2rac-421/19 — incasarea datoriei, penalitatii, constatarea rezilierii contractului de locatiune

2rac-421/19 — incasarea datoriei, penalitatii, constatarea rezilierii contractului de locatiune (Curtea Supremă de Justiție, 2019)

Dosarul nr.2ra-421/2019

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Centru (Gh. Mîțu)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (M. Guzun, Iu. Cotruță, L. Pruteanu)

D E C I Z I E

27 decembrie 2019 mun.Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție,

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Ala Cobăneanu

judecătorii Galina Stratulat

Maria Ghervas

Nina Vascan

Victor Burduh

examinând recursul declarat de Primăria mun. Chișinău, Consiliul municipal

Chișinău,

în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Primăria mun.

Chișinău împotriva Asociației Obștești pentru copii „APOLLO” privind încasarea

datoriei, penalității, constatarea rezilierii contractului de locațiune, evacuarea din

bunul imobil,

împotriva deciziei din 09 iulie 2019 a Curții de Apel Chișinău, prin care s-a

admis apelul declarat de Asociația Obșteștească pentru copii „APOLLO”, s-a casat

hotărîrea Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 04 decembrie 2018 și s-a emis o

hotărîre nouă de respingere a acțiunii ca neîntemeiată,

c o n s t a t ă :

La 08 decembrie 2017, Primăria mun. Chișinău a depus cerere de chemare în

judecată împotriva Asociației Obștești pentru copii „APOLLO” privind încasarea

datoriei, penalității, constatarea rezilierii contractului de locațiune, evacuare din

bunul imobil.

În motivarea acțiunii a indicat că, la 17 mai 2010 Consiliul municipal Chișinău

a încheiat cu Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” contract de locațiune

nr.4/10/028 a încăperilor cu altă destinație decât cea locativă din xxxxxx.

Conform prevederilor contractului de locațiune mărimea chiriei anuale a fost

stabilită în mărime de 24 573,67 de lei.

În conformitate cu Legea bugetului de stat pe anul 2004, nr. 339 din 23.12.2013,

cuantumul chiriei bunurilor închiriate, începînd cu data de 01.01.2014 se stabilește

în sumă de 66 293,96 de lei; pe anul 2015, nr. 72 din 12.04.2015 și a deciziei

Consiliului municipal Chișinău nr.2/16-6 din 21.02.2012, cuantumul chiriei anuale

1

începînd cu data de 28.04.2015, se stabilește în sumă de 66 827,43 de lei și urmează

a fi acceptate de către locatar.

A menționat că în adresa pârâtului a fost expediată scrisoarea nr.04-120/372 din

06.05.2015, prin care a fost invitat în incinta Direcției generale economice, reforme

și relații patrimoniale pentru a semna acordul adițional de introducere a unor

modificări în contractul de locațiune, vizând modificarea cuantumului chiriei în

temeiul Legii bugetului de stat pentru anul 2015 și deciziei Consiliului municipal

Chișinău nr. 11/55 din 23.12.2014. La momentul citării Asociației Obștești pentru

copii „APOLLO” nu a semnat acordurile adiționale, deoarece nu a fost de acord cu

noua sumă a chiriei anuale.

În același timp, în urma controlului efectuat la 14.01.2016 asupra respectării

condițiilor contractului de locațiune, s-a stabilit că locatarul a încălcat pct.2.2.3 al

contractului de locațiune, ce se manifestă prin neachitarea chiriei în termenii

prevăzuți de contract. Recalculul efectuat din avansul achitat acoperă chiria conform

noilor acorduri adiționale pînă la 08.07.2014.

A solicitat reclamantul încasarea datoriei pentru plata de chirie restantă în sumă

de 103 933,52 de lei, penalitate în mărime de 19 019,83 lei, rezilierea contractului

de locațiune și evacuarea pârâtului din încăperile ocupate și înapoierea proprietarului

în baza actului de predare-primire.

La 09 octombrie 2018 Primăria mun. Chișinău a depus cerere de concretizare a

acțiunii în care a indicat că, urmare a verificării corectitudinii executării obligațiilor

contractuale de către Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” față de Consiliul

municipal Chișinău, asumate prin contractul de locațiune nr. 4/10/028, încheiat între

părți la data de 17.05.2010, s-a constatat că locatarul a acumulat o restanță parțială

la plata pentru chirie începând cu 20.09.2015.

Conform pct. 4.1 al contractului de locațiune menționat, cuantumul chiriei

anuale a fost stabilit în sumă 24 573,67 de lei, sau câte 67,33 de lei pentru fiecare zi

de chirie, calculate conform deciziei Consiliului municipal Chișinău nr. 4/11 din

26.09.2003.

Având în vedere faptul că Legea bugetului de stat pentru anii 2014 – 2018 (nr.

339 din 23.12.2013, nr. 72 din 12.04.2015, nr. 279 din 16.12.2016 și nr. 289 din

15.12.2017) prevede începând cu 01.01.2014, 28.04.2015, 01.01.2017, 01.01.2018,

un coeficient mai mare la plată pentru chirie, Primăria municipiului Chișinău a

informat locatarul despre necesitatea semnării Acordurilor adiționale de introducere

a unor modificări la plata pentru chirie pentru anul respectiv. Această cerință este

întemeiată juridic și rezultă din prevederile art. 887 alin. (1) Cod civil.

Cu toate acestea, locatarul a refuzat neîntemeiat semnarea Acordurilor la

contractul de locațiune pentru anii 2014–2018.

A menționat că, prin Acordurile adiționale de modificare a plății din 04.06.2014

cuantumul chiriei anuale începând cu data de 01.01.2014 a fost stabilit în sumă de

66 293,96 de lei, sau câte 181,63 de lei pentru fiecare zi de chirie; 04.06.2015

cuantumul chiriei anuale începând cu data de 28.04.2015 a fost stabilit în sumă de

66 827,43 de lei, sau câte 183,09 de lei pentru fiecare zi de chirie; 02.02.2017

cuantumul chiriei anuale începând cu data de 01.01.2017 a fost stabilit în sumă de

73 644,74 de lei, sau câte 201,77 lei pentru fiecare zi de chirie; 02.02.2018

cuantumul chiriei anuale începând cu data de 01.01.2018 a fost stabilit în sumă

80860,95 de lei, sau câte 221,54 de lei pentru fiecare zi de chirie.

2

Recalculul efectuat din avansul achitat, acoperă chiria conform noilor acorduri

adiționale până la 19.09.2015.

În conformitate cu calculul efectuat în baza Legii bugetului de stat pentru anii

2014–2018 și decizia Consiliului municipal Chișinău nr. 11/55 din 23.12.2014

pentru perioada: 20.09.2015–31.12.2016 (469 zile), suma datoriei constituie

85869,21 de lei; 01.01.2017–31.12.2017 (365 zile), suma datoriei constituie

73644,74 de lei; 01.01.2018–16.07.2018 (197 zile), suma datoriei constituie

43643,32 de lei.

A indicat că, conform pct. 3.1 (subpunctul 3.1.1.) al contractului de locațiune

semnat de către părți, pentru neachitarea la timp a chiriei locatarului i se aplică o

penalitate de întârziere în mărime de 0,1% din suma restantă pentru fiecare zi

întârziată, ceea ce pentru 180 zile, constituie suma de 37 177,79 de lei. Deoarece

încăperile din xxxx constituie proprietate municipală, reieșind din prevederile art.

886, art. 887 alin. (1), art. 906 și art. 908 din Codul civil al Republicii Moldova,

datoria pârâtului față de organul local constituie după cum urmează: plata de chirie,

restanță totală în sumă de 203 157,33 de lei; penalitatea în mărime de 37 177,79 de

lei.

Prin hotărârea din 04 decembrie 2018 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru s-

a admis integral cererea de chemare în judecată.

S-a încasat de la Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” în beneficiul

Primăriei mun. Chișinău, datoria în mărime de 203 157,33 de lei și penalitatea în

sumă de 37 177,79 de lei, în total suma de 240 335,12 de lei.

S-a constatat rezilierea contractului de locațiune nr. 4/10/028 a încăperilor cu

altă destinație decît cea locativă din xxxxxx încheiat între Consiliul mun. Chișinău

și Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” la data de 17.05.2010.

S-a obligat Asociația Obștească pentru copii „APOLLO”, să evacueze din

încăperile cu altă destinație decât cea locativă din xxxxxx cu restituirea acestora în

posesia reclamantului Primăria mun. Chișinău, în baza actului de predare-primire.

S-a încasat de la Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” în beneficiul

statului, taxa de stat în mărime de 7410,06 lei.

Prin decizia din 09 iulie 2019 a Curții de Apel Chișinău, s-a admis apelul

declarat de către Asociația Obștească pentru copii ,, APOLLO”.

S-a casat hotărîrea din 04 decembrie 2018 a Judecătoriei Chișinău, sediul

Centru, adoptată în cauza civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de

Primăria mun. Chișinău către Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” privind

încasarea datoriei, penalității, constatarea rezilierii contractului de locațiune și

obligarea pîrîtului să evacueze bunurile din imobile, cu restituirea acestora în posesia

reclamantului și s-a adoptat o hotărîre nouă prin care s-a respins, ca fiind

neîntemeiată cererea de chemare în judecată înaintată de Primăria mun. Chișinău

către Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” privind încasarea datoriei,

penalității, constatarea rezilierii contractului de locațiune și obligarea pîrîtului să

evacueze bunurile din imobile, cu restituirea acestora în posesia reclamantului.

La 20 septembrie 2019 Primăria mun. Chișinău, Consiliul municipal Chișinău,

au declarat recurs prin care au solicitat casarea deciziei instanței de apel și

menținerea hotărîrii instanței de fond.

În motivarea recursului a indicat că instanța de apel la adoptarea deciziei a

încălcat esențial și a aplicat eronat normele de drept material și procedural.

3

A menționat că intimatul a admis încălcarea clauzelor contractuale prin

neachitarea integrală a chiriei pentru bunul care i-a fost transmis în locațiune, ce se

califică ca neexecutare a obligațiilor contractuale asumate de intimat.

A susținut că Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” nu a prezentat

instanței de judecată nici un mijloc de probă pertinent și admisibil, care ar demonstra

achitarea integrală a chiriei pentru bunul care i s-a transmis în locațiune, ținând cont

de modificarea constantă, începând cu anul 2014, a coeficientului pentru chiria

bunurilor proprietate publică stabilit în Legile cu privire la bugetul de stat pentru anii

2014-2018.

Din prevederile art. 904 alin. (1) Cod civil, rezultă că dacă raporturile

contractuale continuă în mod tacit după expirarea contractului de locațiune, acesta

se consideră prelungit pe un termen nedeterminat. Astfel, nu era necesar să fie

adoptată obligatoriu o decizie privind prelungirea contractului de locațiune de către

Consiliul mun. Chișinău, iar contractul de locațiune nr. 4/10/028 din 17.05.2010

încheiat pe termen determinat a fost prelungit tacit în temeiul art. 904 alin. (1) Cod

civil pe un termen nedeterminat. În cazul dat, prelungirea contractului are ca efect

continuarea raporturilor contractuale dintre părți, iar Asociația Obștească pentru

copii „APOLLO” urma să achite chiria în termen și cuantumul stabilit de Legea

bugetului de stat pe anul corespunzător în condițiile și măsura în care se folosea de

bunul care i-a fost transmis în locațiune de către recurent.

A indicat că Primăria mun. Chișinău a somat intimatul prin reclamația nr. 04-

120/111 din 03.02.2016 să-și execute obligațiile contractuale, solicitând totodată

rezilierea contractului de locațiune. Potrivit art. 737 Cod civil, rezultă că

rezoluțiunea contractului se operează prin declarație scrisă față de cealaltă parte.

Totodată, această prevedere legală se aplică și în privința rezilierii contractului în

temeiul art.747 alin. (2) din Codul civil. Astfel, instanța de judecată urma doar să

constate faptul rezilierii contractului. Cu atât mai mult că, prevederile art. 905 alin.

(1) Cod civil stabilesc expres că rezilierea contractului de locațiune încheiat fără

termen poate avea loc la cererea oricărei părți cu un preaviz de 3 luni pentru imobile.

Începând cu 16.05.2018, adică peste trei luni de la data indicată pe răspunsul la

reclamație, contractul de locațiune menționat se consideră reziliat, iar Asociația

Obștească pentru copii „APOLLO” a folosit bunul imobil – încăperi cu altă

destinație decât cea locativă din xxxxx deși nu exista nici un temei legal sau

contractual în acest sens.

Conform art. 1389 alin. (1) Cod civil, persoana care fără temei legal sau

contractual a dobândit ceva (acceptant) ca urmare a executării unei prestații de către

o altă persoană (prestator) sau a realizat în alt mod o economie din contul altuia, este

obligată să restituie acestei alte persoane ceea ce a primit sau a economisit. Astfel,

în cazul exercitării dreptului de rezoluțiune, contractul încetează de iure, părțile fiind

eliberate de obligația de a presta și trebuind să restituie prestațiile executate și

veniturile realizate conform prevederilor art. 738 alin. (1) Cod civil.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) Cod de procedură civilă, recursul împotriva

deciziei se depune în termen de 2 luni de la data comunicării deciziei integrale.

Materialele dosarului atestă faptul că decizia din 09 iulie 2019 a Curții de Apel

Chișinău a fost expediată pentru cunoștință participanților la proces la 24 iulie 2019

(f.d. 220).

4

Astfel, recursul declarat la 20 septembrie 2019 de Primăria mun. Chișinău,

Consiliul municipal Chișinău, se consideră a fi depus în termenul prevăzut de lege.

În conformitate cu art. 441 Cod de procedură civilă, în cazul în care recursul

este considerat admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul recursului.

Prin încheierea din 13 noiembrie 2019 a Curții Supreme de Justiție completul

din 3 judecători a considerat recursul admisibil și a decis examinarea acestuia în fond

de un complet din 5 judecători.

În conformitate cu art. 442 alin. (1) Cod de procedură civilă, judecând recursul

declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele invocate în

recurs și în baza referinței depuse de către intimat, legalitatea hotărârii atacate, fără

a administra noi dovezi.

În conformitate cu art. 444 Cod de procedură civilă, recursul se examinează

fără înștiințarea participanților la proces.

Verificând legalitatea actului de dispoziție contestat, prin prisma argumentelor

invocate și a materialelor din dosar, coroborat cu normele de drept material și

procedural aplicabile la soluționarea speței date, Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție va admite recursul

declarat, va casa decizia instanței de apel și va menține hotărârea primei instanțe,

din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) Cod de procedură civilă, instanța,

după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanței

de apel și să mențină hotărârea primei instanțe.

În conformitate cu art. 432 alin. (1)-(2), (4) Cod de procedură civilă, părțile și

alți participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă

încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a

normelor de drept procedural. Se consideră că normele de drept material au fost

încălcate sau aplicate eronat în cazul în care instanța judecătorească:

a) nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată;

b) a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată;

b1) a aplicat o lege care a fost declarată neconstituțională;

c) a interpretat în mod eronat legea;

d) a aplicat în mod eronat analogia legii sau analogia dreptului.

Săvârșirea altor încălcări decât cele indicate la alin. (3) constituie temei de

declarare a recursului doar în cazul și în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut

duce la soluționarea greșită a cauzei sau în cazul în care instanța de recurs consideră

că aprecierea probelor de către instanța judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul

în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor și libertăților fundamentale ale

omului.

Materialele cauzei denotă că la data de 17 mai 2010 între Consiliul mun.

Chișinău, în calitate de locator, pe de o parte și Asociația Obștească pentru copii

„APOLLO”, în calitate de locatar, pe de altă parte, a fost încheiat contractul de

locațiune nr. 4/10/028 (f.d. 10-12).

Încheierea acestui contract a fost precedată de adoptarea de către Consiliul mun.

Chișinău a Deciziei nr. 2/23-1 din 24.02.2009 (f.d. 13).

Conform pct. 2.2.3. din contract locatarul este obligat să achite chiria în

volumul, termenele și modul prevăzut de capitolul 4 din prezentul contract.

Conform pct. 4.1. din contract, cuantumul chiriei anuale se stabilește în sumă

5

de 24 573,67 de lei, iar conform pct. 6.1. din contract, termenul de valabilitate al

contractului este 17.05.2010 - 16.05.2013.

Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” a achitat o parte din chirie pentru

bunul care i-a fost transmis în locațiune (f.d. 96-128), însă achitarea a avut loc ținând

cont doar de prevederile pct. 4.1. din contract, fără a lua în considerație faptul că în

Legea bugetului de stat pentru anii 2014–2018 a fost prevăzut un coeficient mai mare

pentru plata chiriei bunurilor proprietate publică. În acest mod, Asociația Obștească

pentru copii „APOLLO” a admis formarea unei datorii față de Consiliul mun.

Chișinău reieșind din considerentele că cuantumul chiriei începînd cu 01.01.2014 a

fost stabilit, ținînd cont de coeficientul pentru plata chiriei bunurilor proprietate

publică, în sumă de 66 293,96 de lei, sau câte 181,63 de lei pentru fiecare zi de chirie.

La fel, cuantumul chiriei anuale începînd cu 28.04.2015 a fost stabilit, ținînd

cont de coeficientul pentru plata chiriei bunurilor proprietate publică, în sumă de

66 827,43 de lei, sau câte 183,09 de lei pentru fiecare zi de chirie. Începând cu

01.01.2017 cuantumul chiriei anuale a fost stabilit, ținând cont de coeficientul pentru

plata chiriei bunurilor proprietate publică, în sumă de 73 644,74 de lei, sau câte

201,77 lei pentru fiecare zi de chirie.

Începînd cu 01.01.2018 cuantumul chiriei anuale a fost stabilit, ținând cont de

coeficientul pentru plata chiriei bunurilor proprietate publică în sumă de 80 860,95

de lei sau cîte 221,54 de lei pentru fiecare zi de chirie.

Astfel, conform Calculului anexat la materialele dosarului de către reclamant,

pârâtul a acumulat o datorie totală la plata chiriei în sumă de 203 157,33 de lei (f.d.

130-131).

Sumele achitate de către pârât cu titlu de chirie acoperă chiria doar până la data

de 19.09.2015, iar pentru perioada 20.09.2015 – 16.07.2018 datoria pârâtului la plata

chiriei este de 203 157,33 de lei (f.d. 130-131).

Înaintând prezenta acțiune în judecată împotriva Asociației Obștești pentru

copii „APOLLO”, Primăria mun.Chișinău a solicitat încasarea datoriei în mărime de

203 157,33 de lei și a penalității în sumă de 37 177,79 de lei, în total suma de

240335,12 de lei, rezilierea contractului de locațiune nr. 4/10/028, obligarea să

evacueze din încăperile cu altă destinație decît cea locativă din xxxxx, cu restituirea

acestora în posesia reclamantului, în baza actului de predare-primire, cât și încasarea

cheltuielilor de judecată.

Fiind învestită cu judecarea cauzei, prima instanță, prin hotărârea din 04

decembrie 2018 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru a admis integral cererea de

chemare în judecată.

S-a încasat de la Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” în beneficiul

Primăriei mun. Chișinău, datoria în mărime de 203 157,33 de lei și penalitatea în

sumă de 37 177,79 de lei, în total suma de 240 335,12 de lei.

S-a constatat rezilierea contractului de locațiune nr. 4/10/028 a încăperilor cu

altă destinație decât cea locativă din xxxxx încheiat între Consiliul mun. Chișinău și

Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” la data de 17.05.2010.

S-a obligat Asociația Obștească pentru copii „APOLLO”, să evacueze din

încăperile cu altă destinație decât cea locativă din xxxxxx cu restituirea acestora în

posesia reclamantului Primăria mun. Chișinău, în baza actului de predare-primire.

S-a încasat de la Asociația Obștească pentru copii „APOLLO” în beneficiul

statului, taxa de stat în mărime de 7410,06 lei.

6

Curtea de Apel Chișinău, verificând legalitatea actului de dispoziție adoptat de

către instanța de fond, prin decizia din 09 iulie 2019 a Curții de Apel Chișinău, a

admis apelul declarat de către Asociația Obștească pentru copii ,,APOLLO” cu

casarea hotărîrii Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 04 decembrie 2018, și s-a

adoptat o hotărîre nouă prin care s-a respins, ca fiind neîntemeiată cererea de

chemare în judecată înaintată de Primăria mun. Chișinău către Asociația Obștească

pentru copii „APOLLO” privind încasarea datoriei, penalității, constatarea rezilierii

contractului de locațiune și obligarea pîrîtului să evacueze din bunurile imobile, cu

restituirea acestora în posesia reclamantului.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a considerat ca fiind eronată poziția

instanței de fond precum că, contractul de locațiune nr.4/10/028 din 17 mai 2010 a

fost prelungit în mod tacit, fără necesitatea emiterii unei decizii a CMC sau prin

actele de dispoziție ale viceprimarului de ramură sau a altor direcții sau subdiviziuni

ale Primăriei mun. Chișinău or, această soluție este în contradicție cu prevederile

legale și ale Regulamentului gestionării clădirilor, construcțiilor și încăperilor cu altă

destinație, decît cea locativă – proprietate municipală, aprobat prin decizia

Consiliului municipal Chișinău nr.l1/55 din 23.12.2014.

La fel, colegiul a menționat că, conform prevederilor pct. 4.4. al Contractului

de locațiune nr.4/10/028 din 17 mai 2010, cuantumul chiriei poate fi modificat prin

acordul comun al părților în conformitate cu legislația în vigoare. În același sens,

este stipulat la pct.7.1. și 7.2 al Contractului de locațiune, conform căruia clauzele

contractului se pot modifica în urma înțelegerii între părți. Una din părți poate să

ceară modificarea clauzelor contractului numai în cazurile prevăzute de legislație.

Prin urmare, este neîntemeiată, pretenția Primăriei mun. Chișinău prin care se

pretinde încasarea plății de chirie în baza contractului de locațiune nr. 4/10/028 din

17 mai 2010, fiind invocate prevederile Legii bugetului de stat pentru anii 2014 -

2018 și decizia Consiliului municipal Chișinău nr. 11/55 din 23.11.2014. Or,

conform prevederilor de drept material, acordurile adiționale la contractul de

locațiune urmează să fie perfectate conform acordului părților.

În același sens, colegiul a considerat lipsite de sens și revendicările privind

constatarea rezilierii contractului de locațiune nr.4/10/028 din 17 mai 2010 cu

evacuarea pârâtului din încăperile ocupate și înapoierea acestora proprietarului în

baza actului de predare-primire, deoarece nu s-au constatat careva temeiuri pentru

rezilierea contractului din vina pârâtului. Respectiv, colegiul a considerat greșită

soluția instanței de fond referitor la rezilierea contractului și evacuarea din încăperile

ocupate ca drept eronată, deoarece nu s-au constatat încălcările contractuale din

partea AO pentru copii „APOLLO” referitor la plățile de arendă.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție consideră că concluziile instanței de apel expuse în deciei sunt

neîntemeiate, rezultate din aprecierea incorectă a circumstanțelor pricinii și

interpretarea eronată a normelor de drept material, pe când prima instanță, întemeiat

și argumentat, cu pronunțarea asupra tuturor aspectelor importante și cu trimitere la

probele administrate, având în susținere cadrul legal aplicabil cazului, corect a ajuns

la concluzia admiterii acțiunii, fapt care constituie temei de casare a deciziei

pronunțate și menținere a hotărîrii primei instanțe.

În susținerea opiniei date se rețin prevederile art. 121 Cod de procedură civilă,

care stipulează că instanța judecătorească reține spre examinare și cercetare numai

7

probele pertinente care confirmă, combat ori pun la îndoială concluziile referitoare

la existența sau inexistența de circumstanțe, importante pentru soluționarea justă a

cazului.

Conform art. 130 alin. (1)-(3) Cod de procedură civilă, instanța judecătorească

apreciază probele după intima ei convingere, bazată pe cercetarea multiaspectuală,

completă, nepărtinitoare și nemijlocită a tuturor probelor din dosar în ansamblul și

interconexiunea lor, călăuzindu-se de lege.

Niciun fel de probe nu au pentru instanța judecătorească o forță probantă

prestabilită fără aprecierea lor.

Fiecare probă se apreciază de instanță privitor la pertinența, admisibilitatea,

veridicitatea ei, iar toate probele în ansamblu, privitor la legătura lor reciprocă și

suficiența pentru soluționarea cauzei.

Conform art. 602 Cod civil, în cazul în care nu execută obligația, debitorul este

ținut să-l despăgubească pe creditor pentru prejudiciul cauzat astfel dacă nu

dovedește că neexecutarea obligației nu-i este imputabilă.

Neexecutarea include orice încălcare a obligațiilor, inclusiv executarea

necorespunzătoare sau tardivă.

Repararea prejudiciului cauzat prin întîrziere sau prin o altă executare

necorespunzătoare a obligației nu-l eliberează pe debitor de executarea obligației în

natură, cu excepția cazurilor cînd. datorită unor circumstanțe obiective, creditorul

pierde interesul pentru executare.

Dreptul creditorului de a cere despăgubiri în locul prestației se exercită în

condițiile suplimentare de la art.609. Creditorul poate cere despăgubiri pentru

întîrzierea executării obligației doar în condițiile suplimentare privind întîrzierea

prevăzute la art.617. În cazul unui contract sinalagmatic, creditorul poate cere

despăgubiri pentru neexecutarea obligației debitorului doar după rezoluțiune,

conform art.737.

Prin urmare, neexecutarea obligațiilor contractuale reprezintă o faptă care

generează un raport juridic de răspundere contractuală conținutul căruia se reduce la

dreptul creditorului de a pretinde despăgubiri pentru neexecutare și obligația

debitorului de a plăti aceste despăgubiri.

Conform art. 875 Cod civil, prin contractul de locațiune, o parte (locator) se

obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință

temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească

chirie.

La caz este relevant de a indica și prevederile art. 904 alin. (1) Cod civil, potrivit

căreia, dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea

contractului de locațiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat.

Raportând normele citate la materialele cauzei, instanța de recurs conchide că

prima instanță corect a ajuns la concluzia admiterii pretenției privind încasarea

datoriei și întemeiat a dispus încasarea din contul Asociației Obștești pentru copii

„APOLLO” în beneficiul reclamantului suma de 203 157,33 de lei, deoarece pârâtul

nu a prezentat instanței de judecată nicio probă pertinentă și admisibilă, care ar

demonstra achitarea integrală a chiriei pentru bunul care i s-a transmis în locațiune,

ținând cont de modificarea constantă în sensul majorării, începînd cu anul 2014, a

coeficientului pentru chiria bunurilor proprietate publică stabilit în Legile cu privire

la bugetul de stat pentru anii 2014–2018.

8

Or, prin prisma prevederilor art. 904 alin. (1) Cod civil, contractul de locațiune

nr. 4/10/028 din 17.05.2010 încheiat pe termen determinat a fost prelungit tacit pe

un termen nedeterminat.

Astfel, Colegiul constată ca fiind justă concluzia instanței de fond că pârâtul

urma să achite chiria în termen și în cuantumul stabilit de Legea bugetului de stat pe

anul corespunzător, în condițiile și în măsura în care se folosea de bunul care i-a fost

transmis în locațiune de către reclamant, fără a fi necesară adoptarea unei decizii

privind prelungirea contractului de locațiune de către reclamant.

Ca urmare, nu poate fi reținută concluzia instanței de apel precum că soluția

primei instanțe este în contradicție cu prevederile legale și ale Regulamentului

gestionării clădirilor, construcțiilor și încăperilor cu altă destinație decît cea locativă

– proprietate municipală, aprobat prin decizia Consiliului municipal Chișinău,

nr.11/11 din 23.12.2014.

De asemenea, Colegiul reține ca fiind justă și concluzia primei instanțe privind

încasarea penalității în mărime de 37 177 de lei pentru 180 de zile (6 luni), or,

potrivit prevederile art. 624 alin. (1) Cod civil rezultă că clauza penală (penalitatea)

este o prevedere contractuală prin care părțile evaluează anticipat prejudiciul,

stipulând că debitorul, în cazul neexecutării obligației, urmează să remită

creditorului o sumă de bani sau un alt bun.

Din prevederile pct. 3.1.1. din contractul de locațiune nr. 4/10/028 din

17.05.2010 rezultă că în cazul neachitării la timp a chiriei, se aplică penalitatea în

mărime de 0,1% din suma restantă pentru fiecare zi întârziată și rezilierea

contractului, care în baza art. 904 alin. (1) Cod civil, tacit a fost prelungit.

Tot aici, Colegiul reține ca fiind relevante și juste constatările primei instanțe

cu privire la pretenția de reziliere a contractului de locațiune nr. 4/10/028 din

17.05.2010 or, după cum rezultă din prevederile pct. 3.1.1. din contractul de

locațiune nr. 4/10/028 din 17.05.2010, în cazul neachitării la timp a chiriei, se aplică

penalitatea în mărime de 0,1% din suma restantă pentru fiecare zi întârziată și

rezilierea contractului.

Astfel, ținînd cont de faptul că pârâtul nu și-a executat obligațiile de plată a

chiriei, care țin de esența contractului de locațiune, constituie temei de reziliere

legală (unilaterală) a contractului, deoarece privează substanțial creditorul de ceea

ce acesta se aștepta de la executarea contractului, la data de 03.02.2016 prin

reclamația nr. 04-120/111, reclamantul a somat pîrîtul să-și execute obligațiile

contractuale, solicitînd totodată, rezilierea contractului de locațiune.

Din prevederile art. 737 Cod civil, rezultă că rezoluțiunea contractului operează

prin declarație scrisă față de cealaltă parte. Totodată, această prevedere legală se

aplică și în privința rezilierii contractului în temeiul art. 747 alin. (2) din Codul civil.

Astfel, legiuitorul a reglementat rezilierea și rezoluțiunea extrajudiciară, nefiind

necesară adresarea în acest sens cu cerere de chemare în judecată, instanța de

judecată avînd doar posibilitatea să constate faptul rezilierii unui anumit contract,

verificînd dacă au fost întrunite temeiurile de reziliere și dacă a fost respectată

procedura de reziliere.

Tot aici, Colegiul reține ca fiind relevante și constatările primei instanțe cu privire

la procedura de reziliere, or, după cum s-a constatat, reclamația nr. 04-120/111 din

03.02.2016, a fost expediată în adresa pârâtului și a fost recepționată de către acesta,

fapt ce rezultă din răspunsul pârâtului la această reclamație (f.d. 18-21).

9

Din prevederile art. 200 alin. (1) Cod civil, rezultă că manifestarea de voință

care trebuie recepționată de cealaltă parte produce efecte în momentul în care

parvine acesteia, indiferent de faptul dacă a luat sau nu cunoștință de conținutul ei.

Din prevederile art. 905 alin. (1) Cod civil rezultă că rezilierea contractului de

locațiune încheiat fară termen poate avea loc la cererea oricărei părți cu un preaviz

de 3 luni pentru imobile și de o lună pentru bunurile mobile dacă în contract nu este

prevăzut altfel.

Astfel, raportînd prevederile art. 737 și 747 alin. (2), art. 200 alin. (1) Cod civil,

Colegiul constată că instanța de fond corect a stabilit că contractul de locațiune nr.

4/10/028 din 17.05.2010 a fost reziliat de către Primăria mun. Chișinău încă la data

de 16.05.2018, adică peste trei luni de la data indicată în răspunsul la reclamație,

dată care atestă cert faptul aducerii la cunoștința pârâtului a reclamației nr. 04-

120/111 din 03.02.2016. Prin urmare, instanța de judecată corect a concluzionat

asupra admiterii și acestui capăt de cerere, constatând rezilierea contractului de

locațiune nr. 4/10/028 a încăperilor cu altă destinație decât cea locativă din xxxxxxx

încheiat între Consiliul mun. Chișinău și Asociația Obștească pentru copii

„APOLLO” la data de 17.05.2010, începînd cu data de 16.05.2016.

De asemenea, Colegiul reține ca fiind justă și aprecierea de către prima instanță

cu referire la faptul că din data de 16.05.2016, deși contractul de locațiune deja fusese

reziliat, pârâtul continua să folosească bunul imobil – încăperi cu altă destinație

decât cea locativă din xxxx fără un temei legal sau contractual în acest sens.

Astfel, reieșind din prevederile art. 1389 alin. (1) Cod civil, rezultă că persoana

care fără temei legal sau contractual, a dobîndit ceva (acceptant) ca urmare a

executării unei prestații de către o altă persoană (prestator) sau a realizat în alt mod

o economie din contul altuia este obligată să restituie acestei alte persoane ceea ce a

primit sau a economisit. Nu este relevant faptul dacă îmbogățirea fără justă cauză a

avut loc ca rezultat al comportamentului uneia dintre părți, a unui terț sau ca urmare

a unei cauze independente de voința lor.

Așa fiind, începând cu data de 17.05.2016 pârâtul a beneficiat de folosința

bunului închiriat anterior fără a exista în acest sens un temei legal sau contractual, și

din această dată urmează să restituie reclamantului costul beneficiului folosinței

bunului deținut fară just temei.

Totodată, reieșind din circumstanțele cauzei, comportamentul pârâtului, Colegiul

consideră justă concluzia primei instanțe referitor la capătul de cerere privind

obligarea Asociației Obștești pentru copii „APOLLO” să evacueze din încăperile cu

altă destinație decît cea locativă din xxxxxx cu restituirea acestora în posesia

reclamantului Primăria mun. Chișinău, în baza actului de predare-primire, or,

reieșind din prevederile art. 738 alin. (1) Cod civil, rezultă că în cazul exercitării

dreptului de rezoluțiune, contractul încetează și părțile sunt eliberate de obligația de

a presta, trebuind să restituie prestațiile executate și veniturile realizate.

În conexiunea celor relatate se constată că instanța de apel nu a calificat corect,

din punct de vedere juridic, acțiunile cu care a fost învestită, ce a dus la emiterea

unei soluții greșite, pe când prima instanță în mod temeinic și legal a admis acțiunea

depusă de Primăria mun. Chișinău.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție consideră recursul întemeiat și care urmează a fi admis, cu

casarea deciziei instanței de apel și menținerea hotărârii primei instanțe.

10

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f), 445 alin.(3) Cod de procedură civilă,

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție

d e c i d e :

Se admite recursul declarat de Primăria mun. Chișinău, Consiliul municipal

Chișinău.

Se casează decizia din 09 iulie 2019 a Curții de Apel Chișinău, în cauza civilă

la cererea de chemare în judecată depusă de Primăria mun. Chișinău împotriva

Asociației Obștești pentru copii „APOLLO” privind încasarea datoriei, penalității,

constatarea rezilierii contractului de locațiune, evacuarea bunurilor imobile cu

restituirea acestora în posesia reclamantului.

Se menține hotărârea din 04 decembrie 2018 a Judecătoriei Chișinău, sediul

Centru.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Ala Cobăneanu

judecătorii Galina Stratulat

Maria Ghervas

Nina Vascan

Victor Burduh

11