ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2311/2009

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată că, prin sentința civilă nr. 2161/ C din 28 octombrie 2008, Tribunalul Brașov, secția comerciala și de contencios administrativ, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive și a respins acțiunea formulată de rec1amanta SC A.U. SRL Brașov în contradictoriu cu pârâtele Asociația de proprietari J. și SC C.M. SRL având ca obiect constatare nulitate absoluta a contractului de închiriere nr. 1235 din 1 martie 2002 și demontarea panoului publicitar. În motivarea hotărârii se arată că extrasul de C.F. atestă dreptul de proprietate al pârâtei Asociația de proprietari J. asupra părților de uz comun, inclusiv asupra învelitoarei tip terasă necirculabilă pe care se află panoul publicitar.

Concluziile expertizei au fost înlăturate ca eronate față de desfășurătorul apartamentelor ce cuprinde în părțile de uz comun și învelitoarea tip terasă. Împotriva hotărârii a declarat apel reclamanta SC A.U. SRL Brașov invocând încălcarea prevederilor art. 201 C. proc. civ., ce obliga instanța să țină cont de concluziile expertizei, cât și greșita apreciere a probelor din care rezultă că pârâtele au închiriat un spațiu ce nu-i aparținea cu titlu de proprietate. Analizând hotărârea apelată în raport cu motivele de apel și actele dosarului, Curtea de Apel Brașov a respins apelul prin decizia nr. 19 din 5 martie 2009. Instanța de control judiciar a reținut că nulitatea absoluta a contractului de închiriere, invocată de apelanta reclamanta, se refera, în accepțiunea acesteia, la lipsa obiectului contractului, motivat de faptul că locatorul a dispus asupra unui bun ce nu se află în proprietatea sa.

Astfel, cum a fost motivată, nulitatea invocată se referă de fapt la eroarea asupra obiectului actului, ca viciu de consimțământ existent la momentul încheierii actului. Ca și în cazul vânzării bunului altuia, sancțiunea aplicabilă este diferită după cum consimțământul părților a fost afectat de viciul erorii (caz în care intervine nulitatea relativă a actului) sau când încheierea contractului a avut loc în cunoștință de cauză, părțile contractante urmărind fraudarea dreptului proprietarului (caz în care intervine nulitatea absolută a actului juridic). În speță, contractul de închiriere nr. 1235 din 1 martie 2002 a cărui nulitate se solicită, a fost încheiat de către locatorul pârât Asociația de proprietari J. înainte de data de 10 iunie 2004 data adjudecării bunului de către reclamantă.

La data încheierii contractului de închiriere, părțile contractante au avut în vedere desfășurătorul întocmit de R.A. C. Brașov în care figurează ca parte de uz comun învelitoarea tip terasă circulabilă pe care locatorul o identifica ca fiind spațiul închiriat pentru montarea panoului publicitar. În consecință, reține curtea, atât la momentul încheierii contractului de închiriere, cât și în prezent, părțile contractante au socotit cu buna-credință ca bunul închiriat aparține locatorului, toate înscrisurile deținute fiind în favoarea acestora, astfel încât este exclusă teza fraudării drepturilor proprietarului și deci și nulitatea absolută a actului juridic. În consecință, nefăcându-se dovada că părțile au încheiat contractul cu intenția fraudării unei terțe persoane, nu se confirma nulitatea absolută invocată de reclamantă în susținerea acțiunii, soluția instanței de fond fiind corectă sub acest aspect.

Susținerile apelantei-reclamante referitoare la valoarea probatorie supremă a expertizei tehnice efectuate în cauză, au fost înlăturate de curtea de apel, modul de apreciere a probelor presupunând coroborarea tuturor probelor administrate în cauză. Dispozițiile art. 201 C. proc. civ., invocate nu acordă valoare probatorie absolută expertizelor judiciare, iar în spera, instanța de fond a argumentat și a arătat considerentele pentru care a înlăturat concluziile expertizei. Cu privire la apartenența juridică a spațiului închiriat, expertiza tehnică specialitatea construcții a evidențiat faptul că panoul a fost instalat parte pe proprietatea reclamantului, iar cealaltă parte pe o altă proprietate, ce nu aparține de blocul de locuințe.

Concluziile expertizei au fost corect cenzurate de instanța de fond sub aspectul înregistrărilor topografice, având în vedere că expertul constructor a analizat situația juridica a bunului din perspectiva observațiilor făcute pe teren și nu din punct de vedere topografic. Pe de altă parte, mai reține curtea, față de motivul de nulitate invocat ce vizează eroarea asupra bunului, ca viciu de consimțământ ce nu afectează cu nulitatea absolută contractul întrucât nu s-a făcut dovada fraudării adevăratului proprietar, efectuarea unei expertize topo nu se impunea a fi realizată, o atare probă fiind necesară doar într-o acțiune în revendicare pe care apelanta-reclamantă o are la îndemână în calitatea sa de terț față de contractul de închiriere încheiat de pârâți.

S-a constatat, de asemenea, ca de la data adjudecării bunului de către apelanta-reclamantă, respectiv 10 iunie 2004 și data promovării acțiunii, la 18 septembrie 2007, au trecut mai mult de 3 ani, depășindu-se astfel termenul legal pentru invocarea nulității relative a actului. Atitudinea pasiva a apelantei-reclamante a întărit convingerea pârâtelor-contractante ca bunul închiriat se află în proprietatea locatorului. În consecință, constatând că nu a fost dovedită cauza de nulitate absolută invocată, nefiind justificată intenția de fraudare a presupusului proprietar, criticile apelantei au fost înlăturate, iar apelul respins. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta care a invocat motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc.

civ. Analizând decizia atacată din perspectiva criticilor formulate, Înalta Curte va respinge recursul pentru următoarele considerente: Cu privire la primul motiv de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 7 C. proc. civ., față de susținerile recurentei cu privire la faptul că decizia atacata nu cuprinde motivele pe care se sprijină, Înalta Curte apreciază că motivul este nefondat deoarece analizând decizia atacată se poate constata cu ușurință că aceasta cuprinde toate motivele pe care se sprijină. Invocarea acestui motiv este permisă atunci când hotărârea atacată nu este motivată, situație ce este contrară speței dedusă judecății, atât instanța de fond cât și instanța de apel motivând în mod clar hotărârile pronunțate, aspect ce nu poate fi contestat, motiv pentru care Înalta Curte înlătură această critică.

Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ., analizând decizia instanței de apel prin prisma prevederilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., se poate remarca lesne că nu ne aflăm în prezența unei situații în care instanța de judecată să fi interpretat greșit actul juridic dedus judecății sau să fi schimbat natura ori înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia. Concret, actul juridic dedus judecății este Contractul de închiriere nr. 1235 din 1 martie 2002 încheiat între SC C.M. și A. Instanța de apel, în mod corect, a apreciat că acest contract nu este lovit de nulitate absolută deoarece nu poate fi primită susținerea recurentei conform căreia nu exista obiectul contractului, instanța reținând că acest contract a fost încheiat înainte de 10 iunie 2004, data adjudecării de către recurentă a spațiului comercial în baza desfășurătorului întocmit de R.A.

C. Brașov în care figurează ca parte de uz comun învelitoarea tip terasă circulabilă pe care Asociația o identifica ca fiind spațiul închiriat pentru montarea panoului publicitar. Or, în aplicarea acestui motiv de recurs, se consideră că suntem în situația unei schimbări a naturii actului juridic, atunci când un act este calificat în așa manieră încât este alterată în mod substanțial natura sa, dar o asemenea situație excede cauzei dedusa judecății. Instanța de apel a reținut și apreciat în mod corect situația de fapt, nu a interpretat în mod greșit contractul și nici nu a schimbat natura ori înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia prin decizia pronunțată astfel încât invocarea acestui motiv de recurs este neîntemeiată.

Cu privire la motivul nelegalității deciziei atacate potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte apreciază că atât instanța de fond cât și instanța de apel au procedat în mod corect atunci când, după ce au primit susținerile ambelor părți și au analizat cauza, au apreciat că față de motivele cererii principale aceasta este nefondată respingând-o. Cu privire la proprietatea bunului-obiect al contractului de închiriere, Înalta Curte va reține că, la baza hotărârii celor două instanțe au stat înscrisurile și concluziile expertului care atesta foarte clar că această terasă face parte din categoria părților de uz comun și cota parte din părțile de uz comun conform desfășurătorului pentru blocul de Locuințe din Brașov, strada Jepilor emis de R.A.

C. Brașov, și potrivit căruia spațiul comercial ce aparține recurentei are părți de uz comun cu blocul printre care se numără și învelitoarea tip terasă necirculabilă a trotuarului de garda unde se afla amplasat panoul publicitar aparținând intimatei. Spațiul comercial nu este o clădire distincta de blocul din str. Jepilor, construită separat, „adiacent” cum afirma recurenta, ci face parte din gangul care leagă cele doua blocuri vecine și care a fost compartimentat rezultând spațiul comercial, gang a cărui acoperiș este învelitoarea tip terasă necirculabilă a trotuarului de garda pe care se afla amplasat panoul publicitar.

Aceasta învelitoare este parte de uz comun a celor doua blocuri de locuințe pe care le unește conform desfășurătorului apartamentelor, unul dintre aceste blocuri fiind cel administrat de către pârâta Asociația de Proprietari J. Numărul de carte funciara separat, este rezultatul dezmembrării efectuate conform desfășurătorului apartamentelor, și este proba concludentă a faptului că spațiul comercial are părți de uz comun cu blocul x, astfel cum a reținut și instanța de fond, iar spațiile comerciale de la parterul blocului au fost amenajate sub copertina aferentă acestuia, fiind exclusă ipoteza emisă de recurentă potrivit căreia această învelitoare ar reprezenta acoperișul construcției-bloc de locuințe.

Acoperișul blocului este poziționat deasupra tuturor apartamentelor aflate la cel mai înalt etaj și nu are nici o legătură cu învelitoarea tip terasă necirculabilă a trotuarului de garda, învelitoare care se află la nivelul primului etaj și este parte de uz comun a celor doua blocuri de locuințe pe care le unește. Față de aceste considerații, în mod corect atât instanța de fond cât și instanța de apel au apreciat că panoul publicitar a fost amplasat pe părțile de uz comun a blocului ce nu se afla în proprietatea exclusivă a recurentei așa cum aceasta susține.

Instanța de apel a reținut în mod corect și faptul că la punctul A din expertiză se arată că blocul de locuințe și copertinele de la parter sub care au fost amenajate spații comerciale, au constituit o singură proprietate, intabulată în cartea funciară, iar, ulterior dezmembrarea s-a făcut pe tronsoane, spațiile comerciale fiind înscrise în cărți funciare distinct cu numere topografice noi astfel încât în lipsa unei expertize care să analizeze situația juridică a imobilului înainte și după dezmembrare nu se poate stabili cu exactitate apartenența juridică a suprafeței închiriate intimatei. Cu privire la reaua-credință, Înalta Curte apreciază că acest motiv este invocat în susținerea netemeiniciei deciziei pronunțate de către instanța de apel și nu poate avea nicio relevanță, recursul fiind limitat doar la motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie.

Toate aspectele criticate tind la o reapreciere a probelor, ceea ce este inadmisibil în recurs. Recurenta nu a dovedit în nici un mod reaua credință a SC C.M. sau a A. și nici intenția de fraudă în dauna sa astfel încât, în speță, nu este aplicabil principiul „fraus omia corumpit”, fiind exclusă nulitatea absolută.

Cu privire la valoarea probatorie a raportului de expertiză, Înalta Curte apreciază că instanța de fond a calificat concluziile expertului ca fiind eronate raportat la desfășurătorul apartamentelor din blocul de locuințe din str. Jepilor și conform căruia învelitoarea tip terasă necirculabilă este inclusă la părțile de uz comun nefiind proprietate comuna și exclusivă a recurentei cum în mod subiectiv concluzionează expertul, iar ulterior instanța de apel conchide reținând că instanța de fond a cenzurat în mod corect concluziile expertului sub aspectul înregistrărilor topografice, având în vedere că expertul constructor a analizat situația juridică a bunului din perspectiva observațiilor făcute pe teren și nu din punct de vedere topografic.

Mai mult decât atât, recurenta face afirmații ce nu corespund realității în ceea ce privește obiecțiunile formulate la raportul de expertiză. Astfel, contrar susținerilor acesteia în cadrul recursului formulat, instanța de fond a admis obiecțiunile formulate de SC C.M. și s-a pronunțat în acest sens prin încheierea de ședință din data de 23 septembrie 2008, punând în vedere expertului să răspundă la aceste obiecțiuni, iar expertul a răspuns depunând răspunsul la obiecțiuni până la termenul din data de 21 octombrie 2008. Raportat la temeiul legal al cererii recurentei, Curtea apreciază că instanța de apel în mod corect a sesizat faptul că, în speță, nu se impune o expertiză topografică deoarece prezenta nu este o acțiune în revendicare, iar față de motivul de nulitate invocat de recurentă efectuarea unei expertize nu se impunea a fi efectuată atâta vreme cât nu a fost dovedită intenția de fraudare a presupusului proprietar.

În mod evident raportul de expertiză efectuat în cauză este departe de a lamuri situația de fapt, concluziile expertizei nefăcând lumină în privința terasei și a situației juridice a spațiului închiriat de SC C.M. astfel încât aprecierile celor doua instanțe sunt pe deplin justificate. Pentru aceste considerente, conform art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de reclamanta SC A.U. SRL BRAȘOV împotriva deciziei nr. 19/ Ap din 5 martie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.U. SRL BRAȘOV împotriva deciziei nr. 19/ Ap din 5 martie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 7 octombrie 2009.