ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1193/2010

Deliberând asupra recursului

comercial de față, reține următoarele:

Prin sentința nr. 418 din 20 mai 2009 Tribunalul

Mehedinți, secția comercială și de contencios administrativ,

a admis acțiunea formulată de reclamantul O.I. în contradictoriu cu

pârâta SC S. SA și a obligat pârâta să încheie cu reclamantul

contract de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în Drobeta Turnu

Severin, județul Mehedinți, la prețul de 2.495 lei.

În considerentele sentinței,

judecătorul fondului a reținut că reclamantul a solicitat

obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru

locuința deținută în baza contractului de închiriere accesoriu

la contractul de muncă. Reclamantul a arătat că a depus cerere

de cumpărare a apartamentului, atât colectiv, cu alți locatari, cât

și individual, cereri ce nu au fost primite de către pârâtă. În

aceste condiții, a comunicat cererea de cumpărare prin

poștă, cu confirmare de primire.

Pârâta a invocat excepția

lipsei calității procesuale active a reclamantului, deoarece

contractul de închiriere a expirat. Pe fond a solicitat respingerea

acțiunii ca neîntemeiată, susținând că, potrivit art. 51

din Legea nr. 114/1996 și art. 29 din Normele metodologice de aplicare a

acestei legi, locuințele, indiferent de fondurile din care au fost

construite se pot vinde numai în cazul în care agentul economic și-ar fi

restrâns activitatea și nu ar mai avea salariați proprii cărora

să le închirieze spațiile, aceste condiții nefiind îndeplinite

în speță. A mai susținut că instanța nu se poate

substitui voinței părților, prin obligarea la încheierea

contractului și prin stabilirea prețului imobilului.

Excepția lipsei

calității procesuale active a fost respinsă de judecător,

în considerarea deciziei nr. 5/2008 pronunțată de Înalta Curte de

Casație și Justiție, care prevede obligativitatea ca reclamantul

să aibă calitatea de chiriaș la momentul formulării cererii

de cumpărare, ce trebuie înaintată anterior încetării

contractului de muncă.

Judecătorul fondului a

reținut, din analiza materialului probator, că din anul 1996

reclamantul este angajat al societății pârâte, calitate în virtutea

căreia i-a fost închiriat un apartament în imobilul situat în Drobeta

Turnu Severin, județul Mehedinți. Reclamatul a solicitat pârâtei

cumpărarea acestei locuințe, cerere căreia pârâta nu i-a dat

curs. Judecătorul a apreciat incidența în cauză a prevederilor art.

7 din Legea nr. 85/1992, care menționează că locuințele

construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat

până la data intrării în vigoare a legii se vând titularilor

contractelor de închiriere, la cererea acestora. Potrivit acestui text de lege,

s-a apreciat că este necesară verificarea calității de

chiriaș la momentul formulării cererii, precum și dacă

locuința este construită din fondurile unităților economice

sau bugetare de stat și nu este exceptată de la vânzare.

În speță, s-a reținut

că imobilul a avut ca beneficiar Șantierul Naval Turnu Severin, fiind

recepționat în anul 1981, nefiind în categoria locuințelor exceptate

de la vânzare. S-a reținut, totodată, că reclamantul a

făcut dovada calității de chiriaș la data formulării

cererii de cumpărare a imobilului.

A fost înlăturată

apărarea pârâtei referitoare la imposibilitatea substituirii voinței

părților de către instanța de judecată,

judecătorul reținând că prevederile legale incidente în

cauză reprezintă voința legiuitorului de a lua măsuri de

protecție socială, dând posibilitatea chiriașilor să

cumpere aceste locuințe, fiind stabilite criterii legale cu privire la

modul de calcul al prețului.

Împotriva acestei sentințe a

formulat apel pârâta SC S. SA, solicitând admiterea apelului și schimbarea

sentinței de fond în sensul respingerii cererii de chemare în

judecată.

Criticile apelantei au vizat

greșita interpretare a prevederilor art. 7 și art. 8 din Legea nr. 85/1992,

apreciind că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 7 alin.

(1), ci cele ale alin. (8) al aceluiași articol, fiind dovedit că

locuința ce s-a solicita a fi cumpărare de intimat a fost

construită din fondurile unității economice. În aceste

condiții, apelanta apreciază că modul de administrare și

eventuala vânzare a locuinței poate fi dispusă doar de consiliul de

administrație sau conducerea societății. În

consecință, susține că nu putea fi suplinită de

către instanță voința părților, respectiv a

societății pentru a se dispune vânzare locuinței.

Prin decizia nr. 213 din 22 octombrie

2009 Curtea de Apel Craiova, secția comercială, a respins apelul

declarat de pârâta ca neîntemeiat, reținând în esență că în

speță sunt aplicabile prevederile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992,

apartamentul în litigiu fiind construit în anul 1981, fiind repartizat nominal

după recepție, existând, deci, obligativitatea de înstrăinare în

condițiile Decretului Lege nr. 61/1990, la cererea titularului

contractului de închiriere. A fost înlăturată critica referitoare a

încălcarea prevederilor art. 969 C. civ., fiind reținut că

legiuitorul a instituit obligativitatea adoptării unor măsuri de

protecție socială a salariaților, judecătorul fondului

limitându-se doar la a obliga la respectarea normei legale. S-a mai reținut

că prevederea art. 7 alin. (8) din Legea nr. 85/1992 se referă numai

la locuințele construite după intrarea în vigoare a legii, precum

și la cele care au fost construite anterior și care nu au fost

repartizate nominal până la intrarea în vigoare a legii. În consecință,

a fost înlăturată critica referitoare la interpretarea

greșită a legii.

Reclamanta SC S. SA a formulat

recurs împotriva deciziei pronunțată de completul de apel, invocând

prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta a solicitat admiterea

recursului, modificarea deciziei de apel în sensul admiterii apelului și

schimbării sentinței de fond în sensul respingerii cererii de chemare

în judecată.

Recurenta a invocat greșita

aplicare a legii, considerând că instanțele de apel și fond au

aplicat în mod eronat prevederile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, când

în speță erau aplicabile prevederile art. 7 alin. (8) din

aceeași lege. Recurenta apreciază că sintagma „pot să

dețină” prevăzută de alin. (8) al art. 7 trebuie

interpretată în sensul că societățile pot să

dețină orice fel de locuințe, indiferente de data la care au

fost construite, inclusiv locuințe construite anterior anului 1992. În

acest context a susținut că doar consiliul de administrație sau

conducerea societății putea dispune asupra modului de administrare

ori asupra vânzării imobilului.

Recurenta a mai arătat că

intimatul nu avea calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a

Legii nr. 85/1992, contractul său fiind încheiat în anul 2007.

Totodată, a arătat că

a fost încălcat principiul libertății contractuale și al

autonomiei de voință.

Deși legal citat, intimatul nu

a formulat întâmpinare și nu s-a prezentat la termenele acordate.

Analizându-se actele și

lucrările dosarului în raport de criticile formulate, se apreciază

că recursul nu este fondat.

Nu poate fi reținută

critica referitoare la greșita aplicare a legii, completul de apel, ca

și judecătorul fondului reținând în mod corect că textul

legal aplicabil în speță este cel al art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992.

Acest text se referă exclusiv la locuințele construite anterior

intrării în vigoare a legii, locuințe pentru care stabilește un

regim derogator, în sensul instituirii obligației de vânzare la

solicitarea chiriașului.

Nu poate fi reținută

interpretarea dată de recurentă în sensul includerii locuințelor

construite anterior intrării în vigoare a legii în categoria

locuințelor vizate de dispozițiile art. 7 alin. (8) din același

act normativ. O asemenea interpretare este de natură a înlătura pe

deplin aplicabilitatea art. 7 alin. (1) din lege. Or, interpretarea

logico-juridică și sistematică a alineatelor art. 7 din Legea nr.

85/1992 conduce la concluzia că legiuitorul a voit să facă o

diferențiere expresă între locuințele edificate anterior

intrării în vigoare a actului normativ, și care au fost repartizate

nominal, de cele care au intrat ulterior momentul intrării în vigoare a

legii în patrimoniul societății. Doar asupra acestor locuințe,

precum și celor care au fost construite anterior intrării în vigoare

a Legii nr. 85/1992 le sunt aplicabile prevederile alin. (8) al art. 7.

În consecință, critica

recurentei pe acest aspect va fi înlăturată.

Fiind constatată

aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor art. 7 alin. (1) din Legea nr.

85/1992, este înlăturată și critica recurentei vizând încălcarea

principiului libertății contractuale și al autonomiei de

voință, textul legal menționat făcând trimitere

expresă la stabilirea prețului locuinței în raport de

prevederile D-L nr. 61/1992, exprimând, așa cum a reținut și

completul de apel, voința legiuitorului de instituire a unor măsuri

de protecție socială.

Pentru considerentele

menționate în cadrul respingerii primei critici a recurentei, este

apreciată ca nefondată și critica referitoare la dreptul

consiliului de administrație ori al conducerii societății de a

dispune cu privire la vânzarea locuințelor. Această posibilitatea

există doar în cazul locuințelor vizate de art. 7 alin. (8) din Legea

nr. 85/1992, în speță fiind reținută incidența

prevederilor art. 7 alin. (1) din lege.

Nu are relevanță faptul

că reclamantul deținea locuința în baza unui contract de

închiriere încheiat ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, în

lumina Deciziei nr. 5/2008 pronunțată în recurs în interesul legii de

către Înalta Curte de Casație și Justiție, care a statuat

în sensul că dispozițiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile și

în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în

vigoare a actului normativ.

Pentru toate considerentele

reținute, și constatându-se că decizia pronunțată de

completul de apel este legală, în temeiul art. 312 C. proc. civ., recursul

declarat în cauză va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGI

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de pârâta SC S. SA Drobeta Turnu Severin împotriva deciziei nr. 213

din 22 octombrie 2009 a Curții de Apel Craiova, secția

comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în

ședință publică, astăzi 13 aprilie 2010.