 iunie 2018, registratorul din cadrul Serviciului Cadastral Teritorial

Chișinău, Olesea Crudu, a respins cererile de înregistrare a bunurilor imobile și a

drepturilor asupra lor, în baza dispozițiilor art. 31 alin. (1) lit. c) alin. (2) și art. 406

alin.(4) din Legea cadastrului bunurilor imobile (f.d.87-89, Vol. I).

În corespundere cu prevederile art. 31 alin. (1) din Legea cadastrului bunurilor

imobile, cererea se respinge dacă: a) lipsește actul de identitate al solicitantului sau

dacă actul conține inexactități; b) a fost prezentată de o persoană neautorizată; c)

lipsesc documentele pentru înregistrare; d) documentele prezentate nu corespund

cerințelor stabilite de legislație; e) drepturile solicitate pentru înregistrare nu sânt

susceptibile de înscriere în registrul bunurilor imobile; f) dreptul asupra bunului

imobil solicitat pentru înregistrare este înregistrat pe numele unei alte persoane; f1)

datele din documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepția

cazurilor în care necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a organului

cadastral teritorial; g) înregistrarea dreptului trebuie să fie efectuată de un alt organ

cadastral teritorial. h) este notată aplicarea sechestrului sau interdicția de înstrăinare

sau grevare a bunului imobil dreptul asupra căruia este solicitat spre înregistrare; i)

nu a fost achitată plata pentru înregistrare.

Alineatul (3) din același articol statuează că respingerea cererii în temeiul invocat

la alin.(1) lit. f) poate fi soluționată prin acțiunea în rectificare. Respingerea cererii pe

celelalte temeiuri specificate la alin.(1) poate fi atacată în instanța de judecată sau la

registratorul din cadrul Agenției Servicii Publice, iar decizia acestuia poate fi atacată

în instanța de judecată.

Astfel, nefiind de acord cu deciziile respective, la 11 iulie 2018, Societatea pe

Acțiuni „Maib-Leasing” a depus la Instituția Publică „Agenția Servicii Publice”

cerere prealabilă prin care a solicitat anularea deciziilor din 27 iunie 2018 a

Serviciului Cadastral Teritorial Chișinău și obligarea înregistrării dreptului de

proprietate asupra încăperilor nominalizate (f.d.90-92, Vol. I).

La data de 25 iulie 2018, registratorul din cadrul Agenției Servicii Publice, Aliona

Gușan, prin decizia nr.11/07/319/2018/46/2018 a decis de a completa deciziile din 27

10

iunie 2018 a registratorului Serviciului Cadastral Teritorial Chișinău, Olesea Crudu,

cu privire la respingerea cererilor de înregistrare a bunurilor imobile și a dreptului de

proprietate asupra bunurilor imobile, prin invocarea prevederilor art. 31 alin. (1) lit.

d) și h) din Legea cadastrului bunurilor imobile, și a respins cererile de înregistrare a

bunurilor imobile și a dreptului de proprietate solicitat (f.d.94-95).

În speță, instanța de recurs reține că obiectul acțiunii reprezintă controlul de

legalitate al deciziilor din 27 iunie 2018 a registratorului din cadrul Serviciului

Cadastral Teritorial Chișinău, Olesea Crudu.

Se menționează că legalitatea acestora a fost verificată și de către registratorul din

cadrul Agenției Servicii Publice, Aliona Gușan, care prin decizia

nr.11/07/319/2018/46/2018 din 25 iulie 2018 le-a menținut, completând doar

temeiurile respingerii cererilor.

La acest segment, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție reține că instanțele ierarhic inferioare la motivarea

concluziei privind temeinicia acțiunii, nu au ținut cont de faptul că Societatea pe

Acțiuni „Maib-Leasing”, contrar dispozițiilor art. 31 alin. (3) din Legea cadastrului

bunurilor imobile, a depus în instanța de judecată prezenta cerere de chemare în

judecată, solicitând anularea deciziilor din 27 iunie 2018 a registratorului din cadrul

Serviciului Cadastral Teritorial Chișinău, Olesea Crudu, dar nu a contestat și decizia

nr.11/07/319/2018/46/2018 din 25 iulie 2018 a registratorului din cadrul Agenției

Servicii Publice, Aliona Gușan, prin care au fost completate deciziile din 27 iunie

2018, prin invocarea prevederilor art. 31 alin. (1) lit. d) și h) din Legea cadastrului

bunurilor imobile.

În continuare, completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios

administrativ al Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție apreciază ca fiind greșită poziția instanțelor inferioare

precum că prevederile art. 31 alin. (1) lit. c), d) și h) din Legea cadastrului bunurilor

imobile pe care sunt întemeiate deciziile de respingere a cererilor de înregistrare a

bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, nu sunt incidente în speță.

În acest sens, instanța de recurs conchide ca fiind întemeiată concluzia organului

cadastral privind respingerea cererilor depuse de către Societatea pe Acțiuni „Maib-

Leasing” privind înregistrarea bunurilor imobile cu numerele cadastrale xxxxx și a

drepturilor asupra acestora, în baza contractelor de investiții, actelor de predare-

primire, facturilor fiscale seria și numărul BV7451053, BV7451055, BV741056 și

actelor de compensare.

Or, după cum rezultă din materialele dosarului, și anume din conținutul extraselor

din Registrul bunurilor imobile, la Subcapitolul II Interdicții, în privința bunurilor

imobile cu numerele cadastrale xxxxx, este notată aplicarea sechestrului în baza

încheierii din 6 august 2015 a Curții de Apel Chișinău, ulterior fiind adăugate notări

în temeiul actelor judecătorești a instanței de insolvabilitate.

Totodată, la capitolul dat, instanța de recurs precizează că în privința Societății

cu Răspundere Limitată „Galsam-Service” al cărui drept de proprietate asupra

bunurilor imobile cu numerele cadastrale xxxxx este înregistrat în Registrul bunurilor

imobile, a fost intentată procedura de insolvabilitate prin hotărârea nr. 2i-477/15 din

11

20 noiembrie 2015 a Curții de Apel Chișinău, fiind desemnat administrator al

insolvabilității – Maxim Timoșin (f.d.65-68, Vol. II).

Iar, în sensul art. 35 alin. (3) din Legea insolvabilității nr. 149 din 29 iunie 2012

se atestă că hotărârea de intentare a procedurii de insolvabilitate servește drept temei

pentru introducerea mențiunilor în registrele respective. Din data primirii copiei de pe

hotărârea de intentare a procesului de insolvabilitate, instituțiile și organele

menționate la alin. (2) înscriu consemnările cuvenite la rubrica debitorului sau a

bunurilor debitorului și sistează orice altă înregistrare legată de statutul juridic al

debitorului sau al bunurilor lui. Din acest moment, orice înscriere privind înregistrarea

sau modificarea statutului juridic al debitorului sau al bunurilor lui se va efectua doar

la cererea administratorului insolvabilității.

Deci, în condițiile create, se reține că instanțele ierarhic inferioare fără a stabili

circumstanțele importante pentru soluționarea cauzei date și contrar prevederilor

legale sus invocate greșit au conchis că în speță sunt întrunite temeiurile pentru

înregistrare și au obligat Instituția Publică „Agenția Servicii Publice” să înregistreze

pe numele solicitantului Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing” dreptul de proprietate

asupra bunurilor imobile cu numerele cadastrale xxxxx, din cadrul construcției

viitoare, situată în mun. Chișinău, str. Ginta Latină 8.

Mai mult, instanțele inferioare eronat au reținut și poziția reclamantului precum

că în speță este aplicabilă norma art. 405 din Legea cadastrului bunurilor imobile.

Or, din interpretarea normei date (în vigoare la momentul solicitării înregistrării

dreptului de proprietate de către Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”), rezultă

procedura de înregistrare a dreptului asupra încăperilor izolate din cadrul construcției

viitoare doar după beneficiarul construcției – Societatea cu Răspundere Limitată

„Galsam-Service”, care la caz după înregistrarea construcției sub formă de

condominiu –Declarația în condominiu din 20 martie 2012, a înregistrat în Registrul

bunurilor imobile, cu mențiunea „bun viitor”, încăperile izolate cu numerele

cadastrale xxxxx.

Cît privește contractele de investiții semnate între Societatea cu Răspundere

Limitată „Galsam-Service” și Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”, acestea au fost

supuse notării în Registrul bunurilor imobile, cu posibilitatea ulterioară a înregistrării

dreptului de proprietate asupra încăperilor izolate cu numerele cadastrale xxxxx după

investitor (Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing”), prin aplicarea dispozițiilor art. 406

din Legea cadastrului bunurilor imobile (în vigoare la momentul depunerii acțiunii),

abia după recepția construcției, cu prezentarea obligatorie a actului de predare-

primire.

Așadar, reținând cele constatate mai sus și coroborate cu dispozițiile art. 31 alin.

(1) lit. h) din Legea cadastrului bunurilor imobile, Colegiul lărgit concluzionează că

la caz nu sunt temeiuri pentru admiterea acțiunii.

În rezultat, instanța de recurs conchide că concluziile instanțelor de judecată

privind admiterea acțiunii se bazează pe o interpretare eronată a circumstanțelor

cauzei și cadrului normativ, aferent emiterii actelor administrative contestate.

Luând în considerare cele expuse, completul specializat pentru examinarea

acțiunilor în contencios administrativ al Colegiului civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție apreciază că acțiunile Instituției

12

Publice „Agenția Servicii Publice” au fost în concordanță cu circumstanțele speței,

or, actele administrative au fost emise drept urmare a întrunirii condițiilor stabilite de

art. 31 alin. (1) lit. c), d), h) din Legea cadastrului bunurilor imobile.

Concomitent, circumstanțele descrise permit instanței de recurs să conchidă că

atât prima instanță, cât și instanța de apel au aplicat eronat prevederile legale

aplicabile speței, argumentele recurentului invocate în acest sens fiind întemeiate,

motiv din care actele judecătorești de dispoziție, nu pot fi menținute, iar cererea de

chemare în judecată depusă de către Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing” urmează

a fi respinsă.

Distinct justificărilor relatate supra, instanța de recurs învederează jurisprudența

Curții Europene a Drepturilor Omului, care statuează că, întinderea motivării depinde

de diversitatea mijloacelor pe care o parte le poate ridica în instanță, precum și de

prevederile legale, de obiceiuri, de principiile doctrinale și de practicile diferite

privind prezentarea și redactarea sentințelor și hotărârilor în diferite state (Boldea

împotriva României din 15 februarie 2007, paragraful 29; Van den Hurk împotriva

Olandei din 19 aprilie 1994, paragraful 61), iar pentru a răspunde cerințelor procesului

echitabil, motivarea ar trebui să evidențieze că judecătorul a examinat cu adevărat

chestiunile esențiale ce i-au fost prezentate (Boldea împotriva României din 15

februarie 2007, paragraful 29; Helle împotriva Finlandei din data de 19 februarie

1997, paragraful 60).

La capitolul legalității hotărârilor instanței de judecată, jurisprudența CtEDO în

repetate rânduri a statuat necesitatea motivării hotărârilor instanței, unde funcția unei

decizii motivate este să demonstreze părților că ele au fost auzite. Dreptul de a fi auzit

include nu doar posibilitatea de a aduce argumente instanței, dar de asemenea o

obligație corespunzătoare a instanței de a arăta, în motivarea sa, motivele pentru care

anumite argumente au fost acceptate sau respinse. CtEDO a menționat că, este

motivată în mod corespunzător o decizie care permite părților să facă uz efectiv de

dreptul lor de a face apel (Hirvisaari împotriva Finlandei).

Ca urmare a celor reținute supra, în sensul art. 6 alin. (1) al CEDO, instanța de

recurs ține să menționeze că, instanțele de judecată, trebuie, să indice cu suficientă

claritate motivele pe care-și întemeiază hotărârile, iar având în vedere caracterul

determinant al concluziilor sale, să prezinte noțiunile, ce implică o apreciere a faptelor

supuse aprecierii. De asemenea, noțiunea de proces echitabil impune ca instanța de

judecată să nu-și motiveze doar sumar hotărârea sa, ci să examineze efectiv

problemele esențiale care-i sunt supuse aprecierii și să nu să se rezume doar la

probarea concluziilor unei părți.

Din considerentele menționate și reieșind din faptul, că cererea de recurs este

întemeiată, iar concluziile instanțelor de judecată ierarhic inferioare sunt

neîntemeiate, completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios

administrativ al Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa integral

decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe și de a emite o nouă decizie de

respingere a acțiunii depusă de către Societatea pe Acțiuni „Maib-Leasing” împotriva

Instituției Publice „Agenția Servicii Publice”, persoană terță Societatea cu

13

Răspundere Limitată „Galsam Service” cu privire la contestarea actelor

administrative și obligarea înregistrării dreptului de proprietate.

În conformitate cu art. 248 alin. (1) lit. c), alin. (2) din Codul administrativ,

completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios administrativ al

Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție

d e c i d e:

Se admite recursul depus de către Instituția Publică „Agenția Servicii Publice”.

Se casează decizia din 11 noiembrie 2020 a Curții de Apel Chișinău și hotărârea

din 17 decembrie 2019 a Judecătoriei Chișinău, sediul Râșcani, în cauza de contencios

administrativ, la cererea de chemare în judecată depusă de către Societatea pe Acțiuni

„Maib-Leasing” împotriva Instituției Publice „Agenția Servicii Publice”, persoană

terță Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam Service” cu privire la contestarea

actelor administrative și obligarea înregistrării dreptului de proprietate, și se emite o

nouă decizie, prin care:

Se respinge cererea de chemare în judecată depusă de către Societatea pe Acțiuni

„Maib-Leasing” împotriva Instituției Publice „Agenția Servicii Publice”, persoană

terță Societatea cu Răspundere Limitată „Galsam Service” cu privire la contestarea

actelor administrative și obligarea înregistrării dreptului de proprietate.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Tamara Chișca-Doneva

Judecătorii Victor Burduh

Vladimir Timofti

Anatolie Țurcan

Nicolae Craiu

14