2ra-53/18 — declararea nulitatii contractului de vinzare-cumparare

2ra-53/18 — declararea nulitatii contractului de vinzare-cumparare (Curtea Supremă de Justiție, 2018)

Dosar nr. 2ra-53/18

Prima instanță: Judecătoria Comrat

(judecător Lazareva N.)

Instanța de apel: Curtea de Apel Comrat

(judecători Colev G., Caraianu L., Galupa M.)

D E C I Z I E

17 ianuarie 2018 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în următoarea componență:

Președintele ședinței Tatiana Vieru

Judecători Iuliana Oprea

Dumitru Visternicean

Ion Druță

Luiza Gafton

examinând recursurilor declarate de BC ”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic

Piotr,

în cauza civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Manastîrlî Maria și

Manastîrlî Nicolai împotriva BC ”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr cu privire

la declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare a imobilului din 13 aprilie

2016,

împotriva deciziei Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017, prin care s-a admis

apelul declarat de Manastîrlî Maria și Manastîrlî Nicolai, prin intermediul

reprezentantului, avocatul Arnaut Alexandru, casată hotărârea Judecătoriei Comrat,

sediul Ceadâr-Lunga din 13 februarie 2017,

C O N S T A T Ă:

La 27 aprilie 2016 Manastîrlî Maria s-a adresat în instanța de judecată cu cerere

de chemare în judecată împotriva BC ”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr, prin

care a solicitat recunoașterea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare din

13 aprilie 2016 a terenului de pământ cu suprafața totală de 0,0398 ha, cu numărul

cadastral xxxxxx și construcției nefinisate, cu suprafața totală de 293,5 m.p., cu numărul

cadastral xxxxxx, situate pe adresa zzzzzzz (f.d. 4-6, vol.I).

În motivarea acțiunii, reclamanta a indicat, că potrivit contractului de vânzare-

cumpărare din 13 aprilie 2016, BC ”Moldova-Agroindbank” SA a vândut lui Cîvîrjic

Piotr terenul de pământ cu suprafața totală de 0,398 ha, cu numărul cadastral xxxxxxxxx

și construcției nefinisate, amplasate pe acest teren, cu suprafața totală de 293,5 m.p., cu

numărul cadastral xxxxxxx, situate pe adresa zzzzzzzzz, la prețul de 550000,00 lei.

1

Reclamanta menționează faptul că, BC ”Moldova-Agroindbank” SA având

calitatea de creditor ipotecar, în temeiul contractului de ipotecă asupra bunurile

menționate cu nr. S07186/A din 21.03.2007, acordului adițional nr.S07636/1 la

contractul de ipotecă din 18.07.2007, acordului adițional nr. S08280/1 la contractul de

ipotecă din 24.07.2008, acordului adițional nr. S09009/1 din contractul de ipotecă din

20.01.2009 și hotărârii Judecătoriei Ceadâr-Lunga nr. 2-627/2009 din 15.02.2010,

procesului-verbal de transmitere-primire silită a bunului imobil nr. 161-32/12 din

05.07.2012, avizului de executare a dreptului de gaj MAIB 20001/543-1 din 26.08.2009

a intrat în posesia bunurilor imobile indicate.

Consideră că contractul de vânzare-cumpărare din 13 aprilie 2016 este nul,

deoarece contravine legii, ordinii publice și bunelor moravuri, precum și încheiat cu rea-

credință de către reprezentantul BC ”Moldova-Agroindbank” SA.

În acest sens reclamantul a remarcat că potrivit informației BC ”Moldova-

Agroindbank” SA din 07.12.2015 cu privire la credite, datoria, în temeiul contractului

de credit nr. S08281 din 24 iulie 2008, a constituit suma de 389718,00 lei și dobânda de

întârziere în mărime de 175362,00 lei, iar conform ordinului de plată nr. 08189 din18

decembrie 2015, Manastîrli Maria a stins integral datoria în sumă de 389718,00 lei.

Astfel, la momentul vânzării-cumpărării imobilului din 13 aprilie 2016, datoria

reclamantei față de BC ”Moldova-Agroidbank” SA constituia suma de 175362,00 lei.

Reclamanta mai consideră că, contrar prevederilor Legii nr. 449 din 30.07.2001

”Cu privire la gaj” și Legii nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 ”Cu privire la ipotecă”, în

urma acordului de rea-credință dintre părțile contractante, bunul ipotecat a fost vândut

mai ieftin decât valoarea recomandată de Camera de Comerț și Industrie, filiala din

Găgăuzia din 22.10.2015.

Mai mult ca atât, conform contractului de ipotecă, în posesia BC ”Moldova-

Agroidbank” SA a fost transmisă construcția nefinisată cu suprafața de 195,30 m.p., iar

la momentul vânzării construcția avea suprafața de 293,00 m.p., astfel diferența de 98,20

m.p. urma să fie separată de bunul ipotecat.

Prin încheierea protocolară a Judecătoriei Ceadîr-Lunga din 08 septembrie 2016,

în calitate de coreclamant în proces a fost atras Nicolai Manastîrlî (f.d. 94-96, vol.I).

Prin încheierea protocolară a Judecătoriei Ceadîr-Lunga din 20 octombrie 2016,

în calitate de intervenient accesoriu a fost atrasă Întreprinderea Individuală ”Manastîrlî

Nicolai” (f.d. 114-116, vol.I).

La data de 13 februarie 2017, prin hotărârea Judecătoriei Comrat, sediul Ceadâr-

Lunga, acțiunea înaintată de Manastîrlî Nicolai și Manastîrlî Maria împotriva lui BC

”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr cu privire la declararea nulității

contractului de vânzare-cumpărare a lotului de pământ din 13 aprilie 2016, a fost

respinsă ca neîntemeiată (f.d. 167, 187-198, vol.I).

Nefiind de acord cu hotărârea primei instanțe, Manastîrlî Nicolai și Manastîrlî

Maria, prin intermediul reprezentantului lor, avocatul Alexandr Arnaut au declarat apel

împotriva hotărârii Judecătoriei Comrat, sediul Ceadâr-Lunga din 13 februarie 2017,

prin care au solicitat admiterea apelului, casarea hotărârii primei instanțe și emiterea

unei noi hotărâri, prin care să fie admisă acțiunea (f.d.183-186, 243-245, vol.I).

2

Prin decizia Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017, apelul declarat de Manastîrlî

Nicolai și Manastîrlî Maria a fost admis, s-a casat hotărârea Judecătoriei Comrat, sediul

Ceadâr-Lunga din 13 februarie 2017, emisă o nouă hotărâre prin care acțiunea depusă

de Manastîrlî Nicolai și Manastîrlî Maria a fost admisă, a fost recunoscut nul contractul

de vânzare-cumpărare a lotului de pământ din 13 aprilie 2016, cu repunerea părților în

poziția inițială (f.d. 71-80, vol.II).

În motivarea deciziei sale, instanța de apel a concluzionat că BC ”Moldova-

Agroindbank” SA, cu încălcarea art. 491 alin. (1) Cod Civil al R. Moldova, a înstrăinat

bunul ipotecat la un preț nerezonabil, astfel încălcând drepturile și interesele debitorilor

ipotecari Manastîrlî Nicolai și Manastîrlî Maria.

Totodată, instanța de apel a menționat că BC ”Moldova-Agroindbank” SA a

înstrăinat bunul ipotecat la un preț ce depășește de 12 ori datoria debitorilor Manastîrlî

Nicolai și Manastîrlî Maria în mărime de 175362,75 lei, ceia ce constituie restanța pentru

achitarea dobânzii, în condițiile în care suma creditului a fost rambursată, iar debitorii

au negociat posibilitățile achitării integrale a datoriei.

Dat fiind constatat faptul că contractul de vânzare-cumpărare din 13 aprilie 2016

contravine normelor imperative ale legii, dar și ordinii de drept, întrucât nu îndeplinește

criteriile rezonabilității și bunei credințe, actul juridic a fost declarat nul de către instanța

de apel și în temeiul art. 219 alin. (1) Cod Civil, părțile au fost repuse în poziția inițială.

La data de 01 august 2017, BC ”Moldova-Agroindbank” SA, nefiind de acord cu

decizia Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017, a declarat recurs împotriva deciziei

instanței de apel, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei Curții de Apel Comrat

din 15 iunie 2017, cu menținerea hotărârii Judecătoriei Comrat, sediul Ceadâr-Lunga

din 13 februarie 2017, precum și încasarea în mod solidar de la Manastîrlî Nicolai și

Manastîrlî Maria în beneficiul BC ”Moldova-Agroindbank” SA cheltuielile pentru

achitarea taxei de stat la depunerea recursului în sumă de 8250,00 lei (f.d.149-151,

vol.II).

În motivarea recursului, recurentul BC ”Moldova-Agroindbank” SA a opinat că

decizia Curții de Apel Comrat din 15.06.2017 a fost adoptată cu încălcarea prevederilor

art. 432 alin. (2) lit. a), b) și c) din Codul de procedură civilă. Recurentul consideră că

instanța de apel, făcând referință la art. 220 din Codul Civil, nu a indicat expres cărei

norme imperativă contravine contractul de vânzare-cumpărare din 13.04.2016 și în ce

mod acesta contravine ordinii publice sau bunelor moravuri.

Totodată, prin cererea din 30 august 2018, BC ”Moldova-Agroindbank” SA a

solicitat suspendarea executării deciziei Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017 (f.d.

160, vol.II).

La data de 28 august 2017, Cîvîrjic Piotr a declarat recurs împotriva deciziei Curții

de Apel Comrat din 15 iunie 2017, prin care a solicitat admiterea recursului, casarea

deciziei instanței de apel, cu menținerea hotărârii Judecătoriei Comrat, sediul Ceadâr-

Lunga din 13 februarie 2017 (f.d. 174-176, vol. II).

În argumentarea recursului său, recurentul Cîvîrjic Piotr a indicat că nu este de

acord cu decizia Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017, considerând că instanța de

apel nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată și în același timp a aplicat o lege care

3

nu trebuia să fie aplicată, interpretând eronat legea, ceea ce constituie temei de admitere

a recursului.

La 29 noiembrie 2017 Curtea Supremă de Justiție a expediat intimaților o copie a

cererii de recurs, cu înștiințarea despre necesitatea depunerii obligatorii a referinței timp

de o lună de la data primirii copiei respective (f.d. 181, vol.II). Având în vedere că

intimații, nu au prezentat referință în termenul acordat, admisibilitatea recursului

urmează a fi decisă în lipsa acesteia.

La data de 12 septembrie 2017, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ al Curții Supreme de Justiție a emis încheiere prin care a fost admisă

cererea înaintată de BC ”Moldova-Agroindbank” SA cu privire la suspendarea

executării deciziei Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017, până la examinarea

recursului (f.d. 107-108, vol. II).

Prin încheierea Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție din 10 ianuarie 2018, recursurile declarate de BC ”Moldova-

Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr au fost considerate admisibile (f.d. 183, vol.II).

În conformitate cu art. 434 Cod de procedură civilă, recursul se declară în termen

de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Termenul de 2 luni

este termen de decădere și nu poate fi restabilit.

Colegiul judiciar constată că Curtea de Apel Comrat a expediat în adresa

participanților la proces copia deciziei integrale la data de 10 iulie 2017 (scrisoarea de

însoțire anexată la materialele dosarului, f.d. 81, vol. II), astfel recursul declarat de BC

”Moldova-Agroindbank” SA la data de 30 august 2017 și recursul declarat de Cîvîrjic

Piotr la 29 august 2017 se consideră a fi depuse în termen.

Potrivit art. 441 Cod de procedură civilă, în cazul în care recursul este considerat

admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul recursului.

În conformitate cu art. 444 Cod de procedură civilă, recursul se examinează fără

înștiințarea participanților la proces. Completul din 5 judecători decide asupra

oportunității invitării tuturor participanților sau a reprezentanților acestora pentru a se

pronunța cu privire la problemele de legalitate invocate în cererea de recurs.

În speță, Colegiul a considerat că examinarea recursurilor este posibilă fără

înștiințarea participanților la proces.

Examinând recursurile declarate de BC ”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic

Piotr împotriva deciziei Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017, studiind materialele

dosarului și raportând cele constatate la prevederile legale care guvernează speța,

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție consideră necesar să admită recursurile, să caseze decizia instanței de apel și să

mențină hotărârea primei instanțe din următoarele raționamente.

Potrivit art. 445 alin. (1) lit. f) Cod de procedură civilă, instanța, după ce judecă

recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanței de apel și să mențină

hotărârea primei instanțe.

Verificând, în limitele invocate în recursuri, legalitatea deciziei instanței de apel și

a hotărârii primei instanțe, Colegiul constată următoarele temeiuri de admitere a

recursurilor.

4

În conformitate cu art. 432 alin. (1) Cod de procedură civilă, părțile și alți

participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea

esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept

procedural.

Conform art. 432 alin. (2) Cod de procedură civilă, se consideră că normele de

drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care instanța

judecătorească: a) nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată; b) a aplicat o lege care

nu trebuia să fie aplicată; c) a interpretat în mod eronat legea; d) a aplicat în mod eronat

analogia legii sau analogia dreptului.

Din materialele dosarului se distinge cert faptul că, la 13 aprilie 2016, între BC

”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr, a fost încheiat contractul de vânzare-

cumpărare a terenului de pământ cu suprafața totală de 0,0398 ha cu numărul cadastral

xxxxxxx și construcției nefinisate, cu suprafața totală de 293,5 m.p., cu numărul

cadastral xxxxxxxx, situate pe adresa zzzzzzz (f.d. 28, vol. I).

Potrivit pct. 2 și 3 din contract, la momentul înstrăinării bunul imobil indicat

aparținea cu drept de proprietate lui Manastîrlî Maria și Manastîrlî Nicolai și constituia

obiectul contractului de ipotecă nr. S07186/A din 21.03.2007, acordului adițional

nr.S07636/1 la contractul de ipotecă din 18.07.2007, acordului adițional nr. S08280/1 la

contractul de ipotecă din 24.07.2008, acordului adițional nr. S08280/2 la contractul de

ipotecă din 30.09.2008, acordului adițional nr. S09009/1 la contractul de ipotecă din

20.01.2009, încheiate cu BC ”Moldova-Agroindbank” SA și care, în temeiul hotărârii

Judecătoriei Ceadâr-Lunga nr. 2-627/2009 din 15 februarie 2010 și procesului-verbal de

transmitere-primire silită a bunului imobil din 05.07.2012, la data de 14.08.2012 a trecut

în posesia creditorului ipotecar BC ”Moldova-Agroindbank” SA.

Tot din materialele dosarului judiciar rezultă că, prin hotărârea Judecătoriei

Ceadâr-Lunga nr. 2-627/2009 din 15 februarie 2010 bunurile ipotecate BC ”Moldova-

Agroindbank” SA de către Manastîrlî Nicolai și Manastîrlî Maria și anume terenul de

pământ cu suprafața totală de 0,0398 ha, cu numărul cadastral xxxxxxx și construcția

nefinisată, cu suprafața totală de 195,3 m.p., cu numărul cadastral xxxxxxx, situate pe

adresa zzzzzz trec în posesia BC ”Moldova-Agroindbank” SA (f.d.. 39-40, vol.I).

Ulterior prin decizia Curții de Apel Cahul din 14 februarie 2014 sintagma ”cu suprafața

de 195,3 m.p.” a fost exclusă din dispozitivul hotărârii Judecătoriei Ceadâr-Lunga din

15 februarie 2010 (f.d. 72-76, vol.I),.

Anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 13 aprilie 2016,

creditorul ipotecar BC ”Moldova-Agroindbank” SA, prin scrisoarea nr. 39103/1540 din

23 noiembrie 2015 a informat debitorul ipotecar Manastîrlî Maria, despre intenția de a

expune la vânzare construcția și terenul aferent cu suprafața de 0,0398 ha, situate pe

adresa or. zzzzzzz, aflate în posesiunea BC ”Moldova-Agroindbank” SA în temeiul

hotărârii Judecătoriei Ceadâr-Lunga nr. 2-627/2009 din 15 februarie 2010 și procesului-

verbal de transmitere-primire silită a bunului imobil din 05.07.2012, cu propunerea

onorării obligațiunilor contractuale privind rambursarea creditelor și achitarea dobânzii

pentru utilizarea creditelor (f.d.79, vol.II).

Potrivit avizului publicat în ziarul ”Makler” nr.93 din 20 noiembrie 2015 și ziarul

”Znamea” nr. 46 din 20 noiembrie 2015, de către creditorul ipotecar BC ”Moldova-

5

Agroindbank” SA a fost anunțată desfășurarea, la data de 09.12.2015, a licitației de

vânzare a bunului ipotecat (f.d. 81, vol.I).

În legătură cu lipsa cererilor de participare la licitația de vânzare a bunului

menționat din data de 09.12.2015, la data de 11 decembrie 2015 a fost anunțată a doua

licitație privind vânzarea bunului imobil din or. zzzzzzzzzzzz (f.d. 82, vol.I), la data de

06 ianuarie 2015 a fost anunțată a treia licitație (f.d. 83, vol.I), iar ulterior a fost anunțată

comercializarea bunului imobil prin negocieri directe, fapt ce se confirmă prin

publicarea anunțului în ziarul ”Znamea” (f.d. 84-verso, vol.I).

La data de 01 martie 2016, prin scrisoarea nr. 10013/45, creditorul ipotecar BC

”Moldova-Agroindbank” SA, a comunicat administratorului ÎI ”Manastîrlî Nicolai”,

despre existența ofertei cumpărătorului Cîvîrjic Piotr de a procura bunurile ipotecate la

prețul de 550000,00 lei și a solicitat achitarea datoriei până la data de 15 martie 2016

(f.d. 85, vol.I).

La data de 27 aprilie 2016, Manastîrlî Maria, s-a adresat cu acțiune în instanța de

judecată prin care a solicitat declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare din

13 aprilie 2016, în temeiul art. 216-217, 220, 231 Cod civil al RM, invocând faptul că

contractul a fost încheiat cu încălcarea art. 75 alin. (2) din Legea nr. 449 din 30.07.2001

cu privire la gaj și art. 34 alin. (2) din Legea nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 cu privire la

ipotecă, precum și faptul că creditorul ipotecar a înstrăinat bunul imobil cu suprafața mai

mare, decât cea care a fost grevată cu ipotecă.

Prin hotărârea Judecătoriei Comrat, sediul Ceadâr-Lunga din 13 februarie 2017,

acțiunea înaintată de Manastîrlî Nicolai și Manastîrlî Maria împotriva BC ”Moldova-

Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr cu privire la declararea nulității contractului de

vânzare-cumpărare a lotului de pământ din 13 aprilie 2016, a fost respinsă ca

neîntemeiată.

Prin decizia Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017, apelul declarat de Manastîrlî

Nicolai și Manastîrlî Maria a fost admis, s-a casat hotărârea Judecătoriei Comrat, sediul

Ceadâr-Lunga din 13 februarie 2017 cu emiterea unei noi hotărâri prin care acțiunea

depusă de Manastîrlî Nicolai și Manastîrlî Maria a fost admisă, a fost recunoscut nul

contractul de vânzare-cumpărare a lotului de pământ din 13 aprilie 2016, cu repunerea

părților în poziția inițială.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție consideră concluziile instanței de apel neîntemeiate, rezultate

din aplicarea eronată a normelor de drept material, fapt care constituie temei de casare

a hotărârii judecătorești.

Potrivit art. 195 Cod Civil, act juridic civil este manifestarea de către persoane

fizice și juridice a voinței îndreptate spre nașterea, modificarea sau stingerea drepturilor

și obligațiilor civile.

În conformitate cu art. 216 Cod Civil, actul juridic este nul în temeiurile prevăzute

de prezentul cod (nulitate absolută). Actul juridic poate fi declarat nul, în temeiurile

prevăzute de prezentul cod, de către instanța de judecată sau prin acordul părților

(nulitate relativă).

6

Conform art. 217 Cod Civil, nulitatea absolută a actului juridic poate fi invocată de

orice persoană care are un interes născut și actual. Instanța de judecată o invocă din

oficiu.

Alin. (1) și (2) ale art. 220 Cod Civil, statuiază că, actul juridic sau clauza care

contravin normelor imperative sunt nule dacă legea nu prevede altfel. Actul juridic sau

clauza care contravin ordinii publice sau bunelor moravuri sunt nule.

În sensul normei enunțate este de înțeles că regula generală consacrată în acesta

normă rezultă din principiul legalității și are ca finalitatea respectarea prevederilor legii

și deci apărarea interesului pentru ocrotirea căruia s-a instituit legea respectivă.

Sancțiunea nerespectări acestei norme este nulitatea absolută. Norma aliniatului (1) al

acestui articol prevede că sunt lovite de nulitatea absolută actele juridice care contravin

normelor imperative, adică acelor norme care prescriu în mod expres o conduită

obligatorie, o obligație de la care subiectul nu se poate sustrage sau nu o poate ocoli, sau

care prin dispoziția lor, interzic săvârșirea unor acțiuni.

Potrivit alin. (1) art. 231 Cod Civil, actul juridic încheiat în urma înțelegerii

dolosive dintre reprezentantul unei părți și cealaltă parte poate fi declarat nul de instanța

de judecată.

Conform art. 490 alin. (1) și (2) Cod Civil, bunul gajat se transmite în posesiune

creditorului gajist pentru a fi vândut, în condițiile legii. Transmiterea bunului gajat în

posesiune creditorului gajist poate fi benevolă ori silită.

În conformitate cu art. 491 alin. (1) Cod Civil, după ce a obținut în posesiune bunul

gajat, creditorul gajist este îndreptățit, dacă a depus la registru un preaviz în modul

prevăzut la art.488 alin.(2), să procedeze la vînzarea, prin negocieri directe, prin tender

sau prin licitație publică, a bunului gajat, fără nici o întârziere nejustificată, contra unui

preț comercial rezonabil și în interesul major al debitorului gajist.

Potrivit alin. (2) art. 75 din Legea nr. 449 din 30.07.2001 cu privire la gaj,

creditorul gajist trebuie să vândă bunurile gajate fără nici o întîrziere nejustificată, la un

preț comercial rezonabil și ținînd cont de interesele debitorului gajist, fiind liber să

stabilească condițiile de vânzare, dacă nu s-a convenit altfel în conformitate cu

prevederile alin.(8).

În conformitate cu aliniatele (1), (2), (3) ale art. 34 din Legea nr. 142 din

26.06.2008, creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat în orice moment convenit cu

debitorul ipotecar prin acordul de executare benevolă a dreptului de ipotecă sau după

rămînerea definitivă a ordonanței sau hotărîrii judecătorești, după caz, emise în această

privință ori după neexecutarea de către debitor a obligațiilor de plată rezultate din

contractul de ipotecă învestit cu formulă executorie. Creditorul ipotecar trebuie să vândă

bunul ipotecat fără tergiversări nejustificate, în condiții și la un preț comercial rezonabil,

ținînd cont de interesele debitorului ipotecar. Creditorul ipotecar poate alege modalitatea

de vînzare a bunului ipotecat: ofertă-tender, negocieri directe sau licitație publică,

organizată în conformitate cu legislația în vigoare. În cazul vânzării bunului ipotecat ca

urmare a executării silite a dreptului de ipotecă în temeiul actului notarial învestit cu

formulă executorie, creditorul ipotecar sau, după caz, executorul judecătoresc va aplica,

ca modalitate de vînzare, licitația publică, cu excepția cazului în care există acordul scris

7

al debitorului ipotecar, eliberat creditorului ipotecar după apariția dreptului său de

executare a dreptului de ipotecă, de a vinde bunul în alt mod prevăzut de prezenta lege.

Raportând la caz prevederile normelor enunțate, instanța de recurs constată că

instanța de fond, examinând pricina just a stabilit că creditorul ipotecar BC ”Moldova-

Agroindbank” SA, în temeiul hotărârii Judecătoriei Ceadâr-Lunga nr. 2-627/2009 din

15 februarie 2010 și procesului-verbal de transmitere-primire silită a bunului imobil din

05.07.2012, a notificat debitorii ipotecari Manastîrlî Maria și Manastîrlî Nicolai despre

intenția de înstrăinare a bunului ipotecat, în caz de nelichidare a creanței formate în urma

nerespectării obligațiunii asumate prin contractul de ipotecă, însă, deoarece somațiile

menționate nu a determinat pe ultimii la careva acțiuni în vederea stingerii datoriei, astfel

cu respectarea prevederilor art. 491 alin.(1) Cod civil, creditorul ipotecar BC ”Moldova-

Agroindbank” SA, obținând în posesiune bunul gajat era îndreptățit să procedeze la

vânzarea bunului gajat, fapt ce respinge argumentele reclamantului privind încălcarea

prevederilor imperative ale normelor legale, care reglementează modalitatea de

înstrăinare a bunului gajat.

În acest context se va menționa că în sensul normelor relevate o precondiție

esențială pentru exercitarea dreptului de gaj este preluarea bunului în posesiunea

creditorului, care la caz, a fost preluat în temeiul hotărârii Judecătoriei Ceadâr-Lunga

nr. 2-627/2009 din 15 februarie 2010 și procesului-verbal de transmitere-primire silită a

bunului imobil din 05.07.2012, care la momentul încheierii contractului de vânzare-

cumpărare încheiat între BC ”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr din 13 aprilie

2016, erau în vigoare și au fost executate în modul stabilit de lege.

Astfel în aceste condiții, dreptul creditorul ipotecar BC ”Moldova-Agroindbank”

SA la momentul vânzării imobilului gajat, prin prisma art. 487 alin.(2) Cod civil, a

constituit un drept real, garantat și de alte norme privind exercitarea dreptului de gaj,

precum și nemijlocit de condițiile contractului de gaj.

Respectiv, fiind posesor a bunului imobil în litigiu, BC ”Moldova-Agroindbank”

SA în condițiile art. 491 alin.(1) Cod civil era în plin drept de a dispune de imobil după

bunul său plac, inclusiv și de a-l înstrăina, aspect ce respinge, la caz, argumentele aduse

de către reclamanți în susținerea poziției date. Or, prin vânzarea bunului imobil gajat

prin contractul de ipotecă nr. S07186/A din 21.03.2007 și acordurilor adiționale

ulterioare, recurentul BC ”Moldova-Agroindbank” SA și-a exercitat dreptul său de

creditor gajist de a opta pentru exercitarea obligației garantate pentru stingerea datoriei.

În aceiași ordine de idei, instanța accentuează că anularea contractului de vânzare-

cumpărare pretinsă de Manastîrlî Maria și Manastîrlî Nicolai, nu poate fi admisă fără

încălcarea dreptului de proprietate a dobânditorului de bună credință, și anume, a

dreptului lui Cîvîrjic Piotr, care a procurat bunul imobil litigios în temeiul contractului

de vânzare-cumpărare și actelor valabile la momentul semnării tranzacției, iar din

momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile a dreptului său de proprietate asupra

bunului imobil litigios, acesta, în sensul art. 315 Cod civil, se bucură de toate atributele

acestui drept cum sunt dreptul de posesiune, dreptul de folosință și dreptul de dispoziție.

Subsecvent, instanța de recurs conchide că instanța de fond corect a respins

argumentul reclamanților, potrivit căruia creditorul ipotecar nu era în drept să înstrăineze

bunul ipotecat extins până la suprafața de 293,50 m.p., cu diferența de 98,20 m.p. față

8

de suprafața de 195,30 m.p., statuată în contractul de ipotecă și acordurile adiționale

ulterioare, or, după cum a fost constatat în cardul examinării cauzei civile, prin decizia

Curții de Apel Cahul din 14 februarie 2014 (f.d. 72-76, vol.I), sintagma ”cu suprafața de

195,3 m.p.” a fost exclusă din dispozitivul hotărârii Judecătoriei Ceadâr-Lunga din 15

februarie 2010, astfel bunul ipotecat a intrat în posesia băncii cu suprafața extinsă,

inclusiv cu toate îmbunătățirile ulterioare.

La fel instanța de recurs consideră întemeiată concluzia instanței de fond privind

respingerea argumentului invocat de către reclamanți privind anularea actului juridic în

legătură cu încheierea acestuia în urma înțelegerii dolosive ale reprezentantului

creditorului ipotecar BC ”Moldova-Agroindbank” SA, Gospodinova Ana, în condițiile

în care pe tot parcursul examinării cauzei civile, reclamanții nu au prezentat probe

pertinente care ar confirma înțelegerea dolosivă a reprezentantului creditorului ipotecar

cu partea contractuală, precum nu s-a confirmat faptul că actului juridic contravine legii,

ordinii publice sau bunelor moravuri.

Concluzia instanței de apel, potrivit căreia creditorul ipotecar, contrar interesului

major al debitorului, a înstrăinat bunul ipotecat, în prezența informației că cei din urmă

intenționează să ramburseze datoria, se respinge de către Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție, or, aceasta este lipsită de

suport probatoriu, contrar poziției pârâtului BC ”Moldova-Agroindbank” SA, care în

cadrul examinării cauzei a adus probe pertinente, care demonstrează informarea repetată

a debitorilor despre intenția de a înstrăina bunul aflat în posesie, în cazul neachitării

datoriei acumulate, astfel interesul major al debitorului ipotecar a fost respectat. În acest

sens fiind prezentată notificarea nr. 39103/1540 din 23 noiembrie 2015, expediată în

adresa lui Manastîrlî Maria, prin care debitorului i-a fost propusă achitarea datoriei

rezultate din contractul de ipotecă și acordurile adiționale, or, în caz contrar bunurile

ipotecate vor fi expuse spre vânzare și scrisoarea nr. 10013/45 din 01 martie 2016 prin

care BC ”Moldova-Agroindbank” SA informează administratorul ÎI ”Manastîrlî

Nicolai” despre existența ofertei cumpărătorului Cîvîrjic Piotr de a procura bunurile

ipotecate la prețul de 550000,00 lei, acordându-i un termen până la data de 15 martie

2016, pentru achitarea datoriei.

Astfel, prin prisma circumstanțelor indicate și a normelor de drept, Colegiul

Civil, Comercial și de Contencios Administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

consideră că decizia Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017 este neîntemeiată, fiind

adoptată cu aplicarea eronată a normelor de drept material și urmează a fi casată.

Totodată, hotărârea instanței de fond este legală, adoptată cu aplicarea corectă a

normelor de drept material și procedural, motiv din care se admit recursurile declarate

de BC ”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr, se casează decizia instanței de

apel, cu menținerea hotărârea primei instanțe.

Cu referire la solicitarea recurentului BC ”Moldova-Agroindbank” SA privind

încasarea în mod solidar de la Manastîrlî Maria și Manastîrlî Nicolai în beneficiul BC

”Moldova-Agroindbank” SA a cheltuielilor privind achitarea taxei de stat la depunerea

recursului în sumă de 8250,00 lei, instanța de recurs consideră această solicitarea

întemeiată și care urmează a fi admisă, luând în considerare că recursul declarat de BC

”Moldova-Agroindbank” SA a fost admis.

9

Or, potrivit prevederilor art. 94 alin. (1) Cod de procedură civilă, instanța

judecătorească obligă partea care a pierdut procesul să plătească, la cerere, părții care a

avut câștig de cauză cheltuielile de judecată. Dacă acțiunea reclamantului a fost admisă

parțial, acestuia i se compensează cheltuielile de judecată proporțional părții admise din

pretenții, iar pârâtului – proporțional părții respinse din pretențiile reclamantului.

Iar alin. (2) și (3) ale aceleiași norme statuiază că, în cazul mai multor reclamanți

sau pârâți, aceștia sunt obligați să compenseze cheltuielile de judecată în mod egal,

proporțional sau solidar, în funcție de interesul fiecăruia ori de caracterul litigiului dintre

ei. Dacă unul dintre coparticipanți a utilizat mijloace speciale de apărare judiciară,

ceilalți nu sunt responsabili de cheltuielile lui. Prevederile alin.(1) și (2) se aplică și la

repartizarea între părți a cheltuielilor de judecată în instanță de apel, în instanță de recurs

și în cadrul revizuirii.

Potrivit înscrisurilor anexate la materialele cauzei civile și anume ordinului de

plată nr. 1 din 22 iunie 2017 (f.d. 152, vol.II), de către recurentul BC ”Moldova-

Agroindbank” SA la depunerea cererii de recurs a fost achitată taxa de stat în suma de

8250,00 lei, care urmează a fi încasată în mod solidar din contul lui Manastîrlî Nicolai

și Manastîrlî Maria.

În conformitate cu prevederile art. 444 , art. 445 alin. (1) lit. f) Cod de procedură

civilă, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție

D E C I D E:

Se admit recursurile declarate de BC ”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr.

Se casează decizia Curții de Apel Comrat din 15 iunie 2017 și se menține hotărârea

Judecătoriei Comrat, sediul Ceadâr-Lunga din 13 februarie 2017 în cauza civilă la

cererea de chemare în judecată înaintată de Manastîrlî Maria și Manastîrlî Nicolai

împotriva BC ”Moldova-Agroindbank” SA și Cîvîrjic Piotr cu privire la declararea

nulității contractului de vânzare-cumpărare a imobilului din 13 aprilie 2016.

Se încasează din contul lui Manastîrlî Nicolai și Manastîrlî Maria în beneficiul BC

”Moldova-Agroindbank” SA cheltuielile de judecată suportate de recurent la depunerea

cererii de recurs în sumă de 8250 (opt mii două sute cincizeci) lei 00 bani.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței Tatiana Vieru

Judecători Iuliana Oprea

Dumitru Visternicean

Ion Druță

Luiza Gafton

10

11