ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4316/2003

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 31 mai 1999, cu modificările ulterioare, reclamanta S.C. B. SRL București a chemat în judecată pârâta S.C. C.S. S.A. cu sediul în Eforie Sud pentru obligarea la plata sumei de 1.062.218.156 lei, chirie reactualizată pentru imobilul, restaurantul C., pe perioada 1 iulie 1996 – 14 ianuarie 1998. Tribunalul Constanța, secția comercială, prin sentința civilă nr. 855 din 5 aprilie 2001, a respins ca nefondată excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta S.C. C.S. S.A. Pe fond, a admis în parte acțiunea și a obligat pârâta la plata sumei de 111.275.159 lei, chirie reactualizată, cu 9.104.009 lei, cheltuieli de judecată, luându-se act că reclamanta a renunțat la cererea privind plata de dobânzi.

În pronunțarea acestei hotărâri, instanța, față de actele dosarului și concluziile raportului de expertiză contabilă a reținut că reclamanta este îndreptățită la plata chiriei reactualizate, pe perioada 1 iulie 1996 – 8 septembrie 1996. Împotriva acestei hotărâri, ambele părți au declarat apel. Curtea de Apel Constanța, secția comercială, prin decizia nr. 13/COM din 14 februarie 2002 a respins apelurile.

S-a reținut, în principal, de către instanța de apel că, imobilul în litigiu a fost închiriat pârâtei de către reclamantă, conform contractului de închiriere nr. 3961 din 10 august 1984, care s-a prelungit succesiv, până la 8 septembrie 1996, astfel că sunt neîntemeiate pretențiile reclamantei de acordare a chiriei și ulterior acestei date, până la 14 ianuarie 1998. Criticile apelantei pârâte în sensul că imobilul nu a mai fost folosit din 1993, și ca urmare, ulterior acestei date nu mai datorează chirie, au fost respinse, reținându-se că pârâta a fost evacuată prin sentința civilă nr. 9232 din 26 iunie 1997 a Judecătoriei Constanța. Împotriva hotărârii instanței de apel ambele părți au declarat recurs.

Recurenta reclamantă a formulat următoarele critici: 1.- greșit s-a reținut că, după expirarea contractului de închiriere – 8 septembrie 1996 – nu mai este îndreptățită la plata chiriei, până la evacuarea pârâtei, întrucât în speță sunt aplicabile prevederile art. 1437 C. civ., tacita relocațiune; Referirea instanței la daune pentru nefolosință, pentru perioada ulterioară expirării contractului este fără temei, întrucât acestea sunt echivalente cu chiria reactualizată. 2.- cuantumul chiriei nu s-a stabilit și nu rezultă nici din raportul de expertiză; 3 – nu este precizată de către instanță, data pentru care s-a făcut actualizarea în funcție de rata inflației. Recurenta pârâtă a criticat hotărârea instanței de apel, întrucât s-a apreciat greșit situația de fapt și s-a aplicat greșit legea.

- contractul dintre părți a încetat la 4 septembrie 1993, dată de la care s-a născut alte obligații, de executare a reparațiilor asupra imobilului, dar această prestație la care s-a obligat, nu poate fi interpretată ca o prelungire a închirierii. - s-a ignorat faptul că raporturile contractuale s-au încheiat pentru un timp determinat, iar contractul prelungit succesiv de 2 ori, a expirat la 28 septembrie 1994. - nu este aplicabil art. 1437 C. civ., întrucât în fapt nu s-au mai desfășurat activități comerciale, din 1993. - greșit s-a admis cererea de reactualizare a chirie, atât timp cât nu s-a făcut dovada prejudiciului, în condițiile art. 969 și art. 970 C. civ. Recursurile sunt nefondate, hotărârile pronunțate fiind temeinice și legale, pentru următoarele motive: În ce privește recursul reclamantei se reține că este nefondat, fiind reiterate criticile din apel, care nu se încadrează în motivele prevăzute de art. 304 C. proc.

civ. Raporturile de locațiune, intervenite între părți au format, în timp, obiectul mai multor litigii, în care proprietara, S.C. B. SRL a reclamat neplata chiriei cuvenite.

Litigiul de față, astfel cum rezultă din acțiunea introductivă, privește perioada începând cu 1 iulie 1996. În adevăr, până la această dată, 30 iunie 1996, plata chiriei a format obiectul altui dosar al Tribunalului Constanța nr. 4081/1999, soluționat definitiv prin sentința 157 din 29 iunie 1999, confirmată de Curtea de Apel Constanța, secția comercială, prin decizia nr. 203 din 23 martie 2000. Situația de fapt, respectiv perioada de închiriere a fost reținută prin luarea în considerare a hotărârilor anterioare, decizia Curții de Apel Constanța nr. 392 din 13 septembrie 1995 și sentința Judecătoriei Constanța nr. 9232/1997, care au statuat, cu autoritate de lucru judecat, că raporturile contractuale de locațiune încheiate în 1984, - contractul nr. 3961 – au fost prelungite succesiv, până la 8 septembrie 1996. Invocarea de către recurenta reclamantă a intervenirii tacitei relocațiuni, după 8 septembrie 1996, în temeiul art. 1437 C. civ., este de respins.

Tacita relocațiune intervine în condițiile în care, deși termenul de locațiune a expirat, părțile respectă obligațiile de locațiune, pentru locator această obligație constând în asigurarea folosirii netulburate a spațiului. Or, în speță, locatoarea reclamantă a formulat împotriva pârâtei acțiune în evacuare deci, nu au mai fost îndeplinite prevederile art. 1437 C. civ., continuarea îndeplinirii obligațiilor din contract și producerea efectelor locațiunii. Susținerea recurentei reclamante că pe perioada procesului de evacuare și până la eliberarea spațiului, 14 ianuarie 1998, pârâta datorează daune, nu poate fi primită, acțiunea având ca obiect plata chiriei și tot probatoriul, inclusiv expertiza contabilă, au privit acest capăt de cerere.

Sunt fără temei și criticile privind neclaritatea hotărârilor recurate în ce privește calculul chiriei și perioada pe care se acordă. Așa cum rezultă din sentința instanței de fond, sunt motivate cu claritate sumele acordate, făcându-se referire la expertiza contabilă și perioada de acordare, 1 iulie 1996 – 8 septembrie 1996 (chiria lunară reactualizată conform expertizei contabile, de 48.380.504 lei/lună). În ce privește recursul pârâtei S.C. C.S. S.A. Eforie Sud.

Susținerile potrivit cărora raporturile de locațiune au încetat la 4 septembrie 1993 și oricum la 28 septembrie 1994, sunt de respins, situația de fapt fiind reținută – așa cum s-a motivat mai sus – cu autoritate de lucru judecat în litigiile anterioare, în sensul prelungirii locațiunii până la 8 septembrie 1996. Obiectul litigiului de față este plata chiriei pe o anumită perioadă, perioada închirierii fiind stabilită de instanțe anterior, în hotărârile intrate în puterea lucrului judecat, în speță stabilindu-se, prin probatoriul administrat, valoarea chiriei și reactualizarea acesteia. Sunt de respins și criticile recurentei pârâte privitoare la admiterea cererii de reactualizare a chiriei, pe motiv că reclamanta nu a făcut dovada unui prejudiciu.

Reactualizarea chiriei privește stabilirea prețului prestației de care a beneficiat locatara la un nivel care să țină seama de devalorizarea monedei naționale, fenomen de notorietate. Ca urmare, greșit s-a invocat art. 969 C. civ., răspunderea pentru daune, întrucât nu s-au pretins daune, ci prețul chiriei, actualizat cu rata inflației la data soluționării cauzei. Față de cele de mai sus, hotărârea atacată fiind temeinică și legală, recursurile urmează să fie respinse ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge recursul declarat de reclamanta S.C. B. SRL București împotriva deciziei nr. 13 din 14 februarie 2002 a Curții de apel Constanța, secția comercială, și acela declarat de pârâta S.C. C.S. S.A. Eforie Sud împotriva aceleiași decizii, ca nefondate. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 11 noiembrie 2003.