SARL Promotion și Developpement împotriva Franței

A DOUA DECIZIE PRIVIND RECEVABILITATEA cererii nr. 3449/02 prezentate de SARL PROMOȚIE ȘI DEVELOPAMENT împotriva Franței Curtea Europeană a Drepturilor Omului (secțiunea a doua), care are loc la 3 noiembrie 2005 într-o cameră compusă din domnii A.B. Baka președinte J.-P. Costa Türmen Jungwiert Ugrekhelidze Jočienė, Popović, judecători Dolle, grefiere de secțiune; Având în vedere cererea menționată anterior formulată la 7 decembrie 2001, având în vedere decizia Curții de a invoca art. 29 alineatul (3) din convenție și de a examina în comun admisibilitatea și fondul cauzei, având în vedere observațiile prezentate de guvernul pârât și cele prezentate ca răspuns de recurentă, După ce a deliberat, face următoarea decizie FACUTă Recurenta, Sarl Promotion and Development, este o societate de promovare imobiliară franceză, al cărei sediu social este situat la Nisa.

Aceaceasta este reprezentată în fața Curții de către domnul Babled, avocat în Barou de Nisa. Guvernul pârât a fost reprezentat de doamna E. Belliard, directoarea afacerilor juridice la Ministerul Afacerilor Externe. Faptele cauzei, astfel cum au fost expuse de către părți, pot fi rezumate după cum urmează: printr-un decret din 8 decembrie 1998, reclamantului i s-a eliberat un permis de construcție. Un sindicat de coproprietari vecine a contestat acest permis de construire și sesizează Tribunalul Administrativ din Nisa la 8 februarie 1999 cu privire la o cerere în anulare. În aceeași zi, el a notat recursul la reclamantă. Memoriile și înscrisurile suplimentare au fost depuse de către părți la 24 martie, 7 și 12 aprilie, 28 mai și 18 iunie 1999. La 29 august 2000, cauza a fost atribuită unui raportor și unei formațiuni de judecată.

La 8 decembrie 2000, în temeiul articolului R. 421-32 din Codul de l'antagonism, permisul de construcție a fost lovit de expirare. La 7 februarie 2001, cauza a fost pusă la dispoziția comunei și au fost solicitate piese suplimentare. Printr-o hotărâre din 15 martie 2001, notificată părților la 9 iunie 2001, instanța administrativă a respins recursul. Dreptul intern relevant Articolul R. 421-32 din Codul de l'antreprenorism, astfel cum este aplicabil în momentul faptelor Permisul de construcție este expirat în cazul în care construcțiile nu sunt efectuate în termen de doi ani de la notificarea menționată la articolul R. 421-34 sau de la emiterea tacită a permisului de construcție. Același lucru este valabil și în cazul în care lucrările sunt întrerupte pentru o perioadă mai mare de un an.

Cu toate acestea, lucrările pot fi întrerupte pe o perioadă de maximum trei ani de la finalizarea primei tranșe atunci când permisul de construcție a autorizat realizarea unei construcții de uz casnic în două tranșe, a cărei primă constituie o unitate locuibilă și nu depășește 100 de metri pătrați de suprafață exterioară netă și a cărei suprafață exterioară netă are o suprafață netă mai mică decât prima. Termenul de valabilitate a permisului de construcție se suspendă, dacă este cazul, pe durata suspendării executării deciziei de acordare a permisului menționat, ordonată prin hotărâre sau administrativă, precum și, în cazul anulării permisului de construcție pronunțat prin hotărâre a instanței administrative care a primit cererea, până la hotărârea pronunțată de consiliul de stat.

Acesta poate fi prelungit pentru un nou an, la cererea beneficiarului său adresată autorității administrative cu cel puțin două luni înainte de expirarea termenului de valabilitate, în cazul în care cerințele de urbanism și obligațiile administrative ale tuturor ordinelor la care este supus proiectul nu au evoluat în mod nefavorabil față de acesta. Cererea de prelungire, formulată prin scrisoare în două exemplare, se depune și se transmite în condițiile prevăzute la articolul R. 421-9. La sfârșitul examinării cererii de prelungire, directorul serviciului însărcinat cu furnizarea de informații transmite un proiect de decizie autorității competente să ia o decizie cu privire la cerere. Decizia este luată prin decizie în aceleași condiții ca cele prevăzute la articolele R. 421-33 sau R. 421-36.

Prelungirea se acordă beneficiarului permisului de construcție în cazul în care nu i s-a adresat nicio decizie în termen de două luni de la data notificării de primire poștală sau a descărcării de gestiune a autorității competente să ia o decizie cu privire la cerere. Prelungirea intră în vigoare la data deciziei de prelungire sau la expirarea termenului de două luni. Invocând art. 6 alin. (1) din Convenție, reclamanta se plânge de durata procedurii. Orice persoană are dreptul la audierea cauzei sale (...) într-un termen rezonabil, de către o instanță (...), care va decide (...) contestațiile privind drepturile și obligațiile sale cu caracter civil (...) Procedura în litigiu a început la 8 februarie 1999 și sa încheiat la 7 iunie 2001, data notificării hotărârii Tribunalului Administrativ.

Prin urmare, aceasta a durat aproximativ doi ani și patru luni, pentru o instanță. Potrivit recurentei, durata procedurii nu îndeplinește cerința privind termenul rezonabil mai mic decât cel prevăzut la art. 6 alineatul (1) din Convenție și inactivitatea instanței sesizate a dus la expirarea permisului de construcție. Comisia consideră că, în cazul în care inițierea lucrărilor ar fi posibilă în drept, nu ar putea fi posibilă în fapt, deoarece promovarea imobiliară necesită achiziționarea de terenuri sub promisiunea de vânzare și crearea de finanțare, operațiuni irealizabile atâta timp cât acțiunea este în curs. În ceea ce privește această teză, societatea ar putea începe lucrările și ar trebui să știe că recursurile împotriva permiselor de construcție nu sunt suspensive.

Curtea reamintește că caracterul rezonabil al duratei unei proceduri în care se face recurs apreciază în funcție de circumstanțele cauzei și ținând cont de criteriile consacrate de jurisprudența sa, în special complexitatea cauzei, comportamentul recurentei și cel al autorităților competente, precum și de sfera litigiului pentru cei interesați (a se vedea, printre multe altele, Frydlender c. Franța [GC], n 30979/96, § 43, CEDO 2000-VII. Curtea consideră că cauza nu prezenta nicio dificultate specială și consideră că reclamanta nu a contribuit, prin comportamentul său, la încetarea procedurii. Curtea constată apoi că promovarea imobiliară este o activitate care implică riscuri de care un comerciant trebuie să fie conștient și că trebuie să fie conștient.

În mod similar, Curtea consideră că reclamanta, în calitate de profesionistă în domeniul afacerilor imobiliare, nu putea ignora termenul de valabilitate a permisului de construcție pe care îl obținea. Având în vedere cele de mai sus și având în vedere circumstanțele specifice ale cazului din speță, Curtea consideră că, în conformitate cu jurisprudența sa în materie, o durată totală de doi ani și patru luni pentru un grad de jurisdicție nu poate fi considerată rezonabilă. Pentru aceste motive, Curtea, în unanimitate, declară cererea inadmisibilă. Dolle A.B. Baka Grefier Președinte

DEUXIÈME SECTION

DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ

de la requête n o 3449/02 présentée par SARL PROMOTION ET DEVELOPPEMENT contre la France La Cour européenne des Droits de l’Homme (deuxième section), siégeant le 3 novembre 2005 en une chambre composée de : MM. A.B. Baka , président , J.-P. Costa , R. Türmen , K. Jungwiert , M. Ugrekhelidze , M me D. Jočienė, M. D. Popović, juges , et de M me S. Dollé, greffière de section, Vu la requête susmentionnée introduite le 7 décembre 2001, Vu la décision de la Cour de se prévaloir de l’article 29 § 3 de la Convention et d’examiner conjointement la recevabilité et le fond de l’affaire, Vu les observations soumises par le gouvernement défendeur et celles présentées en réponse par la requérante, Après en avoir délibéré, rend la décision suivante : EN FAIT La requérante, la Sarl Promotion et Développement, est une société de promotion immobilière française, dont le siège social est situé à Nice.

Elle est représentée devant la Cour par M e M. Babled, avocat au barreau de Nice. Le gouvernement défendeur était représenté par Mme E. Belliard, Directrice des affaires juridiques au Ministère des Affaires Etrangères. A. Les circonstances de l’espèce Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer comme suit. Par un arrêté du 8 décembre 1998, un permis de construire fut délivré à la requérante. Un syndicat de copropriétaires voisins contesta ce permis de construire et saisit le tribunal administratif de Nice le 8 février 1999 d’une demande en annulation. Le même jour, il notifia ce recours à la requérante. Des mémoires et pièces supplémentaires furent déposés par les parties les 24 mars, 7 et 12 avril, 28 mai et 18 juin 1999. Le 29 août 2000, l’affaire fut affectée à un rapporteur et à une formation de jugement.

Le 8 décembre 2000, en vertu de l’article R. 421-32 du code de l’urbanisme, le permis de construire fut frappé de péremption. Le 7 février 2001, l’affaire fut mise au rôle et des pièces complémentaires furent demandées à la commune. L’audience se tint le 1 er mars 2001. Par un jugement du 15 mars 2001, notifié aux parties le 9 juin 2001, le tribunal administratif rejeta le recours. B. Le droit interne pertinent Article R. 421-32 du code de l’urbanisme tel qu’en vigueur au moment des faits : « Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l’article R. 421-34 ou de la délivrance tacite du permis de construire.

Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Toutefois, les travaux peuvent être interrompus pendant une durée maximum de trois années à compter de l’achèvement de la première tranche lorsque le permis de construire a autorisé la réalisation d’une construction à usage d’habitation en deux tranches, dont la première constitue une unité habitable et ne dépasse pas 100 mètres carrés de surface hors oeuvre nette et dont la suivante a une surface hors oeuvre nette inférieure à la première. Le délai de validité du permis de construire est suspendu, le cas échéant, pendant la durée du sursis à exécution de la décision portant octroi dudit permis, ordonné par décision juridictionnelle ou administrative, ainsi que, en cas d’annulation du permis de construire prononcée par jugement du tribunal administratif frappé d’appel, jusqu’à la décision rendue par le conseil d’Etat.

Il peut être prorogé pour une nouvelle année, sur demande de son bénéficiaire adressée à l’autorité administrative deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard. La demande de prorogation, formulée par lettre en double exemplaire, est déposée et transmise dans les conditions prévues à l’article R. 421-9. A l’issue de l’examen de la demande de prorogation, le responsable du service chargé de l’instruction transmet un projet de décision à l’autorité compétente pour statuer sur la demande. La décision est prise par arrêté dans les mêmes conditions que celles prévues aux articles R. 421-33 ou R. 421-36.

La prorogation est acquise au bénéficiaire du permis de construire si aucune décision ne lui a été adressée dans le délai de deux mois suivant la date de l’avis de réception postal ou de la décharge de l’autorité compétente pour statuer sur la demande. La prorogation prend effet à la date de la décision de prorogation ou à l’expiration du délai de deux mois. » GRIEF Invoquant l’article 6 § 1 de la Convention, la requérante se plaint de la durée de la procédure. EN DROIT La requérante se plaint de la durée de la procédure et invoque l’article 6 § 1 de la Convention, dont les dispositions pertinentes se lisent ainsi : « Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue (...) dans un délai raisonnable, par un tribunal (...), qui décidera (...) des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil (...) ». La procédure litigieuse a débuté le 8 février 1999 et s’est terminée le 7 juin 2001, date de la notification du jugement du tribunal administratif.

Elle a donc duré deux ans et quatre mois environ, pour une instance. Selon la requérante, la durée de la procédure ne répond pas à l’exigence du « délai raisonnable » tel que prévu par l’article 6 § 1 de la Convention et l’inactivité de la juridiction saisie a entraîné la péremption du permis de construire. Elle estime que si le commencement des travaux était envisageable en droit, il ne pouvait l’être dans les faits, puisque la promotion immobilière nécessite l’acquisition de terrains sous promesse de vente et la mise en place de financements, opérations irréalisables tant que le recours est pendant. Le Gouvernement s’oppose à cette thèse, estimant que la société pouvait commencer les travaux et qu’elle devait savoir que les recours contre les permis de construire ne sont pas suspensifs.

La Cour rappelle que le caractère raisonnable de la durée d’une procédure s’apprécie suivant les circonstances de la cause et eu égard aux critères consacrés par sa jurisprudence, en particulier la complexité de l’affaire, le comportement de la requérante et celui des autorités compétentes ainsi que l’enjeu du litige pour les intéressés (voir, parmi beaucoup d’autres, Frydlender c. France [GC], n o 30979/96, § 43, CEDH 2000-VII). La Cour considère que l’affaire ne présentait pas de difficulté particulière et estime que la requérante n’a pas contribué, par son comportement, à l’allongement de la procédure. Elle relève par contre deux périodes de latence injustifiées imputables au tribunal administratif.

La Cour constate ensuite que la promotion immobilière est une activité qui comporte des risques dont un professionnel doit être conscient et qu’il se doit d’assumer. De même, la Cour estime que la requérante, en tant que professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer le délai de validité du permis de construire qu’elle venait d’obtenir. Au vu de ce qui précède et compte tenu des circonstances particulières du cas d’espèce, la Cour considère, conformément à sa jurisprudence en la matière, qu’une durée totale de deux ans et quatre mois pour un degré de juridiction ne saurait passer pour déraisonnable. Il s’ensuit que la requête est manifestement mal fondée et doit être rejetée, en application de l’article 35 §§ 3 et 4. Par ces motifs, la Cour, à l’unanimité, Déclare la requête irrecevable.

S. Dollé A.B. Baka Greffière Président