ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1902/2003

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1902/2003 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2003)

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 162 din 2001,

Tribunalul Covasna a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta, SC G.C.

SA Sfântu Gheorghe, și a admis în parte cererea reconvențională, formulată de

pârâta SC U.C. SRL Sfântu Gheorghe.

S-a constatat rezilierea

contractului de locație de gestiune nr. 4 din 1991 și a actelor adiționale nr. 1/1995,

nr. 2/1996 și nr. 3/1998 încheiate între părți.

A fost obligată pârâta să plătească

reclamantei suma de 13.481.320 lei taxă de locație aferentă perioadei

aprilie-septembrie 2000, suma de 1.638.820 lei penalități de întârziere pe

aceeași perioadă și 6.325.212 lei penalități de întârziere aferente unor

perioade anterioare.

S-a constatat că pârâta a efectuat

la imobilul în litigiu, situat în Sfântu Gheorghe, dat în locație de gestiune,

investiții în valoare de 83.363.000 lei, și anume: branșament curent electric

trifazic, atelier de reparații auto, magazie de piese și magazie de materiale,

garaj, copertină și W.C. metalic.

A fost obligată reclamanta să

plătească pârâtei suma de 83.363.000 lei, reprezentând contravaloarea

investițiilor. S-au compensat datoriile reciproce ale părților, iar în urma

compensării a fost obligată reclamanta să plătească pârâtei suma de 61.917.648

lei.

S-a stabilit, în favoarea pârâtei,

un drept de retenție asupra imobilului dat în locație, până la achitarea sumei

de mai sus de către reclamantă. S-a dispus ca, în ziua plății sumei, pârâta să

predea întregul spațiu primit în locație de gestiune, inclusiv, investițiile,

și să evacueze acest imobil.

În motivarea hotărârii, se reține că

părțile au încheiat contractul de locație de gestiune cu actele adiționale

aferente, prin care părțile au prevăzut drepturi și și-au asumat obligații.

Astfel, s-a constatat că pârâta nu și-a îndeplinit corespunzător obligația de

plată a taxei de locație, având de achitat un rest de 21.445.352 lei, format

din taxe restante și penalități de întârziere.

În privința investițiilor efectuate

de pârâtă, se arată că, prin acestea, nu s-a modificat profilul activității

date în locație. S-a învederat că reclamanta a tolerat executarea investițiilor

prin beneficiul obținut prin plata unei cote părți din veniturile pârâtei.

Împotriva sentinței a declarat apel

reclamanta SC G.C. SA Sfântu Gheorghe, cu privire la respingerea capetelor de

cerere referitoare la ridicarea din incinta rampei de spălare a clădirilor

executate de pârâtă și la dreptul de retenție asupra acestora, până la

achitarea debitului, dar și cu privire la admiterea cererii referitoare la

obligarea la achitarea valorii de circulație a investițiilor și la dreptul de retenție

stabilit pentru pârâtă.

În motivarea apelului, se arată că,

în mod greșit, s-a reținut că profilul activității pârâtei nu s-a modificat

față de recunoașterea pârâtei din data de 14 noiembrie 2000. Se învederează

lipsa acordului pentru executarea investițiilor de către pârâtă, iar conform art.

494 alin. (1) și (2) C. civ., timpul scurs până la luarea deciziei de către

reclamantă neavând relevanță, întrucât nu e prevăzut un termen legal.

Se arată că, caracterul necesar și

util, din punct de vedere comercial, al investițiilor poate fi apreciat doar de

proprietarul fondului închiriat, iar lipsa autorizației de demolare poate fi

suplinită prin intermediul instanței, care poate să oblige la emiterea unei

astfel de autorizații.

Se apreciază că s-au încălcat

prevederile art. 494 alin. (1) și (2) C. civ. și art. 948 C. civ., prin

obligarea reclamantei la plata prețului de circulație a investițiilor, dându-se

câștig de cauză tocmai părții care a încălcat obligațiile contractuale.

Prin întâmpinarea depusă, pârâta a

solicitat respingerea apelului, reținând caracterul necesar și util al

investițiilor executate, cât și acceptarea tacită a executării investițiilor de

către reclamantă.

Curtea de Apel Brașov, secția

comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 535/Ap din 26

septembrie 2001, a respins apelul reclamantei, cu 1.200.000 lei cheltuieli de

judecată.

Pentru a pronunța această soluție,

instanța de apel a reținut că:

În privința cererii de ridicare din

incinta rampei de spălare a clădirilor executate de pârâtă, instanța de fond a

reținut corect că aceste construcții au contribuit la dezvoltarea activității

locatarului, iar efectuarea acestora se circumscriu obligației asumate de

locatar, potrivit art. 4 lit. b) din contractul părților.

Modul de aplicare a soluțiilor

menționate de art. 494 C. civ. depinde de condițiile în care s-au realizat

construcțiile și de partea economică și practică a rezolvării cererii.

Astfel, din cuprinsul raportului de

expertiză, rezultă că investițiile au fost realizate în urmă cu 7 ani, iar

aceste construcții aveau un caracter necesar pentru buna desfășurare a

activității comerciale. Instanța a reținut corect acordul tacit al locatorului

care a tolerat efectuarea construcțiilor și existența lor timp îndelungat.

Acceptarea de către locator a executării clădirilor are relevanță în aprecierea

modului de aplicare a art. 494 C. civ., întrucât introducerea acțiunii după un

timp atât de îndelungat de la terminarea lucrărilor, ar putea fi calificată un

abuz de drept.

De asemenea, din probele

administrate nu rezultă că, prin edificarea construcțiilor, i s-a adus

locatorului un prejudiciu efectiv și apreciabil, dimpotrivă, așa cum a reținut

și instanța de fond, i-a profitat și locatarului, prin contribuția achitată de

pârâtă.

În acest sens, în mod nefondat

apelanta a apreciat că era necesară exprimarea unui acord expres, care să

existe înainte de începerea construcțiilor, și că instanța nu putea să aibă în

vedere timpul scurs de la edificarea construcțiilor și până la introducerea

cererii.

Raportat la cele de mai sus, în

speță, s-a apreciat în mod just că nu sunt incidente prevederile art. 494 alin.

(2) C. civ., iar lipsa autorizației de demolare nu are relevanță față de cele

reținute.

Apărarea apelantei privind neincluderea

investițiilor în patrimoniul societății nu are relevanță, întrucât, prin

invocarea art. 494 alin. (1) C. civ., are posibilitatea reglementării juridice

a acestor mijloace fixe.

În privința modificării profilului

de activitate al societății pârâte, se reține că sancțiunea nerespectării

acestei obligații (art. 8 din contract) constă în rezilierea de plin drept a

contractului (art. 13), ceea ce s-a și dispus prin hotărârea judecătorească. În

acest sens, schimbarea activității are relevanță doar sub aspectul daunelor ce le-ar

putea solicita locatorul.

În contra celei din urmă hotărâri, a

declarat recurs reclamanta, criticând soluția pronunțată în apel pentru nelegalitate

și netemeinicie și susținând, în esență, că:

- instanța a interpretat greșit

actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul lămurit și vădit

neîndoielnic al acestuia, invocând ca, temei de drept, dispozițiile art. 304 pct.

8 C. proc. civ.

În motivarea acestei critici,

recurenta arată că instanțele au interpretat eronat art. 4 din contractul de

locație de gestiune nr. 4 din 1991, acest articol trebuie privit în corelație

cu art. 8, 9 și 10 din contract, ce prevăd expres interzicerea modificării

profilului activității, iar pentru eventualele investiții, destinate

modernizării rampei de spălare auto, se cere avizul societății și respectarea

reglementărilor legale, astfel că instanțele greșit au considerat că pârâta

putea trece oricând la modernizări, fără nici o altă formalitate;

- Instanța a omis să se pronunțe

asupra unui mijloc de apărare.

Cu privire la această critică,

reclamanta susține că art. 4 lit. b) pct. b din contract nu poate fi

interpretat ca o convenție între părți, de efectuare a investițiilor, întrucât

nu prezintă nici una din condițiile de validitate a convențiilor;

- decizia atacată se sprijină pe

unele motive contradictorii și motive străine de natura pricinii, în sensul că,

atâta timp cât nu se putea desfășura altă activitate decât cea de spălare auto,

nu se poate accepta că îi este îngăduit intimatei să realizeze investiții ce

privesc altă activitate;

- decizia recurată este dată cu

încălcarea legii, întrucât, în cauză, nu puteau fi aplicate dispozițiile art. 494

alin. (3) C. civ., în care s-ar fi demonstrat reaua-credință, iar prevederile

contractuale interziceau desfășurarea unei alte activități și intimata nu ar fi

primit acordul reclamantei pentru investiții, ca urmare, pârâta a construit

fără să solicite eliberarea unei autorizații de construire;

- hotărârile date de cele două

instanțe sunt lipsite de temei legal și sub aspectul obligării sale la plata

prețului de circulație al investiției, deoarece, în cauză, nu putea fi aplicat,

întrucât pârâta este de rea credință, iar investițiile făcute de pârâtă sunt

incluse în patrimoniul acesteia ca mijloace fixe, situație în care putea intra

în discuție suma rămasă, ca sold, în fișele mijloacelor fixe;

- soluția nedemolării construcțiilor

este greșită, societatea rămânând cu o serie de investiții ce trebuiesc plătite,

iar construcțiile nu au fundație și sunt executate din prefabricate, situație

în care demolarea și transportarea acestora era necesară.

În concluzie, recurenta solicită

admiterea recursului, modificarea deciziei și, în fond, admiterea acțiunii,

astfel cum a fost precizată, și ridicarea din cadrul rampei de spălare auto a

investițiilor neautorizate și aparținând pârâtei, precum și instituirea unui

drept de retenție până la achitarea integrală a debitului și respingerea

cererii reconvențională formulată de pârâtă.

Examinând global criticile formulate

de recurentă, Curtea constată că recursul este nefondat, pentru considerentele

ce se vor arăta în continuare:

Potrivit dispozițiilor art. 978 C.

civ., se consacră, după cum este știut, regula: „Când o clauză este primitoare

de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar

nu în acela ce n-ar produce nici unul” și art. 979 C. civ. „termenii

susceptibili de două înțelesuri se interpretează în înțelesul ce se potrivește

mai mult cu natura contractului”.

Iar, potrivit art. 977 C. civ., se dispune:

„Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților”.

Din examinarea art. 4 lit. b) pct. b

din contractul de locație de gestiune, raportat la textele de lege citate,

rezultă, fără nici un fel de dubiu, și coroborat cu raportul de expertiză

efectuat în cauză, clauzele contractuale se referă la asigurarea și dezvoltarea

unui fond de comerț specific auto, conform destinației spațiului pentru care a

fost închiriat.

Așa încât, critica recurentei,

referitoare la interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, este

nefondată și va fi respinsă ca atare.

Este greu de crezut că majoritatea

investițiilor făcute de pârâtă în anul 1994, așa cum rezultă din constatările

expertului, reclamanta nu ar fi fost de acord cu aceste investiții, întrucât

aceasta nu a făcut nici o obiecție, situație în care putea concluziona că

reclamanta a fost de acord cu investițiile făcute de pârâtă, în cauză, operând

acordul tacit al acesteia.

Una dintre obligațiile locatorului

era aceea de a dezvolta patrimoniul primit ca un bun gospodar. În vederea

sporirii eficienței activității comerciale și obținerii unor venituri mai mari,

din care o parte reveneau reclamantei, pârâta a dezvoltat activitatea efectuând

investițiile necesare.

Astfel, construcțiile executate, în

totalitatea lor, au fost menite a contribui la diversificarea activității, cât

și la îmbunătățirea asocierii privind rampa de spălare.

Deși nu s-a făcut dovada unui acord

expres al reclamantei, rezultă că investițiile au fost executate în cea mai

mare parte în 1994, și, de atunci, reclamanta nu a făcut nici o obiecțiune, cu

toate că a cunoscut despre existența lor sau ar fi trebuit să cunoască,

deoarece, potrivit art. 12 din contractul de asociere, avea obligația ca o dată

pe an să verifice modul de gestionare a locației.

În concluzie, pârâta nu a modificat

profilul activității date în locație, ci a dezvoltat-o și a modernizat-o, iar

reclamanta a tolerat efectuarea investițiilor și exploatarea obiectului

locației, beneficiind, totodată, de o cotă-parte din venituri, astfel și-a

manifestat acordul tacit la efectuarea investițiilor. În consecință, nu sunt

aplicabile prevederile art. 494 al.2 C. civ.

În raport cu considerentele de mai

sus, Curtea apreciază că și celelalte critici aduse deciziei sunt nefondate.

Așadar, curtea de apel a examinat

legal și temeinic atât contractul, cât și obligațiile părților, corect reținând

că pârâta a recunoscut că, în perioada aprilie - septembrie 2000, nu a achitat

prețul locației, rămânând un rest în sumă de 13.481.320 lei, cu penalitățile de

întârziere aferente, recunoscând și penalități de întârziere mai vechi în sumă

de 6.325.212 lei (suma totală fiind de 21.445.352 lei).

Prin încheierea contractului,

părțile și-au asumat drepturi și obligații, convențiile legal făcute de părți

au putere de lege, iar în baza stipulațiilor exprese, pârâta a fost obligată să

efectueze investiții pentru modernizarea fondului de comerț, în lipsa acestora

nu ar fi putut să exploateze în condiții normale fondul de comerț ce i-a fost

dat în locație, iar valoarea investițiilor stabilită de expertiză a fost corect

calculată.

Trebuie menționat că valoarea investițiilor,

care au fost efectuate de pârâtă, a fost corect stabilită prin expertiză.

Din analizarea actelor și lucrărilor

dosarului în raport cu atitudinea pârâtei, Curtea apreciază reaua-credință a

reclamantei în executarea contractului de locație de gestiune.

În consecință, recursul declarat de

reclamantă va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

formulat de reclamanta SC G.C. SA Sfântu Gheorghe, împotriva deciziei nr. 535

Ap din 26 septembrie 2001 a Curții de Apel Brașov.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică,

astăzi, 27 martie 2003.