CASE OF J.A. PYE (OXFORD) LTD AND J.A. PYE (OXFORD) LAND LTD v. THE UNITED KINGDOM

A doua societate solicitantă este proprietarul înregistrat al unei parcele de 23 de hectare de terenuri agricole din Berkshire. Prima companie solicitantă a fost predecesorul său în titlu. Proprietarii unei proprietăți adiacente terenului, dl. și dna Graham („Grahams”) au ocupat terenurile în temeiul unui acord de pășune până la 31 decembrie 1983. La 30 decembrie 1983 un sondaj închiriat care acționează pentru reclamanții a scris Grahams menționând că acordul de pășune a fost pe cale de expirare și de a le cere să abandoneze terenul. În ianuarie 1984, reclamanții au refuzat o cerere de acord de pășune pentru anul 1984, deoarece au anticipat să solicite permisiunea de planificare pentru dezvoltarea totală sau a unei părți a terenului și au considerat că pășunea continuă ar putea afecta perspectivele de obținere a acestei autorizații. 10. În ciuda cerinței de a elimina terenurile la expirarea acordului din 1983, Grahamii au rămas ocupați în orice moment, continuând să-l folosească pentru pășune. Nici o cerere de a elimina terenul sau de a plăti pentru pășunea care a avut loc. Dacă ar fi fost, dovezile au fost că Grahamii ar fi plătit cu fericire. 11. În iunie 1984 s-a ajuns la un acord prin care reclamanții au fost de acord să vândă lui Graham recolta permanentă de iarbă pe teren pentru 1 100 de lire sterline. Cutarea a fost finalizată până la 31 august 1984. În decembrie 1984, s-a efectuat o anchetă a reclamanților cu privire la dacă Graham ar putea lua o altă tăietură de fân sau să fie acordată un acord suplimentar de pășune. Nu s-a primit niciun răspuns la această scrisoare sau la scrisorile ulterioare trimise în mai 1985 de la reclamanții, iar ulterior Graham nu a mai încercat să contacteze reclamanții. Din septembrie 1984 până în 1999 Graham a continuat să utilizeze întregul teren contestat pentru agricultură fără permisiunea reclamanților. 12. În 1997, dl Graham a înregistrat precauții la Registrul de Teren împotriva titlului societăților solicitante, având în vedere că a obținut titlul prin posesie adversă. 13. La 30 aprilie 1998, societățile solicitante au emis o convocare originară în cadrul Tribunalului de Inalt Cererea de anulare a avertizărilor. La 20 ianuarie 1999, societățile solicitante au emis o nouă procedură care solicită deținerea terenului contestat. 14. Grahams a contestat afirmațiile societăților solicitante în temeiul Legii de limitare 1980 („Legea din 1980”), care prevede că o persoană nu poate aduce o acțiune de recuperare a terenurilor după expirarea de 12 ani de posesie adversă de către altul. De asemenea, acestea se bazează pe Legea de înregistrare a terenurilor din 1925, care se aplică la momentul respectiv și cu condiția ca, după expirarea perioadei de 12 ani, titularul înregistrat să dețină terenul în încredere pentru squatter. 15. Hotărârea a fost dată în favoarea Grahams la 4 februarie 2000 ([2000]Ch 676). Dl judecător Neuberger a afirmat că, având în vedere că cei de la Graham au beneficiat de posesia efectivă a terenurilor începând cu ianuarie 1984 și că posesia adversă a intrat în vigoare începând cu septembrie 1984, titlul societăților solicitante a fost extins în temeiul Legii 1980, iar cei de la Graham au dreptul să fie înregistrați ca proprietăți ai terenurilor. La încheierea hotărârii sale de 30 de pagini, Neuberger J. a remarcat că rezultatul pe care l-a atins nu este de acord cu justiție și nu a putut fi justificat de considerații practice: justificarea avansată pentru dreptul de a obține titlul de teren prin posesie adversă – și anume evitarea incertitudinii – a avut, în opinia sa, puțină relevanță în ceea ce privește utilizarea terenurilor înregistrate în cazul în care proprietarul era ușor identificat prin inspectarea înregistrării titlului relevant la Registrul de terenuri. Faptul că un proprietar care s-a așezat pe drepturile sale timp de 12 ani ar trebui să fie privat de teren a fost, în opinia sa, “illogic și disproporționat”: după cum a exprimat punctul, „ pare draconian pentru proprietar și o cădere de vânt pentru squatter care, doar pentru că proprietarul nu a făcut nici un pas pentru a evacua un squatter timp de 12 ani, proprietarul ar trebui să piardă 25 de hectare de teren la squatter fără nicio compensație”. 16. Societățile reclamante au apelat și, la 6 februarie 2001, Curtea de Apel a anulat hotărârea Curții Înalte din cauza faptului că Graham nu avea intenția necesară de a poseda terenurile și că, prin urmare, societățile reclamante nu au fost „dispoziționate” din ea în sensul Legii din 1980 ([2001]EWCA Civ 117, [2001]Ch 804). Deși această concluzie a fost suficientă pentru a elimina recursul, doi membri ai Curții de Apel au continuat să abordeze întrebarea dacă pierderea de titlu a reclamanților la teren ar fi putut duce, de asemenea, la o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, astfel cum a fost aplicat în dreptul intern prin Legea privind drepturile omului din 1998. 17. Lordul Justiție Mummery a considerat că art. 1 nu impune dispozițiile relevante ale Legii de limitare din 1980, care nu priva o persoană de posesiile sale sau nu interferează cu bucuria sa pașnică a acestora, ci doar priva o persoană de dreptul său de acces la instanțe în scopul recuperării proprietăților dacă a întârziat instituția procedurii sale legale timp de 12 ani sau mai mult după ce a fost dispusă de altul. Extincția titlului reclamanților nu a fost, în opinia sa, o privare de posesiuni sau o măsură confiscatoare pentru care plata compensației ar fi adecvată, ci pur și simplu o consecință logică și pragmatică a interzicerii dreptului de a aduce o acțiune după expirarea perioadei de limitare. În alternativă, Mummery L.J a constatat că orice privație a fost justificată în interesul public, condițiile prevăzute în Legea din 1980 sunt obligate în mod rezonabil să evite riscul de nedreptate în avizul cererilor învechite și ca asigurarea certitudinii de titlu: aceste condiții nu erau disproporționate, perioada de 12 ani fiind rezonabile și nu impune o sarcină excesiv de dificilă proprietarului terenului. 18. Lordul Justiției Keene a considerat ca punct de plecare că termenele de limitare nu sunt, în principiu, incompatibile cu Convenția și că procesul prin care o persoană ar fi interzisă să aplice drepturi prin trecerea timpului a fost recunoscut în mod clar de Convenție. Această poziție a obținut, în opinia sa, chiar dacă perioadele de limitare limitau atât dreptul de acces la instanțe, cât și în anumite circumstanțe au avut ca efect privarea persoanelor de drepturi de proprietate, fie reale sau personale, fie a daunelor: nu a existat, prin urmare, nimic inerent incompatibil în ceea ce privește legea din 1980 și art. 1 din protocol. 19. Graham a apelat la Camera Lordelor, care, la 4 iulie 2002, a permis apelul lor și a restabilit ordinul Curții Înalte ([2002] UKHL 30, [2002] 3 Toate ER 865). Lord Browne-Wilkinson, cu care a fost de acord Lord Mackay de Clashfern și Lord Hutton, a susținut că cei Graham au „poșezia” pământului în sensul obișnuit al cuvântului, și, prin urmare, societățile solicitante au fost „dispoziționate” din ea în sensul Actului din 1980. Nu a existat nici o incoerență între un squatter care ar fi dispus să plătească proprietarul hârtiei dacă ar fi întrebat și a fost în posesie între timp. Lord Browne-Wilkinson s-a referit la Convenția Europeană a Drepturilor Omului doar pentru a observa că nu există nici o ambiguitate în Legea din 1980 care solicită rezoluție. 20. Lord Bingham de Cornhill, de acord cu Lordul Browne-Wilkinson, a făcut următoarea declarație în cursul hotărârii sale: “[Grahams] a căutat drepturile de a prăji sau de a tăia iarbă pe teren după vara 1984, și au fost destul de pregătite să plătească. Când Pye nu a răspuns ei au făcut ceea ce ar fi făcut orice alt fermier în poziția lor: ei au continuat să cultive pământul. Ei nu au fost de vină. Dar rezultatul inacțiunii lui Pye a fost faptul că s-au bucurat de utilizarea deplină a terenului fără plată timp de 12 ani. De parcă nu ar fi câștigat suficient, ei sunt apoi răsplătiți prin obținerea titlului la această suprafață considerabilă de terenuri valoroase, fără nicio obligație de a compensa fostul proprietar în niciun fel. În cazul terenurilor neregistrate, și în zilele înainte de înregistrare a devenit norma, acest rezultat nu ar putea fi îndoială justificat ca evitarea incertitudinii prolungate în cazul în care titlul de debarcare se află. Însă în cazul în care terenurile sunt înregistrate este dificil de văzut orice justificare pentru o regulă juridică care constrânge un astfel de rezultat nedrept aparent, și chiar mai greu de a vedea de ce partidul care câștigă titlul nu ar trebui să fie obligat să plătească unele compensații cel puțin pentru partea care îl pierde. Este liniștitor să afle că Legea de înregistrare a terenurilor din 2002 a abordat riscul ca un proprietar înregistrat să își piardă titlul prin inadvertență. Dar principalele dispoziții ale Actului nu au fost încă puse în aplicare, și chiar dacă ar fi avut nu ar fi ajutat Pye, a cărui titlu a fost pierdută înainte de adoptarea Actului. Deși sunt mulțumit că apelul trebuie permis din motivele furnizate de nobilul meu prieten și învățat, aceasta este o concluzie pe care am (cum ar fi judecătorul [Neuberger J]...) „apărând fără entuziasm”” [JA Pye (Oxford) Ltd și un alt v. Graham și un alt [2000] 3 Toate RS 865, la 867] 21. Întrebarea dacă rezultatul a fost incompatibil cu drepturile reclamanților în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția nu a fost urmărită înaintea Casei Lordilor, fiind admis că Legea privind drepturile omului din 1998 nu a avut niciun efect retrospectiv. Cu toate acestea, în hotărârea sa, Lord Hope of Craighead, care a fost de asemenea de acord cu Lord Browne-Wilkinson în ceea ce privește motivele de respingere a recursului, a remarcat că întrebarea în temeiul Convenției: „... nu este ușoară, așa cum s-ar fi așteptat legea - în contextul unui regim statutar în care nu este disponibilă compensație - să se sprijine în favoarea protecției unui proprietar înregistrat împotriva acțiunilor persoanelor care nu pot prezenta un titlu concurent pe registr. Din fericire... ..un regim mult mai riguros a fost adoptat acum în anexa 6 la Legea 2002. Efectul său va fi să fie mult mai greu pentru un squatter care este în posesia de teren înregistrat pentru a obține titlul împotriva dorințelor proprietarului. Nedreptatea în vechiul regim pe care acest caz l-a demonstrat nu rezultă în absența compensației, deși acesta este un factor important, ci în lipsa garanțiilor împotriva supravegherii sau inadvertenței din partea titularului înregistrat.” 22. Secțiunea 15 din Legea privind limitarea din 1980, o lege de consolidare, prevede: „(1) Nicio persoană nu poate lua măsuri pentru a recupera orice teren după expirarea a douăsprezece ani de la data în care dreptul de acțiune i se achiziționează sau, în cazul în care aceasta a fost prima dată acumulat unei persoane prin care susține, la acea persoană... (6) Partea I din anexa 1 la prezenta lege conține dispoziții privind stabilirea datei de acțiune a drepturilor de recuperare a terenurilor în cazurile menționate.” 23. Punctul 1 din anexa 1 prevede: „În cazul în care persoana care aduce o acțiune de recuperare a terenului, sau o persoană prin care susține, a fost în posesie a terenului și a avut dreptul la terenul depus sau întrerupt deținerea acestuia, dreptul de acțiune trebuie tratat ca fiind acumulat la data dezpoziției sau a discontinuării.” 24. În cazul terenurilor neregistrate, art. 17 din Legea din 1980 prevede că, la expirarea perioadei de prelungire care reglementează recuperarea terenurilor, titlul proprietarului hârtiei este extins. În cazul terenurilor înregistrate, art. 75 alineatul (1) din Legea de înregistrare a terenurilor din 1925 prevede că, la expirarea perioadei de prelungire, titlul nu este extins, dar proprietarul înregistrat este considerat că deține terenul în încredere pentru squatter. 25. Comitetul de reformă a legii a examinat legea privind perioadele de limită în raportul său din 1977 (Cmnd 6923). Acesta a comentat negativ cu privire la practicile instanțelor de acordare a unei licențe implicite unui aspirant posesor advers, care a avut ca efect oprirea timpului de rulare împotriva proprietarului, și a propus nici o modificare a perioadelor de limitare existente, și a convenit că expirarea perioadei de limitare ar trebui să servească pentru a stinge titlul reclamantului. 26. O documentă de consultare a Comisiei privind limitarea acțiunilor în 1988 (Legea nr. 151) a conferit o serie de obiective generale ale legii privind limitațiile. Documentul de consultare a remarcat faptul că acuzații au un interes legitim în faptul că cauzele sunt introduse în instanță în mod rezonabil prompt, deoarece dovezile nu pot fi disponibile pe termen indefinit, și deoarece acuzații ar trebui să poată se bazeze pe dreptul lor presupus de a beneficia de un drept necalificat. De asemenea, statul are interesul de a se asigura că cererile sunt formulate și determinate într-un timp rezonabil pentru a efectua un proces echitabil și ca garant al certitudinii juridice. În cele din urmă, s-a observat că perioadele de limitare au un efect salutar asupra reclamanților în încurajarea acestora să aducă cereri în mod rezonabil prompt. 27. Un document consultativ separat al Comisiei privind înregistrarea terenurilor în 1998 (preparat cu Registrul terenurilor; Legea Com 254) a remarcat că, deși intenția inițială a sistemului de înregistrare a terenurilor este de a aplica principiile terenurilor neregistrate la un format înregistrat, există anumite domenii în care acest lucru nu este în totalitate adevărat. Un exemplu dat a fost poziția de posesori adverse (art. 75 alin. (1) din Legea de înregistrare a terenurilor din 1925). Documentul consultativ a prezentat și a făcut observații cu privire la patru motive deosebit de cogente adesea date pentru legea privind posesia adversă: (i) Deoarece face parte din legea privind limitarea acțiunilor. Deoarece posesia adversă este un aspect al legii de limitare, este, desigur, obișnuit să se răspundă, cel puțin în parte, în ceea ce privește politica de limitare a statutului în general, și anume să împiedice inculpații să nu se culce pe drepturile lor. Cu toate acestea, posesia adversă nu este doar o limitare a cererilor. Efectul său este pozitiv: „un squatter face în sfârșit obține titlul prin posesia sa și funcționarea indirectă a Legii de Limitare ..”. Acest lucru poate fi justificat numai prin factori peste și peste cei care explică legea privind limitarea ... această justificare specifică are o forță mult mai mare în ceea ce privește terenurile neregistrate decât pentru teren cu titlu înregistrat. În cele din urmă, titlul neregistrat depinde de posesie. Prin urmare, este necesar ca un proprietar teren să fie vigilent pentru a proteja posesia respectivă și pentru a nu dormi pe drepturile sale. ... în cazul în care titlul este înregistrat (...) baza titlului este în primul rând faptul de înregistrare mai degrabă decât posesie. Înregistrarea conferă titlu deoarece înregistrarea unei persoane ca proprietar de teren de sine vesta în el sau ei proprietatea juridică relevantă ...” (ii) Deoarece, dacă terenul și proprietatea acesteia sunt din forță, terenul poate deveni necomerciabil. În cazul în care proprietarul înregistrat a dispărut și nu poate fi urmărit și un squatter se posedă, doctrina posesiunii adverse „asigură cel puțin că, în astfel de cazuri, terenul rămâne în comerț și nu este respins steril”. În cazul în care au existat tranzacții „în afara registrului”, cum ar fi în cazul în care un agricultor este de acord cu un schimb de terenuri cu un vecin în temeiul unui „accept de dongleman”, dar nu înregistrează modificarea, „deținerea inversă îndeplinește o funcție utilă”. (iii) Deoarece, în caz de greșeală, s-ar putea să fi efectuat cheltuieli nevinovate, dar greșite. În astfel de circumstanțe posesia adversă poate fi justificată din motive de dificultate, și există paralele cu principiile de proprietate estoppel. (iv) Pentru că facilitează și facilitează investigația ieftine a titlului de debarcare. Comisia legii a acceptat acest ultim motiv ca fiind foarte puternic pentru terenuri neregistrate, dar a considerat că pentru terenuri înregistrate, în cazul în care titlul depinde de conținutul registrului, mai degrabă decât deținerea, nu a fost aplicabilă. 28. Comisia Legii a propus, în mod provizoriu, ca sistemul de posesie adversă în ceea ce privește terenurile înregistrate să fie reformulat pentru a reflecta principiile înregistrării titlurilor și să fie limitat la foarte puține cazuri excepționale. 29. Două rapoarte, privind limitarea acțiunilor (Legea Com 270) și privind terenurile înregistrate (Legea Com 271), au urmat documentele de consultare și au fost publicate în iulie 2001. Acesta a adăugat că, în cazul în care propunerile privind terenurile înregistrate în legea com 254 sunt acceptate, propunerea se referă numai la interesele terenurilor neregistrate (și la interesele neregistrabile în terenuri înregistrate). 31. Raportul privind terenurile înregistrate (Legea Com 271) a propus că un squatter ar trebui să fie în măsură să se poată înregistra ca proprietar după 10 ani de posesie adversă și că titularul înregistrat ar trebui să fie notificat de această cerere. În cazul în care titularul obiectează înregistrarea, cererea deținătorului advers pentru înregistrare ar fi respinsă. Proprietarul înregistrat ar fi atunci obligat să regularizeze poziția (de exemplu prin evacuarea squatter-ului) în termen de doi ani, în lipsa faptului că squatter-ul ar avea dreptul de a fi înregistrat ca proprietar. 32. Legea de înregistrare a terenurilor 2002, care nu are efect retroactiv, a pus în aplicare propunerile din Legea nr. 271. 33. La 23 martie 2005, judecătorul adjunct Strauss din divizia Chancery a pronunțat hotărârea în cazul Beaulane Properties Ltd c. Palmer (Rapporturi privind timpurile, 13 aprilie 2005). Cazul se referă la un licențiat care a rămas în posesie de terenuri înregistrate timp de peste 12 ani după expirarea licenței sale. Prin aplicarea hotărârii Casei Lordilor în acest caz, judecătorul a constatat că, în conformitate cu legea engleză, în conformitate cu intrarea în vigoare a Legei privind drepturile omului 1998, proprietarul înregistrat al terenului a pierdut toate susceptiunile. Cu toate acestea, la analiza faptelor pe baza Convenției, el a constatat că nu există niciun interes real public sau general în legea privind posesia adversă în cazul terenurilor înregistrate și că consecințele negative pentru proprietarul terenului sunt disproporționate. Prin reinterpretarea legislației relevante în conformitate cu art. 3 din Legea privind drepturile omului, judecătorul a constatat că pretinderea fostului licențiat care a dobândit terenul contestat a eșuat.