ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 735/2013

Prin contestația înregistrată sub nr. 3279/105 din 3 iulie 2009, contestatoarea SC R.I. SRL a chemat în judecată pe intimații Statul Român, prin Consiliul Județean Prahova, Comisia de Aplicare a Despăgubirilor, numită prin dispoziția Președintelui Consiliului Județean Prahova, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să stabilească o despăgubire care să reflecte valoarea reală a imobilului, ținând seama de prețul actualizat de vânzare al terenurilor de același fel din zonă.

În motivarea acțiunii, contestatoarea a arătat că la data de 10 iulie 2008 i s-a adus la cunoștință intenția de expropriere a terenului acesteia și faptul că va fi notificată cu privire la exproprierea ce urma să aibă loc, inclusiv cu privire la prețul ce urmă să-l primească pentru terenul expropriat, iar data de 2 iunie 2009 a primit hotărârea de expropriere prin care a fost înștiințată asupra măsurilor luate, prețul oferit pentru exproprierea suprafeței de 458 mp., fiind de 54.266 RON. A mai arătat contestatoarea, că, deși în anul 2008 prețul terenurilor a scăzut ca urmare a crizei financiare, iar volumul tranzacțiilor de terenuri pe piața imobiliară a cunoscut o ușoară scădere, diferența dintre prețul dat de comisia de plată a despăgubirilor și înregistrarea în contabilitate este enormă, nefiind atașată vreo expertiză din partea comisiei sau vreo referire privitoare la data la care aceasta a fost efectuată.

Totodată, contestatoarea a mai precizat că a devenit proprietara terenului ce a făcut obiectul exproprierii prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 172 din 20 ianuarie 2004, încheiat cu SC P. SRL. În drept, s-au invocat dispozițiile art. 6 și art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 1, art. 21 și art. 27 din Legea nr. 33/1994. Urmare invocării prin întâmpinare de către intimații pârâți Consiliul Județean Prahova și Comisia de Aplicare a Despăgubirilor Păulești - Consiliul Județean Prahova a excepției lipsei calității procesuale pasive a fiecăreia din aceste părți, instanța de fond, prin încheierea de ședință din 29 octombrie 2009, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a acestor intimate, dispunând introducerea în cauză, în calitate de intimat, a Județului Prahova, prin Președintele Consiliului Județean Prahova.

Tribunalul Prahova, prin Sentința civilă 1965 din 23 septembrie 2011, a admis în parte contestația; a obligat intimatul să achite reclamantei suma de 211.945,60 RON conform raportului de expertiză topometrică C.C., reprezentând justa despăgubire pentru terenul expropriat în suprafață de 458 mp., proprietatea reclamantei, situat în corn. Păulești, jud. Prahova, tarla 34, parcela 773/15, A773/16, A773/17.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin Hotărârea nr. 10 din 27 mai 2009, comisia de plată a despăgubirilor din cadrul comunei Păulești, jud. Prahova, a stabilit cu titlu de despăgubire suma de 54.266 RON pentru contestatoare, pentru terenul în în suprafață de 458 mp., proprietatea sa, situat în comuna Păulești, jud. Prahova, tarla 34, parcela 773/15, A773/16, A773/17, expropriat în baza Hotărârii nr. 55 din 29 aprilie 2009 a Consiliului Județean Prahova, teren ce a fost dobândit de contestatoare prin contractul de vânzare cumpărare încheiat cu SC P. SRL și autentificat sub nr. 172 din 20 ianuarie 2004. Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de trei experți, au fost stabilite valori diferite cu titlu de despăgubire pentru terenul expropriat, în sensul că expertul topograf B.N.

a estimat valoarea despăgubirii la data exproprierii ca fiind de 290.601 RON, expertul consilier desemnat de contestatoare, C.C., a estimat valoarea despăgubirii la data exproprierii ca fiind 211.945,60 RON, iar expertul consilier desemnat de intimat, M.I., la suma de 80.329 RON. La stabilirea valorii despăgubirilor au fost avute în vedere toate aspectele privitoare la amplasarea terenului, ieșirea la DN1, vecinătatea zonelor comerciale din partea de nord a Municipiului Ploiești, existența utilităților, caracteristicile tehnice ale terenului, suprafața totală a terenului, suprafața expropriată, existența planului urbanistic zonal, folosindu-se metoda comparației numai de către experții consilieri.

Față de aceste împrejurări, Tribunalul Prahova, reținând că niciunul dintre membrii comisiei de experți nu a avut în vedere prețul cu care se vinde în mod obișnuit un imobil de același fel în zona în care se află terenul expropriat, consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare, a reținut că nu poate ignora celelalte mijloace de probă, respectiv ofertele de preț ale agențiilor imobiliare, care reflectă prețul de piață.

În cauză, cei trei experți au exprimat opinii diferite, estimând valori diferite pentru despăgubire, fiecare menținându-și punctul de vedere și după refacerea lucrării, însă, raportat la criteriile folosite pentru stabilirea despăgubirii, instanța a avut în vedere concluziile expertului C.C., care a evidențiat aspectul prețului zonei pentru terenul expropriat, fiind astfel respectate cerințele impuse de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului". A fost apreciată ca neîntemeiată pretenția contestatorului potrivit căreia despăgubirile pentru terenurile în litigiu să fie stabilite la 150 Euro/mp., respectiv la valoarea de 290.601 RON, invocându-se valoarea estimată de către expertul B.N., deoarece nu au fost prezentate dovezi cu privire la prețurile în zonă pentru proprietăți similare ca fiind între 135 și 175 Euro.

De asemenea, s-a apreciat că nu poate fi avută în vedere nici opinia expertului M.I., care a indicat o valoare apropiată de cea stabilită prin Hotărârea nr. 10 din 27 mai 2009, întrucât aceasta nu a corespuns valorii reale stabilită în raport de criteriile impuse de legiuitor, concluzionându-se că valoarea estimată la 211.945,60 RON de către expert C.C.

este singura în măsură să satisfacă criteriile stabilite de lege, inclusiv de metoda de evaluare aplicată în funcție de situația actuală pe piața imobiliară, ajungându-se la o valoare medie reală a terenului, având în vedere prejudiciul efectiv suportat de contestator, Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă, prin Decizia nr. 34 din 8 mai 2012, a admis apelurile formulate de pârâtul Județul Prahova- prin Președintele Consiliului Județean Prahova și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova; a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a stabilit despăgubirea pentru terenul expropriat la suma de 116.271 RON, conform raportului de expertiză refacere B.N.

și a menținut restul dispozițiilor sentinței, reținând, în esență, următoarele: Analizând sentința atacată în raport cu motivele invocate, de actele și lucrările dosarului și de probatoriul refăcut în fața instanței de apel, inclusiv raportul de expertiză, instanța a constatat că sunt întemeiate apelurile declarate de pârât și de Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova, pentru următoarele considerente: Întrucât criticile invocate în cele două apeluri vizează aceleași aspecte, acestea au fost analizate împreună și li s-a răspuns printr-un argument comun. Astfel, prin Hotărârea nr. 10 din 27 mai 2009 emisă de Comisia de Plată a Despăgubirilor - comuna Păulești, județ Prahova, s-a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat constând în teren în suprafață de 458 mp.

situat în comuna Păulești, județ Prahova, la suma de 54.266 RON. Instanța fondului, cenzurând estimarea valorii despăgubirilor ce se cuvin reclamantei, ca proprietară a imobilului expropriat, a reținut că niciunul din membrii comisiei de experți nu a avut în vedere prețul cu care se vinde în mod obișnuit un imobil de același fel în zona în care este situat imobilul expropriat și astfel au fost avute în vedere celelalte mijloace de probă, respectiv ofertele de preț ale agențiilor imobiliare care reflectă prețul de piață. Valoarea estimată de expertul C.C. la suma de 211.945,60 RON a fost omologată de instanță, apreciind ca fiind singura în măsură să respecte criteriile stabilite de lege, inclusiv de metoda de evaluare aplicată în funcție de situația actuală pe piață.

Față de probatoriul refăcut în fața instanței de apel, respectiv raportul de expertiză, Curtea a reținut că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, având în vedere și analiza pieței imobiliare în prezent, care presupune înregistrarea unei scăderi considerabile a tranzacțiilor imobiliare, estimarea despăgubirilor la 116.271 RON de către expertul B.N., desemnat de instanță, este cât mai aproape de valoarea reală a imobilului, ținându-se seama și de prejudiciul efectiv suportat de reclamantă. Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtul județul Prahova, Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploiești și reclamanta SC R.I. SRL, criticând-o pentru nelegalitate. Astfel, prin recursul său, reclamanta SC R.I.

SRL a criticat decizia civilă pentru următoarele considerente: În spețe de natura celei de față, se impune a se efectua proba cu expertiză tehnică imobiliară având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a imobilului expropriat la data emiterii hotărârii de expropriere și nu la momentul întocmirii raportului de expertiză în fata instanței de fond.

Potrivit art 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia". Sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză" însemnează data la care a fost întocmit raportul de expertiză de către expropriator și pe baza concluziilor căruia a fost emisă hotărârea de expropriere contestată, care conține suma reprezentând despăgubirea, respectiv raportul de evaluare nr. 5341/2009.

Reclamanta a conchis că nu este de acord cu suma despăgubirii, întrucât instanța de fond trebuia să dispună efectuarea unei noi expertize, care să aibă ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a imobilului expropriat la data de 29 aprilie 2009, adică la data întocmirii raportului de expertiză de către expropriator și nu la momentului întocmirii raportului de expertiză în fața instanței de fond. Numai în acest fel se asigură o justa despăgubire a expropriatului, dreptul de proprietate preluat din patrimoniul expropriatului trebuind să fie înlocuit cu o valoare patrimonială egală, care, ținând cont și de fluctuațiile valorii de circulație a bunurilor, nu poate fi realizată decât dacă evaluarea dreptului de proprietate s-a făcut prin raportare la data transferului dreptului de proprietate.

Or, o altă interpretare ar reprezenta o încălcare a dreptului de proprietate al expropriaților, garantat prin art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția europeană a drepturilor omului. Pârâtul Județul Prahova, prin recursul său, indicând art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., a arătat că instanța de apel a încuviințat completarea probatoriului și refacerea raportului de expertiză, însă nici acest raport de expertiză ANEVAR nu s-a efectuat conform dispozițiilor legale în materie, întrucât acesta preluând prețurile de ofertare de pe internet nu a avut în vedere prețurile de tranzacționare ce rezultă din contractele de vânzare-cumpărare autentificate și că la raportul de expertiză efectuat în apel a formulat obiecțiuni care au fost respinse, iar prin omologarea variantei B.N., contestatoarea se îmbogățește fără justă cauză, întrucât, în anul 2004, aceasta a cumpărat terenul cu un preț de 18 euro/m.p., iar în anul 2009, a ajuns la 100 euro/m.p., în condițiile în care este de notorietate că prețul imobilelor a înregistrat o scădere considerabilă începând cu anul 2008. Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploiești, în dezvoltarea criticilor formulate, indicând art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., a arătat că hotărârea instanței de apel este nelegală, pentru următoarele considerente: Nesocotind dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, instanța de control judiciar a stabilit dreptul contestatoarei la despăgubiri în valoare de 116,271 RON (conform variantei expertului B.N. - raport de expertiză refăcut). În privința imobilelor expropriate, despăgubirea se stabilește în condițiile art. 25-27 din Legea nr. 33/1994. Art. 26 alin. (1) din lege prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar în alin. (2) este stabilit modul în care se face calculul despăgubirilor.

În privința cuantumului despăgubirilor, textul prevede că experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Deși instanța de apel reține că experții au întocmit lucrarea cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, din examinarea raportului de expertiză efectuat în cauză - în apel -rezultă că niciunul dintre experți nu a ținut seama de criteriile prevăzute de dispozițiile legale enunțate, inclusiv de prețul de tranzacționare a imobilelor de același fel în unitatea administrativ-teritorială, respectiv, în comuna Păulești.

Astfel, instanța de apel și-a însușit opinia expertului B.N., în condițiile în care acesta nu a atașat raportului de expertiză nici un fel de dovezi - contracte de vânzare-cumpărare, la care de altfel nici nu a făcut referire, nefiind suficiente doar susținerile acestuia că a avut în vedere „prețurile din zonă pentru proprietăți similare". Mai mult, expertiza însușită de instanța de apel nu este însoțită de niciun document care să ateste rezultatul negativ al unor asemenea verificări, astfel că, în absența unor astfel de dovezi atașate raportului de expertiză, nu se putea accepta evaluarea terenului supus exproprierii pe baza ofertelor de vânzare, iar în acest context, se impunea ca instanța de apel să dispună refacerea raportului de expertiză, pentru determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantei în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.

Sub acest aspect, s-a arătat că apelantul - pârât Județul Prahova a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză refăcut, care însă au fost fiind respinse de Curte (în ședința din data de 8 mai 2012). S-a conchis, că, în această situație, în cauză nu s-a făcut dovada îndeplinirii condițiilor unor dispoziții imperative în materia exproprierii, respectiv, art 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul al despăgubirilor, ceea ce atrage incidența cazului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., hotărârea fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. De asemenea, s-a arătat că greșit instanța de control judiciar nu s-a pronunțat asupra apelului declarat de contestatoarea S.C.

R.I. S.R.L. Examinând decizia în limita criticilor formulate de reclamanta SC R.I. SRL, pârâtul Județul Prahova și Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Prahova, instanța constată următoarele: Prin criticile formulate, reclamanta susține că nu pot fi luate în considerare rapoartele de expertiză întocmite în cauză, având în vedere că valoarea despăgubirilor se stabilește la data exproprierii, prin raportul de expertiză întocmit de expropriator și în baza căruia s-a emis dispoziția contestată, în anul 2009 și nu la data efectuării rapoartelor de expertiză în instanță. Prin urmare, prin criticile formulate, reclamanta susține că decizia recurată a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1996, în sensul că valoarea terenului expropriat, ca parte a despăgubirii, trebuia să fie calculată la momentul exproprierii și nu la data efectuării raportului de expertiză în instanță, având în vedere că despăgubirea se stabilește la momentul exproprierii.

Potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia". Potrivit acestor dispoziții legale, despăgubirile pentru terenul expropriat, se stabilesc la data întocmirii raportului de expertiză, în instanță și nu la momentul realizării exproprierii, așa cum susține reclamanta, întrucât cum aceasta a înțeles să-și asume demersul judiciar prin intermediul căruia a înțeles să conteste cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, trebuie să-și asume și momentul în raport de care urma să se stabilească judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea despăgubirii la un alt moment, sub motivul existenței unor fluctuații ale prețurilor de tranzacție a terenurilor similare celui expropriat pe piața imobiliară.

Față de considerentele expuse, recursul declarat de recurenta reclamantă se constată că este nefondat, urmând a fi respins în consecință. În ceea ce privește criticile formulate de recurentul pârât și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploiești, întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., deși recursurile au fost declarate separat, se constată că acestea vizează aceleași aspecte și anume că decizia recurată a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel că li se va răspunde prin următoarele considerente comune. Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experții, cât și instanța au obligația ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

În speță, instanța de apel și-a întemeiat soluția pronunțată pe raportul de expertiză efectuat în faza de judecată a apelului, cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât expertul desemnat de instanță, al cărui raport de expertiză a fost omologat de instanța de apel, nu a precizat ce criterii a utilizat pentru stabilirea valorii despăgubirii ce i se cuvine reclamantei pentru terenul expropriat și nu s-a raportat la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în zona în care este situat imobilul în litigiu la data efectuării raportului de expertiză, așa cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994. Înalta Curte de Casație și Justiție, într-o jurisprudență constantă, a stabilit semnificația sintagmei „prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele" ca fiind prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare.

De aceea, pentru stabilirea valorii despăgubirilor ce i se cuvin contestatoarei, se constată că se impune refacerea raportului de expertiză, probă incompatibilă cu structura recursului, potrivit dispozițiilor art. 305 C. proc. civ., cu respectarea dispozițiilor legale menționate, care va ține seama de valoarea reală a imobilului expropriat, de prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii acestuia, luând în considerare prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare.

Criticile formulată de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploiești potrivit cărora decizia recurată este nelegală și pentru că instanța de control judiciar nu s-a pronunțat asupra apelului declarat de contestatoarea SC R.I. SRL este nefondat, față de dispozițiile art. 281 2 C. proc. civ. Astfel, art. 281 2 C. proc. civ.

prevede că „Dacă prin hotărârea dată instanța a omis să se pronunțe asupra unui capăt de cerere principal sau accesoriu ori asupra unei cereri conexe sau incidentale, se poate cere completarea hotărârii în același termen în care se poate declara, după caz, apel sau recurs împotriva acelei hotărâri, iar în cazul hotărârilor date în fond după casarea cu reținere, în termen de 15 zile de la pronunțare". În speță, instanța de apel s-a pronunțat, în urma formulării cererii de completare a dispozitivului deciziei recurate de către reclamantă, asupra apelului declarat de aceasta printr-o hotărâre separată, Decizia nr. 48 din 19 iunie 2012, care, în condițiile art. 281 3 alin. (1) C. proc. civ., este supusă acelorași căi de atac ca și hotărârea în legătură cu care s-a solicitat completarea.

Pentru aceste considerente, instanța, în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârâtul Județul Prahova și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploiești, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor declarate de pârâtul Județul Prahova și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova aceleiași instanțe. Cu ocazia rejudecării, se vor administra probele necesare în sensul celor mai sus expuse și se va ține seama de toate mijloacele de apărare invocate de părți. Se va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta reclamantă împotriva aceleiași decizii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de pârâtul Județul Prahova și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apei Ploiești împotriva Deciziei nr. 34 din 8 mai 2012 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă, pe care o casează. Trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC R.I. SRL împotriva aceleiași decizii. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 februarie 2013. Procesat de GGC - DG