2rac-255/18 — recunoasterea valabilitatii contractului de locatiune

2rac-255/18 — recunoasterea valabilitatii contractului de locatiune (Curtea Supremă de Justiție, 2018)

Dosarul nr.2rac-255/18

prima instanță: Judecătoria Orhei, sediul central (V.Pîslariuc)

instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (A.Minciuna, V.Sîrbu, V.Mihaila)

Î N C H E I E R E

11 iulie 2018 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ al

Curții Supreme de Justiție,

în componență:

Președintele completului, judecătorul Oleg Sternioală

Judecătorii Mariana Pitic

Iurie Bejenaru

examinând admisibilitatea recursului declarat de administratorul Societății pe

Acțiuni „Direcția de Construcții și Reparații Rutiere Orhei”, Vladimir Gurduza,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Societatea pe Acțiuni

„Direcția de Construcții și Reparații Rutiere Orhei” împotriva Primăriei orașului Orhei,

Primarului orașului Orhei și intervenientului accesoriu Consiliul orășănesc Orhei cu

privire la recunoașterea valabilității contractului de locațiune pe un termen

nedeterminat,

împotriva deciziei din 21 februarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, prin care a

fost respins apelul depus de administratorul Societății pe Acțiuni „Direcția de

Construcții și Reparații Rutiere Orhei”, Vladimir Gurduza și a fost meținută hotărârea

din 28 noiembrie 2017 a Judecătoriei Orhei, sediul central,

c o n s t a t ă:

La 23 iunie 2017, SA ,,Direcția de Construcții și Reparații Rutiere Orhei” a

depus cerere de chemare în judecată împotriva Primăriei orașului Orhei, Primarului

orașului Orhei și intervenientului accesoriu Consiliul orășenesc Orhei privind

recunoașterea valabilității contractului de locațiune pe un termen nedeterminat.

În motivarea acțiunii reclamantul SA ,,Direcția de Construcții și Reparații Rutiere

Orhei” a indicat că a încheiat cu Primăria orașului Orhei la 20 februarie 2007,

contract de locațiune funciară a terenului aferent construcțiilor pentru deservirea

bazei de producere situate pe str.XXXXX.

Ulterior, în conformitate cu Decizia consiliului orășenesc Orhei nr. 6.8.2 din 05

mai 2011, prin contractul de locațiune cu nr.14 din 05 mai 2011 termenul locațiunii a

fost prelungit pâna la 31 decembrie 2014.

A invocat reclamantul că conform pct. 2.1 a contractului, mărimea prețului de

locațiune este stabilit anual și se calculează prin borderoul de calcul, care constituie

parte componentă a contractului. Ultimul borderou de calcul a fost primit de SA

1

„DCRR-Orhei” la 01 ianuarie 2015, fiind achitat integral plata de locațiune în sumă

de 9 670 de lei, conform ordinului de plată nr. 53 din 30.07.2015 și nr. 65 din

26.11.2015.

A menționat că raporturile contractuale dintre SA ”DCRR-Orhei” și Primăria

orașului Orhei au continuat și după expirarea termenului de locațiunii, contractul a

fost prelungit în mot tacit în conformitate cu art. 904 alin (l) al Codului civil și

respectiv în conformitate cu art. 733 al Codului civil, contractul nu poate fi altfel

reziliat decît prin acordul parților, și numai prin declarație scrisă față de cealaltă parte.

A susținut reclamantul că în absenta surselor financiare necesare SA „DCRR-

Orhei” a informat Primăria orașului Orhei despre imposibilitatea procurării terenului

și a solicitat continuarea contractului de locațiune funciară până la ameliorarea

situației financiare a întreprinderii.

A declarat reclamantul că din acest motiv nici Primăria orașului Orhei nu a

reziliat contractul de locațiune, după cum era indicat în pct. 9 a Deciziei de vânzare -

cumpărare a terenului aferent a Bazei de producere.

A relatat reclamatul că prin demersul din 21.11.2015, a solicitat aprobarea

prelungirii contractului, iar Primăria orașului Orhei a răspuns, că, cererea va fi

propusă în ordinea de zi la una din următoarele ședințe al Consiliului orășenesc

Orhei.

Prin scrisoarea nr. 02/l-7e-954 din 29.03.2016 Primăria, a cerut pentru pregătirea

documentelor, prezentarea Certificatului de înregistrare a întreprinderii, pe care SA

„DCRR- Orhei” l-a prezentat imediat.

A invocat reclamantul că pe parcursul anului 2016, Primăria așa și nu a inclus în

ordinea de zi a Consiliului orășenesc Orhei întrebarea „Cu privire la prelungirea

contractului de locațiune funciara” asupra terenului nominalizat. Astfel, Primăria a

tergiversat ilegal soluționarea cererii SA „DCRR-Orhei” de prelungire a contractului.

A precizat SA„DCRR-Orhei” că în anul 2016, cet. Gudima Lidia și Morozan Ion

au comercializat unul dintre bunurile imobile de pe str. XXXXX și ca urmare prin

cererea din 04.01.2017, a cerut divizarea terenului aferent după schița elaborată de

architectul-șef al Primăriei Orhei, pentru modificarea contractului de locațiune în

corelație cu circumstanțele apărute.

Prin răspunsul primit de la Primăria Orhei nr. 02/l-7e-97 din 20.01.2017, s-a

comunicat că după perfectarea documentelor la una din următoarele ședințe ale

Consiliului orășenesc Orhei va fi propus spre examinare proiectul de decizie cu

privire la darea în locațiune funciară a terenului aferent construcțiilor proprietate

privată a întreprinderii SA „DCRR-Orhei” și proiectul de decizie cu privire la

vânzarea terenului aferent construcției proprietate private a cet. Gudima Lidia și

Morozan Ion.

A confirmat SA„ DCRR-Orhei” că la 30 mai 2017 a primit de la Primăria Orhei,

somație de achitare a sumei 105 533 de lei pentru folosința funciară a terenului vizat,

în perioada 01.01.2016 până 17.07.2016, în baza unei pretinse decizii a Consiliului

orășenesc Orhei cu nr. 16.24 din 20.12.2011, care prevede majorarea plății de

locațiune până la 10% din prețul normativ al terenului.

2

A specificat reclamantul că decizia nominalizată contravine art. 10 alin. (11) al

Legii nr. 1308 din 25.07.1997 privind prețul normativ si modul de vînzare-cumpărare

a pămîntului și în conformitate cu art. 220 alin. (1) Cod civil se considera nulă.

A mai indicat că decizia Consiliului orășenesc Orhei este aprobată ulterior

semnării contractului de locațiune funciară, astfel nu poate avea efect juridic.

A concluzionat reclamantul că a arendat terenul aferent din 20.02.2007, conform

contractului nr. 404 și contractului nr. 14 din 5 mai 2011, care este valabil în

conformitate cu art. 904 alin. (l) Cod civil, fapt ce se confirmă prin achitarea

impozitului funciar pe parcursul anilor 2012-2015, inclusiv pentru anul 2016.

A remarcat că SA „DCRR-Orhei” a achitat în conformitate cu condițiile

contractului pe care îl consideră valabil, plata pentru anul 2016 în suma de 9 670 de

lei și pentru șase luni a anului 2017 în sumă totală de 14 505 lei. În legătură cu

situația creată SA „DCRR-Orhei” a sesizat și Procuratura raionului Orhei și

Cancelaria de Stat Oficiul Teritorial Orhei.

A considerat reclamantul că Primăria orașului Orhei intenționat a tergiversat

prelungirea contractului și nu a elaborat borderoul de calcul a plații pentru locațiunea

funciară pentru anii 2016-2017, pentru a face imposibila achitarea la timp, în

conformitate cu contractul valabil pîna în prezent și impune SA „DCRR-Orhei” la

cheltuieli anuale egale cu jumătate din prețul bunului imobil.

A solicitat reclamantul de a fi considerat drept prelungit contractul de locațiune

funciară nr.14 din 05 mai 2011, încheiat între Primăria orașului Orhei și SA „DCRR-

Orhei” asupra terenului cu nr.cadastral YYYYY cu suprafața de 1,4971 ha, situat în

XXXXX, aferent bazei de producere, pentru deservirea bazei de producere pe un

termen nedeterminat.

Prin hotărârea din 28 noiembrie 2017 a Judecătoriei Orhei, sediul central

acțiunea depusă SA ,,Direcția de Construcții și Reparații Rutiere Orhei” a fost

respinsă, ca neîntemeiată.

Prin decizia din 21 februarie 2018 a Curții de Apel Chișinău a fost respins apelul

depus de administratorul Societății pe Acțiuni „Direcția de Construcții și Reparații

Rutiere Orhei”, Vladimir Gurduza și a fost meținută hotărârea din 28 noiembrie 2017

a Judecătoriei Orhei, sediul central.

La adoptarea soluției instanța de apel a invocat că termenul contractului de

locațiune a fost stabilit expres de părți de la 01.01.2011 pînă la 31.12.2014, iar SA „

Direcția de Construcții și Reparații Rutiere Orhei”, nu s-a conformat clauzelor

contractuale prevăzute pct. 3.2.6 a contractului și nu a depus în termenul stabilit de

părți, adică de 3 luni până la expirarea termenului contractului cerere cu privire la

prelungirea contractului de locațiune, în speță contractul enunțat și-a încetat efectele

la 01 ianuarie 2015.

Totodată, instanța de apel a apreciat critic afirmațiile reprezentantului

apelantului, care invocă prelungirea contractului de locațiune în mod tacit, or, din

comportamentul părților nu rezultă voința tacită a ambelor părți de a prelungi raportul

juridic și reieșind din conținutul corespondenții între părți și anume cererea din

21.11.2015 (f.d. 17), cererea nr. 23/78-89 din 04.01.2017 (f.d. 20), răspunsul

3

Primăriei orașului Orhei nr. 02/1-7e-3013 din 09.12.2015 (f.d. 18), nr. 02/1-7e-954

din 29.03.2016 (f.d. 19), nr. 02/1-70-97 din 20.01.2017 (f.d. 21), se constată cu

certitudine că părțile purtau negocieri cu privire la darea în locațiune a terenului

aferent bazei de producere din str. S. Lazo 33, or.Orhei și încheierea contractului de

locațiune.

Conform art. 668 alin.(1), (3) Cod civil, contractul încheiat legal obligă părțile

nu numai la ceea ce au stipulat expres, dar și la tot ceea ce rezultă din natura lui în

conformitate cu legea, cu uzanțele sau cu principiile echității. Contractul poate fi

modificat sau rezolvit numai în conformitate cu clauzele sale ori prin acordul părților

dacă legea nu prevede altfel.

Conform art.875 Cod civil, prin contractul de locațiune, o parte (locator) se

obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință

temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească

chirie.

În conformitate cu prevederile art. 903 Cod Civil, locațiunea încetează: a) la

expirarea termenului contractului. Expirarea termenului contractului poate servi ca

temei de încetare a locațiunii dacă părțile au convenit astfel.

La 20 aprilie 2018 administratorul Societății pe Acțiuni „Direcția de Construcții și

Reparații Rutiere Orhei”, Vladimir Gurduza a declarat recurs împotriva deciziei din

21 februarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, solicitând admiterea recursului, casarea

deciziei instanței de apel și hotărârii primei instanțe, cu emiterea unei noi hotărâri de

admitere a acțiunii.

În motivarea recursului s-a indicat art.33 al Hotărârii Plenului Curții Supreme de

Justiție nr.2 din 27 martie 2006 „Cu privire la aplicarea unor dispoziții ale Codului

Civil și al altor ace normative referitoare la dreptul de proprietate privată asupra

imobilelor”. Mai mult ca atît, instanțele ierarhic inferioare eronat au interpretat art.904

alin.1 Cod civil.

În conformitate cu art. 434 Codul de procedură civilă, recursul se declară în

termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale, dacă legea nu

prevede altfel.

Completul denotă că Curtea de Apel Chișinău a expediat în adresa participanților

la proces copia deciziei integrale la 22 februarie 2018 (f.d.111), însă date care ar

confirma recepționarea acesteia de către recurentă la dosar lipsesc.

Astfel, recursul declarat la 20 aprilie 2018 este în termen.

Examinând temeiurile recursului în raport cu materialele pricinii civile,

completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme

de Justiție consideră că recursul este inadmisibil, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 432 alin. (1) Cod de procedură civilă, părțile și alți

participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă

încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor

de drept procedural.

Alineatele (2) și (3) ale aceluiași articol prevăd exhaustiv cazurile în care se

consideră că normele de drept material sau de drept procedural au fost încălcate sau

4

aplicate eronat, iar alin. (4) stabilește că săvârșirea altor încălcări decât cele indicate la

alin. (3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul și în măsura în care

acestea au dus sau ar fi putut duce la soluționarea greșită a pricinii sau în cazul în care

instanța de recurs consideră că aprecierea probelor de către instanța judecătorească a

fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor și

libertăților fundamentale ale omului.

Conform prevederilor art. 433 lit. a) Cod de procedură civilă, cererea de recurs

se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile

prevăzute la art. 432 alin.(2), (3) și (4) Cod de procedură civilă.

Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție consideră că recursul declarat de administratorul Societății pe

Acțiuni „Direcția de Construcții și Reparații Rutiere Orhei”, Vladimir Gurduza, nu se

încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432 alin.(2), (3) și (4) Cod de procedură

civilă.

Astfel, argumentele invocate în recursul declarat se referă la dezacordul

recurentului cu soluția pronunțată de către instanța de apel, însă nu relevă încălcarea

esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material, respectiv nu constituie

temei de casare a deciziei recurate.

Totodată, completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al

Curții Supreme de Justiție reține că recursul exercitat conform secțiunii II-a are

caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material și procedural,

verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu și temeinicia ei în fapt.

În acest context, completul Colegiului civil, comercial și de contencios

administrativ al Curții Supreme de Justiție reiterează și faptul că procedura

admisibilității constă în verificarea faptului, dacă motivele invocate în recurs se

încadrează în cele prevăzute în art. 432. alin.(2), (3) și (4) Cod de procedură civilă.

În această ordine de idei, completul Colegiului precizează că, în contextul

normelor procedurale din Secțiunea a II-a, Capitolul XXXVIII Cod de procedură

civilă, instanța de recurs nu verifică modul de apreciere a probelor de către instanțele

de fond și de apel. Forța atribuită unei probe sau alteia, coraportul dintre probe,

suficiența probelor și concluziile făcute în urma probațiunii sunt în afara controlului

instanței de recurs.

Prin prisma art. 432 alin.(4) Cod de procedură civilă, instanța de recurs poate

interveni în materia probațiunii doar sub aspect procedural și anume dacă se invocă că

instanța de apel a apreciat în mod arbitrar probele, încălcând în mod flagrant regulile

de apreciere a probelor stabilite în art. 130 Cod de procedură civilă, însă, din

recursurile declarate nu rezultă argumentul privind încălcarea flagrantă a regulilor de

apreciere a probelor.

În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a relevat în jurisprudența

sa constantă, rezultînd din prevederile art. 6 § 1 al Convenției Europene pentru

Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, că nu se impune

motivarea în detaliu a unei decizii prin care o instanță de recurs, întemeindu-se pe

dispoziții legale specifice, respinge recursul declarat împotriva sentinței pronunțate de

5

o instanță inferioară, ca fiind lipsit de șanse de succes (cauza Rebai și alții contra

Franței, Comisia Europeană a Drepturilor Omului, 25 februarie 1995, nr.26561/1995).

În circumstanțele menționate, completul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a

recunoaște recursul declarat de administratorul Societății pe Acțiuni „Direcția de

Construcții și Reparații Rutiere Orhei”, Vladimir Gurduza, ca fiind inadmisibil.

În conformitate cu art. art. 433 lit. a), 440 alin. (1) Cod de procedură civilă,

completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme

de Justiție

d i s p u n e:

Se consideră inadmisibil recursul declarat de administratorul Societății pe

Acțiuni „Direcția de Construcții și Reparații Rutiere Orhei”, Vladimir Gurduza.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele completului,

judecătorul Oleg Sternioală

Judecătorii Mariana Pitic

Iurie Bejenaru

6