ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5157/2005

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin sentința nr. 173/ C din 23

februarie 2005, Tribunalul Brașov a admis acțiunea formulată de reclamanta SC C.B.

SA și a obligat pârâta SC I. SRL Brașov să achite reclamantei suma de

349.960.500 lei folosința terenului pe perioada octombrie 2002 – martie 2003,

respingând pretențiile în sumă de 1.415.535.583 lei și evacuarea pârâtei, ca

nemenținută.

A admis cererea reconvențională și a

obligat reclamanta să încheie cu pârâta contractul de vânzare – cumpărare,

având ca obiect terenul situat în Brașov, cu daune cominatorii în caz de refuz.

Pentru a se pronunța astfel, s-a

reținut că părțile au încheiat contractul de închiriere asupra terenului pe

perioada 1 aprilie 2002 – 30 septembrie 2002, prelungit prin tacita

relocațiune.

Prin adresa din 11 noiembrie 2002

pârâta a solicitat cumpărarea terenului, potrivit prevederilor Legii nr.

133/1999, astfel încât reclamanta avea obligația de a proceda la vânzarea

terenului în 90 zile de la data depunerii cererii, aceasta revenind ulterior

asupra deciziei de vânzare.

Pârâta a achitat chiria până în luna

octombrie 2002, astfel încât datorează chiria până la 11 februarie 2003, data

împliniri termenului prevăzut de Legea nr. 133/1999.

Apelul declarat de reclamanta SC C.B.

SA, a fost soluționat prin decizia nr. 104 din 20 mai 2005. Instanța de apel a

admis în parte apelul, a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a

obligat pârâta la plata sumei de 1.415.535.583 lei chirie datorată. S-a dispus

evacuarea pârâtei, s-a respins cererea reconvențională cu cheltuieli de

judecată.

În considerentele acestei decizii

s-a reținut că potrivit art. 17 din contract s-a convenit ca în caz de neplată

a chiriei în termen, contractul să fie reziliat de drept, în favoarea

proprietarului, care poate trece la evacuarea chiriașului, fără somație și fără

judecată, pactul comisoriu având gradul IV.

Contractul de închiriere a fost

încheiat pe o perioadă determinată, fiind prelungit prin tacita relocațiune,

menținându-se clauzele contractuale, sub toate aspectele.

În consecință, a intervenit pactul

comisoriu, de gradul IV, prin neplata chiriei de către pârâtă.

Depunerea cererii de cumpărare a

imobilului la data de 11 noiembrie 2002, nu a însemnat exonerarea pârâtei de la

plata chiriei, cu atât mai mult, cu cât procedura prevăzută de Legea nr. 133/1999,

includea un termen de 90 zile pentru acceptarea ofertei de cumpărare.

Prevederile art. 12 din Legea nr. 133/1999

condiționează posibilitatea de cumpărare a activului, de existența unui

contractul de închiriere valabil încheiat, ori în speță contractul era reziliat,

deplin drept chiriei, astfel că cererea reconvențională nu este fondată.

Constatând că pârâta a folosit

terenul închiriat din octombrie 2002 și până în februarie 2004, fără a achita

chiria, respectiv folosința terenului (după rezilierea contractului) instanța

de apel a obligat pârâta la plata sumei de 1.415.535.583 lei, reprezentând

69.972.100 lei + T.V.A. pe o perioadă de 17 luni.

Actualizarea pretențiilor cu rata

inflației a fost respinsă, potrivit art. 1088 C. civ., ce permite cuantificarea

daunelor interese doar la nivelul dobânzii legale.

În raport cu aceste considerente,

instanța a schimbat hotărârea instanței de fond, astfel cum s-a arătat mai sus,

acordând cheltuieli de judecată.

La data de 19 iulie 2005, pârâta SC

I. SRL Brașov a declarat recurs, împotriva deciziei instanței de apel,

criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Recurenta și-a întemeiat cererea pe

prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Criticile formulate de pârâtă

vizează încălcarea principiului contradictorialității și disponibilității, în

sensul că motivarea hotărârii cuprinde aspecte ce nu au fost puse în discuția

părților. Recurenta arată astfel că întreaga hotărâre se bazează pe singură

afirmație ce nu corespunde realității și anume că se aplică în speță pactul

comisoriu având gradul IV, privind rezilierea contractului, cu consecința

neîndeplinirii condițiilor pentru cumpărarea imobilului, potrivit Legii nr.

133/1999.

Ori în speță, susține recurenta,

contractul prevede și posibilitatea compensării reciproce a datoriilor, așa cum

au fost acceptate obiecțiunile la contract, prin actul încheiat la data de 23

aprilie 2002. În această situație, greșit a reținut instanța de apel că neplata

chiriei a condus la rezilierea de drept, cât timp reclamanta a emis facturi

abia la data de 19 septembrie 2003, pentru perioada de un an (octombrie 2002 –

septembrie 2003) când contractul prevedea rezilierea pentru neplata chiriei în

termen de 25 zile calendaristice de la data emiterii acesteia de către

proprietar. S-a menționat că aceste facturi au fost restituite prin adresă,

atâta timp cât a operat compensare.

A doua critică vizează greșita

reținere a dobândirii terenului, respectiv în baza H.G. nr. 834/1991, și că în

acest fel acesta nu este un activ disponibil în accepțiunea art. 12 din Legea nr.

133/1999, întrucât, susține recurenta, terenul a fost dobândit de la C.A.P.S.

și nu în temeiul actului normativ mai sus arătat.

Pentru aceste motive, recurenta a

solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, în sensul

respingerii apelului reclamantei și menținerea sentinței pronunțate la fond.

Recursul este nefondat și va fi

respins pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.

Cu privire la prima critică, Curtea

reține că este neîntemeiată. Astfel, potrivit contractului de închiriere, la art.

17 se prevede că acest contract este reziliat de drept în forma proprietarului,

în caz de neplată a chiriei la termen și a nerespectării celorlalte obligații,

putându-se trece la evacuarea chiriașului, fără somație sau punerea în

întârziere și fără judecată.

Ori, în speță s-a demonstrat că

pârâta nu și-a achitat obligațiile contractuale privind plata chiriei, că a

condiționat plata acesteia de vânzarea de către proprietar a imobilului așa cum

rezultă din înscrisul aflat la dosar fond, conciliere directă, încheiat la data

de 13 iunie 2003.

Din conținutul acestui înscris

rezultă fără putință de tăgadă că pârâta nu a achitat chiria restantă, că nu a

contestat cuantumul acesteia, că nu a invocat compensarea convenită prin

obiecțiunile la contract, cum susține în recurs, ci a condiționat plata

restanțelor la chirie de cumpărare terenului închiriat.

Așa fiind, susținerea recurentei, în

sensul că instanța de apel a motivat soluția pe o afirmație nereală nu poate fi

primită.

Mai mult, cele două facturi indicate

în recurs ca fiind restituite, ca urmare operării compensării, nu se regăsesc

în ordinele de compensare, depuse la dosar de către această parte. De altfel,

chestiunea compensării datoriilor reciproce între părți este o problemă de

executare, astfel că nimic nu împiedică părțile să se desocotească cu prilejul

executării.

Împrejurarea invocată de recurentă

că apelanta nu a formulat critici pe aspectul rezilierii deplin drept a

contractului, respectiv existența pactului comisoriu având gradul IV, nu poate

conduce la concluzia că instanța de apel, ca instanță de control judiciar, cu

caracter devolutiv al cauzei ar fi încălcat principiul disponibilității și

contradictorialității, câtă vreme prevederile cuprinse în art. 17 nu au fost

contestate de nici o parte și cât timp, de esența litigiului ținea problema

chiriei restante și neoperarea vânzării pe un contract ce nu mai era în ființă.

Nici a doua critică nu este fondată,

deși este de prisos a fi examinată, în atribuțiile în care modul de dobândire

al terenului ce face obiectul închirierii nu are relevanță în cauză, dat fiind

că în octombrie 2002 contractul de închiriere a încetat deplin drept, operând

pactul comisoriu având gradul IV, terenul nemaifiind deținut de pârâtă în

temeiul unui titlu valabil, deci nici cu îndeplinirea cerințelor art. 12 din

Legea nr. 133/1999.

Reclamanta a făcut dovada cu

extrasul de carte funciară, că este proprietara terenului închiriat pârâtei,

dar având în vedere expirarea valabilității închirierii, vânzarea nu putea

opera cu încălcarea cerinței prevăzute de art. 12 din Legea nr. 133/1999.

Prin urmare, criticile formulate de

recurentă sunt neîntemeiate, Curtea urmând să respingă recursul declarat de

pârâtă ca nefondat, în temeiul art. 312 teza 2 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta

SC I. SRL Brașov, împotriva deciziei nr. 104 din 20 mai 2005, pronunțată de Curtea

de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

1 noiembrie 2005.