ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4587/2003

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamantul Consiliul Local al Comunei Păstrăveni a chemat în judecată pe pârâta S.C. A. SRL Piatra Neamț, prin acțiunea înregistrată la data de 25 septembrie 1998, la Judecătoria Târgu-Neamț solicitând obligarea pârâtei la plata sumei de 261.006 lei contravaloare chirie restantă pentru perioada 27 iunie 1998-31 august 1998, a sumei de 13.516 lei cu titlu de penalități de întârziere și a solicitat rezilierea contractului de închiriere nr. 787 din 18 aprilie 1996, cu cheltuieli de judecată. În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că pârâta nu a achitat chiria pe ultimele 2 luni anterioare promovării acțiunii, deși a pus-o în întârziere și a somat-o să-și achite debitul.

Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 574.746 lei cu titlu de rambursare a cheltuielilor efectuate de societate pentru consolidarea structurii de rezistență a beciului închiriat care de drept cădea în sarcina sa. Pârâta a arătat că la data încheierii contractului, spațiul nu corespundea din punct de vedere tehnic, cu acordul reclamantului a efectuat lucrări cu fonduri provizorii și apoi a solicitat ca valoarea acestora să fie dedusă din chirie sau să se prelungească contractul de închiriere. Prin sentința nr. 2303 din 18 decembrie 1998, Judecătoria Târgu-Neamț a admis acțiunea în pretenții și rezilierea contractului și a respins cererea reconvențională a S.C.

A. SRL Piatra Neamț. Instanța a reținut că pârâta nu a achitat chiria, suma de 574.746 lei reprezentând lucrări la beci, a fost scăzută din suma datorată de S.C. A. SRL Piatra Neamț. Împotriva sentinței nr. 2303 din 18 decembrie 1998 a Judecătoriei Târgu-Neamț a declarat apel pârâta. Tribunalul Neamț a admis apelul, a desființat sentința atacată și a reținut cauza spre rejudecare, prin decizia nr. 61 din 23 aprilie 1999, reținând că s-a încălcat competența materială, în ceea ce privește rezilierea contractului de închiriere. Rejudecând cauza, Tribunalul Neamț prin sentința nr. 2742 din 7 octombrie 1999 a respins acțiunea principală precizată de reclamant, a admis cererea reconvențională și a obligat pe reclamantul pârât Consiliul Local al Comunei Păstrăveni să plătească 3.627.771 lei reprezentând contravaloare lucrări de reparații beci.

Tribunalul Neamț a reținut că pârâta și-a îndeplinit obligațiile contractuale de plată a taxei de locație și nu se poate dispune rezilierea contractului. În ceea ce privește cererea reconvențională, prin actul adițional nr. 1 din 26 iunie 1997, pârâta a efectuat lucrări ca urmare a degradării bunului, lucrări stabilite prin expertiză la 3.627.771 lei, care cădeau în sarcina proprietarului. Apelul declarat de reclamant împotriva acestei sentințe a fost respins ca tardiv declarat prin decizia nr. 31 din 20 ianuarie 2000 a Curții de Apel Bacău. Această decizie a fost casată prin decizia nr. 125 din 17 ianuarie 2002 a Curții Supreme de Justiție, secția comercială, cauza fiind trimisă la Curtea de Apel Bacău, pentru judecarea apelului.

Curtea de Apel Bacău a pronunțat decizia nr. 36 din 26 august 2002, prin care a admis apelul reclamantului Consiliul Local al comunei Păstrăveni, a schimbat în tot sentința nr. 2742 din 7 octombrie 1999 a Tribunalului Neamț, a admis în parte acțiunea principală obligând pârâta la plata sumei de 779.594 lei chirie restantă, 233.880 lei cu titlu de penalități de întârziere, a respins ca rămas fără obiect capătul de cerere privind rezilierea contractului, a respins cererea reconvențională ca nefondată. Instanța de apel a reținut următoarele: Prin contractul de închiriere s-a stabilit chiria la prețul de 100 lei pe metrul pătrat, pentru anul 1996, în perioada următoare chiria urma să se modifice în funcție de evoluția parității leu/dolar, iar pentru neplata la timp de două luni a chiriei, s-a stabilit la art. IV alin. (5) din contract, penalități de întârziere.

Pe contract, apare o rezoluție prin care se stabilește plata anticipată a chiriei, de 100 lei/mp, pentru anul 1996. Începând cu 1 ianuarie 1997, s-a stabilit o chirie de 4.000 lei/lunar prin Hotărârea Consiliului Local, care nu este o modificare unilaterală a chiriei, având în vedere clauza de la art. IV alin. (2) din contract. Prin actul adițional nr. 1 din 26 iunie 1997 s-au prevăzut obligații suplimentare, între care, obligația proprietarului de a efectua lucrări de reparare, care nu sunt în sarcina chiriașului și care dacă sunt executate de acesta din urmă, vor fi scăzute din taxa anuală de închiriere, ceea ce s-a și făcut. Prin urmare, pârâta a fost obligată la plata chiriei de 779.594 lei chirie restantă la 31 decembrie 1998 și 233.880 lei penalități de întârziere, iar capătul de cerere privind rezilierea a fost respins deoarece contractul a încetat de drept la data de 1 august 2002, la împlinirea termenului de închiriere.

S.C. A. SRL Piatra Neamț a declarat recurs, criticând decizia nr. 36 din 26 august 2002 a Curții de Apel Bacău, pentru netemeinicie și nelegalitate. În motivarea recursului, pârâta a susținut că a achitat anticipat chiria în baza acordului intervenit între părți, astfel cum rezultă din chitanța aflată în dosarul cauzei, pentru toată perioada locației, iar în ceea ce privește cererea reconvențională, s-a susținut că reparațiile au sporit valoarea spațiului închiriat, ele nu erau în sarcina chiriașului, iar expertiza tehnică a fost ignorată.

Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Plata anticipată a chiriei a fost aprobată pentru anul 1996, iar începând cu 1 ianuarie 1997, s-au aplicat tarifele stabilite prin HCL nr. 35/1997, care a avut în vedere actualizarea chiriei în funcție de evoluția parității leu-dolar, iar din calculele efectuate de expertul contabil rezultă că tariful de 4.000 lei/lunar este mai mic decât chiria rezultată din recalculare conform art. IV alin. (2) din contractul de închiriere. Contravaloarea lucrărilor de reparații în sumă de 574.746 lei, stabilită prin procesul verbal de recepție a fost scăzută din suma datorată cu titlu de chirie pentru anul 1998. În concluzie, criticile formulate de pârâtă nu pot fi reținute, recursul declarat în cauză este nefondat și urmează a fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge recursul declarat de pârâta S.C. A. SRL Piatra Neamț împotriva deciziei nr. 36 din 26 august 2002 a Curții de Apel Bacău, secția comercială și contencios administrativ, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 25 noiembrie 2003.