ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3214/2014

Asupra recursului civil de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr. 3279/105/2009, reclamanta SC R.I. SRL a chemat în judecată pe pârâții Statul Român, prin Consiliul Județean Prahova, Comisia de Aplicare a Despăgubirilor, numită prin dispoziția președintelui Consiliului Județean Prahova, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să stabilească o despăgubire care să reflecte valoarea reală a imobilului ce i-a fost expropriat, ținând seama de prețul actualizat de vânzare al terenurilor de același fel din zonă. În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că, la data de 10 iulie 2008, i s-a adus la cunoștință intenția de expropriere a terenului său și faptul că va fi notificată cu privire la exproprierea ce urma să aibă loc, inclusiv cu privire la preț.

La data de 02 iunie 2009, a primit hotărârea de expropriere, prin care a fost înștiințată asupra măsurilor luate, prețul oferit pentru exproprierea suprafeței de 458 mp, fiind de 54.266 lei. A mai arătat reclamanta, ca, deși în anul 2008 prețul terenurilor a scăzut ca urmare a crizei financiare, iar volumul tranzacțiilor de terenuri pe piața imobiliară a cunoscut o ușoară scădere, diferența dintre prețul stabilit de comisia de plată a despăgubirilor și înregistrarea în contabilitate a valorii terenului expropriat este enormă, nefiind atașată vreo expertiză din partea comisiei sau vreo referire privitoare la data la care aceasta a fost efectuată. A. precizat reclamanta că a formulat contestație pentru stabilirea valorii reale a terenului expropriat, pe care l-a dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 20 ianuarie 2004, încheiat cu SC P.SRL.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 6 și art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 1, art. 21 și art. 27 din Legea nr. 33/1994, Urmare invocării, prin întâmpinare, de către pârâții Consiliul Județean Prahova și Comisia de Aplicare a Despăgubirilor Păulești - Consiliul Județean Prahova a excepției lipsei calității lor procesuale pasive, prima instanță, prin încheierea de ședință din 29 octombrie 2009, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților, dispunând introducerea în cauză, în calitate de pârât, a Județului Prahova, prin președintele Consiliului Județean Prahova. Tribunalul Prahova, prin sentința civilă nr. 1965 din 23 septembrie 2011, a admis în parte contestația și a obligat pârâtul să achite reclamantei suma de 211.945,60 lei, conform raportului de expertiză topografică C.C., reprezentând justa despăgubire pentru terenul expropriat în suprafață de 458 mp, proprietatea reclamantei, situat în com.

Păulești, județul Prahova. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin Hotărârea nr. 10 din 27 mai 2009, Comisia de plată a despăgubirilor din cadrul comunei Păulești, județul Prahova, a stabilit cu titlu de despăgubire suma de 54.266 lei, pentru reclamantă, pentru terenul în suprafață de 458 mp, proprietatea sa, situat în com. Păulești, județul Prahova, expropriat în baza Hotărârii nr. 55 din 29 aprilie 2009 a Consiliului Județean Prahova, teren ce a fost dobândit de reclamantă prin contractul de vânzare cumpărare încheiat cu SC P. SRL, autentificat din 20 ianuarie 2004. Prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de trei experți, au fost stabilite valori diferite cu titlu de despăgubire pentru terenul expropriat (B.N.

- 290.601 lei, C.C. - 211,945,60 lei, M.I. - 80.329 lei). La stabilirea valorii despăgubirilor au fost avute în vedere toate aspectele privitoare la amplasarea terenului, ieșirea la DN1, vecinătatea zonelor comerciale din partea de nord a Municipiului Ploiești, existența utilităților, caracteristicile termice ale terenului, suprafața totală a terenului, suprafața expropriată, existența planului urbanistic zonal, folosindu-se metoda comparației numai de către experții consilieri. Față de aceste împrejurări, Tribunalul Prahova, reținând că niciunul dintre membrii comisiei de experți nu a avut în vedere prețul cu care se vinde în mod obișnuit un imobil de același fel în zona în care se află terenul expropriat, consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare, a concluzionat că nu poate ignora celelalte mijloace de probă, respectiv ofertele de preț ale agențiilor imobiliare, care reflectă prețul de piață.

În cauză, cei trei experți au exprimat opinii diferite, estimând valori diferite pentru despăgubire, fiecare mențjnându-și punctul de vedere și după refacerea lucrării, însă, raportat la criteriile folosite pentru stabilirea despăgubirii, tribunalul a avut în vedere concluziile expertului C.C., care a evidențiat aspectul prețului zonei pentru terenul expropriat, fiind astfel respectate cerințele impuse de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în sensul că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții și instanța vor ține seama de prețui cu care se vână, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului". Curtea de Apel Ploiești, prin Decizia nr, 34 din 8 mai 2012, a admis apelurile formulate de pârâtul Județul Prahova - prin președintele Consiliului Județean Prahova și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a stabilit despăgubirea pentru terenul expropriat la suma de 116,271 lei, conform raportului de expertiză refacere B.N.

A menținut restul dispozițiilor sentinței. Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Prin Hotărârea nr. 10 din 27 mai 2009 emisă de Comisia de Plată a Despăgubirilor - comuna Păulești, județul Prahova, s-a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, constând în teren în suprafață de 458 mp, situat în com. Păulești, județul Prahova, la suma de 54.266 lei. Instanța fondului, cenzurând estimarea valorii despăgubirilor ce se cuvin reclamantei, ca proprietară a imobilului expropriat, a reținut ca niciunul din membrii comisiei de experți nu a avut în vedere prețul cu care se vinde în mod obișnuit un imobil de aceiași tel In zona în care este situat imobilul expropriat și astfei au fost avute în vedere celelalte mijloace de probă, respectiv ofertele de preț ale agențiilor imobiliare care reflectă prețul de piață.

Valoarea estimată de expertul C.C. Ia suma de 211.945,60 lei a fost omologată de instanță, apreciind ca fiind singura în măsură să respecte criteriile stabilite de lege, inclusiv de metoda de evaluare aplicata în funcție de situația actuală pe piață. Față de probatoriul refăcut în fața instanței de apel, respectiv raportul de expertiză, instanța de apel a reținut că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 având în vedere și analiza pieței imobiliare în prezent, care presupune înregistrarea unei scăderi considerabile a tranzacțiilor imobiliare, estimarea despăgubirilor la 116.271 lei de către expertul B.N., desemnat de instanță, este cât mai aproape de valoarea reală a imobilului, ținându-se seama și de prejudiciul efectiv suportat de reclamantă.

Prin Decizia nr. 735 din 14 februarie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a admis recursurile declarate de pârâtul Județul Prahova și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploiești împotriva Deciziei nr. 34 din 8 mai 2012 a Curții de Apei Ploiești, secția I civilă, pe care a casat-o cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe. S~a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC R.I.

SRL împotriva aceleiași decizii, Pentru a decide astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut următoarele: Potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, despăgubirile pentru terenul expropriat se stabilesc ia data întocmirii raportului de expertiză, în instanță și nu la momentul realizării exproprierii, astfel cum susține reclamanta, întrucât, așa cura aceasta a înțeles să-și asume demersul judiciar prin intermediul căruia a înțeles să conteste cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, trebuie să-și asume și momentul în raport de care urma să se stabilească judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea despăgubirii la un alt moment, sub motivul existenței unor fluctuații aie prețurilor de tranzacție a terenurilor similare celui expropriat pe piața imobiliară.

Referitor la criticile formulate de pârât și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploiești, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținui că sunt fondate pentru considerentele care succed. Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experții, cât și instanța au obligația ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

În speță, instanța de apel și-a întemeiat soluția pronunțată pe raportul de expertiză efectuat în faza de judecată a apelului, cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât expertul desemnat de instanță, al cărui raport de expertiză a fost omologat, nu a precizat ce criterii a utilizat pentru stabilirea valorii despăgubirii ce i se cuvine reclamantei pentru terenul expropriat și nu s-a raportat la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în zona în care este situat imobilul în litigiu la data efectuării raportului de expertiză, astfel cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994. Înalta Curte de Casație și Justiție, într-o jurisprudență constantă, a stabilii semnificația sintagmei „prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele" ca fiind prețui plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare.

De aceea, pentru stabilirea valorii despăgubirilor ce i se cuvin reclamantei, Înalta Curte de Casație și Justiție a. constatat că se impune refacerea raportului de expertiză, cu respectarea dispozițiilor legale menționate, ținându-se seama de valoarea reală a imobilului expropriat, de prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de aceiași fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii acestuia, luând în considerare prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare. A mai reținut Înalta Curte de Casație și Justiție că Instanța de apel s-a pronunțat, în urma formulării cererii de completare a dispozitivului deciziei recurate de către reclamantă, asupra apelului declarat de aceasta printr-o hotărâre separată, Decizia nr. 48 din 19 iunie 2012 (care, în condițiile art. 281 alin. (1) C. proc.

civ., este supusă acelorași căi de atac ca și hotărârea în legătură cu care s-a solicitat completarea), astfel că nu este întemeiată critica Ministerului Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Ploiești, în sensul că instanța de control judiciar nu s-a pronunțat asupra apelului declarat de reclamantă. În acest context, Înalta Curte de Casație și Justiție a concluzionat că se impune casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelurilor declarate de pârâtul Județul Prahova și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova aceleiași instanțe. Cauza a fost reînregistrată pe roiul Cărții de Apel Ploiești sub nr. 3279/105/2009* În rejudecare, Curtea de Apel Ploiești a dispus, în temeiul art. 315 alin. (1) C. proc.

civ. coroborat cu art. 295 alin. (2) C. proc. civ. (forma în vigoare la data introducerii acțiunii) completarea probatoriului cu o nouă expertiză de specialitate, efectuată de o comisie formată din trei experți (unul numit de instanță, unul desemnat de expropriator și cel de-al treilea de către expropriat) conform dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, având drept obiect stabilirea cuantumului despăgubirilor pentru imobilul expropriat (teren în suprafață de 458 mp, situat în com. Păulești) în raport de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de aceeași natură în unitatea administrativ-teritorială respectivă (consemnate ca atare în contracte de vânzare-cumpărare) la data efectuării raportului de expertiză, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Prin Decizia nr. 604 din 3 iunie 2014, Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă, a admis apelurile declarate de Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova și de pârâtul Județul Prahova - prin președintele Consiliului Județean Prahova împotriva sentinței civile nr. 1965 din 23 septembrie 2011 pronunțată de Tribunalul Prahova. A schimbat în parte sentința civilă nr. 1965 din 23 septembrie 2011 a Tribunalului Prahova, în sensul că a majorat cuantumul despăgubirii cuvenite reclamantei la suma de 61.830 lei, pentru terenul în suprafață de 458 mp, situat în com. Păulești. A menținut restul dispozițiilor sentinței. A obligat pe intimata-reclamantă la 1.500 lei cheltuieli de judecată către apelantul-pârât Județul Prahova.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Conform conținutului raportului de expertiză efectuat în faza procesuală a apelului, după casare cu trimitere spre rejudecare, comisia de experți (compusă din experții N.D., N.C. și C.V.), constituită conform dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei prin metoda comparației directe (prevăzută de S.I..E. IVS 2011 - Cadrul general) care a presupus parcurgerea mai multor etape, ce au constat în; cercetarea pieței pentru obținerea de informații asupra unor tranzacții (oferte de proprietăți similare cu cea evaluată, din punct de vedere ai tipului de proprietate, data vânzării/ofertării); compararea proprietăților similare cu cea evaluată, utilizând elemente de comparație și ajustare adecvată a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile; analiza rezultatelor și selectarea unei valori sau a unei marje de valori.

Deși în lucrarea comună, fiecare din cei trei experți a stabilit un cuantum al despăgubirilor care, în opinia lor, se cuvenea reclamantei, instanța de apel a omologat punctul de vedere exprimat de expertul C.V., apr.eciind că acesta cuprinde corecțiile cele mai exacte, raportat la caracteristicile fizice ale terenului în litigiu, localizare, acces. Instanța de apel a mai reținut că expertul C.V. a precizat în punctul de vedere cu privire la expertiza întocmită care sunt motivele pentru care nu pot fi avute în vedere prețurile menționate în contractele de vânzare-cumpărare autentificate din 3 aprilie 2013, din 9 aprilie 2013, și din 18 ianuarie 2013, depuse la dosar, respectiv faptul că imobilele ce au format obiectul contractelor menționate nu au caracteristici asemănătoare cu terenul reclamantei supus exproprierii (amplasament, componență).

Împotriva acestei din urma decizii a declarat recurs pârâtul Județul Prahova prin președintele Consiliului Județean Prahova, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii instanței de apel și trimiterea cauzei, spre rejudecare, iar în subsidiar, respingerea, acțiunii reclamantei, ca neîntemeiată. În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-pârât a arătat, în esență, că la efectuarea raportului de expertiză, comisia de experți a stabilit cuantumul despăgubirilor reclamantei prin metoda comparației directe și nu pe baza contractelor de vânzare-cumpărare autentice, care, deși au fost depuse la dosar, nu au fost luate în considerare. A mai invocat faptul că practica instanței supreme este în sensul că numai în lipsa contactelor autentice pot fi avute în vedere alte metode de calcul a despăgubirilor propuse de experți.

Înalta Curte, examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate de pârât, constată că recursul este fondat, pentru considerentele care succed, Potrivit prevederilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra chestiunilor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecătorii fondului, instanța care rejudecă fondul după casare trebuind să respecte indicațiile cu privire la necesitatea lămuririi anumitor împrejurări de fapt și la administrarea de probe, indicații prin care i se relevă încălcările săvârșite cu ocazia judecății anterioare.

În speță, Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia prin care hotărârea instanței de apel a fost casată în primul ciclu procesual, a constatat că, pentru stabilirea valorii despăgubirilor ce i se cuvin reclamantei, se impune refacerea raportului de expertiză, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama de valoarea reală a imobilului expropriat, de prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii acestuia, luând în considerare prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare.

În rejudecare, deși la dosar au fost depuse de către pârât contracte de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2013 cu privire la terenuri situate în com. Păulești, jud. Prahova (contractele de vânzare-cumpărare autentificate din 3 aprilie 2013, din 9 aprilie 2013, și din 18 ianuarie 2013 - filele 26-31 din Dosarul nr. 3279/105/2009* al Curții de Apel Ploiești), aceste contracte nu au fost avute în vedere de experți la stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, în punctele de vedere formulate de experții N.C. (filele 113-115 din Dosarul nr. 3279/105/2009* al Curții de Apel Ploiești) și C.V. (filele 135-153 din Dosarul nr. 3279/105/2009* al Curții de Apel Ploiești), aceștia invocând faptul că imobilele ce au tăcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare menționate „nu au caracteristici asemănătoare cu proprietatea de evaluat - respectiv teren liber, precum și caracteristici diferite cum ar fi amplasament, componența, perioada de timp". Expertul C.V.

a stabilit despăgubirile cuvenite reclamantei la suma de 61.830 lei prin metoda comparației directe, selectând trei oferte de vânzare teren liber, comparabile cu proprietatea de evaluat (fila 151). Punctul de vedere al expertului C.V. a fost omologat, fără o motivare judicioasă, de către instanța de apei, în pofida indicațiilor date de instanța, de recurs prin decizia de casare și a apărărilor pârâtului care au vizat faptul că, în calculul despăgubirilor nu au fost avute în vedere prețurile din contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar și nici nu s-au făcut demersuri pentru a se depune la dosar alte contracte de vânzare-cumpărare care să aibă ca obiect terenuri cu caracteristici asemănătoare celui supus evaluării.

Or raportarea experților la criterii proxime, care sunt în vecinătatea criteriului statuat prin art. 26 din Legea nr. 33/1994,dar în concordanță cu exigențele normei legale, și-ar fi găsit justificare doar în condițiile in care s-ar fi făcut demersuri la instituții abilitate (direcția locală de impozite și taxe, qfichd de cadastru și publicitate imobiliara, camera notarilor publici ș,a.) pentru a obține informații privind prețurile din tranzacții de vânzare-cumpărare a unor imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială cu terenul expropriat, tranzacții încheiate în anul efectuării expertizei, ori în vecinătatea acestei perioade de referință, iar în urma acestor demersuri,s-ar fi constatat imposibilitatea obținerii unor astfel de informații din cauza lipsei tranzacțiilor, însă, din verificarea lucrărilor cauzei, aceste demersuri nu s-au fâcut, Astfel, în exercitarea controlului judiciar și pentru a se conforma indicațiilor date prin decizia de casare, instanța de apel, în rejudecare, trebuia să analizeze dacă, la evaluarea terenului expropriat făcută prin expertiza administrată în faza procesuală a apelului, a fost respectat criteriul legal, respectiv dacă experții,

în determinarea despăgubirilor cuvenite reclamantei au avut în vedere prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză și, în urma examinării acestui aspect, în temeiul art. 129 pct. 5 C. proc. civ., să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri legale și temeinice și chiar să ordone administrarea probelor pe care le consideră necesare, însă instanța nu a procedat în acest mod. Aceasta deși, prin chiar decizia de casare, Înalta Curte a reținut că, într-o jurisprudență constantă, sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare.

Astfel fiind, decizia recurată este neîegală, de vreme ce instanța de apel, în pronunțarea soluției, nu a respectat reperul temporal consacrat de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, nu a exercitat un rol activ și a omis să răspundă apărărilor pârâtului care vizau faptul că, în calculul despăgubirilor, nu au fost avute în vedere prețurile din contractele de vânzare-cumpărare depuse ia dosar și nici nu s-au făcut demersuri pentru a se depune la dosar alte contracte de vânzare-cumpărare care să aibă ca obiect terenuri cu caracteristici asemănătoare celui supus evaluării.

Față de considerentele care preced, Înalta Curte constată că recursul pârâtului este fondat, astfel că îl va admite, va casa decizia instanței de apel și va trimite cauza, spre rejudecare, Curții de Apel Ploiești, instanța de trimitere urmând a veghea la corecta aplicare a dispozițiilor legale incidente în determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite pârâtului pentru terenul expropriat, conform îndrumărilor date prin Decizia de casare nr. 735 din 14 februarie 2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Județul Prahova prin președintele Consiliului Județean Prahova împotriva Deciziei nr. 604 din 03 iunie 2014 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași curți de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 19 noiembrie 2014.