ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3839/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3839/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin

sentința civilă nr. 1765 din 18 noiembrie 2010, Tribunalul București

a admis în parte acțiunea precizată a reclamanților C.I.

și C.S., în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, a obligat

pârâtul la plata sumei de 2.183.865 RON, reprezentând contravaloarea

construcției, a respins, ca neîntemeiată, cererea reprezentând contravaloarea

terenului, a obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 579 A din 31 mai 2011, Curtea

de Apel București, în majoritate,

a respins,

ca nefondat, apelul pârâtului, a admis apelul reclamanților, a schimbat în parte

sentința, în sensul că a obligat pârâtul la plata sumei de 539.847 RON, reprezentând

valoarea terenului, păstrând celelalte dispoziții ale sentinței.

În fapt, s-a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare

din 24 decembrie 1996, reclamanții au cumpărat apartamentul situat în

București, pentru suma de 61.422.648 ROL, achitată în totalitate prin chitanța

din 24 decembrie 1996.

Prin sentința civila nr. 9014 din 23 septembrie 2005 a

Judecătoriei Sectorului 1 București, irevocabilă prin decizia civila nr. 628 R

din 26 octombrie 2006 a Curții de Apel București, reclamanții au fost obligați să

lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu foștilor proprietari.

În drept, au fost avute în vedere dispozițiile art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

S-a apreciat că situația reclamanților se încadrează în

dispozițiile legale sus-arătate, aceștia fiind cumpărători în temeiul Legii nr.

112/1995, cu respectarea prescripțiilor acesteia, în condițiile în care nu s-a dispus

anularea contractului.

Raportul de expertiză efectuat în cauză a concluzionat

în sensul că valoarea imobilului este de 637.872 euro, valoare ce include 511.444

euro, adică 2.183.865 RON, valoarea apartamentului, și 126.428 euro, adică 539.847

lei (RON), valoarea cotei de 150,51 m.p., teren aferent apartamentului.

Ministerului Finanțelor Publice are calitate procesuală

pasivă în cauză în raport de dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001,

întrucât, pentru identitate de rațiune, chiriașii cumpărători care și-au pierdut

dreptul de proprietate în urma acțiunilor în revendicare sunt îndreptățiți la restituirea

prețului, la fel ca și cei cărora li s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare.

În privința prețului stabilit prin expertiză, Curtea,

în majoritate, a considerat că, în apel, nu se mai impune efectuarea unui nou raport

de expertiză, întrucât la instanța de fond, după depunerea raportului de expertiză,

s-a acordat pârâtei posibilitatea să ia cunoștință de conținutul expertizei și un

termen in acest sens la 10 martie 2010, dată la care s-au depus obiecțiuni. Expertul

a răspuns obiecțiunilor, arătând că la evaluarea imobilului s-a ținut cont de procentul

de corecție de 15%, privind vechimea de 95 de ani, și de procentul de corecție de

30%, privind tranzacționarea apartamentului și a terenului, având în vedere că apartamentele

cu o suprafață mare se vând mai greu, ofertele de vânzare a unor astfel de apartamente

indicând valori cuprinse între 500.000-595.000 euro.

După depunerea răspunsului la obiecțiuni, ambele părți

au formulat din nou obiecțiuni, care însă nu au mai fost susținute, cauza rămânând

astfel în pronunțare.

Susținerile din cererea de apel, în sensul că, la stabilirea

contravalorii imobilului, nu s-a luat în considerare diminuarea coeficientului de

cerere-ofertă, nu sunt fondate, întrucât expertul a luat în considerare procentul

de corecție privind vechimea de 95 de ani, precum și procentul de corecție pentru

tranzacționarea apartamentului și a terenului.

Curtea, în majoritate, a admis apelul reclamanților,

întrucât instanța de fond a interpretat și aplicat greșit

dispozițiile legale, considerând că reclamanții au doar un drept de folosință asupra

terenului.

Din contractul de vânzare-cumpărare a rezultat că reclamanții

au dobândit în proprietate locuința, apartamentul, dar și terenul aferent de 150,50

m.p., situat sub construcție.

Împrejurarea că terenul în litigiu putea sau nu să fie

înstrăinat în baza Legii nr. 112/1995 putea fi analizată numai într-o acțiune de

constatare a nulității absolute parțiale a contractului formulată de către primărie.

S-a reținut totodată că reclamanții au achitat prețul

atât pentru apartament, cât și pentru teren la data încheierii contractului.

Împotriva deciziei instanței de apel a formulat cerere

de recurs la data de 25 august 2011, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin

care a criticat-o pentru nelegalitate, sub următoarele aspecte:

Pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., s-a susținut că, în mod greșit, s-a reținut calitatea procesuală pasivă a

Ministerului Finanțelor Publice.

Potrivit principiului relativității efectelor contractului,

acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și

nici dăuna unui terț. Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea

contractului, este terț față de acesta.

În conformitate cu dispozițiile art. 1337, art. 1341 și

urm. C. civ., s-ar fi pus problema instituirii răspunderii pentru evicțiune a vânzătorului.

Aceste dispoziții de drept comun nu pot fi înlăturate

prin nicio dispoziție specială contrară.

Dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, așa cum au

fost modificate prin Legea nr. 1/2009, nu sunt de natură să confere calitate procesuală

pasivă, Ministerului Finanțelor Publice, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune

are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului la valoarea de piață.

În ceea ce privește fondul cauzei, s-a susținut că hotărârea

instanței de apel este vădit nelegală și netemeinică.

Potrivit prevederilor art. 50

1

din Legea

nr. 10/2001, cu modificările și completările ulterioare, pentru a se acorda prețul

de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: contractele să fi

fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, respectiv ca ele

să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Prima condiție nu este îndeplinită, întrucât contractul

de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996 a fost încheiat cu încălcarea flagrantă

a legii, respectiv a dispozițiilor art. 10 alin. (2) din Legea nr. 112/1995, în

vigoare la data încheierii contractului - sunt, de asemenea, exceptate de la vânzare

locuințele care au avut destinația de case de oaspeți, de protocol, cele declarate

monumente istorice și din patrimoniul național, precum și cele folosite ca reședințe

pentru foștii și actualii demnitari”. Totodată, art. 11 din Legea nr. 112/1995,

prevede că „actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor

art. 9 alin. (6) și ale art. 10 sunt lovite de nulitate absolută”.

Imobilul în litigiu este monument istoric, fiind nominalizat

pe lista monumentelor istorice din Municipiul București.

Deși această apărare a fost invocată ca motiv de apel,

instanța a ignorat cu desăvârșire susținerile, nepronunțându-se în niciun fel asupra

lor, în condițiile în care avea obligația de a analiza toate apărările părților

și de a le reține, respectiv înlătura, motivat.

Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiție imperativă

prevăzută de dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, contractul

să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, nefacându-se

dovada existenței unei asemenea hotărâri.

S-au formulat și critici referitoare la raportul de expertiză

întocmit la instanța de fond.

În mod nelegal, instanța de apel a respins cererea de

efectuare a unei noi expertize, în condițiile în care, pe de o parte, avea posibilitatea

legală de a solicita încuviințarea acestei probe în apel, iar pe de altă parte,

instanța de fond și-a însușit concluziile raportului de expertiză, fără a ține seama

de obiecțiunile formulate.

Instanța de apel trebuia să țină cont de faptul că suma

stabilită prin raportul de expertiză este exagerat de mare. Expertul, în cadrul

evaluării construcției prin metoda comparației directe nu a ținut cont de blocajul

actual al tranzacțiilor imobiliare, când cererea este mult mai mică decât oferta,

practic, numărul tranzacțiilor imobiliare fiind foarte mic.

În prezenta cauză operează îmbogățirea fără justă cauză,

fiind inadmisibil ca reclamanții să încaseze în anul 2011 o diferență exorbitantă

în plus față de valoarea achitată prin contractul de vânzare-cumpărare, valoare

care depășește cu mult și valoarea de circulație a imobilului pe piața imobiliară

la ora actuală.

Este vădit nelegală hotărârea instanței de apel în ceea

ce privește obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata sumei de 539.847

RON, reprezentând valoarea terenului.

În mod eronat instanța de apel a reținut că din contractul

de vânzare-cumpărare a rezultat că reclamanții au dobândit în proprietate apartamentul

și terenul aferent în suprafață de 150,50 m.p. Prin acest contract nu s-a transmis

reclamanților un drept de proprietate în ceea ce privește terenul în litigiu, ci

numai un drept de folosință, fapt expres menționat în contract.

Legea nr. 112/1995 nu permitea vânzarea către chiriași

decât a locuințelor, nu și a terenurilor sau a cotelor din teren aferente acestor

locuințe.

Potrivit art. 9 din actul normativ menționat anterior,

chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor

proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut

la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate

apretului.

Totodată, art. 33 din H.G. nr. 20/1996, în forma în vigoare

la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare prevedea că în situațiile de

vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești

și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului

situat sub aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991.

Potrivit art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, în forma

în vigoare la data încheierii contractului, terenurile proprietate de stat, situate

în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau

în folosință pe durată existenței construcției în vederea construirii de locuințe

proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe

trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora,

integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție.

Din coroborarea dispozițiilor legale citate anterior rezultă

că terenul nu a trecut în proprietatea reclamanților, ci a rămas în continuare în

proprietatea statului, intimații-reclamanții dobândind numai un drept de folosință

pe durata existenței construcției.

Reclamanții nu și-au valorificat posibilitatea recunoscută

de art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, la care făcea expres trimitere art.

33 din H.G. nr. 20/1996, de a cere constituirea dreptului de proprietate asupra

acestui teren, prin ordin al prefectului.

Un argument extrem de important în acest sens îl constituie

și faptul că, prin sentința civilă nr. 9014 din 23 septembrie 2005 a Judecătoriei

Sector 1, intimații-reclamanți au fost obligați să lase în deplină proprietate și

liniștită posesie numai apartamentul în litigiu.

În ceea ce privește obligarea la plata cheltuielilor de

judecată, s-a susținut că pârâtul nu datorează cheltuieli de judecată, culpa procesuală

aparținând Primăriei Municipiului București.

Recursul este întemeiat.

Nu poate fi primită critica întemeiată pe dispozițiile

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., conform căreia Ministerul Finanțelor Publice nu ar

avea calitate procesuală pasivă în cauză.

Instanța anterioară a reținut corect că acesta are calitate

procesuală pasivă, răspunderea sa în cazul evicțiunii fiind prevăzută de art. 50

alin. (3) din Legea nr. 10/2001, fiind o răspundere cu caracter derogatoriu de la

dreptul comun.

Aceste prevederi speciale derogă de la dreptul comun în

materie, conform principiului „specialia generalibus derogant” astfel încât, în

cauză, nu-și mai găsesc aplicarea prevederile C. civ. care reglementează obligația

vânzătorului de garanție contra evicțiunii - art. 1337, 1341-1345 C. civ.

Susținerea apelantului-pârât, în sensul că obligația de

garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai larg, nu poate conduce la concluzia

că prevederile speciale ale Legii nr. 10/2001 nu își găsesc aplicabilitatea în speță,

acestea fiind incidente strict în ipotezele prevăzute de lege și anume cu privire

la restituirea prețului actualizat, respectiv restituirea prețului de piață al imobilului,

pentru care legea conferă legitimare procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice.

Criticile ce vizează fondul cauzei

nu pot fi cercetate, înainte de clarificarea deplină a

situației de fapt, după suplimentarea probatoriului, respectiv aprecierea acestuia

în condiții de strictă legalitate, instanței de apel revenindu-i și sarcina să identifice

normelor legale de drept substanțial incidente.

Potrivit dispozițiilor art. 314 C. proc. civ., Înalta

Curte de Casație și Justiție hotărăște asupra fondului pricinii în toate cazurile

în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări

de fapt ce au fost deplin stabilite.

Constatarea faptelor, așa cum rezultă ele din actele și

dovezile administrate de părți, este atributul instanțelor fondului, iar hotărârea

trebuie să fie motivată cu suficientă claritate cu privire la starea de fapt, prin

trimitere la probele de la dosar, obligația judecătorilor de a-și motiva hotărârile

constituind una dintre garanțiile dreptului la un proces echitabil.

În cauza dedusă judecății, situația de fapt nu a fost

stabilită cu claritate, instanța de apel rezumându-se la o motivare formulată în

termeni generali și echivoci, mai ales în ceea ce privește situația juridică a terenului

în litigiu.

Din lucrările dosarului a rezultat că prin contractul

de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996, reclamanții au cumpărat apartamentul

situat București pentru suma de 61.422.648 ROL, achitată in totalitate prin chitanța

din 24 decembrie 1996.

Raportul de expertiză efectuat în cauză a concluzionat

în sensul că valoarea imobilului este de 637.872 euro, valoare ce include 511.444

euro, adică 2.183.865 RON, valoarea apartamentului, și 126.428 euro, adică 539.847

RON, valoarea cotei de 150,51 m.p., teren aferent apartamentului.

Este evidentă și total nejustificată de către instanță

discrepanța de valoare dintre prețul cu care s-a perfectat contractul în privința

imobilului și suma stabilită prin raportul de expertiză, în circumstanțele particulare

ale cauzei pendinte.

Instanța nu motivează cum a apreciat valoarea înscrisurilor

administrate în cauză - în special, contractul de vânzare-cumpărare nr. 2601/23680

din 24 decembrie 1996 și hotărârea judecătorească prin care reclamanții au pierdut

posesia imobilului - prin coroborare cu concluziile raportului de expertiză care

au evidențiat, pe de o parte, valori distincte în privința apartamentului, respectiv

terenului, fără să analizeze situația particulară a terenului aferent, iar, pe de

altă parte, au avut în vedere ofertele de vânzare-cumpărare a unor apartamente de

același tip (valori considerabile, cuprinse între 500.000-595.000 euro) și nu la

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitățile administrativ-teritoriale

respective.

Într-adevăr, potrivit prevederilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, cu modificările și completările ulterioare, „proprietarii

ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață

al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.”

Înainte de a analiza pe fond dacă sunt sau nu îndeplinite

în mod cumulativ condițiile prescrise de lege - contractele să fi fost încheiate

cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, respectiv ca ele să fi fost desființate

prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile - instanța fondului era obligată

să identifice imobilul în litigiu, construcție și teren, cu toate caracteristicile

și detaliile acestora, să determine și să definească noțiunea de teren aferent,

respectiv să stabilească dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului

în litigiu, conform standardelor internaționale de evaluare, să răspundă motivat

și neechivoc tuturor criticilor de nelegalitate.

Împrejurarea că partea a avut posibilitatea să ia cunoștință

de conținutul expertizei și să formuleze obiecțiuni, nu poate suplini obligația

instanței, prescrisă de art. 129 C. proc. civ., de aflare a adevărului in cauza

și de pronunțare a unei hotărâri temeinice și legale, pe baza stabilirii faptelor

și prin aplicarea corectă a legii, hotărâre care sa lămurească și să dezlege toate

chestiunile de fapt și de drept relevante raportului juridic litigios.

Părțile angajate într-un proces civil trebuie să beneficieze

de o judecată în sistemul dublului grad de jurisdicție și aceasta din perspectiva

unui drept la judecată concret și efectiv - examen atent al tuturor cererilor/apărărilor

formulate în cauză, al argumentelor și cererilor de probă, obligația de a motiva

soluțiile pronunțate, indicarea cu suficientă claritate a temeiurilor de fapt

și de drept care au condus instanța spre o anumită soluție, etc.

Instanța de apel va trebui să procedeze la delimitarea

terenului aferent construcției înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, argumentat

și cu detalierea destinației terenului, inclusiv prin analizarea mențiunilor stipulate

în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de aceștia în baza Legii nr. 112/1995.

Așa fiind, reținând că împrejurările de fapt ale cauzei

nu au fost pe deplin stabilite, în baza art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va

admite recursul, va casa hotărârea recurată și va trimite cauza spre rejudecarea

apelului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor

Publice împotriva deciziei nr. 579/A din 31 mai 2011 a Curții de Apel București,

secția a IV-a civilă.

Casează

decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 29 mai 2012.