2ra-1959/19 — recunoașterea valabilitatii contractului de investitii, a dreptului de proprietate

2ra-1959/19 — recunoașterea valabilitatii contractului de investitii, a dreptului de proprietate (Curtea Supremă de Justiție, 2019)

Dosarul nr. 2ra-1959/2019

Prima instanță: Judecătoria Ciocana, mun. Chișinău (jud. A. Spoială)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. M. Anton, O. Cojocaru, V. Cotorobai ).

DECIZIE

20 noiembrie 2019 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Ala Cobăneanu

Nicolae Craiu

Maria Ghervas

Galina Stratulat

examinând recursul declarat de Oleg Bahmacenco și avocatul Iuri Sorochin,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Oleg

Bahmacenco împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Galsam-Service”, în

proces de insolvabilitate, și a lui Alexandr Damian cu privire la recunoașterea

valabilității contractului de investiții în construcție, recunoașterea dreptului de

proprietate, declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare, obligarea la

plata penalității pentru încălcarea termenului de dare în exploatare a imobilului,

și încasarea cheltuielilor de judecată,

împotriva deciziei din 23 mai 2019 a Curții de Apel Chișinău,

c o n s t a t ă :

La 18 iulie 2014 Oleg Bahmacenco a depus cerere de chemare în judecată

împotriva SRL „Galsam-Service”, în proces de insolvabilitate, și a lui Alexandr

Damian cu privire la recunoașterea valabilității contractului nr. 08/01-235 de

investiții în construcție din 12 iulie 2011 a apartamentului nr. 37, nr. cadastral

0100312.292.01.037, amplasat pe adresa: mun. XXXXX, etajul 8, scara 4, blocul

1 al complexului locativ; recunoașterea dreptului de proprietate după reclamant

asupra apartamentului menționat; declararea nulității contractului de vânzare-

cumpărare nr. 08/01-606 din 24 decembrie 2013, încheiat între SRL „Galsam-

Service” și Alexandr Damian; obligarea pârâtului la plata penalității pentru

încălcarea termenului de dare în exploatare a imobilului în sumă de 386784 euro;

încasarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii a menționat că, în baza contractului de investiții în

construcții nr. 08/01-235 din 12 iulie 2011, SRL „Galsam-Service” a primit suma

de 317435 de lei, echivalentul a 19340 de euro la ziua achitării. Conform

contractului nominalizat, SRL „Galsam-Service” s-a obligat să dea în exploatare

complexul locativ de pe strada XXXXX, în aprilie 2012. Reclamantul a executat

integral obligațiile față de SRL „Galsam-Service”, achitând suma de 317435 lei,

1

echivalentul a 19340 euro, iar SRL „Galsam Service” nu și-a onorat obligațiunile

de dare în exploatare la timp a blocului locativ.

Reclamantul a susținut că contractul de investiții nr. 08/01-606 din 24

decembrie 2013, încheiat între SRL „Galsam-Service” și Alexandr Damian,

urmează a fi anulat, deoarece SRL „Galsam-Service” nu era în drept să încheie un

contract de investiții în privința apartamentului nr. XXXXX cu nr. cadastral

XXXXX din str. XXXXX, apartamentul nominalizat fiind deja înstrăinat lui

Bahmacenco Oleg în baza contractului de investiții în construcții nr. 08/01-235

din 12 iulie 2011, contractul nefiind anulat sau reziliat. Prețul contractului a

constituit 405 euro pentru un metru pătrat. Rezilierea contractului dintre reclamant

și pârâtul SRL „Galsam-Service” a avut loc după încheierea contractului de

vânzare-cumpărare dintre pârâți. Acest ultim contract este unul fictiv, având drept

scop deposedarea reclamantului de apartament.

Astfel, reclamantul a efectuat toate achitările în perioada de timp stipulată în

contract, iar suma de 10% nu a fost achitată de către reclamant deoarece nu au

survenit circumstanțele, după survenirea cărora urma să achite suma respectivă.

Costul metrajului suplimentar urma a fi achitat după darea în exploatare a blocului

locativ.

La 20 decembrie 2013, reclamantul și pârâtul SRL „Galsam-Service” au

semnat un act de constatare a neajunsurilor din imobilul contractat, însă pârâtul

nu a înlăturat neajunsurile indicate în acel act. Mai mult, reclamantul a indicat că

SRL „Galsam-Service” nu a avut temei pentru rezilierea contractului.

A solicitat recunoașterea valabilității contractului nr. 08/01-235 de investiții

în construcție din 12 iulie 2011 a apartamentului nr. XXXXX, nr. cadastral

XXXXX, amplasat pe adresa: mun. XXXXX, etajul 8, scara 4, blocul 1 al

complexului locativ; recunoașterea dreptului de proprietate după reclamant asupra

apartamentului nr. XXXXX, amplasat pe adresa: mun. XXXXX al complexului

locativ; declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 08/01-606 din

24 decembrie 2013, încheiat între SRL „GalsamService” și Alexandr Damian;

obligarea pârâtului la plata penalității pentru încălcarea termenului de dare în

exploatare a imobilului în sumă de 386784 euro; încasarea cheltuielilor de

judecată.

Prin hotărârea din 18 august 2015 a Judecătoriei Centru, mun. Chișinău, s-a

respins cererea de chemare în judecată înaintată de Oleg Bahmacenco ca fiind

neîntemeiată.

Prin decizia din 18 februarie 2016 a Curții de Apel Chișinău, a fost admis

apelul declarat de reprezentantul apelantului Oleg Bahmacenco, avocatul Victor

Pavlov, fiind casată hotărârea din 18 august 2015 a Judecătoriei Centru, mun.

Chișinău, cu trimiterea cauzei la rejudecare conform competenței jurisdicționale

la Judecătoria Ciocana, mun. Chișinău.

Prin hotărârea din 21 iunie 2016 a Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău, s-a

respins cererea de chemare în judecată înaintată de Oleg Bahmacenco împotriva

SRL „Galsam-Service”, în proces de insolvabilitate, și a lui Alexandr Damian, cu

privire la recunoașterea valabilității contractului, recunoașterea dreptului de

proprietate, declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare și încasarea

penalității, ca fiind neîntemeiată.

2

Prin decizia din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, a fost respins

apelul declarat de Oleg Bahmacenco, fiind menținută hotărârea din 21 iunie 2016

a Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău.

Prin decizia din 27 iunie 2018 a Curții Supreme de Justiție s-a admis recursul

declarat de Oleg Bahmacenco și avocatul acestuia Iuri Sorochin, s-a casat decizia

din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău și s-a remis cauza spre rejudecare

în instanța de apel, în alt complet de judecată.

Prin decizia din 23 mai 2019 a Curții de Apel Chișinău a fost respins apelul

declarat de Oleg Bahmacenco și a fost menținută hotărârea din 21 iunie 2016 a

Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău.

La 22 iulie 2019 Oleg Bahmacenco și avocatul acestuia Iuri Sorochin au

declarat recurs împotriva deciziei din 23 mai 2019 a Curții de Apel Chișinău,

solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanței de apel și a hotărârii

primei instanțe cu pronunțarea unei noi hotărâri de admitere integrală a acțiunii.

În motivarea recursului au indicat dezacordul cu hotărârile instanțelor

ierarhic inferioare, menționând că concluziile expuse în decizia instanței de apel

sunt în contradicție cu circumstanțele cauzei, fiind încălcate totodată și normele

de drept material.

De asemenea au specificat că prima instanță și instanța de apel nu au

determinat corect temeiul juridic al cererii de chemare în judecată, nu au constat

esența încălcării drepturilor, libertăților sau a intereselor legitime ale

reclamantului, nu au determinat natura juridică a pretențiilor acestuia și nu au

elucidat pe deplin circumstanțele care au importanță pentru soluționarea justă a

cauzei.

Mai mult, au indicat că instanța de apel a conchis că contractul de investiții

încheiat între Oleg Bahmacenco și SRL „Galsam-Service” este lovit de nulitate

absolută, deoarece recurentul nu a prezentat probe care să confirme că contractul

dat a fost autentificat notarial și înregistrat în Registrul bunurilor imobile, însă nu

a ținut cont de prevederile art.406 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543

din 25 februarie 1998, care stabilește că obligația înregistrării contractelor privind

investițiile în construcții la organele teritoriale cadastrale îi revine părții care

asigură construcția bunului imobil.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) din Codul de procedură civilă, recursul

se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei

integrale, dacă legea nu prevede altfel.

Curtea de Apel Chișinău a pronunțat decizia contestată la 23 mai 2019.

Materialele cauzei atestă că copia deciziei instanței de apel din 23 mai 2019

a fost expediată participanților la proces prin scrisoarea de însoțire din 05 iunie

2019 (f.d. 238, Vol. II).

Astfel, recursul declarat la 22 iulie 2019, este în termen.

În conformitate cu art. 439 alin. (2) Cod de procedură civilă, după parvenirea

dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilității recursului,

dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înștiințarea despre

necesitatea depunerii obligatorii a referinței timp de o lună de la data primirii

acesteia. În cazul neprezentării referinței în termenul stabilit, admisibilitatea

recursului se decide în lipsa acesteia.

3

La 09 octombrie 2019 Alexandr Damian, reprezentat de avocatul Ghenadie

Tatarciuc a depus referință, prin care a solicitat considerarea recursului depus de

Oleg Bahmacenco și avocatul Iuri Sorochin ca inadmisibil.

Prin încheierea din 16 octombrie 2019 a Curții Supreme de Justiție, recursul

declarat de către Oleg Bahmacenco și avocatul Iuri Sorochin a fost considerat

admisibil.

În conformitate cu art. 441 Cod de procedură civilă, în cazul în care recursul

este considerat admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul

recursului.

În corespundere cu art. 442 alin. (1) Cod de procedură civilă, judecând

recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele

invocate în recurs și în baza referinței depuse de către intimat, legalitatea hotărârii

atacate, fără a administra noi dovezi.

În baza art. 444 Cod de procedură civilă, recursul se examinează fără

înștiințarea participanților la proces.

Examinând recursul declarat de Oleg Bahmacenco și avocatul Iuri Sorochin,

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanței de

apel și a transmite cauza spre rejudecare în instanța de apel, din considerentele ce

urmează.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) din Codul de procedură civilă,

instanța de recurs, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să

caseze integral decizia instanței de apel și să trimită cauza spre rejudecare în

instanța de apel o singură dată dacă eroarea judiciară nu poate fi corectată de către

instanța de recurs.

Aici, Colegiul menționează că netrimiterea cauzei spre rejudecare a doua

oară, a fost concepută de legiuitor ca o dispoziție edictată în favoarea părților,

urmărindu-se soluționarea într-un termen rezonabil a cauzelor, însă, în speță,

aplicarea acestei dispoziții este în defavoarea recurentului, aplicarea ei

producându-i daune mult mai mari decât trimiterea spre rejudecare.

Nu este admisibil ca cererile părților să fie judecate pentru prima dată în calea

de atac, cu pierderea unui grad de jurisdicție.

Se poate deroga de la un al doilea grad de jurisdicție și judeca pe fond cauza

direct în calea de atac în considerarea respectării unor alte principii cum ar fi

soluționarea într-un termen rezonabil a cauzei (principiu în virtutea căruia

legiuitorul a optat pentru netrimiterea cauzei spre rejudecare a doua oară), însă

aceasta numai în condițiile în care instanța de fond a respectat dispozițiile instanței

de control judiciar și a pronunțat o soluție rezonabilă, motivată, cu respectarea

drepturilor procesuale fundamentale și a organizării judiciare.

La caz, o altă soluție decât aceea a trimiterii spre rejudecare ar echivala cu o

validare și protejare a unor încălcări grave ale legii săvârșite de instanțele de fond

și cu o periclitare a sistemului judiciar în ansamblu, întrucât, dacă modul de

abordare al instanței de fond ar fi însușit și de alte instanțe s-ar ajunge la o

inexistență de fapt a instanțelor de fond, la inutilitatea unei judecăți în primă

instanță și, implicit, la o atingere severă adusă drepturilor și intereselor legitime

ale persoanelor.

4

În acest context, se decide casarea integrală a deciziei atacate și trimiterea

cauzei spre rejudecare în instanța de apel pentru a se asigura părților o judecare

efectivă a cauzei în ordine de apel, ca garanție a legalității și temeiniciei actului

judecătoresc ce va fi adoptat.

În conformitate cu art. 432 alin. (1) din Codul de procedură civilă, părțile și

alți participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă

încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a

normelor de drept procedural.

În baza art. 432 alin. (4) din Codul de procedură civilă săvârșirea altor

încălcări decât cele indicate la alin.(3) constituie temei de declarare a recursului

doar în cazul și în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluționarea

greșită a cauzei sau în cazul în care instanța de recurs consideră că aprecierea

probelor de către instanța judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care

erorile comise au dus la încălcarea drepturilor și libertăților fundamentale ale

omului.

Din suportul probatoriu prezent la materialele cauzei, Colegiul constată că la

12 iulie 2011, între SRL „Galsam- Service” și Oleg Bahmacenco a fost încheiat

contractul de investiții în construcții nr. 08/01- 235, conform căruia, Oleg

Bahmacenco a investit în construcția apartamentului cu o odaie, cu suprafața de

47,75 m.p., achitând la 22 iulie 2011, 90% din prețul stabilit în sumă de 317 435

lei. Conform contractului nominalizat, SRL „Galsam-Service” s-a obligat să dea

complexul locativ de pe strada Ginta Latină, 8, mun. Chișinău în exploatare în

aprilie 2012.

Prin scrisoarea nr. 51-GS din 22 iunie 2012, lui Oleg Bahmacenco i s-a adus

la cunoștință că suprafața apartamentului contractat constitue 51,9 m.p., și nu

47,75 m.p. cum a fost stabilit inițial, comunicându-i-se despre necesitatea achitării

suplimentar a sumei de 1 680 euro. La 26 iunie 2012, Oleg Bahmacenco a depus

o cerere adresată pârâtului, prin care a solicitat ca să achite suma de 1 680 euro la

primirea cheilor.

La 23 decembrie 2013, Oleg Bahmacenco a înaintat către SRL „Galsam-

Service” o pretenție în care a solicitat să-i fie achitat prejudiciul în sumă de

500.000 lei și penalitatea în mărime de 10% pentru fiecare zi de întârziere din

suma de 21 488 euro.

Conform Procesului-verbal nr. 54 al Adunării generale extraordinare a

asociaților SRL „Galsam-Service” din 24 decembrie 2013, în legătură cu refuzul

lui Bahmacenco Oleg de a achita suma de 4 015 euro, ce constitue restanța până

la 100% din costul apartamentului, s-a hotărât rezilierea unilaterală a contractului

de investiții în construcție nr. 08/01-235 din 12 iulie 2011 a apartamentului nr.

XXXXX din str. XXXXX, încheiat între SRL „Galsam-Service” și Oleg

Bahmacenco, în legătură cu neexecutarea condițiilor contractuale. De asemenea,

s-a hotărât restituirea în contul lui Oleg Bahmacenco a sumei investite în mărime

de 317 435 lei.

S-a mai stabilit că prin ordinul nr. XX2-G/S din 24 decembrie 2013, emis de

directorul SRL „Galsam-Service”, s-a ordonat rezilierea unilaterală a contractului

de investiții în construcție nr. 08/01-235 din 12 iulie 2011 a apartamentului nr.

XXXXX din str. XXXXX, mun. Chișinău încheiat între SRL „Galsam-Service”

și Oleg Bahmacenco.

5

Prin scrisoarea nr.500-G/S din 30 decembrie 2013, SRL „Galsam-Service”

a dat răspuns la pretenția înaintată la data de 23 decembrie 2013 de către Oleg

Bahmacenco și i-a comunicat ultimului despre rezilierea unilaterală a contractului

de investiții în construcție nr. 08/01-235 din 12.07.2011, a apartamentului nr.

XXXXX din str. XXXXX, încheiat între SRL „Galsam-Service” și Bahmacenco

Oleg, cu restituirea în beneficiului ultimului a mijloacelor financiare investite.

La 24 decembrie 2013, SRL „Galsam-Service” și Damian Alexandru au

încheiat contractul de investiții nr. 08/01-606 a apartamentului nr. XXXXX cu nr.

cadastral XXXXX, din str. XXXXX.

Fiind învestită cu judecarea acțiunii în cauză, prima instanță a ajuns la

concluzia respingerii acesteia.

Judecând apelul declarat de Oleg Bahmacenco, instanța de apel l-a

considerat neîntemeiat și prin decizia din 17 ianuarie 2018 l-a respins, și a

menținut hotărârii din 21 iunie 2016 a Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău.

Prin decizia din 27 iunie 2018 a Curții Supreme de Justiție, s-a admis recursul

declarat de Oleg Bahmacenco și avocatul Iuri Sorochin, s-a casat decizia din 17

ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la

Curtea de Apel Chișinău, în alt complet de judecată.

Ca urmare a examinării cererii de apel depusă de Oleg Bahmacenco, Curtea

de Apel Chișinău, prin decizia din 23 mai 2019 a respins-o și a menținut hotărârea

din 21 iunie 2016 a Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău.

La caz, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție constată că decizia instanței de apel, trebuie să

corespundă tuturor normelor de drept, să fie clară, înțeleasă de părțile implicate

în proces, și să răspundă în mod expres la toate cererile și obiecțiile formulate de

apelant și intimat (Principiul nr. 6 al Recomandării nr. R (84) 5 privind principiile

de procedură civilă menite pentru ameliorarea justiției adoptată de Comitetul

Miniștrilor al Consiliului Europei la 28 februarie 1984).

Astfel, formulările din conținutul deciziei trebuie să corespundă exigențelor

de corectitudine, certitudine, deplinătate, claritate, consecutivitate, logică,

elocvență, lipsă de rezerve (necondiționalitate), oficialitate și pertinență.

În conformitate cu art. 118 alin. (3) Cod de procedură civilă, circumstanțele

care au importanță pentru soluționarea justă a cauzei sunt determinate definitiv de

instanța judecătorească pornind de la pretențiile și obiecțiile părților și ale altor

participanți la proces, precum și de la normele de drept material și procedural ce

urmează a fi aplicate.

Dispozițiile art. 130 alin. (1) din Codul de procedură civilă, stabilesc că

instanța judecătorească apreciază probele după intima ei convingere, bazată pe

cercetarea multiaspectuală, completă, nepărtinitoare și nemijlocită a tuturor

probelor din dosar în ansamblul și interconexiunea lor, călăuzindu-se de lege.

Conform art. 239 din Codul de procedură civilă, hotărârea judecătorească

trebuie să fie legală și întemeiată. Instanța își întemeiază hotărârea numai pe

circumstanțele constatate nemijlocit de instanță și pe probele cercetate în ședință

de judecată.

La capitolul legalității hotărârilor instanței de judecată, CtEDO a statuat în

repetate rânduri necesitatea motivării hotărârilor, unde funcția unei decizii

motivate este să demonstreze părților că ele au fost auzite. Dreptul de a fi auzit

6

include nu doar posibilitatea de a aduce argumente instanței, dar de asemenea o

obligație corespunzătoare a instanței de a arăta motivele pentru care anumite

argumente au fost acceptate sau respinse. CtEDO a menționat că este motivată în

mod corespunzător o decizie care permite părților să facă uz efectiv de dreptul lor

de a face apel (Hirvisaari vs. Finlanda).

Colegiul remarcă că prin emiterea unor hotărâri superficiale, poate fi pusă în

pericol însăși substanța dreptului individului la un proces echitabil. Or, în cazul

în care instanța de judecată se abține de a da un răspuns special și explicit la cele

mai importante întrebări, fără a acorda părții care a formulat acțiunea posibilitatea

de a ști dacă acest mijloc de apărare a fost neglijat sau respins, acest fapt se va

considera o încălcare a dreptului la un proces echitabil (cauza CEDO Hiro Balani

vs. Spania, hotărârea din 9 decembrie 1994).

Astfel, omiterea aspectului dat constituie o încălcare a art. 6 § 1 din

Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și Libertăților

Fundamentale, care garantează oricărei persoane dreptul la judecarea în mod

echitabil a cauzei sale.

Instanțele judecătorești sunt obligate să-și motiveze soluțiile și concluziile,

să furnizeze toate răspunsurile la întrebările care sunt pertinente pentru rezultatul

procesului și necesită un răspuns special în hotărâre.

În asemenea împrejurări, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție relevă că contrar celor invocate,

instanța de apel, judecând apelul nu a dat apreciere tuturor probelor din

materialele cauzei, în raport cu cele invocate, precum și nu a purces la

argumentarea propriu zisă a admisibilității unor probe și respingerii altor probe.

Deci, instanța de apel invocând prevederile art. 213 din Cod civil (în vigoare

până la 01 martie 2019) și a art. 406 alin. (1) și (11) din Legea cadastrului bunurilor

imobile nr.1543 din 25 februarie 1998, a relatat că odată ce reclamantul/apelant

Oleg Bahmacenco nu a făcut proba, că contractul încheiat între el și SRL

„Galsam-Service” a fost autentificat notarial și înregistrat în Registrul bunurilor

imobile, fiind un simplu înscris, acest contract este lovit de nulitate absolută și

respectiv nu poate fi recunoscut valabil.

Aici, instanța de recurs ține să menționeze că conform art. 406 alin. (1) din

Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25 februarie 1998, contractele

prin care una dintre părți se obligă să asigure construcția unuia sau mai multor

apartamente și să le transmită persoanei fizice care se obligă să achite integral sau

parțial prețul imobilului anterior predării acestuia, precum și contractele privind

cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial și se înscriu în

registrul bunurilor imobile, sub sancțiunea nulității.

Totodată, alin. (3) al aceluiași articol prevede că pentru înregistrarea

contractelor menționate la alin.(1), partea ce asigură construcția bunului imobil

este obligată să înregistreze dreptul de proprietate sau de folosință asupra terenului

destinat construcției, dacă acest drept nu este înregistrat, precum și să prezinte

oficiului cadastral teritorial autorizațiile necesare pentru construcție, proiectul

construcției, aprobat în modul stabilit, lista apartamentelor și a încăperilor

nelocuibile.

Respectiv, la momentul apariției raporturilor juridice între Oleg Bahmacenco

și SRL „Galsam-Service” în 2011, după cum rezultă din art. 406 din Legea

7

cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25 februarie 1998 (în vigoare la data de

referință), înregistrarea contractele de investiții era pusă în sarcina parții care

asigura construcția bunului imobil.

Prin urmare, contractul nr. 08/01-235 de investiții în construcții din 12 iulie

2011 urma a fi autentificat și înregistrat conform prevederilor legale în vigoare la

acel moment.

Mai mult, este incert cum instanța de apel a ajuns la concluzia că contractul

de investiții este lovit de nulitate absolută, în cazul în care Oleg Bahmacenco și-a

îndeplinit obligațiile contractuale și a achitat în termen suma prevăzută în

contract, însă SRL „Galsam-Service” nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin

contractul de investii.

Or, în cazul dat nu poate fi imputat recurentului că nu a fost respectată forma

de perfectare a contractului, atât timp cât, din sensul normelor în vigoare la

momentul apariției raporturilor juridice între Oleg Bahmacenco și SRL „Galsam-

Service” rezultă că responsabil de înregistrarea contractului privind investițiile în

construcții la organele cadastrale teritoriale este partea care asigură construcția

bunului imobil, iar circumstanțele cauzei atestă că SRL „Galsam-Service” se

eschivează de la autentificarea și înregistrarea acestuia la oficiul cadastral.

Totodată, în situația în care partea, care a încheiat contractul, se eschivează

de la autentificarea acestuia, poate fi aplicată regula prevăzută de art. 213 alin. (2)

Cod civil (în vigoare la data de referință), care stabilește că dacă una dintre părți

a executat total sau parțial actul juridic pentru care se cere formă autentică, iar

cealaltă parte se eschivează de la autentificarea lui notarială, instanța de judecată

are dreptul, la cererea părții care a executat total sau parțial actul juridic, să îl

declare valabil dacă el nu conține elemente care contravin legii. În cazul acesta,

nu se cere autentificarea notarială ulterioară a actului juridic.

Prin urmare, instanțele judecătorești sunt abilitate prin lege de a declara

valabilitatea parțială sau totală a actului juridic pentru care se cere forma

autentică, cu condiția ca circumstanțele cauzei să indice direct la faptul că: - una

dintre părți a executat total sau parțial actul juridic respectiv; - cealaltă parte se

eschivează de la autentificarea lui notarială; - actul nu conține elemente care

contravin legii.

De asemenea, instanța de recurs constată că instanța de apel s-a expus

superficial și asupra procedurii de reziliere a contractului de investiții în

construcții nr. 08/01-235 din 12 iulie 2011, fără a indica argumente în susținerea

poziției sale.

Aici, se reține că, conform pct. 2.3.1 al contractului de investiții, executorul

are dreptul să rezilieze unilateral prezentul contract în cazul nerespectării de către

investitor a obligațiilor prevăzute la pct. 2.2., preîntâmpinându-l în scris nu mai

târziu decât cu 10 zile înainte de data rezilierii.

Materialele cauzei atestă că, prin ordinul nr. XX2-G/S din 24 decembrie

2013, emis de directorul SRL „Galsam Service”, s-a ordonat rezilierea unilaterală

a contractului de investiții în construcție nr. 08/01-235 din 12 iulie 2011 a

apartamentului nr. XXXXX din str. XXXXX încheiat între SRL „Galsam-

Service” și Oleg Bahmacenco, iar prin scrisoarea nr.500-G/S din 30 decembrie

2013, SRL „Galsam-Service” i-a comunicat lui Oleg Bahmacenco despre

rezilierea unilaterală a contractului de investiții în construcție nr. 08/01-235 din

8

12.07.2011, a apartamentului nr. XXXXX din str. XXXXX încheiat între SRL

„Galsam-Service” și Oleg Bahmacenco, cu restituirea în beneficiului ultimului a

mijloacelor financiare investite.

În aceste circumstanțe, este cert că SRL „Galsam-Service” încălcând

prevederile pct. 2.3.1 al contractului și ale art. 748 din Codul civil (în vigoare până

la 01 martie 2019), a reziliat contractul fără a acorda recurentului un termen de

remediere.

Mai mult, în aceeași zi, la 24 decembrie 2013 când a fost reziliat unilateral

contractul de investiții în construcții încheiat cu Oleg Bahmacenco, SRL

„Galsam- Service” a încheiat un nou contract asupra aceluiași bun imobil și

anume apartamentul nr. XXXXX cu nr. cadastral XXXXX din str. XXXXX, sub

nr. 08/01-606 cu Alexandru Damian.

Or, se prezumă că în cazul dat lui Oleg Bahmacenco i se încalcă dreptul la

proprietate prevăzut de Protocolul nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor

Omului, care stabilește că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la

respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru

cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile

generale ale dreptului internațional.

Din aceste considerente, Colegiul conchide că instanța de apel nu și-a

îndeplinit obligațiile prevăzute de art. 373 din Codul de procedură civilă. Iar

aceasta nu poate echivala decât cu încălcarea dreptului la un proces echitabil al

apelantului/recurentului, inclusiv dreptul de acces liber la justiție în raport cu

obligația instanței de „a auzi” justițiabilii, garantat de art. 20 din Constituție și art.

6 § 1 din Convenție.

Prin urmare lacunele depistate nu pot fi înlăturate de instanța de recurs, și

urmează a fi înlăturate în cadrul rejudecării cauzei de către instanța de apel.

Față de aceste considerente, instanța de recurs apreciază că la caz se impune

casarea deciziei recurate, urmând ca instanța de apel la rejudecare să dea o deplină

eficiență tezelor punctate ca fiind lăsate fără o analiză/verificare, aspecte omise în

analiza anterioară a soluționării cauzei în ordine de apel sau care nu au fost

dezbătute în condiții de contradictorialitate cu părțile interesate.

Astfel, având în vedere cerințele dreptului la un proces echitabil, precum și

motivarea evazivă și lipsită de consistență a deciziei contestate, împrejurare care

echivalează cu necercetarea cauzei și face imposibilă realizarea controlului

judiciar, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a admite recursul declarat de Oleg

Bahmacenco și avocatul Iuri Sorochin și a casa integral decizia din 23 mai 2019

a Curții de Apel Chișinău, cu trimiterea cauzei spre rejudecare în instanța de apel,

în alt complet de judecată.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) și alin. (3) din Codul de procedură

civilă, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție

d e c i d e :

Se admite recursul declarat de Oleg Bahmacenco și avocatul Iuri Sorochin.

Se casează decizia din 23 mai 2019 a Curții de Apel Chișinău, în cauza civilă,

la cererea de chemare în judecată depusă de Oleg Bahmacenco împotriva

9

Societății cu Răspundere Limitată „Galsam-Service”, în proces de insolvabilitate,

și lui Alexandr Damian cu privire la recunoașterea valabilității contractului de

investiții în construcție, recunoașterea dreptului de proprietate, declararea nulității

contractului de vânzare-cumpărare, obligarea la plata penalității pentru încălcarea

termenului de dare în exploatare a imobilului, și încasarea cheltuielilor de judecată

cu trimiterea cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel Chișinău, în alt complet de

judecătată.

Decizia nu se supune nici unei căi de atac.

Președintele ședinței, judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Ala Cobăneanu

Nicolae Craiu

Maria Ghervas

Galina Stratulat

10