ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5157/2005

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 173/ C din 23 februarie 2005, Tribunalul Brașov a admis acțiunea formulată de reclamanta SC C.B. SA și a obligat pârâta SC I. SRL Brașov să achite reclamantei suma de 349.960.500 lei folosința terenului pe perioada octombrie 2002 – martie 2003, respingând pretențiile în sumă de 1.415.535.583 lei și evacuarea pârâtei, ca nemenținută. A admis cererea reconvențională și a obligat reclamanta să încheie cu pârâta contractul de vânzare – cumpărare, având ca obiect terenul situat în Brașov, cu daune cominatorii în caz de refuz. Pentru a se pronunța astfel, s-a reținut că părțile au încheiat contractul de închiriere asupra terenului pe perioada 1 aprilie 2002 – 30 septembrie 2002, prelungit prin tacita relocațiune.

Prin adresa din 11 noiembrie 2002 pârâta a solicitat cumpărarea terenului, potrivit prevederilor Legii nr. 133/1999, astfel încât reclamanta avea obligația de a proceda la vânzarea terenului în 90 zile de la data depunerii cererii, aceasta revenind ulterior asupra deciziei de vânzare. Pârâta a achitat chiria până în luna octombrie 2002, astfel încât datorează chiria până la 11 februarie 2003, data împliniri termenului prevăzut de Legea nr. 133/1999. Apelul declarat de reclamanta SC C.B. SA, a fost soluționat prin decizia nr. 104 din 20 mai 2005. Instanța de apel a admis în parte apelul, a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a obligat pârâta la plata sumei de 1.415.535.583 lei chirie datorată.

S-a dispus evacuarea pârâtei, s-a respins cererea reconvențională cu cheltuieli de judecată. În considerentele acestei decizii s-a reținut că potrivit art. 17 din contract s-a convenit ca în caz de neplată a chiriei în termen, contractul să fie reziliat de drept, în favoarea proprietarului, care poate trece la evacuarea chiriașului, fără somație și fără judecată, pactul comisoriu având gradul IV. Contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă determinată, fiind prelungit prin tacita relocațiune, menținându-se clauzele contractuale, sub toate aspectele. În consecință, a intervenit pactul comisoriu, de gradul IV, prin neplata chiriei de către pârâtă. Depunerea cererii de cumpărare a imobilului la data de 11 noiembrie 2002, nu a însemnat exonerarea pârâtei de la plata chiriei, cu atât mai mult, cu cât procedura prevăzută de Legea nr. 133/1999, includea un termen de 90 zile pentru acceptarea ofertei de cumpărare.

Prevederile art. 12 din Legea nr. 133/1999 condiționează posibilitatea de cumpărare a activului, de existența unui contractul de închiriere valabil încheiat, ori în speță contractul era reziliat, deplin drept chiriei, astfel că cererea reconvențională nu este fondată. Constatând că pârâta a folosit terenul închiriat din octombrie 2002 și până în februarie 2004, fără a achita chiria, respectiv folosința terenului (după rezilierea contractului) instanța de apel a obligat pârâta la plata sumei de 1.415.535.583 lei, reprezentând 69.972.100 lei + T.V.A. pe o perioadă de 17 luni. Actualizarea pretențiilor cu rata inflației a fost respinsă, potrivit art. 1088 C. civ., ce permite cuantificarea daunelor interese doar la nivelul dobânzii legale.

În raport cu aceste considerente, instanța a schimbat hotărârea instanței de fond, astfel cum s-a arătat mai sus, acordând cheltuieli de judecată. La data de 19 iulie 2005, pârâta SC I. SRL Brașov a declarat recurs, împotriva deciziei instanței de apel, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Recurenta și-a întemeiat cererea pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Criticile formulate de pârâtă vizează încălcarea principiului contradictorialității și disponibilității, în sensul că motivarea hotărârii cuprinde aspecte ce nu au fost puse în discuția părților. Recurenta arată astfel că întreaga hotărâre se bazează pe singură afirmație ce nu corespunde realității și anume că se aplică în speță pactul comisoriu având gradul IV, privind rezilierea contractului, cu consecința neîndeplinirii condițiilor pentru cumpărarea imobilului, potrivit Legii nr. 133/1999.

Ori în speță, susține recurenta, contractul prevede și posibilitatea compensării reciproce a datoriilor, așa cum au fost acceptate obiecțiunile la contract, prin actul încheiat la data de 23 aprilie 2002. În această situație, greșit a reținut instanța de apel că neplata chiriei a condus la rezilierea de drept, cât timp reclamanta a emis facturi abia la data de 19 septembrie 2003, pentru perioada de un an (octombrie 2002 – septembrie 2003) când contractul prevedea rezilierea pentru neplata chiriei în termen de 25 zile calendaristice de la data emiterii acesteia de către proprietar. S-a menționat că aceste facturi au fost restituite prin adresă, atâta timp cât a operat compensare. A doua critică vizează greșita reținere a dobândirii terenului, respectiv în baza H.G.

nr. 834/1991, și că în acest fel acesta nu este un activ disponibil în accepțiunea art. 12 din Legea nr. 133/1999, întrucât, susține recurenta, terenul a fost dobândit de la C.A.P.S. și nu în temeiul actului normativ mai sus arătat. Pentru aceste motive, recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului reclamantei și menținerea sentinței pronunțate la fond. Recursul este nefondat și va fi respins pentru considerentele ce se vor arăta în continuare. Cu privire la prima critică, Curtea reține că este neîntemeiată. Astfel, potrivit contractului de închiriere, la art. 17 se prevede că acest contract este reziliat de drept în forma proprietarului, în caz de neplată a chiriei la termen și a nerespectării celorlalte obligații, putându-se trece la evacuarea chiriașului, fără somație sau punerea în întârziere și fără judecată.

Ori, în speță s-a demonstrat că pârâta nu și-a achitat obligațiile contractuale privind plata chiriei, că a condiționat plata acesteia de vânzarea de către proprietar a imobilului așa cum rezultă din înscrisul aflat la dosar fond, conciliere directă, încheiat la data de 13 iunie 2003. Din conținutul acestui înscris rezultă fără putință de tăgadă că pârâta nu a achitat chiria restantă, că nu a contestat cuantumul acesteia, că nu a invocat compensarea convenită prin obiecțiunile la contract, cum susține în recurs, ci a condiționat plata restanțelor la chirie de cumpărare terenului închiriat. Așa fiind, susținerea recurentei, în sensul că instanța de apel a motivat soluția pe o afirmație nereală nu poate fi primită.

Mai mult, cele două facturi indicate în recurs ca fiind restituite, ca urmare operării compensării, nu se regăsesc în ordinele de compensare, depuse la dosar de către această parte. De altfel, chestiunea compensării datoriilor reciproce între părți este o problemă de executare, astfel că nimic nu împiedică părțile să se desocotească cu prilejul executării. Împrejurarea invocată de recurentă că apelanta nu a formulat critici pe aspectul rezilierii deplin drept a contractului, respectiv existența pactului comisoriu având gradul IV, nu poate conduce la concluzia că instanța de apel, ca instanță de control judiciar, cu caracter devolutiv al cauzei ar fi încălcat principiul disponibilității și contradictorialității, câtă vreme prevederile cuprinse în art. 17 nu au fost contestate de nici o parte și cât timp, de esența litigiului ținea problema chiriei restante și neoperarea vânzării pe un contract ce nu mai era în ființă.

Nici a doua critică nu este fondată, deși este de prisos a fi examinată, în atribuțiile în care modul de dobândire al terenului ce face obiectul închirierii nu are relevanță în cauză, dat fiind că în octombrie 2002 contractul de închiriere a încetat deplin drept, operând pactul comisoriu având gradul IV, terenul nemaifiind deținut de pârâtă în temeiul unui titlu valabil, deci nici cu îndeplinirea cerințelor art. 12 din Legea nr. 133/1999. Reclamanta a făcut dovada cu extrasul de carte funciară, că este proprietara terenului închiriat pârâtei, dar având în vedere expirarea valabilității închirierii, vânzarea nu putea opera cu încălcarea cerinței prevăzute de art. 12 din Legea nr. 133/1999. Prin urmare, criticile formulate de recurentă sunt neîntemeiate, Curtea urmând să respingă recursul declarat de pârâtă ca nefondat, în temeiul art. 312 teza 2 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC I. SRL Brașov, împotriva deciziei nr. 104 din 20 mai 2005, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 noiembrie 2005.