ÎCCJ, Decizia nr. 96/2003

ÎCCJ, Decizia nr. 96/2003 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2003)

Asupra recursului în anulare de față;

În baza lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 15 octombrie 1999,

reclamanta S.C. M. S.A. Galați a chemat în judecată Consiliul Local al

municipiului Galați, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză,

pârâtul să fie obligat la vânzarea spațiului comercial situat în Galați, sub

sancțiunea daunelor cominatorii de 1 milion pe zi întârziere.

În motivarea cererii, reclamanta a

arătat că deține acest spațiu de peste 20 ani, în baza unor contracte de

închiriere succesive.

Urmare a apariției H.G. nr.

383/1996,modificată prin H.G. nr. 505/1998, reclamanta și-a manifestat opțiunea

cumpărării spațiului, iar pârâtul a refuzat nejustificat încheierea

contractului de vânzare-cumpărare în condițiile actului normativ menționat.

În susținerea pretenției dedusă

judecății, reclamanta a anexat cererii de chemare în judecată copie de pe

ultimul contract de închiriere și actul adițional la acest contract, precum și

de pe un număr de patru adrese.

Prin sentința nr. 11969 din 8

decembrie 1999, Judecătoria Galați a admis excepția necompetenței materiale și

a declinat competența soluționării în fond a cauzei în favoarea Tribunalului

Galați.

Învestit prin declinarea competenței

soluționării în primă instanță a cauzei, Tribunalul Galați, secția comercială,

prin sentința nr. 6073 din 30 iunie 2000, a admis acțiunea și a obligat Comisia

de Negociere de pe lângă Consiliul Local al municipiului Galați să vândă

reclamantei spațiul comercial situat în Galați, sub sancțiunea plății de daune

cominatorii de 1.000.000 lei/zi întârziere, începând cu data pronunțării

hotărârii și până la încheierea contractului.

Pentru a hotărî astfel, instanța de

fond a reținut că părțile în litigiu au încheiat contractul de închiriere nr.

4512 din 6 mai 1997, având ca obiect folosința spațiului situat în Galați, în

suprafață de 692,36 m

2

, pe o durată de un an de la data de 21

aprilie 1997 până la data de 21 aprilie 1998. La data de 2 februarie 1998,

părțile au încheiat actul adițional nr. 481 la acest contract de închiriere.

Reclamanta a solicitat pârâtului să

aprobe vânzarea acestui spațiu, prin adresele nr. 3152 din 30 iulie 1998, 3926

din 16 septembrie 1998, 3927 din 16 septembrie 1998 și 3207 din 10 august 1999,

în temeiul art. 1 din H.G. nr. 505/1998.

Reclamanta a achitat pârâtului

chiria pentru acest spațiu, deși prin adresa nr. 3152 din 30 iulie 1998 a fost

somată să evacueze spațiul.

În consecință, s-a reținut că

reclamanta deține acest spațiu în baza unui contract de închiriere și a plătit

chiria datorată, pârâtul refuzând nejustificat să se conformeze dispozițiilor

legale menționate privind vânzarea spațiilor comerciale.

Împotriva hotărârii primei instanțe

pârâtul a declarat apel, susținând că în mod greșit a fost admisă acțiunea

reclamantei, în raport de împrejurarea că la data apariției H.G. nr. 505/1998

aceasta nu mai avea calitatea de chiriaș.

Curtea de Apel Galați, secția

comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 613/A din 6

septembrie 2001, a admis apelul declarat de către pârât și a schimbat sentința

atacată, în sensul că a respins acțiunea. Prin aceeași hotărâre, apelul

declarat de către reclamantă privitor la cheltuielile de judecată a fost

respins, ca nefondat.

În motivarea acestei decizii,

instanța de apel a reținut că la data apariției actului normativ invocat ca

temei al pretenției dedusă spre soluționare, reclamanta nu mai avea calitatea

de chiriaș. În consecință, cum locațiunea pe timp determinat încetase, iar

plata chiriei, în condițiile notificării în vederea eliberării spațiului, nu

face dovada tacitei relocațiuni, reclamantei nu-i sunt aplicabile dispozițiile

H.G. nr. 505/1998.

Împotriva acestei din urmă hotărâri,

reclamanta S.C. M. S.A. Galați a declarat recurs, invocând motivul de

modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ.

S-a susținut că, anterior ajungerii

la termen a contractului de închiriere, părțile au procedat la renegocierea

chiriei, ceea ce dovedește voința neechivocă a pârâtului privitoare la

prelungirea efectelor acestui contract.

Instanța de apel nu a acordat

actului adițional semnificația juridică corespunzătoare, așa încât hotărârea

pronunțată este urmarea interpretării greșite a actului dedus judecății.

Cu referire la notificarea

privitoare la evacuarea spațiului, s-a arătat că aceasta, constituind o

inițiativă a primarului, este lipsită de efecte juridice, în raport de

dispozițiile art. 44 lit. b) din Legea nr. 69/1991, cu referire la art. 21-23

din același act normativ.

Prin decizia nr. 2127 din 22 martie

2002, Curtea Supremă de Justiție, secția comercială, a admis recursul declarat

de către reclamantă și a modificat decizia atacată, în sensul că a respins

apelul declarat de către pârât împotriva hotărârii primei instanțe, ca

nefondat. Totodată, a admis apelul declarat de către reclamantă împotriva

aceleiași sentințe pe care a schimbat-o în parte, în sensul că cheltuielile de

judecată la fond sunt în sumă de 34.635.553 lei și urmează a fi plătite.

S-a reținut că prin actul adițional

nr. 1 din 15 ianuarie 1998, încheiat de părți anterior încetării contractului

de închiriere, părțile au convenit asupra modificării chiriei și a

modalităților de plată, celelalte elemente rămânând nemodificate.

Așadar, actul adițional nu-și

produce efectele pentru durata de un an pentru care a fost încheiat contractul

de închiriere ci, cel puțin pentru încă un an, renegocierea chiriei

reprezentând o clauză ce nu poate fi separată de contractul inițial.

Deși a reținut existența și

valabilitatea actului adițional prin care s-a renegociat chiria, instanța de

apel nu a acordat semnificația cuvenită acestuia, separându-l din context.

Procedând astfel, instanța de apel a

interpretat greșit actul adițional și nu a observat că el marchează

manifestarea de voință a părților cu privire la prelungirea, pe o durată de cel

puțin un an, a contractului de închiriere.

Că a fost vorba de o prelungire a

contractului de închiriere rezultă și din împrejurarea că drepturile și

obligațiile corelative care incumbă părților din contract, adică punerea la

dispoziție a spațiului și respectiv plata chiriei s-au îndeplinit atât după

încheierea actului adițional, cât și după intrarea în vigoare a H.G. nr.

505/1998 care, prin art. 1 a conferit chiriașilor dreptul de a cumpăra spațiile

pe care le foloseau în baza unui contract de închiriere.

Rezultă deci că în cauză a operat

tacita relocațiune reglementată de art. 1437 C. civ., astfel că reclamanta avea

calitatea de chiriaș prevăzută de art. 1 din H.G. nr. 505/1998 pentru a i se

vinde spațiul în litigiu.

Susținerea instanței cum că

acceptarea plății chiriei nu poate fi reținută ca o tacită relocațiune câtă

vreme reclamanta a fost notificată cu privire la eliberarea spațiului nu poate

fi primită întrucât notificarea reprezintă o inițiativă proprie a primarului,

lipsită de eficacitate juridică.

S-a mai arătat, în acest sens, că

practica și literatura juridică au statuat că „dacă în urma concediului,

locatarul rămâne și e lăsat în posesie", judecătorii pot aprecia că

„partea care a dat concediul a renunțat la reziliere și a operat tacita

relocațiune", fiind deci exclusă aplicarea dispozițiilor art. 1438 C.

civ., prin renunțarea la efectul produs de concediu.

Ca atare, constatând refuzul

nejustificat al pârâtului, în mod temeinic tribunalul a dispus obligarea

acestuia la încheierea contractului de închiriere.

Împotriva deciziei instanței de

recurs, procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție

a declarat recurs în anulare, întemeiat pe dispozițiile art. 330 pct. 2 C.

proc. civ.

S-a susținut că una din condițiile

aplicării H.G. nr. 50/1998 este preexistența unui contract de închiriere, în

curs de derulare în momentul manifestării de voință, în sensul cumpărării

imobilului.

În cauză, contractul de închiriere a

fost încheiat pe durată determinată or, potrivit art. 1436 C. civ., la

împlinirea termenului, anterior manifestării opțiunii cumpărării spațiului,

locațiunea a încetat.

Din probatoriul administrat în cauză

nu a rezultat reînnoirea locațiunii în condițiile art. 1437 și ale art. 1452 C.

civ.

Așadar, rezultă neîndoielnic că, în

cauză, contractul de închiriere a încetat la 21 aprilie 1998, așa încât nu sunt

incidente dispozițiile art. 1 din H.G. nr. 505/1998.

În mod greșit, în raport de

dispozițiile art. 65 și urm. din Legea nr. 68/1991, s-a susținut lipsa de

relevanță a notificărilor emise de primar privind eliberarea spațiului.

S-a mai susținut că, deși nu există

autoritate de lucru judecat, instanța de recurs trebuia să aibă în vedere

hotărârile judecătorești prin care s-a statuat că nu a operat tacita

relocațiune, pentru a se evita situația dării unor hotărâri potrivnice.

Pe de altă parte, din punct de

vedere procedural, în mod greșit s-a menținut hotărârea primei instanțe, deși

prin aceasta a fost obligată la contractare Comisia de Negociere de pe lângă

Consiliul Local al municipiului Galați, care nu a figurat în procesul dintre

părți.

Totodată, s-a mai susținut că

sancțiunea plății de daune cominatorii nu se justifică, de vreme ce, în art.

4-6 din Normele metodologice de aplicare a H.G. nr. 505/1998, este prevăzută o

întreagă procedură ce trebuie urmată, respectiv stabilirea prețului care

trebuie supus aprobării și care presupune termene, ceea ce nu reprezintă culpa

acestei comisii în neexecutarea de îndată a hotărârii.

În concluzie, procurorul general al

Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție a solicitat admiterea

recursului în anulare, casarea hotărârii atacate și pe fond respingerea

recursului, cu consecința menținerii deciziei pronunțate în apel.

Recursul în anulare este nefondat,

pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Este de reținut că recursul în

anulare, având ca finalitate desființarea unei hotărâri judecătorești

irevocabile, nu se justifică decât pentru motive excepționale, prevăzute expres

de legea procesuală civilă, care vizează un interes general afectat de lezarea

ordinii de drept. Ca atarem aceste motive nu pot fi extinse la alte situații

decât cele prevăzute de art. 330 C. proc. civ.

Or, motivul de casare prevăzut de

art. 330 pct. 2 teza I C. proc. civ., invocat în recursul în anulare, vizează

acele împrejurări excepționale de natură a prejudicia ordinea de drept, care

îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:

prin hotărârea criticată au fost

încălcate dispoziții legale de ordine publică;

urmare a acestei încălcări, cauza a

primit o soluționare greșită pe fond.

Totodată, teza II a aceluiași motiv

de casare privește exclusiv acele situații în care hotărârea judecătorească

criticată privește fie contradicția evidentă dintre aceasta și materialul

probator administrat în cauză, fie situația în care hotărârea pronunțată nu se

întemeiază pe probe existente la dosar.

Prin recursul în anulare, cu

referire la teza I, nu se indică normele imperative încălcate de instanța de

recurs la pronunțarea deciziei atacate, iar cu referire la teza II a motivului

de casare invocat se propune o altă interpretare a probelor administrate, ceea

ce nu legitimează exercitarea acestei căi extraordinare de atac.

Caracterul dispozitiv al normelor

legale de reglementare a contractului de închiriere, cu referire la încetarea

acestuia, rezultă din dispozițiile art. 1437 C. civ. privind tacita

relocațiune.

Mai mult, potrivit aceluiași text,

în cazul când operează tacita relocațiune, denunțarea contractului este supusă

condițiilor locațiunii fără termen.

Din probatoriul administrat în cauză

a rezultat renegocierea chiriei anterior ajungerii la termen a contractului de

închiriere și plata în continuare a chiriei, primită de proprietarul spațiului,

în cuantumul renegociat.

Totodată, la data de 11 noiembrie

2000 pârâtul, în calitate de locatar și-a manifestat intenția vânzării

spațiilor comerciale deținute de către reclamantă, în calitate de locatar,

printre care și spațiul în litigiu.

Ca atare, rezultă că în cauză au

fost administrate probe, iar hotărârea criticată este susținută de acestea.

Așa fiind, hotărârea criticată nu

este supusă cazului de casare prevăzut de art. 330 pct. 2 C. proc. civ.,

invocat prin recursul în anulare.

Pe de altă parte, referitor la

daunele cominatorii la care pârâtul a fost obligat, privitor la nelegalitatea

hotărârii sub acest aspect, se constată că și această critică este

neîntemeiată. Este de reținut în acest sens specificul daunelor cominatorii de

mijloc de constrângere a debitorului de a executa în natură obligația și nu de

mijloc de despăgubire a creditorului obligației de a face, specific în raport

de care acesta din urmă poate păstra doar suma corespunzătoare pagubei efectiv

suferite, cu titlu de daune interese moratorii sau compensatorii, după caz.

Din același motiv, precizarea

suplimentară, prin hotărârea primei instanțe de judecată, a persoanei obligate

la demararea procedurilor prevăzute de H.G. nr. 505/1998 și normele de aplicare

a acestui act normativ, cu referire la Comisia de Negociere a pârâtului

Consiliul Local al municipiului Galați, nu este nelegală și nici nu produce

alte consecințe decât cele pe care soluția de admitere a acțiunii, legal, în limitele

sesizării instanței, le impune.

În consecință, pentru considerentele

ce preced, Curtea va respinge recursul în anulare declarat de procurorul

general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul în anulare

declarat de către procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă

de Justiție împotriva deciziei nr. 2127 din 22 martie 2002 a Curții Supreme de

Justiție, secția comercială, ca nefondat.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 9 iunie 2003.