2ra-877/19 — cu privire la obligarea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil

2ra-877/19 — cu privire la obligarea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil (Curtea Supremă de Justiție, 2019)

Dosarul nr. 2ra-877/19

Prima instanță: Judecătoria Chișinău sediul Central (jud. T. Avasiloaie)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. N. Budăi, V. Negru, I. Muruianu)

ÎNCHEIERE

15 mai 2019 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele completului, judecătorul Ala Cobăneanu

Judecătorii Svetlana Filincova

Dumitru Mardari

examinând chestiunea privind admisibilitatea recursului declarat de Nadejda

Frumusachi și Galina Malai-Frumusachi, reprezentate în bază de procură de

Nicolae Ostafeiciuc

în cauza civilă la cererea de chemare în judecată a Nadejdei Frumusachi și

Galinei Malai-Frumusachi, reprezentate de avocatul Dorin Cimil împotriva

Direcției Generale Economie, Reforme și Relații Patrimoniale a Consiliului

municipal Chișinău cu privire la obligarea de a încheia contractul de vânzare-

cumpărare a bunului imobil

împotriva deciziei din 13 decembrie 2018 a Curții de Apel Chișinău, prin

care a fost admis apelul declarat de Direcția Generală Economie, Reforme și

Relații Patrimoniale a Consiliului municipal Chișinău, reprezentată de Elena

Lisnic, casată hotărârea din 21 iunie 2018 a Judecătoriei Chișinău sediul Central,

cu adoptarea unei noi hotărâri, prin care acțiunea a fost respinsă

constată:

La 14 noiembrie 2017, Nadejda Frumusachi și Galina Malai-Frumusachi,

reprezentate de avocatul Dorin Cimil au depus cerere de chemare în judecată

împotriva Direcției Generale Economie, Reforme și Relații Patrimoniale a

Consiliului municipal Chișinău cu privire la obligarea de a încheia contractul de

vânzare-cumpărare a bunului imobil.

În motivarea acțiunii au invocat că la 26 mai 2017, dânsele în calitate de

membri adulți ai familiei defunctului Ion Frumusachi, decedat la XXXXX, s-au

adresat cu o cerere la Direcția Generală Economie, Reforme și Relații Patrimoniale

a Consiliului municipal Chișinău, prin care au solicitat încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinței nr. X din str. XXXXX

mun. XXXXX, transmisă în proprietate privată lui Ion Frumusachi în temeiul

hotărârii Comisiei municipale de privatizare a fondului locativ a Consiliului

1

municipal Chișinău nr. 233 din 26 august 2011, în condițiile stabilite în această

hotărâre.

Prin hotărârea Comisiei municipale de privatizare a fondului locativ a

Consiliului municipal Chișinău nr. 233 din 26 august 2011, s-a dispus transmiterea

apartamentului nr. X din str. XXXXX mun. XXXXX în proprietate privată lui Ion

Frumusachi, stabilindu-se un preț comercial de 6914,60 de lei.

Au evidențiat că la data adoptării hotărârii menționate costul locuinței nu a

fost achitat, iar contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinței în

proprietate privată nu a fost eliberat, urmând ca solicitantul Ion Frumusachi să

achite suma respectivă la o dată ulterioară.

La XXXX, Ion Frumusachi a decedat fără a-și onora obligația de plată a

sumei de 6914,60 de lei în calitate de preț al apartamentului nr. X situat pe

str. XXXXX mun. XXXXX, iar din aceste considerente contractul de vânzare-

cumpărare, transmitere-primire a locuinței în proprietate privată nu a putut fi

încheiat.

În aceste circumstanțe, în temeiul prevederilor art. 11 alin. (6) din Legea

privatizării fondului locativ nr. 1324 din 10 martie 1993, dânsele în calitatea lor de

membri adulți ai familiei defunctului Ion Frumusachi au solicitat Direcției

Generale Economie, Reforme și Relații Patrimoniale a Consiliului municipal

Chișinău perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a

locuinței în proprietate privată din str. XXXXX ap. X mun. XXXXX, în condițiile

stabilite prin hotărârea Comisiei municipale de privatizare a fondului locativ a

Consiliului municipal Chișinău nr. 233 din 26 august 2011.

Examinând cererea depusă, Direcția Generală Economie, Reforme și Relații

Patrimoniale a Consiliului municipal Chișinău a refuzat admiterea cerințelor

înaintate, argumentându-și decizia prin faptul că un eventual contract de vânzare-

cumpărare, transmitere-primire a locuinței în proprietate privată poate fi încheiat

cu un alt membru adult al familiei doar în cazul când chiriașul a decedat în

decursul examinării documentelor prezentate până la adoptarea hotărârii de

privatizare.

Astfel, având în vedere faptul că Ion Frumusachi a decedat ulterior adoptării

hotărârii de privatizare de către Comisia municipală de privatizare a fondului

locativ a Consiliului municipal Chișinău, Direcția Generală Economie, Reforme și

Relații Patrimoniale a Consiliului municipal Chișinău a considerat inaplicabile

prevederile art. 11 alin. (6) din Legea privatizării fondului locativ nr. 1324 din

10 martie 1993 în privința lor și le-a recomandat adresarea în instanța de judecată

pentru a obține recunoașterea și înregistrarea dreptului de proprietate.

Cu referire la prevederile art. 5 alin. (1) și 6 alin. (1) din Legea menționată,

au remarcat că dânsele locuiau împreună cu Ion Frumusachi la data depunerii de

către acesta a cererii în vederea inițierii procedurii de privatizare a locuinței nr. X

amplasate în str. XXXXX mun. XXXXX și, totodată, întruneau calitatea cerută de

lege de membri adulți ai familiei (căsătoria cu defunctul Ion Frumusachi a fost

înregistrată la 13 iunie 1992, adeverință de căsătorie BM - 293689 din 13 iunie

1992, iar calitatea de fiică a Nadejdei Frumusachi poate fi stabilită în temeiul

certificatul de naștere AM 026794 din 22 iunie 1993), deci se prezumă fără

echivoc că demararea procedurii de cumpărare a apartamentului menționat, în care

2

locuiau toate cele trei persoane indicate, s-a făcut cu acordul tuturor membrilor

familiei Frumusachi.

Reieșind din prevederile art. 12 alin. (2) din Legea menționată și din

circumstanțele de fapt potrivit cărora Ion Frumusachi a decedat ulterior adoptării

hotărârii de privatizare de către Comisia municipală de privatizare a fondului

locativ a Consiliului municipal Chișinău nr. 233 din 26 august 2011 și, astfel, nu

și-a onorat obligația de plată a sumei de 6914,60 de lei în calitate de preț comercial

al apartamentului nr. X situat pe str. XXXXX mun. XXXXX, nefiindu-i eliberat

contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinței în proprietate

privată, dânsele în calitate de soție și fiică a defunctului Ion Frumusachi sunt în

drept să solicite recunoașterea calității de cumpărători în cote egale a locuinței

menționate, refuzul în acest sens a Direcției Generale Economie, Reforme și

Relații Patrimoniale a Consiliului municipal Chișinău din 20 iunie 2017 fiind

totalmente neîntemeiat.

Cu referire la prevederile art. 200 alin. (3) și 669 alin. (2) Cod civil, au

evidențiat că Direcția Generală Economie, Reforme și Relații Patrimoniale a

Consiliului municipal Chișinău întrunește calitatea de „parte acționează în vederea

exercitării profesiei”, iar dânsele sunt „persoanele care caută să-și satisfacă o

necesitate existențială”, adică de cumpărători.

Or, Galina Malai-Frumusachi în calitate de soție a defunctului Ion

Frumusachi a depus o cerere de privatizare a apartamentului nr. X situat pe

str. XXXXX mun. XXXXX și a primit o hotărâre pozitivă în acest sens din partea

Direcției Generale Economie, Reforme și Relații Patrimoniale a Consiliului

municipal Chișinău, este indubitabil titulară a dreptului de încheia contractul de

vânzare-cumpărare a locuinței menționate în proprietate privată, subrogându-l în

drepturi și obligații pe cumpărătorul Ion Frumusachi, care a devenit proprietarul

acestui apartament în temeiul hotărârii Comisiei municipale de privatizare a

fondului locativ a Consiliului municipal Chișinău nr. 233 din 26 august 2011, însă

nu a reușit să ducă la un bun sfârșit procedura de legalizare a dreptului.

Cât privește solicitarea Nadejdei Frumusachi, fiica defunctului Ion

Frumusachi, de a se constitui în calitate de parte la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinței nr. X din str. XXXXX

mun. XXXXX, în condițiile stabilite prin hotărârea Comisiei municipale de

privatizare a fondului locativ a Consiliului municipal Chișinău nr. 233 din

26 august 2011, obținând câte 1/2 cotă ideală din dreptul de proprietate asupra

apartamentului indicat, este una totalmente întemeiată atât reieșind din faptul că

este unul din membrii adulți ai familiei Frumusachi, care a consimțit la inițierea

procedurii de privatizare a apartamentului nominalizat, cât și datorită locuirii în

prezent în acest imobil.

Și-au întemeiat pretențiile în baza dispozițiilor art. 5 alin. (1), 6 alin. (1), 11

alin. (6), 12 alin. (2) din Legea privatizării fondului de locuințe nr. 1324 din

10 martie 1993, art. 200 alin. (3), 669 alin. (2) Cod civil, art. 166, 167 CPC.

Au solicitat admiterea integrală a acțiunii, obligarea Direcției Generale

Economie, Reforme și Relații Patrimoniale a Consiliului municipal Chișinău în

calitate de vânzător de a încheia contractul de vânzare-cumpărare a locuinței nr. X

din str. XXXXX mun. XXXXX cu dânsele în calitate de cumpărători în cote egale

3

de 1/2 cotă parte pentru fiecare în condițiile stabilite prin hotărârea Comisiei

municipale de privatizare a fondului locativ a Consiliului municipal Chișinău

nr. 233 din 26 august 2011.

Prin hotărârea din 21 iunie 2018 a Judecătoriei Chișinău sediul Central, a

fost admisă acțiunea.

A fost obligată Direcția Generală Economie, Reforme și Relații Patrimoniale

a Consiliului municipal Chișinău în calitate de vânzător să încheie cu Nadejda

Frumusachi și Galina Malai-Frumusachi (membrii adulți a familiei decedatului Ion

Frumusachi) în calitate de cumpărători, contractul de vânzare-cumpărare,

transmitere-primire a locuinței în proprietate privată, având ca obiect apartamentul

nr. X situat în mun. XXXXX str. XXXXX, în cote-părți egale pentru fiecare

cumpărător, în condițiile stabilite prin hotărârea Comisiei municipale de privatizare

a fondului locativ a Consiliului municipal Chișinău nr. 233 din 26 august 2011.

Prin decizia din 13 decembrie 2018 a Curții de Apel Chișinău, a fost admis

apelul declarat de Direcția Generală Economie, Reforme și Relații Patrimoniale a

Consiliului municipal Chișinău, reprezentată de Elena Lisnic, casată hotărârea

primei instanțe, cu adoptarea unei noi hotărâri, prin care acțiunea a fost respinsă

din lipsă de temei.

La 12 februarie 2019, Nadejda Frumusachi și Galina Malai-Frumusachi,

reprezentate în bază de procură de Nicolae Ostafeiciuc au declarat recurs împotriva

deciziei din 13 decembrie 2018 a Curții de Apel Chișinău, solicitând casarea

integrală a deciziei instanței de apel, cu menținerea hotărârii primei instanțe.

În motivarea recursului au invocat dezacordul cu decizia recurată,

considerând-o ilegală și pasibilă casării, care nu corespunde tuturor normelor de

drept și nu răspunde în mod sigur și expres la toate obiecțiile formulate de intimat

în procesul examinării cererii de apel.

Instanța de apel nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată, or, în

adoptarea soluției sale nu s-a axat pe prevederile din Legea privatizării fondului de

locuințe nr. 1324 din 10 mai 1993 și anume, art. 11 alin. (6), totodată, a omis să

aplice și prevederile art. 200 alin. (3), 669 alin. (2) Cod civil, aplicarea cărora în

speță ar duce la menținerea acelorași aprecieri ca și hotărârea primei instanțe.

Aceste acte normative, incidente speței, prezintă un caz de derogare de la

aplicarea legislației succesorale în urma decesului persoanei și fac parte din

mecanismul de stabilitate a raporturilor juridice civile, bazate pe faptul că orice act

juridic, în special acel constitutiv de drepturi de proprietate, trebuie să producă

efecte juridice în persoana titularilor.

Argumentul de bază care indică necesitatea aplicării cadrului normativ

indicat reprezintă faptul că Ion Frumusachi a decedat ulterior adoptării hotărârii de

privatizare de către Comisia municipală de privatizare a fondului locativ a

Consiliului municipal Chișinău, iar Direcția Generală Economie, Reforme și

Relații Patrimoniale a Consiliului municipal Chișinău a considerat inaplicabile

prevederile art. 11 alin. (6) din Legea privatizării fondului de locuințe nr. 1324 din

10 martie 1993 în privința lor.

Au menționat că temei pentru apariția dreptului de proprietate a lui Ion

Frumusachi asupra bunului imobil menționat servește hotărârea Comisiei

municipale de privatizare a fondului locativ a Consiliului municipal Chișinău

4

nr. 233 din 26 august 2011, astfel, acesta a decedat fiind deja proprietarul

apartamentului nr. X situat pe str. XXXXX mun. XXXXX, doar că fără a duce

până la capăt procedura prescrisă de lege care include și încheierea contractului de

vânzare-cumpărare.

Prin urmare, în speță sunt aplicabile și prevederile art. 320 Cod civil, unde

temei de apariției a dreptului de proprietate este actul administrativ și nicidecum

contractul propriu-zis.

La fel, temeinicia acțiunii și respectivă a recursului se bazează și pe

prevederile art. 200 alin. (3) Cod civil, or, Direcția Generală Economie, Reforme și

Relații Patrimoniale a Consiliului municipal Chișinău întrunește calitatea de „parte

acționează în vederea exercitării profesiei”, adică de vânzător, dânsele fiind

„persoanele care caută să-și satisfacă o necesitate existențială”, adică de

cumpărători.

La 13 aprilie 2019, Direcția Generală Economie, Reforme și Relații

Patrimoniale a Consiliului municipal Chișinău a depus referință la recursul declarat

de Nadejda Frumusachi și Galina Malai-Frumusachi, solicitând considerarea

acestuia ca inadmisibil.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de

2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale, dacă legea nu

prevede altfel.

Astfel, se constată că recurentele s-au conformat prevederilor legale și au

declarat recursul la 12 februarie 2019 împotriva deciziei din 13 decembrie 2018 a

Curții de Apel Chișinău în termenul legal.

Examinând temeiurile recursului în raport cu materialele cauzei, completul

Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme de

Justiție consideră că recursul este inadmisibil din considerentele ce urmează.

În conformitate cu art. 433 lit. c) CPC, cererea de recurs se consideră

inadmisibilă în cazul în care persoana care a înaintat recursul nu este în drept să-l

declare.

După cum se constată la caz, recursul declarat împotriva deciziei instanței de

apel a fost depus în interesele Nadejdei Frumusachi și Galinei Malai-Frumusachi

de către Nicolae Ostafeiciuc și tot ultimul l-a semnat.

Completul relevă că recursul menționat a fost depus și semnat de către

Nicolae Ostafeiciuc fără a fi respectate dispozițiile conținute la alin. (3) art. 437

CPC, care direct statuează că în cazul când recursul este declarat prin reprezentant,

la cererea de recurs se anexează și documentul, legalizat în modul stabilit, care

atestă împuternicirile acestuia dacă în dosar lipsește o astfel de împuternicire.

Astfel, se va reține că la cererea de recurs au fost anexate procurile

autentificate de notarul Adelina Florea, eliberate lui Nicolae Ostafeiciuc de către

Nadejda Frumusachi și Galina Malai-Frumusachi, prin care ultimele l-au

împuternicit să fie reprezentantul lor în toate organele administrative și de stat ale

Republicii Moldova (f. d. 130-133).

În același timp, se constată că probe care ar demonstra că Nicolae

Ostafeiciuc deține diploma de licențiat în drept și se află în relații de rudenie cu

Nadejda Frumusachi și Galina Malai-Frumusachi în interesele cărora a fost depusă

cererea de recurs, instanței de recurs nu au fost prezentate.

5

Or, prevederile art. 75 alin. (11) CPC, expres indică că persoanele fizice pot

fi reprezentate în instanța de judecată de către soț/soție, părinți, copii, frați, surori,

bunei, nepoți dacă aceștia sunt licențiați în drept și sunt împuterniciți printr-o

procură autentificată notarial.

Pe cale de consecință, se va menționa că în cazul în care cererea de recurs

este depusă în interesele recurentului de către un reprezentant, care nu deține

licența de avocat, este important ca reprezentantul să dețină diploma de licențiat în

drept, să fie demonstrate relațiile de rudenie a reprezentantului cu persoana în

interesele căreia este depusă cererea de recurs și să fie anexată procura

autentificată notarial cu privire la împuternicirile acordate reprezentantului de către

reprezentat.

Sub aspectul celor relatate, având în vedere faptul că Nicolae Ostafeiciuc, în

conformitate cu art. 430 CPC, care prevede că sunt în drept să declare recurs,

părțile și alți participanți la proces, martorul, expertul, specialistul, interpretul și

reprezentantul, cu privire la compensarea cheltuielilor de judecată ce li se cuvine,

în coroborare cu art. 75 alin. (11) CPC, nu a prezentat probe care ar demonstra că

deține diploma de licențiat în drept și se află în relații de rudenie cu Nadejda

Frumusachi și Galina Malai-Frumusachi, completul Colegiului civil, comercial și

de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de

considera recursul inadmisibil, ca fiind depus de o persoană, care nu este în drept

să-l declare.

În conformitate cu art. art. 270, art. 433 lit. c), art. 440 CPC, completul

Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme de

Justiție

dispune:

Recursul declarat de Nadejda Frumusachi și Galina Malai-Frumusachi,

reprezentate în bază de procură de Nicolae Ostafeiciuc se consideră inadmisibil.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele completului,

judecătorul Ala Cobăneanu

Judecătorii Svetlana Filincova

Dumitru Mardari

6