ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1884/2003

Deliberând asupra recursului de față; Prin cererea înregistrată sub nr. 8078 din 8 noiembrie 1999, reclamanta SC N.S. SRL a solicitat rezilierea contractului de închiriere nr. F.A.36 din 11 august 1999, încheiat cu pârâtele SC C.C.P. SRL și SC M.P.T. SRL, repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtelor la restituirea sumelor avansate, în valoare de 50.965.000 lei, cu daune-interese și cheltuieli de judecată. Motivându-și acțiunea, reclamanta arată că pârâtele nu i-au pus la dispoziție spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere, deși a achitat avansul, respectiv, chiria, pe lunile octombrie și noiembrie, întreținerea pe luna octombrie 1999, garanția prevăzută de art. 6.5 din contract, cât și contravaloarea avizului sanitar de funcționare.

Pârâta SC C.C.P. SRL a depus cerere reconvențională, solicitând obligarea reclamantei la plata sumei de 7.469 dolari S.U.A., în echivalent lei la data plății, reprezentând daune-interese. Se susține că reclamanta-pârâtă a renunțat la spațiul închiriat, în mod expres, prin scrisoarea din 14 septembrie 1999, cât și tacit, prin neprezentarea sa pentru a prelua în primire spațiul, astfel că se aplică art. 8.15 din contract, potrivit căruia renunțarea la spațiul închiriat, înainte de expirarea contractului, se face numai cu acordul scris al locatorului, în caz contrar se vor plăti daune. Tribunalul București, prin sentința civilă nr. 2834 din 4 mai 2000, a admis acțiunea reclamantei și a respins cererea reconvențională.

S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. F.A.36 din 11 august 1999 și au fost obligate pârâtele la plata sumei de 50.965.000 lei, contravaloare facturi achitate în avans, garanție contractuală și contravaloare aviz sanitar, cât și la plata sumei de 3.795.300 lei, reprezentând cheltuieli de judecată. S-a luat act că s-a renunțat la cererea de daune-interese.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că, între părți, s-a încheiat contractul de închiriere pentru un spațiu comercial, iar pârâtele nu și-au îndeplinit obligația de a pune la dispoziție spațiul, la data convenită; durata contractului, respectiv, data începerii contractului și a încetării acestuia au fost considerate de esența contractului de locațiune, astfel că nerespectarea de către pârâte a obligației de punere la dispoziția reclamantei a contractului, la data convenită, este de natură a atrage sancțiunea rezilierii, prevăzută de art. 1021 C. civ., mai ales că sunt întrunite și celelalte două condiții, neexecutarea obligației este culpabilă și debitoarele au fost puse în întârziere.

Împotriva acestei sentințe, au declarat apel pârâtele, susținând că, în mod greșit, instanța de fond a considerat că nu și-au executat obligațiile ce le reveneau în baza contractului de închiriere, întrucât inaugurarea complexului comercial P.2 a avut loc la 22 octombrie 1999, în intervalul de timp avut în vedere de către părți la momentul încheierii contractului. Se mai arată că interpretarea corectă a art. 5 pct. 3 alin. ultim din contract, potrivit căruia diferența de chirie, aferentă zilelor lunii octombrie 1999, anterioară deschiderii complexului comercial P.2, va fi recuperată în a treia lună de contract, este un argument pentru a considera data de începere a derulării contractului ca fiind 2 octombrie 1999. Curtea de Apel București, prin decizia civilă nr. 2974 din 20 octombrie 2000, a admis apelul pârâtelor, a schimbat în tot sentința și a respins acțiunea ca nefondată.

S-a apreciat că data de 2 octombrie 1999 nu a fost un termen ferm, părțile stabilind, prin art. 5.3 alin. (2) și (3), posibilitatea compensării chiriei, respectiv, regularizării în luna decembrie. În aceste condiții, renunțarea din 14 septembrie 1999 apare ca fiind unilaterală și nu se poate dispune rezilierea contractului din culpa pârâtelor. Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta, arătând că au fost interpretate eronat clauzele contractului, că data începerii contractului este fermă și clauza privind diferențele de chirie pentru octombrie, anterior deschiderii complexului, ce se vor recupera în decembrie, nu reprezintă o derogare de la termenul de începere a locațiunii. Se consideră că art. 5.3 nu poate fi interpretat ca o renunțare la termenul de începere a locațiunii sau la dreptul de a cere rezoluțiunea.

Acest articol ar fi operat dacă reclamanta, creditoare a obligației neexecutate în termen, nu ar fi optat pentru rezoluțiunea contractului, astfel cum rezultă din notificarea trimisă. Recursul reclamantei este fondat și va fi admis pentru următoarele considerente: Se constată că părțile au stabilit, prin contract, durata acestuia și data de începere la 2 octombrie 1999. Această clauză, stipulată în art. 3.1. din contract, este menționată la condițiile de valabilitate ale contractului, ceea ce înseamnă că părțile au considerat de esența contractului durata acestuia și nu se poate interpreta altfel clauza de la art. 3.1., indiferent de mențiunile subsecvente, respectiv, de la art. 5.3., care stabilesc modul în care se vor soluționa diferențele de chirie pentru luna octombrie.

Pârâtele nu și-au îndeplinit obligația de a pune la dispoziția reclamantei spațiul, la data de 2 octombrie 1999, inaugurarea magazinului având loc abia la 22 octombrie 1999. În aceste condiții, creditorul obligației poate cere rezoluțiunea contractului, mai ales că acesta își îndeplinise obligația de plată a chiriei în avans, încă din august 1999. Faptul că reclamanta a încunoștiințat pârâtele de intenția de rezoluțiune și le-a notificat, această intenție, prin executorul judecătoresc, înainte de data de 2 octombrie 1999, nu schimbă în nici un fel situația reală, aceea că reclamanta a plătit chiria anticipat, iar pârâtele nu i-au pus la dispoziție spațiul la data convenită, ci doar demonstrează opțiunea firească a reclamantei, în aceste condiții, pentru rezoluțiune, conform art. 1020 - 1021 C. civ.

și diligența sa, pentru a lămuri situația juridică a acestui contract, cât și încercarea de a-și recupera banii avansați pentru un serviciu, care nu va fi prestat la timpul pe care reclamanta scontase. Legea ocrotește creditorul care și-a executat el, însuși, obligațiile și sancționează debitorul care nu și-a îndeplinit obligația. Pretenția pârâtei SC C.C.P. SRL, de a fi desdăunată, în condițiile art. 8.15. din contract, evidențiază reaua credință a acesteia, care ignoră faptul că nu și-a îndeplinit obligația asumată prin contract și încearcă să opună reclamantei apărarea, potrivit căreia aceasta ar fi în culpă, întrucât a renunțat la contract, înainte de expirarea contractului. Culpa este a pârâtelor, care nu și-au îndeplinit obligația de predare a spațiului la data convenită și nu a reclamantei, că a înțeles mai devreme că se va întâmpla acest lucru.

Interpretând eronat contractul părților și aplicând greșit dispozițiile art. 1020 - 1021 C. civ., instanța de apel a pronunțat o decizie nelegală, care va fi modificată, potrivit art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în care se încadrează motivele recurentei. Urmează a fi respins, ca nefondat, apelul pârâtei și se va menține sentința de fond.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC N.S. SRL București împotriva deciziei nr. 2974 din 20 octombrie 2000 a Curții de Apel București, pe care o modifică, în sensul că respinge, ca nefondat, apelul pârâtei, SC C.C.P. SRL Corbeanca, împotriva sentinței civile nr. 2834 din 4 mai 2000 a Tribunalului București, secția comercială, pe care o păstrează. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi, 27 martie 2003.