ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1518/2010

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 6057 din 16 aprilie 2009 pronunțată în dosarul nr. 29199/3/2006 al Tribunalului București, secția a VI-a comercială, s-a respins acțiunea precizată formulată de reclamanta SC B.I.E. SRL București împotriva pârâtei S.C. SIAT S.A. București, și s-a admis în parte cererea reconvențională precizată formulată de pârâtă constatându-se nulitatea absolută a contractului de leasing imobiliar nr. 317 din 24 aprilie 2003 încheiat între părți și s-a dispus evacuarea reclamantei din spațiile comerciale situate administrativ în București, sectorul 1. Au fost respinse celelalte capete de cerere ale acțiunii reconvenționale precizate iar reclamanta a fost obligată la 5.000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă, după compensarea parțială.

Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut în esență că între părți s-a încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 917/2003, ca urmare a transformării prin novație a contractului de asociere nr. 1050/1997 și a contractului de închiriere nr. 511/1998 având ca obiect Hala de asamblare în suprafață de 1617,30 mp. Situată în București, sectorul 2 și secția de producție, parter, în suprafață construită de 321,45 mp situată în București, sectorul 1. Potrivit dispozițiilor art. 3 din contract la expirarea contractului de leasing, dacă utilizatorul, în speță, reclamanta va opta pentru cumpărarea bunului și va îndeplini celelalte obligații asumate, odată cu transferul dreptului de proprietate asupra construcțiilor, se va vinde și cota indiviză din terenul aferent.

Ulterior, prin actul adițional nr. 2 din 15 noiembrie 2004, părțile au convenit modificarea obiectului contractului precizând suprafețele, cotă-parte din căile de acces indicând totodată numărul cadastral și stabilind o diferență de plată în sumă de 7.500 dolari SUA fără TVA, cu titlu de redevență.

Raportând aceste clauze contractuale la petitele acțiunii principale și ale cererii reconvenționale, astfel cum acestea au fost succesiv precizate, având în vedere că unele capete din cererea principală priveau obligarea părților la respectarea obligațiilor asumate prin contract, prin altele se solicita pronunțarea unei hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar prin cererea reconvențională s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului din litigiu, respectiv constatarea încetării sau rezilierii, tribunalul a apreciat că se impune, cu prioritate, analizarea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului pentru că majoritatea celorlalte pretenții ale părților presupuneau existența unui contract valabil încheiat.

În acest context, examinând art. 1.1 din convenția părților, modificată prin actul adițional nr. 2, prima instanță a apreciat că în privința obiectului contractului, respectiv a bunurilor transmise în folosință nu este îndeplinită condiția de valabilitate cerută de art. 948 pct. 3 și art. 964 C. civ. în sensul existenței unui obiect determinat sau determinabil. Această concluzie rezultă din modul în care părțile au înțeles să determine suprafețele construite, fără a identifica bunurile ce au format obiectul contractului și fără a preciza cota-parte a acestora, situație în care menționarea numerelor cadastrale nu prezintă nicio utilitate pentru că acestea revin imobilelor de la cele două adrese poștale și nu unei parcele de teren sau unui corp de clădire.

În consecință, arată tribunalul, contractul părților este lovit de nulitatea absolută, situație în care acțiunea principală este nefondată pentru că nu există un contract valabil încheiat, și pentru identitate de rațiune, este nefondată și cererea reconvențională având ca obiect rezilierea și constatarea încetării contractului de leasing imobiliar. De asemenea, ca urmare a constatării nulității contractului, reclamanta nu mai are un drept de folosință asupra celor două imobile, motiv pentru care s-a dispus evacuarea acesteia. Apelul formulat de reclamantă a fost respins ca nefondat prin decizia comercială nr. 508 din 25 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială.

În argumentarea deciziei, instanța de apel a înlăturat criticile referitoare la tardivitatea formulării precizării cererii reconvenționale cu motivarea că aceasta a fost efectuată în termen față de precizarea acțiunii principale, iar pe de altă parte, sancțiunea care poate interveni într-o atare ipoteză este disjungerea cererii, și nu respingerea ca fiind tardivă, măsură care nu era însă posibilă dată fiind legătura dintre cele două cererii. În privința fondului s-a reținut că prima instanță a pronunțat o hotărâre legală și temeinică, nulitatea contractului fiind determinată de lipsa elementelor de identificare a imobilelor din litigiu. Împotriva acestei decizi a formulat recurs reclamanta

SC B.I.E. SRL

București criticând-o pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ. În mod concret recurenta invocă faptul că prin decizia recurată, instanța de apel, preluând motivarea tribunalului a interpretat eronat dispozițiile art. 720 5 alin. (2) raportat la dispozițiile art. 119 C. proc. civ., în senul că precizarea cererii reconvenționale era în realitate o nouă cerere reconvențională, a fost depusă cu mult peste termenul legal, nu erau incidente dispozițiile art. 119 alin. (4) C. proc. civ., astfel încât soluția corectă era aceea de constatare a tardivității și soluționarea separată a acestei cererii. O altă critică vizează interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății în condițiile în care s-a reținut eronat că bunurile transmise în folosință în baza contractului de leasing nu au toate elementele de identificare, deși acestea au fost individualizate prin destinație, suprafață, număr poștal și cadastral.

De altfel, arată recurenta, dacă obiectul contractului nu ar fi fost determinat nu era posibilă nici determinarea cuantumului redevenței care a fost negociat de părți și stabilit în funcție de suprafața dată în folosință, criterii în raport cu care s-a convenit prin actul adițional nr. 2 și achitarea diferenței de plată. Ignorând aceste aspecte, instanțele au apreciat eronat că obiectul contractului nu este individual determinat, concluzie care ar fi trebuit să aibă drept rezultat și respingerii cererii de evacuare deoarece o atare măsură nu este susceptibilă de executare în condițiile arătate.

Pe de altă parte, susține recurenta, contractul de leasing a fost încheiat ca urmare a transformării prin novație a contractului de asociere încheiat între părți sub nr. 1050/1997 și a contractului de închiriere nr. 511/1998, au fost respectate toate obligațiile asumate, fiind achitată inclusiv valoarea reziduală convenită cu intimata care prin adresa nr. 1693/2005 și-a exprimat acordul pentru vânzarea terenului recunoscând și plata prețului achitat până la aceea dată. În condițiile în care a fost exprimată potrivit art. 3 din contract, opțiunea cumpărării imobilelor și a acordului intimatei din data de 7 aprilie 2006 cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a activelor ce au făcut obiectul contractului din litigiu, este greșită soluția de constatare a nulității contractului, deși acesta s-a derulat cu acceptul intimatei începând din anul 1997 și până la promovarea cererii de chemare în judecată.

Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate și dispozițiile legale anterior menționate, Curtea constată că este întemeiat, cu precizarea că prima critică referitoare la aplicarea prevederilor art. 119 alin. (4) C. proc. civ. nu este fondată. Astfel în această privință se va reține că precizarea cererii reconvenționale a pârâtei a fost urmarea uneia dintre precizările făcute de reclamantă pentru acțiunea principală, că avea strânsă legătură cu obiectul principal, situație ce impunea judecarea lor împreună, potrivit art. 120 alin. (1) C. proc. civ. deoarece pretențiile reciproce ale părților derivau din același contract. În aceste condiții, corect a fost respinsă critica prin decizia recurată.

Referitor însă la modul de soluționare a fondului, instanța de apel, menținând sentința tribunalului, a pronunțat o soluție greșită, în baza unicului considerent potrivit căruia, prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare-cumpărare nr. 917/2003, astfel cum a fost modificat prin actul adițional nr. 2 părțile nu au determinat obiectul ceea ce are drept efect nulitatea contractului pentru încălcarea prevederilor art. 948 pct. 3 C. proc. civ. Preluând necritic susținerea intimatei pârâte S.C. SIAT S.A, instanța de apel a ignorat faptul că acest contract s-a încheiat ca urmare a transformării prin novație a contractelor anterior încheiate între părți, cu privire la aceleași bunuri și că pe perioada derulării convenției nu au existat controverse între părți în această privință.

În acest context față de susținerea reclamantei în sensul că și-a exprimat opțiunea pentru cumpărarea bunurilor date în folosință, iar pârâta și-a exprimat acordul și a recunoscut achitarea unei părți a prețului, se impunea administrarea probelor necesare și verificarea acestor aspecte raportat la solicitările reclamantei formulate prin precizarea de acțiune, cu atât mai mult cu cât litigiul a fost generat de refuzul pârâtei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, iar nulitatea a fost invocată ulterior acestui moment.

În altă ordine de idei, în speță valabilitatea contractului trebuia analizată și din perspectiva modului în care, în concret părțile au înțeles să-și îndeplinească obligațiile asumate și respectiv dacă modul de determinare a obiectului contractului a creat sau nu dificultăți în executarea acestuia, astfel încât să echivaleze practic cu o imposibilitate a stabilirii acestuia, sau reprezintă doar un mijloc de apărare a pârâtei față de cererile reclamantei.

Dat fiind faptul că prin decizia recurată, instanța de apel nu a verificat, aceste aspecte, deși reclamanta a susținut în mod constant că pârâta și-a exprimat acordul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, rezultă că în speță sunt incidente și dispozițiile art. 312 alin. (3) și alin. (5), în sensul că procesul a fost soluționat fără o cercetare efectivă a fondului, soluția ce se impune este aceea admiterii recursului, casarea deciziei și trimiterii cauzei spre rejudecare urmând a fi examinată cauza prin prisma tuturor aspectelor menționate cu administrarea probelor necesare și utile justei soluționări.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC B.I.E. SRL București împotriva deciziei nr. 508 din 25 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 mai 2010.