ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7734/2005

Asupra recursului civil de față; Din examinarea actelor lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la numărul 2317 din 19 aprilie 2004, la Tribunalul Sibiu, B.I.E. a chemat în judecată SC U. SA, pe M.P., P.M., D.I. și Statul Român, spre a fi obligați să îi predea imobilul din Sibiu, înscris în C.F. 1951 Sibiu sub nr.top 2794, 2795 (devenit nr.top 2795/1, 2795/1/1 și transcris în C.F. 45095 Sibiu, divizat de pârâții M. în top 2794/4 și 2795/4 înscris în C.F. 42347, dobândit de D.I.) în deplină proprietate și posesie. În subsidiar, reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de RAGCL Sibiu cu pârâții M.P., P.M.

și D.I., cum și a încheierilor de intabulare emise în baza lor, însoțite de rectificarea cărții funciare prin recunoașterea și intabularea dreptului de proprietate în privința celor două apartamente pe numele reclamantei. În motivarea acțiunii, reclamanta arată că prin sentința civilă 5781/1997 a Judecătoriei Sibiu s-a constatat caracterul abuziv al actului de naționalizare, și că pârâții, cu rea credință, în timpul derulării procesului de revendicare, au cumpărat în temeiul Legii 112/1995 apartamentele ce le dețineau în imobilul proprietatea reclamantei, în calitate de chiriași. Prin sentința 39 din 28 ianuarie 2002, Tribunalul Sibiu a respins ca nefondată acțiunea reclamantei B.I.E., iar Curtea de Apel Alba Iulia, a menținut această soluție prin Decizia 71/A din 9 iulie 2002, ca urmare a respingerii apelului declarat de reclamantă.

Pentru a pronunța soluția de respingere a acțiunii reclamantei, instanțele au reținut că reclamanta nu a înlăturat prezumția de bună credință a pârâților cumpărători, deoarece aceasta a neglijat notarea caracterului litigios al imobilului, în raport de SC U. SA și nici nu i-a somat pe pârâți prin notificare sau pe alte căi legale de acest litigiu ori de a nu cumpăra imobilul. Împrejurarea potrivit căreia prin sentința civilă 5781/1997 s-a statuat asupra caracterului abuziv al preluării imobilului de către stat prin naționalizare, este irelevantă, față de preferința legală acordată pârâților cumpărători de bună conduită, de la un proprietar aparent și aceasta cu atât mai mult cu cât pârâții nefiind părți în proces, nu sunt legați de efectele sentinței 5871/1997.

În lipsa unui suport probator, instanțele nu au putut reține nici ilicitatea cauzei contractelor de vânzare-cumpărare ale pârâților. Împotriva sentinței 39/2001 a Tribunalului Sibiu și a deciziei 71/A/2002 a Curții de Apel Alba Iulia, a formulat recurs B.I.E., invocând nulitatea prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În motivarea recursului, în cadrul unei ample argumentări se arată că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra capătului de cerere în revendicare, pentru a rezolva paradoxul existenței simultane a doi proprietari asupra aceluiași imobil, dând în final preferință titlului de proprietate al reclamantei față de acela al pârâților, cumpărători de la statul neproprietar. Referitor la anularea contractelor de vânzare-cumpărare, recurenta arată că înlăturarea prezumției de bună credință operează chiar în cazul unei culpe levissima.

În acest context, pasivitatea pârâților de a se informa în privința procesului de revendicare în care pârâta figura SC U. Sibiu, de la care au cumpărat apartamentele, ori la Comisia Locală și județeană de aplicare a Legii 112/1995, sesizate de reclamantă să suspende orice vânzare a imobilului, este contrară unei minime diligente, echivalentă culpei distructivă de bună credință. Mai mult, se arată în motivare, contractele au și o cauză ilicită, deoarece imobilul cumpărat de pârâți de la stat, era deținut de acesta fără titlu, iar aplicarea criteriilor de valabilitate a contractelor prevăzute de art. 46 Legea nr. 10/2001, contravine cadrului și procedurii de drept comun, incidentă acțiunii. Pe parcursul soluționării recursului, reclamanta B.I.E.

a decedat (10 august 2003) iar procesul a fost continuat de succesoarele acesteia, S.G. și G.V., acceptantele legatului cu titlu universal, așa cum se atestă prin certificatul 124 din 6decembrie 2003. Recursul este nefondat. Pe calea acțiunii în rectificarea de carte funciară, soluționată prin sentința 5781/1997, reclamanta a beneficiat prin anularea înscrierii dreptului de proprietate al statului, intabulat în 1958, de restituirea proprietății a celor două corpuri funciare 2794/1 și 2705/1/1 cuprinse în aceeași carte funciară iar dispozițiunile sentinței au fost operate cu titlu de repunere în situația anterioară în C.F. Sibiu nr. 1951 sub B13. Ca efect al acestei înscrieri, dreptul a fost transcris în C.F.

Sibiu nr. 45095. Statul Român ca unic proprietar, în 1958 a procedat la dezmembrarea corpului funciar unic existent în C.F. 1951. Prin operațiunea de dezmembrare în locul corpului funciar unic au apărut patru corpuri funciare. Prin vânzarea unuia din apartamente în baza Legii nr. 4/1974, se operează o nouă dezmembrare și înscriere în cartea funciară în favoarea lui Z.A., iar în ianuarie și respectiv în septembrie 1998, intervin noi dezmembrări, prin înscrierea dreptului de proprietate al pârâților cumpărători M. și D. cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995. Cu o copie a înscrierii celor două contracte de vânzare-cumpărare s-au constituit noi corpuri funciare și s-au deschis C.F. 38878 și respectiv 42347 Sibiu.

Instanțele reținând că titlurile de proprietate ale pârâților, respectiv contractele de vânzare-cumpărare ale pârâților sunt legale, primul capăt de acțiune, acela în revendicare nu a putut fi admis-deoarece pârâții cumpărători erau proprietari cu drepturile intabulate în cartea funciară. Mai mult, în regimul de carte funciară, dat fiind funcția constitutivă de drepturi a înscrierii, prevăzută de art. 17, art. 19 și art. 32 din Decretul-lege nr. 115/1958, acțiunea în revendicare nu își găsește temeiul ca o dispută a titlurilor decât în privința legalității înscrierilor, în măsura admisibilității acțiunii în rectificare de carte funciară, așa cum această acțiune a fost reglementată de art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938.

Față de prezumția legală absolută a dreptului aparținând persoanei înscrisă în C.F., instituită de art. 32 alin. (1) din Decretul-lege 115/1938, nulitatea înscrierii în cartea funciară se poate constata numai pe cale judecătorească prin acțiunea în rectificare de carte funciară. În speță, reclamanta, nu a investit instanța cu o acțiune în rectificarea cărții funciare pentru ca aceasta să se preocupe de paradoxul existenței simultaneității a doi proprietari asupra aceluiași imobil, de care se face referire în motivarea recursului pentru a se putea da prioritate unuia din titluri.

Observând acțiunea cu care reclamanta a sesizat instanța de fond, aceea în revendicare, este neîndoielnic că o atare acțiune apare ca fiind inadmisibilă în regimul de carte funciară, cât timp dreptul de proprietate al statului a suferit modificări, prin dezmembrările și transmiterile succesive, iar reclamanta nu și-a înscris vreun titlu asupra corpurilor funciare revendicate, deoarece reparația judiciară de care aceasta a beneficiat în temeiul sentinței 5781 din 28 iulie 1997, vizează partea de imobil care nu a făcut obiectul de incidentă al Legii nr. 112/1995. Cazurile de proprietate extratabulară, temeiuri ale revendicării în regimul de carte funciară prevăzute de art. 26 din Decretul-lege 115/1938 nu sunt incidente în speță, astfel că reclamanta este sub acest aspect lipsită de legitimare procesuală.

Din perspectiva cauzei ilicite a contractelor de vânzare-cumpărare ale pârâților, instanțele au concluzionat corect că acestea nu intră sub incidenta vreunei interdicții instituită de Legea 112/1995. La data perfectării contractelor, cumpărătorii aveau calitatea de chiriași iar imobilul nu intra în categoria acelora pentru care fostul proprietar putea formula cerere de restituire în natură conform art. 2 din lege, pentru a se putea califica cauza ca fiind ilicită, contrară unor norme prohibitive. Inadvertențele la care se referă la un moment dat recurenta, între data perfectării unui contract și aceea a înscrierii în cartea funciară, rămân ineficiente raportat la expirarea termenului prohibitiv de vânzare a imobilelor, prevăzut de art. din Legea nr. 112/1995, deoarece reclamanta nefiind îndreptățită la restituirea în natură a imobilului, cauza de nulitate s-a asanat.

În regimul de carte funciară, care instituie o prezumție absolută a dreptului de proprietate a celui înscris, în speță statul, diligentele de care pârâții intimați sunt culpabilizați că nu le-au efectuat pentru a stabili valabilitatea titlului statului apăreau ca fiind de prisos, și în plus aceștia nu aveau nici calitatea de a stabili o atare validitate. Cert este că la data perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, statul figura ca proprietar al imobilului în cartea funciară, iar restituirea judiciară a părții din imobilul aflat în proprietatea statului s-a realizat prin sentința 5781/1997, la circa 3 ani de la data cumpărării apartamentelor de către pârâți.

Demersurile judiciare ale reclamantei recurente, privind revendicarea imobilului în litigiu nu au fost notate în cartea funciară pentru a fi cunoscute de pârâții cumpărători, astfel că diligenta de care aceștia trebuiau să dea dovadă trebuie examinate în raport de ceea ce reclamanta trebuia să facă și nu a făcut, deși aceasta era cea mai interesată să confere un caracter oficial informării terților. Celelalte măsuri luate de reclamantă de a informa comisia locală și județeană în privința demersurilor pentru restituirea imobilului și obstrucționarea vânzării, nu pot fi opuse cumpărătorilor, deoarece aceștia nu se puteau informa (neexistând certitudinea accesului la aceste acte).

Problema culpei și deci a relei conduite a pârâților în încheierea contractelor de vânzare-cumpărare trebuie examinată în raport de diligentele depuse pentru aflarea situației juridice a imobilului obiectivată în înscrisuri oficiale publice la care aveau acces sau notificările cu data certă efectuate prin intermediul birourilor executorilor judecătorești. Din această perspectivă, informarea pârâților efectuându-se prin consultarea C.F. care atesta calitatea statului de proprietar al imobilului, este evident că aceștia au avut ferma convingere că transferul dreptului de proprietate a operat de la adevăratul proprietar. Reclamanta nu numai că nu a înlăturat prezumția de bună credință a pârâților, dar prin atitudinea sa culpabilă de a nu nota în C.F.

acțiunea în revendicare împotriva statului, a contribuit esențial la consolidarea convingerii pârâților. Pentru considerentele expuse, constatându-se că hotărârile pronunțate în cauză sunt legale și temeinice, recursul reclamantei prin succesorii acesteia S.G.C. și G.V. va fi respins, potrivit art. 312 C. proc. civ. În temeiul art. 274 C. proc. civ. recurentele vor fi obligate la plata sumei de 14.123.000 lei cheltuieli de judecată către intimații M.P., P.M. și D.I., dovedite cu actele din dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantele S.G.C. și G.V., împotriva deciziei nr. 71 A din 9 iulie 2002 a Curții de Apel Alba Iulia. Obligă pe recurentele-reclamante la plata sumei de 14.123.000 lei cheltuieli de judecată către intimații P.M., M.P. și D.I. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi 7 octombrie 2005.