ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 601/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 1161 din 08 februarie 2013, pronunțată de Tribunalul Specializat Mureș, s-a admis cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta S.C.M.I., în contradictoriu cu pârâta SC C.S. SRL și, pe cale de consecință: S-a dispus evacuarea necondiționată a societății pârâte din imobilul situat în Tg. Mureș, str. Aurel Filimon, (str. Bartok Bela) jud. Mureș, a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 22.218 lei, cu titlul de chirie aferentă spațiului deținut tară titlu, dobânzi comerciale, începând cu data promovării acțiunii injustiție și până la data achitării integrale a debitului. A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 2.680,3 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată.

A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta SC C.S. SRL, ca nefondată. Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că, inițial, cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la Judecătoria Tg. Mureș. Prin sentința civilă nr. 8364 din 17 septembrie 2010, această instanță a soluționat excepția vizând lipsa competenței sale materiale și a dispus declinarea competenței materiale în favoarea Tribunalului specializat Mureș. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs ambele părți litigante, susținând că litigiul dedus judecății este un litigiu civil. Natura litigiului a fost soluționată, în mod irevocabil, prin decizia nr. 129/ R din 7 iunie 2011, pronunțată de Tribunalul Specializat Mureș, stabilindu-se că litigiul dintre părți se întemeiază pe un raport juridic de natură comercială.

Instanța astfel învestită cu soluționarea cererii a reținut că, potrivit principiului disponibilității părților, reclamantul a învestit instanța cu soluționarea unei cereri având ca obiect evacuare și pretenții, iar pârâta reclamantă reconvențională a învestit instanța cu soluționarea unei cereri având ca obiect pretenții întemeiate pe îmbogățirea fără justă cauză și instituirea unei drept de retenție asupra imobilului din care se cere evacuarea. Față de obiectul cererilor și de materialul probator administrat în cauză, instanța a reținut următoarea stare de fapt: Potrivit extrasului de CF Tg. Mureș, reclamanta SC C.A.I. SRL Tg. Mureș este proprietara imobilului constând în bloc situat în Tg.

Mureș, str. Aurel Filimon și compus din: la demisol - 1 hol, două birouri, fișier, sală de ședințe, grup sanitar și scări; la parter - 13 cabinete, 3 săli de așteptare, 2 birouri, 4 grupuri sanitare, hol, casa scării, un depozit, o spălătorie, 2 laboratoare, o cameră de sterilizare. Din cuprinsul aceluiași extras CF, rezultă că, asupra imobilului proprietatea reclamantei, Protopopiatul Reformat Tg. Mureș deține un drept de uzufruct pe o durată de 10 ani. Verificând titlul în baza căruia s-a înscris în cartea funciară dreptul de uzufruct al uzufructuarului Protopopiatul Reformat Tg. Mureș s-a reținut că acesta rezidă în contractul de vânzare - cumpărare de uzufruct nr. 119 din 12 ianuarie 1993, durata contractului fiind de 10 ani, termenul începând, potrivit art. 3 pct. 5 din contract, cel mai târziu la data de 1 iunie 1993 și împlinindu-se la data de 1 iunie 2003. S-a mai reținut că uzufructuarul Protopopiatul Reformat Tg.

Mureș, pe durata derulării contractului de vânzare-cumpărare uzufruct, a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 936 din 26 august 1996, prin care uzufructuarul-locator a închiriat pârâtei-locatar, pe durata existenței contractului de uzufruct, spatiile sanitare evidențiate în CF Tg. Mureș. Potrivit clauzelor cuprinse în contractul de închiriere, pârâta locatar s-a obligat să execute toate lucrările de întreținere a imobilului și să plătească impozitul aferent clădirii. Din cuprinsul acestui contract de închiriere mai rezultă că, în timpul executării lucrărilor de investiții prevăzute în contractual de uzufruct, o parte din costul acestor investiții a fost suportat de locatara pârâtă, motiv pentru care contractul de închiriere s-a încheiat pe o durată de 10 ani.

Din susținerile reclamantei, necontestate de către pârâtă, a rezultat că atât durata contractului de uzufruct, cât și durata contractului de închiriere au expirat, iar pârâta folosește spațiul fără titlul. S-a observat că obligația litigioasă nu vizează lipsa titlului, ci refuzul pârâtei de a elibera spațiul, până la momentul în care reclamanta îi va achita costul investițiilor efectuate în spațiul deținut, inițial, în baza contractului de închiriere, iar după expirarea acestuia, tară titlu legal. Prin sentința civilă nr. 1611 din 21 decembrie 2012, instanța a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul proprietatea reclamantei, motivând că aceasta deține spațiul iară titlul, iar reclamanta, în baza drepturilor pe care i le conferă proprietatea sa asupra imobilului, le poate urmări în mâna oricărei persoane care le deține fără titlu.

Având în vedere că, după expirarea contractului de închiriere, pârâta a refuzat încheierea unui nou contract cu proprietarul imobilului și negocierea prețului închirierii, instanța a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 22.218 lei, cu titlul de preț al folosinței imobilului, pe luna decembrie 2006. La stabilirea cuantumului prețului folosinței bunului, reclamanta a avut în vedere că spațiul se află în zona centrală a municipiului Tg. Mureș, că zona în care se află imobilul folosit are vad comercial și, în această zonă, se practică o chirie de 10 euro/mp. Având în vedere că spațiul folosit de pârâtă are o suprafață de 529 mp, potrivit calculului 529 x 10 euro/mp - 5290 euro/mp x 4,2 lei/euro, rezultă un preț al folosinței imobilului de 22.218 lei.

Prin folosirea imobilului tară titlul, reclamanta a fost prejudiciată, din culpa pârâtei, cu această sumă, iar, potrivit art. 998, 999 C. civ. (în vigoare la data nașterii raportului obligațional), pârâta are obligația de a repara integral prejudiciul cauzat reclamantei din vina sa. Pe de altă parte, s-a observat că reclamanta are dreptul la repararea integrală a pagubei produse și, ca urmare, în baza art. 1088 C. civ. vechi, a fost obligată pârâta și la plata dobânzii legale comerciale, începând cu data promovării acțiunii în justiție și până la data achitării integrale a debitului principal. În ce privește susținerile pârâtei, potrivit cărora deține spațiul în baza tacitei relocațiuni, s-a observat că tacita relocațiune nu operează în speță, deoarece, între reclamantă și pârâtă, nu a existat un contract de închiriere, contractul de închiriere fiind încheiat între uzufructuarul Protopopiatul Reformat Tg.

Mureș, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar. Pe de altă parte, s-a observat că pârâta își întemeiază apărarea pe tacita relocațiune, iar, prin cererea reconvențională, își întemeiază pretențiile pe îmbogățirea rară justă cauză, or, cele două instituții, respectiv, răspunderea contractuală și îmbogățirea tară justă cauză, se exclud reciproc, îmbogățirea fără justă cauză găsindu-și aplicarea, în cazul în care nu operează răspunderea contractuală. Pârâta a mai susținut că cele două contracte de vânzare-cumpărare uzufruct viager sunt lovite de nulitate absolută, nefiind încheiate în formă autentică. Susținerea pârâtei este reală în parte, în sensul că cele două contracte nu sunt încheiate în formă autentică, ci sub forma înscrisului sub semnătură privată.

Acest aspect însă nu conduce la nulitatea absolută a acestor înscrisuri, deoarece forma autentică a înscrisurilor prin care se transferau drepturi reale a fost cerută ad validitatem doar până în anul 1989, ca efect al incidenței dispozițiilor Legii nr. 58/1974 și nr. 59/1972, inclusiv a Decretului nr. 144/1958. Având în vedere că aceste acte normative erau abrogate la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a dreptului de uzufruct, forma autentică nu este cerută ad validitatem și, sub acest aspect, nu se poate reține că aceste acte sunt lovite de nulitate absolută. Situația ar fi fost alta, în cazul în care vinderea dreptului de uzufruct ar fi constat într-un imobil teren, împrejurare în care forma autentică ar fi fost absolut necesară, ca efect al incidenței, la momentul încheierii contractului, a dispozițiilor art. 46 din Legea nr, 18/1991 și ale Legii nr. 54/1998, în prezent abrogate, prin dispozițiile Legii nr, 247/2005.

În speță, însă, obiectul vinderii - cumpărării dreptului de uzufruct îl constituie imobil construcții și, ca urmare, forma autentică nu se impune, contractul fiind supus, la data încheierii lui, dispozițiile art. 517 și urm. C. civ. (vechi). Pe de altă parte, pârâta a învederat instanței că, în cursul anului 2010, a inițiat procedura concilierii directe, prevăzute de art. 720 1 C. proc. civ., solicitând reclamantei dreptul de a-i folosi spațiul și că, prin adresa nr. 224/2010, aceasta din urmă a fost de acord cu tolerarea în spațiu și plata unei chirii de 7,89 euro/lună.

Acest aspect însă nu conduce la respingerea acțiunii, deoarece, în perioada cuprinsă între expirarea contractului de închiriere și data promovării acțiunii în justiție (21 octombrie 2008), pârâta nu a prezentat un titlu valabil, în baza căruia a deținut spațiu și nici nu a tăcut dovada că a achitat chiria pretinsă de reclamantă pe luna decembrie 2006. Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, apărările pârâtei au fost înlăturate, ca lipsite de interes pentru soluționarea cauzei. În ce privește cererea reconvențională formulată de pârâta SC C.S. SRL, aceasta a fost respinsă ca nefondată. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a avut în vedere temeiul cererii, invocat de reclamanta reconvențională, respectiv, îmbogățirea fără justă cauză.

Așa cum însăși reclamanta a susținut, prin cererea reconvențională, prin investițiile efectuate la imobilul proprietatea reclamantei, s-a produs o îmbogățire a patrimoniului acesteia și o însă răcire a patrimoniului reclamantei reconvenționale. Acest aspect este real și dovedit de către reclamanta reconvențională, dovada făcându-se cu raportul de expertiză efectuat în cauză de către expert judiciar H.V. Potrivit acestui raport, valoarea investițiilor efectuate la imobilul proprietatea SC M.I. SA, în perioada valabilității contractelor de vindere-cumpărare drept de uzufruct și a contractului de închiriere dintre uzufructuar și SC C.S. SRL, se cifrează la suma de 513.175,70 iei, inclusiv TVA. S-a observat că activitatea desfășurată de reclamanta reconvențională, aceea de efectuare investiții la imobilul proprietatea pârâtei reconvenționale se circumscrie dispozițiilor art. 494 C. civ.

vechi, conform cărora, în cazul în care o a treia persoană efectuează investiții la imobilul proprietarului, acesta din urmă are obligația de a restitui valoarea investițiilor, Iară a se lua în seamă sporirea valorii fondului, în cazul în care dorește a reține aceste investiții sau, în situația în care constructorul a fost de rea-credință, să solicite acestuia să le ridice. În ce privește buna-credință a reclamantei reconvenționale, instanța a apreciat că acesta nu poate ti reținută în speță, deoarece, deși a fost invitată la conciliere prealabilă, în vederea încheierii unui contract de închiriere a spațiului și a negocierii chiriei, încă din anul 2008, a refuzat rezolvarea închirierii spațiului, deși cunoștea faptul că, încă din anul 2007, reclamanta și-a revendicat bunul deținut de Protopopiatul Reformat Tg, Mureș, reclamanta reconvențională din prezenta cauză formulând cerere accesorie în interesul apelantului Protopopiatul Reformat Tg.

Mureș. Atât cererea Protopopiatului Reformat Tg. Mureș, cât și cererea de intervenție accesorie a SC C.S. SRL au fost respinse, prin sentința civilă nr. 1566 din 18 februarie 2011, pronunțată în Dosar nr. 4355.1/320/2007, menținută prin decizia civilă nr. 52 din 23 februarie 2012. Mai mult, deși reclamanta reconvențională a refuzat negocierea prețului folosinței imobilului, încă din anul 2008, conform documentelor opisate de expertul judiciar, aceasta, în lipsa oricărui titlu de folosință a imobilului, a continuat să efectueze investiții la imobilul din care, în prezenta cauză, i se solicită evacuarea. În atare situație și în condițiile în care pârâta reconvențională nu și-a exprimat intenția de a păstra investițiile efectuate de către reclamanta reconvențională, instanța nu o va putea obliga la plata sumelor solicitate.

Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, cererea reconvențională a fost respinsă în integralitatea ei. Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a. declarat apel pârâta SC C.S. SRL, solicitând modificarea hotărârii atacate, în sensul respingerii în tot a acțiunii principale și admiterii acțiunii reconvenționale, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii de apel, s-a arătat că, la data de 30 decembrie 1992, între reclamantă și Protopopiatul Reformat din Tg-Mureș, a intervenit contractul de vânzare-cumpătare de uzufruct, având ca obiect vânzarea-cumpărarea dreptului de uzufruct, pe o perioadă de 10 ani, asupra imobilului cu destinație „spațiu sanitar-medical, cu caracter filantropic" situat în Tg, Mureș, str. Bartok Bela, la acea dată, neînscris în CF. Prețul vânzării l-a constituit suma de 24.000,000 lei, stabilită de părți ca fiind necesară terminării lucrărilor de construcții, sumă din care, anterior semnării contractului, s-a achitat 50%, fapt recunoscut de vânzătoare. În perioada următoare, cumpărătoarea a contractat o serie de lucrări necesare terminării construcției, executarea și plata acestora fiind efectuată de către societatea apelantă.

La data de 23 mai 1995, imobilul a fost preluat și scriptic de 3a Protopopiatul Reformat, de către apelantă, fapt atestat prin procesul-verbal de predare-primire, în care s-a menționat, expres, că obiectul s-a predat în stare nefinalizată. Cu această ocazie, apelanta a preluat anumite obligații de plată scadente către executanții lucrării. Chiar și numai aceste obligații depășesc cu mult obligația de plată asumată de cumpărătoare dreptului de uzufruct. Ulterior, toate lucrările necesare finalizării și asigurării funcționalității imobilului, conform destinației prevăzute în contractul de vânzare-cumpărare de uzufruct temporar sunt efectuate și achitate de către apelantă. La data de 26 iunie 1995, s-a încheiat procesul-verbal de recepție finală, în care s-a menționat că valoarea obiectivului este de 100.215.130 lei, iar lucrările vor continua.

În anul 1996, reclamanta, în baza actelor pe care apelanta i le-a pus la dispoziție, și-a întabulat dreptul asupra construcției, iar, la data de 22 august 1996, între apelantă și Protopopiatul Reformat, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 936, durata contractului fiind de 10 ani, termen care curge de la data predării imobilului de către constructor. Așa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în cauză, valoarea investițiilor realizată de societatea apelantă este de 513.175,70 lei, neincluzându-se lucrările de reparație sau întreținere.

Toate aceste lucrări au fost executate în baza proiectelor, a certificatelor de urbanism, care au stat la baza întabulării dreptului de proprietate al reclamantei și ele au fost necesare pentru a asigura destinația spațiului determinată prin contractul de vânzare-cumpărare uzufruct, din anul 1993. Apelanta a considerat greșită soluția instanței de fond, de respingere a cererii reconvenționale, reținându-se reaua-credință a apelantei, în calitate de constructor, întrucât, în opinia sa, a solicitat doar sporul de valoare adus imobilului, în raport de dispozițiile art. 494 C. civ. Apelanta a considerat că nu a fost constructor de rea-credință, întrucât, la data realizării lucrărilor, între reclamantă și cocontractantul Protopopiatul Reformat, a existat un contract încheiat, act prin care reclamanta și-a manifestat acordul expres cu privire la executarea lucrărilor.

In cea mai mare parte a perioadei de execuție a lucrărilor, a fost o relație contractuală scrisă cu Protopopiatul Reformat, iar, în restul perioadei, a existat o înțelegere verbală, recunoscută de reclamantă. De asemenea, reclamanta a recunoscut faptul că lucrările au fost executate de apelantă, a acceptat acest fapt, precum și folosința spațiului de către apelantă, toate aprobările necesare efectuării construcției s-au obținut prin concursul părților, iar, din anul 1996, sediul societății apelante se află în acest imobil, înregistrat la ORC, fiind opozabilă erga omnes. În raport de aceste considerente, rezultă buna sa credință, la momentul edificării construcțiilor, iar reclamanta niciodată nu și-a manifestat opțiunea clară de păstrare sau de ridicare a construcțiilor, conform art. 494 C. civ.

Instanța nu a analizat niciun moment dacă toate lucrările efectuate se pot ridica sau nu, iar, în vederea respectării intereselor economice ale ambelor părți, ar fi trebuit să se dispună obligarea reclamantei la despăgubiri, calculate la valoare reală a investițiilor, motiv pentru care, în opinia sa, se impune completarea expertizei. Apelanta a criticat, de asemenea, obligarea sa la plata sumei de 22.218 lei, cu titlu de chirie, întrucât, deși s-a reținut de instanța de fond lipsa relației contractuale directe dintre părți, „chiria înseamnă tocmai existența unui contract". A arătat că a contestat ofertele nereale depuse de reclamantă și a depus atât Hotărârea Consiliului Județean Mureș nr. 89/2011, cât și adresa emisă de SC L. SA, privind nivelul chiriilor aplicate pentru spații având aceeași destinație, înscrisuri din care rezultă că chiria reală ar putea varia între 3 euro/mp/lună și 13,70 lei/mp/lună.

Din acest punct de vedere, avându-se în vedere faptul că părțile litigante au depus dovezi contradictorii, instanța trebuia, chiar și din oficiu, în virtutea rolului său activ, să dispună efectuarea unei expertize pentru determinarea acestui fapt sau să respingă cererea reclamantei, creanța sa nefiind certă. Intimata I.M.S. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței atacate, ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată. Prin decizia civilă nr. 30/ A din 03 iunie 2013 a Curții de Apel Târgu Mureș, secția a II-a civilă de contencios administrativ și fiscal, s-a respins apelul formulat de SC C.S. SRL Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut următoarele: În principiu, instanța de fond a reținut o corectă stare de fapt.

Astfel, în contractul de vânzare - cumpărare de uzufruct pe durată limitată din 12 ianuarie 1993, încheiat între intimată, în calitate de vânzătoare și Protopopiatul Reformat Tg. Mureș, în calitate de uzufructuar, la cap. IV pct. 8, s-a prevăzut prețul contractului de 24.000.000 lei, plus fondurile bănești necesare finalizării construcției, iar, din prețul de 24.000,000 lei, 12.000.000 lei au fost achitați' de cumpărător direct SC A. SA, societate care executa la acea dată lucrările de investiții, în acel spațiu, pentru intimată. Părțile au mai specificat că acest preț, plătit și plătibil vânzătorului, reprezintă echivalentul transmiterii de către vânzător și dobândirii de către cumpărător a dreptului real de uzufruct temporar a bunului ce formează obiectul contractului, pe durata stipulată, tară vreo altă plată.

De precizat că, în cap. I, părțile au precizat cauza pentru care au încheiat acest contract, respectiv, pe de o parte, lipsa fondurilor bănești ale intimatei pentru terminarea lucrărilor de investiți începute, iar, pe de altă parte, voința cumpărătorului Protopopiatul Reformat Tg. Mureș de a realiza un spațiu sanitar în acel imobil, cu un pronunțat caracter filantropic. Contractul s-a încheiat pe o durată de 10 ani, termenul începând, potrivit art. 3 pct. 5 din contract, cel mai târziu la data de 1 iunie 1993 și împlinindu-se la data de 1 iunie 2003. Așadar, potrivit clauzelor contractuale, uzufructuarul Protopopiatul Reformat Tg. Mureș a fost cel care a preluat obligația de finalizare a lucrărilor de investiții, pe cheltuiala sa, potrivit scopului pe care urma să-l dea spațiului, respectiv, spațiu sanitar.

La data de 22 august 1996, între Protopopiatul Reformat Tg. Mureș și apelanta SC C.S. SRL, s-a încheiat contractul de închiriere, Protopopiatul Reformat Tg. Mureș recunoscând că o parte din cheltuielile necesare executării lucrărilor de investiții, la care era obligat, potrivit contractului de uzufruct, au fost achitate de către SC C.S. SRL până la acea dată, acesta constituind și motivul pentru care contractul s-a încheiat pe o durată de 10 ani. De altfel, chiar în cererea reconvențională, apelanta a recunoscut că a efectuat lucrările de investiții în contul Protopopiatul Reformat Tg. Mureș, care era el însăși obligat să le efectueze, în virtutea contractului de uzufruct. Astfel, deși contractul de uzufruct expira la data de 1 iunie 2003, durata contractului de închiriere excedând acestui termen, intimata S.C.M.I., în calitate de proprietar al spațiului, a acceptat valabilitatea acestuia, acționând în instanță Protopopiatul Reformat Tg.

Mureș, pentru evacuare, doar în 23 mai 2007, cauza formând obiectul Dosarului nr. 4355/320/2007. Prin această cerere, s-a admis acțiunea intimatei, aceasta fiind obligată să evacueze imobilul și să plătească chiria aferentă lunii septembrie 2006, în cuantum de 55. 545 lei, plus TVA. Apelanta a formulat cerere de intervenție în interesul Protopopiatului Reformat Tg. Mureș, în calea de atac, dar atât apelul, cât și această cerere au fost respinse, prin decizia civilă nr. 52 din 23 februarie 2012, rămasă irevocabilă. Prezenta cerere formulată împotriva intimatei a fost formulată la 21.10,2008, după mai multe tentative ale proprietarului imobilului de soluționare pe cale amiabilă a litigiului, efectuate atât față de Protopopiatul Reformat Tg.

Mureș, cât și față de apelanta SC C.S. SRL. Curtea a considerat neîntemeiate motivele invocate în această cale de atac. Astfel, în condițiile în care, în contractul de uzufruct, Protopopiatul Reformat Tg. Mureș s-a obligat el însăși să finalizeze lucrările de investiții, potrivit destinației pe care urma sa o aibă spațiul respectiv, apelanta nu poate susține că intimata s-a îmbogățit fără justa cauză. Dacă aceasta are eventuale pretenții cu referire la aceste lucrări, ele trebuie solicitate părții cu care a avut directe raporturi juridice, în temeiul contractului de închiriere. Cu toate acestea, Curtea a reținut, asemenea instanței de fond, reaua-credință a apelantei, care a efectuat lucrări de investiții la spațiul în cauză și în anul 2006, deși contractul de închiriere se apropia de expirare și, mai mult, chiar după debutul litigiului între intimată și Protopopiatul Reformat, litigiu despre care avea cunoștință, de vreme ce a formulat cererea de intervenție.

Nu prezintă relevanță faptul că intimata cunoștea că lucrările au fost efectuate de apelantă șt le-a acceptat, pentru intimată, neavând importanță cine efectua aceste lucrări în contul Protopopiatului Reformat. Cu privire la cuantumul despăgubirilor, cu titlu de chirie, pe luna decembrie 2006, susținerile apelantei referitoare la rolul activ al judecătorului nu pot fi reținute, deoarece, oricâtă larghețe s-ar acorda în interpretarea art. 129 alin. (5) C. proc. civ., judecătorul nu se poate substitui părților, propunând probe în locul acestora. Cum expertiza în construcții a fost dispusă la cererea apelantei, aceasta nu a avut nicio piedică în a formula, printre alte obiective, și pe acela de determinare a valorii chiriei.

De altfel, critica apelantei privind folosirea noțiunii de chirie, în lipsa unui contract de închiriere între părți, nu schimbă problematica, câtă vreme intimata avea dreptul la despăgubiri, reprezentând chiria pentru spațiul respectiv, dacă apelanta n-ar fi folosit spațiul fără niciun titlu. Având în vedere pozițiile contradictorii ale părților cu privire la acest cuantum, Curtea a ținut seama de faptul că, printr-o hotărâre irevocabilă, respectiv sentința nr. 1566 din 18 februarie 2011, s-a stabilit, pentru același spațiu, o chirie de 55.545 lei plus TVA, aferentă lunii septembrie 2006. Cum nu s-au făcut dovezi din care să rezulte că au intervenit factori noi, iar, pentru luna decembrie 2006, reclamanta intimată a solicitat doar 22.218 lei, sumă mult mai mică, Curtea a menținut soluția instanței de fond și sub acest aspect.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs, în termen legal, pârâta SC C.S. SRL, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului declarat de SC C.S. SRL, schimbării sentinței apelate și admiterii cererii reconvenționale formulată de aceasta, cu consecința obligării S.C.M.I. la plata sumei de 513.175,50 lei, reprezentând valoarea materialelor și prețul muncii încorporate în imobilul situat în Tg. Mureș, str. Aurel Filimon, (str. Bartok Bela) jud. Mureș, în favoarea sa. În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a susținut următoarele: Instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 494 C. civ.

de la 1864, având în vedere că, deși, în mod neechivoc, recurenta SC C.S. SRL a arătat că, față de proprietarul S.C.M.I., ea este un terț constructor, judecătorii apelului au înlăturat această critică a sentinței primei instanțe, cu motivarea nelegală că „valoarea materială și prețul muncii reclamantei, ce au dus la creșterea valorii fondului, trebuie solicitate părții cu care a avut directe raporturi juridice, în temeiul contractului de închiriere". Așa cum s-a arătat în literatura juridică de specialitate, art. 494 C. civ.

permite proprietarului terenului să aleagă una din următoarele două soluții: a) să invoce accesiunea și să dobândească astfel dreptul de proprietate asupra construcției, având obligația de a dezdăuna pe constructor cu valoarea materialelor încorporate și prețui muncii efectuate, indiferent de sporul de valoare dobândit de teren prin realizarea construcției; b) să-l oblige pe constructor să desființeze sau să ridice construcțiile, plantațiile sau lucrările executate pe cheltuiala sa, cu obligarea acestuia să-i plătească despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului. Or, în caitsa pendinte, intimata-proprietar nu a înțeles să-și exercite o asemenea opțiune. Recurenta a arătat că lucrările de îmbunătățire au fost executate de ea, în condițiile existenței unui contract de închiriere - cel cu Protopopiatul Reformat Tg.

Mureș, aflat în executare. Nu în ultimul rând, că recurenta-reclamantă a fost un constructor de bună-credință o probează certificatul de urbanism, avizele necesare, autorizația de construire, precum și contractele de execuție a lucrărilor În fine, recurenta SC C.S. SRL era în drept, în calitatea sa de detentor precar a imobilului și de constructor de bună-credință, să fie indemnizata cu suma de 513.175,70 lei. În ipoteza în care recurenta SC C.S. SRL a fost constructor de rea-credință, motivarea deciziei recurate este nelegală, cât privește pretinsa rea-credință a reclamantei. Buna sau reaua-credință a terțului în materie nu interesează, conform art. 494 alin. (3), fraza a I-a C. civ.

decât, pe de o parte, prin instituirea prohibiției proprietarului beneficiar de a cere terțului constructor ridicarea acestor lucrări și, pe de altă parte, prin opțiunea acestuia între a înapoia valoarea materială și prețul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului. Dar reaua-credință a reclamantei nu-l exonerează în niciun fel pe proprietarul-beneficiar al accesiunii imobiliare artificiale de obligația de a-l despăgubi pe constructor, în limita îmbogățirii sale tară justă cauză, respectiv cu suma de 513.175,70 lei. Urmează a se observa, de asemenea, că temeiul cererii reconvenționale nu l-a constituit răspunderea civilă contractuală, ci îmbogățirea iară justă cauză a proprietarului al cărui patrimoniu s-a majorat, ca efect al accesiunii imobiliare artificiale.

Și în acest caz, chiar dacă s-ar admite că recurenta a fost un constructor de reaua-credință, soluția nu era aceea de a-i fi respinsă acțiunea în dezdăunare, ci aceea de admitere a cererii reconvenționale și de obligare a proprietarului la dezdăunarea constructorului-terț cu suma de 513.175,7 iei, reprezentând valoarea materialelor și prețul muncii. Un alt motiv de recurs s-a raportat la „contradictorialitatea ” motivării. Instanța de apel a reținut că nu prezintă relevanță faptul că intimata cunoștea că lucrările au fost efectuate de apelantă și le-a acceptat, pentru intimată, neavând importanță cine efectua aceste lucrări, în contul Protopopiatului Reformat. Or, sentința apelată motivase că, în atare situație și în condițiile în care pârâta reconvențională nu și-a exprimat intenția de a păstra investițiile efectuate de către reclamanta reconvențională, instanța nu o va putea obliga la plata sumelor solicitate.

„Contradictorialitatea” motivării de respingere a apelului rezidă în aceea că, după ce s-a arătat, incontestabil, că imobilul proprietarului-intimat a primit un spor de valoare, în urma lucrărilor efectuate de recurentă, solicitarea acesteia este apreciată a fi neîntemeiată. Recursul este fondat pentru considerentele ce vor succede: Sub aspectul încadrării motivelor de recurs invocate de către recurenta pârâtă SC C.S. SRL în dispozițiile legale limitative, se poate observa că acestea se raportează la încălcarea dispozițiilor art. 494 C. civ., precum și la contrarietatea motivării hotărârilor judecătorești pronunțate în cauză de instanțele fondului, critici ce s-ar putea circumscrie pct. 7 și 9 ale art. 304 C. proc.

civ. Pentru a cenzura greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 494 C. civ., astfel cum pretinde recurenta, va trebui însă stabilit, în mod prioritar, dacă acest temei juridic a fundamentat cererea reconvențională formulată în cauză sau dacă el a fost pus în dezbaterea părților de către instanțele de fond, cărora le revenea sarcina de a califica cererea reconvențională, în conformitate cu dispozițiile art. 84 si 129 alin. (4) și (6) C. proc. civ. În acest context, se constată că cererea reconvențională formulată prin intermediul apărătorului ales este întemeiată pe îmbogățirea tară justa cauză, ca fapt juridic licit prin care are loc mărirea patrimoniului unei persoane prin micșorarea corelativă a patrimoniului altei persoane, fără ca, pentru acest efect, să existe o cauză justă sau un temei juridic, iar acțiunea exercitată este calificată ca o acțiune în restituire.

Este real însă că ambele instanțe, fără a se preocupa de calificarea juridică a cererii reconvenționale și tară a tranșa astfel limitele obiective ale judecării cauzei, după punerea acestor aspecte esențiale pentru soluționarea litigiului în dezbaterea contradictorie a părților litigante, au motivat hotărârile judecătorești atât din perspectiva unei acțiuni în repetițiune, cât și din perspectiva instituției juridice a accesiunii imobiliare, întemeiată pe art. 494 și următoarele C. civ. Or, această absență a fixării limitelor obiective ale judecării cauzei și combinarea nu doar a unor temeiuri juridice distincte, ci a unor instituții cu regim juridic distinct face imposibilă exercitarea controlului judiciar de către instanța de recurs, în sensul solicitat de către recurenta pârâtă, respectiv acela de a stabili dacă dispozițiile art. 494 C. civ.

au fost corect aplicate și interpretate în cauză. Contrarietatea motivării hotărârilor judecătorești pronunțate de instanțele de fond rezidă și în faptul că prima instanță, deși reține, ca aspect real și dovedit în cauză, că, prin investițiile efectuate la imobilul proprietatea reclamantei, s-a produs o îmbogățire a patrimoniului acesteia și o scădere a patrimoniului pârâtei-reclamante reconvenționale, motivează că această activitate de efectuare investiții, desfășurată de cea din urmă, se circumscrie dispozițiilor art. 494 C. civ. de la 1864, dar nu se poate dispune obligarea reclamantei-pârâte la plata sumelor rezultate din expertiza efectuată în cauză, întrucât aceasta nu și-a exprimat intenția de a păstra investițiile efectuate, iar pârâta-reclamantă reconvențională nu a fost de bună-credință, argumente însușite de instanța de apel.

Astfel, din analiza dispozițiilor legale referitoare la instituția îmbogățirii Iară justă cauză, se poate reține că, pentru soluționarea unei acțiuni fundamentate pe un astfel de temei de drept, trebuie analizate două condiții juridice, respectiv absența oricărui alt mijloc juridic pentru recuperarea de către cel care și-a micșorat patrimoniul a pierderii suferite și absența unei cauze legitime a măririi patrimoniului unei persoane în detrimentul alteia și trei condiții materiale, și anume: mărirea unui patrimoniu, micșorarea unui patrimoniu, ca o consecință a măririi altuia și existența unei legături sau corelații directe între sporirea unui patrimoniu și diminuarea celuilalt.

În ceea ce privește instituția accesiunii, reglementată de dispozițiile art. 494 C. civ., condițiile ce trebuie analizate pentru incidența acesteia sunt distincte de cele necesare pentru soluționarea unei actio de in rem verso, numai restituirea despăgubirilor având la bază principiul îmbogățirii fără justă cauză; iar teoria accesiunii presupune exercitarea dreptului potestativ de accesiune și diferențierea întinderii creanței de restituire, în funcție de buna sau reaua-credință a celui care ridică o construcție sau o lucrare pe terenul celuilalt.

În consecință, în rejudecare, se va stabili, în mod necesar, care este cauza juridică (causa petendi) a cererii reconvenționale, în sensul de faptul juridic sau material care constituie temeiul legai sau fundamentul direct și imediat al interesului sau dreptului pretins (sursa generatoare a acestuia), pentru a se fixa limitele obiective ale judecării acestei cereri, și, implicit, dreptul aplicabil unor împrejurări de fapt, ce vor fi pe deplin clarificate, pe baza unui probatoriu pertinent, solicitat de părțile litigante sau dispus de instanță din oficiu. Dintr-o altă perspectivă, instanța de apel va trebui să verifice și dacă dispozițiile art. 494 C. civ. sunt incidente în situația în care terțul realizează reparații sau îmbunătățiri la imobilele existente sau în ipoteza în care, între proprietarul terenului sau succesorul acestuia și constructor, există o convenție cu privire la efectuarea unor lucrări.

În acest sens, va fi necesară analiza contractului de închiriere nr. 936 din 26 august 1996, încheiat între Protopopiatul Reformat din Târgul Mureș, în calitate de uzufructuar locator, și SC C.S. SRL, în calitate de locatar, sub aspectul drepturilor și obligațiilor părților prevăzute în conținutul său. Concluzionând, în acest moment procesual, doar motivul de recurs reglementat de dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. devine operant în cauză, din perspectiva existenței unei motivări contradictorii a hotărârii atacate. În acest context, trebuie subliniat că motivarea hotărârilor judecătorești reprezintă o garanție esențială a procesului echitabil reglementată atât prin dispozițiile art. 261 pct. 5 C. proc.

civ., cât și prin dispozițiile convenționale ale art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului. În interpretarea și aplicarea acestor dispoziții legale, motivarea unei hotărâri judecătorești trebuie să reflecte premisele silogismului juridic și raționamentul ce a determinat soluția pronunțată în cauză, precum și faptul că argumentele esențiale ale părților au fost examinate într-o manieră efectivă. Or, existența unor motivări subsidiare ireconciliabile în conținutul unei hotărâri judecătorești nu poate reprezenta o lămurire și o dezlegare a unor împrejurări de fapt, cărora ar trebui să li se aplice dreptul pertinent, premisa legală pentru aplicabilitatea art. 314 C. proc. civ. care statuează că: înalta Curte hotărăște asupra fondului pricinii în toate cazurile în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări de fapt ce au fost pe deplin stabilite.

În consecință, neclarificând natura juridică a cererii reconvenționale, prin prisma cauzei juridice pe care se întemeiază, instanțele de fond nu au clarificat situația de fapt dedusă judecății, astfel încât nu se poate stabili care este dreptul aplicabil, conform principiului da mihi facto, daho tibi ius („dă-mi faptele și îți voi da dreptul ” ), impunându-se casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE

MOTIVE ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul SC C.S. SRL împotriva deciziei nr. 30/ A din 03 iunie 2013 a Curții de Apel Târgu-Mureș, secția a II-a civilă de contencios administrativ și fiscal. Casează decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, Curții de Apel Târgu-Mureș. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 19 februarie 2014.