Sorrentino Prota împotriva Italiei

Reclamantul s-a născut în 1953 și locuiește în Positano. Ea este proprietara a cinci apartamente din Castellammare di Stabia (Naples), pe care le-a lăsat diferitelor chiriași. Într-o scrisoare înregistrată din 24 mai 1991, reclamantul a informat chiriașul că intenționează să încheie închiriere la expirarea termenului la 31 decembrie 1991 și i-a cerut să abandoneze locația până la data respectivă. Într-o scrisoare a servit chiriașului la 14 mai 1992, reclamantul a reiterat intenția ei de a încheia închiriere și a convocat chiriașul să apară înaintea magistratului Napoli. Prin decizia din 20 mai 1992, care a fost făcută executivă la 27 mai 1992, Magistratul Napoli a susținut validitatea anunțului de a renunța și a ordonat ca sediile să fie vacante până la 20 mai 1993. 10. La 11 septembrie 1995, reclamantul a notificat chiriașul care l-a obligat să părăsească sediul.

11. La 23 octombrie 1995, ea a informat chiriașul că ordinul de posesie va fi executat de un judecător la 4 noiembrie 1995. 12. Între 4 noiembrie 1995 și 3 decembrie 1998, judecătorul a făcut șapte încercări de recuperare a posesiunii. Fiecare încercare s-a dovedit eșuată, deoarece reclamantul nu a avut dreptul la asistență de poliție în aplicarea ordinului de posesie. 13. La o dată neespecificată în 1999, reclamantul a recuperat posesia apartamentului. 14. Într-o scrisoare înregistrată din 24 iunie 1991, reclamantul a informat chiriașul că intenționează să încheie închiriere la expirarea termenului la 31 decembrie 1991 și i-a cerut să abandoneze sediul până la data respectivă. 15. Într-o scrisoare servită la chiriaș la 17 aprilie 1992, reclamantul a reiterat intenția ei de a încheia închiriere și a convocat chiriașul să apară înaintea Magistratului de Napoli.

16. Prin decizia din 22 iunie 1992, care a fost făcută executivă la 17 iulie 1992, Magistratul Naples a susținut validitatea anunțului de renunțare și a ordonat ca sediile să fie vacante până la 22 iunie 1993. 17. La 11 septembrie 1995, reclamantul a notificat locatarului care l-a solicitat să abandoneze sediul. 18. La 23 octombrie 1995, ea a informat chiriașul că ordinul de posesie va fi executat de către un judecător la 4 noiembrie 1995. 19. Între 4 noiembrie 1995 și 28 octombrie 1997, judecătorul a făcut cinci încercări de recuperare a posesiunii. Fiecare încercare s-a dovedit că nu a reușit, deoarece reclamantul nu avea dreptul la asistență de poliție pentru executarea ordinului de posesie.

20. După intrarea în vigoare a Legii 431/98, executarea procedurii de evacuare a fost suspendată până la 31 ianuarie 2000. 21. În martie 2000, chiriașul a intrat într-o nouă închiriere. 22. Într-o scrisoare a servit chiriașului la 11 mai 1992, reclamantul a informat chiriașul de intenția ei de a încheia închiriere la expirarea termenului la 8 decembrie 1992 și l-a chemat să apară înaintea magistratului Napoli. 23. Prin decizia din 20 mai 1992, care a fost făcută executivă la 25 septembrie 1992, Magistratul Naples a susținut validitatea anunțului de a renunța și a ordonat ca sediile să fie vacante până la 20 mai 1993. 24. La 11 septembrie 1995, reclamantul a notificat locatarului care l-a solicitat să abandoneze sediul.

25. La 23 octombrie 1995, ea a informat chiriașul că ordinul de posesie va fi executat de către un judecător la 4 noiembrie 1995 26. Între 4 noiembrie 1995 și 25 noiembrie 1999, judecătorul a făcut douăsprezece încercări de recuperare a posesiunii. Fiecare încercare s-a dovedit că nu a reușit, deoarece reclamantul nu avea dreptul la asistența poliției în ceea ce privește executarea ordinului de posesie. 27. La 24 martie 2000, reclamantul a recuperat posesia apartamentului. 28. Într-o scrisoare înregistrată din 24 mai 1991, reclamantul a informat chiriașul că intenționează să încheie contractul de închiriere la expirarea termenului la 31 decembrie 1991 și i-a cerut să abandoneze sediul până la data respectivă.

29. Prin decizia din 20 mai 1992, care a fost făcută executivă la 27 mai 1992, Magistratul Naples a susținut validitatea anunțului de a renunța și a ordonat ca sediul să fie vacant până la 20 mai 1993. 31. La 1 octombrie 1992, I.R. La 23 octombrie 1995, reclamantul a notificat chiriașul care l-a obligat să părăsească sediul. 33. La 10 octombrie 1995, ea a informat chiriașul că ordinul de posesie va fi executat de un judecător la 2 decembrie 1995. 34. Între 2 decembrie 1995 și 27 octombrie 1997, judecătorul a făcut cinci încercări de recuperare a posesiunii. În urma intrării în vigoare a Legii 431/98, executarea procedurii de evacuare a fost suspendată până la 31 ianuarie 2000. 36. La 24 martie 2000, reclamantul a recuperat posesia apartamentului.

37. Într-o scrisoare înregistrată din 24 mai 1991, reclamantul a informat chiriașii că intenționează să încheie închiriere la expirarea termenului la 8 februarie 1992 și le-a cerut să părăsească sediul până la data respectivă. 38. Într-o scrisoare a servit chiriașilor la 8 mai 1992, reclamantul a reiterat intenția ei de a încheia închiriere și a convocat chiriașii să apară înaintea magistratului Napoli. 39. Prin decizia din 20 mai 1992, care a fost făcută executivă la 27 mai 1992, Magistratul Naples a susținut validitatea anunțului de renunțare și a ordonat ca sediile să fie vacante până la 20 martie 1993. La 23 octombrie 1995, reclamantul a notificat chiriașilor care le cerea să abandoneze sediul.

40. La 10 noiembrie 1995, ea a informat chiriașii că ordinul de posesie va fi executat de către un judecător la 2 decembrie 1995. 41. Între 2 decembrie 1995 și 28 octombrie 1997, judecătorul a făcut cinci încercări de recuperare a posesiunii. Fiecare încercare s-a dovedit că nu a avut succes, că reclamantul nu a avut dreptul la asistență de poliție pentru executarea ordinului de posesie. În urma intrării în vigoare a Legii 431/98, executarea procedurii de expulzare a fost suspendată până la 31 ianuarie 2000. 42. La 17 martie 2000, reclamantul a recuperat posesia apartamentului. 43. Din 1947 autoritățile publice din Italia au intervenit frecvent în legislația rezidențială în vederea controlului chirielor.

Acest lucru a fost realizat prin înghețarea chiriei (ocazional relaxat atunci când guvernul a decretat creșteri legale), prin prelungirea legală a tuturor închirierilor actuale și prin amânarea, suspendarea sau uimirea executării ordinilor de posesie. Legea internă relevantă privind prelungirea inventarilor, suspendarea executării și scufundarea expulzărilor este descrisă în hotărârea Curții în cazul Immobiliare Saffi c. Italia [GC], nr. 22774/93, §§ 18-35, ECHR 1999-V. În sfârșit, pentru unele cazuri, a fost introdusă o suspendare a executării ordinilor de posesie până la 30 iunie 2004 prin decretul legislativ nr. 147 din 24 iunie 2003, care a devenit Legea nr. 200 din 1 august 2003 44. În ceea ce privește controlul chirielor, evoluția legislației italiene poate fi rezumat după cum urmează.

45. Prima măsură relevantă a fost Legea nr. 392 din 27 iulie 1978, care a furnizat utilaje pentru „închirieri echitabile” (denumitul equo canon) pe baza anumitor criterii, cum ar fi suprafața apartamentului și costurile sale de realizare. 46. Al doilea pas al autorităților italiene din august 1992. Acesta a fost luat în vederea liberalizării progresive a pieței prestanțelor. În consecință, o legislație care se relaxează în ceea ce privește restricțiile la nivelurile de închiriere (denumitele patti în deroga) a intrat în vigoare. Proprietății și chiriașii au avut în principiu posibilitatea de derogare a chiriei impuse prin lege și de a conveni cu privire la un preț diferit. 47. În sfârșit, Legea nr. 431 din 9 decembrie 1998 a reformat inchiriatele și a liberalizat chiriale.

48. Locatarul are obligația generală de a restituire proprietarului orice daune cauzate în cazul restituirii întârziere a apartamentului. În acest sens, art. 1591 din Codul Civil italian prevede: „Locatarul care nu reușește să abandoneze proprietarul proprietarului imobiliar este obligat să plătească suma convenită până la data în care pleacă, împreună cu alte daune rămase”. 49. Cu toate acestea, Legea nr. 61 din 1989 stabilește, printre altele, o limită la compensația reclamabilă de către proprietar, care îl angajează la o sumă egală cu chiria plătită de locatar la expirarea închirierii, majorată proporțional în funcție de costul de viață (art. 24 din Legea nr. 392 din 27 iulie 1978) plus 20%, pe parcursul perioadei de incapacitate de a elimina posesia apartamentului 50. În hotărârea nr. 482 din 2000, Curtea Constituțională a fost solicitată să decidă dacă o astfel de limitare respectă Constituția.

Curtea Constituțională a susținut că aceaceasta este compatibilă cu Constituția în ceea ce privește perioadele de timp în care suspendarea expulzărilor a fost determinată de lege. Curtea Constituțională a explicat că introducerea acestei limitații are ca scop soluționarea inventarilor timpului legislației de urgență, atunci când lipsa de locuințe a făcut necesară suspendarea executării. Deși expulzările au fost suspendate ex lege, legea a predeterminat cuantitatea rambursării imputabile chiriașului, ambele măsuri sunt temporare și excepționale. În plus, interesele proprietarului au fost contrazise de scutirea pentru el de sarcina de a dovedi daunele. 51. Curtea Constituțională a declarat limitarea compensației solicitabile de proprietar neconstituțional în ceea ce privește cazurile în care imposibilitatea proprietarului de a restitui apartamentul depinde de conducerea chiriașului și nu a fost datorată unei intervenții legislative.

În consecință, aceasta a deschis calea proprietarilor pentru instituția procedurilor civile pentru a obține repararea deplină a daunelor cauzate de chiriaș.

5. The applicant was born in 1953 and lives in Positano. 6. She is the owner of five flats in Castellammare di Stabia (Naples), that she had let to different tenants. 7. In a registered letter of 24 May 1991, the applicant informed the tenant that she intended to terminate the lease on expiry of the term on 31 December 1991 and asked him to vacate the premises by that date. 8. In a writ served on the tenant on 14 May 1992, the applicant reiterated her intention to terminate the lease and summoned the tenant to appear before the Naples Magistrate. 9. By a decision of 20 May 1992, which was made enforceable on 27 May 1992, the Naples Magistrate upheld the validity of the notice to quit and ordered that the premises be vacated by 20 May 1993. 10. On 11 September 1995, the applicant served notice on the tenant requiring him to vacate the premises.

11. On 23 October 1995, she informed the tenant that the order for possession would be enforced by a bailiff on 4 November 1995. 12. Between 4 November 1995 and 3 December 1998, the bailiff made seven attempts to recover possession. Each attempt proved unsuccessful, as the applicant was not entitled to police assistance in enforcing the order for possession. 13. On an unspecified date in 1999, the applicant recovered possession of the flat. 14. In a registered letter of 24 June 1991, the applicant informed the tenant that she intended to terminate the lease on expiry of the term on 31 December 1991 and asked him to vacate the premises by that date. 15. In a writ served on the tenant on 17 April 1992, the applicant reiterated her intention to terminate the lease and summoned the tenant to appear before the Naples Magistrate.

16. By a decision of 22 June 1992, which was made enforceable on 17 July 1992, the Naples Magistrate upheld the validity of the notice to quit and ordered that the premises be vacated by 22 June 1993. 17. On 11 September 1995, the applicant served notice on the tenant requiring him to vacate the premises. 18. On 23 October 1995, she informed the tenant that the order for possession would be enforced by a bailiff on 4 November 1995. 19. Between 4 November 1995 and 28 October 1997, the bailiff made five attempts to recover possession. Each attempt proved unsuccessful, as the applicant the applicant was not entitled to police assistance in enforcing the order for possession. 20. Following the entry into force of Law 431/98, the enforcement of the evictions proceedings was suspended until 31 January 2000. 21. In March 2000, the tenant entered into a new lease.

22. In a writ served on the tenant on 11 May 1992, the applicant informed the tenant of her intention to terminate the lease on expiry of the term on 8 December 1992 and summoned him to appear before the Naples Magistrate. 23. By a decision of 20 May 1992, which was made enforceable on 25 September 1992, the Naples Magistrate upheld the validity of the notice to quit and ordered that the premises be vacated by 20 May 1993. 24. On 11 September 1995, the applicant served notice on the tenant requiring him to vacate the premises. 25. On 23 October 1995, she informed the tenant that the order for possession would be enforced by a bailiff on 4 November 1995. 26. Between 4 November 1995 and 25 November 1999, the bailiff made twelve attempts to recover possession.

Each attempt proved unsuccessful as the applicant was not entitled to police assistance in enforcing the order for possession. 27. On 24 March 2000, the applicant recovered possession of the flat. 28. In a registered letter of 24 May 1991, the applicant informed the tenant that she intended to terminate the lease on expiry of the term on 31 December 1991 and asked him to vacate the premises by that date. 29. In a writ served on the tenant on 7 May 1992, the applicant reiterated her intention to terminate the lease and summoned the tenant to appear before the Naples Magistrate. 30. By a decision of 20 May 1992, which was made enforceable on 27 May 1992, the Naples Magistrate upheld the validity of the notice to quit and ordered that the premises be vacated by 20 May 1993. 31. On 1 October 1992, I.R.

died, F.E. succeeded in the lease. 32. On 23 October 1995, the applicant served notice on the tenant requiring him to vacate the premises. 33. On 10 October 1995, she informed the tenant that the order for possession would be enforced by a bailiff on 2 December 1995. 34. Between 2 December 1995 and 27 October 1997, the bailiff made five attempts to recover possession. Each attempt proved unsuccessful, as the applicant was not entitled to police assistance in enforcing the order for possession. 35. Following the entry into force of Law 431/98, the enforcement of the evictions proceedings was suspended until 31 January 2000. 36. On 24 March 2000, the applicant recovered possession of the flat.

37. In a registered letter of 24 May 1991, the applicant informed the tenants that she intended to terminate the lease on expiry of the term on 8 February 1992 and asked them to vacate the premises by that date. 38. In a writ served on the tenants on 8 May 1992, the applicant reiterated her intention to terminate the lease and summoned the tenants to appear before the Naples Magistrate. 39. By a decision of 20 May 1992, which was made enforceable on 27 May 1992, the Naples Magistrate upheld the validity of the notice to quit and ordered that the premises be vacated by 20 March 1993. On 23 October 1995, the applicant served notice on the tenants requiring them to vacate the premises. 40. On 10 November 1995, she informed the tenants that the order for possession would be enforced by a bailiff on 2 December 1995. 41. Between 2 December 1995 and 28 October 1997, the bailiff made five attempts to recover possession.

Each attempt proved unsuccessful as, the applicant was not entitled to police assistance in enforcing the order for possession. Following the entry into force of Law 431/98, the enforcement of the evictions proceedings was suspended until 31 January 2000. 42. On 17 March 2000, the applicant recovered possession of the flat. 43. Since 1947 the public authorities in Italy have frequently intervened in residential tenancy legislation with the aim of controlling rents. This has been achieved by rent freezes (occasionally relaxed when the Government decreed statutory increases), by the statutory extension of all current leases and by the postponement, suspension or staggering of the enforcement of orders for possession.

The relevant domestic law concerning the extension of tenancies, the suspension of enforcement and the staggering of evictions is described in the Court's judgment in the case of Immobiliare Saffi v. Italy [GC], no. 22774/93, §§ 18-35, ECHR 1999-V. Lastly, for some cases, a suspension of the enforcement of the orders for possession until 30 June 2004 was introduced by Legislative Decree no. 147 of 24 June 2003, which became Law no. 200 of 1 August 2003. 44. As regards the control of the rents, the evolution of the Italian legislation may be summarised as follows. 45. The first relevant measure was the Law no. 392 of 27 July 1978 which provided machinery for “fair rents” (the so-called equo canone) on the basis of a number of criteria such as the surface of the flat and its costs of realisation.

46. The second step of the Italian authorities dated August 1992. It was taken in the view of progressive liberalisation of the market of tenancies. Accordingly, a legislation relaxing on rent levels restrictions (the so-called patti in deroga) entered into force. Owners and tenants were in principle given the opportunity to derogate from the rent imposed by law and to agree on a different price. 47. Lastly, Law no. 431 of 9 December 1998 reformed the tenancies and liberalised the rents. 48. The tenant is under a general obligation to refund the owner any damages caused in the case of late restitution of the flat. In this regard, Article 1591 of the Italian Civil Code provides: “The tenant who fails to vacate the immovable property is under an obligation to pay the owner the agreed amount until the date when he leaves, together with other remaining damages”.

49. However, Law no. 61 of 1989 set out, inter alia, a limit to the compensation claimable by the owner entitling him to a sum equal to the rent paid by the tenant at the time of the expiration of the lease, proportionally increased according to the cost of living (Article 24 of Law n. 392 of 27 July 1978) plus 20%, along the period of inability to dispose of the possession of the flat. 50. In the judgment no. 482 of 2000, the Constitutional Court was called upon to decide whether such a limitation complied with the Constitution. The Constitutional Court held that it was compatible with the Constitution with regard to periods of time during which the suspension of the evictions was determined by law.

The Constitutional Court explained that the introduction of that limitation was intended to settle the tenancies of the time of the emergency legislation, when the housing shortage made the suspension of the enforcement necessary. While evictions were suspended ex lege, the law predetermined the quantum of the reimbursement chargeable to the tenant, both measures being temporary and exceptional. Besides, the interests of the owner were counterbalanced by the exemption for him from the burden to prove the damages. 51. The Constitutional Court declared the limitation to the compensation claimable by the owner unconstitutional with regard to cases where the impossibility for the owner to repossess the flat depended on the conduct of the tenant and was not due to a legislative intervention.

Accordingly, it opened the way to owners for the institution of civil proceedings in order to obtain full reparation of the damages caused by the tenant.