ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2311/2009

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor

din dosar constată că, prin

sentința civilă nr. 2161/ C din 28 octombrie 2008,

Tribunalul Brașov, secția comerciala și de contencios administrativ, a respins

excepția lipsei calității procesuale pasive și a respins acțiunea formulată de

rec1amanta SC A.U. SRL Brașov în contradictoriu cu pârâtele Asociația de

proprietari J. și SC C.M. SRL având ca obiect constatare nulitate absoluta a

contractului de închiriere nr. 1235 din 1 martie 2002 și demontarea panoului

publicitar.

În motivarea hotărârii se

arată că extrasul de C.F. atestă dreptul de proprietate al pârâtei Asociația de

proprietari J. asupra părților de uz comun, inclusiv asupra învelitoarei tip

terasă necirculabilă pe care se află panoul publicitar. Concluziile expertizei

au fost înlăturate ca eronate față de desfășurătorul apartamentelor ce cuprinde

în părțile de uz comun și învelitoarea tip terasă.

Împotriva hotărârii a

declarat apel reclamanta SC A.U. SRL Brașov invocând încălcarea prevederilor art.

201 C. proc. civ., ce obliga instanța să țină cont de concluziile expertizei, cât

și greșita apreciere a probelor din care rezultă că pârâtele au închiriat un

spațiu ce nu-i aparținea cu titlu de proprietate.

Analizând hotărârea apelată în

raport cu motivele de apel și actele dosarului, Curtea de Apel Brașov a respins

apelul prin decizia nr. 19 din 5 martie 2009.

Instanța de control judiciar

a reținut că nulitatea absoluta a contractului de închiriere, invocată de

apelanta reclamanta, se refera, în accepțiunea acesteia, la lipsa obiectului

contractului, motivat de faptul că locatorul a dispus asupra unui bun ce nu se

află în proprietatea sa. Astfel, cum a fost motivată, nulitatea invocată se

referă de fapt la eroarea asupra obiectului actului, ca viciu de consimțământ

existent la momentul încheierii actului. Ca și în cazul vânzării bunului

altuia, sancțiunea aplicabilă este diferită după cum consimțământul părților a

fost afectat de viciul erorii (caz în care intervine nulitatea relativă a

actului) sau când încheierea contractului a avut loc în cunoștință de cauză, părțile

contractante urmărind fraudarea dreptului proprietarului (caz în care intervine

nulitatea absolută a actului juridic).

În speță, contractul de închiriere

nr. 1235 din 1 martie 2002 a cărui nulitate se solicită, a fost încheiat de către

locatorul pârât Asociația de proprietari J. înainte de data de 10 iunie 2004

data adjudecării bunului de către reclamantă. La data încheierii contractului

de închiriere, părțile contractante au avut în vedere desfășurătorul întocmit

de R.A. C. Brașov în care figurează ca parte de uz comun învelitoarea tip terasă

circulabilă pe care locatorul o identifica ca fiind spațiul închiriat pentru

montarea panoului publicitar.

În consecință, reține

curtea, atât la momentul încheierii contractului de închiriere, cât și în

prezent, părțile contractante au socotit cu buna-credință ca bunul închiriat

aparține locatorului, toate înscrisurile deținute fiind în favoarea acestora,

astfel încât este exclusă teza fraudării drepturilor proprietarului și deci și

nulitatea absolută a actului juridic. În consecință, nefăcându-se dovada că părțile

au încheiat contractul cu intenția fraudării unei terțe persoane, nu se

confirma nulitatea absolută invocată de reclamantă în susținerea acțiunii, soluția

instanței de fond fiind corectă sub acest aspect.

Susținerile apelantei-reclamante

referitoare la valoarea probatorie supremă a expertizei tehnice efectuate în

cauză, au fost înlăturate de curtea de apel, modul de apreciere a probelor

presupunând coroborarea tuturor probelor administrate în cauză. Dispozițiile art.

201 C. proc. civ., invocate nu acordă valoare probatorie absolută expertizelor

judiciare, iar în spera, instanța de fond a argumentat și a arătat

considerentele pentru care a înlăturat concluziile expertizei.

Cu privire la apartenența

juridică a spațiului închiriat, expertiza tehnică specialitatea construcții a

evidențiat faptul că panoul a fost instalat parte pe proprietatea

reclamantului, iar cealaltă parte pe o altă proprietate, ce nu aparține de

blocul de locuințe. Concluziile expertizei au fost corect cenzurate de instanța

de fond sub aspectul înregistrărilor topografice, având în vedere că expertul

constructor a analizat situația juridica a bunului din perspectiva observațiilor

făcute pe teren și nu din punct de vedere topografic.

Pe de altă parte, mai reține

curtea, față de motivul de nulitate invocat ce vizează eroarea asupra bunului,

ca viciu de consimțământ ce nu afectează cu nulitatea absolută contractul întrucât

nu s-a făcut dovada fraudării adevăratului proprietar, efectuarea unei

expertize topo nu se impunea a fi realizată, o atare probă fiind necesară doar într-o

acțiune în revendicare pe care apelanta-reclamantă o are la îndemână în

calitatea sa de terț față de contractul de închiriere încheiat de pârâți.

S-a constatat, de asemenea,

ca de la data adjudecării bunului de către apelanta-reclamantă, respectiv 10

iunie 2004 și data promovării acțiunii, la 18 septembrie 2007, au trecut mai

mult de 3 ani, depășindu-se astfel termenul legal pentru invocarea nulității

relative a actului. Atitudinea pasiva a apelantei-reclamante a întărit

convingerea pârâtelor-contractante ca bunul închiriat se află în proprietatea

locatorului.

În consecință, constatând că

nu a fost dovedită cauza de nulitate absolută invocată, nefiind justificată

intenția de fraudare a presupusului proprietar, criticile apelantei au fost

înlăturate, iar apelul respins.

Împotriva acestei decizii a

declarat recurs reclamanta care a invocat motivele prevăzute de art. 304 pct. 7,

8 și 9 C. proc. civ.

Analizând decizia atacată

din perspectiva criticilor formulate, Înalta Curte va respinge recursul pentru

următoarele considerente:

Cu privire la primul motiv

de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 7 C. proc. civ., față de susținerile

recurentei cu privire la faptul că decizia atacata nu cuprinde motivele pe care

se sprijină, Înalta Curte apreciază că motivul este nefondat deoarece analizând

decizia atacată se poate constata cu ușurință că aceasta cuprinde toate motivele

pe care se sprijină.

Invocarea acestui motiv este

permisă atunci când hotărârea atacată nu este motivată, situație ce este

contrară speței dedusă judecății, atât instanța de fond cât și instanța de apel

motivând în mod clar hotărârile pronunțate, aspect ce nu poate fi contestat,

motiv pentru care Înalta Curte înlătură această critică.

Cu privire la cel de-al

doilea motiv de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ., analizând

decizia instanței de apel prin prisma prevederilor art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., se poate remarca lesne că nu ne aflăm în prezența unei situații în care

instanța de judecată să fi interpretat greșit actul juridic dedus judecății sau

să fi schimbat natura ori înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia.

Concret, actul juridic dedus

judecății este Contractul de închiriere nr. 1235 din 1 martie 2002 încheiat între

SC C.M. și A. Instanța de apel, în mod corect, a apreciat că acest contract nu

este lovit de nulitate absolută deoarece nu poate fi primită susținerea

recurentei conform căreia nu exista obiectul contractului, instanța reținând că

acest contract a fost încheiat înainte de 10 iunie 2004, data adjudecării de către

recurentă a spațiului comercial în baza desfășurătorului întocmit de R.A. C.

Brașov în care figurează ca parte de uz comun învelitoarea tip terasă

circulabilă pe care Asociația o identifica ca fiind spațiul închiriat pentru

montarea panoului publicitar.

Or, în aplicarea acestui

motiv de recurs, se consideră că suntem în situația unei schimbări a naturii

actului juridic, atunci când un act este calificat în așa manieră încât este

alterată în mod substanțial natura sa, dar o asemenea situație excede cauzei

dedusa judecății. Instanța de apel a reținut și apreciat în mod corect situația

de fapt, nu a interpretat în mod greșit contractul și nici nu a schimbat natura

ori înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia prin decizia pronunțată astfel încât

invocarea acestui motiv de recurs este neîntemeiată.

Cu privire la motivul nelegalității

deciziei atacate potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte apreciază

că atât instanța de fond cât și instanța de apel au procedat în mod corect

atunci când, după ce au primit susținerile ambelor părți și au analizat cauza,

au apreciat că față de motivele cererii principale aceasta este nefondată

respingând-o.

Cu privire la proprietatea

bunului-obiect al contractului de închiriere, Înalta Curte va reține că, la

baza hotărârii celor două instanțe au stat înscrisurile și concluziile

expertului care atesta foarte clar că această terasă face parte din categoria părților

de uz comun și cota parte din părțile de uz comun conform desfășurătorului

pentru blocul de Locuințe din Brașov, strada Jepilor emis de R.A. C. Brașov, și

potrivit căruia spațiul comercial ce aparține recurentei are părți de uz comun

cu blocul printre care se numără și învelitoarea tip terasă necirculabilă a

trotuarului de garda unde se afla amplasat panoul publicitar aparținând

intimatei.

Spațiul comercial nu este o

clădire distincta de blocul din str. Jepilor, construită separat, „adiacent”

cum afirma recurenta, ci face parte din gangul care leagă cele doua blocuri

vecine și care a fost compartimentat rezultând spațiul comercial, gang a cărui

acoperiș este învelitoarea tip terasă necirculabilă a trotuarului de garda pe

care se afla amplasat panoul publicitar. Aceasta învelitoare este parte de uz

comun a celor doua blocuri de locuințe pe care le unește conform desfășurătorului

apartamentelor, unul dintre aceste blocuri fiind cel administrat de către pârâta

Asociația de Proprietari J. Numărul de carte funciara separat, este rezultatul

dezmembrării efectuate conform desfășurătorului apartamentelor, și este proba

concludentă a faptului că spațiul comercial are părți de uz comun cu blocul x,

astfel cum a reținut și instanța de fond, iar spațiile comerciale de la

parterul blocului au fost amenajate sub copertina aferentă acestuia, fiind

exclusă ipoteza emisă de recurentă potrivit căreia această învelitoare ar

reprezenta acoperișul construcției-bloc de locuințe. Acoperișul blocului este

poziționat deasupra tuturor apartamentelor aflate la cel mai înalt etaj și nu

are nici o legătură cu învelitoarea tip terasă necirculabilă a trotuarului de

garda, învelitoare care se află la nivelul primului etaj și este parte de uz

comun a celor doua blocuri de locuințe pe care le unește.

Față de aceste considerații,

în mod corect atât instanța de fond cât și instanța de apel au apreciat că

panoul publicitar a fost amplasat pe părțile de uz comun a blocului ce nu se

afla în proprietatea exclusivă a recurentei așa cum aceasta susține.

Instanța de apel a reținut în

mod corect și faptul că la punctul A din expertiză se arată că blocul de locuințe

și copertinele de la parter sub care au fost amenajate spații comerciale, au

constituit o singură proprietate, intabulată în cartea funciară, iar, ulterior

dezmembrarea s-a făcut pe tronsoane, spațiile comerciale fiind înscrise în cărți

funciare distinct cu numere topografice noi astfel încât în lipsa unei

expertize care să analizeze situația juridică a imobilului înainte și după

dezmembrare nu se poate stabili cu exactitate apartenența juridică a suprafeței

închiriate intimatei.

Cu privire la reaua-credință,

Înalta Curte apreciază că acest motiv este invocat în susținerea netemeiniciei

deciziei pronunțate de către instanța de apel și nu poate avea nicio relevanță,

recursul fiind limitat doar la motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie.

Toate aspectele criticate tind la o reapreciere a probelor, ceea ce este

inadmisibil în recurs.

Recurenta nu a dovedit în

nici un mod reaua credință a SC C.M. sau a A. și nici intenția de fraudă în

dauna sa astfel încât, în speță, nu este aplicabil principiul „fraus omia

corumpit”, fiind exclusă nulitatea absolută.

Cu privire la valoarea

probatorie a raportului de expertiză, Înalta Curte apreciază că instanța de

fond a calificat concluziile expertului ca fiind eronate raportat la desfășurătorul

apartamentelor din blocul de locuințe din str. Jepilor și conform căruia învelitoarea

tip terasă necirculabilă este inclusă la părțile de uz comun nefiind

proprietate comuna și exclusivă a recurentei cum în mod subiectiv concluzionează

expertul, iar ulterior instanța de apel conchide reținând că instanța de fond a

cenzurat în mod corect concluziile expertului sub aspectul înregistrărilor

topografice, având în vedere că expertul constructor a analizat situația

juridică a bunului din perspectiva observațiilor făcute pe teren și nu din punct

de vedere topografic.

Mai mult decât atât,

recurenta face afirmații ce nu corespund realității în ceea ce privește obiecțiunile

formulate la raportul de expertiză. Astfel, contrar susținerilor acesteia în

cadrul recursului formulat, instanța de fond a admis obiecțiunile formulate de

SC C.M. și s-a pronunțat în acest sens prin încheierea de ședință din data de

23 septembrie 2008, punând în vedere expertului să răspundă la aceste obiecțiuni,

iar expertul a răspuns depunând răspunsul la obiecțiuni până la termenul din

data de 21 octombrie 2008.

Raportat la temeiul legal al

cererii recurentei, Curtea apreciază că instanța de apel în mod corect a

sesizat faptul că, în speță, nu se impune o expertiză topografică deoarece

prezenta nu este o acțiune în revendicare, iar față de motivul de nulitate

invocat de recurentă efectuarea unei expertize nu se impunea a fi efectuată atâta

vreme cât nu a fost dovedită intenția de fraudare a presupusului proprietar.

În mod evident raportul de

expertiză efectuat în cauză este departe de a lamuri situația de fapt,

concluziile expertizei nefăcând lumină în privința terasei și a situației

juridice a spațiului închiriat de SC C.M. astfel încât aprecierile celor doua

instanțe sunt pe deplin justificate.

Pentru aceste considerente,

conform art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de

reclamanta SC A.U. SRL BRAȘOV împotriva deciziei nr. 19/ Ap din 5 martie 2009 pronunțată

de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de reclamanta SC A.U. SRL BRAȘOV împotriva deciziei nr. 19/ Ap din 5 martie

2009 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința

publică, astăzi 7 octombrie 2009.