CASE OF J.A. PYE (OXFORD) LTD AND J.A. PYE (OXFORD) LAND LTD v. THE UNITED KINGDOM

A doua societate solicitantă este proprietarul înregistrat al unei parcele de 23 ha de terenuri agricole din Berkshire. Prima societate solicitantă a achiziționat terenurile printr-o serie de tranzacții între 1975 și 1977 și a deținut-o până în aprilie 1986, atunci când a transferat terenurile la a doua societate solicitantă, sub rezerva unei opțiuni de rachete. Proprietarii unei proprietăți adiacente terenului, dl și dna Graham („Grahams”) au ocupat terenurile în temeiul unui acord de pășune până la 31 decembrie 1983. La 30 decembrie 1983, un sondaj închiriat care acționează pentru societățile candidate a scris Grahams menționând că acordul de pășune a fost pe cale de expirare și de a le cere să abandoneze terenul. În ianuarie 1984, societățile solicitante au refuzat o cerere de acord de păsări pentru 1984, deoarece anticipau să ceară permisiunea de planificare pentru dezvoltarea totală sau a unei părți a terenului și au considerat că păsările continuate ar putea afecta perspectivele de obținere a acestei permisiuni. 11. În ciuda cerinței de a elimina terenurile la expirarea acordului din 1983, Grahamii au rămas ocupați în orice moment, continuând să-l folosească pentru pășune. Nici o cerere de a elimina terenul sau de a plăti pentru pășunea care a avut loc. Dacă ar fi fost, dovezile au fost că Grahamii ar fi plătit cu fericire. 12. În iunie 1984, s-a ajuns la un acord prin care societățile solicitante au convenit să vândă lui Graham cultivarea permanentă a iarbei pe teren pentru 1 100 de lire sterline (GBP). Cutarea a fost finalizată până la 31 august 1984. În decembrie 1984, s-a efectuat o anchetă a societăților solicitante cu privire la dacă Graham ar putea lua un alt taiat de fân sau ar fi fost acordat un nou acord de pășune. Nu s-a primit niciun răspuns la această scrisoare sau la scrisorile ulterioare trimise în mai 1985 de la societățile solicitante, iar ulterior Graham nu a mai încercat să contacteze societățile solicitante. Din septembrie 1984 până în 1999 Graham a continuat să utilizeze întregul teren contestat pentru agricultură fără permisiunea societăților solicitante 13. În 1997 dl Graham a înregistrat precauții la Registrul de Teren împotriva titlului societăților solicitante, având în vedere că a obținut titlul prin posesie adversă. 14. La 30 aprilie 1998, societățile solicitante au emis o convocare originară în Curtea Înaltă, cerând anularea avertizărilor. La 20 ianuarie 1999, societățile solicitante au emis o nouă procedură care solicită deținerea terenului contestat. 15. Grahams a contestat afirmațiile societăților solicitante în temeiul Legii de limitare 1980 („Legea din 1980”), care prevede că o persoană nu poate aduce o acțiune de recuperare a terenurilor după expirarea de douăsprezece ani de posesie adversă de către altul. De asemenea, acestea se bazează pe Legea de înregistrare a terenurilor din 1925, care se aplică la momentul respectiv și cu condiția ca, după expirarea perioadei de 12 ani, titularul înregistrat să dețină terenul în încredere pentru squatter. 16. Hotărârea a fost renduă în favoarea Grahams la 4 februarie 2000 ([2000] Ch 676). Dl judecător Neuberger a afirmat că, întrucât cei de la Graham au beneficiat de posesia efectivă a terenurilor începând cu ianuarie 1984, iar posesia adversă a intrat în vigoare începând cu septembrie 1984, titlul societăților solicitante a fost extins în conformitate cu legea din 1980, iar cei de la Graham au dreptul să fie înregistrați în calitate de titulari ai terenului. La încheierea hotărârii sale de treizeci de pagini, Neuberger J a remarcat că rezultatul pe care l-a atins nu este de acord cu justiție și nu a putut fi justificat de considerații practice: justificarea avansată pentru dreptul de a achiziționa titlul de teren prin posesie adversă – și anume evitarea incertitudinii – a avut, în opinia sa, puțină relevanță în ceea ce privește utilizarea terenurilor înregistrate în cazul în care proprietarul era ușor de identificare, inspectând registrul titlului relevant de la Registrul Landului. Faptul că un proprietar care s-a așezat pe drepturile sale timp de 12 ani ar trebui să fie privat de teren a fost, în opinia sa, „ilogic și disproporționat”. 17. Societățile reclamante au apelat și, la 6 februarie 2001, Curtea de Apel a anulat hotărârea Curții Înalte din cauza faptului că Graham nu au avut intenția necesară de a poseda terenurile, iar societățile reclamante nu au fost, prin urmare, „dispoziționate” din aceasta în sensul legii din 1980 ([2001] EWCA Civ 117, [2001] Ch 804). Deși această concluzie a fost suficientă pentru a dispune de recurs, doi membri ai Curții de Apel au continuat să abordeze întrebarea dacă pierderea de titlu a societăților solicitante la teren ar fi putut, de asemenea, să dea naștere la o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, astfel cum a fost aplicat în dreptul intern prin Legea privind drepturile omului din 1998. 18. Domnul Justiție Mummery, hotărârea instanței, a susținut că art. 1 din Protocolul nr. 1 nu a afectat dispozițiile relevante din Legea privind limitarea din 1980, care nu a privat o persoană din posesia sa sau a interferat cu bucuria sa pașnică a acestora, ci a privat doar o persoană din dreptul său de acces la instanțe în scopul recuperării proprietăților dacă a întârziat instituția procedurii sale legale timp de 12 ani sau mai mult după ce a fost dispusă de altul. Extincția titlului societăților solicitante nu a fost, în opinia sa, o privare de posesiuni sau o măsură confiscatoare pentru care plata compensației ar fi adecvată, ci pur și simplu o consecință logică și pragmatică a interzicerii dreptului de a aduce o acțiune după expirarea perioadei de limitare. În alternativă, Mummery LJ a constatat că orice privație a fost justificată în interesul public, condițiile prevăzute în Legea din 1980 sunt obligate în mod rezonabil să evite riscul de nedreptate în avizul cererilor învechite și ca asigurarea certității titlului: aceste condiții nu erau disproporționate, perioada de 12 ani fiind rezonabilă și nu impune o sarcină excesiv de dificilă proprietarului terenului. 19. Lordul Justiției Keene a considerat ca punct de plecare că termenele de limitare nu sunt, în principiu, incompatibile cu Convenția și că procesul prin care o persoană ar fi interzisă să aplice drepturile prin trecere a timpului a fost recunoscut în mod clar de Convenție. Această poziție a obținut, în opinia sa, chiar dacă perioadele de limitare limitau atât dreptul de acces la instanțe, cât și în anumite circumstanțe au avut ca efect privarea persoanelor de drepturi de proprietate, fie reale sau personale, fie a daunelor: nu a existat, prin urmare, nimic inerent incompatibil în ceea ce privește legea din 1980 și art. 1 din Protocolul nr. 20. Graham a apelat la Camera Lordelor, care, la 4 iulie 2002, a permis apelul lor și a restabilit ordinul Curții Înalte ([2002] UKHL 30, [2002] 3 Toate ER 865). Lord Browne-Wilkinson, cu care a fost de acord Lord Mackay de Clashfern și Lord Hutton, a susținut că cei Graham au „poșezia” pământului în sensul obișnuit al cuvântului, și, prin urmare, societățile solicitante au fost „dispoziționate” din ea în sensul Actului din 1980. Nu a existat nici o incoerență între un squatter care ar fi dispus să plătească proprietarul de hârtie, dacă ar fi întrebat și în posesie între timp. Concluzând, Lord Browne-Wilkinson a ținut după cum urmează: „... În ciuda notificării lui Pye de a renunța la teren în decembrie 1983, refuzul peremptor al unei noi licențe de pășune în 1984 și cererile ulterioare de pășune, după 31 decembrie 1983, Graham au rămas în ocuparea terenului contestat folosind-o în ce scopuri considerau adecvate. Unele dintre aceste scopuri (de exemplu, pășunile) ar fi căzut într-un acord ipotetic de pășunire. Dar restul sunt doar în concordanță cu o intenție, verificată de dl Michael Graham, de a folosi pământul așa cum au crezut mai bine. Acea abordare a fost adoptată de la început. În hotărârea mea, când Graham a rămas în posesia faptelor a terenului complet închis după expirarea licenței de mowing, ei au intenționat în mod evident să își afirme posesia împotriva lui Pye. ... Înainte de Casa Domnilor voștri, s-a admis că Legea privind drepturile omului [incorporarea Convenției Europene a Drepturilor Omului] nu a avut un efect retrospectiv. Cu toate acestea, Pye a susținut că, chiar și în temeiul principiilor de drept comun de construcție aplicabile înainte de intrarea în vigoare a Actului privind drepturile omului, instanța ar trebui să încerce să aplice legea astfel încât să fie în concordanță cu [Convenția]. Orice astfel de principiu vechi de construcție aplicat numai în cazul în care există o ambiguitate în limba unui statut. Nu s-a demonstrat nici o astfel de ambiguitate în Actul din 1980.” 21. Lord Bingham din Cornhill, de acord cu Lordul Browne-Wilkinson, a făcut următoarea declarație în cursul hotărârii sale: „Grahams au acționat onorabil pe tot parcursul. Ei au căutat drepturile de a mânca sau tăia iarbă pe teren după vara din 1984, și au fost destul de pregătiți să plătească. Când Pye nu a răspuns, ei au făcut ceea ce ar fi făcut orice alt fermier în poziția lor: ei au continuat să cultive pământul. Ei nu au fost de vină. Dar rezultatul inacțiunii lui Pye a fost că s-au bucurat de utilizarea deplină a terenului fără plată timp de 12 ani. Ca și cum nu ar fi suficient de câștigat, acestea sunt atunci recompensate prin obținerea de titlu pentru această suprafață considerabilă de terenuri valoroase fără nicio obligație de a compensa fostul proprietar în niciun fel. În cazul terenurilor neregistrate, și în zilele înainte de înregistrare a devenit norma, acest rezultat nu ar putea fi îndoială justificat ca evitarea incertitudinea prolungată în cazul în care titlul de a debarca. Însă în cazul în care terenurile sunt înregistrate este dificil de văzut orice justificare pentru o regulă juridică care constrânge un astfel de rezultat nedrept aparent, și chiar mai greu de a vedea de ce partidul care câștigă titlul nu ar trebui să fie obligat să plătească unele compensații cel puțin pentru partea care îl pierde. Este liniștitor să afle că Legea de înregistrare a terenurilor din 2002 a abordat riscul ca un proprietar înregistrat să își piardă titlul prin inadvertență. Dar principalele dispoziții ale Actului nu au fost încă puse în aplicare, și chiar dacă ar fi avut nu ar fi ajutat Pye, a cărui titlu a fost pierdută înainte de adoptarea Actului. Deși sunt mulțumit că apelul trebuie permis din motivele oferite de nobilul meu prieten învățat, aceasta este o concluzie pe care am (cum ar fi judecătorul [Neuberger J] ...) „apărând fără entuziasm”” (JA Pye (Oxford) Ltd și alții v. Graham și altul [2002] 3 Toate ER 865, la 867) 22. După cum s-a menționat mai sus, întrebarea dacă rezultatul era incompatibil cu drepturile societăților solicitante în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 nu a fost urmărit înaintea Casei Lordilor. Cu toate acestea, în hotărârea sa, Lord Hope of Craighead, care a fost de asemenea de acord cu Lord Browne-Wilkinson cu privire la motivele de respingere a recursului, a observat că întrebarea în temeiul Convenției „... nu este ușoară, așa cum s-ar putea aștepta legea – în contextul unui regim statutar în care nu este disponibilă compensația – să se sprijine în favoarea protecției proprietarului înregistrat împotriva acțiunilor persoanelor care nu pot prezenta un titlu concurențial pe registr. Din fericire ... un regim mult mai riguros a fost adoptat în anexa 6 la Legea de înregistrare a terenurilor din 2002. Efectul său va fi de a face mult mai greu pentru un squatter care este în posesia de terenuri înregistrate pentru a obține un titlu pentru ea împotriva dorințelor titularului. Nedreptatea în vechiul regim pe care acest caz l-a demonstrat nu rezultă în absența compensației, deși acesta este un factor important, ci în lipsa garanțiilor împotriva supravegherii sau inadvertenței din partea proprietarului înregistrat.” 23. Valoarea terenului în cauză este contestată între părți. Societățile solicitante și-au pus pierderea pecuniară la peste 10 milioane GBP. Guvernul a pus valoarea terenurilor în 1996 (cu ocazia perioadei de limitare de 12 ani expirate) la 785.000 GBP și în iulie 2002 (cu ocazia hotărârii Casei Lordilor a fost pronunțată) la 2,5 milioane GBP. 24. În momentul respectiv, art. 15 din Legea privind limitarea din 1980, o lege de consolidare, prevedea: „(1) Nicio persoană nu poate lua măsuri pentru recuperarea oricărui teren după expirarea a douăsprezece ani de la data în care dreptul de acțiune i s-a acumulat sau, în cazul în care acesta s-a acumulat pentru prima dată unei persoane prin care susține, la acea persoană. ... (6) Partea I din anexa 1 la prezenta lege conține dispoziții privind stabilirea datei de acțiune a drepturilor de recuperare a terenurilor în cazurile menționate.” 25. Punctul 1 din anexa 1 prevede: „În cazul în care persoana care aduce o acțiune de recuperare a terenului, sau o persoană prin care susține, a fost în posesie a terenului și a avut dreptul la terenul depus sau întrerupt deținerea acestuia, dreptul de acțiune trebuie tratat ca fiind acumulat la data dezpoziției sau a discontinuării.” 26. Prin urmare, aceleași dispoziții de limitare se aplică atât la terenuri înregistrate, cât și la terenuri neregistrate. În cazul terenurilor neregistrate, art. 17 din Legea din 1980 prevede că, la expirarea perioadei de limitare care reglementează recuperarea terenurilor, titlul proprietarului hârtiei a fost extins. În cazul terenurilor înregistrate, art. 75 alineatul (1) din Legea de înregistrare a terenurilor din 1925 prevedea că, la expirarea perioadei de prelungire, titlul nu a fost extins, dar proprietarul înregistrat a fost considerat că deține terenul în încredere pentru squatter. 27. Legile din Anglia din Halsbury (a doua ediție, Reediția 1998) stabilește legea în următoarele termeni: „258. Atunci când proprietarul terenului a fost deținut, și un străin a fost în posesie, pentru o perioadă suficientă pentru a împiedica dreptul proprietarului de a reintra sau de a recupera posesia prin acțiune, titlul proprietarului este extins, și străinul achiziționează un titlu care este bun împotriva tuturor lumii, inclusiv a fost proprietar. Actul de limitare din 1980 funcționează negativ pentru a interzice dreptul și a stinge titlul adevăratului proprietar, și nu efectuează un transfer al proprietății sale către străin; noul titlu depinde de principiul că posesia dă titlu, însoțit de extincția drepturilor fostului proprietar, și este supus oricăror facilități [etc.] care rămân neextinse.” 28. Comitetul de reformă a legii a examinat legea privind perioadele de limitare în raportul său din 1977 (cmn 6923). Acesta a comentat negativ cu privire la practicile instanțelor de acordare a unei licențe implicite către presupusul posesor advers, care a avut ca efect oprirea timpului de rulare împotriva proprietarului, și a propus nici o modificare a perioadelor de limitare existente, și a convenit că expirarea perioadei de limitare ar trebui să servească pentru a stinge titlul reclamantului. 29. O documentă de consultare a Comisiei privind limitarea acțiunilor din 1998 (Documentul de consultare nr. 151) a oferit o serie de obiective generale ale legii privind limitațiile. Documentul de consultare a remarcat faptul că acuzații au un interes legitim în faptul că cauzele sunt introduse în instanță în mod rezonabil prompt, deoarece dovezile nu pot fi disponibile pe termen indefinit și deoarece acuzații ar trebui să poată se bazeze pe dreptul lor presupus de a beneficia de un drept necalificat. De asemenea, statul are interesul de a se asigura că cererile sunt formulate și determinate într-un timp rezonabil pentru a efectua un proces echitabil și ca garant al certitudinii juridice. În cele din urmă, s-a observat că perioadele de limitare au un efect salutar asupra reclamanților în încurajarea acestora să aducă cereri în mod rezonabil prompt. 30. Un document consultativ separat al Comisiei privind înregistrarea terenurilor în 1998 (preparat cu Registrul terenurilor; Legea nr. 254) a remarcat că, deși intenția inițială a sistemului de înregistrare a terenurilor era de a aplica principiile terenurilor neregistrate la un format înregistrat, există anumite domenii în care acest lucru nu era în totalitate adevărat. Un exemplu dat a fost poziția de posesori adverse (art. 75 alin. (1) din Legea de înregistrare a terenurilor din 1925). Documentul consultativ a prezentat și a făcut observații cu privire la patru motive deosebit de cogente adesea date pentru legea privind posesia adversă: (i) Deoarece face parte din legea privind limitarea acțiunilor. Deoarece posesia adversă este un aspect al legii de limitare, este, desigur, obișnuit să se răspundă, în parte, în ceea ce privește politica de limitare a statutului în general, și anume să protejeze inculpații împotriva cererilor învechite și să încurajeze reclamanții să nu doarmărească pe drepturile lor. Cu toate acestea, posesia adversă nu este doar o limitare a cererilor. Efectul său este pozitiv: „un squatter face în cele din urmă obține un titlu prin posesia sa și funcționarea indirectă a [Legii de lichidare] ...” Acest lucru poate fi justificat doar de factori peste și peste cei care explică legea privind limitarea. În acest context ar trebui remarcat că un proprietar de teren poate fi interzis chiar și atunci când el sau ea este destul de nedrept. După cum am explicat mai sus, posesia adversă poate avea loc fără a fi ușor detectabilă. În orice caz, această justificare specifică are o forță mult mai mare în ceea ce privește terenurile neregistrate decât pentru terenuri cu titlu înregistrat. Titlul neregistrat depinde în cele din urmă de posesie. Prin urmare, un proprietar de teren trebuie să fie vigilent pentru a proteja această posesie și pentru a nu dormi pe drepturile sale. ... [w]aici titlul este înregistrat, ... baza titlului este în primul rând faptul de înregistrare mai degrabă decât posesie. Înregistrarea conferă titlu deoarece înregistrarea unei persoane ca proprietar de teren de sine vesta în el sau ei proprietatea juridică relevantă ...” (ii) Deoarece, dacă terenul și proprietatea acesteia sunt din forță, terenul poate deveni necomerciabil. În cazul în care proprietarul înregistrat a dispărut și nu poate fi urmărit și un squatter se posedă, doctrina posesiunii adverse „asigură cel puțin că, în astfel de cazuri, terenul rămâne în comerț și nu este respins steril”. În cazul în care au existat tranzacții „în afara registrului”, cum ar fi în cazul în care un agricultor este de acord cu un schimb de terenuri cu un vecin în temeiul unui „accept de dongleman”, dar nu înregistrează modificarea, „deținerea inversă îndeplinește o funcție utilă”. (iii) Deoarece, în caz de greșeală, s-ar putea să fi efectuat cheltuieli nevinovate, dar greșite. În astfel de circumstanțe posesia adversă poate fi justificată din motive de dificultate, și există paralele cu principiile de proprietate estoppel. (iv) Pentru că facilitează și facilitează investigația ieftine a titlului de debarcare. Comisia legii a acceptat acest ultim motiv ca fiind foarte puternic pentru terenuri neregistrate, dar a considerat că pentru terenuri înregistrate, în cazul în care titlul depinde de conținutul registrului, mai degrabă decât deținerea, nu a fost aplicabilă. 31. Comisia legii a propus, în mod provizoriu, ca sistemul de posesie adversă în ceea ce privește terenurile înregistrate să fie reformulat pentru a reflecta principiile înregistrării titlurilor și să fie limitat la foarte puține cazuri excepționale. 32. Un raport privind limitarea acțiunilor (Legea nr. 270) și unul privind terenurile înregistrate (Legea nr. 271) a urmat documentele de consultare și a fost publicată în iulie 2001. 33. Raportul Comisiei privind limitarea acțiunilor a recomandat ca perioada generală de limitare a acțiunilor în ceea ce privește terenurile să fie de zece ani. 254 au fost acceptate, propunerea se referă numai la interesele terenurilor neregistrate (și la interese neregistrabile în terenuri înregistrate). 34. Ca urmare a diverselor critici, inclusiv la cele făcute de un număr de judecători în acest caz și la Raportul privind terenurile înregistrate (Legea nr. 271), Legea de înregistrare a terenurilor din 2002 a făcut o serie de modificări la lege în ceea ce privește terenurile înregistrate. Cu condiția ca posesia adversă, pentru totdeauna lungă, să nu poată, pe de sine, să-l înregistreze pe proprietar pe o proprietate înregistrată. Un squatter are dreptul să se înregistreze ca proprietar după zece ani și ar fi înregistrat astfel dacă cererea nu este opusă. În cazul în care cererea a fost opusă, aceasta ar fi refuzată. În cazul în care cererea a fost refuzată, dar nu s-a luat nici o măsură pentru a deplasa squatterul sau a reglementa altfel poziția, el a avut dreptul să se înregistreze din nou ca proprietar, și ar fi astfel înregistrat dacă cererea a fost sau nu opusă. Legea din 2002 a intrat în vigoare la 13 octombrie 2002. 35. La 23 martie 2005, judecătorul adjunct Strauss din divizia Chancery a pronunțat hotărârea în cazul Beaulane Properties Ltd c. Palmer (Rapporturi privind timpurile, 13 aprilie 2005). Cazul se referă la un licențiat care a rămas în posesie de terenuri înregistrate timp de peste 12 ani după expirarea licenței sale. Prin aplicarea hotărârii Casei Lordilor în acest caz, judecătorul a constatat că, în conformitate cu legea engleză, în timp ce s-a ridicat la intrarea în vigoare a Legei privind drepturile omului din 1998 proprietarul înregistrat al terenului a pierdut toate susceptiunile. Cu toate acestea, la analiza faptelor pe baza Convenției, el a constatat că nu există niciun interes real public sau general în legea privind posesia adversă în cazul terenurilor înregistrate și că consecințele negative pentru proprietarul terenului sunt disproporționate. Prin reinterpretarea legislației relevante în conformitate cu art. 3 din Legea privind drepturile omului, judecătorul a constatat că pretinderea fostului licențiat care a dobândit terenul contestat a eșuat.

The second applicant company is the registered owner of a plot of 23 ha of agricultural land in Berkshire. The first applicant company acquired the land by a series of transactions between 1975 and 1977 and owned it until April 1986, when it transferred the land to the second applicant company subject to an option to repurchase. The owners of a property adjacent to the land, Mr and Mrs Graham (“the Grahams”) occupied the land under a grazing agreement until 31 December 1983. On 30 December 1983 a chartered surveyor acting for the applicant companies wrote to the Grahams noting that the grazing agreement was about to expire and requiring them to vacate the land. In January 1984 the applicant companies refused a request for a further grazing agreement for 1984 because they anticipated seeking planning permission for the development of all or part of the land and considered that continued grazing might damage the prospects of obtaining such permission. 11. Notwithstanding the requirement to vacate the land at the expiry of the 1983 agreement, the Grahams remained in occupation at all times, continuing to use it for grazing. No request to vacate the land or to pay for the grazing which was taking place was made. If it had been, the evidence was that the Grahams would happily have paid. 12. In June 1984 an agreement was reached whereby the applicant companies agreed to sell to the Grahams the standing crop of grass on the land for 1,100 pounds sterling (GBP). The cut was completed by 31 August 1984. In December 1984 an inquiry was made of the applicant companies as to whether the Grahams could take another cut of hay or be granted a further grazing agreement. No reply to this letter or to subsequent letters sent in May 1985 was received from the applicant companies and thereafter the Grahams made no further attempt to contact the applicant companies. From September 1984 onwards until 1999 the Grahams continued to use the whole of the disputed land for farming without the permission of the applicant companies. 13. In 1997 Mr Graham registered cautions at the Land Registry against the applicant companies’ title on the ground that he had obtained title by adverse possession. 14. On 30 April 1998 the applicant companies issued an originating summons in the High Court seeking cancellation of the cautions. On 20 January 1999 the applicant companies issued further proceedings seeking possession of the disputed land. 15. The Grahams challenged the applicant companies’ claims under the Limitation Act 1980 (“the 1980 Act”), which provides that a person cannot bring an action to recover any land after the expiration of twelve years of adverse possession by another. They also relied on the Land Registration Act 1925, which applied at the relevant time and which provided that, after the expiry of the twelve-year period, the registered proprietor was deemed to hold the land in trust for the squatter. 16. Judgment was given in favour of the Grahams on 4 February 2000 ([2000] Ch 676). Mr Justice Neuberger held that since the Grahams had enjoyed factual possession of the land from January 1984, and adverse possession took effect from September 1984, the applicant companies’ title was extinguished pursuant to the 1980 Act, and the Grahams were entitled to be registered as proprietors of the land. At the conclusion of his thirty-page judgment, Neuberger J remarked that the result he had reached did not accord with justice and could not be justified by practical considerations: the justification advanced for the right to acquire title to land by adverse possession – namely the avoidance of uncertainty – had in his view little relevance to the use of registered land where the owner was readily identifiable by inspecting the register of the relevant title at the Land Registry. The fact that an owner who had sat on his rights for twelve years should be deprived of the land was in his view “illogical and disproportionate”. 17. The applicant companies appealed and on 6 February 2001 the Court of Appeal reversed the High Court decision on the ground that the Grahams did not have the necessary intention to possess the land, and the applicant companies were therefore not “dispossessed” of it within the meaning of the 1980 Act ([2001] EWCA Civ 117, [2001] Ch 804). Although this conclusion was sufficient to dispose of the appeal, two members of the Court of Appeal went on to address the question whether the applicant companies’ loss of title to the land could also have given rise to a violation of Article 1 of Protocol No. 1 as applied in domestic law by the Human Rights Act 1998. 18. Lord Justice Mummery, giving the judgment of the court, held that Article 1 of Protocol No. 1 did not impinge on the relevant provisions of the Limitation Act 1980, which did not deprive a person of his possessions or interfere with his peaceful enjoyment of them but only deprived a person of his right of access to the courts for the purpose of recovering property if he had delayed the institution of his legal proceedings for twelve years or more after being dispossessed by another. The extinction of the applicant companies’ title was not, in his view, a deprivation of possessions nor a confiscatory measure for which payment of compensation would be appropriate, but simply a logical and pragmatic consequence of the barring of the right to bring an action after the expiration of the limitation period. In the alternative, Mummery LJ found that any deprivation was justified in the public interest, the conditions laid down in the 1980 Act being reasonably required to avoid the risk of injustice in the adjudication of stale claims and as ensuring certainty of title: those conditions were not disproportionate, the period of twelve years being reasonable and not imposing an excessively difficult burden on the landowner. 19. Lord Justice Keene took as his starting-point that limitation periods were in principle not incompatible with the Convention and that the process whereby a person would be barred from enforcing rights by the passage of time was clearly acknowledged by the Convention. This position obtained, in his view, even though limitation periods both limited the right of access to the courts and in some circumstances had the effect of depriving persons of property rights, whether real or personal, or of damages: there was thus nothing inherently incompatible as between the 1980 Act and Article 1 of Protocol No. 1. 20. The Grahams appealed to the House of Lords, which, on 4 July 2002, allowed their appeal and restored the order of the High Court ([2002] UKHL 30, [2002] 3 All ER 865). Lord Browne-Wilkinson, with whom Lord Mackay of Clashfern and Lord Hutton agreed, held that the Grahams did have “possession” of the land in the ordinary sense of the word, and therefore the applicant companies had been “dispossessed” of it within the meaning of the 1980 Act. There was no inconsistency between a squatter being willing to pay the paper owner if asked and his being in possession in the meantime. Concluding, Lord Browne-Wilkinson held as follows: “... Despite Pye’s notification to quit the land in December 1983, its peremptory refusal of a further grazing licence in 1984 and the totally ignored later requests for a grazing licence, after 31 December 1983 the Grahams stayed in occupation of the disputed land using it for what purposes they thought fit. Some of those purposes (i.e., the grazing) would have fallen within a hypothetical grazing agreement. But the rest are only consistent with an intention, verified by Mr Michael Graham, to use the land as they thought best. That approach was adopted from the outset. In my judgment, when the Grahams remained in factual possession of the fully enclosed land after the expiry of the mowing licence they manifestly intended to assert their possession against Pye. ... Before your Lordships’ House, it was conceded that the Human Rights Act [incorporating the European Convention on Human Rights] did not have a retrospective effect. But Pye submitted that, even under the common-law principles of construction applicable before the Human Rights Act came into effect, the court should seek to apply the law so as to make it consistent with the [Convention]. Any such old principle of construction only applied where there was an ambiguity in the language of a statute. No such ambiguity in the Act of 1980 was demonstrated to your Lordships.” 21. Lord Bingham of Cornhill, agreeing with Lord Browne-Wilkinson, made the following statement in the course of his judgment: “The Grahams have acted honourably throughout. They sought rights to graze or cut grass on the land after the summer of 1984, and were quite prepared to pay. When Pye failed to respond they did what any other farmer in their position would have done: they continued to farm the land. They were not at fault. But the result of Pye’s inaction was that they enjoyed the full use of the land without payment for 12 years. As if that were not gain enough, they are then rewarded by obtaining title to this considerable area of valuable land without any obligation to compensate the former owner in any way at all. In the case of unregistered land, and in the days before registration became the norm, such a result could no doubt be justified as avoiding protracted uncertainty where the title to land lay. But where land is registered it is difficult to see any justification for a legal rule which compels such an apparently unjust result, and even harder to see why the party gaining title should not be required to pay some compensation at least to the party losing it. It is reassuring to learn that the Land Registration Act 2002 has addressed the risk that a registered owner may lose his title through inadvertence. But the main provisions of that Act have not yet been brought into effect, and even if they had it would not assist Pye, whose title had been lost before the passing of the Act. While I am satisfied that the appeal must be allowed for the reasons given by my noble and learned friend, this is a conclusion which I (like the judge [Neuberger J] ...) ‘arrive at with no enthusiasm’.” (JA Pye (Oxford) Ltd and Others v. Graham and Another [2002] 3 All ER 865, at 867) 22. As noted above, the question whether the result was incompatible with the applicant companies’ rights under Article 1 of Protocol No. 1 was not pursued before the House of Lords. However, in his judgment Lord Hope of Craighead, who also agreed with Lord Browne-Wilkinson on the reasons for dismissing the appeal, observed that the question under the Convention “... is not an easy one, as one might have expected the law – in the context of a statutory regime where compensation is not available – to lean in favour of the protection of a registered proprietor against the actions of persons who cannot show a competing title on the register. Fortunately ... a much more rigorous regime has now been enacted in Schedule 6 to the Land Registration Act 2002. Its effect will be to make it much harder for a squatter who is in possession of registered land to obtain a title to it against the wishes of the proprietor. The unfairness in the old regime which this case has demonstrated lies not in the absence of compensation, although that is an important factor, but in the lack of safeguards against oversight or inadvertence on the part of the registered proprietor.” 23. The value of the land in issue is disputed between the parties. The applicant companies put their pecuniary loss at over GBP 10 million. The Government put the value of the land in 1996 (when the twelve-year limitation period expired) at GBP 785,000, and in July 2002 (when the House of Lords judgment was delivered) at GBP 2.5 million. 24. At the relevant time, section 15 of the Limitation Act 1980, a consolidating Act, provided: “(1) No action shall be brought by any person to recover any land after the expiration of twelve years from the date on which the right of action accrued to him or, if it first accrued to some person through whom he claims, to that person. ... (6) Part I of Schedule 1 to this Act contains provisions for determining the date of accrual of rights of action to recover land in the cases there mentioned.” 25. Paragraph 1 of Schedule 1 provided: “Where the person bringing an action to recover land, or some person through whom he claims, has been in possession of the land, and has while entitled to the land been dispossessed or discontinued his possession, the right of action shall be treated as having accrued on the date of the dispossession or discontinuance.” 26. The same limitation provisions therefore applied to both registered and unregistered land. In the case of unregistered land, section 17 of the 1980 Act provided that, on the expiration of the limitation period regulating the recovery of land, the title of the paper owner was extinguished. In the case of registered land, section 75(1) of the Land Registration Act 1925 provided that on the expiry of the limitation period the title was not extinguished but the registered proprietor was deemed to hold the land thereafter in trust for the squatter. 27. Halsbury’s Laws of England (Fourth Edition, Reissue 1998) sets out the law in the following terms: “258. When the owner of land has been out of possession, and a stranger has been in possession, for a period sufficient to bar the owner’s right to re-enter or to recover possession by action, the owner’s title is extinguished, and the stranger acquires a title which is good against all the world, including the former owner. The Limitation Act 1980 operates negatively to bar the right and extinguish the title of the true owner, and does not effect a transfer of his estate to the stranger; the new title depends on the principle that possession gives title, coupled with the extinction of the rights of the former owner, and is subject to any easements [etc.] which remain unextinguished.” 28. The Law Reform Committee considered the law on limitation periods in its report of 1977 (Cmnd 6923). It commented negatively on the courts’ practice of granting an implied licence to the would-be adverse possessor, which had the effect of stopping time running against the owner, and proposed no change to the existing limitation periods, and agreed that the expiration of the limitation period should serve to extinguish the claimant’s title. 29. A Law Commission Consultation Paper on Limitation of Actions of 1998 (Consultation Paper No. 151) gave a number of general policy aims of the law on limitations. The Consultation Paper noted that defendants have a legitimate interest in having cases brought to court reasonably promptly as evidence may not be available indefinitely and because defendants should be able to rely on their assumed entitlement to enjoy an unchallenged right. The State, too, has an interest in ensuring that claims are made and determined within a reasonable time in order to deliver a fair trial, and as guarantor of legal certainty. Finally, limitation periods were seen to have a salutary effect on plaintiffs in encouraging them to bring claims reasonably promptly. 30. A separate Law Commission Consultative Document on land registration in 1998 (prepared with the Land Registry; Law Com No. 254) noted that, although the original intention of the system of land registration was to apply the principles of unregistered land to a registered format, there were certain areas where this was not wholly true. One example given was the position of the rights of adverse possessors (section 75(1) of the Land Registration Act 1925 was referred to). The Consultative Document set out and commented on four particularly cogent reasons often given for the law on adverse possession: (i) Because it is part of the law on limitation of actions. It noted: “... because adverse possession is an aspect of the law of limitation, it is of course customary to account for it, in part at least, in terms of the policy of limitation statutes generally, namely to protect defendants from stale claims and to encourage plaintiffs not to sleep on their rights. However, adverse possession does not merely bar claims. Its effect is positive: ‘a squatter does in the end get a title by his possession and the indirect operation of the [Limitation Act] ...’ This can only be justified by factors over and above those which explain the law on limitation. In this context it should be noted that a landowner may be barred even where he or she is quite blameless. As we have explained above, adverse possession can take place without it being readily detectable. In any event, this particular justification has much greater force in relation to unregistered land than it does for land with registered title. Unregistered title ultimately depends upon possession. It therefore behoves a landowner to be vigilant to protect that possession and not to sleep on his or her rights. ... [w]here title is registered, ... the basis of title is primarily the fact of registration rather than possession. Registration confers title because the registration of a person as proprietor of land of itself vests in him or her the relevant legal estate ...” (ii) Because if land and its ownership are out of kilter, the land may become unmarketable. Where the registered owner has disappeared, and cannot be traced, and a squatter takes possession, the doctrine of adverse possession “does at least ensure that in such cases land remains in commerce and is not rendered sterile”. Where there have been dealings “off the register”, such as where a farmer agrees to a land swap with a neighbour under a “gentleman’s agreement” but does not register the change, “adverse possession fulfils a useful function”. (iii) Because in case of mistake the innocent but mistaken squatter of land may have incurred expenditure. In such circumstances adverse possession can be justified on grounds of hardship, and there are parallels with the principles of proprietary estoppel. (iv) Because it facilitates and cheapens investigation of title to land. The Law Commission accepted this last reason as being very strong for unregistered land, but considered that for registered land, where title depends on the contents of the register rather than possession, it was not applicable. 31. The Law Commission proposed, provisionally, that the system of adverse possession as it applied to registered land should be recast to reflect the principles of title registration, and that it should be limited to very few, exceptional cases. 32. A Report on Limitation of Actions (Law Com No. 270) and one on registered land (Law Com No. 271) followed the Consultation Papers, and were published in July 2001. 33. The Law Commission Report on Limitation of Actions recommended that the general limitation period for actions in respect of land should be ten years. It added that if the proposals made on registered land in Law Com No. 254 were accepted, the proposal would relate only to interests in unregistered land (and unregistrable interests in registered land). 34. As a result of the various criticisms, including those made by a number of the judges in the present case and the Report on registered land (Law Com No. 271), the Land Registration Act 2002 made a number of changes to the law as it related to registered land. It provided that adverse possession, for however long, would not of itself bar the owner’s title to a registered estate. A squatter was entitled to apply to be registered as proprietor after ten years, and would be so registered if application was not opposed. If the application was opposed, it would be refused. If the application was refused but no steps were taken to evict the squatter or otherwise regulate the position, he was entitled to apply again to be registered as proprietor, and would be so registered whether or not the application was opposed. The 2002 Act came into force on 13 October 2002. 35. On 23 March 2005, Deputy Judge Strauss in the Chancery Division gave judgment in the case of Beaulane Properties Ltd v. Palmer (Times Law Reports, 13 April 2005). The case concerned a licensee who had remained in possession of registered land for over twelve years after the expiry of his licence. Applying the judgment of the House of Lords in the present case, the judge found that under English law as it stood up to the entry into force of the Human Rights Act 1998 the registered owner of the land lost all claim to it. However, on analysing the facts on a Convention basis, he found that there was no real public or general interest in the law on adverse possession in the case of registered land, and that the adverse consequences for the landowner were disproportionate. By reinterpreting the relevant legislation in accordance with section 3 of the Human Rights Act, the judge found that the claim by the former licensee to have acquired the disputed land failed.