CASE OF LEONARDI v. ITALY

Reclamantul s-a născut în 1926 și locuiește în Roma. El este proprietarul unui apartament din Roma, pe care l-a lăsat A.M.A. într-o scrisoare înregistrată din 7 iunie 1983, reclamantul a informat chiriașul că intenționează să încheie contractul la expirarea termenului la 31 decembrie 1983 și i-a cerut să abandoneze sediul până la data respectivă. Într-o scrisoare a servit locatarului la 7 decembrie 1983, reclamantul a reiterat intenția sa de a încheia închiriere și a convocat chiriașul să apară înaintea magistratului Roma. Prin decizia din 10 martie 1984, care a fost făcută executivă la 11 aprilie 1984, Magistratul Roma a susținut validitatea anunțului de a renunța și a ordonat ca sediul să fie evacuat până la 30 iunie 1984. La 9 ianuarie 1986, reclamantul a notificat chiriașul care a solicitat-o să părăsească sediul. 10. La 30 ianuarie 1986, el a informat chiriașul că ordinul de posesie va fi executat de un judecător la 20 februarie 1986. 11. Între 20 februarie 1986 și 23 ianuarie 1996, judecătorul a făcut patruzeci de încercări de recuperare a posesiunii. Fiecare încercare s-a dovedit eșuată, deoarece reclamantul nu avea dreptul la asistență de poliție în aplicarea ordinului de posesie. 12. La 6 iulie 1999, reclamantul a efectuat un al doilea anunț cu privire la chiriașul care a solicitat-o să abandoneze sediul. 13. La 19 iulie 1999, el a notificat locatarului informand-o că ordinul de posesie va fi executat de către un judecător la 4 august 1999. 14. Între 4 august 1999 și 25 noiembrie 1999, judecătorul a făcut cinci încercări de recuperare a posesiunii. Fiecare încercare s-a dovedit eșuată, deoarece reclamantul nu a avut dreptul la asistență de poliție în aplicarea ordinului de posesie. 15. La 7 decembrie 1999, reclamantul a recuperat posesia apartamentului. 16. Începând cu 1947, autoritățile publice din Italia au intervenit frecvent în legislația rezidențială în scopul controlului închirierilor, ceea ce s-a realizat prin înghețarea închirierilor (ocazional relaxată atunci când guvernul a decretat creșteri legale), prin prelungirea legală a tuturor închirierilor curente și prin amânarea, suspendarea sau uimirea executării ordinilor de posesie. Legea internă relevantă privind prelungirea inventarilor, suspendarea executării și scufundarea expulzărilor este descrisă în hotărârea Curții în cazul Immobiliare Saffi c. Italia [GC], nr. 22774/93, §§ 18-35, ECHR 1999-V. În sfârșit, pentru unele cazuri, a fost introdusă o suspendare a executării ordinilor de posesie până la 30 iunie 2004 prin decretul legislativ nr. 147 din 24 iunie 2003, care a devenit Legea nr. 200 din 1 august 2003 17. În ceea ce privește controlul chirielor, evoluția legislației italiene poate fi rezumat după cum urmează. 18. Prima măsură relevantă a fost Legea nr. 392 din 27 iulie 1978, care a furnizat utilaje pentru „închirieri echitabile” (denumitul equo canon) pe baza anumitor criterii, cum ar fi suprafața apartamentului și costurile sale de realizare. 19. Al doilea pas al autorităților italiene din data august 1992. Acesta a fost luat în vederea liberalizării progresive a pieței tendințelor. În consecință, o legislație care se relaxează în ceea ce privește restricțiile la nivelurile de închiriere (denumitele patti în deroga) a intrat în vigoare. Proprietății și chiriașii au avut în principiu posibilitatea de derogare a chiriei impuse prin lege și de a conveni cu privire la un preț diferit. 20. În sfârșit, Legea nr. 431 din 9 decembrie 1998 a reformat inchiriatele și a liberalizat chiria. 21. Locatarul este sub obligația generală de a restituire proprietarului orice daune cauzate în cazul restituirii întârziere a apartamentului. În acest sens, art. 1591 din Codul Civil italian prevede: „Locatarul care nu reușește să abandoneze bunurile imobile este obligat să plătească proprietarului suma convenită până la data în care pleacă, împreună cu alte daune rămase.” 22. Cu toate acestea, Legea nr. 61 din 1989 stabilește, printre altele, o limită la compensația reclamabilă de către proprietar care îl intenționează la o sumă egală cu chiria plătită de locatar la expirarea închirierii, majorată proporțional în funcție de costul de viață (art. 24 din Legea nr. 392 din 27 iulie 1978) plus 20%, pe parcursul perioadei de incapacitate de a elimina posesia apartamentului. 23. În hotărârea nr. 482 din 2000, Curtea Constituțională a fost solicitată să decidă dacă o astfel de limitare respectă Constituția. Curtea Constituțională a susținut că aceaceasta este compatibilă cu Constituția în ceea ce privește perioadele de timp în care suspendarea expulzărilor a fost determinată de lege. Curtea Constituțională a explicat că introducerea acestei limitații are ca scop soluționarea inventarilor timpului legislației de urgență, atunci când lipsa de locuințe a făcut necesară suspendarea executării. Deși expulzările au fost suspendate ex lege, legea a predeterminat cuantitatea rambursării imputabile chiriașului, ambele măsuri sunt temporare și excepționale. În plus, interesele proprietarului au fost contrazise de scutirea pentru el de sarcina de a dovedi daunele. 24. Curtea Constituțională a declarat limitarea compensației reclamabile de proprietar neconstituționale în ceea ce privește cazurile în care imposibilitatea proprietarului de a restrânge apartamentul depinde de conducerea chiriașului și nu a fost datorată unei intervenții legislative. În consecință, aceasta a deschis calea proprietarilor pentru instituția procedurilor civile pentru a obține repararea deplină a daunelor cauzate de chiriaș.