ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1902/2003

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 162 din 2001, Tribunalul Covasna a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta, SC G.C. SA Sfântu Gheorghe, și a admis în parte cererea reconvențională, formulată de pârâta SC U.C. SRL Sfântu Gheorghe. S-a constatat rezilierea contractului de locație de gestiune nr. 4 din 1991 și a actelor adiționale nr. 1/1995, nr. 2/1996 și nr. 3/1998 încheiate între părți. A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 13.481.320 lei taxă de locație aferentă perioadei aprilie-septembrie 2000, suma de 1.638.820 lei penalități de întârziere pe aceeași perioadă și 6.325.212 lei penalități de întârziere aferente unor perioade anterioare.

S-a constatat că pârâta a efectuat la imobilul în litigiu, situat în Sfântu Gheorghe, dat în locație de gestiune, investiții în valoare de 83.363.000 lei, și anume: branșament curent electric trifazic, atelier de reparații auto, magazie de piese și magazie de materiale, garaj, copertină și W.C. metalic. A fost obligată reclamanta să plătească pârâtei suma de 83.363.000 lei, reprezentând contravaloarea investițiilor. S-au compensat datoriile reciproce ale părților, iar în urma compensării a fost obligată reclamanta să plătească pârâtei suma de 61.917.648 lei. S-a stabilit, în favoarea pârâtei, un drept de retenție asupra imobilului dat în locație, până la achitarea sumei de mai sus de către reclamantă.

S-a dispus ca, în ziua plății sumei, pârâta să predea întregul spațiu primit în locație de gestiune, inclusiv, investițiile, și să evacueze acest imobil. În motivarea hotărârii, se reține că părțile au încheiat contractul de locație de gestiune cu actele adiționale aferente, prin care părțile au prevăzut drepturi și și-au asumat obligații. Astfel, s-a constatat că pârâta nu și-a îndeplinit corespunzător obligația de plată a taxei de locație, având de achitat un rest de 21.445.352 lei, format din taxe restante și penalități de întârziere. În privința investițiilor efectuate de pârâtă, se arată că, prin acestea, nu s-a modificat profilul activității date în locație. S-a învederat că reclamanta a tolerat executarea investițiilor prin beneficiul obținut prin plata unei cote părți din veniturile pârâtei.

Împotriva sentinței a declarat apel reclamanta SC G.C. SA Sfântu Gheorghe, cu privire la respingerea capetelor de cerere referitoare la ridicarea din incinta rampei de spălare a clădirilor executate de pârâtă și la dreptul de retenție asupra acestora, până la achitarea debitului, dar și cu privire la admiterea cererii referitoare la obligarea la achitarea valorii de circulație a investițiilor și la dreptul de retenție stabilit pentru pârâtă. În motivarea apelului, se arată că, în mod greșit, s-a reținut că profilul activității pârâtei nu s-a modificat față de recunoașterea pârâtei din data de 14 noiembrie 2000. Se învederează lipsa acordului pentru executarea investițiilor de către pârâtă, iar conform art. 494 alin. (1) și (2) C. civ., timpul scurs până la luarea deciziei de către reclamantă neavând relevanță, întrucât nu e prevăzut un termen legal.

Se arată că, caracterul necesar și util, din punct de vedere comercial, al investițiilor poate fi apreciat doar de proprietarul fondului închiriat, iar lipsa autorizației de demolare poate fi suplinită prin intermediul instanței, care poate să oblige la emiterea unei astfel de autorizații. Se apreciază că s-au încălcat prevederile art. 494 alin. (1) și (2) C. civ. și art. 948 C. civ., prin obligarea reclamantei la plata prețului de circulație a investițiilor, dându-se câștig de cauză tocmai părții care a încălcat obligațiile contractuale. Prin întâmpinarea depusă, pârâta a solicitat respingerea apelului, reținând caracterul necesar și util al investițiilor executate, cât și acceptarea tacită a executării investițiilor de către reclamantă.

Curtea de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 535/Ap din 26 septembrie 2001, a respins apelul reclamantei, cu 1.200.000 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că: În privința cererii de ridicare din incinta rampei de spălare a clădirilor executate de pârâtă, instanța de fond a reținut corect că aceste construcții au contribuit la dezvoltarea activității locatarului, iar efectuarea acestora se circumscriu obligației asumate de locatar, potrivit art. 4 lit. b) din contractul părților. Modul de aplicare a soluțiilor menționate de art. 494 C. civ. depinde de condițiile în care s-au realizat construcțiile și de partea economică și practică a rezolvării cererii.

Astfel, din cuprinsul raportului de expertiză, rezultă că investițiile au fost realizate în urmă cu 7 ani, iar aceste construcții aveau un caracter necesar pentru buna desfășurare a activității comerciale. Instanța a reținut corect acordul tacit al locatorului care a tolerat efectuarea construcțiilor și existența lor timp îndelungat. Acceptarea de către locator a executării clădirilor are relevanță în aprecierea modului de aplicare a art. 494 C. civ., întrucât introducerea acțiunii după un timp atât de îndelungat de la terminarea lucrărilor, ar putea fi calificată un abuz de drept. De asemenea, din probele administrate nu rezultă că, prin edificarea construcțiilor, i s-a adus locatorului un prejudiciu efectiv și apreciabil, dimpotrivă, așa cum a reținut și instanța de fond, i-a profitat și locatarului, prin contribuția achitată de pârâtă.

În acest sens, în mod nefondat apelanta a apreciat că era necesară exprimarea unui acord expres, care să existe înainte de începerea construcțiilor, și că instanța nu putea să aibă în vedere timpul scurs de la edificarea construcțiilor și până la introducerea cererii. Raportat la cele de mai sus, în speță, s-a apreciat în mod just că nu sunt incidente prevederile art. 494 alin. (2) C. civ., iar lipsa autorizației de demolare nu are relevanță față de cele reținute. Apărarea apelantei privind neincluderea investițiilor în patrimoniul societății nu are relevanță, întrucât, prin invocarea art. 494 alin. (1) C. civ., are posibilitatea reglementării juridice a acestor mijloace fixe. În privința modificării profilului de activitate al societății pârâte, se reține că sancțiunea nerespectării acestei obligații (art. 8 din contract) constă în rezilierea de plin drept a contractului (art. 13), ceea ce s-a și dispus prin hotărârea judecătorească.

În acest sens, schimbarea activității are relevanță doar sub aspectul daunelor ce le-ar putea solicita locatorul. În contra celei din urmă hotărâri, a declarat recurs reclamanta, criticând soluția pronunțată în apel pentru nelegalitate și netemeinicie și susținând, în esență, că: - instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, invocând ca, temei de drept, dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

În motivarea acestei critici, recurenta arată că instanțele au interpretat eronat art. 4 din contractul de locație de gestiune nr. 4 din 1991, acest articol trebuie privit în corelație cu art. 8, 9 și 10 din contract, ce prevăd expres interzicerea modificării profilului activității, iar pentru eventualele investiții, destinate modernizării rampei de spălare auto, se cere avizul societății și respectarea reglementărilor legale, astfel că instanțele greșit au considerat că pârâta putea trece oricând la modernizări, fără nici o altă formalitate; - Instanța a omis să se pronunțe asupra unui mijloc de apărare.

Cu privire la această critică, reclamanta susține că art. 4 lit. b) pct. b din contract nu poate fi interpretat ca o convenție între părți, de efectuare a investițiilor, întrucât nu prezintă nici una din condițiile de validitate a convențiilor; - decizia atacată se sprijină pe unele motive contradictorii și motive străine de natura pricinii, în sensul că, atâta timp cât nu se putea desfășura altă activitate decât cea de spălare auto, nu se poate accepta că îi este îngăduit intimatei să realizeze investiții ce privesc altă activitate; - decizia recurată este dată cu încălcarea legii, întrucât, în cauză, nu puteau fi aplicate dispozițiile art. 494 alin. (3) C. civ., în care s-ar fi demonstrat reaua-credință, iar prevederile contractuale interziceau desfășurarea unei alte activități și intimata nu ar fi primit acordul reclamantei pentru investiții, ca urmare, pârâta a construit fără să solicite eliberarea unei autorizații de construire; - hotărârile date de cele două instanțe sunt lipsite de temei legal și sub aspectul obligării sale la plata prețului de circulație al investiției, deoarece, în cauză, nu putea fi aplicat, întrucât pârâta este de rea credință, iar investițiile făcute de pârâtă sunt incluse în patrimoniul acesteia ca mijloace fixe, situație în care putea intra în discuție suma rămasă, ca sold, în fișele mijloacelor fixe;

- soluția nedemolării construcțiilor este greșită, societatea rămânând cu o serie de investiții ce trebuiesc plătite, iar construcțiile nu au fundație și sunt executate din prefabricate, situație în care demolarea și transportarea acestora era necesară. În concluzie, recurenta solicită admiterea recursului, modificarea deciziei și, în fond, admiterea acțiunii, astfel cum a fost precizată, și ridicarea din cadrul rampei de spălare auto a investițiilor neautorizate și aparținând pârâtei, precum și instituirea unui drept de retenție până la achitarea integrală a debitului și respingerea cererii reconvențională formulată de pârâtă.

Examinând global criticile formulate de recurentă, Curtea constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare: Potrivit dispozițiilor art. 978 C. civ., se consacră, după cum este știut, regula: „Când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce nici unul” și art. 979 C. civ. „termenii susceptibili de două înțelesuri se interpretează în înțelesul ce se potrivește mai mult cu natura contractului”. Iar, potrivit art. 977 C. civ., se dispune: „Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților”.

Din examinarea art. 4 lit. b) pct. b din contractul de locație de gestiune, raportat la textele de lege citate, rezultă, fără nici un fel de dubiu, și coroborat cu raportul de expertiză efectuat în cauză, clauzele contractuale se referă la asigurarea și dezvoltarea unui fond de comerț specific auto, conform destinației spațiului pentru care a fost închiriat. Așa încât, critica recurentei, referitoare la interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, este nefondată și va fi respinsă ca atare. Este greu de crezut că majoritatea investițiilor făcute de pârâtă în anul 1994, așa cum rezultă din constatările expertului, reclamanta nu ar fi fost de acord cu aceste investiții, întrucât aceasta nu a făcut nici o obiecție, situație în care putea concluziona că reclamanta a fost de acord cu investițiile făcute de pârâtă, în cauză, operând acordul tacit al acesteia.

Una dintre obligațiile locatorului era aceea de a dezvolta patrimoniul primit ca un bun gospodar. În vederea sporirii eficienței activității comerciale și obținerii unor venituri mai mari, din care o parte reveneau reclamantei, pârâta a dezvoltat activitatea efectuând investițiile necesare. Astfel, construcțiile executate, în totalitatea lor, au fost menite a contribui la diversificarea activității, cât și la îmbunătățirea asocierii privind rampa de spălare. Deși nu s-a făcut dovada unui acord expres al reclamantei, rezultă că investițiile au fost executate în cea mai mare parte în 1994, și, de atunci, reclamanta nu a făcut nici o obiecțiune, cu toate că a cunoscut despre existența lor sau ar fi trebuit să cunoască, deoarece, potrivit art. 12 din contractul de asociere, avea obligația ca o dată pe an să verifice modul de gestionare a locației.

În concluzie, pârâta nu a modificat profilul activității date în locație, ci a dezvoltat-o și a modernizat-o, iar reclamanta a tolerat efectuarea investițiilor și exploatarea obiectului locației, beneficiind, totodată, de o cotă-parte din venituri, astfel și-a manifestat acordul tacit la efectuarea investițiilor. În consecință, nu sunt aplicabile prevederile art. 494 al.2 C. civ. În raport cu considerentele de mai sus, Curtea apreciază că și celelalte critici aduse deciziei sunt nefondate. Așadar, curtea de apel a examinat legal și temeinic atât contractul, cât și obligațiile părților, corect reținând că pârâta a recunoscut că, în perioada aprilie - septembrie 2000, nu a achitat prețul locației, rămânând un rest în sumă de 13.481.320 lei, cu penalitățile de întârziere aferente, recunoscând și penalități de întârziere mai vechi în sumă de 6.325.212 lei (suma totală fiind de 21.445.352 lei).

Prin încheierea contractului, părțile și-au asumat drepturi și obligații, convențiile legal făcute de părți au putere de lege, iar în baza stipulațiilor exprese, pârâta a fost obligată să efectueze investiții pentru modernizarea fondului de comerț, în lipsa acestora nu ar fi putut să exploateze în condiții normale fondul de comerț ce i-a fost dat în locație, iar valoarea investițiilor stabilită de expertiză a fost corect calculată. Trebuie menționat că valoarea investițiilor, care au fost efectuate de pârâtă, a fost corect stabilită prin expertiză. Din analizarea actelor și lucrărilor dosarului în raport cu atitudinea pârâtei, Curtea apreciază reaua-credință a reclamantei în executarea contractului de locație de gestiune.

În consecință, recursul declarat de reclamantă va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul formulat de reclamanta SC G.C. SA Sfântu Gheorghe, împotriva deciziei nr. 535 Ap din 26 septembrie 2001 a Curții de Apel Brașov. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 27 martie 2003.