ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1193/2010

Deliberând asupra recursului comercial de față, reține următoarele: Prin sentința nr. 418 din 20 mai 2009 Tribunalul Mehedinți, secția comercială și de contencios administrativ, a admis acțiunea formulată de reclamantul O.I. în contradictoriu cu pârâta SC S. SA și a obligat pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în Drobeta Turnu Severin, județul Mehedinți, la prețul de 2.495 lei. În considerentele sentinței, judecătorul fondului a reținut că reclamantul a solicitat obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru locuința deținută în baza contractului de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Reclamantul a arătat că a depus cerere de cumpărare a apartamentului, atât colectiv, cu alți locatari, cât și individual, cereri ce nu au fost primite de către pârâtă.

În aceste condiții, a comunicat cererea de cumpărare prin poștă, cu confirmare de primire. Pârâta a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, deoarece contractul de închiriere a expirat. Pe fond a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, susținând că, potrivit art. 51 din Legea nr. 114/1996 și art. 29 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, locuințele, indiferent de fondurile din care au fost construite se pot vinde numai în cazul în care agentul economic și-ar fi restrâns activitatea și nu ar mai avea salariați proprii cărora să le închirieze spațiile, aceste condiții nefiind îndeplinite în speță. A mai susținut că instanța nu se poate substitui voinței părților, prin obligarea la încheierea contractului și prin stabilirea prețului imobilului.

Excepția lipsei calității procesuale active a fost respinsă de judecător, în considerarea deciziei nr. 5/2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, care prevede obligativitatea ca reclamantul să aibă calitatea de chiriaș la momentul formulării cererii de cumpărare, ce trebuie înaintată anterior încetării contractului de muncă. Judecătorul fondului a reținut, din analiza materialului probator, că din anul 1996 reclamantul este angajat al societății pârâte, calitate în virtutea căreia i-a fost închiriat un apartament în imobilul situat în Drobeta Turnu Severin, județul Mehedinți. Reclamatul a solicitat pârâtei cumpărarea acestei locuințe, cerere căreia pârâta nu i-a dat curs.

Judecătorul a apreciat incidența în cauză a prevederilor art. 7 din Legea nr. 85/1992, care menționează că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a legii se vând titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora. Potrivit acestui text de lege, s-a apreciat că este necesară verificarea calității de chiriaș la momentul formulării cererii, precum și dacă locuința este construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat și nu este exceptată de la vânzare. În speță, s-a reținut că imobilul a avut ca beneficiar Șantierul Naval Turnu Severin, fiind recepționat în anul 1981, nefiind în categoria locuințelor exceptate de la vânzare.

S-a reținut, totodată, că reclamantul a făcut dovada calității de chiriaș la data formulării cererii de cumpărare a imobilului. A fost înlăturată apărarea pârâtei referitoare la imposibilitatea substituirii voinței părților de către instanța de judecată, judecătorul reținând că prevederile legale incidente în cauză reprezintă voința legiuitorului de a lua măsuri de protecție socială, dând posibilitatea chiriașilor să cumpere aceste locuințe, fiind stabilite criterii legale cu privire la modul de calcul al prețului. Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta SC S. SA, solicitând admiterea apelului și schimbarea sentinței de fond în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.

Criticile apelantei au vizat greșita interpretare a prevederilor art. 7 și art. 8 din Legea nr. 85/1992, apreciind că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 7 alin. (1), ci cele ale alin. (8) al aceluiași articol, fiind dovedit că locuința ce s-a solicita a fi cumpărare de intimat a fost construită din fondurile unității economice. În aceste condiții, apelanta apreciază că modul de administrare și eventuala vânzare a locuinței poate fi dispusă doar de consiliul de administrație sau conducerea societății. În consecință, susține că nu putea fi suplinită de către instanță voința părților, respectiv a societății pentru a se dispune vânzare locuinței.

Prin decizia nr. 213 din 22 octombrie 2009 Curtea de Apel Craiova, secția comercială, a respins apelul declarat de pârâta ca neîntemeiat, reținând în esență că în speță sunt aplicabile prevederile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, apartamentul în litigiu fiind construit în anul 1981, fiind repartizat nominal după recepție, existând, deci, obligativitatea de înstrăinare în condițiile Decretului Lege nr. 61/1990, la cererea titularului contractului de închiriere. A fost înlăturată critica referitoare a încălcarea prevederilor art. 969 C. civ., fiind reținut că legiuitorul a instituit obligativitatea adoptării unor măsuri de protecție socială a salariaților, judecătorul fondului limitându-se doar la a obliga la respectarea normei legale.

S-a mai reținut că prevederea art. 7 alin. (8) din Legea nr. 85/1992 se referă numai la locuințele construite după intrarea în vigoare a legii, precum și la cele care au fost construite anterior și care nu au fost repartizate nominal până la intrarea în vigoare a legii. În consecință, a fost înlăturată critica referitoare la interpretarea greșită a legii. Reclamanta SC S. SA a formulat recurs împotriva deciziei pronunțată de completul de apel, invocând prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. Recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei de apel în sensul admiterii apelului și schimbării sentinței de fond în sensul respingerii cererii de chemare în judecată. Recurenta a invocat greșita aplicare a legii, considerând că instanțele de apel și fond au aplicat în mod eronat prevederile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, când în speță erau aplicabile prevederile art. 7 alin. (8) din aceeași lege.

Recurenta apreciază că sintagma „pot să dețină” prevăzută de alin. (8) al art. 7 trebuie interpretată în sensul că societățile pot să dețină orice fel de locuințe, indiferente de data la care au fost construite, inclusiv locuințe construite anterior anului 1992. În acest context a susținut că doar consiliul de administrație sau conducerea societății putea dispune asupra modului de administrare ori asupra vânzării imobilului. Recurenta a mai arătat că intimatul nu avea calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, contractul său fiind încheiat în anul 2007. Totodată, a arătat că a fost încălcat principiul libertății contractuale și al autonomiei de voință. Deși legal citat, intimatul nu a formulat întâmpinare și nu s-a prezentat la termenele acordate.

Analizându-se actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate, se apreciază că recursul nu este fondat. Nu poate fi reținută critica referitoare la greșita aplicare a legii, completul de apel, ca și judecătorul fondului reținând în mod corect că textul legal aplicabil în speță este cel al art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992. Acest text se referă exclusiv la locuințele construite anterior intrării în vigoare a legii, locuințe pentru care stabilește un regim derogator, în sensul instituirii obligației de vânzare la solicitarea chiriașului. Nu poate fi reținută interpretarea dată de recurentă în sensul includerii locuințelor construite anterior intrării în vigoare a legii în categoria locuințelor vizate de dispozițiile art. 7 alin. (8) din același act normativ.

O asemenea interpretare este de natură a înlătura pe deplin aplicabilitatea art. 7 alin. (1) din lege. Or, interpretarea logico-juridică și sistematică a alineatelor art. 7 din Legea nr. 85/1992 conduce la concluzia că legiuitorul a voit să facă o diferențiere expresă între locuințele edificate anterior intrării în vigoare a actului normativ, și care au fost repartizate nominal, de cele care au intrat ulterior momentul intrării în vigoare a legii în patrimoniul societății. Doar asupra acestor locuințe, precum și celor care au fost construite anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 le sunt aplicabile prevederile alin. (8) al art. 7. În consecință, critica recurentei pe acest aspect va fi înlăturată.

Fiind constatată aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, este înlăturată și critica recurentei vizând încălcarea principiului libertății contractuale și al autonomiei de voință, textul legal menționat făcând trimitere expresă la stabilirea prețului locuinței în raport de prevederile D-L nr. 61/1992, exprimând, așa cum a reținut și completul de apel, voința legiuitorului de instituire a unor măsuri de protecție socială. Pentru considerentele menționate în cadrul respingerii primei critici a recurentei, este apreciată ca nefondată și critica referitoare la dreptul consiliului de administrație ori al conducerii societății de a dispune cu privire la vânzarea locuințelor.

Această posibilitatea există doar în cazul locuințelor vizate de art. 7 alin. (8) din Legea nr. 85/1992, în speță fiind reținută incidența prevederilor art. 7 alin. (1) din lege. Nu are relevanță faptul că reclamantul deținea locuința în baza unui contract de închiriere încheiat ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, în lumina Deciziei nr. 5/2008 pronunțată în recurs în interesul legii de către Înalta Curte de Casație și Justiție, care a statuat în sensul că dispozițiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a actului normativ. Pentru toate considerentele reținute, și constatându-se că decizia pronunțată de completul de apel este legală, în temeiul art. 312 C. proc.

civ., recursul declarat în cauză va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGI

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC S. SA Drobeta Turnu Severin împotriva deciziei nr. 213 din 22 octombrie 2009 a Curții de Apel Craiova, secția comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 aprilie 2010.