ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1429/2003

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 25 octombrie 1996, reclamanta, Spitalul M.D. Târgoviște, a chemat în judecată pârâta SC Z. SRL Târgoviște, solicitând ca, în baza sentinței civile, ce se va pronunța, să fie obligată la plata sumei de 1.533.273 lei, reprezentând o chirie restantă și majorări de întârziere, precum și rezilierea contractului nr. 2740 din 31 august 1993. După parcurgerea unui ciclu procesual, Curtea de Apel Ploiești, prin decizia civilă nr. 809 din 11 noiembrie 1999, constatând nelegală citarea pârâtei, a desființat sentința civilă nr. 218 din 23 martie 1999 și a trimis cauza spre rejudecare.

În rejudecarea fondului, pârâta, la data de 9 martie 2000, a formulat cerere reconvențională, solicitând obligarea reclamantei la contravaloarea îmbunătățirilor efectuate la spațiul închiriat, evaluat provizoriu la suma de 100 milioane lei și acordarea unui drept de retenție asupra bunurilor până la plata integrală a sumei datorate. Soluționând cauza pe fond, Tribunalul Dâmbovița, prin sentința civilă nr. 1131 din 6 noiembrie 2000, a admis în parte acțiunea reclamantei, obligând pârâta la plata sumei de 2.212.288 lei contravaloare chirie și a respins cererea privind majorările de întârziere și rezilierea contractului, acesta rămânând fără obiect.

Totodată, s-a admis cererea reconvențională, iar reclamanta a fost obligată să plătească pârâtei suma de 1.528.237.731 lei contravaloare îmbunătățiri, acordând și un drept de retenție asupra bunurilor închiriate până la plata integrală a sumei datorate, compensând în parte cheltuielile de judecată, cu obligarea reclamantei la plata acestora în sumă de 39.345.000 lei. În motivarea soluției date, instanța de fond a reținut că, potrivit art. 1429 C. civ., locatorul, în speță, pârâta, trebuie să plătească prețul locațiunii stabilit în contract și, atâta timp cât nu s-a procedat la renegociere, nu poate fi obligată la plata unei chirii stabilită unilateral, iar în ce privește majorările nu pot fi acordate, întrucât nu au făcut obiectul unei clauze stipulate în convenția intervenită.

În ce privește rezilierea contractului de închiriere, instanța a reținut că cererea a rămas fără obiect, deoarece contractul a expirat la data de 1 septembrie 1998. De asemenea, s-a reținut că, prin contractul încheiat, părțile au prevăzut posibilitatea unor lucrări de îmbunătățiri, cu obligația locatorului ca, la expirarea contractului, să achite locatarului contravaloarea acestora, îmbunătățiri efectuate și recunoscute indirect de reclamantă, prin răspunsul la cererea reconvențională a căror valoare a fost stabilită prin expertiza efectuată în cauză. Împotriva acestei sentințe a promovat apel reclamanta, criticile vizând modul eronat în care instanța de fond a reținut situația de fapt, ce a condus la pronunțarea soluției atacate.

Se susține că, în mod eronat, nu i-au fost acordate majorările de întârziere, având în vedere statutul de instituție bugetară, iar creanțele bugetare sunt susceptibile de plata majorărilor de întârziere, în funcție de coeficientul de inflație. De asemenea, se critică și admiterea cererii reconvenționale, având în vedere clauzele contractului încheiat, potrivit cărora nu trebuie schimbată destinația spațiului închiriat, existând și o hotărâre definitivă, prin care s-a dispus evacuarea pârâtei și obligarea acesteia să aducă spațiile în starea preexistentă încheierii contractului. În consecință, susține apelanta, nu se justifică nici acordarea dreptului de retenție, nefiind întrunite dispozițiile art. 1444 C. civ.

Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia civilă nr. 329 din 19 martie 2001, a respins apelul ca nefondat. În motivarea soluției date, instanța de apel a reținut că, în lipsa unei clauze în contractul încheiat, care este legea părților, nu se puteau acorda majorări de întârziere pentru nedecontarea la termen a chiriei, iar admiterea cererii reconvenționale se justifică față de cele convenite prin contractul încheiat, din conținutul raportului de expertiză rezultând că pârâta a realizat, la spațiile închiriate, construcții noi, lucrări de consolidare și de reparații, necesare pentru buna desfășurare a activității firmei și nu s-a schimbat destinația spațiului închiriat.

Împotriva soluției pronunțate au declarat recurs reclamantul și intervenientul, Consiliul Local al comunei Aninoasa – Comisia locală de fond funciar. Recurenta-reclamantă susține că s-a făcut o apreciere eronată a probelor administrate și au aplicat în mod greșit dispozițiile legale, incidente, respectiv art. 1144 C. civ. Astfel, se susține că au fost încălcate clauzele contractului încheiat, fiind schimbată destinația spațiilor închiriate, existând hotărâri definitive, prin care s-au dispus sistarea lucrărilor, evacuarea intimatei-pârâte și readucerea acestora în starea preexistentă contractului, depunându-se înscrisuri în susținere.

Consiliul Local Aninoasa – Comisia de fond funciar, critică soluția pronunțată sub aspectul acordării dreptului de retenție, precizând că reclamanta-recurentă este unitate bugetară și nu dispune de bani proprii, fiind finanțată de stat, terenul și grădinile ce au făcut obiectul contractului de închiriere fiind proprietate de stat, prin măsura dispusă fiind încălcate dispozițiile Legii nr. 69/1991. Recursurile sunt fondate sub aspectul admiterii cererii reconvenționale, iar prin soluția pronunțată instanța, interpretând greșit clauzele contractului de închiriere, a aplicat greșit dispozițiile legale privind dreptul de retenție. Astfel, prin contractul de închiriere nr. 2740 din 31 august 1993, recurenta-reclamantă a închiriat pârâtei-intimate folosința imobilelor (clădiri și teren) în suprafață totală de 3.630 mp, pentru spațiu de producție și administrativ (birouri, depozite, garaje în punctul sub deal).

Convenția intervenită stabilește cu putere de lege, potrivit art. 969 C. civ., drepturi și obligații în sarcina părților. Locatarul, potrivit art. 10, avea obligația să folosească bunurile închiriate după destinația stabilită și să execute la timp și în bune condiții lucrările de întreținere și reparații asupra clădirilor. Potrivit art. 9 din convenția încheiată, locatorul avea obligația să restituie, în cazul în care renegocierea contractului nu ar mai avea loc din cauza expirării sau rezilierii contractului, contravaloarea îmbunătățirilor aduse bunurilor. Din probele administrate cauzei și înscrisurile depuse de recurenta-reclamantă, rezultă, fără putință de tăgadă, că intimatul-locator a încălcat clauzele contractului încheiat.

Spațiul închiriat a fost transformat de intimata-pârâtă din depozite, care sunt necesare desfășurării activității comerciale a acesteia, în casă de locuit, fără a avea acordul locatorului. Că este așa, rezultă și din conținutul sentinței civile nr. 459 din 2000 a Judecătoriei Târgoviște, rămasă definitivă, prin care s-a dispus sistarea lucrărilor de edificare de construcții noi fără autorizație, încălcând dispozițiile Legii nr. 50/1991, cu obligarea să aducă imobilele în starea preexistentă întocmirii contractului. De altfel, din conținutul raportului de expertiză efectuat la instanța de fond, rezultă că s-au realizat construcții noi, în valoare de 1.366.832.003 lei, fără a se face dovada necesității acestora, pentru desfășurarea activității, potrivit contractului încheiat.

De altfel, nu s-a făcut dovada necesității lucrărilor de amenajare și îmbunătățire a construcțiilor existente, întrucât, pe tot parcursul executării acestora, locatorul atenționând prin notificări și acțiuni în justiție de încălcarea clauzelor contractuale, fiind în posesia și a unei hotărâri de evacuare încă din anul 1999. Probele administrate în cauză relevă faptul nerespectării de către intimată a clauzelor contractului încheiat, lucrările efectuate nefiind de întreținere și reparații, iar, potrivit destinației locației, executarea acestora fiind făcută în afara convenției, fără acordul locatorului, situație în care nu se justifică obligarea acestuia la suportarea cheltuielilor ocazionate.

În ce privește critica referitoare la neacordarea majorărilor de întârziere, Curtea reține ca fiind justificată soluția instanțelor inferioare, contractul încheiat nefăcând referire la sancționarea debitorului obligației neîndeplinite în concret art. 15, făcând referire la legislația în vigoare. Faptul că recurenta este o unitate bugetară nu justifică cererea formulată. Față de cele arătate în considerarea dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., recursurile urmează a fi admise, decizia criticată modificată, în sensul admiterii apelului declarat de reclamant împotriva sentinței nr. 1131 din 6 noiembrie 2000 a Tribunalului Dâmbovița, pe care o modifică în parte, în sensul respingerii ca nefondate a cererii reconvenționale.

Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de reclamantul Spitalul de specialitate M.D. Aninoasa, Târgoviște, și de intervenienții, Consiliul Local Aninoasa și Comisia Locală de Fond Funciar Aninoasa, județul Dâmbovița, împotriva deciziei civile nr. 329 din 19 martie 2001 a Curții de Apel Ploiești, secția de contencios administrativ și comercial, pe care o modifică în sensul că admite apelul declarat de reclamantul, Spitalul de specialitate M.D. Aninoasa, împotriva sentinței nr. 1131 din 6 noiembrie 2000 a Tribunalului Dâmbovița, pe care o schimbă în parte, în sensul că respinge, ca nefondată, cererea reconvențională a pârâtei, SC Z. SRL Aninoasa. Menține celelalte dispoziții ale sentinței. Obligă pe intimata, SC Z. SRL Aninoasa, la plata cheltuielilor de judecată în recurs și apel, în sumă de 39.930.867 lei.

Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 6 martie 2003.