J.A. PYE (OXFORD) LTD AND J.A. PYE (OXFORD) LAND LTD v. THE UNITED KINGDOM
- Instanță
- CtEDO
- Concluzie
- Admissible
J.A. PYE (OXFORD) LTD AND J.A. PYE (OXFORD) LAND LTD v. THE UNITED KINGDOM (CtEDO, 2004)
CUARTA DECIZIE PRIVIND ADMINISTRABILITATEA DECIZIE A DECIZIE DE LA J.A. PYE (OXFORD) LTD și J.A. PYE (OXFORD) LTD împotriva Regatului Unit Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a patra secțiune), care a stat la 8 iunie 2004 în calitate de Cameră compusă din: Președintele Pellonpäää Sir Nicolas Bratza dna Strážnická Maruste Pavlovschi Garlicki Borrego, judecători și grefierul Secțiunii O'Boyle având în vedere cererea depusă la 17 decembrie 2002, având în vedere observațiile prezentate de guvernul contestat și observațiile în răspunsul prezentat de solicitanți, având în vedere observațiile orale ale părților la ședința din 8 iunie 2004, după deliberare, hotărăște după cum urmează: Reclamanții, J.A. Pye (Oxford) Ltd și J.A. Pye (Oxford) Land Ltd, sunt companii încorporate în Regatul Unit. Ele sunt reprezentate în fața Curții de către dl P. Lowe, un avocat care practică în Oxford cu Darbys Sollicitors. Guvernul sunt reprezentate de agentul lor, dna E Willmot, al Oficiului de Externe și Commonwealth, Londra. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. A doua societate solicitantă este proprietarul înregistrat al unei parcele de 23 de hectare de terenuri agricole din Berkshire. Prima societate solicitantă a fost predecesorul său în titlu. Proprietarii unei proprietăți adiacente terenului, dl și dna. Graham („Grahams”) a ocupat terenul în temeiul unui acord de pășărire până la 31 decembrie 1983. La 30 decembrie 1983, un sondaj închiriat care acționează pentru reclamanții a scris Grahams menționând că acordul de pășări a fost pe cale de expirare și de a le cere să abandoneze terenul. În ianuarie 1984, reclamanții au refuzat o cerere de un nou acord de pășune pentru 1984, deoarece au anticipat să solicite permisiunea de planificare pentru dezvoltarea totală sau a unei părți a terenului și au considerat că pășunea continuă ar putea afecta perspectivele de obținere a acestei autorizații. În ciuda cerinței de a elimina terenurile la expirarea acordului din 1983, Grahamii au rămas ocupați în orice moment, continuând să-l folosească pentru pășune. Nici o cerere de a elimina terenul sau de a plăti pentru pășunea care a avut loc. Dacă ar fi fost, dovezile au fost că Grahamii ar fi plătit cu fericire. În iunie 1984 s-a atins un acord prin care reclamanții au fost de acord să vândă lui Graham recolta permanentă de iarbă pe teren pentru 1, 100 de lire sterline. Cutarea a fost finalizată până la 31 august 1984. În decembrie 1984, s-a efectuat o anchetă a reclamanților cu privire la faptul că Graham ar putea lua o altă tăietură de fân sau ar fi fost acordat un acord suplimentar de pășune. Nu s-a primit niciun răspuns la această scrisoare sau la scrisorile ulterioare trimise în mai 1985 de la reclamanții, iar ulterior Graham nu a mai încercat să contacteze reclamanții. Din septembrie 1984 până în 1999 Graham a continuat să utilizeze întregul teren contestat pentru agricultură fără permisiunea reclamanților. În 1997, dl Graham a înregistrat avertizări la Registrul Terenului împotriva titlului societăților solicitante, având în vedere că a obținut titlul prin posesie adversă. La 30 aprilie 1998, societățile solicitante au emis o convocare originară în Curtea Înaltă care a solicitat anularea avertismentelor. La 20 ianuarie 1999, societățile solicitante au emis o procedură suplimentară în căutarea deținerii terenului contestat. Grahams a contestat afirmațiile societăților solicitante în temeiul Legii privind limitarea din 1980 („Legea din 1980”), care prevede că o persoană nu poate aduce o acțiune de recuperare a unor terenuri după expirarea de 12 ani de posesie adversă de către altul. De asemenea, acestea se bazează pe Legea de înregistrare a terenurilor 1925, care se aplică la momentul respectiv și care prevede că, după expirarea perioadei de 12 ani, titularul înregistrat este considerat că deține terenul în încredere pentru squatter. Hotărârea a fost renduă în favoarea Grahams la 4 februarie 2000. Curtea Înaltă a hotărât că, având în vedere că cei Graham au avut posesia efectivă a terenurilor începând cu ianuarie 1984, iar posesia adversă a intrat în vigoare începând din septembrie 1984, titlul societăților solicitante s-a extins în temeiul Legii din 1980, iar cei Graham au dreptul să fie înregistrați ca proprietari ai terenurilor. Societățile reclamante au apelat și, la 6 februarie 2001, Curtea de Apel a anulat hotărârea Curții Înalte din cauza faptului că Graham nu avea intenția necesară de a deține terenurile și că, prin urmare, societățile reclamante nu au fost „dispoziționate” din ea în sensul legii din 1980. Grahams a apelat la Casa Lordilor, care, la 4 iulie 2002, a permis apelul lor și a restabilit ordinul Curții Înalte. Lordii lor au susținut că Grahams au avut „poșezie” de teren în sensul obișnuit al cuvântului, și, prin urmare, societățile solicitante au fost „desemnate” din ea în sensul Actului din 1980. Lordul Bingham de Cornhill a făcut următoarea declarație în cursul hotărârii sale: „Căutați drepturi de a prăji sau de a tăia iarbă pe teren după vara anului 1984, și au fost destul de pregătiți să plătească. Când Pye nu a răspuns, au făcut ceea ce ar fi făcut orice alt fermier în poziția lor: au continuat să păstreze pământul. Ei nu au fost în neregulă. Dar rezultatul inactiunii lui Pye a fost faptul că s-au bucurat de utilizarea completă a terenului fără plată timp de 12 ani. De parcă nu au fost suficient de câștigate, acestea sunt apoi recompensate prin obținerea de titlu pentru această suprafață considerabilă de terenuri valoroase fără nicio obligație de a compensa fostul proprietar în orice fel. În cazul terenurilor neregistrate, și în zilele înainte de înregistrare a devenit norma, acest rezultat nu ar putea fi îndoială justificat ca evitarea incertitudinii prolungate în cazul în care titlul de debarcare se află. Însă în cazul în care terenurile sunt înregistrate este dificil de văzut orice justificare pentru o regulă juridică care constrânge un astfel de rezultat nedrept aparent, și chiar mai greu de a vedea de ce partidul care câștigă titlul nu ar trebui să fie obligat să plătească unele compensații cel puțin pentru partea care îl pierde. Este liniștitor să afle că Legea de înregistrare a terenurilor din 2002 a abordat riscul ca un proprietar înregistrat să își piardă titlul prin inadvertență. Dar principalele dispoziții ale Actului nu au fost încă puse în aplicare, și chiar dacă ar fi avut nu ar fi ajutat Pye, a cărui titlu a fost pierdută înainte de adoptarea Actului. Deși sunt mulțumit că apelul trebuie permis din motivele oferite de nobilul meu prieten învățat, aceasta este o concluzie pe care eu (cum ar fi judecătorul [Neuberger J]...) "apărând fără entuziasm" [JA Pye (Oxford) Ltd și un alt v Graham și un alt [2000] 3 Toate ER 865, la 867] Întrebarea dacă rezultatul a fost incompatibil cu drepturile reclamanților în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție nu a fost urmărit înaintea Casei Lorzilor, fiind admis că Actul privind drepturile omului din 1998, care a dat efectul drepturilor Convenției, nu a avut efect retrospectiv. Cu toate acestea, în hotărârea sa, Lord Hope of Craighead, a observat că întrebarea în temeiul Convenției: „... nu este ușoară, așa cum s-ar fi așteptat legea - în contextul unui regim statutar în care nu este disponibilă compensația - să se sprijine în favoarea protecției proprietarului înregistrat împotriva acțiunilor persoanelor care nu pot prezenta un titlu concurențial pe registr. Din fericire..... un regim mult mai riguros a fost adoptat în lista 6 la Legea 2002. Efectul său va fi de a face mult mai greu pentru un squatter care este în posesia de terenuri înregistrate pentru a obține titlul împotriva dorințelor titularului. Nedreptatea în vechiul regim pe care acest caz l-a demonstrat nu rezultă în absența compensației, deși acesta este un factor important, ci în lipsa garanțiilor împotriva supravegherii sau a inadvertenței din partea proprietarului înregistrat.” Secțiunea 15 din Legea privind limitarea prevede: „(1) Nicio persoană nu poate lua măsuri pentru recuperarea niciunui teren după expirarea a douăsprezece ani de la data în care dreptul de acțiune i s-a acumulat sau, în cazul în care acesta s-a acumulat pentru prima dată unei persoane prin care susține, persoanei respective... (6) Partea I din lista 1 a prezentei acte conține dispoziții privind stabilirea datei de acțiune a drepturilor de recuperare a terenurilor în cazurile menționate.” Alineatul 1 din lista 1 prevede: „În cazul în care persoana care aduce o acțiune de recuperare a terenului, sau o persoană prin care pretinde că este în posesie a terenului, și a avut în timp ce dreptul la terenul a fost dezpostit sau întrerupt deținerea acestuia, dreptul de acțiune este tratat ca fiind acumulat la data dezpoziției sau a discontinuării.” În cazul terenurilor neregistrate, art. 17 din Legea din 1980 prevede că, la expirarea perioadei de prelungire care reglementează recuperarea terenurilor, titlul proprietarului hârtiei este extins. În cazul terenurilor înregistrate, art. 75 alineatul (1) din Legea de înregistrare a terenurilor din 1925 prevede că, la expirarea perioadei de prelungire, titlul nu este extins, dar titularul înregistrat este considerat că deține terenul în încredere pentru squatter. Comitetul de reformă a legii a luat în considerare legea privind perioadele de limitare din raportul său din 1977 (Cmnd 6923) și a comentat negativ cu privire la practicile instanțelor de acordare a unei licențe implicite de proprietar, care avea efectul de oprire a timpului de rulare împotriva proprietarului, și a propus nici o modificare a perioadelor de limitare existente. O documentă de consultare a Comisiei privind limitarea acțiunilor în 1988 (Legea nr. 151) a conferit o serie de obiective generale ale legii privind limitațiile. Documentul de consultare a remarcat faptul că acuzații au un interes legitim în faptul că cauzele sunt introduse în instanță în mod rezonabil prompt, deoarece dovezile nu pot fi disponibile pe termen indefinit, și deoarece acuzații ar trebui să poată se bazeze pe dreptul lor presupus de a beneficia de un drept necalificat. De asemenea, statul are interesul de a se asigura că cererile sunt formulate și determinate într-un timp rezonabil pentru a efectua un proces echitabil și ca garant al certitudinii juridice. În cele din urmă, s-a observat că perioadele de limitare au un efect salutar asupra reclamanților pentru a le încuraja să aducă cereri în mod rezonabil prompt. O documentă de consultare a Comisiei privind înregistrarea terenurilor din 1998 (pregătită cu Registrul terestrelor; Legea com 254) a remarcat că, deși intenția inițială a sistemului de înregistrare terestră este de a aplica principiile terestrelor neregistrate într-un format înregistrat, există anumite domenii în care acest lucru nu este în totalitate adevărat. Un exemplu dat a fost poziția drepturilor deținătorilor adverse (punctul 75 alineatul (1) din Legea privind înregistrarea terenurilor din 1925 a fost menționat). Documentul de consultare stabilește patru motive deosebit de cogente adesea oferite pentru legea privind posesia adversă: (i) Deoarece face parte din legea privind limitarea acțiunilor și protejează inculpații împotriva cererilor învechite și încurajează reclamanții să nu doarmă pe drepturile lor. (ii) Deoarece, dacă terenul și proprietatea sa sunt în afara forței, terenul poate deveni necomerciabil. (iii) Deoarece, în caz de greșeală, nevinovat, dar înșelat, s-ar putea să fi efectuat cheltuieli. (iv) Pentru că facilitează și ieftinizează investigația asupra titlului de aterizare. Comisia legii a acceptat acest motiv ca fiind foarte puternic pentru terenuri neregistrate, dar a considerat că pentru terenuri înregistrate, în cazul în care titlul depinde de conținutul registrului, mai degrabă decât deținerea, nu a fost aplicabilă. Comisia legii a propus, în mod provizoriu, ca sistemul de posesie adversă în ceea ce privește terenurile înregistrate să fie reformulat pentru a reflecta principiile înregistrării titlurilor și să fie limitat la foarte puține cazuri excepționale. Două rapoarte, privind limitarea acțiunilor (Legea nr. 270) și pe terenurile înregistrate (Legea nr. 271), au urmat documentele de consultare și au fost publicate în iulie 2001. Raportul Comisiei privind limitarea acțiunilor a recomandat ca perioada generală de limitare a acțiunilor în ceea ce privește terenurile să fie de zece ani. Acesta a adăugat că, în cazul în care propunerile privind terenurile înregistrate în legea com 254 ar fi acceptate, propunerea se referă numai la interesele pe terenuri neregistrate (și la interesele neregistre în terenuri înregistrate [interesele de fond, cum ar fi reversia unui leasing, în ceea ce privește care perioada de limitare a început să se desfășoare numai atunci când interesul a căzut în posesie]). Raportul privind terenurile înregistrate (Legea Com 271) a propus că un squatter ar trebui să poată face cererea de a fi înregistrat ca proprietar după 10 ani de posesie adversă și că titularul înregistrat ar trebui să fie notificat de această cerere. În cazul în care titularul s-a opus înregistrării, cererea deținătorului advers pentru înregistrare ar fi respinsă. Proprietarul înregistrat ar fi atunci obligat să regularizeze poziția (de exemplu prin evacuarea squatter-ului) în termen de doi ani, în lipsa faptului că squatter-ul ar avea dreptul de a fi înregistrat ca proprietar.Legea de înregistrare a terenurilor 2002, care nu are efect retroactiv, a pus în aplicare propunerile din Legea Com 271. COMPLAINT Societățile solicitante se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție că luarea terenurilor lor – evaluate în sensul prezentei cereri la 21 de milioane de lire – prin aplicarea legii încalcă principiul echilibrului echitabil și, prin urmare, încălcă drepturile acestora în temeiul dispoziției. Societățile solicitante susțin că nu există nici o justificare pentru pierderea drepturilor lor în acest caz. HOTĂRÂREA Societățile solicitante se referă la o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție prin acceptarea, de către instanțe, a afirmațiilor Grahams privind posesia negativă a 23 de hectare de terenuri agricole din Berkshire. art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție prevede următoarele: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucurarea pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de bunurile sale, cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Guvernul observă că societățile solicitante au cumpărat terenurile în cauză între 1975 și 1977, atunci când nu a existat nici o îndoială cu privire la conținutul legii de posesie adversă. Societățile solicitante au dobândit astfel interesul lor în terenuri supuse regimului juridic preexistent, care a inclus riscul de a-l pierde după 12 ani de posesie adversă de către altul. Aplicarea acestei legi în acest caz nu a fost mai mult decât operarea corespunzătoare a regimului juridic național preexistent, și nu are drept scop angajarea articolului 1 din Protocolul nr. Guvernul susține că, chiar dacă art. 1 din Protocolul nr. 1, nu a fost încălcat. Acestea subliniază în primul rând că interferența cu bucuria pașnică a societăților solicitante a terenului nu a fost încurajată sau descurajată de stat – aceasta a fost rezultată din acțiunile Grahamului și din inacțiunea societăților solicitante. Intenția societăților solicitante de a pune capăt interferenței a fost realizată cu o apărare bazată pe Legea din 1980, iar funcționarea acesteia a fost o limitare a drepturilor societăților solicitante de acces la instanță, nu o ingerință în drepturile lor de proprietate. Prin urmare, prezentul caz ar trebui să fie luat în considerare în contextul articolului 6 din Convenție, mai degrabă decât art. 1 din Protocolul nr. În orice caz, Guvernul susține, de asemenea, că, ca interferență cu bucuria pașnică a societăților solicitante a bunurilor lor a fost rezultatul acțiunilor Graham, și nu al statului, nu poate fi vorba de încălcarea obligațiilor primare și negative de către stat. În cele mai multe rânduri, obligațiile pozitive ale statului au fost în cauză. Cu toate acestea, statul nu este obligat să protejeze un dezvoltator profesionist de consecințele în întregime evitabile ale neapărat încheierii unor acorduri contractuale (în acest caz, de exemplu, o serie discontinuă de acorduri de pășune cu Grahams). Presupunând art. 1 din Protocolul nr. 1 care urmează să fie implicat, Guvernul susține că, în general, ar trebui aplicat același test pentru compatibilitatea cu Convenția privind perioadele de limitare în temeiul acestei dispoziții ca în temeiul articolului 6. În aplicarea unui astfel de test, Guvernul susține că limitările au urmărit un obiectiv legitim, și anume, interesul public de a preveni introducerea unor afirmații întârziate în fața instanțelor și de a se asigura că realitatea ocupării neopozite a terenurilor și a proprietății sale juridice coincid. Guvernul susține, de asemenea, că o marjă largă de apreciere este permisă statului în ceea ce privește determinarea proporționalității unei măsuri și, în acest context, constată că: la 12 ani, perioada de prelungire este lungă; societățile solicitante ar fi putut lua o acțiune împotriva Grahamului în orice moment în acea perioadă; perioada de prelungire s-ar fi oprit dacă societățile solicitante au obținut o recunoaștere scrisă a proprietății lor de la Graham; societățile solicitante nu au răspuns la corespondența de la Graham și nu au reușit să ia orice măsuri care să-și afirme proprietatea de mai mult de 12 ani, iar societățile solicitante trebuie să fi fost conștiente de efectul general al secțiunii. 15 din Legea din 1980. Guvernul observă, de asemenea, că o cantitate substanțială de timp și studiu a fost dedicată atingerii echilibrului corect în materie de perioade de limitare, și faptul că Legea din 2002 a modificat poziția nu face legislația anterioară incompatibilă cu art. 1 din Protocolul nr. În ceea ce privește relevanța compensației, Guvernul repetă că acestea nu au beneficiat de funcționarea legii privind perioadele de limitare în acest caz și adăugă că chiar dacă o interferență implică pierderea completă a interesului economic al unei persoane într-un bun în beneficiul statului, o absență de compensare poate fi încă compatibilă cu art. 1 ( Gasus Dosier- und Fördertechnik GmbH c. Olanda , 23 februarie 1995, Serie A nr. 306-B, §§ 66-74). În sfârșit, Guvernul constată că titlul poate fi obținut prin posesie adversă într-o serie de alte jurisdicții și că, în niciun caz, este o compensare plătită fostului proprietar strămutat. Se referă în mod specific la autoritățile irlandeze de nord, scoțiană, irlandeză, maghiară, poloneză, suedeză, olandeză, spaniolă, germană și franceză. Societățile solicitante susțin că art. 1 din Protocolul nr. 1 se aplică în mod clar în cazul în cauză, subliniind că efectul cumulativ al Legii de limitare din 1980 și al Legii de înregistrare a terenurilor din 1925 este să stingă titlul proprietarului terenului în favoarea persoanei care au stabilit posesia adversă: legislația nu limitează pur și simplu dreptul de acces la instanță. În ceea ce privește afirmația Guvernului că societățile solicitante au deținut terenul sub rezerva exploatării Actelor de limitare, societățile solicitante nu acceptă că un stat ar trebui să poată aplica o lege care prevede luarea proprietăților și predarea acestuia la altul, fără a fi echilibrat de încercarea de echilibru a articolului 1 din Protocolul nr. 1, pur și simplu pentru că legea a fost în vigoare atunci când a fost achiziționată proprietatea. Societățile solicitante nu acceptă faptul că inacțiunea lor a fost responsabilă pentru luarea terenului: terenul a fost luat prin aplicarea Legii 1980 și a Legii 1925. Hotărârile instanțelor care aplică aceste Acte au constituit interferența statului cu bucuria societăților solicitante de posesia lor și că interferența este în încălcarea obligației negative în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. Ele se referă la observațiile formulate de judecători în cazul și observațiile Comisiei Legii și Registrul Terenului în sensul că legea ar trebui modificată. În plus, societățile solicitante consideră că obiectivele acordate în mod regulat pentru legislația privind limitarea nu sunt satisfăcătoare și că, în cazul în care terenurile sunt înregistrate, nu există nici o incertitudine în materie de proprietate și nici o justificare pentru privarea cuiva din titlul său, pur și simplu pentru că nu a opus altcuiva folosind terenurile sale. Acestea nu văd niciun avantaj public în ceea ce privește transferul de terenuri persoanelor în posesia adversă în circumstanțe precum prezentul. Curtea consideră, având în vedere argumentele părților, că cererea ridică chestiuni serioase de fapt și de drept în temeiul Convenției, ale căror determinare necesită o examinare a meritelor. Prin urmare, Curtea concluzionează că această plângere nu este vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 din Convenție. Nu s-a stabilit niciun alt motiv de declarare inadmisibilă. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate cererea admisibilă, fără a aduce atingere fondurilor cauzei.