2ra-504/17 — anularea parțială a contractului de vînzare-cumpărare

2ra-504/17 — anularea parțială a contractului de vînzare-cumpărare (Curtea Supremă de Justiție, 2017)

Judecătoria Cahul Dosarul nr. 2ra-504/17

Judecător: M. Bușuleac

Curtea de Apel Cahul

Judecători: V. Movilă, E. Dvurecenschii, N. Veleva

D E C I Z I E

12 aprilie 2017 mun. Chișinău

Colegiul Civil, Comercial și de Contencios Administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței Iuliana Oprea

Judecători Galina Stratulat, Sveatoslav Moldovan

Dumitru Mardari, Tamara Chișca-Doneva

judecând recursul declarat de Societatea pe Acțiuni „Jancom” și Societatea cu

Răspundere Limitată „Solar International”, în cauza civilă intentată la cererea de

chemare în judecată înaintată de Elizaveta Malai împotriva Societății pe Acțiuni

„Jancom”, Societății cu Răspundere Limitată „Solar International”, Agenției

Proprietății Publice și Comisiei de privatizare de pe lângă Consiliul Raional Cahul,

intervenienți accesorii Maxim și Natalia Malai, Primăria și Consiliul orașului Cahul,

cu privire la anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil;

la cererea de chemare în judecată a intervenientului principal Iulia Moroz împotriva

Societății pe Acțiuni „Jancom”, Societății cu Răspundere Limitată „Solar

International”, Agenției Proprietății Publice și Comisiei de privatizare de pe lângă

Consiliul Raional Cahul, intervenienți accesorii Nadejda Mihailova, Vladislav

Velicico, Sergiu Sîbii, Primăria și Consiliul orașului Cahul, cu privire la anularea

parțială a contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil,

împotriva deciziei Curții de Apel Cahul din 29 noiembrie 2016,

c o n s t a t ă:

La 16 iulie 2013, Elizaveta Malai a depus cerere de chemare în judecată

împotriva SA „Jancom”, SRL „Solar International”, Agenției Proprietății Publice și

Comisiei de privatizare de pe lângă Consiliul Raional Cahul, intervenienți accesorii

Maxim și Natalia Malai, Primăria și Consiliul or. Cahul cu privire la anularea

parțială a contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil.

În motivarea acțiunii reclamanta a invocat că, locuiește în apartamentul nr. 1 de

pe str. A. Sciusev, 2, or. Cahul, în baza ordinului de repartiție a spațiului locativ cu

nr. 12420 din 27 iulie 1995 și a hotărârii întreprinderii pentru colectarea și vânzarea

cu ridicata și amănuntul „Legume” din or. Cahul, a deciziei Comisiei pentru

repartizarea spațiului locativ a Primăriei or. Cahul nr. 4/4.6 din 12 iulie 1995 cu

privire la acordarea spațiului locativ.

Menționează reclamanta că, în apartamentul respectiv, locuiesc toți membrii

familiei acesteia, care sunt indicați în ordinul de repartiție: Maxim și Natalia Malai.

Afirmă reclamanta că, la 17 mai 2013 a primit din partea pârâtului S.A.

1

„Jancom” o scrisoare ce conținea un proiect al contractului de închiriere a încăperii

de locuit, care urma să fie semnat de către reclamantă, fapt ce aceasta a refuzat să

semneze.

Ulterior, la 26 iunie 2013 în urma cererii reclamantei de a i se prezenta copia

contului personal pentru exercitarea dreptului de privatizare a locuinței, i s-a

comunicat că, clădirea în care se află apartamentul nr. 1, str. A. Sciusev, 2, or.

Cahul, nu se referă la cele locative și aparține cu drept de proprietate SA „Jancom”.

Prin încheierea judecătoriei Cahul din 18 iulie 2013, s-a pus sechestru pe bunul

imobil cu nr. cadastral 170111611701, situat pe str. A. Sciusev, 2, or. Cahul.

La 17 iunie 2014, intervenientul principal Iulia Moroz a depus cerere de

chemare în judecată împotriva SA „Jancom”, SRL „Solar International”, Agenției

Proprietății Publice și Comisiei de privatizare de pe lângă Consiliul Raional Cahul,

intervenienți accesorii Nadejda Mihailova, Vladislav Velicico, Sergiu Sîbii,

Primăria și Consiliul or. Cahul, cu privire la anularea parțială a contractului de

vânzare-cumpărare a bunului imobil.

În motivarea acțiunii, intervenientul principal Iulia Moroz a invocat că,

conform deciziei Primăriei or. Cahul nr. 4 din 12 iulie 1995, în baza deciziei

comune a comisiei locative și a Comitetului sindical „Agricole Legume” din or.

Cahul, Iuliei Moroz și copiilor ei Nadejda Mihailova, Vladislav Velicico, Sergiu

Sîbii, i-a fost alocat apartamentul nr. 2, cu 3 camere, suprafața totală de 48,9 m.p.,

situat pe str. A. Sciusev, 2, or. Cahul.

Menționează intervenientul principal că, la 27 iulie 1995, i-a fost eliberat

ordinul nr. 12421, cu privire la acordarea dreptului de a se stabili în încăperea

locativă indicată mai sus.

Cere reclamanta Elizaveta Malai, anularea parțială a contractului de vânzare -

cumpărare a clădirii amplasate în or. Cahul, str. A.Sciusev, 2, în partea ce ține de

apartamentul nr. 1, aplicarea sechestrului pe bunul imobil cu nr. cadastral

170111611701, situat în or. Cahul, str. A. Șciusev, 2, interzicerea O.C.T. Cahul de a

elibera careva acte, ce ar confirma dreptul de proprietate asupra imobilului

menționat, obligarea SA „Jancom” de a elibera actele necesare pentru realizarea

dreptului de privatizare a încăperii locative - contul personal.

Cere intervenientul principal Iulia Moroz, anularea parțială a contractului de

vânzare-cumpărare cu nr. 5793 din 03 iulie 2013 a clădirii administrative, situate în

or. Cahul, str. A. Șciusev 2, încheiat între SA „Jancom” și SRL „Solar

International”, în partea ce ține de apartamentul nr. 2.

La 18 iulie 2014, reclamanta Elizaveta Malai, a depus cerere suplimentară de

concretizare a cerințelor, prin care cere anularea parțială a contractului de vânzare-

cumpărare a clădirii, situate în or. Cahul, str. A. Șciusev, 2, în partea ce ține de

apartamentul nr. 1, eliberat în baza deciziei Primăriei or. Cahul nr. 2 din 10

februarie 1995 și nr 4/4.6 din 12 iulie 1995, anularea parțială a contractului de

vânzare-cumpărare a bunului imobil situat în or. Cahul, str. A. Șciusev, 2, nr.

cadastral 17011611701, înregistrat la 03 iulie 2013 cu nr. 5793, încheiat între SA

„Jancom” și SRL „Solar International”, în partea ce ține de apartamentul nr. 1,

obligarea SRL „Solar International” de a elibera Elizavetei Malai actele necesare

pentru realizarea dreptului de privatizare a încăperii locative - contul personal.

La 28 ianuarie 2015, intervenientul principal Iulia Moroz, a depus cerere

suplimentară de concretizare a cerințelor, prin care cere anularea parțială a

certificatului de privatizare nr. 118/03 din 16 iulie 2001 a SA „Jancom”, și anume

2

pct. 14 „Clădiri administrative” cu excluderea privatizării apartamentului nr. 2,

situat pe str. A. Șciusev, 2, or. Cahul.

Prin hotărârea Judecătoriei Cahul din 16 februarie 2015, acțiunea a fost

respinsă.

Prin decizia Curții de Apel Cahul din 29 septembrie 2015 a fost respins apelul

declarat de către reprezentantul reclamantei Elizaveta Malai, Ala Chebac, și apelul

declarat de către intervenientul principal Iulia Moroz, și a fost menținută hotărârea

judecătoriei Cahul din 16 februarie 2015.

Prin decizia Curții Supreme de Justiție din 23 martie 2016 s-au admis

recursurile declarate de către Elizaveta Malai și Iulia Moroz, s-a casat integral

decizia Curții Apel Cahul din 29 septembrie 2015, cu trimiterea pricinii spre

rejudecare la Curtea de Apel Cahul în alt complet de judecată.

Prin decizia Curții de Apel Cahul din 29 noiembrie 2016, s-au admis apelurile

depuse de către Malai Elizaveta și Malai Iulia.

S-a casat hotărârea Judecătoriei Cahul din 16 februarie 2015 și s-a pronunțat o

nouă hotărâre prin care s-a recunoscut parțial nulă adeverința de privatizare

nr.118/03 din 16 iulie 2001 SA „Jancom” la poziția 14 clădirea administrativă, în

partea la 1/2 cotă-parte din această construcție, amplasată în or. Cahul, str. Șciusev,

2, care include ap. nr. 1 și 2, atribuite în baza ordinelor de repartiție Malai Elizaveta

și Moroz Iulia.

S-a constatat nulitatea parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5739

din 03 iulie 2013, încheiat între SA „Jancom” și SRL „Solar International” în partea

vânzării a 1/2 din construcția comercială cu nr. cadastral 170111611701, amplasată

în or. Cahul, str. A. Șciusev, 2, care include ap. nr. 1 și 2, atribuite lui Malai

Elizaveta și Moroz Iulia în baza ordinului de repartiție.

S-a obligat SRL „Solar International” de a elibera locatarilor Malai Elizaveta și

Moroz Iulia actele necesare pentru privatizarea încăperii de locuit, ap. nr. 1,2, din or.

Cahul, str. Șciusev, 2.

Nefiind de acord cu decizia instanței de apel, SA „Jancom” și SRL „Solar

International” au declarat recurs, prin care solicită admiterea recursului, casarea

integrală a deciziei Curții de Apel Cahul din 29 noiembrie 2016, cu menținerea în

vigoare a hotărârii Judecătoriei Cahul din 16 februarie 2015.

În motivarea recursului, recurenții au invocat interpretarea în mod eronat a

legii.

În speță, recurenții au indicat că Curtea de Apel Cahul și-a întemeiat concluzia

luată pe multiplele argumente declarative ale intimatelor privind încălcarea

dreptului de folosință a locuinței, însă a ignorant în totalitate circumstanțele

importante întru soluționarea pricinii.

Consideră recurenții drept ilegală concluzia instanței de apel precum că

privatizarea clădirii de pe str. Sciusev, 2, a fost efectuată ilegal, ca urmare a

încălcării hotărârii Primăriei or. Cahul din 10.02. 1995 de schimbare a statutului

încăperilor nr. l și nr. 2 din clădirea indicată în locuință și hotărârii din 12.07.1995

privind alocarea acestor încăperi pentru locuit cet. Malai Elizaveta și Moroz Iulia,

deoarece hotărârile indicate ale Primăriei nu au avut nici o forță juridică,

menționând că în luna decembrie 1994 clădirea aflată în litigiu, cât și alte bunuri

imobile, mijloace fixe, au fost incluse în capitalul social al societății pe acțiuni

fondate „Legume” in sumă totală de 957 790 tei (contractul de constituire din

3

26.12.1994, înregistrat la data de 11.01.1995), în care 82,8 % din acțiuni aparțineau

statului și 17,2% colectivului de lucrul al SA „ Legume”.

Potrivit art. 440 alin. (2) CPC, recursul înaintat de SA „Jancom” și SRL „Solar

International” a fost considerat admisibil și transmis spre examinare într-un complet

din 5 judecători.

În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înștiințarea

participanților la proces.

Judecând recursul declarat împotriva deciziei date în instanța de apel și

verificând, în limitele invocate în recurs legalitatea deciziei atacate, Colegiul

conchide că recursul declarat urmează să fie respins, pornind de la următoarele.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC al RM instanța, după ce judecă

recursul, este în drept să respingă recursul și să mențină decizia instanței de apel și

hotărârea primei instanțe, precum și încheierile atacate cu recurs.

Decizia recurată a fost adoptată în conformitate cu normele de drept material și

procedural și este bazată pe aprecierea corectă și completă a tuturor probelor și

circumstanțelor cauzei, motiv pentru care de către Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit este considerată legală și întemeiată.

Potrivit materialelor cauzei, Colegiul constată cu certitudine că, Elizaveta

Malai a depus cerere de chemare în judecată împotriva SA „Jancom”, SRL „Solar

International”, Agenției Proprietății Publice și Comisiei de privatizare de pe lângă

Consiliul Raional Cahul, intervenienți accesorii Maxim și Natalia Malai, Primăria și

Consiliul or. Cahul cu privire la anularea parțială a contractului de vânzare-

cumpărare a bunului imobil. Totodată, Colegiul constată că și intervenientului

principal Iulia Moroz a depus cerere de chemare în judecată împotriva SA

„Jancom”, SRL „Solar International”, Agenției Proprietății Publice și Comisiei de

privatizare de pe lângă Consiliul Raional Cahul, intervenienți accesorii Nadejda

Mihailova, Vladislav Velicico, Sergiu Sîbii, Primăria și Consiliul orașului Cahul, cu

privire la anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil.

Prin hotărârea Judecătoriei Cahul din 16 februarie 2015, acțiunea a fost

respinsă, soluție nesusținută de Curtea de Apel Cahul, care rejudecând pricina, prin

decizia din 29 noiembrie 2016, a admis apelurile declarate de Malai Elizaveta și

Moroz Iulia, a casat hotărârea primei instanțe și a emis o hotărâre nouă prin care a

recunoscut parțial nulă adeverința de privatizare nr.118/03 din 16 iulie 2001 SA

„Jancom” la poziția 14 clădirea administrativă, în partea la 1/2 cotă-parte din această

construcție, amplasată în or. Cahul, str. Șciusev, 2, care include ap. nr. 1 și 2,

atribuite în baza ordinelor de repartiție Malai Elizaveta și Moroz Iulia. A constatat

nulitatea parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5739 din 03 iulie 2013,

încheiat între SA „Jancom” și SRL „Solar International” în partea vânzării a 1/2 din

construcția comercială cu nr. cadastral 170111611701, amplasată în or. Cahul, str.

A. Șciusev, 2, care include ap. nr. 1 și 2, atribuite lui Malai Elizaveta și Moroz Iulia

în baza ordinului de repartiție și a obligat SRL „Solar International” de a elibera

locatarilor Malai Elizaveta și Moroz Iulia actele necesare pentru privatizarea

încăperii de locuit, ap. nr. 1,2, din or. Cahul, str. Șciusev, 2.

Prin urmare, Colegiul susține soluția instanței de apel și conchide că la

adoptarea ei, corect a interpretat și aplicat normele de drept material.

Astfel, instanța de recurs deduce că Malai Elizaveta și Moroz Iulia au primit

spațiile în litigiu în calitate de spații locative pentru ele și membrii familiilor lor, în

baza deciziei Primăriei Cahul, hotărârii comune a comisiei locative și comitetului

4

sindical a întreprinderii, cu eliberarea ordinelor de repartiție. Legalitatea actelor

nominalizate cât și procedura de eliberare a acestora nu a fost contestată de nimeni.

Potrivit extrasului din procesul verbal nr. 2 din 10 februarie 1995, eliberat la

16 iulie 2013, Primăria or. Cahul a schimbat statutul la 1/2 din clădirea

administrativă a întreprinderii pentru colectări și vânzarea cu ridicata și amănuntul

„Plodoovoșci” în statut de locuință cu două apartamente pentru repartizarea

lucrătorilor întreprinderii. Fiind obligată întreprinderea să prezinte Primăriei

documentele necesare pentru a fi repartizate apartamentele lucrătorilor

întreprinderii.

Ulterior, începând cu 25 martie 1997 proprietar al acestui bun imobil a

devenit SA „Jancom”, care urma să înainteze actele necesare către Primăria or.

Cahul pentru repartizarea apartamentelor lucrătorilor. La caz, Malai Elizaveta și

Moroz Iulia fac parte din categoria persoanelor căror li s-a oferit spațiu locativ.

Potrivit art. 1 alin. (1), (2) din Legea privind privatizarea fondului de locuințe,

privatizarea fondului de locuințe este un proces de înstrăinare, efectuat de organele

puterii de stat, a fondului de locuințe aparținând statului, organizațiilor obștești,

asupra cărora statul și-a declarat dreptul de proprietate, altor asociații și întreprinderi

cooperatiste de stat, construite din contul mijloacelor alocate din bugetul de stat, în

proprietate privată cetățenilor Republicii Moldova și asociațiilor acestora (societăți

pe acțiuni și societăți economice, alte societăți), pentru satisfacerea necesităților în

locuințe și formarea unor stăpâni reali prin dreptul de a dispune liber de proprietatea

imobiliară.

Cu referire la normele citate, Colegiul menționează că prin fondul de locuințe

se subînțeleg imobilele și spațiile locative din construcțiile care aparțin statului,

indiferent de apartenența departamentală, locuințele sovhozurilor și ale altor

întreprinderi agricole de stat, inclusiv cele reorganizate după punerea în aplicare a

Legii cu privire la privatizare, precum și locuințele construite din contul mijloacelor

de stat de către întreprinderile și organizațiile cu alte tipuri de proprietate.

În coroborare cu prevederile legale sus menționate și în baza procesului

verbal al ședinței Primăriei orașului Cahul nr. 2 din 10 februarie 1995 , pct. 2/8.7. a

fost schimbat statutul întreprinderii pentru colectarea și vânzarea cu ridicata și

amănuntul „Plodoovoșci” la 1/2 din clădirea administrativă a întreprinderii în statut

de locuință cu două apartamente pentru a fi repartizate lucrătorilor întreprinderii,

fiind obligată întreprinderea de a reutila încăperile date conform cerințelor în

încăperi locative și de a prezenta primăriei documentele necesare.

Conform art.5 alin. (l) al Legii privatizării fondului de locuințe, cetățenilor

Republicii Moldova le pot fi vândute sau transmise cu titlu gratuit în proprietate

privată în special locuințele în care aceștia trăiesc și care aparțin fondului de stat și j

celui public asupra căruia statul și-a declarat dreptul de proprietate, precum și în

imobilele ce aparțin unităților, indiferent dacă aceste unități sunt incluse în listele de

privatizare.

Astfel, Colegiul susține concluzia instanței de apel și reiterează că, orice

licitație, privatizare, vânzare - cumpărare ori înstrăinare a spațiilor locative în litigiu

a intimatelor, încalcă dreptul la locuință și proprietate a acestora stipulate în

art.art.29 și 46 a Constituției Republicii Moldova și art. l Protocol adițional la

Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților

Fundamentale.

Pornind de la cele constatate, Colegiul conchide că instanța de apel corect a

concluzionat despre ilegalitatea hotărârii instanței de fond, respectiv temeinicia

pretențiilor înaintate de Malai Elizaveta și Moroz Iulia.

5

Astfel, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit atestă că

motivele de casare invocate de recurenți nu și-au găsit confirmare în cadrul

examinării recursului și acesta urmează a fi respins ca nefondat.

Ținând cont de cele expuse, în baza art. 445 alin. (1) lit. a) din Codul de

procedură civilă al RM, Colegiul Civil, Comercial și de Contencios Administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție,

d e c i d e:

Se respinge recursul declarat de Societatea pe Acțiuni „Jancom” și Societatea

cu Răspundere Limitată „Solar International”.

Se menține decizia Curții de Apel Cahul din 29 noiembrie 2016, în cauza

civilă intentată la cererea de chemare în judecată înaintată de Elizaveta Malai

împotriva Societății pe Acțiuni „Jancom”, Societății cu Răspundere Limitată „Solar

International”, Agenției Proprietății Publice și Comisiei de privatizare de pe lângă

Consiliul Raional Cahul, intervenienți accesorii Maxim și Natalia Malai, Primăria și

Consiliul orașului Cahul, cu privire la anularea parțială a contractului de vânzare-

cumpărare a bunului imobil; la cererea de chemare în judecată a intervenientului

principal Iulia Moroz împotriva Societății pe Acțiuni „Jancom”, Societății cu

Răspundere Limitată „Solar International”, Agenției Proprietății Publice și Comisiei

de privatizare de pe lângă Consiliul Raional Cahul, intervenienți accesorii Nadejda

Mihailova, Vladislav Velicico, Sergiu Sîbii, Primăria și Consiliul orașului Cahul, cu

privire la anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței Iuliana Oprea

Judecători Galina Stratulat

Sveatoslav Moldovan

Dumitru Mardari

Tamara Chișca-Doneva

6