ÎCCJ, Decizia nr. 96/2003

Asupra recursului în anulare de față; În baza lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 15 octombrie 1999, reclamanta S.C. M. S.A. Galați a chemat în judecată Consiliul Local al municipiului Galați, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză, pârâtul să fie obligat la vânzarea spațiului comercial situat în Galați, sub sancțiunea daunelor cominatorii de 1 milion pe zi întârziere. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că deține acest spațiu de peste 20 ani, în baza unor contracte de închiriere succesive. Urmare a apariției H.G. nr. 383/1996,modificată prin H.G. nr. 505/1998, reclamanta și-a manifestat opțiunea cumpărării spațiului, iar pârâtul a refuzat nejustificat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condițiile actului normativ menționat.

În susținerea pretenției dedusă judecății, reclamanta a anexat cererii de chemare în judecată copie de pe ultimul contract de închiriere și actul adițional la acest contract, precum și de pe un număr de patru adrese. Prin sentința nr. 11969 din 8 decembrie 1999, Judecătoria Galați a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența soluționării în fond a cauzei în favoarea Tribunalului Galați. Învestit prin declinarea competenței soluționării în primă instanță a cauzei, Tribunalul Galați, secția comercială, prin sentința nr. 6073 din 30 iunie 2000, a admis acțiunea și a obligat Comisia de Negociere de pe lângă Consiliul Local al municipiului Galați să vândă reclamantei spațiul comercial situat în Galați, sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 1.000.000 lei/zi întârziere, începând cu data pronunțării hotărârii și până la încheierea contractului.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că părțile în litigiu au încheiat contractul de închiriere nr. 4512 din 6 mai 1997, având ca obiect folosința spațiului situat în Galați, în suprafață de 692,36 m 2 , pe o durată de un an de la data de 21 aprilie 1997 până la data de 21 aprilie 1998. La data de 2 februarie 1998, părțile au încheiat actul adițional nr. 481 la acest contract de închiriere. Reclamanta a solicitat pârâtului să aprobe vânzarea acestui spațiu, prin adresele nr. 3152 din 30 iulie 1998, 3926 din 16 septembrie 1998, 3927 din 16 septembrie 1998 și 3207 din 10 august 1999, în temeiul art. 1 din H.G. nr. 505/1998. Reclamanta a achitat pârâtului chiria pentru acest spațiu, deși prin adresa nr. 3152 din 30 iulie 1998 a fost somată să evacueze spațiul.

În consecință, s-a reținut că reclamanta deține acest spațiu în baza unui contract de închiriere și a plătit chiria datorată, pârâtul refuzând nejustificat să se conformeze dispozițiilor legale menționate privind vânzarea spațiilor comerciale. Împotriva hotărârii primei instanțe pârâtul a declarat apel, susținând că în mod greșit a fost admisă acțiunea reclamantei, în raport de împrejurarea că la data apariției H.G. nr. 505/1998 aceasta nu mai avea calitatea de chiriaș. Curtea de Apel Galați, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 613/A din 6 septembrie 2001, a admis apelul declarat de către pârât și a schimbat sentința atacată, în sensul că a respins acțiunea. Prin aceeași hotărâre, apelul declarat de către reclamantă privitor la cheltuielile de judecată a fost respins, ca nefondat.

În motivarea acestei decizii, instanța de apel a reținut că la data apariției actului normativ invocat ca temei al pretenției dedusă spre soluționare, reclamanta nu mai avea calitatea de chiriaș. În consecință, cum locațiunea pe timp determinat încetase, iar plata chiriei, în condițiile notificării în vederea eliberării spațiului, nu face dovada tacitei relocațiuni, reclamantei nu-i sunt aplicabile dispozițiile H.G. nr. 505/1998. Împotriva acestei din urmă hotărâri, reclamanta S.C. M. S.A. Galați a declarat recurs, invocând motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ. S-a susținut că, anterior ajungerii la termen a contractului de închiriere, părțile au procedat la renegocierea chiriei, ceea ce dovedește voința neechivocă a pârâtului privitoare la prelungirea efectelor acestui contract.

Instanța de apel nu a acordat actului adițional semnificația juridică corespunzătoare, așa încât hotărârea pronunțată este urmarea interpretării greșite a actului dedus judecății. Cu referire la notificarea privitoare la evacuarea spațiului, s-a arătat că aceasta, constituind o inițiativă a primarului, este lipsită de efecte juridice, în raport de dispozițiile art. 44 lit. b) din Legea nr. 69/1991, cu referire la art. 21-23 din același act normativ. Prin decizia nr. 2127 din 22 martie 2002, Curtea Supremă de Justiție, secția comercială, a admis recursul declarat de către reclamantă și a modificat decizia atacată, în sensul că a respins apelul declarat de către pârât împotriva hotărârii primei instanțe, ca nefondat.

Totodată, a admis apelul declarat de către reclamantă împotriva aceleiași sentințe pe care a schimbat-o în parte, în sensul că cheltuielile de judecată la fond sunt în sumă de 34.635.553 lei și urmează a fi plătite. S-a reținut că prin actul adițional nr. 1 din 15 ianuarie 1998, încheiat de părți anterior încetării contractului de închiriere, părțile au convenit asupra modificării chiriei și a modalităților de plată, celelalte elemente rămânând nemodificate. Așadar, actul adițional nu-și produce efectele pentru durata de un an pentru care a fost încheiat contractul de închiriere ci, cel puțin pentru încă un an, renegocierea chiriei reprezentând o clauză ce nu poate fi separată de contractul inițial.

Deși a reținut existența și valabilitatea actului adițional prin care s-a renegociat chiria, instanța de apel nu a acordat semnificația cuvenită acestuia, separându-l din context. Procedând astfel, instanța de apel a interpretat greșit actul adițional și nu a observat că el marchează manifestarea de voință a părților cu privire la prelungirea, pe o durată de cel puțin un an, a contractului de închiriere. Că a fost vorba de o prelungire a contractului de închiriere rezultă și din împrejurarea că drepturile și obligațiile corelative care incumbă părților din contract, adică punerea la dispoziție a spațiului și respectiv plata chiriei s-au îndeplinit atât după încheierea actului adițional, cât și după intrarea în vigoare a H.G.

nr. 505/1998 care, prin art. 1 a conferit chiriașilor dreptul de a cumpăra spațiile pe care le foloseau în baza unui contract de închiriere. Rezultă deci că în cauză a operat tacita relocațiune reglementată de art. 1437 C. civ., astfel că reclamanta avea calitatea de chiriaș prevăzută de art. 1 din H.G. nr. 505/1998 pentru a i se vinde spațiul în litigiu. Susținerea instanței cum că acceptarea plății chiriei nu poate fi reținută ca o tacită relocațiune câtă vreme reclamanta a fost notificată cu privire la eliberarea spațiului nu poate fi primită întrucât notificarea reprezintă o inițiativă proprie a primarului, lipsită de eficacitate juridică.

S-a mai arătat, în acest sens, că practica și literatura juridică au statuat că „dacă în urma concediului, locatarul rămâne și e lăsat în posesie", judecătorii pot aprecia că „partea care a dat concediul a renunțat la reziliere și a operat tacita relocațiune", fiind deci exclusă aplicarea dispozițiilor art. 1438 C. civ., prin renunțarea la efectul produs de concediu. Ca atare, constatând refuzul nejustificat al pârâtului, în mod temeinic tribunalul a dispus obligarea acestuia la încheierea contractului de închiriere. Împotriva deciziei instanței de recurs, procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție a declarat recurs în anulare, întemeiat pe dispozițiile art. 330 pct. 2 C. proc.

civ. S-a susținut că una din condițiile aplicării H.G. nr. 50/1998 este preexistența unui contract de închiriere, în curs de derulare în momentul manifestării de voință, în sensul cumpărării imobilului. În cauză, contractul de închiriere a fost încheiat pe durată determinată or, potrivit art. 1436 C. civ., la împlinirea termenului, anterior manifestării opțiunii cumpărării spațiului, locațiunea a încetat. Din probatoriul administrat în cauză nu a rezultat reînnoirea locațiunii în condițiile art. 1437 și ale art. 1452 C. civ. Așadar, rezultă neîndoielnic că, în cauză, contractul de închiriere a încetat la 21 aprilie 1998, așa încât nu sunt incidente dispozițiile art. 1 din H.G. nr. 505/1998. În mod greșit, în raport de dispozițiile art. 65 și urm. din Legea nr. 68/1991, s-a susținut lipsa de relevanță a notificărilor emise de primar privind eliberarea spațiului.

S-a mai susținut că, deși nu există autoritate de lucru judecat, instanța de recurs trebuia să aibă în vedere hotărârile judecătorești prin care s-a statuat că nu a operat tacita relocațiune, pentru a se evita situația dării unor hotărâri potrivnice. Pe de altă parte, din punct de vedere procedural, în mod greșit s-a menținut hotărârea primei instanțe, deși prin aceasta a fost obligată la contractare Comisia de Negociere de pe lângă Consiliul Local al municipiului Galați, care nu a figurat în procesul dintre părți. Totodată, s-a mai susținut că sancțiunea plății de daune cominatorii nu se justifică, de vreme ce, în art. 4-6 din Normele metodologice de aplicare a H.G. nr. 505/1998, este prevăzută o întreagă procedură ce trebuie urmată, respectiv stabilirea prețului care trebuie supus aprobării și care presupune termene, ceea ce nu reprezintă culpa acestei comisii în neexecutarea de îndată a hotărârii.

În concluzie, procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție a solicitat admiterea recursului în anulare, casarea hotărârii atacate și pe fond respingerea recursului, cu consecința menținerii deciziei pronunțate în apel. Recursul în anulare este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare: Este de reținut că recursul în anulare, având ca finalitate desființarea unei hotărâri judecătorești irevocabile, nu se justifică decât pentru motive excepționale, prevăzute expres de legea procesuală civilă, care vizează un interes general afectat de lezarea ordinii de drept. Ca atarem aceste motive nu pot fi extinse la alte situații decât cele prevăzute de art. 330 C. proc.

civ. Or, motivul de casare prevăzut de art. 330 pct. 2 teza I C. proc. civ., invocat în recursul în anulare, vizează acele împrejurări excepționale de natură a prejudicia ordinea de drept, care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții: prin hotărârea criticată au fost încălcate dispoziții legale de ordine publică; urmare a acestei încălcări, cauza a primit o soluționare greșită pe fond. Totodată, teza II a aceluiași motiv de casare privește exclusiv acele situații în care hotărârea judecătorească criticată privește fie contradicția evidentă dintre aceasta și materialul probator administrat în cauză, fie situația în care hotărârea pronunțată nu se întemeiază pe probe existente la dosar.

Prin recursul în anulare, cu referire la teza I, nu se indică normele imperative încălcate de instanța de recurs la pronunțarea deciziei atacate, iar cu referire la teza II a motivului de casare invocat se propune o altă interpretare a probelor administrate, ceea ce nu legitimează exercitarea acestei căi extraordinare de atac. Caracterul dispozitiv al normelor legale de reglementare a contractului de închiriere, cu referire la încetarea acestuia, rezultă din dispozițiile art. 1437 C. civ. privind tacita relocațiune. Mai mult, potrivit aceluiași text, în cazul când operează tacita relocațiune, denunțarea contractului este supusă condițiilor locațiunii fără termen. Din probatoriul administrat în cauză a rezultat renegocierea chiriei anterior ajungerii la termen a contractului de închiriere și plata în continuare a chiriei, primită de proprietarul spațiului, în cuantumul renegociat.

Totodată, la data de 11 noiembrie 2000 pârâtul, în calitate de locatar și-a manifestat intenția vânzării spațiilor comerciale deținute de către reclamantă, în calitate de locatar, printre care și spațiul în litigiu. Ca atare, rezultă că în cauză au fost administrate probe, iar hotărârea criticată este susținută de acestea. Așa fiind, hotărârea criticată nu este supusă cazului de casare prevăzut de art. 330 pct. 2 C. proc. civ., invocat prin recursul în anulare. Pe de altă parte, referitor la daunele cominatorii la care pârâtul a fost obligat, privitor la nelegalitatea hotărârii sub acest aspect, se constată că și această critică este neîntemeiată.

Este de reținut în acest sens specificul daunelor cominatorii de mijloc de constrângere a debitorului de a executa în natură obligația și nu de mijloc de despăgubire a creditorului obligației de a face, specific în raport de care acesta din urmă poate păstra doar suma corespunzătoare pagubei efectiv suferite, cu titlu de daune interese moratorii sau compensatorii, după caz. Din același motiv, precizarea suplimentară, prin hotărârea primei instanțe de judecată, a persoanei obligate la demararea procedurilor prevăzute de H.G. nr. 505/1998 și normele de aplicare a acestui act normativ, cu referire la Comisia de Negociere a pârâtului Consiliul Local al municipiului Galați, nu este nelegală și nici nu produce alte consecințe decât cele pe care soluția de admitere a acțiunii, legal, în limitele sesizării instanței, le impune.

În consecință, pentru considerentele ce preced, Curtea va respinge recursul în anulare declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul în anulare declarat de către procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva deciziei nr. 2127 din 22 martie 2002 a Curții Supreme de Justiție, secția comercială, ca nefondat. Pronunțată în ședință publică, astăzi 9 iunie 2003.