2ra-987/18 — Recunoasterea valabilitătii contractului, recunoasterea dreptului de proprietate, declararea nulitătii actului juridic

2ra-987/18 — Recunoasterea valabilitătii contractului, recunoasterea dreptului de proprietate, declararea nulitătii actului juridic (Curtea Supremă de Justiție, 2018)

Dosarul nr. 2ra-987/18

Prima instanță: Judecătoria Ciocana, mun. Chișinău, judecător – A. Spoială

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău, judecători – N. Simciuc, I. Țurcan, Iu. Cotruță

D E C I Z I E

27 iunie 2018 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Valeriu Doagă,

Judecătorii Tamara Chișca-Doneva,

Victor Burduh,

Nina Vascan,

Svetlana Filincova

examinând recursul declarat de Bahmacenco Oleg și avocatul acestuia

Sorochin Iuri,

în cauza civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Bahmacenco Oleg

către SRL „Galsam-Service”, în proces de insolvabilitate, și Damian Alexandr

privind recunoașterea valabilității contractului de investiții în construcție,

recunoașterea dreptului de proprietate, declararea nulității contractului de vânzare-

cumpărare încheiat între SRL „Galsam-Service” și Damian Alexandr, obligarea

pârâtului la plata penalității pentru încălcarea termenului de dare în exploatare a

imobilului, încasarea cheltuielilor de judecată,

împotriva deciziei din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, prin care a

fost respins apelul declarat de Bahmacenco Oleg, fiind menținută hotărârea din 21

iunie 2016 a Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău,

c o n s t a t ă:

La 18 iulie 2014, Bahmacenco Oleg s-a adresat la instanța de judecată cu o

cerere împotriva SRL „Galsam-Service”, în proces de insolvabilitate, și Damian

Alexandr privind recunoașterea valabilității contractului nr. 08/01-235 de investiții

în construcție din 12.07.2011 a apartamentului nr. XX, nr. cadastral XXXXX,

amplasat pe adresa: mun. Chișinău, str. XXXXXX, 8, etajul 8, scara 4, blocul 1 al

complexului locativ; recunoașterea dreptului de proprietate după reclamant asupra

apartamentului menționat; declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare

nr. 08/01-606 din 24.12.2013, încheiat între SRL „Galsam-Service” și Damian

Alexandr; obligarea pârâtului la plata penalității pentru încălcarea termenului de

dare în exploatare a imobilului în sumă de 386784 euro; încasarea cheltuielilor de

judecată.

În motivarea acțiunii a invocat că, în baza contractului de investiții în

construcții nr. 08/01-235 din 12.07.2011, SRL „Galsam-Service” a primit suma de

317435 lei, echivalentul a 19340 euro la ziua achitării. Conform contractului

1

nominalizat, SRL „Galsam-Service” s-a obligat să dea în exploatare complexul

locativ de pe strada XXXXXX, 8, în aprilie 2012. Reclamantul a executat integral

obligațiile față de SRL „Galsam-Service”, achitând suma de 317435 lei,

echivalentul a 19340 euro, iar SRL „Galsam Service” nu și-a onorat obligațiunile

de dare în exploatare la timp a blocului locativ.

Potrivit reclamantului, contractul de investiții nr. 08/01-606 din 24.12.2013,

încheiat între SRL „Galsam-Service” și Damian Alexandr, urmează a fi anulat,

deoarece SRL „Galsam-Service” nu era în drept să încheie un contract de investiții

în privința apartamentului nr. XX cu nr. cadastral XXXXX din str. XXXXXX, 8,

apartamentul nominalizat fiind deja înstrăinat lui Bahmacenco Oleg în baza

contractului de investiții în construcții nr. 08/01-235 din 12.07.2011, contractul

nefiind anulat sau reziliat. Prețul contractului a constituit 405 euro pentru un metru

pătrat. Rezilierea contractului dintre reclamant și pârâtul SRL „Galsam-Service” a

avut loc după încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâți. Acest

ultim contract este unul fictiv, având drept scop deposedarea reclamantului de

apartament.

Astfel, reclamantul a efectuat toate achitările în perioada de timp stipulată în

contract, iar suma de 10% nu a fost achitată de către reclamant deoarece nu au

survenit circumstanțele, după survenirea cărora urma să achite suma respectivă.

Costul metrajului suplimentar urma a fi achitat după darea în exploatare a blocului

locativ.

La 20 decembrie 2013, reclamantul și pârâtul SRL „Galsam-Service” au

semnat un act de constatare a neajunsurilor din imobilul contractat, însă pârâtul nu

a înlăturat neajunsurile indicate în acel act. Mai mult, reclamantul a indicat că SRL

„Galsam-Service” nu a avut temei pentru rezilierea contractului.

Prin cererea de chemare în judecată înaintată, reclamantul a solicitat

recunoașterea valabilității contractului nr. 08/01-235 de investiții în construcție din

12.07.2011 a apartamentului nr. XX, nr. cadastral 010031229201037, amplasat pe

adresa: mun. Chișinău, str. XXXXXX, 8, etajul 8, scara 4, blocul 1 al complexului

locativ; recunoașterea dreptului de proprietate după reclamant asupra

apartamentului nr. XX, amplasat pe adresa: mun. Chișinău, str. XXXXXX, 8,

etajul 8, scara 4, blocul 1 al complexului locativ; declararea nulității contractului

de vânzare-cumpărare nr. 08/01-606 din 24.12.2013, încheiat între SRL „Galsam-

Service” și Damian Alexandr; obligarea pârâtului la plata penalității pentru

încălcarea termenului de dare în exploatare a imobilului în sumă de 386784 euro;

încasarea cheltuielilor de judecată.

Prin hotărârea din 18 august 2015 a Judecătoriei Centru, mun. Chișinău, s-a

respins cererea de chemare în judecată înaintată de Bahmacenco Oleg ca fiind

neîntemeiată.

Prin decizia din 18 februarie 2016 a Curții de Apel Chișinău, a fost admis

apelul declarat de reprezentantul apelantului Bahmacenco Oleg, avocatul Pavlov

Victor, fiind casată hotărârea din 18 august 2015 a Judecătoriei Centru, mun.

Chișinău, cu trimiterea cauzei la rejudecare conform competenței jurisdicționale la

Judecătoria Ciocana, mun. Chișinău.

Prin hotărârea din 21 iunie 2016 a Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău, s-a

respins cererea de chemare în judecată înaintată de Bahmacenco Oleg împotriva

SRL „Galsam-Service”, în proces de insolvabilitate, și a lui Damian Alexandr,

privind recunoașterea valabilității contractului, recunoașterea dreptului de

2

proprietate, declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare și încasarea

penalității, ca fiind neîntemeiată.

Prin decizia din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, a fost respins

apelul declarat de Bahmacenco Oleg, fiind menținută hotărârea din 21 iunie 2016 a

Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a conchis că, reieșind din specificul

litigiului și circumstanțele de fapt și de drept, se constată a fi necesar de a stabili

dacă contractul a cărui valabilitate este solicitată a fi recunoscută nu este lovit de

nulitate absolută, deoarece nu poate fi declarat valabil un contract lovit de nulitate

absolută. În cazul existenței unei nulități absolute, nu mai este relevant dacă a fost

sau nu respectată procedura de reziliere sau rezoluțiune, fiindcă oricum acest

contract nu mai poate fi declarat valabil.

La caz, Colegiul civil a reținut că reclamantul nu a făcut proba că contractul

dintre Bahmancenco Oleg și SRL „Galsam-Service” a fost notificat notarial și

înregistrat în Registrul bunurilor imobile. Din contra, contractul respectiv, are

forma unui simplu înscris, nefiind autentificat notarial și înregistrat în Registrul

bunurilor imobile. Astfel, contractul dat este lovit de nulitate absolută. Nici un

contract nu poate fi recunoscut valabil atât timp, cât este lovit de nulitate absolută.

Invocând dezacordul cu decizia instanței de apel, Bahmacenco Oleg și avocatul

acestuia Sorochin Iuri, la 10 aprilie 2018 au declarat recurs nemotivat, iar la 13

aprilie 2018 – recurs motivat, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei din

17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, precum și casarea hotărârii din 21

iunie 2016 a Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău, cu emiterea unei decizii prin

care să fie admise integral pretențiile formulate de Bahmacenco Oleg în cererea sa

de chemare în judecată.

În motivarea recursului, a indicat că instanța de apel a aplicat eronat normele

de drept material, nu a constatat și elucidat pe deplin circumstanțele importante

pentru soluționarea pricinii, iar concluziile instanței sunt în contradicție cu

circumstanțele pricinii.

La 21 aprilie 2018, Bahmacenco Oleg și avocatul acestuia Sorochin Iuri, au

depus o cerere privind asigurarea acțiunii. Dat fiind faptul că instanța de recurs nu

are competența de a examina o astfel de pretenție, cererea menționată va fi lăsată

fără examinare.

În conformitate cu art. 432 alin. (1) din Codul de procedură civilă, părțile și alți

participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă

încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a

normelor de drept procedural prevăzute de art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de

procedură civilă.

În conformitate cu art. 434 din Codul de procedură civilă, recursul se declară în

termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Termenul

de 2 luni este termen de decădere și nu poate fi restabilit.

Potrivit materialelor cauzei rezultă că, decizia Curții de Apel Chișinău a fost

pronunțată la 17 ianuarie 2018 și expediată în adresa părților la 19 februarie 2018

(f.d 102, vol. II), însă la materialele cauzei nu există dovezi privind recepționarea

acesteia de către părți. Astfel, având în vedere că recursul declarat împotriva

deciziei din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău a fost depus la 10 aprilie

2018, în conformitate cu art. 434 din Codul de procedură civilă, acestea se

consideră declarate în termen.

3

Prin încheierea din 30 mai 2018 a Curții Supreme de Justiție, recursul declarat

de Bahmacenco Oleg și avocatul acestuia Sorochin Iuri, a fost considerat admisibil.

În conformitate cu art. 442 alin. (1) din Codul de procedură civilă, judecând

recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele

invocate în recurs și în baza referinței depuse de către intimat, legalitatea hotărârii

atacate, fără a administra noi dovezi.

În conformitate cu art. 444 din Codul de procedură civilă, recursul se

examinează fără înștiințarea participanților la proces.

Verificând legalitatea actului de dispoziție contestat, prin prisma argumentelor

invocate și a materialelor din dosar, coroborat cu normele de drept material și

procedural aplicabile la soluționarea speței date, Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție va admite recursul

declarat de Bahmacenco Oleg și avocatul acestuia Sorochin Iuri, și va casa decizia

instanței de apel, cu trimiterea cauzei spre rejudecare, din următoarele

considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) din Codul de procedură civilă,

instanța, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze

integral decizia instanței de apel și să trimită cauza spre rejudecare în instanța de

apel o singură dată, dacă eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanța de

recurs.

În conformitate cu art. 445 alin. (3) din Codul de procedură civilă, în urma

examinării recursului, instanța de recurs emite o decizie care rămâne irevocabilă

din momentul emiterii. Decizia se consideră a fi emisă din momentul plasării

acesteia pe pagina web a Curții Supreme de Justiție.

Examinând materialele cauzei, Colegiul constată că instanța de apel a examinat

cererea de apel superficial, fără să dea o apreciere tuturor circumstanțelor cauzei,

precum și probelor anexate la materialele cauzei, care sunt importante pentru

soluționarea justă a litigiului, precum și a interpretat eronat normele de drept

material și procedural.

În contextul prevederilor art. 373 din Codul de procedură civilă, instanța de

apel era obligată în limitele apelului să verifice circumstanțele și raporturile

juridice stabilite în hotărârea primei instanțe, precum și cele care nu au fost

stabilite, dar care au importanță pentru soluționarea pricinii, să aprecieze probele

din dosar și cele prezentate suplimentar în instanță de apel de către participanții la

proces.

Instanța de recurs constată că, la 12 iulie 2011, între SRL „Galsam- Service” și

Bahmacenco Oleg a fost încheiat contractul de investiții în construcții nr. 08/01-

apartamentului cu o odaie, cu suprafața de 47,75 m.p., achitând la 22 iulie 2011,

90% din prețul stabilit în sumă de 317 435 lei. Conform contractului nominalizat,

SRL „Galsam-Service” s-a obligat să dea complexul locativ de pe strada

XXXXXX, 8, în exploatare în aprilie 2012.

Prin scrisoarea nr. 51-GS din 22 iunie 2012, lui Bahmacenco Oleg i s-a adus la

cunoștință că suprafața apartamentului contractat constitue 51,9 m.p., și nu 47,75

m.p. cum a fost stabilit inițial, comunicându-i-se despre necesitatea achitării

suplimentar a sumei de 1 680 euro. La 26 iunie 2012, Bahmacenco Oleg a depus o

cerere adresată pârâtului, prin care a solicitat ca să achite suma de 1 680 euro la

primirea cheilor.

4

La 23 decembrie 2013, Bahmacenco Oleg a înaintat către SRL „Galsam-

Service” o pretenție în care a solicitat să-i fie achitat prejudiciul în sumă de

500.000 lei și penalitatea în mărime de 10% pentru fiecare zi de întârziere din

suma de 21 488 euro.

Procesul-verbal nr. 54 al Adunării generale extraordinare a asociaților SRL

„Galsam-Service” din 24 decembrie 2013 denotă că, în legătură cu refuzul lui

Bahmacenco Oleg de a achita suma de 4 015 euro, ce constitue restanța până la

100% din costul apartamentului, s-a hotărât rezilierea unilaterală a contractului de

investiții în construcție nr. 08/01-235 din 12 iulie 2011 a apartamentului nr. XX

din str. XXXXXX, 8, încheiat între SRL „Galsam-Service” și Bahmacenco Oleg,

în legătură cu neexecutarea condițiilor contractuale. De asemenea, s-a hotărât

restituirea în contul lui Bahmacenco Oleg a sumei investite în mărime de 317 435

lei.

Prin ordinul nr. XX2-G/S din 24 decembrie 2013, emis de directorul SRL

„Galsam Service”, s-a ordonat rezilierea unilaterală a contractului de investiții în

construcție nr. 08/01-235 din 12 iulie 2011 a apartamentului nr. XX din str.

XXXXXX, 8, încheiat între SRL „Galsam-Service” și Bahmacenco Oleg.

La 30 decembrie 2013, prin scrisoarea nr.500-G/S, SRL „Galsam-Service” a

dat răspuns la pretenția înaintată la data de 23 decembrie 2013 de către

Bahmacenco Oleg și i-a comunicat ultimului despre rezilierea unilaterală a

contractului de investiții în construcție nr. 08/01-235 din 12.07.2011, a

apartamentului nr. XX din str. XXXXXX, 8, încheiat între SRL „Galsam-Service”

și Bahmacenco Oleg, cu restituirea în beneficiului ultimului a mijloacelor

financiare investite.

La 24 decembrie 2013, SRL „Galsam-Service” și Damian Alexandru au

încheiat contractul de investiții nr. 08/01-606 a apartamentului nr. XX cu nr.

cadastral XXXXX, din str. XXXXXX, 8.

Fiind învestită cu judecarea pricinii în cauză, prima instanță a respins cererea

de chemare în judecată a lui Bahmacenco Oleg. Prin decizia din 17 ianuarie 2018 a

Curții de Apel Chișinău, a fost respins apelul declarat de Bahmacenco Oleg, fiind

menținută hotărârea din 21 iunie 2016 a Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău.

Colegiul precizează că soluția adoptată de către instanța de apel este

nemotivată, deoarece din textul acesteia nu se reliefează o motivare amplă asupra

tuturor motivelor expuse de către participanții la proces în prezenta acțiune,

precum și nu sunt apreciate toate probele importante pentru soluționarea cauzei.

Or, în conformitate cu art. 239 din Codul de procedură civilă, hotărârea

judecătorească trebuie să fie legală și întemeiată. Instanța își întemeiază hotărârea

numai pe circumstanțele constatate nemijlocit de instanță și pe probele cercetate în

ședință de judecată.

Prin urmare, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție conchide că instanța de apel incorect a constatat și

elucidat circumstanțele cauzei și probele prezentate în cest sens, limitându-se doar

la aspectele constatate de către instanța de fond.

Instanța de recurs remarcă că dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6

din Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților

Fundamentale, prezumă dreptul la o hotărâre motivată. Motivarea este o parte a

hotărârii în care instanța judecătorească în mod obligatoriu își expune concluziile

formulate în privința cauzei deferite spre soluționare.

5

Conform unei jurisprudențe constante degajate de Curtea Europeană a

Drepturilor Omului, pronunțarea de către instanțele judecătorești a unor hotărâri

motivate constituie una dintre garanțiile dreptului fundamental la un proces

echitabil și acesta presupune obligațiunea instanței judecătorești de a se expune în

hotărâri asupra tuturor cerințelor acțiunii, precum și, argumentelor invocate de

către părți întru admiterea sau respingerea acestora (cauza Garcia Ruiz vs. Spania,

hotărîrea din 21 ianuarie 1999).

Se reține că actul judecătoresc trebuie să corespundă tuturor normelor de drept,

să fie clar, înțeles de părțile implicate în litigiu și să răspundă în mod sigur și

expres la toate cererile și obiecțiile formulate de către părți, ceea ce, în speță,

lipsește. Or, principiul procesului echitabil reclamă că hotărârea să fie motivată,

justițiabilul având posibilitatea să cunoască motivele care l-au făcut pe judecător să

adopte una sau altă soluție și să le conteste dacă sistemul prevedea o cale de atac

împotriva acestei hotărâri, lipsa motivării unei decizii judiciare, pune în pericol

dreptul la un proces echitabil (cauza Kaufman vs. Belgia, 1986).

Astfel, instanțele judecătorești sunt obligate să-și motiveze soluțiile și

concluziile, să furnizeze toate răspunsurile la întrebările care sunt pertinente pentru

rezultatul procesului și necesită un răspuns special în hotărâre. În cazul în care

instanța de judecată se abține de a da un răspuns special și explicit în cele mai

importante întrebări, fără a acorda părții care a formulat-o posibilitatea de a ști

dacă acest mijloc de apărare a fost neglijat sau respins, acest fapt se va considera o

încălcare a art. 6§1 din CEDO (cauza Hiro Balani vs. Spania, 1994).

Ca urmare, instanța de recurs este în imposibilitate de a da o apreciere corectă

și justă cazului supus judecării în condițiile când instanța de apel și prima instanță

nu au dat o apreciere corespunzătoare probelor prezentate de către participanții la

proces, interpretând eronat normele aplicabile speței.

Or, potrivit art. 130 alin. (1) din Codul de procedură civilă, instanța

judecătorească apreciază probele după intima ei convingere, bazată pe cercetarea

multiaspectuală, completă, nepărtinitoare și nemijlocită a tuturor probelor din

dosar în ansamblul și interconexiunea lor, călăuzindu-se de lege.

Pornind de la faptul că, instanța de apel, în justificarea soluției sale de

respingere a acțiunii invocă, prin prisma prevederilor art. 213 alin. (2) Cod civil și

art. 406 alin. (1) și alin (11) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din

25.02.1998, faptul precum că contractul încheiat între recurent și SRL „Galsam-

Service”, are forma unui simplu înscris, nefiind autentificat notarial și înregistrat în

Registrul bunurilor imobile și, astfel, nu există un temei legal de recunoaștere a

valabilității unui act juridic inexistent, Colegiul constată că, în speță, instanța de

apel nu a determinat corect temeiul juridic al cererii de chemare în judecată, nu a

constatat esența încălcării drepturilor, libertăților sau a intereselor legitime ale

recurentului, nu a determinat natura juridică a pretențiilor lui și nu a elucidat

circumstanțele care au importanță pentru soluționarea justă a cauzei.

Conform art. 213 alin. (2) Cod civil, dacă una dintre părți a executat total sau

parțial actul juridic pentru care se cere formă autentică, iar cealaltă parte se

eschivează de la autentificarea lui notarială, instanța de judecată are dreptul, la

cererea părții care a executat total sau parțial actul juridic, să îl declare valabil dacă

el nu conține elemente care contravin legii. În cazul acesta, nu se cere

autentificarea notarială ulterioară a actului juridic.

6

În sensul normei citate, instanțele judecătorești sunt abilitate prin lege de a

declara valabilitatea parțială sau totală a actului juridic pentru care se cere forma

autentică, cu condiția ca circumstanțele cauzei să indice direct la faptul că: - una

dintre părți a executat total sau parțial actul juridic respectiv; - cealaltă parte se

eschivează de la autentificarea lui notarială; - actul nu conține elemente care

contravin legii.

Tratând din perspectiva normelor de drept aplicabile litigiului, Colegiul

consideră eronate concluziile instanței de apel, prin care aceasta susține că nu

există nici un temei legal de a recunoaște valabilitatea unor acte juridice în situația

în care părțile nu au autentificat notarial și nu au înregistrat în Registrul bunurilor

imobile contractul nr. 08/01-235 de investiții în construcție din 12.07.2011 a

apartamentului nr. XX, nr. cadastral XXXXX, amplasat pe adresa: mun. Chișinău,

str. XXXXXX, 8, etajul 8, scara 4, blocul 1 al complexului locativ, și respectiv

litigiului nu-i sunt aplicabile prevederile art. 213 alin. (2) Cod civil, ținând cont de

faptul că părțile nu au respectat nici condițiile de încheiere a contractelor, impuse

de art. 406 alin. (1) și alin (11) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din

25.02.1998.

Față de aceste concluzii ale instanței de apel, Colegiul reține următoarele.

Conform art. 406 alin. (1) și alin (11) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.

1543 din 25.02.1998, contractele prin care una dintre părți se obligă să asigure

construcția unuia sau mai multor apartamente și să le transmită persoanei fizice

care se obligă să achite integral sau parțial prețul imobilului anterior predării

acestuia, precum și contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea

se autentifică notarial și se înscriu în Registrul bunurilor imobile, sub sancțiunea

nulității.

Partea care asigură construcția bunului imobil este obligată să înregistreze

contractele privind investițiile în construcții la organele cadastrale teritoriale în

termen de 15 zile calendaristice din data autentificării notariale a acestora.

Din conținutul acestor prevederi rezultă că contractele, prin care una dintre

părți se obligă să asigure construcția unuia sau mai multor apartamente și să le

transmită persoanei fizice care se obligă să achite integral sau parțial prețul

imobilului anterior predării acestuia, urmează a fi autentificate notarial și

înregistrate în Registrul bunurilor imobile.

În același rând, această normă stipulează că obligația privind înregistrarea

contractelor privind investițiile în construcții la organele cadastrale teritoriale îi

revine părții care asigură construcția bunului imobil.

Prin urmare, prin prisma acestei norme, se deduce că contractul nr. 08/01-235

de investiții în construcție din 12.07.2011 urma să fie perfectat în modul stabilit de

lege. Or, nu poate fi imputat recurentului faptul că nu a fost respectată forma de

perfectare a contractului, în condițiile în care însăși prevederile legale stabilesc că

responsabilă de înregistrarea contractului privind investițiile în construcții la

organele cadastrale teritoriale este partea care asigură construcția bunului imobil,

iar circumstanțele cauzei confirmă cu certitudine despre eschivarea nejustificată a

intimatului de la autentificarea contractului și înregistrarea acestuia la oficiul

cadastral.

Astfel, se atestă o interpretare eronată a normelor citate prin formularea

concluziei de către instanța de apel, potrivit căreia, dacă contractul nr. 08/01-235

de investiții în construcție din 12.07.2011 ar fi fost autentificat notarial, atunci

7

acesta ar constitui o condiție pentru declararea valabilității contractului, or, faptul

autentificării și înregistrării acestuia în modul cuvenit, nu ar fi generat nașterea

prezentului litigiu.

Reieșind din cele menționate, instanța de apel urma să se expună și asupra

legalității și corectitudinii procedurii de reziliere a contractului nr. 08/01-235 de

investiții în construcție din 12.07.2011 – pretenție invocată de reclamant în cererea

de chemare în judecată. Or, potrivit pct. 2.3.1 al contractului menționat, Executorul

are dreptul să rezilieze unilateral prezentul contract în cazul nerespectării de către

Investitor a obligațiilor prevăzute la pct. 2.2., preîntâmpinându-l în scris nu mai

târziu decât cu 10 zile înainte de data rezilierii.

Potrivit materialelor cauzei, prin ordinul nr. XX2-G/S din 24 decembrie 2013,

emis de directorul SRL „Galsam Service”, s-a ordonat rezilierea unilaterală a

contractului de investiții în construcție nr. 08/01-235 din 12 iulie 2011 a

apartamentului nr. XX din str. XXXXXX, 8, încheiat între SRL „Galsam-Service”

și Bahmacenco Oleg. La 30 decembrie 2013, prin scrisoarea nr.500-G/S, SRL

„Galsam-Service” i-a comunicat lui Bahmacenco Oleg despre rezilierea unilaterală

a contractului de investiții în construcție nr. 08/01-235 din 12.07.2011, a

apartamentului nr. XX din str. XXXXXX, 8, încheiat între SRL „Galsam-Service”

și Bahmacenco Oleg, cu restituirea în beneficiului ultimului a mijloacelor

financiare investite. Astfel, nerespectând prevederile pct. 2.3.1 al contractului și ale

art. 748 din Codul civil, SRL „Galsam Service” a reziliat contractul fără a acorda

recurentului o perioadă de grație, circumstanță care a rămas fără apreciere juridică

din partea instanțelor inferioare în cadrul examinării prezentului litigiu.

Drept motiv al rezilierii unilaterale a contractului, în ordinul nr. XX2-G/S din

24 decembrie 2013, emis de directorul SRL „Galsam Service”, a fost indicat faptul

că Bahmacenco Oleg refuză să achite suma de 4015 euro, ce constituie restanța

până la 100% din costul apartamentului, fapt care contravine în totalitate

înscrisurilor anexate la materialele cauzei, or, potrivit contractului achitarea urma a

fi efectuată în 2 tranșe: 1 tranșă – 90 % din costul apartamentului, cu achitarea

până la data de 22.07.2011, 2 tranșă – 10% din sumă, cu achitarea timp de 5 zile

după semnarea actului de predare-primire a apartamentului, fiind constatat faptul

că recurentul și-a executat obligațiile contractuale. Suplimentar, prin cererea din 16

iunie 2012, adresată către SRL „Galsam Service”, Bahmacenco Oleg a solicitat să i

se permită să achite diferența de preț, creată în urma constatării faptului că

suprafața apartamentului este mai mare decât cea prevăzută în contract, odată cu

primirea cheilor apartamentului, cerere care a fost avizată de directorul general al

companiei – Ichim Eugeniu, în așa mod, fiindu-i permisă recurentului achitarea

ulterioară. Această circumstanță nu a fost examinată de către instanțele inferioare,

precum și obligația intimatului de a reîntoarce recurentului suma investită, or,

rezilierea contractului are ca efect restituirea prestațiilor executate, prin prisma

prevederilor art. 738 din Codul civil.

De asemenea, instanța de apel a constatat că după rezilierea unilaterală de către

SRL „Galsam Service” a contractului investiții în construcție nr. 08/01-235 din

12.07.2011, încheiat între SRL „Galsam Service” și recurent, SRL „Galsam

Service” și Damian Alexandru au încheiat contractul de investiții nr. 08/01-606 din

24.12.2013, a apartamentului nr. XX cu nr. cadastral XXXXX, din str. XXXXXX,

G/S din 24 decembrie 2013, emis de directorul SRL „Galsam Service” și

8

contractul nr. 08/01-606 din 24 decembrie 2013 încheiat cu Damian Alexandru, au

fost întocmite în aceeași zi și din înscrisurile anexate la materialele cauzei nu este

posibil de stabilit ordinea întocmirii acestora.

Mai mult, circumstanțele descrise mai sus, precum și lipsa probelor care să

certifice achitarea costului investiției de către Damian Alexandru, atitudinea

diferențiată a SRL „Galsam Service” față de Damian Alexandru în coraport cu

recurentul în ceea ce ține de autentificarea și înregistrarea la organul cadastral al

contractului încheiat cu Damian Alexandru, pun la îndoială buna-credință atât a

companiei de construcție, cât și a beneficiarului Damian Alexandru. Aceste

circumstanțe urmează a fi stabilite cu certitudine de către instanța de apel și prin

prisma verificării faptului dacă Damian Alexandru a purces la apărarea dreptului

său de proprietate în cadrul procesului de insolvabilitate al SRL „Galsam Service”,

constatat prin hotărârea din 20 noiembrie 2015 a Curții de Apel Chișinău, prin

înaintarea unei solicitări de a fi inclus în tabelul creanțelor.

Astfel, reieșind din cele expuse, instanța de apel nu a evidențiat probele

obiective, veridice, pertinente și admisibile, care să confirme

temeinicia/netemeinicia pretențiilor formulate de Bahmacenco Oleg în prezenta

cauză. Respectiv, instanța de recurs este în imposibilitate de a verifica

corectitudinea aplicării de către instanța de apel a cadrului legal, în condițiile când

aceasta nu a constatat pe deplin circumstanțele importante pentru soluționarea

cauzei, precum și nu a definitivat probatoriul prezentat în acest sens.

Prin urmare, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție conchide că instanța de apel urma să constate și

elucideze pe deplin circumstanțele cauzei și probele prezentate în cest sens, să le

examineze și să le dea o apreciere în cumul, reflectând în decizie motivele

concluziilor sale privind admiterea unor probe și respingerea altor probe, precum și

argumentarea preferinței unor probe față de celelalte, așa cum prevede alin. (4) al

art. 130 din Codul de procedură civilă.

Din considerentele menționate și având în vedere faptul că s-a constatat o

eroare judiciară, care nu poate fi corectată de către instanța de recurs, Colegiul

civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

ajunge la concluzia de a casa integral decizia instanței de apel și de a trimite

prezenta cauză civilă spre rejudecare în instanța de apel, în alt complet de judecată.

La judecarea pricinii, instanța de apel urmează să țină cont de cele

menționate, creând condiții obiective și reale participanților la proces și judecând

pricina, să emită o hotărâre întemeiată și legală, reieșind din toate circumstanțele

reale și esențiale ale pricinii. De asemenea, instanța urmează să indice cu suficientă

claritate motivele pentru care acceptă sau respinge probele prezentate de către

participanții la proces, dându-le o apreciere corespunzătoare.

Având în vedere cele expuse și în conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) din

Codul de procedură civilă, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție

d e c i d e:

Se admite recursul declarat de Bahmacenco Oleg și avocatul acestuia Sorochin

Iuri.

Se casează decizia din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, în cauza

civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Bahmacenco Oleg către SRL

9

„Galsam-Service”, în proces de insolvabilitate, și Damian Alexandr privind

recunoașterea valabilității contractului de investiții în construcție, recunoașterea

dreptului de proprietate, declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare

încheiat între SRL „Galsam-Service” și Damian Alexandr, obligarea pârâtului la

plata penalității pentru încălcarea termenului de dare în exploatare a imobilului,

încasarea cheltuielilor de judecată, și se remite pricina spre rejudecare la Curtea de

Apel Chișinău, în alt complet de judecată.

Decizia nu se supune niciunei căi de atac.

Președintele ședinței,

judecătorul Valeriu Doagă,

Judecătorii Tamara Chișca-Doneva,

Victor Burduh,

Nina Vascan,

Svetlana Filincova

10