Decizia nr. 81 din 6 noiembrie 2017

Tribunalul Cluj – Secţia civilă a dispus, prin Încheierea din data de 6 aprilie 2017, în Dosarul nr. 3.633/211/2016, sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în baza art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: Dacă prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, sunt aplicabile ulterior datei de 14 februarie 2001, având în vedere prevederile art. 52 şi art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. II. Expunerea succintă a procesului în cadrul căruia s-a invocat chestiunea de drept

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca – Secţia civilă la data de 4 martie 2016, cu nr. 3.633/211/2016, reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi municipiul Cluj-Napoca, obligarea acestora la efectuarea formalităţilor de vânzare cu privire la apartamentul situat în Cluj-Napoca, judeţul Cluj, ce face obiectul Contractului de închiriere nr. xxxxx/1999 încheiat cu Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, precum şi obligarea pârâţilor la plata de penalităţi în cuantum de 500 lei pe zi de întârziere, de la data rămânerii definitive a hotărârii pronunţate şi până la îndeplinirea obligaţiei, conform art. 906 alin. (2) din Codul de procedură civilă, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentinţa civilă nr. 8.105 din 28 septembrie 2016, prima instanţă a respins acţiunea.

S-a reţinut că reclamanta ocupă locuinţa situată în Cluj-Napoca, judeţul Cluj, în temeiul Contractului de închiriere nr. xxxxx/1999 încheiat cu Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi a solicitat obligarea pârâţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil, motivat de calitatea sa de chiriaş şi de faptul că imobilul nu a fost revendicat de foştii proprietari.

Raporturile de locaţiune dintre părţi s-au născut la data de 8 iulie 1999, art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare (Legea nr. 112/1995), nefiind incident în cauză, conform prevederilor Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate (Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995). Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 10/2001), nu a abrogat prevederile Legii nr. 112/1995 privitoare la înstrăinarea către chiriaşi a spaţiilor proprietatea unităţilor locale. Prin urmare, art. 42 din Legea nr. 10/2001 nu stabileşte anumite condiţii în care se poate face înstrăinarea, ci doar prevede că înstrăinarea se face potrivit legislaţiei care permite acest lucru. Or, singura lege care să permită o astfel de vânzare este Legea nr. 112/1995 care fixează regulile după care se face vânzarea, iar Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 (art. 6) au recunoscut dreptul de a cumpăra imobilele numai chiriaşilor care au contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, condiţie pe care reclamanta nu o îndeplineşte, contractul său de închiriere fiind încheiat la data de 8 iulie 1999.

Cât priveşte sintagma „pot fi înstrăinate” folosită de legiuitor în dispoziţiile art. 42 din Legea nr. 10/2001, legea nu stabileşte o obligaţie în sarcina deţinătorului actual, ci o facultate a acestuia, întrucât în caz contrar s-ar încălca dreptul de proprietate prevăzut de art. 489 din Codul civil, garantat de Constituţia României şi deart. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

În cazul în care ar exista o derogare de la principiul libertăţii contractuale, aceasta ar fi fost prevăzută expres de către legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiecţilor de drept. În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că ingerinţa statului în exerciţiul drepturilor cu caracter patrimonial trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern şi să respecte un raport de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat (Hotărârea din 21 februarie 1986, pronunţată în Cauza James şi alţii împotriva Regatului Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord). Ca atare, instanţa a apreciat că prin obligarea pârâţilor la vânzarea imobilului s-ar încălca Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

Mai mult, pârâţii au tot dreptul să refuze încheierea contractului atât timp cât reclamanta are debite neachitate, respectiv penalităţi de întârziere.

Împotriva sentinţei primei instanţe a formulat apel reclamanta, arătând, pe lângă alte critici ce vizează argumentele primei instanţe, că şi-a manifestat dorinţa de a cumpăra imobilul deţinut cu titlu de chirie, iar intimaţii au analizat cererea sa şi au constatat că sunt întrunite condiţiile de a se proceda la vânzarea spaţiului, efectuând evaluarea acestuia şi stabilind preţul de 21.571 lei prin procesul-verbal de evaluare încheiat la data de 20 ianuarie 2015.

Apelanta-reclamantă a susţinut că prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 nu sunt contrare prevederilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, ci cel din urmă text de lege a venit doar cu o completare, în sensul că le conferă chiriaşilor un drept de preempţiune.

Prin întâmpinarea formulată de intimaţii municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, ambii reprezentaţi prin primar, s-a susţinut că hotărârea instanţei de fond a fost pronunţată cu respectarea dispoziţiilor legale incidente, arătându-se că legea cuprinde o normă permisivă şi nu una imperativă de obligare la vânzare, legiuitorul lăsând la latitudinea unităţilor administrativ-teritoriale opţiunea de a vinde sau de a păstra imobilele în fondul locativ de stat. III. Motivele reţinute de titularul sesizării care susţin admisibilitatea procedurii

Prin Încheierea de sesizare din data de 6 aprilie 2017, pronunţată în Dosarul nr. 3.633/211/2016, Tribunalul Cluj – Secţia civilă a arătat că sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate a sesizării prevăzute de dispoziţiile art. 519 din Codul de procedură civilă, întrucât: există o cauză în curs de judecată; completul de judecată care sesizează instanţa supremă judecă în ultimă instanţă; cauza se află în competenţa materială a tribunalului, potrivit art. 95 pct. 2 din Codul de procedură civilă; chestiunea de drept adusă în discuţie în apel nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluţionare, iar de dezlegarea dată depinde soluţionarea pe fond a cauzei. IV. Punctul de vedere al completului de judecată cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Completul de judecată al Tribunalului Cluj – Secţia civilă a arătat că prinart. 42 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data formulării cererii, s-a instituit doar un drept de preempţiune privind cumpărarea imobilelor de către chiriaşi şi nu o obligaţie legală a deţinătorului de a vinde imobilele.

În conformitate cu dispoziţiile art. 52 din Legea nr. 10/2001, ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 au fost abrogate implicit dispoziţiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, care stabileau dreptul chiriaşilor de a cumpăra apartamentele care nu se restituiau foştilor proprietari.

Aşadar, chiar dacă apelanta ar fi îndeplinit la data formulării cererii de cumpărare condiţiile prevăzute de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, această stare de fapt nu poate produce consecinţele juridice dorite de aceasta, în condiţiile în care aceste dispoziţii legale nu mai sunt aplicabile.

În practica altor instanţe s-au pronunţat soluţii în sens contrar, reţinându-se că art. 9 din Legea nr. 112/1995 stabileşte în favoarea chiriaşilor un drept special de cumpărare, drept care nu poate fi restrâns prin voinţa unităţii administrativ-teritoriale, iar dreptul de preempţiune instituit de prevederile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu modifică şi nici nu abrogă implicit dreptul de opţiune al chiriaşului de a cumpăra şi nici obligaţia de a vinde către chiriaş în cazul exercitării de către acesta a dreptului de opţiune, ci reglementează doar posibilitatea proprietarului de a vinde bunul şi altor persoane decât chiriaşului, cu rezervarea unui drept de opţiune a chiriaşului la preţ egal. V. Punctele de vedere ale părţilor cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Apelanta-reclamantă a arătat că prinDecizia Curţii Constituţionale nr. 3 din 16 ianuarie 2001, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 128 din 14 martie 2001, s-a constatat că prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu sunt neconstituţionale, reţinându-se că prin aceste prevederi legale s-a stabilit o obligaţie în sarcina statului român de a vinde imobilul în cazul în care chiriaşul îşi manifestă dorinţa de cumpărare.

De la intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, instanţele de judecată au dat interpretări diferite art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi art. 42 alin. (3) coroborat cu art. 52 din Legea nr. 10/2001, deşi acestea nu sunt contrare, cele din urmă ducând doar la concluzia că şi alte persoane pot solicita vânzarea imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995, chiriaşii având un drept de preempţiune.

Intimaţii-pârâţi au apreciat că obligaţia de vânzare impusă prin textul de lege menţionat unităţilor deţinătoare de imobile cu destinaţia de locuinţe s-a modificat implicit într-o facultate de a vinde prin adoptarea Legii nr. 10/2001.

Art. 9 din Legea nr. 112/1995 prevede dreptul chiriaşilor titulari de contract la cumpărarea apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari, în timp ce art. 42 din Legea nr. 10/2001 stabileşte că aceste locuinţe rămân în administrarea deţinătorilor actuali, dar pot fi înstrăinate conform legislaţiei în vigoare. Prin art. 52 din Legea nr. 10/2001 s-au abrogat tacit dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 prin înlocuirea obligaţiei de a vinde cu disponibilitatea de a vinde.

La data la care apelanta a înregistrat cererea de cumpărare a locuinţei, respectiv data de 7 august 2014, prevederile Legii nr. 10/2001 erau în vigoare, iar instanţa de judecată nu poate obliga proprietarul locuinţei să încheie contract de vânzare-cumpărare.

După comunicarea raportului, potrivit dispoziţiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, a fost formulat în scris un punct de vedere de către apelanta-reclamantă, prin avocatul ales, prin care s-a susţinut admisibilitatea sesizării pentru pronunţarea unei hotărâri prealabile, apreciindu-se că sunt întrunite cumulativ toate condiţiile prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă. De asemenea a arătat că este necesară dezlegarea chestiunii de drept în discuţie, respectiv, să se stabilească dacă, prin apariţia Legii nr. 10/2001, prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 şi-au încetat sau nu aplicabilitatea.

La punctul de vedere formulat s-au ataşat practică judiciară (hotărâri judecătoreşti pronunţate în perioada 2013-2015 la nivelul Curţilor de Apel Cluj-Napoca, Iaşi, Timişoara, Oradea), precum şi copiile contractelor de închiriere încheiate la data de 23 martie 1993 şi, respectiv, 8 iulie 1994. VI. Jurisprudenţa instanţelor naţionale în materie

În urma solicitării adresate de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, instanţele naţionale au transmis hotărârile judecătoreşti identificate ca fiind relevante pentru chestiunea de drept ce face obiectul analizei în prezenta cauză, precum şi punctele de vedere teoretice exprimate de către judecători, din răspunsurile comunicate rezultând următoarele aspecte:

La nivelul instanţei de trimitere – Curtea de Apel Cluj, din cuprinsul hotărârilor judecătoreşti transmise rezultă că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 au fost abrogate implicit dispoziţiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 care stabileau dreptul chiriaşilor de a cumpăra apartamentele care nu se restituiau foştilor proprietari, chiriaşul având doar un drept de preempţiune, în ipoteza în care deţinătorul imobilului se hotărăşte să îl înstrăineze.

Curţile de Apel Iaşi, Ploieşti, Suceava, Alba Iulia, Craiova şi Târgu Mureş au comunicat că nu au identificat practică judiciară în materia vizată.

Curţile de Apel Oradea, Piteşti, Timişoara, Braşov şi Bacău au învederat prin răspunsurile formulate că nu au identificat practică judiciară, însă au transmis punctele de vedere teoretice exprimate de judecători cu privire la chestiunea de drept analizată, care relevă opinii divergente.

Curtea de Apel Galaţi a comunicat că opinia judecătorilor este în sensul că prin art. 42 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 10/2001 s-a instituit doar un drept de preempţiune privind cumpărarea imobilelor de către chiriaşi şi nu o obligaţie legală a deţinătorului de a le vinde. Totodată, în conformitate cu dispoziţiile art. 52 din Legea nr. 10/2001, ca urmare a intrării în vigoare a acestei legi au fost abrogate implicit dispoziţiileart. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, care stabileau dreptul chiriaşilor de a cumpăra apartamentele care nu se restituiau foştilor proprietari. La nivelul Secţiei I civile a Tribunalului Galaţi practica judiciară este în sensul că prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 sunt aplicabile şi ulterior datei de 14 februarie 2001.

Curtea de Apel Bucureşti a transmis exemplificativ practică judiciară şi a arătat că opinia majoritară exprimată a fost în sensul că dispoziţiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 sunt aplicabile şi ulterior datei de 14 februarie 2001. În argumentarea acestei opinii s-a arătat că art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/2005 este aplicabil în continuare în raport cu sfera de aplicare a acestei legi şi cu regulile după care se rezolvă conflictul de legi în timp, norma juridică în discuţie aplicându-se doar acelor categorii de chiriaşi care aveau un contract de închiriere valabil încheiat şi care ocupau efectiv locuinţa la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995. Pe lângă faptul că, prin această lege, s-a instituit o măsură de protecţie socială, obligarea unităţii administrativ-teritoriale de a vinde un spaţiu locativ aflat sub incidenţa Legii nr. 112/1995 este o obligaţie in rem, instituită de legiuitor în considerarea obiectului (locuinţa preluată de stat), iar nu o obligaţie in personam, reglementată în considerarea subiectului (unitatea administrativ-teritorială), astfel încât nu se poate accepta argumentul conform căruia se aduce atingere dreptului de dispoziţie asupra bunului. Prin art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu s-a făcut decât să se completeze art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, să se dea dreptul unităţii deţinătoare de a vinde imobilul şi altor persoane decât chiriaşii, însă cu respectarea dreptului de preempţiune al acestora. Referirea la „legislaţia în vigoare” este un argument în plus în sensul că prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 continuă să-şi producă efectele. A fost exprimată şi opinia minoritară contrară, în sensul că prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 nu sunt aplicabile ulterior datei de 14 februarie 2001, opinie justificată pe o interpretare gramaticală a art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 şi pe contrarietatea acestei norme cu cea cuprinsă în art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, înlăturată prin aplicarea art. 52 din Legea nr. 10/2001.

Curtea de Apel Constanţa a identificat o singură decizie relevantă, prin care s-a reţinut că dispoziţiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 trebuie aplicate în sensul că se conferă chiriaşului opţiunea cumpărării acelei locuinţe, iar unitatea deţinătoare are obligaţia de a înstrăina locuinţa în litigiu. Practica judiciară la nivelul Tribunalului Constanţa, potrivit hotărârilor definitive transmise, este în sensul că prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 sunt aplicabile şi ulterior datei de 14 februarie 2001.

În jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, potrivit Adresei nr. 87/civ I/5.09.2017 a Secţiei I civile, a fost identificată Decizia nr. 6.129 din 7 iulie 2005, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, prin care s-a reţinut în susţinerea soluţiei de admitere a recursului, în esenţă, că în raport cu dispoziţiile art. 43 alin. (3) coroborat cu art. 52 din Legea nr. 10/2001, refuzul pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare nu este legal, acesta neavându-şi temei în lege.

Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia judiciară – Serviciul judiciar civil, prin Adresa nr. 1.760/C//III-5/2016 din 13 ianuarie 2017, a comunicat că nu se analizează practica judiciară în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii în problema de drept care formează obiectul prezentei sesizări. VII. Jurisprudenţa Curţii Constituţionale

Dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 au făcut obiectul controlului de constituţionalitate, fiind pronunţate numeroase decizii, relevante fiind Decizia nr. 73 din 19 iulie 1995, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 177 din 8 august 1995, Decizia nr. 485 din 2 decembrie 1997, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 143 din 8 aprilie 1998, şi Decizia nr. 3 din 16 ianuarie 2001, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 128 din 14 martie 2001. Prin deciziile sus-menţionate s-a reţinut, în esenţă, că posibilitatea vânzării către chiriaşi a locuinţelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari constituie recunoaşterea, prin lege, a unui drept subiectiv, înlăturându-se astfel discriminarea anterioară când un asemenea drept era recunoscut numai chiriaşilor din locuinţele construite din fondurile statului. Prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 se acordă posibilitatea tuturor chiriaşilor titulari ai unor contracte de închiriere a apartamentelor în care locuiesc de a opta între a cumpăra aceste apartamente, după expirarea termenului prevăzut laart. 14 din lege, sau de a rămâne în continuare chiriaşi.

Cu referire la prevederile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 s-a pronunţat Decizia Curţii Constituţionale nr. 235 din 4 martie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 303 din 17 aprilie 2008. Curtea a constatat că, în opinia autorului excepţiei, neconstituţionalitatea art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se întemeiază pe modul diferit în care sunt reglementate două situaţii juridice similare, cu toate că privesc aceeaşi categorie de persoane, respectiv chiriaşii, şi aceeaşi categorie de bunuri, respectiv imobilele având destinaţia de locuinţe, prin raportare la art. 9 din Legea nr. 112/1995, aspect care nu reprezintă un aspect de neconstituţionalitate şi atrage inadmisibilitatea excepţiei. VIII. Raportul asupra chestiunii de drept

Prin raportul întocmit în cauză, în conformitate cu dispoziţiile art. 520 alin. (7) din Codul de procedură civilă, s-a apreciat că nu sunt îndeplinite cumulativ condiţiile de admisibilitate pentru pronunţarea unei hotărâri prealabile, sub aspectul ultimelor două cerinţe impuse de art. 519 din Codul de procedură civilă.

Asupra rezolvării de principiu a chestiunii de drept sesizate, pentru ipoteza în care completul desemnat în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile ar ajunge la concluzia întrunirii condiţiilor de admisibilitate, opinia judecătorului-raportor a fost, reformulând chestiunea de drept în discuţie, în sensul că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, chiriaşii au şi dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe, potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995. IX. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Examinând sesizarea în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorul-raportor, punctele de vedere formulate de părţi şi chestiunea de drept ce se solicită a fi dezlegată, constată următoarele:

În privinţa obiectului şi a condiţiilor sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, legiuitorul, în cuprinsul art. 519 din Codul de procedură civilă, a instituit o serie de condiţii de admisibilitate pentru declanşarea acestei proceduri, condiţii care se impun a fi întrunite în mod cumulativ, respectiv: – existenţa unei cauze aflate în curs de judecată; – cauza să fie soluţionată în ultimă instanţă; – cauza care face obiectul judecăţii să se afle în competenţa legală a unui complet de judecată al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, al curţii de apel sau al tribunalului învestit să soluţioneze cauza; – ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluţionarea pe fond a cauzei în curs de judecată; – chestiunea de drept identificată să prezinte caracter de noutate şi asupra acesteia Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie să nu fi statuat şi nici să nu facă obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluţionare.

Primele trei condiţii de admisibilitate sunt îndeplinite, întrucât litigiul în legătură cu care s-a formulat sesizarea este în curs de judecată, tribunalul învestit cu judecata apelului urmează să soluţioneze cauza în ultimă instanţă, prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care, potrivit art. 634 alin. (1) pct. 4 din Codul de procedură civilă, este definitivă, iar cauza care face obiectul judecăţii se află în competenţa legală a unui complet de judecată al tribunalului învestit să soluţioneze cauza.

În punctul de vedere la raport, apelanta-reclamantă a susţinut că deţinea contract de închiriere la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, ataşând copii de pe înscrisuri (care urmează a fi valorificate în faţa instanţei de judecată), iar în cauză se pune problema existenţei în vigoare a unei norme legale care fundamentează acţiunea, contestată prin susţinerea unei abrogări implicite, problema de drept în discuţie fiind una veritabilă şi cu dificultate suficient de mare pentru a necesita intervenţia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pe această cale.

În privinţa condiţiei referitoare la noutatea chestiunii de drept care formează obiectul sesizării se constată că instanţele naţionale nu au pronunţat hotărâri judecătoreşti de natură a contura o jurisprudenţă constantă şi continuă în materia de referinţă, în baza unei interpretări unitare a textelor care au generat chestiunea de drept a cărei rezolvare de principiu se solicită.

De asemenea, chestiunea de drept este de actualitate, ridicându-se probleme de interpretare ce implică riscul unor dezlegări diferite ulterioare în practica judiciară.

Aşa fiind, în cauză este îndeplinită situaţia premisă a iminenţei apariţiei unei practici judiciare neunitare, aşa cum rezultă din analiza hotărârilor judecătoreşti şi a punctelor de vedere divergente exprimate de instanţele naţionale.

Totodată, se constată că asupra acestei chestiuni de drept, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat anterior pe calea unui recurs în interesul legii ori a unei alte hotărâri prealabile, iar decizia anterioară, de speţă, nu a făcut o analiză în sensul solicitat prin actul de sesizare.

Prin urmare, sesizarea întruneşte cumulativ condiţiile de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, astfel încât se impune a se da eficienţă mecanismului de unificare reprezentat de pronunţarea unei hotărâri prealabile, în vederea atingerii dezideratului acestei instituţii procesuale, respectiv preîntâmpinarea soluţionării diferite a unei chestiuni de drept de către instanţele judecătoreşti (control a priori) şi asigurarea securităţii raporturilor juridice.

Pe fondul sesizării se constată că prima instanţă a fost sesizată la data de 4 martie 2016 cu o cerere prin care reclamanta a solicitat, în principal, pronunţarea unei hotărâri prin care să fie obligaţi pârâţii la efectuarea formalităţilor de vânzare cu privire la un imobil cu destinaţia de locuinţă, în urma demersurilor efectuate la deţinător, la data de 7 august 2014.

În cauză s-a pus problema existenţei unui conflict între art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 şi art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, ce ar intra sub incidenţa art. 52 din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia „La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă orice alte dispoziţii contrare.”

Pentru a se putea vorbi despre o contrarietate sunt necesare analiza şi compararea conţinutului normelor indicate ca fiind concurente, iar în acest scop trebuie să se apeleze inclusiv la metoda de interpretare sistematică a normelor juridice.

Potrivit art. 42 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 10/2001, imobilele cu destinaţia de locuinţă care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptăţite rămân în administrarea deţinătorilor actuali şi pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preempţiune.

Într-adevăr, dreptul de preempţiune, prin natura lui, conferă preferinţă unei persoane numită preemptor la cumpărarea unui bun, la preţ egal 1 , atunci când proprietarul acestuia îl vinde, iar existenţa lui nu transformă vânzarea într-una forţată, deoarece nu este substituită voinţa vânzătorului de a înstrăina, ci se îngrădeşte numai libertatea acestuia (în anumite limite) de a-şi alege persoana cumpărătorului, nu şi libertatea de a vinde. 1 Potrivit art. 1.730 alin. (1) din Codul civil, „În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.”

Practic, dacă proprietarul se decide să vândă, el nu poate să vândă cui doreşte, ci este ţinut să respecte dreptul de prioritate al preemptorului. În măsura în care s-a hotărât să vândă, proprietarul trebuie să respecte dreptul de preempţiune.

Aceste aspecte de drept comun care conturează dreptul de preempţiune, regăsite în doctrină şi în opinia instanţei de trimitere (precum şi în opiniile exprimate în cadrul altor instanţe), erau pe deplin valabile şi suficiente în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, în măsura în care numai acesta s-ar fi regăsit în conţinutul normei legale, cum este în cazul altor situaţii reglementate în această lege.

Astfel, art. 17 din Legea nr. 10/2001 prevede că: „Art. 17. – (1) Locatarii imobilelor având destinaţiile arătate în anexa nr. 2 lit. a) 2 şi lit. b) pct. 1 3 , care face parte integrantă din prezenta lege, au drept de preemţiune la cumpărarea acestora. (2) Acest drept se poate exercita, sub sancţiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenţia de vânzare. 2 1. Imobile ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ din sistemul de stat (grădiniţe, şcoli, licee, colegii, şcoli profesionale, şcoli postliceale, instituţii de învăţământ superior); 2. Imobile ocupate de unităţi sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul public (creşe, cămine-spital pentru bătrâni, spitale, centre de plasament, case de copii); 3. Imobilele ocupate de administraţii financiare, trezorerii, ministere şi alte autorităţi ale administraţiei publice centrale, parchete, judecătorii, tribunale, curţi de apel, poliţie, poliţie de frontieră, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situaţii de urgenţă, sedii vamale, arhive naţionale, direcţii judeţene, case de asigurări de sănătate, primării, prefecturi, consilii locale şi judeţene, inspectorate şcolare; 4. Imobilele ocupate de instituţii publice de cultură: teatre, opere, biblioteci, muzee, filarmonici, centre de cultură. 3 Imobile ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate. (3) Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii. (4) Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului de preemţiune sunt lovite de nulitate.” Potrivit art. 19 alin. (4) din aceeaşi lege, „Noul proprietar al suprafeţei restituite în proprietate potrivit alin. (2) are un drept de preemţiune la cumpărarea suprafeţei adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului, dispoziţiile art. 17 alin. (2) şi (3)fiind aplicabile în mod corespunzător.” 4 4 Potrivit art. 19 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, „În situaţia imobilelor-construcţii care fac obiectul notificărilor formulate potrivit procedurilor prevăzute la cap. III şi cărora le-au fost adăugate, pe orizontală şi/sau verticală, în raport cu forma iniţială, corpuri suplimentare de sine stătătoare, foştilor proprietari sau, după caz, moştenitorilor acestora, li se restituie, în natură, suprafaţa deţinută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului.”

Aceste două situaţii au fost supuse de legiuitor exclusiv regimului dreptului de preempţiune, îndreptăţind doctrina să afirme, cu referire la art. 17, că proprietarul nu este obligat să vândă, singura lui obligaţie fiind de a permite preemptorului să cumpere cu preferinţă.

Dacă ar fi avut intenţia ca şi chiriaşului care ocupă imobilul cu destinaţia de locuinţă să i se recunoască exclusiv un drept de preempţiune, legiuitorul ar fi procedat în acelaşi mod şi nu ar fi introdus în art. 42 alin. (3) sintagma „potrivit legislaţiei în vigoare”. Mai mult, în ceea ce priveşte dreptul de preempţiune, nici nu a făcut trimitere la art. 17, aşa cum a procedat în art. 19, supunându-l astfel dreptului comun, respectiv Codului civil. 5 5 Potrivit art. 1.730 alin. (2) din Codul civil, „Dispoziţiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempţiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel”, iar potrivit art. 123 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările şi completările ulterioare, prevederile referitoare la dreptul de preempţiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la data intrării în vigoare a actualului Cod civil sunt completate cu dispoziţiileart. 1.730-1.740 din Codul civil.

Din modul de reglementare rezultă în mod clar intenţia legiuitorului de a supune situaţia chiriaşilor la care se referă art. 42 alin. (3) unui alt regim juridic decât cel cuprins în art. 17 şi 19.

Art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 cuprinde o normă de trimitere, care se completează cu cea de referinţă, iar în măsura în care „legislaţia în vigoare” cuprinde şi art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 este exclusă ipoteza unei contrarietăţi, care, în mod necesar, ar fi dus problema în discuţie pe tărâmul art. 52 din Legea nr. 10/2001.

Procedând în acest mod, legiuitorul a respectat tehnica legislativă impusă prin Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 260 din 21 aprilie 2010, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 24/2000), care în art. 50 alin. (1) prevede că „În cazul în care o normă este complementară altei norme, pentru evitarea repetării în text a acelei norme se va face trimitere la articolul, respectiv la actul normativ care o conţine. Nu poate fi făcută, de regulă, o trimitere la o altă normă de trimitere”.

Sintagma „potrivit legislaţiei în vigoare” nu se poate referi decât la Legea nr. 112/1995, concluzie impusă de prevederile art. 42 alineatul final, care prevede că „Sumele încasate ca urmare a vânzării imobilelor prevăzute la alin. (3) vor alimenta fondul prevăzut la art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995” şi în lipsa normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001.

Potrivit Legii nr. 112/1995, art. 9 alin. (1), „Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.”

Aceste norme reglementează un drept al chiriaşului de a cumpăra, drept însoţit de obligaţia deţinătorului de a vinde, interpretarea şi aplicarea în acest sens a textului legal neridicând probleme. Atât instanţa de trimitere, cât şi celelalte instanţe care şi-au exprimat opinia (unele teoretic, altele jurisprudenţial) recunosc sensul normei din Legea nr. 112/1995, diferenţele de poziţie fiind determinate de aprecierea caracterului contradictoriu sau nu al acesteia cu dispoziţiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, din perspectiva art. 52 din cea din urmă lege.

Nu există nicio raţiune ca, sub aspectul în discuţie, din „legislaţia în vigoare” – Legea nr. 112/1995 să fie exclus art. 9 alin. (1), pentru că, pe de o parte, art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu face nicio distincţie, iar, pe de altă parte, acesta este în concordanţă şi se completează cu celelalte prevederi ale art. 42 alin. (3), dat fiind şi contextul socioistoric al legilor de reparaţie.

Legea nr. 10/2001 a fost elaborată cu pretenţia de a fi prima lege-cadru care să reglementeze regimul juridic al celei mai mari părţi a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, înglobând în domeniul său şi sfera de reglementare a legii anterioare de reparaţie, Legea nr. 112/1995.

Legea nr. 112/1995 reglementează situaţia juridică a imobilelor cu destinaţia de locuinţă, trecute în proprietatea statului cu titlu după data de 6 martie 1945 şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, în vreme ce Legea nr. 10/2001 priveşte regimul juridic al imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, indiferent dacă acestea există sau au fost demolate, cu o categorie mai vastă de deţinători şi cu moment de referinţă data intrării în vigoare – imobilele preluate în mod abuziv fiind indicate prin art. 2 din lege ca fiind atât imobilele preluate cu titlu, cât şi cele preluate fără titlu, dintre acestea interesând cele cu destinaţia de locuinţă.

Corelaţia dintre cele două legi este, de necontestat, cea mai semnificativă în raport cu corelaţia Legii nr. 10/2001 cu alte legi, în cuprinsul acestei legi regăsindu-se elemente care confirmă intenţia legiuitorului de a continua politica adoptată în domeniul imobilelor cu destinaţia de locuinţă sub regimul Legii nr. 112/1995.

Exemplul reprezentativ al acestei corelări este dat de art. 20 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia „Persoanele îndreptăţite care nu au formulat cereri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, precum şi cele ale căror cereri au fost respinse ori nu au fost soluţionate până la data intrării în vigoare a prezentei legi au dreptul de a formula o asemenea cerere în condiţiile prezentei legi.”

Totodată, în ipoteza în care imobilul nu a fost vândut până la intrarea în vigoare a noii legi (deci inclusiv în baza Legii nr. 112/1995), persoana îndreptăţită poate solicita restituirea în natură, chiar dacă a primit despăgubiri în lumina acestei legi [art. 20 alin. (1)].

Nu în ultimul rând, pe aceeaşi linie, în protejarea intereselor chiriaşilor, în aplicarea art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare (foştii chiriaşi, cu alte cuvinte), încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor. Inclusiv în situaţia opusă, a încheierii contractelor de vânzare-cumpărare cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, s-a recunoscut o măsură de favoare, prin scutirea de taxe de timbru a cererilor formulate de chiriaşi pentru restituirea preţului plătit, actualizat.

Legiuitorul a recunoscut prin sintagma „potrivit legislaţiei în vigoare”, în continuare, dreptul de favoare pe care l-a conferit chiriaşilor printr-o măsură de protecţie socială, anterior, prin art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 – extinzând însă sfera de aplicare de la chiriaşii imobilelor cu destinaţia de locuinţă preluate cu titlu şi la ceilalţi, ale căror imobile, cu aceeaşi destinaţie, se încadrează în celelalte categorii de preluări, considerate abuzive prin art. 2 din lege.

Menţinerea măsurii de protecţie este cu atât mai evidentă în condiţiile în care, prin reglementarea dreptului de preempţiune, legiuitorul a recunoscut pentru prima dată şi dreptul deţinătorului de a înstrăina imobilul cu destinaţia de locuinţă, impunându-i o limită în exerciţiul acestui drept, prin obligarea de a-l prefera pe chiriaş în calitate de cumpărător, în cazul în care acesta din urmă ar face această opţiune.

Procedând în acest mod, pe lângă faptul că a păstrat poziţia adoptată în regimul legii anterioare de reparaţie în domeniul imobilelor cu destinaţia de locuinţe, legiuitorul s-a conformat jurisprudenţei Curţii Constituţionale, mai sus menţionată, în care s-a reţinut că posibilitatea vânzării către chiriaşi a locuinţelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari constituie recunoaşterea, prin art. 9 din Legea nr. 112/1995, a unui drept subiectiv, înlăturându-se astfel discriminarea anterioară când un asemenea drept era recunoscut numai chiriaşilor din locuinţele construite din fondurile statului. 6 6 În materia Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Secţiile Unite, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 673 din 30 septembrie 2008, şi Decizia nr. 3 din 18 februarie 2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Completul competent să judece recursul în interesul legii, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 188 din 3 aprilie 2013.

Prin urmare, prin art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se reglementează posibilitatea înstrăinării imobilelor cu destinaţia de locuinţă, pe de o parte, ca urmare a opţiunii chiriaşului de a cumpăra, iar, pe de altă parte, din iniţiativa deţinătorului, cu recunoşterea în acest caz a dreptului de preempţiune al chiriaşului, ambele ipoteze sub condiţia epuizării procedurilor administrative şi jurisdicţionale, în cazul în care acestea s-au declanşat – neexistând astfel o suprapunere de reglementare, în sensul art. 52 din Legea nr. 10/2001, ci o completare.

În respectarea ierarhiei actelor normative prevăzute de Constituţia României şi deart. 4 din Legea nr. 24/2000 7 , hotărârea Guvernului prin care au fost aprobate Normele metodologice de aplicare unitară a prevederilor Legii nr. 10/2001, emisă pentru organizarea aplicării legii în temeiul art. 51 din acest act normativ, explicitează normele a căror executare o asigură. 7 Art. 4 alin. (3) din Legea nr. 24/2000 prevede: „Actele normative date în executarea legilor, ordonanţelor sau a hotărârilor Guvernului se emit în limitele şi potrivit normelor care le ordonă.”

Sensul acestor norme nu poate fi decât acela că s-a urmărit explicitarea noutăţii aduse pe plan legislativ, respectiv recunoaşterea unui drept de preempţiune în favoarea chiriaşului.

Aceasta deoarece, sub aspectul în discuţie, prevederea „potrivit legislaţiei în vigoare” nu mai avea nevoie de o explicitare în detaliu, aceasta fiind Legea nr. 112/1995 [art. 9 alin. (1)], confirmată sub acest titlu în art. 42.1 lit. B din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 250/2007, cu modificările şi completările ulterioare – deşi, cum s-a arătat, şi în lipsa unei explicitări era singura aplicabilă (supra, paragraful 59).

În caz contrar, prin normele de aplicare a legii s-ar depăşi limitele în care acestea pot fi elaborate, schimbându-se sensul sintagmei „potrivit legislaţiei în vigoare” – Legea nr. 112/1995, care prin art. 9 alin. (1) conferă chiriaşului dreptul de a opta pentru cumpărare, operaţiune nepermisă de normele în materia tehnicii legislative.

Prin Decizia nr. 3/2017, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 142 din 24 februarie 2017, s-a statuat în sensul că „În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate, stabileşte că proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia şi să solicite, în caz de refuz, pe calea acţiunii în justiţie, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.”

Fără a lămuri chestiunea ce face obiectul dosarului de faţă, prin această decizie s-a prefigurat o orientare privind interpretarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 (coroborate şi cu art. 37 din normele de aplicare a acestei legi), arătându-se că dreptul de a se solicita obligarea la încheierea actului de vânzare-cumpărare asupra terenului aferent locuinţei se naşte pe data exercitării opţiunii legale de a dobândi apartamentul odată cu terenul aferent sau de a dobândi terenul aferent după ce a fost încheiat contractul de vânzare asupra construcţiei.

Întrucât s-a confirmat includerea înart. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 a dispoziţiilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, iar dreptul şi obligaţia impuse prin această normă nu au ridicat probleme din perspectiva regimului naţional al dreptului de proprietate privată şi a art. 1 al Primului Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale nu se mai impune o analiză de natura celei făcute de prima instanţă care, în interpretarea art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, a stabilit conţinutul normei ca referindu-se exclusiv la dreptul de preempţiune al chiriaşilor, caz în care o astfel de evaluare era impusă, date fiind natura şi efectele acestui drept.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 521 din Codul de procedură civilă,