ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3839/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 1765 din 18 noiembrie 2010, Tribunalul București a admis în parte acțiunea precizată a reclamanților C.I. și C.S., în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, a obligat pârâtul la plata sumei de 2.183.865 RON, reprezentând contravaloarea construcției, a respins, ca neîntemeiată, cererea reprezentând contravaloarea terenului, a obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată. Prin decizia civilă nr. 579 A din 31 mai 2011, Curtea de Apel București, în majoritate, a respins, ca nefondat, apelul pârâtului, a admis apelul reclamanților, a schimbat în parte sentința, în sensul că a obligat pârâtul la plata sumei de 539.847 RON, reprezentând valoarea terenului, păstrând celelalte dispoziții ale sentinței.

În fapt, s-a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996, reclamanții au cumpărat apartamentul situat în București, pentru suma de 61.422.648 ROL, achitată în totalitate prin chitanța din 24 decembrie 1996. Prin sentința civila nr. 9014 din 23 septembrie 2005 a Judecătoriei Sectorului 1 București, irevocabilă prin decizia civila nr. 628 R din 26 octombrie 2006 a Curții de Apel București, reclamanții au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu foștilor proprietari. În drept, au fost avute în vedere dispozițiile art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001. S-a apreciat că situația reclamanților se încadrează în dispozițiile legale sus-arătate, aceștia fiind cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, cu respectarea prescripțiilor acesteia, în condițiile în care nu s-a dispus anularea contractului.

Raportul de expertiză efectuat în cauză a concluzionat în sensul că valoarea imobilului este de 637.872 euro, valoare ce include 511.444 euro, adică 2.183.865 RON, valoarea apartamentului, și 126.428 euro, adică 539.847 lei (RON), valoarea cotei de 150,51 m.p., teren aferent apartamentului. Ministerului Finanțelor Publice are calitate procesuală pasivă în cauză în raport de dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, întrucât, pentru identitate de rațiune, chiriașii cumpărători care și-au pierdut dreptul de proprietate în urma acțiunilor în revendicare sunt îndreptățiți la restituirea prețului, la fel ca și cei cărora li s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare.

În privința prețului stabilit prin expertiză, Curtea, în majoritate, a considerat că, în apel, nu se mai impune efectuarea unui nou raport de expertiză, întrucât la instanța de fond, după depunerea raportului de expertiză, s-a acordat pârâtei posibilitatea să ia cunoștință de conținutul expertizei și un termen in acest sens la 10 martie 2010, dată la care s-au depus obiecțiuni. Expertul a răspuns obiecțiunilor, arătând că la evaluarea imobilului s-a ținut cont de procentul de corecție de 15%, privind vechimea de 95 de ani, și de procentul de corecție de 30%, privind tranzacționarea apartamentului și a terenului, având în vedere că apartamentele cu o suprafață mare se vând mai greu, ofertele de vânzare a unor astfel de apartamente indicând valori cuprinse între 500.000-595.000 euro.

După depunerea răspunsului la obiecțiuni, ambele părți au formulat din nou obiecțiuni, care însă nu au mai fost susținute, cauza rămânând astfel în pronunțare. Susținerile din cererea de apel, în sensul că, la stabilirea contravalorii imobilului, nu s-a luat în considerare diminuarea coeficientului de cerere-ofertă, nu sunt fondate, întrucât expertul a luat în considerare procentul de corecție privind vechimea de 95 de ani, precum și procentul de corecție pentru tranzacționarea apartamentului și a terenului. Curtea, în majoritate, a admis apelul reclamanților, întrucât instanța de fond a interpretat și aplicat greșit dispozițiile legale, considerând că reclamanții au doar un drept de folosință asupra terenului.

Din contractul de vânzare-cumpărare a rezultat că reclamanții au dobândit în proprietate locuința, apartamentul, dar și terenul aferent de 150,50 m.p., situat sub construcție. Împrejurarea că terenul în litigiu putea sau nu să fie înstrăinat în baza Legii nr. 112/1995 putea fi analizată numai într-o acțiune de constatare a nulității absolute parțiale a contractului formulată de către primărie. S-a reținut totodată că reclamanții au achitat prețul atât pentru apartament, cât și pentru teren la data încheierii contractului. Împotriva deciziei instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 25 august 2011, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin care a criticat-o pentru nelegalitate, sub următoarele aspecte: Pe temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., s-a susținut că, în mod greșit, s-a reținut calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice. Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț. Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului, este terț față de acesta. În conformitate cu dispozițiile art. 1337, art. 1341 și urm. C. civ., s-ar fi pus problema instituirii răspunderii pentru evicțiune a vânzătorului. Aceste dispoziții de drept comun nu pot fi înlăturate prin nicio dispoziție specială contrară. Dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, așa cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, nu sunt de natură să confere calitate procesuală pasivă, Ministerului Finanțelor Publice, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului la valoarea de piață.

În ceea ce privește fondul cauzei, s-a susținut că hotărârea instanței de apel este vădit nelegală și netemeinică. Potrivit prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, cu modificările și completările ulterioare, pentru a se acorda prețul de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: contractele să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, respectiv ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Prima condiție nu este îndeplinită, întrucât contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996 a fost încheiat cu încălcarea flagrantă a legii, respectiv a dispozițiilor art. 10 alin. (2) din Legea nr. 112/1995, în vigoare la data încheierii contractului - sunt, de asemenea, exceptate de la vânzare locuințele care au avut destinația de case de oaspeți, de protocol, cele declarate monumente istorice și din patrimoniul național, precum și cele folosite ca reședințe pentru foștii și actualii demnitari”. Totodată, art. 11 din Legea nr. 112/1995, prevede că „actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor art. 9 alin. (6) și ale art. 10 sunt lovite de nulitate absolută”. Imobilul în litigiu este monument istoric, fiind nominalizat pe lista monumentelor istorice din Municipiul București.

Deși această apărare a fost invocată ca motiv de apel, instanța a ignorat cu desăvârșire susținerile, nepronunțându-se în niciun fel asupra lor, în condițiile în care avea obligația de a analiza toate apărările părților și de a le reține, respectiv înlătura, motivat. Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiție imperativă prevăzută de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, contractul să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, nefacându-se dovada existenței unei asemenea hotărâri. S-au formulat și critici referitoare la raportul de expertiză întocmit la instanța de fond. În mod nelegal, instanța de apel a respins cererea de efectuare a unei noi expertize, în condițiile în care, pe de o parte, avea posibilitatea legală de a solicita încuviințarea acestei probe în apel, iar pe de altă parte, instanța de fond și-a însușit concluziile raportului de expertiză, fără a ține seama de obiecțiunile formulate.

Instanța de apel trebuia să țină cont de faptul că suma stabilită prin raportul de expertiză este exagerat de mare. Expertul, în cadrul evaluării construcției prin metoda comparației directe nu a ținut cont de blocajul actual al tranzacțiilor imobiliare, când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, numărul tranzacțiilor imobiliare fiind foarte mic. În prezenta cauză operează îmbogățirea fără justă cauză, fiind inadmisibil ca reclamanții să încaseze în anul 2011 o diferență exorbitantă în plus față de valoarea achitată prin contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depășește cu mult și valoarea de circulație a imobilului pe piața imobiliară la ora actuală. Este vădit nelegală hotărârea instanței de apel în ceea ce privește obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata sumei de 539.847 RON, reprezentând valoarea terenului.

În mod eronat instanța de apel a reținut că din contractul de vânzare-cumpărare a rezultat că reclamanții au dobândit în proprietate apartamentul și terenul aferent în suprafață de 150,50 m.p. Prin acest contract nu s-a transmis reclamanților un drept de proprietate în ceea ce privește terenul în litigiu, ci numai un drept de folosință, fapt expres menționat în contract. Legea nr. 112/1995 nu permitea vânzarea către chiriași decât a locuințelor, nu și a terenurilor sau a cotelor din teren aferente acestor locuințe. Potrivit art. 9 din actul normativ menționat anterior, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate apretului.

Totodată, art. 33 din H.G. nr. 20/1996, în forma în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare prevedea că în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991. Potrivit art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, în forma în vigoare la data încheierii contractului, terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durată existenței construcției în vederea construirii de locuințe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție.

Din coroborarea dispozițiilor legale citate anterior rezultă că terenul nu a trecut în proprietatea reclamanților, ci a rămas în continuare în proprietatea statului, intimații-reclamanții dobândind numai un drept de folosință pe durata existenței construcției. Reclamanții nu și-au valorificat posibilitatea recunoscută de art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, la care făcea expres trimitere art. 33 din H.G. nr. 20/1996, de a cere constituirea dreptului de proprietate asupra acestui teren, prin ordin al prefectului. Un argument extrem de important în acest sens îl constituie și faptul că, prin sentința civilă nr. 9014 din 23 septembrie 2005 a Judecătoriei Sector 1, intimații-reclamanți au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie numai apartamentul în litigiu.

În ceea ce privește obligarea la plata cheltuielilor de judecată, s-a susținut că pârâtul nu datorează cheltuieli de judecată, culpa procesuală aparținând Primăriei Municipiului București. Recursul este întemeiat. Nu poate fi primită critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., conform căreia Ministerul Finanțelor Publice nu ar avea calitate procesuală pasivă în cauză. Instanța anterioară a reținut corect că acesta are calitate procesuală pasivă, răspunderea sa în cazul evicțiunii fiind prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, fiind o răspundere cu caracter derogatoriu de la dreptul comun. Aceste prevederi speciale derogă de la dreptul comun în materie, conform principiului „specialia generalibus derogant” astfel încât, în cauză, nu-și mai găsesc aplicarea prevederile C. civ.

care reglementează obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii - art. 1337, 1341-1345 C. civ. Susținerea apelantului-pârât, în sensul că obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai larg, nu poate conduce la concluzia că prevederile speciale ale Legii nr. 10/2001 nu își găsesc aplicabilitatea în speță, acestea fiind incidente strict în ipotezele prevăzute de lege și anume cu privire la restituirea prețului actualizat, respectiv restituirea prețului de piață al imobilului, pentru care legea conferă legitimare procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice. Criticile ce vizează fondul cauzei nu pot fi cercetate, înainte de clarificarea deplină a situației de fapt, după suplimentarea probatoriului, respectiv aprecierea acestuia în condiții de strictă legalitate, instanței de apel revenindu-i și sarcina să identifice normelor legale de drept substanțial incidente.

Potrivit dispozițiilor art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție hotărăște asupra fondului pricinii în toate cazurile în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări de fapt ce au fost deplin stabilite. Constatarea faptelor, așa cum rezultă ele din actele și dovezile administrate de părți, este atributul instanțelor fondului, iar hotărârea trebuie să fie motivată cu suficientă claritate cu privire la starea de fapt, prin trimitere la probele de la dosar, obligația judecătorilor de a-și motiva hotărârile constituind una dintre garanțiile dreptului la un proces echitabil. În cauza dedusă judecății, situația de fapt nu a fost stabilită cu claritate, instanța de apel rezumându-se la o motivare formulată în termeni generali și echivoci, mai ales în ceea ce privește situația juridică a terenului în litigiu.

Din lucrările dosarului a rezultat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996, reclamanții au cumpărat apartamentul situat București pentru suma de 61.422.648 ROL, achitată in totalitate prin chitanța din 24 decembrie 1996. Raportul de expertiză efectuat în cauză a concluzionat în sensul că valoarea imobilului este de 637.872 euro, valoare ce include 511.444 euro, adică 2.183.865 RON, valoarea apartamentului, și 126.428 euro, adică 539.847 RON, valoarea cotei de 150,51 m.p., teren aferent apartamentului. Este evidentă și total nejustificată de către instanță discrepanța de valoare dintre prețul cu care s-a perfectat contractul în privința imobilului și suma stabilită prin raportul de expertiză, în circumstanțele particulare ale cauzei pendinte.

Instanța nu motivează cum a apreciat valoarea înscrisurilor administrate în cauză - în special, contractul de vânzare-cumpărare nr. 2601/23680 din 24 decembrie 1996 și hotărârea judecătorească prin care reclamanții au pierdut posesia imobilului - prin coroborare cu concluziile raportului de expertiză care au evidențiat, pe de o parte, valori distincte în privința apartamentului, respectiv terenului, fără să analizeze situația particulară a terenului aferent, iar, pe de altă parte, au avut în vedere ofertele de vânzare-cumpărare a unor apartamente de același tip (valori considerabile, cuprinse între 500.000-595.000 euro) și nu la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitățile administrativ-teritoriale respective.

Într-adevăr, potrivit prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, cu modificările și completările ulterioare, „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.” Înainte de a analiza pe fond dacă sunt sau nu îndeplinite în mod cumulativ condițiile prescrise de lege - contractele să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, respectiv ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile - instanța fondului era obligată să identifice imobilul în litigiu, construcție și teren, cu toate caracteristicile și detaliile acestora, să determine și să definească noțiunea de teren aferent, respectiv să stabilească dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, conform standardelor internaționale de evaluare, să răspundă motivat și neechivoc tuturor criticilor de nelegalitate.

Împrejurarea că partea a avut posibilitatea să ia cunoștință de conținutul expertizei și să formuleze obiecțiuni, nu poate suplini obligația instanței, prescrisă de art. 129 C. proc. civ., de aflare a adevărului in cauza și de pronunțare a unei hotărâri temeinice și legale, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, hotărâre care sa lămurească și să dezlege toate chestiunile de fapt și de drept relevante raportului juridic litigios.

Părțile angajate într-un proces civil trebuie să beneficieze de o judecată în sistemul dublului grad de jurisdicție și aceasta din perspectiva unui drept la judecată concret și efectiv - examen atent al tuturor cererilor/apărărilor formulate în cauză, al argumentelor și cererilor de probă, obligația de a motiva soluțiile pronunțate, indicarea cu suficientă claritate a temeiurilor de fapt și de drept care au condus instanța spre o anumită soluție, etc. Instanța de apel va trebui să procedeze la delimitarea terenului aferent construcției înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, argumentat și cu detalierea destinației terenului, inclusiv prin analizarea mențiunilor stipulate în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de aceștia în baza Legii nr. 112/1995.

Așa fiind, reținând că împrejurările de fapt ale cauzei nu au fost pe deplin stabilite, în baza art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa hotărârea recurată și va trimite cauza spre rejudecarea apelului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice împotriva deciziei nr. 579/A din 31 mai 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 mai 2012.