J.A. Pye (oxford) LTD și J.A. Pye (oxford) Land LTD împotriva Regatului Unit

CUARTA DECIZIE PRIVIND ADMINISTRABILITATEA DECIZIE A DECIZIE DE LA J.A. PYE (OXFORD) LTD și J.A. PYE (OXFORD) LTD împotriva Regatului Unit Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a patra secțiune), care a stat la 8 iunie 2004 în calitate de Cameră compusă din: Președintele Pellonpäää Sir Nicolas Bratza dna Strážnická Maruste Pavlovschi Garlicki Borrego, judecători și grefierul Secțiunii O'Boyle având în vedere cererea depusă la 17 decembrie 2002, având în vedere observațiile prezentate de guvernul contestat și observațiile în răspunsul prezentat de solicitanți, având în vedere observațiile orale ale părților la ședința din 8 iunie 2004, după deliberare, hotărăște după cum urmează: Reclamanții, J.A.

Pye (Oxford) Ltd și J.A. Pye (Oxford) Land Ltd, sunt companii încorporate în Regatul Unit. Ele sunt reprezentate în fața Curții de către dl P. Lowe, un avocat care practică în Oxford cu Darbys Sollicitors. Guvernul sunt reprezentate de agentul lor, dna E Willmot, al Oficiului de Externe și Commonwealth, Londra. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. A doua societate solicitantă este proprietarul înregistrat al unei parcele de 23 de hectare de terenuri agricole din Berkshire. Prima societate solicitantă a fost predecesorul său în titlu. Proprietarii unei proprietăți adiacente terenului, dl și dna. Graham („Grahams”) a ocupat terenul în temeiul unui acord de pășărire până la 31 decembrie 1983. La 30 decembrie 1983, un sondaj închiriat care acționează pentru reclamanții a scris Grahams menționând că acordul de pășări a fost pe cale de expirare și de a le cere să abandoneze terenul.

În ianuarie 1984, reclamanții au refuzat o cerere de un nou acord de pășune pentru 1984, deoarece au anticipat să solicite permisiunea de planificare pentru dezvoltarea totală sau a unei părți a terenului și au considerat că pășunea continuă ar putea afecta perspectivele de obținere a acestei autorizații. În ciuda cerinței de a elimina terenurile la expirarea acordului din 1983, Grahamii au rămas ocupați în orice moment, continuând să-l folosească pentru pășune. Nici o cerere de a elimina terenul sau de a plăti pentru pășunea care a avut loc. Dacă ar fi fost, dovezile au fost că Grahamii ar fi plătit cu fericire. În iunie 1984 s-a atins un acord prin care reclamanții au fost de acord să vândă lui Graham recolta permanentă de iarbă pe teren pentru 1, 100 de lire sterline.

Cutarea a fost finalizată până la 31 august 1984. În decembrie 1984, s-a efectuat o anchetă a reclamanților cu privire la faptul că Graham ar putea lua o altă tăietură de fân sau ar fi fost acordat un acord suplimentar de pășune. Nu s-a primit niciun răspuns la această scrisoare sau la scrisorile ulterioare trimise în mai 1985 de la reclamanții, iar ulterior Graham nu a mai încercat să contacteze reclamanții. Din septembrie 1984 până în 1999 Graham a continuat să utilizeze întregul teren contestat pentru agricultură fără permisiunea reclamanților. În 1997, dl Graham a înregistrat avertizări la Registrul Terenului împotriva titlului societăților solicitante, având în vedere că a obținut titlul prin posesie adversă.

La 30 aprilie 1998, societățile solicitante au emis o convocare originară în Curtea Înaltă care a solicitat anularea avertismentelor. La 20 ianuarie 1999, societățile solicitante au emis o procedură suplimentară în căutarea deținerii terenului contestat. Grahams a contestat afirmațiile societăților solicitante în temeiul Legii privind limitarea din 1980 („Legea din 1980”), care prevede că o persoană nu poate aduce o acțiune de recuperare a unor terenuri după expirarea de 12 ani de posesie adversă de către altul. De asemenea, acestea se bazează pe Legea de înregistrare a terenurilor 1925, care se aplică la momentul respectiv și care prevede că, după expirarea perioadei de 12 ani, titularul înregistrat este considerat că deține terenul în încredere pentru squatter.

Hotărârea a fost renduă în favoarea Grahams la 4 februarie 2000. Curtea Înaltă a hotărât că, având în vedere că cei Graham au avut posesia efectivă a terenurilor începând cu ianuarie 1984, iar posesia adversă a intrat în vigoare începând din septembrie 1984, titlul societăților solicitante s-a extins în temeiul Legii din 1980, iar cei Graham au dreptul să fie înregistrați ca proprietari ai terenurilor. Societățile reclamante au apelat și, la 6 februarie 2001, Curtea de Apel a anulat hotărârea Curții Înalte din cauza faptului că Graham nu avea intenția necesară de a deține terenurile și că, prin urmare, societățile reclamante nu au fost „dispoziționate” din ea în sensul legii din 1980. Grahams a apelat la Casa Lordilor, care, la 4 iulie 2002, a permis apelul lor și a restabilit ordinul Curții Înalte.

Lordii lor au susținut că Grahams au avut „poșezie” de teren în sensul obișnuit al cuvântului, și, prin urmare, societățile solicitante au fost „desemnate” din ea în sensul Actului din 1980. Lordul Bingham de Cornhill a făcut următoarea declarație în cursul hotărârii sale: „Căutați drepturi de a prăji sau de a tăia iarbă pe teren după vara anului 1984, și au fost destul de pregătiți să plătească. Când Pye nu a răspuns, au făcut ceea ce ar fi făcut orice alt fermier în poziția lor: au continuat să păstreze pământul. Ei nu au fost în neregulă. Dar rezultatul inactiunii lui Pye a fost faptul că s-au bucurat de utilizarea completă a terenului fără plată timp de 12 ani. De parcă nu au fost suficient de câștigate, acestea sunt apoi recompensate prin obținerea de titlu pentru această suprafață considerabilă de terenuri valoroase fără nicio obligație de a compensa fostul proprietar în orice fel.

În cazul terenurilor neregistrate, și în zilele înainte de înregistrare a devenit norma, acest rezultat nu ar putea fi îndoială justificat ca evitarea incertitudinii prolungate în cazul în care titlul de debarcare se află. Însă în cazul în care terenurile sunt înregistrate este dificil de văzut orice justificare pentru o regulă juridică care constrânge un astfel de rezultat nedrept aparent, și chiar mai greu de a vedea de ce partidul care câștigă titlul nu ar trebui să fie obligat să plătească unele compensații cel puțin pentru partea care îl pierde. Este liniștitor să afle că Legea de înregistrare a terenurilor din 2002 a abordat riscul ca un proprietar înregistrat să își piardă titlul prin inadvertență.

Dar principalele dispoziții ale Actului nu au fost încă puse în aplicare, și chiar dacă ar fi avut nu ar fi ajutat Pye, a cărui titlu a fost pierdută înainte de adoptarea Actului. Deși sunt mulțumit că apelul trebuie permis din motivele oferite de nobilul meu prieten învățat, aceasta este o concluzie pe care eu (cum ar fi judecătorul [Neuberger J]...) "apărând fără entuziasm" [JA Pye (Oxford) Ltd și un alt v Graham și un alt [2000] 3 Toate ER 865, la 867] Întrebarea dacă rezultatul a fost incompatibil cu drepturile reclamanților în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție nu a fost urmărit înaintea Casei Lorzilor, fiind admis că Actul privind drepturile omului din 1998, care a dat efectul drepturilor Convenției, nu a avut efect retrospectiv.

Cu toate acestea, în hotărârea sa, Lord Hope of Craighead, a observat că întrebarea în temeiul Convenției: „... nu este ușoară, așa cum s-ar fi așteptat legea - în contextul unui regim statutar în care nu este disponibilă compensația - să se sprijine în favoarea protecției proprietarului înregistrat împotriva acțiunilor persoanelor care nu pot prezenta un titlu concurențial pe registr. Din fericire… un regim mult mai riguros a fost adoptat în lista 6 la Legea 2002. Efectul său va fi de a face mult mai greu pentru un squatter care este în posesia de terenuri înregistrate pentru a obține titlul împotriva dorințelor titularului.

Nedreptatea în vechiul regim pe care acest caz l-a demonstrat nu rezultă în absența compensației, deși acesta este un factor important, ci în lipsa garanțiilor împotriva supravegherii sau a inadvertenței din partea proprietarului înregistrat.” Secțiunea 15 din Legea privind limitarea prevede: „(1) Nicio persoană nu poate lua măsuri pentru recuperarea niciunui teren după expirarea a douăsprezece ani de la data în care dreptul de acțiune i s-a acumulat sau, în cazul în care acesta s-a acumulat pentru prima dată unei persoane prin care susține, persoanei respective...

(6) Partea I din lista 1 a prezentei acte conține dispoziții privind stabilirea datei de acțiune a drepturilor de recuperare a terenurilor în cazurile menționate.” Alineatul 1 din lista 1 prevede: „În cazul în care persoana care aduce o acțiune de recuperare a terenului, sau o persoană prin care pretinde că este în posesie a terenului, și a avut în timp ce dreptul la terenul a fost dezpostit sau întrerupt deținerea acestuia, dreptul de acțiune este tratat ca fiind acumulat la data dezpoziției sau a discontinuării.” În cazul terenurilor neregistrate, art. 17 din Legea din 1980 prevede că, la expirarea perioadei de prelungire care reglementează recuperarea terenurilor, titlul proprietarului hârtiei este extins.

În cazul terenurilor înregistrate, art. 75 alineatul (1) din Legea de înregistrare a terenurilor din 1925 prevede că, la expirarea perioadei de prelungire, titlul nu este extins, dar titularul înregistrat este considerat că deține terenul în încredere pentru squatter. Comitetul de reformă a legii a luat în considerare legea privind perioadele de limitare din raportul său din 1977 (Cmnd 6923) și a comentat negativ cu privire la practicile instanțelor de acordare a unei licențe implicite de proprietar, care avea efectul de oprire a timpului de rulare împotriva proprietarului, și a propus nici o modificare a perioadelor de limitare existente. O documentă de consultare a Comisiei privind limitarea acțiunilor în 1988 (Legea nr. 151) a conferit o serie de obiective generale ale legii privind limitațiile.

Documentul de consultare a remarcat faptul că acuzații au un interes legitim în faptul că cauzele sunt introduse în instanță în mod rezonabil prompt, deoarece dovezile nu pot fi disponibile pe termen indefinit, și deoarece acuzații ar trebui să poată se bazeze pe dreptul lor presupus de a beneficia de un drept necalificat. De asemenea, statul are interesul de a se asigura că cererile sunt formulate și determinate într-un timp rezonabil pentru a efectua un proces echitabil și ca garant al certitudinii juridice. În cele din urmă, s-a observat că perioadele de limitare au un efect salutar asupra reclamanților pentru a le încuraja să aducă cereri în mod rezonabil prompt.

O documentă de consultare a Comisiei privind înregistrarea terenurilor din 1998 (pregătită cu Registrul terestrelor; Legea com 254) a remarcat că, deși intenția inițială a sistemului de înregistrare terestră este de a aplica principiile terestrelor neregistrate într-un format înregistrat, există anumite domenii în care acest lucru nu este în totalitate adevărat. Un exemplu dat a fost poziția drepturilor deținătorilor adverse (punctul 75 alineatul (1) din Legea privind înregistrarea terenurilor din 1925 a fost menționat). Documentul de consultare stabilește patru motive deosebit de cogente adesea oferite pentru legea privind posesia adversă: (i) Deoarece face parte din legea privind limitarea acțiunilor și protejează inculpații împotriva cererilor învechite și încurajează reclamanții să nu doarmă pe drepturile lor.

(ii) Deoarece, dacă terenul și proprietatea sa sunt în afara forței, terenul poate deveni necomerciabil. (iii) Deoarece, în caz de greșeală, nevinovat, dar înșelat, s-ar putea să fi efectuat cheltuieli. (iv) Pentru că facilitează și ieftinizează investigația asupra titlului de aterizare. Comisia legii a acceptat acest motiv ca fiind foarte puternic pentru terenuri neregistrate, dar a considerat că pentru terenuri înregistrate, în cazul în care titlul depinde de conținutul registrului, mai degrabă decât deținerea, nu a fost aplicabilă. Comisia legii a propus, în mod provizoriu, ca sistemul de posesie adversă în ceea ce privește terenurile înregistrate să fie reformulat pentru a reflecta principiile înregistrării titlurilor și să fie limitat la foarte puține cazuri excepționale.

Două rapoarte, privind limitarea acțiunilor (Legea nr. 270) și pe terenurile înregistrate (Legea nr. 271), au urmat documentele de consultare și au fost publicate în iulie 2001. Raportul Comisiei privind limitarea acțiunilor a recomandat ca perioada generală de limitare a acțiunilor în ceea ce privește terenurile să fie de zece ani. Acesta a adăugat că, în cazul în care propunerile privind terenurile înregistrate în legea com 254 ar fi acceptate, propunerea se referă numai la interesele pe terenuri neregistrate (și la interesele neregistre în terenuri înregistrate [interesele de fond, cum ar fi reversia unui leasing, în ceea ce privește care perioada de limitare a început să se desfășoare numai atunci când interesul a căzut în posesie]).

Raportul privind terenurile înregistrate (Legea Com 271) a propus că un squatter ar trebui să poată face cererea de a fi înregistrat ca proprietar după 10 ani de posesie adversă și că titularul înregistrat ar trebui să fie notificat de această cerere. În cazul în care titularul s-a opus înregistrării, cererea deținătorului advers pentru înregistrare ar fi respinsă.

Proprietarul înregistrat ar fi atunci obligat să regularizeze poziția (de exemplu prin evacuarea squatter-ului) în termen de doi ani, în lipsa faptului că squatter-ul ar avea dreptul de a fi înregistrat ca proprietar.Legea de înregistrare a terenurilor 2002, care nu are efect retroactiv, a pus în aplicare propunerile din Legea Com 271. COMPLAINT Societățile solicitante se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție că luarea terenurilor lor – evaluate în sensul prezentei cereri la 21 de milioane de lire – prin aplicarea legii încalcă principiul echilibrului echitabil și, prin urmare, încălcă drepturile acestora în temeiul dispoziției. Societățile solicitante susțin că nu există nici o justificare pentru pierderea drepturilor lor în acest caz.

HOTĂRÂREA Societățile solicitante se referă la o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție prin acceptarea, de către instanțe, a afirmațiilor Grahams privind posesia negativă a 23 de hectare de terenuri agricole din Berkshire. art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție prevede următoarele: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucurarea pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de bunurile sale, cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.

Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Guvernul observă că societățile solicitante au cumpărat terenurile în cauză între 1975 și 1977, atunci când nu a existat nici o îndoială cu privire la conținutul legii de posesie adversă. Societățile solicitante au dobândit astfel interesul lor în terenuri supuse regimului juridic preexistent, care a inclus riscul de a-l pierde după 12 ani de posesie adversă de către altul. Aplicarea acestei legi în acest caz nu a fost mai mult decât operarea corespunzătoare a regimului juridic național preexistent, și nu are drept scop angajarea articolului 1 din Protocolul nr. Guvernul susține că, chiar dacă art. 1 din Protocolul nr. 1, nu a fost încălcat.

Acestea subliniază în primul rând că interferența cu bucuria pașnică a societăților solicitante a terenului nu a fost încurajată sau descurajată de stat – aceasta a fost rezultată din acțiunile Grahamului și din inacțiunea societăților solicitante. Intenția societăților solicitante de a pune capăt interferenței a fost realizată cu o apărare bazată pe Legea din 1980, iar funcționarea acesteia a fost o limitare a drepturilor societăților solicitante de acces la instanță, nu o ingerință în drepturile lor de proprietate. Prin urmare, prezentul caz ar trebui să fie luat în considerare în contextul articolului 6 din Convenție, mai degrabă decât art. 1 din Protocolul nr. În orice caz, Guvernul susține, de asemenea, că, ca interferență cu bucuria pașnică a societăților solicitante a bunurilor lor a fost rezultatul acțiunilor Graham, și nu al statului, nu poate fi vorba de încălcarea obligațiilor primare și negative de către stat.

În cele mai multe rânduri, obligațiile pozitive ale statului au fost în cauză. Cu toate acestea, statul nu este obligat să protejeze un dezvoltator profesionist de consecințele în întregime evitabile ale neapărat încheierii unor acorduri contractuale (în acest caz, de exemplu, o serie discontinuă de acorduri de pășune cu Grahams). Presupunând art. 1 din Protocolul nr. 1 care urmează să fie implicat, Guvernul susține că, în general, ar trebui aplicat același test pentru compatibilitatea cu Convenția privind perioadele de limitare în temeiul acestei dispoziții ca în temeiul articolului 6. În aplicarea unui astfel de test, Guvernul susține că limitările au urmărit un obiectiv legitim, și anume, interesul public de a preveni introducerea unor afirmații întârziate în fața instanțelor și de a se asigura că realitatea ocupării neopozite a terenurilor și a proprietății sale juridice coincid.

Guvernul susține, de asemenea, că o marjă largă de apreciere este permisă statului în ceea ce privește determinarea proporționalității unei măsuri și, în acest context, constată că: la 12 ani, perioada de prelungire este lungă; societățile solicitante ar fi putut lua o acțiune împotriva Grahamului în orice moment în acea perioadă; perioada de prelungire s-ar fi oprit dacă societățile solicitante au obținut o recunoaștere scrisă a proprietății lor de la Graham; societățile solicitante nu au răspuns la corespondența de la Graham și nu au reușit să ia orice măsuri care să-și afirme proprietatea de mai mult de 12 ani, iar societățile solicitante trebuie să fi fost conștiente de efectul general al secțiunii.

15 din Legea din 1980. Guvernul observă, de asemenea, că o cantitate substanțială de timp și studiu a fost dedicată atingerii echilibrului corect în materie de perioade de limitare, și faptul că Legea din 2002 a modificat poziția nu face legislația anterioară incompatibilă cu art. 1 din Protocolul nr. În ceea ce privește relevanța compensației, Guvernul repetă că acestea nu au beneficiat de funcționarea legii privind perioadele de limitare în acest caz și adăugă că chiar dacă o interferență implică pierderea completă a interesului economic al unei persoane într-un bun în beneficiul statului, o absență de compensare poate fi încă compatibilă cu art. 1 ( Gasus Dosier- und Fördertechnik GmbH c. Olanda , 23 februarie 1995, Serie A nr. 306-B, §§ 66-74).

În sfârșit, Guvernul constată că titlul poate fi obținut prin posesie adversă într-o serie de alte jurisdicții și că, în niciun caz, este o compensare plătită fostului proprietar strămutat. Se referă în mod specific la autoritățile irlandeze de nord, scoțiană, irlandeză, maghiară, poloneză, suedeză, olandeză, spaniolă, germană și franceză. Societățile solicitante susțin că art. 1 din Protocolul nr. 1 se aplică în mod clar în cazul în cauză, subliniind că efectul cumulativ al Legii de limitare din 1980 și al Legii de înregistrare a terenurilor din 1925 este să stingă titlul proprietarului terenului în favoarea persoanei care au stabilit posesia adversă: legislația nu limitează pur și simplu dreptul de acces la instanță.

În ceea ce privește afirmația Guvernului că societățile solicitante au deținut terenul sub rezerva exploatării Actelor de limitare, societățile solicitante nu acceptă că un stat ar trebui să poată aplica o lege care prevede luarea proprietăților și predarea acestuia la altul, fără a fi echilibrat de încercarea de echilibru a articolului 1 din Protocolul nr. 1, pur și simplu pentru că legea a fost în vigoare atunci când a fost achiziționată proprietatea.

Societățile solicitante nu acceptă faptul că inacțiunea lor a fost responsabilă pentru luarea terenului: terenul a fost luat prin aplicarea Legii 1980 și a Legii 1925. Hotărârile instanțelor care aplică aceste Acte au constituit interferența statului cu bucuria societăților solicitante de posesia lor și că interferența este în încălcarea obligației negative în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. Ele se referă la observațiile formulate de judecători în cazul și observațiile Comisiei Legii și Registrul Terenului în sensul că legea ar trebui modificată. În plus, societățile solicitante consideră că obiectivele acordate în mod regulat pentru legislația privind limitarea nu sunt satisfăcătoare și că, în cazul în care terenurile sunt înregistrate, nu există nici o incertitudine în materie de proprietate și nici o justificare pentru privarea cuiva din titlul său, pur și simplu pentru că nu a opus altcuiva folosind terenurile sale.

Acestea nu văd niciun avantaj public în ceea ce privește transferul de terenuri persoanelor în posesia adversă în circumstanțe precum prezentul. Curtea consideră, având în vedere argumentele părților, că cererea ridică chestiuni serioase de fapt și de drept în temeiul Convenției, ale căror determinare necesită o examinare a meritelor. Prin urmare, Curtea concluzionează că această plângere nu este vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 din Convenție. Nu s-a stabilit niciun alt motiv de declarare inadmisibilă. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate cererea admisibilă, fără a aduce atingere fondurilor cauzei.

FOURTH SECTION

DECISION

AS TO THE ADMISSIBILITY OF

Application no. 44302/02 by J.A. PYE (OXFORD) LTD and J.A. PYE (OXFORD) LAND LTD against the United Kingdom The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting on 8 June 2004 as a Chamber composed of: Mr M. Pellonpää , President , Sir Nicolas Bratza , Mrs V. Strážnická , Mr R. Maruste , Mr S. Pavlovschi , Mr L. Garlicki , Mr J. Borrego Borrego, judges , and Mr M. O'Boyle , Section Registrar , Having regard to the above application lodged on 17 December 2002, Having regard to the observations submitted by the respondent Government and the observations in reply submitted by the applicants, Having regard to the parties' oral submissions at the hearing on 8 June 2004, Having deliberated, decides as follows: THE FACTS The applicants, J.A.

Pye (Oxford) Ltd and J.A. Pye (Oxford) Land Ltd, are companies incorporated in the United Kingdom. They are represented before the Court by Mr P. Lowe, a lawyer practising in Oxford with Darbys Solicitors. The Government are represented by their Agent, Ms E Willmot, of the Foreign and Commonwealth Office, London. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. The second applicant company is the registered owner of a plot of 23 hectares of agricultural land in Berkshire. The first applicant company was its predecessor in title. The owners of a property adjacent to the land, Mr. and Mrs. Graham (“the Grahams”) occupied the land under a grazing agreement until 31 December 1983. On 30 December 1983 a chartered surveyor acting for the applicants wrote to the Grahams noting that the grazing agreement was about to expire and requiring them to vacate the land.

In January 1984 the applicants refused a request for a further grazing agreement for 1984 because they anticipated seeking planning permission for the development of all or part of the land and considered that continued grazing might damage the prospects of obtaining such permission. Notwithstanding the requirement to vacate the land at the expiry of the 1983 agreement, the Grahams remained in occupation at all times, continuing to use it for grazing. No request to vacate the land or to pay for the grazing which was taking place was made. If it had been, the evidence was that the Grahams would happily have paid. In June 1984 an agreement was reached whereby the applicants agreed to sell to the Grahams the standing crop of grass on the land for £1, 100. The cut was completed by 31 August 1984. In December 1984 an inquiry was made of the applicants as to whether the Grahams could take another cut of hay or be granted a further grazing agreement.

No reply to this letter or to subsequent letters sent in May 1985 was received from the applicants and thereafter the Grahams made no further attempt to contact the applicants. From September 1984 onwards until 1999 the Grahams continued to use the whole of the disputed land for farming without the permission of the applicants. In 1997, Mr Graham registered cautions at the Land Registry against the applicant companies' title on the ground that he had obtained title by adverse possession. On 30 April 1998 the applicant companies issued an originating summons in the High Court seeking cancellation of the cautions. On 20 January 1999 the applicant companies issued further proceedings seeking possession of the disputed land.

The Grahams challenged the applicant companies' claims under the Limitation Act 1980 (“the 1980 Act”) which provides that a person cannot bring an action to recover any land after the expiration of 12 years of adverse possession by another. They also relied on the Land Registration Act 1925, which applied at the relevant time and which provided that, after the expiry of the 12-year period, the registered proprietor is deemed to hold the land in trust for the squatter. Judgment was given in favour of the Grahams on 4 February 2000. The High Court held that since the Grahams enjoyed factual possession of the land from January 1984, and adverse possession took effect from September 1984, the applicant companies' title was extinguished pursuant to the 1980 Act, and the Grahams were entitled to be registered as proprietors of the land.

The applicant companies appealed and on 6 February 2001, the Court of Appeal reversed the High Court decision on the ground that the Grahams did not have the necessary intention to possess the land, and the applicant companies were therefore not “dispossessed” of it within the meaning of the 1980 Act. The Grahams appealed to the House of Lords, which, on 4 July 2002, allowed their appeal and restored the order of the High Court. Their Lordships held that the Grahams did have “possession” of the land in the ordinary sense of the word, and therefore the applicant companies had been “dispossessed” of it within the meaning of the 1980 Act. Lord Bingham of Cornhill made the following statement in the course of his judgment: “[The Grahams] sought rights to graze or cut grass on the land after the summer of 1984, and were quite prepared to pay.

When Pye failed to respond they did what any other farmer in their position would have done: they continued to farm the land. They were not at fault. But the result of Pye's inaction was that they enjoyed the full use of the land without payment for 12 years. As if that were not gain enough, they are then rewarded by obtaining title to this considerable area of valuable land without any obligation to compensate the former owner in any way at all. In the case of unregistered land, and in the days before registration became the norm, such a result could no doubt be justified as avoiding protracted uncertainty where the title to land lay. But where land is registered it is difficult to see any justification for a legal rule which compels such an apparently unjust result, and even harder to see why the party gaining title should not be required to pay some compensation at least to the party losing it.

It is reassuring to learn that the Land Registration Act 2002 has addressed the risk that a registered owner may lose his title through inadvertence. But the main provisions of that Act have not yet been brought into effect, and even if they had it would not assist Pye, whose title had been lost before the passing of the Act. While I am satisfied that the appeal must be allowed for the reasons given by my noble and learned friend, this is a conclusion which I (like the judge [Neuberger J]...) 'arrive at with no enthusiasm'.” [ JA Pye (Oxford) Ltd and another v Graham and another [2000] 3 All ER 865, at 867] The question whether the result was incompatible with the applicants' rights under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention was not pursued before the House of Lords, it being conceded that the Human Rights Act 1998, which gave effect to the Convention rights, had no retrospective effect.

However, in his judgment Lord Hope of Craighead observed that the question under the Convention: “… is not an easy one, as one would have expected the law - in the context of a statutory regime where compensation is not available - to lean in favour of the protection of a registered proprietor against the actions of persons who cannot show a competing title on the register. Fortunately… a much more rigorous regime has now been enacted in Schedule 6 to the 2002 Act. Its effect will be to make it much harder for a squatter who is in possession of registered land to obtain title against the wishes of the proprietor.

The unfairness in the old regime which this case has demonstrated lies not in the absence of compensation, although that is an important factor, but in the lack of safeguards against oversight or inadvertence on the part of the registered proprietor.” B. Relevant domestic law and practice Section 15 of the Limitation Act 1980 provides: “(1) No action shall be brought by any person to recover any land after the expiration of twelve years from the date on which the right of action accrued to him or, if it first accrued to some person through whom he claims, to that person...

(6) Part I of Schedule 1 to this Act contains provisions for determining the date of accrual of rights of action to recover land in the cases there mentioned.” Paragraph 1 of Schedule 1 provides: “Where the person bringing an action to recover land, or some person through whom he claims, has been in possession of the land, and has while entitled to the land been dispossessed or discontinued his possession, the right of action shall be treated as having accrued on the date of the dispossession or discontinuance.” In the case of unregistered land, section 17 of the 1980 Act provides that, on the expiration of the limitation period regulating the recovery of land, the title of the paper owner is extinguished.

In the case of registered land, section 75(1) of the Land Registration Act 1925 provides that, on the expiry of the limitation period the title is not extinguished but the registered proprietor is deemed to hold the land thereafter in trust for the squatter. The Law Reform Committee considered the law on limitation periods in its report of 1977 (Cmnd 6923). It commented negatively on the courts' practice of granting an implied licence to the would-be adverse possessor, which had the effect of stopping time running against the owner, and proposed no change to the existing limitation periods. A Law Commission Consultation Paper on Limitation of Actions in 1988 (Law Com 151) gave a number of general policy aims of the law on limitations.

The Consultation Paper noted that defendants have a legitimate interest in having cases brought to court reasonably promptly as evidence may not be available indefinitely, and because defendants should be able to rely on their assumed entitlement to enjoy an unchallenged right. The State, too, has an interest in ensuring that claims are made and determined within a reasonable time in order to deliver a fair trial, and as guarantor of legal certainty. Finally, limitation periods were seen to have a salutary effect on plaintiffs in encouraging them to bring claims reasonably promptly. A separate Law Commission Consultation Paper on land registration in 1998 (prepared with the Land Registry; Law Com 254) noted that although the original intention of the system of land registration was to apply the principles of unregistered land to a registered format, there were certain areas where this was not wholly true.

One example given was the position of the rights of adverse possessors (section 75(1) of the Land Registration Act 1925 was referred to). The Consultation Paper set out four particularly cogent reasons often given for the law on adverse possession: (i) Because it is part of the law on limitation of actions, and protects defendants from stale claims and encourages plaintiffs not to sleep on their rights. (ii) Because if land and its ownership are out of kilter, the land may become unmarketable. (iii) Because in case of mistake the innocent but mistaken squatter of land may have incurred expenditure. (iv) Because it facilitates and cheapens investigation of title to land. The Law Commission accepted this reason as being very strong for unregistered land, but considered that for registered land, where title depends on the contents of the register rather than possession, it was not applicable.

The Law Commission proposed, provisionally, that the system of adverse possession as it applied to registered land should be recast to reflect the principles of title registration, and that it should be limited to very few, exceptional cases. Two Reports, on Limitation of Actions (Law Com 270) and on registered land (Law Com 271), followed the Consultation Papers, and were published in July 2001. The Law Commission Report on Limitation of Actions recommended that the general limitation period for actions in respect of land should be ten years. It added that if the proposals made on registered land in Law Com 254 were accepted, the proposal would relate only to interests in unregistered land (and unregistrable interests in registered land [Future interests, such as the reversion of a lease, in respect of which the limitation period began to run only when the interest fell into possession]).

The Report on registered land (Law Com 271) proposed that a squatter should be able to apply to be registered as proprietor after 10 years' adverse possession, and that the registered proprietor should be notified of that application. If the proprietor objected to the registration, the application by the adverse possessor for registration would be rejected. The registered proprietor would then be required to regularise the position (for example by evicting the squatter) within two years, failing which the squatter would be entitled to be registered as proprietor.

The Land Registration Act 2002, which does not have retroactive effect, implemented the proposals in Law Com 271. COMPLAINT The applicant companies complain under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that the taking of their land – valued for the purposes of the present application at £21 million - by operation of law breaches the fair balance principle and so infringes their rights under the provision. The applicant companies contend that there is no justification for the loss of their rights in this instance. THE LAW The applicant companies allege a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention through the acceptance, by the courts, of the Grahams' claims to adverse possession of 23 hectares of agricultural land in Berkshire.

Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention provides as follows: “Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law. The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.” The Government note that the applicant companies bought the land in question between 1975 and 1977, when there was no doubt as to the content of the law of adverse possession.

The applicant companies thus acquired their interest in the land subject to the pre-existing legal regime, which included the risk of losing it after 12 years' adverse possession by another. The application of that law in the present case was no more than the due operation of the pre-existing national legal regime, and not such as to engage Article 1 of Protocol No. 1. The Government submit that, even if Article 1 of Protocol No. 1 is engaged, it has not been violated. They first underline that the interference with the applicant companies' peaceful enjoyment of the land was not encouraged or discouraged by the State – it resulted from the Grahams' action and the applicant companies' inaction.

The applicant companies' attempt to end the interference was met with a defence based on the 1980 Act, and the operation of the Act was a limitation of the applicant companies' rights of access to court, not an interference with their property rights. The present case should therefore be considered in the context of Article 6 of the Convention, rather than Article 1 of Protocol No. 1. In any event, the Government further submit that as the interference with the applicant companies' peaceful enjoyment of their possessions was the result of the Grahams' actions, and not the State's, there can be no question of a breach of primary, negative obligations by the State. At most, the State's positive obligations were at issue.

However, the State is not required to protect a professional property developer from the entirely avoidable consequences of his failing to enter into contractual arrangements (in this case, for example, a discontinuous series of grazing agreements with the Grahams). Assuming Article 1 of Protocol No. 1 to be engaged, the Government submit that broadly the same test should be applied for the compatibility with the Convention of limitation periods under that provision as under Article 6. In the application of such a test, the Government contend that the limitations pursued a legitimate objective, namely, the public interest in preventing stale claims being brought before the courts, and in ensuring that the reality of unopposed occupation of land and its legal ownership coincide.

The Government further claim that a wide margin of appreciation is allowed to the State in determining the proportionality of a measure, and in that context they note that: at twelve years, the limitation period is long; the applicant companies could have brought an action against the Grahams at any time during that period; the limitation period would have been stopped if the applicant companies had obtained a written acknowledgement of their ownership from the Grahams; the applicant companies had failed to respond to correspondence from the Grahams and had failed to take any steps whatever to assert their ownership for well over 12 years, and the applicant companies must have been aware of the general effect of section 15 of the 1980 Act.

The Government also note that a substantial amount of time and study has been devoted to achieving the right balance in matters of limitation periods, and the mere fact that the 2002 Act has modified the position does not render the previous legislation incompatible with Article 1 of Protocol No. 1. As to the relevance of compensation, the Government repeat that they did not benefit from the operation of the law on limitation periods in the present case, and they add that even where an interference involves the complete loss of a person's economic interest in an asset for the benefit of the State, an absence of compensation may still be compatible with Article 1 ( Gasus Dosier- und Fördertechnik GmbH v. the Netherlands , 23 February 1995, Series A no. 306-B, §§ 66-74).

Finally, the Government note that title can be obtained by adverse possession in a number of other jurisdictions, and that in no case is compensation paid to the displaced former owner. They refer specifically to the Northern Irish, Scottish, Irish, Hungarian, Polish, Swedish, Dutch, Spanish, German and French jurisdictions. The applicant companies contend that Article 1 of Protocol No. 1 clearly applies to the present case. They underline that the cumulative effect of the Limitation Act 1980 and the Land Registration Act 1925 is to extinguish the title of the owner of the land in favour of the person who has established adverse possession: the legislation does not merely limit the right of access to court.

As to the Government's contention that the applicant companies held the land subject to the operation of the Limitation Acts, the applicant companies do not accept that a State should be able to apply a law which provides for the taking of property and handing it over to another, free from the fair balance test of Article 1 of Protocol No. 1, simply because the law was in existence when the property was acquired. The applicant companies do not accept that their inaction was responsible for the taking of the land: the land was taken by operation of the 1980 Act and the 1925 Act. The courts' decisions applying those Acts constituted the State's interference with the applicant companies' enjoyment of their possessions, and that interference is in breach of the negative obligation under Article 1 of Protocol No. 1. They refer to comments made by judges in the case and comments of the Law Commission and the Land Registry to the effect that the law should be changed.

In addition, the applicant companies consider that the objectives regularly given for the limitation legislation are not satisfactory. They say that where land is registered, there is no uncertainty of ownership and no justification for depriving somebody of his title simply because he has not objected to somebody else using his land. They see no public benefit in transferring land to persons in adverse possession in circumstances such as the present. The Court considers, in the light of the parties' submissions, that the application raises serious issues of fact and law under the Convention, the determination of which requires an examination of the merits. The Court concludes therefore that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention.

No other ground for declaring it inadmissible has been established. For these reasons, the Court unanimously Declares the application admissible, without prejudging the merits of the case. Michael O'Boyle Matti Pellonpää Registrar President