- Instanța
- Curtea Europeană a Drepturilor Omului
- Data
- 31 iulie 2003
- Stat pârât
- ITA
- Articole
- Articolul 6, Articolul 1 din Protocolul 1
- Concluzia
- Încălcare — Articolul 1 din Protocolul 1
- Încălcare — Articolul 6
- Prejudiciu material — cerere respinsă
- Prejudiciu moral — sumă acordată
- Cheltuieli de judecată — sumă acordată
Tempesti Chiesi și Chiesi împotriva Italiei
Traducere în română Auto
Amândoi reclamanții s-au născut în 1940 și trăiesc în Florența. Ei sunt proprietarii unui apartament din Florența, pe care l-au lăsat la A.Q. Într-o scrisoare servită pe chiriaș la 14 septembrie 1984, reclamanții i-au informat de intenția lor de a încheia contractul de închiriere la expirarea termenului la 31 decembrie 1987 și l-au chemat să apară înaintea Magistratului Florenței. Prin decizia din 14 noiembrie 1984, care a fost făcută executivă în aceeași zi, Magistratul Florenței a susținut validitatea anunțului de a renunța și a ordonat ca sediile să fie vacante până la 31 decembrie 1988. Între timp, chiriașul a murit și soția sa a refuzat să părăsească sediul. La 25 septembrie 1989, reclamanții au făcut o declarație legală de a solicita urgent cazare pentru fiul lor.
10. La 16 noiembrie 1989, reclamanții au notificat chiriașul care o cere să abandoneze sediul. 11. La 6 decembrie 1989, ei au notificat chiriașul informand-o că ordinul de posesie va fi executat de un judecător la 31 ianuarie 1990. 12. Între 31 ianuarie 1990 și 8 februarie 2001, judecătorul a făcut douăzeci și un încercări de recuperare a posesiunii. Fiecare încercare s-a dovedit eșuat, deoarece reclamanții nu au fost niciodată acordat asistența poliției în aplicarea ordinului de posesie. 13. Între timp, la 1 decembrie 1998, reclamanții au făcut o a doua declarație legală care a solicitat urgent cazare pentru fiul lor. 14. În conformitate cu art. 6 din Legea nr. 431/98, la 9 iulie 1999, chiriașul a cerut suspendarea procedurii de executare.
Magistratul Florenței a suspendat procedura până la 8 februarie 2001. 15. La 9 martie 2001, reclamanții au recuperat posesia apartamentului. 16. Din 1947 autoritățile publice din Italia au intervenit frecvent în legislația rezidențială în vederea controlului chiriei. Acest lucru a fost realizat prin înghețarea chiriei (ocazional relaxat atunci când guvernul a decretat creșteri legale), prin prelungirea legală a tuturor închirierilor actuale și prin amânarea, suspendarea sau uimirea executării ordinilor de posesie. Legea internă relevantă privind prelungirea inventarilor, suspendarea executării și scufundarea expulzărilor este descrisă în hotărârea Curții în cazul Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, §§ 18-35, ECHR 1999-V.
17. În ceea ce privește controlul chirielor, evoluția legislației italiene poate fi rezumat după cum urmează. 18. Prima măsură relevantă a fost Legea nr. 392 din 27 iulie 1978, care prevedea echipamente pentru „chirierii echitabile” (denumitul equo canon) pe baza anumitor criterii, cum ar fi suprafața apartamentului și costurile sale de realizare. 19. Al doilea pas al autorităților italiene din august 1992. Acesta a fost luat în vederea liberalizării progresive a pieței tendințelor. În consecință, o legislație care se relaxează în ceea ce privește restricțiile la nivelurile de închiriere (denumitele patti în deroga) a intrat în vigoare. Proprietății și chiriașii au avut în principiu posibilitatea de derogare a chiriei impuse prin lege și de a conveni cu privire la un preț diferit.
20. În sfârșit, Legea nr. 431 din 9 decembrie 1998 a reformat inchiriatele și a liberalizat chiria. 21. Locatarul este sub obligația generală de a restituire proprietarului orice daune cauzate în cazul restituirii întârziere a apartamentului. În acest sens, art. 1591 din Codul Civil italian prevede: „Locatarul care nu reușește să abandoneze bunurile imobile este obligat să plătească proprietarului suma convenită până la data în care pleacă, împreună cu alte daune rămase”. 22. Cu toate acestea, Legea nr. 61 din 1989 stabilește, printre altele, o limită la compensația reclamabilă de către proprietar care îl intenționează la o sumă egală cu chiria plătită de locatar la expirarea închirierii, majorată proporțional în funcție de costul de viață (art. 24 din Legea nr. 392 din 27 iulie 1978) plus 20%, pe parcursul perioadei de incapacitate de a elimina posesia apartamentului.
23. În hotărârea nr. 482 din 2000, Curtea Constituțională a fost solicitată să decidă dacă o astfel de limitare respectă Constituția. Curtea Constituțională a susținut că aceaceasta este compatibilă cu Constituția în ceea ce privește perioadele de timp în care suspendarea expulzărilor a fost determinată de lege. Curtea Constituțională a explicat că introducerea acestei limitații are ca scop soluționarea inventarilor timpului legislației de urgență, atunci când lipsa de locuințe a făcut necesară suspendarea executării. Deși expulzările au fost suspendate ex lege, legea a predeterminat cuantitatea rambursării imputabile chiriașului, ambele măsuri sunt temporare și excepționale. În plus, interesele proprietarului au fost contrazise de scutirea pentru el de sarcina de a dovedi daunele.
24. Curtea Constituțională a declarat limitarea compensației reclamabile de proprietar neconstituționale în ceea ce privește cazurile în care imposibilitatea proprietarului de a restrânge apartamentul depinde de conducerea chiriașului și nu a fost datorată unei intervenții legislative. În consecință, aceasta a deschis calea proprietarilor pentru instituția procedurilor civile pentru a obține repararea deplină a daunelor cauzate de chiriaș.
4. The applicants were both born in 1940 and live in Florence.
They are the owners of a flat in Florence, which they had let to A.Q.
In a writ served on the tenant on 14 September 1984, the applicants informed him of their intention to terminate the lease on expiry of the term on 31 December 1987 and summoned him to appear before the Florence Magistrate.
By a decision of 14 November 1984, which was made enforceable on the same day, the Florence Magistrate upheld the validity of the notice to quit and ordered that the premises be vacated by 31 December 1988.
In the meanwhile the tenant died and his wife refused to leave the premises.
On 25 September 1989, the applicants made a statutory declaration that they urgently required the premises as accommodation for their son.
On 16 November 1989, the applicants served notice on the tenant requiring her to vacate the premises.
On 6 December 1989, they served notice on the tenant informing her that the order for possession would be enforced by a bailiff on 31 January 1990.
Between 31 January 1990 and 8 February 2001, the bailiff made twenty-one attempts to recover possession. Each attempt proved unsuccessful, as the applicants were never granted the assistance of the police in enforcing the order for possession.
In the meanwhile, on 1 December 1998, the applicants made a second statutory declaration that they urgently required the premises as accommodation for their son.
Pursuant to section 6 of Law no. 431/98, on 9 July 1999, the tenant asked for a suspension of the enforcement proceedings. The Florence Magistrate suspended the proceedings until 8 February 2001.
On 9 March 2001, the applicants recovered possession of the flat.
Since 1947 the public authorities in Italy have frequently intervened in residential tenancy legislation with the aim of controlling rents. This has been achieved by rent freezes (occasionally relaxed when the Government decreed statutory increases), by the statutory extension of all current leases and by the postponement, suspension or staggering of the enforcement of orders for possession. The relevant domestic law concerning the extension of tenancies, the suspension of enforcement and the staggering of evictions is described in the Court’s judgment in the case of Immobiliare Saffi v. Italy [GC], no. 22774/93, §§ 18-35, ECHR 1999-V.
As regards the control of the rents, the evolution of the Italian legislation may be summarised as follows.
The first relevant measure was the Law no. 392 of 27 July 1978 which provided machinery for “fair rents” (the so-called equo canone) on the basis of a number of criteria such as the surface of the flat and its costs of realisation.
The second step of the Italian authorities dated August 1992. It was taken in the view of progressive liberalisation of the market of tenancies. Accordingly, a legislation relaxing on rent levels restrictions (the so-called patti in deroga) entered into force. Owners and tenants were in principle given the opportunity to derogate from the rent imposed by law and to agree on a different price.
Lastly, Law no. 431 of 9 December 1998 reformed the tenancies and liberalised the rents.
The tenant is under a general obligation to refund the owner any damages caused in the case of late restitution of the flat. In this regard, Article 1591 of the Italian Civil Code provides: “The tenant who fails to vacate the immovable property is under an obligation to pay the owner the agreed amount until the date when he leaves, together with other remaining damages”.
However, Law no. 61 of 1989 set out, inter alia, a limit to the compensation claimable by the owner entitling him to a sum equal to the rent paid by the tenant at the time of the expiration of the lease, proportionally increased according to the cost of living (Article 24 of Law no. 392 of 27 July 1978) plus 20%, along the period of inability to dispose of the possession of the flat.
In the judgment no. 482 of 2000, the Constitutional Court was called upon to decide whether such a limitation complied with the Constitution. The Constitutional Court held that it was compatible with the Constitution with regard to periods of time during which the suspension of the evictions was determined by law. The Constitutional Court explained that the introduction of that limitation was intended to settle the tenancies of the time of the emergency legislation, when the housing shortage made the suspension of the enforcement necessary. While evictions were suspended ex lege, the law predetermined the quantum of the reimbursement chargeable to the tenant, both measures being temporary and exceptional. Besides, the interests of the owner were counterbalanced by the exemption for him from the burden to prove the damages.
The Constitutional Court declared the limitation to the compensation claimable by the owner unconstitutional with regard to cases where the impossibility for the owner to repossess the flat depended on the conduct of the tenant and was not due to a legislative intervention. Accordingly, it opened the way to owners for the institution of civil proceedings in order to obtain full reparation of the damages caused by the tenant.