J.A. PYE (OXFORD) LTD ET J.A. PYE (OXFORD) LAND LTD c. ROYAUME-UNI

[TRADUCERE] (...) ÎN FAVOAREA recurentelor, J.A. Pye (Oxford) Ltd și J.A. Pye (Oxford) Land Ltd, sunt societăți de drept britanic. Ele sunt reprezentate în fața Curții de către domnul P. Lowe, de la societatea de solicitori Darbys, de la Oxford. Guvernul este reprezentat de agentul său, dl E. Willmot, de la Ministerul Afacerilor Externe și Commonwealth, Londra. Faptele cauzei, astfel cum au fost expuse de părți, pot fi rezumate după cum urmează. A doua societate solicitantă este proprietarul legal al unui teren agricol de 23 de hectare situat în Berkshire și care aparținea anterior primei societăți solicitante. Proprietarii unui fond vecin, dl și dl Graham ( Graham-ii au ocupat terenul în temeiul unui contract de pășunat până la 31 decembrie 1983. La 30 decembrie 1983, un expert-geometru care acționa în numele societăților solicitante le-a scris Grahamului pentru a le spune că, având în vedere că acordul de pășunat era pe cale să expire, trebuiau să elibereze terenul. În ianuarie 1984, recurentele au refuzat să reînnoiască contractul de pășunat pentru anul respectiv deoarece intenționau să solicite un permis pentru amenajarea întregului teren sau a unei părți a acestuia și credeau că pășunatul le-ar putea compromite șansele de a obține o astfel de autorizație. În timp ce obligația de a elibera terenul la expirarea contractului semnat pentru 1983, Graham a continuat să-l ocupe fără întrerupere pentru pășunat, iar societățile solicitante nu le-au cerut să evacueze terenul sau să-l plătească pentru pășunat. În iunie 1984, recurentele și Graham au ajuns la un acord prin care primii au fost de acord să vândă fanilor aflați pe teren pentru suma de 1 100 de lire sterline (GBP). În decembrie 1984, Graham a scris societăților solicitante pentru a afla dacă puteau să taie din nou fân sau dacă puteau beneficia de un alt contract de pășunat, iar companiile nu au răspuns la această scrisoare sau la cele trimise în mai 1985. Din septembrie 1984 până în 1999, ei au continuat să utilizeze întregul teren în litigiu în scopuri agricole, fără permisiunea celor interesați. În 1997, dl Graham a înregistrat la Cadastru acte de opoziție (cauțiuni) în calitate de proprietate a societăților reclamante bazate pe achiziționarea în beneficiul său a terenului prin intermediul prescripției dobândite. La 30 aprilie 1998, societățile reclamante au înaintat High Court o cerere de anulare a acestor acte. La 20 ianuarie 1999, ele au inițiat o acțiune în revendicare a terenului în litigiu. Graham au contestat cererile recurentelor pe baza legii din 1980 privind prescrierea ( În opinia sa, nu mai este posibil să se inițieze o acțiune în revendicare a unui teren atunci când o terță parte a avut de fapt proprietatea timp de 12 ani. Ei au invocat, de asemenea, legea din 1925 privind cadastru, care se aplica la momentul respectiv și care prevedea că, la sfârșitul acestei perioade de 12 ani, proprietarul legal era considerat a deține terenul în fiducie în beneficiul ocupantului său. Pe 4 februarie 2000, High Court statua în favoarea Graham : așteptându-se ca aceștia să fie în fapt proprietarii terenului începând cu ianuarie 1984 și ca termenul de prescripție dobândite să înceapă să curgă în septembrie 1984, societățile solicitante își pierduseră dreptul de proprietate în temeiul Legii din 1980, iar Graham putea fi înscriși ca noi proprietari ai terenului. La 6 februarie 2001, Curtea de Apel a infirmat decizia High Court, pe motiv că Graham nu intenționau să dețină pământul, ale cărui apelante nu erau, prin urmare, desedese în sensul legii din 1980. Graham s-au ocupat în fața Camerei Lorzilor care, la 4 iulie 2002, și-a primit acțiunea confirmând judecata High Court. Lorzii au explicat că Graham [Graham] au încercat să obțină dreptul de a-și paște vitele sau de a tăia fânul după vara anului 1984; ei erau dispuși să plătească. Pye nu le răspundea, au făcut ceea ce ar fi făcut orice fermier în locul lor: au continuat să folosească pământul. Ei nu erau de vină. Dar pasivitatea lui Pye a avut ca rezultat faptul că Graham s-au bucurat pe deplin de teren timp de 12 ani fără să plătească. Ca și cum acest lucru nu ar fi fost suficient, ei sunt acum recompensați prin obținerea dreptului de proprietate pe această întindere vasta de teren de mare valoare, fără nicio obligație de a compensa fostul proprietar în orice fel. În cazul terenurilor neînregistrate în cadastru și înainte ca o astfel de înregistrare să devină obligatorie, un astfel de rezultat ar putea fi, fără îndoială, justificat de preocuparea de a evita incertitudinea prelungită cu privire la identitatea proprietarului. Dar atunci când pământul este înregistrat, este dificil să se justifice un standard care duce la un rezultat atât de nedrept în aparență și chiar mai greu de văzut de ce partea care dobândește dreptul de proprietate nu ar fi, cel puțin, obligată să plătească o despăgubire părții care îl pierde. Este încurajator să știm că legea din 2002 privind cadastru tratează riscul ca un proprietar legal să își piardă titlul din greșeală, însă dispozițiile principale ale acestei legi nu au intrat încă în vigoare și, chiar dacă ar fi, nu ar fi de niciun ajutor pentru Pye, care și-a pierdut dreptul de proprietate înainte de adoptarea legii. Dacă sunt convins că recursul trebuie acceptat din motivele expuse de către stimatul meu coleg, aceasta este o concluzie la care ajung (cum ar fi judecătorul [Neuberger J.]...) fără entuziasm [JA Pye (Oxford) Ltd și another v. Graham and another, All England Reports 2000, vol. 3, p. 867]. Întrebarea dacă rezultatul ar fi contrar drepturilor pe care recurentele le au în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție nu a fost adusă în fața Camerei Lorzilor, deoarece legea din 1998 privind drepturile omului, care a dat efect drepturilor protejate prin Convenție, nu a fost retroactivă. Cu toate acestea, Lord Hope of Craighead a observat în hotărârea sa că problema, în ceea ce privește Convenția, nu a fost ușor, deoarece s-ar fi așteptat ca legea, în contextul unui regim juridic care nu prevede nicio compensație, să aleagă să protejeze un proprietar legal împotriva actelor unor persoane care nu pot invoca un drept concurent înscris în registru. (...) Un regim mult mai strict a fost instituit prin anexa 6 la legea din 2002. Cu acest text, un ocupant care are un teren înregistrat în cadastru va avea mult mai multe dificultăți în obținerea titlului dacă proprietarul se opune acestuia. Injustiția fostului regim juridic pe care acest caz l-a scos în evidență constă nu în absența unei despăgubiri mai mari decât aceasta, ci în absența garanțiilor împotriva erorii sau inadvertinței proprietarului legal. Dreptul și practica internă relevante art. 15 din Legea privind prescrierea din 1980 prevede Nimeni nu poate introduce o acțiune în revendicare a unui teren trecut o perioadă de 12 ani de la data la care s-a născut dreptul de a acționa sau, dacă dreptul de a acționa s-a născut mai întâi în beneficiul unei persoane al cărei drept de a acționa, a trecut un termen de 12 ani de la data la care dreptul de a acționa s-a născut în beneficiul persoanei respective (...) Prima parte a anexei 1 la prezenta lege prezintă modul în care se determină, în cazurile menționate în aceasta, data la care se nasc drepturile de a acționa în revendicare de terenuri. În cazul în care persoana care introduce o acțiune în revendicare a unui teren sau persoana al cărei drept de a acționa a fost în posesia terenului respectiv și, deși ar fi putut pretinde acest teren, a fost deposedată sau a pus capăt posesiei sale, se consideră că dreptul de a acționa s-a născut la data demisiei sau la încetarea posesiei. În cazul terenurilor neînregistrate în cadastru, art. 17 din Legea din 1980 prevede că, la expirarea termenului de prescripție aplicabil revendicării terenurilor, dreptul proprietarului oficial se stinge. În ceea ce privește terenurile înregistrate, art. 75 alineatul (1) din Legea din 1925 privind cadastru prevede că, la expirarea termenului de prescripție, taxa nu se stinge, dar proprietarul legal este considerat a deține terenul în fiducie în beneficiul ocupantului său. Comitetul de reformă a dreptului (Law Reform Committee) ) a examinat dreptul care reglementează termenele de prescripție în raportul său din 1977 (Cmnd 6923). El a criticat practica instanțelor care constau în recunoașterea faptului că persoana care pretindea că deține de fapt are autorizația tacită de a ocupa terenul, ceea ce avea ca efect întreruperea termenului de prescripție; el nu a propus nicio modificare a termenelor de prescripție existente. Un document de lucru privind prescrierea acțiunilor (Law Com 151) întocmit în 1988 de Comisia pentru Drept (Law Commission) explică obiectivele de politică generală pe care le îndeplinește dreptul la cerințe. Acest document precizează că inculpații au un interes legitim ca cazurile să fie aduse în fața justiției într-un termen rezonabil, deoarece dovezile nu pot fi disponibile la nesfârșit și că inculpații trebuie să aibă dreptul să se prevaleze de presupusa lor capacitate de a se bucura de un drept necontestat. Statul, garant al certitudinii juridice, are, de asemenea, interesul de a se asigura că cererile sunt prezentate și soluționate într-un termen rezonabil pentru ca procesul să fie echitabil. În cele din urmă, conform acestui document, termenele de prescripție erau menite să încurajeze reclamanții să-și introducă acțiunile petitoare într-un termen rezonabil. În 1998, într-un document de lucru separat privind înscrierea terenurilor și întocmit în cooperare cu Cadastru (Law Com 254), Comisia pentru drept a precizat că, deși scopul inițial al sistemului de înregistrare a terenurilor era de a aplica principiile care reglementează terenurile neînregistrate în sistemul de terenuri înregistrate, acest lucru nu era pe deplin valabil în anumite domenii, cum ar fi statutul drepturilor ocupanților fără titlu real de proprietate (documentul făcea trimitere la art. 75 alineatul (1) din Legea din 1925 privind cadastrul). Documentul de lucru expunea patru motive deosebit de relevante invocate adesea în favoarea dreptului la prescripție achiziționată: (i) face parte din legea privind prescrierea acțiunilor, îi protejează pe inculpați de revendicările tardive și îi încurajează pe reclamanți să nu adoarmă asupra drepturilor lor ; (ii) dacă situația sa nu coincide cu proprietatea sa, terenul ar putea pierde orice valoare pe piață; (iii) în caz de eroare, ocupantul care a făcut o greșeală, dar este de bună credință, poate să fi expus cheltuieli; (iv) dreptul de prescriere achiziționată facilitează cercetarea consacrată dreptului de proprietate și reduce costul acesteia. Comisia pentru drept a recunoscut că această explicație avea un sens enorm în ceea ce privește terenurile neînregistrate, dar a considerat că pentru terenurile înregistrate în cadastru, pentru care dreptul depindea de conținutul registrului funciar și nu de proprietate, aceasta nu avea. Cu titlu provizoriu, comisia a propus ca sistemul de prescripție dobândite, astfel cum se aplica terenurilor înregistrate, să fie revizuit astfel încât să se țină seama de principiile înregistrării titlurilor de proprietate și să se limiteze la un număr foarte mic de cazuri excepționale. Două rapoarte, unul privind prescrierea acțiunilor (Law Com 270) și celălalt privind terenurile înregistrate în Cadastru (Law Com 271) au fost întocmite în urma documentelor de lucru și publicate în iulie 2001. Raportul Comisiei pentru legea privind prescrierea acțiunilor recomanda stabilirea la zece ani a termenului general de prescripție pentru acțiunile referitoare la terenuri. S-a precizat că, în cazul în care propunerile privind terenurile înregistrate din documentul Law Com 254 ar fi acceptate, această recomandare nu ar viza decât drepturile asupra terenurilor neînregistrate (precum și drepturile care nu pot fi înregistrate pe terenurile înregistrate [1] Raportul privind terenurile înregistrate (Law Com 271) sugera să se acorde ocupantului posibilitatea de a solicita să fie înregistrat ca proprietar după zece ani de posesie de fapt, proprietarul legal care trebuie informat cu privire la această cerere. Dacă proprietarul s-ar opune înregistrării, cererea formulată în acest scop de către ocupant ar fi respinsă. Proprietarul legal ar avea apoi obligația de a reglementa situația (de exemplu prin expulzarea ocupantului) în termen de doi ani, în caz contrar ar avea dreptul de a fi înregistrat ca proprietar al terenului. Propunerile cuprinse în raportul Law Com 271 au fost consacrate prin Legea din 2002 privind cadastru, care nu are efect retroactiv. Invocând art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, societățile reclamante susțin că faptul că au fost private de terenul lor, a căror valoare a fost estimată în sensul prezentei cereri la douăzeci și un milion de lire sterline (G Acestea susțin că nu există motive pentru care și-au pierdut drepturile în speță. ÎN DREPT societățile solicitante se plâng de o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la convenție În opinia lor, această încălcare a fost rezultatul recunoașterii de către instanțe a deținerii de fapt a faptului că Graham pretindeau că au exercitat 23 de hectare de teren agricol situat în Berkshire. art. 1 din Protocolul nr 1 la Convenție se citește după cum urmează: Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea proprietăților sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din motive de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile anterioare nu aduc atingere dreptului statelor de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare pentru reglementarea utilizării bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzi. Guvernul observă că societățile reclamante cumpăraseră terenul în cauză între 1975 și 1977, o perioadă în care dreptul la prescripție dobândite era lipsit de ambiguitate. Astfel, acestea și-au dobândit dreptul pe teren în cadrul fostului regim juridic, unde se sublinia riscul ca acest drept să se prevadă după 12 ani de posesie de fapt de către un terț. Vechiul regim juridic intern a fost aplicat în mod normal în cazul de față, astfel încât art. 1 din Protocolul nr. 1 să nu intre în joc. Guvernul susține că, presupunând că art. 1 din Protocolul nr. 1 se aplică, nu a fost ignorat. În primul rând, statul nu a încurajat și nici nu a încercat să împiedice interferența în dreptul societăților solicitante cu respectarea bunului lor; această interferență decurgea din actele Graham și din inerția societăților. Când acestea au încercat să pună capăt intervenției, Graham a excipat din legea din 1980 ; or, potrivit guvernului, aplicarea acesteia a limitat dreptul societăților solicitante la un acces la justiție, dar nu a constituit o interferență în dreptul lor de proprietate; prin urmare, prezenta cauză trebuie să fie luată în considerare, în conformitate cu art. 6 din convenție și nu din perspectiva articolului 1 din Protocolul nr. În orice caz, guvernul susține, de asemenea, că încălcarea dreptului societăților solicitante la respectarea proprietății lor fiind fapta Graham, nu a statului, nu poate fi vorba de încălcarea obligațiilor sale fundamentale negative. Cu toate acestea, statul nu este obligat să protejeze un promotor imobiliar de consecințe care ar putea fi complet evitate 1 fie aplicabil, guvernul argue că, pentru a evalua compatibilitatea termenelor de prescripție cu Convenția, trebuie utilizat pe teren același criteriu ca și în cazul articolului 6. Având în vedere un astfel de criteriu, cerințele aveau un scop legitim, și anume interesul general de a împiedica ca instanțele să fie sesizate cu cereri tardive și de a garanta că realitatea unei ocupații neprotejate a unui teren și proprietatea legală a acestui teren coincide. Guvernul consideră, de asemenea, că statul dispune de o marjă largă de apreciere atunci când este vorba de stabilirea proporționalității unei măsuri. În acest sens, el observă că, stabilit la 12 ani, termenul de prescripție este lung; că societățile solicitante ar fi putut intenta o acțiune împotriva Graham în orice moment în această perioadă. ; că termenul de prescripție ar fi încetat să curgă dacă ar fi obținut de la Graham o recunoaștere scrisă a proprietății lor; că nu au răspuns scrisorilor Graham și au rămas mult mai mult de 12 ani fără a lua măsuri pentru a-și exercita dreptul de proprietate ; și că acestea au fost conștiente în mod necesar de implicațiile generale ale articolului 15 din Legea din 1980. Guvernul subliniază, de asemenea, că a fost nevoie de un timp considerabil și de studii aprofundate pentru a se ajunge la un echilibru corect în domeniul termenelor de prescripție, iar simplul fapt că legea din 2002 a modificat situația nu face ca legislația anterioară să contravină articolului 1 din Protocolul nr. (1) În ceea ce privește o posibilă reparație, guvernul reamintește că nu a beneficiat de aplicarea legislației privind termenele de prescripție în acest caz și precizează că, chiar și atunci când o interferență duce la pierderea completă, în beneficiul statului, al dreptului economic de care se bucură o persoană în ceea ce privește o proprietate, este posibil ca absența unei despăgubiri să nu contravină articolului 1 (Gasus Dosier- und Fördertechnik GmbH c. Țările de Jos, 23 februarie 1995, seria A n 306-B, § 66-74). În cele din urmă, guvernul observă că dreptul de proprietate poate fi obținut prin aplicarea unei prescripții dobândite într-o serie de alte ordine juridice și că, în niciun caz, nu se plătește despăgubiri proprietarului decăzut; acesta face trimitere tocmai la sistemele nord-irlandeze, scoțieni, irlandezi, maghiari, polonezi, suedezi, olandezi, spanioli, germani și francezi. Societățile solicitante susțin că art. 1 din Protocolul nr. 1 se aplică în mod clar cazului. Acestea subliniază că Legea din 1980 privind prescrierea și Legea din 1925 privind cadastrul au ca efect, împreună, încetarea dreptului proprietarului unui teren în favoarea persoanei care a reușit să stabilească posesia în fapt a legislației nu numai că are ca efect limitarea dreptului de acces la o instanță. În ceea ce privește argumentul guvernului potrivit căruia acestea păstrau terenul sub rezerva aplicării legilor privind prescrierea, acestea nu recunosc că un stat poate aplica o lege care prevede deposedarea unui proprietar al bunului său și transferul acestuia către alții fără a lua în considerare criteriul echilibrului corect care decurge din art. 1 din protocol. 1, pentru simplul motiv că legea era în vigoare atunci când proprietatea a fost dobândită; societățile reclamante nu acceptă ideea că inerția lor a fost cauza deposedării lor. ; într-adevăr, aceasta s-a făcut prin intermediul legii din 1925 și 1980. Deciziile instanțelor care au aplicat aceste legi au constituit o interferență a statului în exercitarea dreptului celor interesați la respectarea proprietății lor; această interferență reprezintă o încălcare a obligației negative care decurge din art. 1 din Protocolul nr. Recurentele citează observații formulate de judecători cu ocazia prezentei cauze, precum și observații din partea Comisiei pentru drept și a Comisiei pentru cadastru care subliniază necesitatea modificării legislației și, în plus, consideră că obiectivele legislației privind prescrierea invocate în mod regulat nu sunt satisfăcătoare. Potrivit acestora, atunci când un teren este înregistrat în cadastru, nu poate exista nicio îndoială cu privire la identitatea proprietarului și nu există nicio justificare pentru faptul că acesta este privat de titlu din simplul motiv că nu s-ar fi opus utilizării terenului său de către alții. Potrivit acestora, transferul terenurilor către persoane prin deținerea de fapt în circumstanțe precum cele din speță nu este util din punct de vedere public. Curtea consideră, în lumina argumentării părților, că cererea ridică pe teren o serie de probleme grave de drept și de fapt care nu pot fi soluționate decât după o examinare pe fond. Prin urmare, acest motiv nu este în mod evident întemeiat în sensul articolului 35 alineatul (3) din convenție. Nu a fost identificat niciun alt motiv de inadmisibilitate. Prin aceste motive, Curtea, în unanimitate, declară cererea admisibilă, toate mijloacele de fond rezervate. Michael O'Boyle Matti Pellonpääin Președinte [1] Drepturile viitoare, cum ar fi returnarea unui bun închiriat, pentru care termenul de prescripție nu începea să curgă decât atunci când persoana în cauză intra în posesia bunului.

[TRADUCTION]

(...)

EN FAIT

Les requérantes, J.A. Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye (Oxford) Land Ltd, sont des sociétés de droit britannique. Elles sont représentées devant la Cour par M. P. Lowe, du cabinet de

solicitors

Darbys, à Oxford. Le Gouvernement est représenté par son agente, M

me

E. Willmot, du ministère des Affaires étrangères et du Commonwealth, Londres.

A.

Les circonstances de l'espèce

Les faits de la cause, tels qu'ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer comme suit.

La seconde société requérante est la propriétaire légale d'un terrain agricole de vingt-trois hectares situé dans le Berkshire et qui appartenait auparavant à la première société requérante. Les propriétaires d'un fonds voisin, M. et M

me

Graham («

les Graham ») occupèrent le terrain en vertu d'un bail de pâturage jusqu'au 31 décembre 1983. Le 30 décembre 1983, un expert-géomètre agissant au nom des sociétés requérantes écrivit aux Graham pour leur indiquer que, l'accord de pâturage étant sur le point d'expirer, ils devaient libérer le terrain. En janvier 1984, les requérantes refusèrent de reconduire le bail de pâturage pour l'année parce qu'elles comptaient demander un permis en vue de l'aménagement de l'ensemble ou d'une partie du terrain, et pensaient que le pâturage pourrait compromettre leurs chances d'obtenir une telle autorisation.

Bien que dans l'obligation de libérer le terrain à l'expiration du contrat signé pour 1983, les Graham continuèrent à l'occuper sans interruption, pour le pâturage. Les sociétés requérantes ne leur demandèrent pas d'évacuer le terrain ou de les payer pour ce pâturage. Il ressort des éléments de preuve que, si elles l'avaient fait, les Graham auraient volontiers payé.

En juin 1984, les requérantes et les Graham parvinrent à un accord par lequel les premières acceptèrent de vendre au couple les foins se trouvant sur le terrain pour la somme de 1 100 livres sterling (GBP). La fenaison fut achevée le 31 août 1984. En décembre 1984, les Graham écrivirent aux sociétés requérantes pour savoir s'ils pouvaient à nouveau couper du foin ou bénéficier d'un autre bail de pâturage. Les sociétés ne répondirent ni à cette lettre ni à celles envoyées en mai 1985. Par la suite, les Graham ne tentèrent plus de communiquer avec elles. De septembre 1984 à 1999, ils continuèrent à utiliser l'ensemble du terrain litigieux à des fins agricoles, sans l'autorisation des intéressées.

En 1997, M. Graham fit enregistrer au cadastre des actes d'opposition (

cautions

) au titre de propriété des sociétés requérantes fondés sur l'acquisition à son profit du terrain par le jeu de la prescription acquisitive.

Le 30 avril 1998, les sociétés requérantes saisirent la

High Court

d'une demande d'annulation de ces actes. Le 20 janvier 1999, elles engagèrent une action en revendication du terrain litigieux.

Les Graham contestèrent les demandes des requérantes en se fondant sur la loi de 1980 sur la prescription («

la loi de 1980

»), selon laquelle il n'est plus possible d'engager une action en revendication d'un terrain lorsqu'un tiers en a eu la possession de fait pendant douze ans. Ils invoquèrent également la loi de 1925 sur le cadastre, qui s'appliquait à l'époque et disposait qu'au terme de cette période de douze ans le propriétaire légal était réputé détenir le terrain en fiducie au bénéfice de son occupant.

Le 4 février 2000, la

High Court

statua en faveur des Graham

: attendu que ces derniers étaient dans les faits les possesseurs du terrain depuis janvier 1984 et que le délai de la prescription acquisitive avait commencé à courir en septembre 1984, les sociétés requérantes avaient perdu leur droit de propriété en application de la loi de 1980 et les Graham pouvaient se voir inscrire comme les nouveaux propriétaires du terrain.

Les sociétés requérantes interjetèrent appel et, le 6 février 2001, la Cour d'appel infirma la décision de la

High Court

au motif que les Graham n'avaient pas l'intention nécessaire de posséder la terre, dont les appelantes n'étaient par conséquent pas «

dépossédées

» au sens de la loi de 1980.

Les Graham se pourvurent devant la Chambre des lords qui, le 4 juillet 2002, accueillit leur recours en confirmant le jugement de la

High Court

. Les lords expliquèrent que les Graham «

possédaient

» la terre selon l'acception ordinaire du terme et que, partant, les sociétés requérantes en avaient été «

dépossédées

» au sens de la loi de 1980.

Lord Bingham of Cornhill indiqua dans son arrêt

:

«

[les Graham] tentèrent d'obtenir le droit de faire paître leur bétail ou de couper les foins après l'été 1984

; ils étaient prêts à payer. Pye ne leur répondant pas, ils firent ce qu'aurait fait tout agriculteur à leur place

: ils continuèrent à utiliser la terre. Ils n'étaient pas en faute. Mais la passivité de Pye a eu pour résultat que les Graham ont pu jouir pleinement du terrain pendant douze ans sans payer. Comme si cela ne suffisait pas, ils sont maintenant récompensés en obtenant le droit de propriété sur cette vaste étendue de terre de grande valeur sans aucune obligation d'indemniser l'ancien propriétaire de quelque façon que ce soit. Dans le cas de terrains non enregistrés au cadastre, et avant qu'un tel enregistrement ne devienne obligatoire, un tel résultat pouvait sans aucun doute se justifier par le souci d'éviter une incertitude prolongée quant à l'identité du propriétaire. Mais lorsque la terre est enregistrée, il est difficile de justifier une norme qui aboutit à un résultat aussi injuste en apparence et encore plus difficile de voir pourquoi la partie qui acquiert le droit de propriété ne serait pas pour le moins tenue de verser une indemnisation à la partie qui le perd. Il est rassurant de savoir que la loi de 2002 sur le cadastre traite du risque, pour un propriétaire légal, de perdre son titre par inadvertance. Cependant, les dispositions principales de cette loi ne sont pas encore entrées en vigueur et, même si elles l'étaient, elles ne seraient d'aucun secours pour Pye, qui a perdu son droit de propriété avant l'adoption de la loi. Si je suis convaincu que le pourvoi doit être accueilli pour les raisons exposées par mon éminent collègue, c'est une conclusion à laquelle j'aboutis (comme le juge [Neuberger J.]...) «

sans enthousiasme

».

» [

JA Pye (Oxford) Ltd and another v. Graham and another,

All England Reports

2000, vol. 3, p. 867].

La question de savoir si le résultat était contraire aux droits que les requérantes tirent de l'article 1 du Protocole n

o

1 à la Convention n'a pas été portée devant la Chambre des lords car la loi de 1998 sur les droits de l'homme, qui a donné effet aux droits protégés par la Convention, n'était pas rétroactive. Toutefois, Lord Hope of Craighead observa dans son arrêt que la question, au regard de la Convention,

«

n'[était] pas facile, car on se serait attendu à ce que la loi, dans le contexte d'un régime juridique ne prévoyant aucune indemnisation, choisît de protéger un propriétaire légal contre les actes de personnes ne pouvant se prévaloir d'un droit concurrent inscrit au registre. Heureusement (...) un régime beaucoup plus strict a été mis en place par l'annexe 6 à la loi de 2002. Avec ce texte, un occupant possédant un terrain enregistré au cadastre aura beaucoup plus de mal à obtenir le titre si le propriétaire s'y oppose. L'injustice de l'ancien régime juridique que cette affaire a fait ressortir réside non pas dans l'absence d'indemnisation – même si c'est là un facteur important – mais dans l'absence de garanties contre l'erreur ou l'inadvertance du propriétaire légal.

»

B.

Le droit et la pratique internes pertinents

L'article 15 de la loi de 1980 sur la prescription

énonce

:

«

1)

Nul ne peut introduire une action en revendication d'un terrain passé un délai de douze ans à compter de la date à laquelle le droit d'agir est né ou, si le droit d'agir est d'abord né au bénéfice d'une personne dont il tient le droit d'agir, passé un délai de douze ans à compter de la date à laquelle le droit d'agir est né au bénéfice de ladite personne (...)

6)

La première partie de l'annexe 1 à la présente loi expose comment déterminer, dans les cas qui y sont mentionnés, la date à laquelle naissent les droits d'agir en revendication de terrains.

»

Aux termes du paragraphe 1 de l'annexe 1

:

«

Si celui qui introduit une action en revendication d'un terrain ou la personne dont il tient le droit d'agir a été en possession dudit terrain et, alors qu'il pouvait prétendre à ce terrain, en a été dépossédé ou a mis fin à sa possession, le droit d'agir est réputé né à la date de la dépossession ou de la fin de la possession.

»

Dans le cas de terrains non enregistrés au cadastre, l'article 17 de la loi de 1980 prévoit qu'à l'expiration du délai de prescription applicable à la revendication de terrains, le droit du propriétaire officiel s'éteint. Pour ce qui est des terrains enregistrés, l'article 75 § 1 de la loi de 1925 sur le cadastre dispose qu'à l'expiration du délai de prescription, le droit ne s'éteint pas mais le propriétaire légal est à partir de ce moment-là réputé détenir le terrain en fiducie au bénéfice de son occupant.

Le comité de réforme du droit (

Law Reform Committee

) a examiné le droit régissant les délais de prescription dans son rapport de 1977 (Cmnd 6923). Il a critiqué la pratique des tribunaux consistant à reconnaître que celui qui prétend avoir la possession de fait avait l'autorisation tacite d'occuper le terrain, ce qui avait pour effet d'interrompre le délai de prescription

; il n'a proposé aucune modification des délais de prescription existants.

Un document de travail sur la prescription des actions (Law Com 151) établi en 1988 par la commission du droit (

Law Commission

) explique les objectifs de politique générale que remplit le droit des prescriptions. Ce document précise que les défendeurs ont un intérêt légitime à ce que les affaires soient portées en justice dans un délai raisonnable, étant donné que les éléments de preuve ne seront peut-être pas indéfiniment disponibles et que les défendeurs doivent pouvoir se prévaloir de leur faculté présumée de jouir d'un droit incontesté. L'Etat, garant de la sécurité juridique, a lui aussi intérêt à veiller à ce que les demandes soient présentées et tranchées dans un délai raisonnable pour que le procès soit équitable. Enfin, selon ce document, les délais de prescription étaient censés encourager les plaignants à introduire leurs actions pétitoires dans un délai raisonnable.

En 1998, dans un document de travail distinct relatif à l'inscription des terrains et établi en coopération avec le cadastre (Law Com 254), la commission du droit précisa que bien que le but initial du système d'enregistrement des terrains fût d'appliquer les principes régissant les terrains non enregistrés au système des terrains enregistrés, cela n'était pas entièrement valable dans certains domaines – comme le montrait par exemple le statut des droits des occupants sans titre réel de propriété (le document renvoyait à l'article 75 § 1 de la loi de 1925 sur le cadastre). Le document de travail exposait quatre raisons particulièrement pertinentes souvent invoquées en faveur du droit de la prescription acquisitive

: i) il fait partie du droit relatif à la prescription des actions, protège les défendeurs des revendications tardives et encourage les plaignants à ne pas s'endormir sur leurs droits

; ii) si sa situation ne coïncide pas avec sa propriété, le terrain pourrait perdre toute valeur sur le marché

; iii) en cas d'erreur, l'occupant qui s'est trompé mais est de bonne foi peut avoir exposé des frais

; iv) le droit de la prescription acquisitive facilite les recherches consacrées au droit de propriété et en amoindrit le coût. La commission du droit reconnut que cette explication avait énormément de sens en ce qui concerne les terrains non enregistrés mais estima que pour les terrains inscrits au cadastre, pour lesquels le droit dépend du contenu du registre foncier et non de la possession, elle n'en avait pas.

La commission proposa à titre provisoire que le système de la prescription acquisitive tel qu'il s'appliquait aux terrains enregistrés fût remanié de façon à tenir compte des principes de l'enregistrement des titres de propriété et fût limité à un très petit nombre de cas exceptionnels.

Deux rapports, l'un sur la prescription des actions (Law Com 270) et l'autre sur les terrains inscrits au cadastre (Law Com 271), furent établis à la suite des documents de travail et publiés en juillet 2001.

Le rapport de la commission du droit sur la prescription des actions recommandait de fixer à dix ans le délai général de prescription pour les actions concernant des terrains. Il y était précisé que dans le cas où les propositions relatives aux terrains enregistrés faites dans le document Law Com 254 seraient acceptées, cette recommandation ne viserait que les droits sur les terrains non enregistrés (ainsi que les droits non enregistrables sur les terrains enregistrés

[1]

).

Le rapport sur les terrains enregistrés (Law Com 271) suggérait d'accorder à l'occupant la possibilité de demander à être inscrit comme propriétaire après dix ans de possession de fait, le propriétaire légal devant être informé de cette demande. Si le propriétaire s'opposait à l'enregistrement, la demande formulée à cette fin par l'occupant serait rejetée. Le propriétaire légal aurait alors l'obligation de régulariser la situation (par exemple en expulsant l'occupant) dans un délai de deux ans, à défaut de quoi l'occupant aurait le droit de se voir inscrire comme propriétaire du terrain.

Les propositions contenues dans le rapport Law Com 271 ont été consacrées par la loi de 2002 sur le cadastre, qui n'a pas d'effet rétroactif.

GRIEF

Invoquant l'article 1 du Protocole n

o

1 à la Convention, les sociétés requérantes allèguent que le fait qu'elles ont été privées de leur terrain – dont la valeur a été estimée aux fins de la présente requête à vingt et un millions de livres sterling (GBP) – par application de la loi est contraire au principe du juste équilibre et porte atteinte aux droits qu'elles tirent de cette disposition.

Elles soutiennent que rien ne justifie qu'elles aient perdu leurs droits en l'espèce.

EN DROIT

Les sociétés requérantes se plaignent d'une violation de l'article 1 du Protocole n

o

1 à la Convention

; cette violation est résultée selon elles de la reconnaissance par les tribunaux de la possession de fait que les Graham prétendaient avoir exercée sur vingt-trois hectares de terre agricole sis dans le Berkshire.

L'article 1 du Protocole n

o

1 à la Convention se lit comme suit

:

«

Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

»

Le Gouvernement note que les sociétés requérantes avaient acheté le terrain en question entre 1975 et 1977, une époque où le droit de la prescription acquisitive était dépourvu de toute ambiguïté. Elles avaient ainsi acquis leur droit sur le terrain dans le cadre de l'ancien régime juridique, où était souligné le risque que pareil droit se prescrivît après douze ans de possession de fait par un tiers. L'ancien régime juridique interne a été appliqué tout à fait normalement en l'espèce, de sorte que l'article 1 du Protocole n

o

1 n'entre pas en jeu.

Le Gouvernement soutient que, à supposer que l'article 1 du Protocole n

o

1 s'applique, il n'a pas été méconnu. Tout d'abord, l'Etat n'a ni encouragé ni cherché à empêcher l'ingérence dans le droit des sociétés requérantes au respect de leur bien – cette ingérence résultait des actes des Graham et de l'inertie des sociétés. Lorsque celles-ci tentèrent de mettre fin à l'ingérence, les Graham excipèrent de la loi de 1980

; or, selon le Gouvernement, l'application de celle-ci a limité le droit des sociétés requérantes à un accès à la justice, mais n'a pas constitué une ingérence dans leur droit de propriété. La présente affaire doit donc, toujours selon le Gouvernement, être envisagée au regard de l'article 6 de la Convention et non sous l'angle de l'article 1 du Protocole n

o

1.

Quoi qu'il en soit, le Gouvernement avance par ailleurs que l'atteinte portée au droit des sociétés requérantes au respect de leur bien étant le fait des Graham, et non de l'Etat, il ne saurait être question d'un manquement de celui-ci à ses obligations fondamentales négatives. Ce sont tout au plus les obligations positives de l'Etat qui seraient en cause. Cela dit, l'Etat n'est pas tenu de protéger un promoteur immobilier de conséquences – qui pourraient être entièrement évitées – découlant du défaut par lui d'établir un contrat (ainsi, en l'espèce, il y a eu une série discontinue de baux de pâturage avec les Graham).

A admettre que l'article 1 du Protocole n

o

1 soit applicable, le Gouvernement arguë que, pour évaluer la compatibilité des délais de prescription avec la Convention, il faut utiliser sur le terrain de cette disposition

grosso modo

le même critère que pour l'article 6. Au regard d'un tel critère, les prescriptions poursuivaient un but légitime, à savoir l'intérêt général qu'il y a à empêcher que les tribunaux ne soient saisis de revendications tardives et à garantir que la réalité d'une occupation non disputée d'un terrain et la propriété légale de ce terrain coïncident. Le Gouvernement considère en outre que l'Etat dispose d'une ample marge d'appréciation lorsqu'il s'agit de déterminer la proportionnalité d'une mesure. Il observe à ce propos que, fixé à douze ans, le délai de prescription est long

; que les sociétés requérantes auraient pu intenter une action contre les Graham à n'importe quel moment au cours de cette période

; que le délai de prescription aurait cessé de courir si elles avaient obtenu des Graham une reconnaissance écrite de leur propriété

; qu'elles n'ont pas répondu aux lettres des Graham et sont restées bien plus de douze ans sans prendre la moindre mesure pour faire valoir leur droit de propriété

; et qu'elles avaient forcément connaissance des implications générales de l'article 15 de la loi de 1980. Le Gouvernement relève de surcroît qu'il a fallu un temps considérable et des études approfondies pour parvenir à un juste équilibre dans le domaine des délais de prescription, et le simple fait que la loi de 2002 ait modifié la situation ne rend pas la législation antérieure contraire à l'article 1 du Protocole n

o

au bénéfice de l'Etat, du droit économique dont jouit une personne à l'égard d'une propriété, l'absence d'indemnisation peut ne pas être contraire à l'article 1 (

Gasus Dosier- und Fördertechnik GmbH c. Pays-Bas

, 23 février 1995, série A n

o

306-B, §§ 66-74).

Enfin, le Gouvernement observe que le droit de propriété peut être obtenu par le jeu de la prescription acquisitive dans un certain nombre d'autres ordres juridiques, et qu'en aucun cas une indemnisation n'est versée au propriétaire déchu. Il renvoie précisément à cet égard aux systèmes nord-irlandais, écossais, irlandais, hongrois, polonais, suédois, néerlandais, espagnol, allemand et français.

Les sociétés requérantes soutiennent que l'article 1 du Protocole n

o

1 s'applique clairement à l'espèce. Elles soulignent que la loi de 1980 sur la prescription et la loi de 1925 sur le cadastre ont ensemble pour effet d'éteindre le droit du propriétaire d'un terrain en faveur de la personne qui est parvenue à établir la possession de fait – la législation n'a pas seulement pour effet, selon elles, de limiter le droit d'accès à un tribunal. En ce qui concerne l'argument du Gouvernement selon lequel elles conservaient les terres sous réserve de l'application des lois sur la prescription, elles n'admettent pas qu'un Etat puisse appliquer une loi qui prévoit la dépossession d'un propriétaire de son bien et le transfert de celui-ci à autrui sans égard pour le critère du juste équilibre découlant de l'article 1 du Protocole

n

o

1, au simple motif que la loi était en vigueur lorsque la propriété fut acquise.

Les sociétés requérantes n'acceptent pas l'idée que leur inertie soit à l'origine de leur dépossession

; en effet, celle-ci s'est faite par le jeu des lois de 1925 et de 1980. Les décisions des juridictions qui ont appliqué ces lois ont été constitutives d'une ingérence de l'Etat dans l'exercice du droit des intéressées au respect de leur bien

; cette ingérence représente un manquement à l'obligation négative qui découle de l'article 1 du Protocole n

o

La Cour considère, à la lumière de l'argumentation des parties, que la requête soulève sur le terrain de la Convention de graves questions de droit et de fait qui ne peuvent être tranchées qu'après un examen au fond. Il s'ensuit que ce grief n'est pas manifestement mal fondé au sens de l'article

35 § 3 de la Convention. Aucun autre motif d'irrecevabilité n'a été relevé.

Par ces motifs, la Cour, à l'unanimité,

Déclare

la requête recevable, tous moyens de fond réservés.

Michael

O'Boyle

Matti

Pellonpää

Greffier

Président

[1]

.

Les droits futurs, comme le retour d’un bien mis à bail, pour lesquels le délai de prescription ne commençait à courir que lorsque l’intéressé rentrait en possession du bien.