ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3665/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: La data de 18 decembrie 1998, reclamanta F. Bihor Oradea, a chemat în judecată pe pârâta SC D.P.C. SRL, solicitând obligarea acesteia să-i plătească suma de 5.895.000 lei, reprezentând chiria pe lunile martie-noiembrie 1998, cu penalitățile aferente, totodată solicită a se constata rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de 8 aprilie 1994 și să se dispună evacuarea pârâtei din B.H.A., proprietatea C.A., cu cheltuieli de judecată. În motivarea acțiunii reclamanta învederează instanței că pârâta nu i-a mai achitat chiria începând cu luna martie 1998, pentru spațiul comercial închiriat, cu toate că aceasta a fost invitată la sediul C.A., pentru renegocierea chiriei.

În drept sunt invocate dispozițiile art. 969, 970, 1072, 1079 C. civ. și art. 43-46 C. com. Prin întâmpinare și cerere reconvențională, pârâta reclamantă reconvențională a solicitat respingerea acțiunii principale și admiterea acțiunii reconvenționale și compensarea chiriei datorate cu valoarea investițiilor făcute de societate la imobilul închiriat. În motivarea acțiunii reconvenționale se arată că prin contractul de închiriere s-a prevăzut că toate cheltuielile de investiție vor fi făcute de locatar, urmând a fi reduse din valoarea chiriei datorate. Prin sentința civilă nr. 466 din 24 aprilie 2001, pronunțată de Tribunalul Bihor Oradea, a fost admisă acțiunea principală formulată și precizată de reclamanta F. Bihor Oradea, în reprezentarea C.A., împotriva pârâtei SC D.P.C.

SRL Aștileu și a admis acțiunea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională SC D.P.C. SRL Aștileu, împotriva reclamantei pârâte reconvenționale F. Bihor, în reprezentarea C.A., și în consecință: A obligat pe pârâta reclamantă reconvențională să plătească reclamantei pârâte reconvenționale suma de 20.305.000 lei daune, reprezentând chiria restantă și penalitățile aferente pe perioada martie 1998 - septembrie 2000. A constatat încetarea contractului de închiriere încheiat între părți la data de 8 aprilie 1994, având ca obiect spațiul B.H.A. A dispus evacuarea pârâtei reclamante reconvenționale din spațiul sus menționat. A obligat pe reclamanta pârâtă reconvențională să plătească pârâtei reclamante reconvenționale suma de 67.300.000 lei, reprezentând contravaloarea investiției la spațiul B.H.A.

A compensat în întregime cheltuielile de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că în baza contractului de închiriere încheiat între C.A. și pârâta SC D.P.C. SRL Aleșd la data de 8 aprilie 1994, i-a fost pus la dispoziție pârâtei spațiul comercial B.H.A. pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 1 martie 1994, până la 1 martie 1999, cu o chirie lunară de 80.600 lei lunar plus T.V.A., chiria urmând a fi renegociată în funcție de raportul leu-dolar. Conform clauzei de la art. 4, pe perioada martie-mai 1994, părțile au convenit să compenseze chiria cu investițiile pârâtei, iar la art. 7 s-a convenit că locatorul, cu acordul scris al proprietarului, să poată efectua orice fel de investiții la clădire necesare desfășurării activității, iar la expirarea contractului, proprietarul s-a obligat să restituie chiriașului contravaloarea de deviz a investițiilor la clădire, efectuate cu acordul său.

Chiria pentru spațiul comercial urmând să fie achitată până în ultima zi lucrătoare a lunii curente, iar pentru întârziere în plată, părțile au stabilit ca proprietarul să aibă dreptul să calculeze penalități de 0,3 % pe zi de întârziere, dar nu mai mult de 10 % din chiria lunară, conform clauzei de la art. 5. Începând cu luna martie 1998, pârâta reclamantă reconvențională a refuzat să achite chiria deși a fost notificată prin adresele din 7 aprilie 1998, 19 mai 1998, 6 august 1998, ultima a fost trimisă prin executorul judecătoresc, notificarea din 23 noiembrie 1998, astfel că până în luna septembrie 2000, chiria datorată de către pârâta reclamantă reconvențională cu penalități aferente a fost de 20.305.000 lei, conform precizării care a fost făcută la data de 10 octombrie 2000 de către reclamanta pârâtă reconvențională.

Pe perioada derulării contractului de închiriere pârâta reclamantă reconvențională a efectuat o serie de investiții la spațiul comercial închiriat, sporindu-i valoarea. Din actele depuse la dosar și expertizele efectuate a rezultat că investițiile făcute pentru îmbunătățirea condițiilor de deservire, au fost în sumă de 67.300.000 lei, conform primei expertize întocmite de expertul ing. S.R., la data de 11 iulie 1999. Din expertiza efectuată de același expert la data de 6 decembrie 1999, a rezultat o valoare de 45.300.000 lei. Ulterior, din contraexpertiza din 24 ianuarie 2000 a rezultat că valoarea îmbunătățirilor care au fost aduse de către pârâta reclamantă reconvențională la spațiul închiriat, a fost de 72.700.000 lei.

Reclamanta pârâtă reconvențională a contestat o parte din investițiile care au fost efectuate, motivând că acestea nu au fost efectuate cu acordul său. Conform prevederilor contractuale, dar față de împrejurarea că reclamanta pârâtă reconvențională nu a precizat care dintre investițiile efectuate nu au fost necesare sau care nu au fost efectuate cu acordul său, instanța a apreciat ca neîntemeiate apărările acesteia cu privire la reducerea cuantumului investițiilor, întrucât valoarea imobilului a sporit cu acele investiții, care i-au profitat la preluarea spațiului.

Faptul că părțile au convenit la începutul contractului, compensarea chiriei pe trei luni cu cheltuielile pârâtei, necesare pentru amenajarea spațiului nu a justificat reducerea investițiilor făcute pentru amenajarea spațiului corespunzător destinației, întrucât valoarea chiriei în perioada respectivă a justificat doar o compensare a eventualelor lucrări de curățenie, reparații curente și nicidecum investițiile care au fost efectuate în realitate. Pretențiile pârâtei reclamante reconvenționale au fost întemeiate, aceasta a fost îndreptățită la plata despăgubirilor care au reprezentat valoarea investițiilor efectuate și care au sporit valoarea spațiului, respectiv suma de 72.700.000 lei, dar față de împrejurarea că aceasta nu a completat timbrajul la acea valoare rezultată din contraexpertiză, a timbrat doar pentru suma de 67.300.000 lei cât a rezultat din prima expertiză, instanța i-a acordat doar acea sumă.

Împotriva acestei sentințe în termen legal, corespunzător timbrat a declarat apel, reclamanta F. Bihor, solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței în sensul respingerii acțiunii reconvenționale și să se dispună reactualizarea sumei la care a fost obligată pârâta, conform indicelui de inflație. În dezvoltarea motivelor de apel, apelanta critică sentința pentru motive de netemeinicie constând în încălcarea art. 7 alin. (1) din contractul de închiriere, conform căruia, chiriașul putea efectua investiții doar cu acordul scris al proprietarului. Întrucât un asemenea acord nu există, nu există nici temei pentru a fi acordate chiriașului contravaloarea investițiilor.

Netemeinicia sentinței rezultă și din încălcarea prevederilor art. 7 alin. (2) din același contract, deoarece clauza contractuală stipula în sensul că proprietarul s-a obligat să restituie chiriașului contravaloarea de deviz a investițiilor efectuate cu acordul său, ori nefăcând dovada acordului nu se putea admite acțiunea reconvențională. Situația de lucrări de la dosarul Judecătoriei Aleșd, nu poate fi apreciată ca un acord scris din partea proprietarului deoarece nu poartă semnătura părților contractante. Sentința este nelegală deoarece instanța și-a întemeiat convingerile pe o expertiză nulă, care a concluzionat că valoarea investițiilor este suma de 67.300.000 lei, în cauză fiind refăcută expertiza și stabilită valoarea de 45.300.000 lei.

Deși în ședința publică din 10 aprilie 2001, pârâta reclamantă reconvențională a arătat expres că acceptă această lucrare de expertiză, totuși instanța a ținut seama de prima lucrare. În subsidiar dacă se va aprecia că reclamanta este obligată să achite contravaloarea investițiilor, instanța va trebui să țină seama de clauza contractuală, conform căreia pârâta a beneficiat de compensarea chiriei cu contravaloarea lucrărilor indicate în anexa 1 a raportului de expertiză. Nelegalitatea sentinței rezultă și din nediferențierea certă a lucrărilor necesare de cele voluptorii care nu se decontează de proprietar. La data soluționării apelului, reclamanta și-a precizat valoarea de reactualizare a sumei de 20.305.000 lei la 25.990.400 lei, conform indicelui de inflație pe perioada septembrie 2000 - august 2001. Prin decizia nr. 454/ CA din 2 octombrie 2001, Curtea de Apel Oradea, secția comercială, a admis ca fondat apelul declarat de apelanta F. Bihor Oradea c/a SC D.P.C.

SRL Aștileu, împotriva sentinței nr. 466 din 24 aprilie 2001, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a respins acțiunea reconvențională formulată de pârâta SC D.P.C. SRL Aștileu. A obligat pârâta la plata sumei de 25.990.440 lei daune reprezentând reactualizarea chiriei și penalităților în cuantum de 20.305.000 lei până în august 2001. A menținut restul dispozițiilor sentinței. A obligat partea intimată să plătească părții apelante suma de 2.980.650 lei cheltuieli de judecată în apel. Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs în termen legal, timbrat și motivat, pârâta SC D.P.C. SRL Aștileu, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând în esență că, instanța de apel trebuia să admită cererea din acțiunea reconvențională nu în baza unui temei contractual ci în baza unui temei extracontractual, îmbogățirea fără justă cauză și că investițiile făcute au sporit valoarea spațiului comercial închiriat.

În consecință, în temeiul art. 299 și urm. C. proc. civ., recurenta a solicitat admiterea recursului așa cum a fost formulat și motivat în scris, casarea deciziei atacate și menținerea hotărârii primei instanțe. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente cauzei, rezultă că instanța de apel, în mod corect a apreciat materialul probator administrat în cauză, pronunțând o hotărâre temeinică și legală, care nu poate fi reformată prin recursul declarat de pârâtă.

Potrivit art. 969 C. civ., contractul constituie legea părților, iar părțile în speța de față au stabilit, în mod expres, la art. 7 din contract, că nu se pot deconta și compensa decât investițiile făcute cu acordul scris al proprietarului, acord care nu există, astfel că, în mod corect instanța a reținut că nu există temei contractual pentru admiterea cererii reconvenționale și nici temei al îmbogățirii fără justă cauză. Pentru cele ce preced, Curtea, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtă și va menține ca temeinică și legală decizia atacată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC D.P.C. SRL Aștileu, împotriva deciziei nr. 454/ C din 2 octombrie 2001 a Curții de Apel Oradea, secția comercială și de contencios administrativ. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 16 iunie 2005.