ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 170/2015

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov, reclamantul B.F. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R.

SA pronunțarea unei hotărârii, prin care să se dispună: anularea deciziei de expropriere din 21 noiembrie 2011 completată cu cererea de acordarea a despăgubirilor prevăzute de Legea nr. 255/2010 comunicată în data de 13 iunie 2012, precum și a celei din data de 08 august 2012; anularea hotărârii comisiei de stabilire a despăgubirilor în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor în sumă totală de 5.059,91 lei pentru imobilul identificat; anularea documentației cadastrale întocmită de SC C. SA cu privire la dezmembrarea terenului, situat în orașul Voluntari, , precum și trecerea acestui teren, care se afla în zona rezidențială mediană din extravilan în intravilan; constatarea neîndeplinirii procedurii legale prevăzute de Legea nr. 255/2010; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor pentru exproprierea publică la valoarea terenului intravilan aflat în zona rezidențială, în suprafață de 499 mp.

care este supus exproprierii în cuantum de 35.928 euro; obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată conform art. 274 C. proc. Civ. În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului, conform certificatului de moștenitor din 25 iulie 2003, emis de B.N.P., E.M., contractului de partaj voluntar autentificat din 07 ianuarie 2004 de B.N.P., E.M. și titlului de proprietate din 16 martie 2001,eliberate de C.S.D.P.T. - Ilfov. S-a mai arătat de către reclamant că a depus, la data de 04 februarie 2008, documentația cadastrală necesară dezmembrării proprietății, înregistrată la O.C.P.I. Ilfov, iar prin referatul din 15 februarie 2008 O.C.P.I. Ilfov a fost înștiințat de expertul cadastral că imobilul fusese supus exproprierii pentru cauză de utilitate publică, fiind dezmembrat în mod abuziv de SC C. SRL în alte două parcele.

Reclamantul a arătat că nu a fost încunoștințat de către expropriator cu privire la intenția de expropriere și acțiunea de dezmembrare a imobilului supus exproprierii, precum și cu privire la despăgubirile pe care era îndreptățit să le primească, iar O.C.P.I. Ilfov nu și-a îndeplinit obligația de a-i transmite încheierea de dezmembrare. Ulterior, reclamantul a fost convocat în repetate rânduri de către SC C.N.A.D.N.R. SA prin S.C.A. D. și Asociații, în vederea discutării cererii de acordare a despăgubirilor. Practic, exproprierea s-a desfășurat în două etape, având ca suport documentația cadastrală, fiind expropriată inițial o suprafață de 402 mp. iar ulterior o suprafață de 97 mp. din totalul de 2025 mp.

La toate convocările la care a fost prezent reclamantul a precizat faptul că suprafața de teren, ce urma a fi supusă exproprierii pentru construcția autostrăzii București - Brașov, tronsonul București - Ploiești, ce cuprindea și teritoriul localității Voluntari, este un teren intravilan situat în zona mediană rezidențială, iar valoarea acestor terenuri, conform graficelor notariale valabile la acel moment era cu mult mai mare decât oferta prezentată la aceste convocări. Reclamantul a mai arătat că, până în prezent, nu i s-a comunicat o hotărâre concretă de stabilire a cuantumului despăgubirilor, iar decizia de expropriere din 21 noiembrie 2011 i-a fost comunicată în februarie 2012, fără a fi menționat vreun cuantum al despăgubirilor.

În data de 13 iunie 2012, reclamantul a comunicat pârâtului că nu este de acord cu oferta și condițiile exproprierii pentru noua suprafață expropriată de 97 mp, solicitând ca despăgubirile să fie acordate conform valorii de circulație a terenurilor. La convocarea din data de 08 august 2012, reclamantului i s-a oferit suma de 5.059,91 lei pentru imobilul identificat, sumă cu care nu a fost de acord având în vedere că terenul se află în intravilan, zonă mediană și rezidențială, valoarea reală de circulație, conform graficelor notariale fiind 35.928 euro. Prin cererea de chemare în judecată a fost solicitată proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei, expertiza topografică, precum și alte probe pertinente, concludente și utile soluționării cauzei.

În drept au fost invocate dispozițiile Legii nr. 255/2010 și art. 274 C. proc. civ. Prin întâmpinarea depusă la data de 01 octombrie 2012, pârâtul a solicitat disjungerea primului capăt al cererii de chemare în judecată și trimiterea acestuia spre competentă soluționare la secția de contencios administrativ și fiscal a Curții de Apel București, în conformitate cu prevederile Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ și suspendarea soluționării capetelor de cerere 2, 3, 4, 5 și 6 până la soluționarea capătului 1 al cererii, iar în subsidiar în măsura în care nu se va disjunge primul capăt de cerere a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca prematur introdusă, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Prin sentința civilă nr. 1128 din 7 mai 2013 pronunțată de Tribunalul Ilfov, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul B.F., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA; a obligat pe pârât la plata către reclamant a sumei de 133.341 de lei, reprezentând despăgubiri, conform raportului de expertiză în specialitatea evaluarea proprietăților imobiliare întocmit de către experții P.Z., A.V. și P.E.;s-a respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect anularea Deciziei de expropriere nr. 1652 din 21 noiembrie 2011, precum și de anulare a documentației cadastrale; a obligat pe pârât la plata către reclamant a sumei de 2.400 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu pentru efectuarea expertizei.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele: La data de 16 martie 2001, Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov a emis titlul de proprietate, prin care defunctei B.D. i s-a reconstituit dreptul de proprietare asupra terenului, în suprafață de 8.100 mp, situat în extravilanul localității Voluntari, județul Ilfov. Potrivit certificatului de moștenitor legal din 25 iulie 2003, B.D. a decedat, moștenitorii acesteia fiind O.L. (cu o cotă - parte de ¼), reclamantul B.F. (cu o cotă - parte ideală de ¼), B.N., B.Ș. și N.V. (cu o cotă de ¼), B.A. (cu o cotă de ¼), iar masa succesorală era compusă, între altele, din dreptul de proprietate asupra terenului arabil extravilan în suprafață de 8.100 mp, menționat mai sus.

Prin contractul de partaj voluntar autentificat din 07 ianuarie 2004 la B.N.P., M.E., moștenitorii menționați mai sus au procedat la partajarea imobilului teren extravilan de 8.100 mp, reclamantului din cauză, B.F., revenindu-i în deplină și exclusivă proprietate terenul în suprafață de 2.025 mp, având următoarele vecinătăți: la nord - S.C.A.I. Mogoșoaia, la sud - H.C. 473, la est - A 455/1/10; A 455/1/11, iar la vest - S.C.A.I. Mogoșoaia. Prin încheierea din 17 mai 1004 emisă de biroul de carte funciară al Judecătoriei Buftea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantului cu privire la imobilul menționat mai sus. Prin Hotărârea din 19 iunie 2009, emisă de SC C.N.A.D.N.R.

SA s-a dispus revocarea Hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 09 octombrie 2008, prin care fuseseră acordate despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat pe teritoriul administrativ al localității Voluntari, județul Ilfov, întrucât nu a fost depusă nicio cerere de acordare a despăgubirilor în termenul prevăzut de Legea nr. 198/2004. La data de 17 octombrie 2012 a fost emisă de către SC C.N.A.D.N.R. SA, Hotărârea de stabilire a despăgubirilor, iar din cuprinsul acesteia, reiese faptul că reclamantului i s-a stabilit un drept la o despăgubire în cuantum de 5.059,91 de lei, pentru suprafața de 97 m din totalul de 2025 mp aflați în proprietatea sa. Această suprafață de teren, identificată situată în oraș Voluntari, județul Ilfov (fila 10) a rezultat în urma operațiunii de dezlipire necesară exproprierii în cadrul proiectului Autostrada București - Ploiești, fiind supusă exproprierii în temeiul Legii nr. 198/2004.

În ceea ce privește suprafața de 402 mp, aceasta este situată în oraș Voluntari, județul Ilfov, astfel cum reiese din cuprinsul planului de amplasament și de delimitare a imobilului depus la dosarul cauzei (fila 39). Din cuprinsul adresei nr. 24 aprilie 2012 emisă de M.T.I. reiese faptul că, în ceea ce privește, imobilele situate pe teritoriul administrativ al localității Voluntari, județul Ilfov, în suprafață de 97 mp și în suprafață de 402 mp, aflate în proprietatea reclamantului, sunt incluse în anexa la H.G. nr. 953/2011 și cuprinse în Decizia de expropriere nr. 1652/2011. În drept, potrivit prevederilor Legii nr. 255/2010, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii.

În cauză, a fost întocmit un raport de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare, în conformitate cu prevederile art. 25 din Legea nr. 33/1994, iar din cuprinsul acestuia reiese faptul că valoarea de piață a imobilului, care face obiectul cauzei este de 133.341 de lei. Potrivit art. 27 din Legea nr. 33 din 2 iunie 1994, privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî. Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau altă persoană interesată. În conformitate cu dispozițiile legale menționate, persoanele expropriate formulează pretenții sau solicită despăgubiri dacă înțeleg să-și exercite dreptul de dispoziție, drept ce nu poate fi îngrădit de instanța de judecată, care are numai atribuția de a compara oferta și cererea.

În cauza de față, modul de calcul prezentat în expertiza efectuată de cei trei experți a rezultat din aplicarea metodei comparației vânzărilor, fiind în conformitate cu S.I.E. valabile și în România.S-a mai arătat că, ținând seama de dinamica redusă, a tranzacționărilor cu terenuri pe piața imobiliară, au fost utilizate oferte de pe site-urile imobiliare. Concluziile raportului de expertiză au stabilit că prețul terenului în cauză este de 30.439 de euro (133.341 de lei). Prin urmare, în baza art. 21 și urm. din Legea nr. 33/1994, tribunalul a admis cererea, constatând îndeplinite formalitățile legale, și a dispus obligarea pârâtului la plata către reclamant a sumei de 133.341 de lei, reprezentând despăgubiri, conform raportului de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare întocmit de către experții P.Z., A.V.

și P.E.. În același timp, au fost respinse, ca neîntemeiate, capetele de cerere având ca obiect anularea Deciziei de expropriere nr. 1652 din 21 noiembrie 2011, precum și de anulare a documentației cadastrale. Această soluție se impune, având în vedere că, în speță, reclamantul este nemulțumit, în esență, de cuantumul despăgubirilor acordate de către pârât pentru imobilul, care face obiectul cauzei. Or, acordarea despăgubirilor către reclamant nu ar fi posibilă în absența unei decizii de expropriere precum și a întocmirii unei documentații cadastrale cu privire la dezmembrarea terenului în cauză. În temeiul prevederilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., a fost obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 2.400 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu pentru efectuarea expertizei.

Împotriva sentinței civile nr. 1128/07 mai 2013 pronunțată de Tribunalul Ilfov, secția civilă, au declarat apel pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA SA și Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov. Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov a criticat sentința primei instanțe invocând următoarele critici: Instanța nu a respectat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea valorii despăgubirilor. Se susține că, la stabilirea despăgubirilor, trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile același fel în unitatea administrativ teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza.

Din economia dispozițiilor art. 26 alin. (2), rezultă că pentru a produce un raport de expertiza cu respectarea normelor imperative, trebuie respectate cumulativ următoarele criterii stabilite în mod imperativ de lege: a) să se aibă în vedere pentru comparație prețuri de tranzacționare (și nu prețuri de ofertare), preturi cu care se vând. b) în mod obișnuit. c) imobile de același fel (cu imobilul expropriat) în unitatea administrativ-teritorială. d) la data efectuării raportului de expertiză. Se arată că raportul de expertiză administrat în speță nu a ținut seama de criteriile cumulative stabilite în mod imperativ de lege; în realizarea acestuia Comisia de experți a folosit o metoda de calcul e excede limitelor stabilite de legea incidentă.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și art. 294 și urm C. proc. civ. II. Apelul declarat de către Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA. În motivarea apelului se învederează următoarele: Prin H.G. nr. 953/2011 pentru completarea H.G. nr. 381/2009 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privata rămase de expropriat, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publica "Construcția autostrăzii București - Brașov, tronsonul București - Ploiești" a fost aprobat amplasamentul lucrării, declanșându-se astfel procedura de expropriere a imobilelor proprietate privată rămase de expropriat în vederea realizării proiectului de infrastructură menționat.

Potrivit Anexei la H.G. nr. 953/2011, sunt afectate de lucrarea declarată de utilitate publica: terenul în suprafață de 97 mp situat în localitatea Voluntari, acordându-se o despăgubire de 5.059,91 lei;terenul în suprafață de 402 mp în localitatea Voluntari, acordându-se o despăgubire de 6.989,98 lei. Reclamantul, în calitate de proprietar al imobilelor afectate de expropriere, a formulat cerere acordare a despăgubirilor, prin care și-a manifestat dezacordul cu privire la despăgubirea acordata de Statul Român. Urmând procedura stabilita de lege, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, legal constituita,a întocmit, respectiv emis următoarele documente: procesul-verbal din 08 august 2012 și hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 17 octombrie 2012 referitoare la exproprierea imobilului; procesul-verbal din 05 noiembrie 2012 și hotărârea de stabilire a despăgubiri din 03 decembrie 2012 referitoare la exproprierea imobilului.

Fiind nemulțumit de cuantumul despăgubirii acordare de expropriator, reclamantul a formulat cerere de chemare în judecată solicitând între altele. S-a susținut că, la stabilirea despăgubirilor, trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile același fel în unitatea administrativ teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza. Din economia dispozițiilor art. 26 alin. (2), rezultă că pentru a produce un raport de expertiza cu respectarea normelor imperative, trebuie respectate cumulativ următoarele criterii stabilite în mod imperativ de lege: a) să se aibă în vedere pentru comparație prețuri de tranzacționare (și nu prețuri de ofertare), prețuri cu care se vând.

b) în mod obișnuit. c) imobile de același fel (cu imobilul expropriat) în unitatea administrativ-teritorială. d) la data efectuării raportului de expertiza. Se arată că raportul de expertiză administrat în speță nu a ținut seama de criteriile cumulative stabilite în mod imperativ de lege; în realizarea acestuia Comisia de experți a folosit o metoda de calcul e excede limitelor stabilite de legea incidentă. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și art. 294 și urm C. proc. civ. Apelul declarat de către Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA a vizat următoarele critici: Prin H.G. nr. 953/2011 pentru completarea H.G.

nr. 381/2009 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privata rămase de expropriat, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publica "Construcția autostrăzii București - Brașov, tronsonul București - Ploiești" a fost aprobat amplasamentul lucrării, declanșându-se astfel procedura de expropriere a imobilelor proprietate privată rămase de expropriat în vederea realizării proiectului de infrastructură menționat. Potrivit Anexei la H.G. nr. 953/2011, sunt afectate de lucrarea declarată de utilitate publica: terenul în suprafață de 97 mp situat în localitatea Voluntari, acordându-se o despăgubire de 5.059,91 lei;terenul în suprafață de 402 mp situat în localitatea Voluntari, acordându-se o despăgubire de 6.989,98 lei.

Reclamantul, în calitate de proprietar al imobilelor afectate de expropriere, a formulat cerere acordare a despăgubirilor, prin care și-a manifestat dezacordul cu privire la despăgubirea acordată de Statul Român. Urmând procedura stabilită de lege, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, legal constituită, a întocmit, respectiv emis următoarele documente: procesul-verbal din 08 august 2012 și hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 17 octombrie 2012 referitoare la exproprierea imobilului; procesul-verbal din 05 noiembrie 2012 și hotărârea de stabilire a despăgubiri din 03 decembrie 2012 referitoare la exproprierea imobilului. Fiind nemulțumit de cuantumul despăgubirii acordare de expropriator, reclamantul a formulat cerere de chemare în judecată solicitând între altele obligarea Statului Român la plata unor despăgubiri în cuantum de 35.928 euro pentru exproprierea celor doua suprafețe de teren, însumând 499 mp.

Soluționând cererea de chemare în judecata, Tribunalul Ilfov, secția civilă, a înțeles să o admită în parte, a obligat Statul Român la plata către reclamant a sumei de 133.341 lei reprezentând despăgubiri pentru imobilele expropriate. Față de această soluție pe care a considerat-o netemeinică și nelegală, a înțeles să formuleze apel pentru motivele pe care le va expune mai jos. În mod netemeinic și nelegal instanța de fond a înțeles să oblige pârâtul - Statul Român la plata sumei de 133.341 lei, pronunțând astfel o hotărâre cu încălcarea prevederilor imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică. Conform art. 26 alin. (2) din legea la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Raportul de expertiză administrat în speță nu a ținut seama de criteriile cumulative stabilite în mod imperativ de lege; în realizarea acestuia Comisia de experți a folosit o metodă de calcul ce excede limitelor stabilite de legea incidentă. Cu toate că s-a învederat acestea și în obiecțiunile la raportul de expertiză, instanța de fond a înțeles, totuși, să omologheze raportul de expertiza întocmit cu încălcarea legii. Astfel, pe de o parte, în realizarea raportului de expertiză, comisia de experți a folosit pentru comparație prețuri de ofertare (de pe site-uri ale agențiilor imobiliare) și nu prețuri de tranzacționare rezultând din contracte de vânzare-cumpărare (preturi cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ teritoriala în care sunt situate cele două imobile ce fac obiectul prezentului litigiu).

Nu în ultimul rând, pe lângă faptul că, la întocmirea raportului de expertiză, s-au utilizat metode periferice cauzei, comparabilele utilizate la așa-zisă metodă a comparației directe, nu sunt nici pe departe circumscrise noțiunii de "imobil asemănător" imobilului expropriat - la stabilirea valorii despăgubirilor au fost avute în vedere imobile care nu sunt de același fel cu imobilul expropriat, cele folosite în comparație beneficiind de multiple utilități și facilități, motiv a determinat respectivele oferte de preț. Este astfel mai mult decât evident ca prețul acestora să fie cu mult mai mare decât cel al imobilelor expropriate. În dovedirea susținerilor, s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei cu expertiză în evaluare.

În drept, au fost invocate dispozițiile Legii nr. 33/1994 și art. 295 C. proc. civ. Intimatul-reclamant a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelurilor, ca nefondate. În calea de atac a apelului, în conformitate cu art. 295 C. proc. civ., a fost încuviințată proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică în evaluare, pentru apelanți, fiind considerate pertinente, concludente și utile cauzei. În cadrul probei cu înscrisuri au fost depuse relații, privind actele de tranzacționare privind imobile similare de către Primăria Comunei Voluntari și de către O.C.P.I., care se află la dosar la filele 105-145, și care au fost avute în vedere de către experți la efectuarea raportului de expertiză.

A fost încuviințat și administrat raportul de expertiză în evaluarea de către comisia de experți desemnată și care se află depus la dosarul de apel, filele 181-198. Prin Decizia civilă nr. 253/A din 10 iunie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost respins ca nefondat apelul declarat de către pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, împotriva sentinței civile nr. 1128 din 7 mai 2013 pronunțată de Tribunalul Ilfov, secția civilă. A fost admis apelul formulat de către Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov împotriva aceleiași sentințe pe care a schimbat-o în parte în sensul că: A obligat Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA să plătească reclamantului B.F.

suma de 31.423 euro, echivalent în lei la data plății efective, la cursul B.N.R., cu titlu de despăgubiri, pentru exproprierea suprafețelor de 97 mp, și 402 mp, conform raportului de expertiză efectuat în apel, pe care l-a omologat. A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței. Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel, a reținut următoarele considerente: În ceea ce privește apelul declarat de către Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov a constatat că singura critică formulată este cea referitoare la aplicarea greșită a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Această critică este fondată, pentru următoarele considerente: În cuprinsul dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, aplicabilă în prezenta cauză, sub aspectul cuantumului despăgubirilor, se prevede că „l a calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”. Din analiza textul menționat, reiese că, la stabilirea despăgubirii trebuie să se țină cont de prețurile de tranzacționare, și nu de ofertele de vânzare.

Curtea învederează că, prin Decizia Curții Constituționale nr. 388 din 26 aprilie 2012, s-a statuat că sunt constituționale „ prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care reglementează criteriile pe care le au în vedere instanța de judecată, precum și comisia de experți constituită de aceasta în vederea stabilirii cuantumului despăgubirilor ce se cuvin proprietarului sau altor titulari de drepturi reale în caz de expropriere, și anume aprecierea valorii de piață a imobilelor respective, precum și a prejudiciului cauzat proprietarului ori altor persoane îndreptățite”. În cauza de față, instanța de apel a constatat că, în fața primei instanțe a fost efectuat un prim raport de expertiză, în cuprinsul căruia comisia de experți, în majoritate, a stabilit o valoare de 30.439 de euro (133.341 de lei).

La stabilirea acestei valorii, comisia de experți a utilizat prețurile de oferte de vânzări, publicate pe site-urile imobiliare și a folosit metoda comparației vânzărilor, fiind în conformitate cu S.I.E. valabile și în România. Împotriva acestui raport de expertiză au fost formulate obiecțiuni, care au fost respinse, în mod greșit, de către prima instanță. Având în vedere neregularitățile raportului de expertiză efectuat în fața Tribunalului București, la solicitarea părților, s-a dispus, în conformitate cu art. 295 C. proc. civ., efectuarea unui nou raport de expertiză evaluatoare în faza procesuală a apelului, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, în contextul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, raportul de evaluare trebuie să determine prețul, cu care se vând în mod obișnuit imobile similare, ceea ce semnifică faptul că trebuie să se aibă în vedere prețuri convenite în convenții de vânzare-cumpărare încheiate efectiv, iar nu oferte de vânzare, care nu reflectă decât cererea vânzătorului de a primi un anumit preț, dar nu și realitatea acestui preț. Sintagma „în mod obișnuit” semnifică prețul în general practicat, ceea ce impune analiza mai multor contracte de vânzare-cumpărare.

Astfel, Curtea a constatat că, la stabilirea cuantumului despăgubirii, prin raportul de expertiză efectuat în calea de atac a apelului, s-au avut în vedere prețurile de tranzacționare pentru imobile similare, cu cel expropriat aflate în aceeași unitate administrativ teritorială . A fost depus raportul de expertiză tehnică în evaluare întocmit de către comisia de experți, care se află la filele 181-197, din dosarul de apel, precum și punctul de vedere al expertei E.P., aflat la filele 198-201, dosar apel. Prin raportul întocmit și semnat de către 2 experți, s-a stabilit o valoarea de 31.423 euro (62,97 euro/mp, pentru suprafața de 499 mp), iar prin punctul de vedere al expertei E.P. a fost stabilită o valoare de 21.956 euro (44 euro/mp).

Instanța de apel a omologat valoarea de 31.423 euro, stabilită de către comisia de experți, apreciind că aceasta respectă criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/2001, având în vedere că au fost avute în vedere prețurile de tranzacționare din actele de vânzare-cumpărare. Din analiza modului de stabilire a valorii despăgubirii (grila de comparație de la fila 185), instanța de apel a constatat că au fost avute în vedere 3 comparabile, respectiv un act de vânzare-cumpărare din anul 2012, unul din anul 2011 și unul din 2008. Curtea a omologat acest raport de expertiză, având în vedere că cele 3 comparabile au fost singurele comunicate de către O.C.P.I. și de către Primăria Municipiului București și, ținând cont de faptul că nu mai există alte comparabile, iar părțile nu au depus la dosarul cauzei alte contracte de tranzacționare, deși li s-a pus în vedere această obligație, la fiecare termen de judecată.

Curtea a apreciat că era necesar să omologheze acest raport de expertiză și nu poate să refuze stabilirea cuantumului despăgubirii. În ceea ce privește punctul de vedere al expertei P.E., instanța de apel a constatat că aceasta nu a formulat o opinie separată și că valoarea stabilită de către expertă este apropiată de valoarea stabilită de comisia de experți. De asemenea, singura critică a expertei P.E. la adresa comisie de experți a fost luarea în considerare a comparabilei nr. 3. În schimb, și această expertă a folosit drept comparabilă contractul de vânzare-cumpărare din 04 mai 2012, care a fost utilizat și de către comisia de experți, din care rezultă o valoare de 86,13 euro/mp. De asemenea, instanța a constatat că experta P.E.

a folosit drept comparabilă un contract de vânzare-cumpărare, care nu se află depus la dosarul cauzei, respectiv contractul din 2011. Având în vedere împrejurarea că atât comisia de experți, cât și experta P.E. au utilizat drept comparabilă contractul de vânzare-cumpărare din 04 mai 2012, care avea o valoare de 86,13 euro/mp, Curtea a apreciat că valoarea de 62,96 euro/mp, stabilită de către comisia de experți, în urma aplicării tuturor corecțiilor necesare, corespunde cerințelor imperative ale dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Astfel, se constată că este fondată critica formulată de către Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov, cu privire la nerespectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În ceea ce privește apelul declarat de Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, s-a reținut următoarele: În primul rând, Curtea a constatat că, prin apelul declarat de către Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, se critică aplicarea greșită a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 cu privire la modalitatea de calcul a valorii stabilite. Însă, având în vedere că suma stabilită prin raportul de expertiză, efectuat în calea de atac a apelului, este mai mare, decât suma stabilită, prin raportul de expertiză efectuat în fața primei instanțe, și că B.F. nu a exercitat calea de atac a apelului, Curtea a constatat că apelul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA nu poate fi admis, ca efect al principiului neagravării situației apelantului, în calea de atac a apelului, motiv pentru care apelul acestuia urmează a fi respins.

În al doilea rând, în ceea ce privește apelul declarat de către Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov, Curtea a constatat că acesta a exercitat calea de atac, în conformitate cu art. 45 alin. (5) C. proc. civ., pentru respectarea dispozițiilor imperative prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Având în vedere calea de atac exercitată de către Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov și că scopul promovării acesteia este respectarea dispozițiilor menționate, Curtea a constatat că poate stabili o altă valoare a cuantumului despăgubirilor, chiar dacă este mai mare decât cea stabilită, de către prima instanță și chiar dacă reclamantul nu a exercitat nicio cale de atac.

În această situație, nu se mai pune în discuție principiul neagravării situației apelantului (Ministerului Public) în propria cale de atac, deoarece acesta este participant și nu are calitatea de parte în cauza de față. Împotriva acestei din urmă decizii au formulat recurs pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București. Prin recursul formulat întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul - pârât Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA a susținut că instanța de apel în mod nelegal a obligat Statul Român la plata sumei de 31.423 euro, mai mult decât a acordat instanța de fond, 30.437 euro, creând astfel o situație mai grea în propria cale de atac.

A mai criticat hotărârea atacată ca fiind nelegală și pentru încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât raportul de expertiză omologat de instanța de apel nu a ținut seama de criteriile cumulative stabilite în mod imperativ de lege, doi din cei trei experți numiți de instanță având în vedere contracte de vânzare - cumpărare din anii 2012, 2011 și 2008. În baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București, a criticat hotărârea atacată ca nelegală întrucât la întocmirea raportului de expertiză omologat în cauză nu au fost respectate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, suma de 31.423 euro fiind prea mare față de prețurile de tranzacționare ale terenurilor similare din aceeași unitate administrativ teritorială.

Astfel, instanța de apel a omologat raportul de expertiză întocmit de experții N.M. și A.V. pentru termenul din 10 iunie 2014, deși aceștia nu au avut în vedere toate contractele de vânzare - cumpărare depuse la dosar, care ar fi putut influența prețul calculat pentru terenul expropriat. La filele 49 - 53 din dosarul de apel se află contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 29 aprilie 2013, înaintat la data de 26 noiembrie 2013 de Primăria Orașului Voluntari la solicitarea Curții, contract ce are ca obiect terenuri situate în aceeași tarla cu terenul expropriat și din care rezultă o valoare de 17,80 euro/mp (suprafața totală de 5.499,94 mp, a fost înstrăinată pentru suma de 97.900 euro).

De asemenea, la filele 92 - 93 din dosarul de apel se află contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 5 aprilie 2011 prin care s-a tranzacționat o suprafață totală de 2200 mp, dintr-o tarla învecinată cu terenul expropriat, pentru suma de 258.379,86 lei, aproximativ 27 euro/mp S-a mai invocat faptul că în mod greșit instanța de apel a înlăturat opinia separată formulată de expertul P.E. pentru că aceasta a folosit drept comparabilă un contract de vânzare - cumpărare ce nu se afla depus la dosar. În această situație instanța trebuia să-i pună în vedere acesteia să atașeze înscrisul folosit pentru a putea verifica concluziile opiniei separate. Pentru aceste considerente s-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate ce pot fi încadrate în cazul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte constată că recursurile formulate sunt întemeiate urmând a fi admise pentru considerentele ce succed: Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, iar potrivit alin. (2) al aceluiași articol, „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.” Sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau de rubricile de vânzare din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.

Or, instanța de apel a validat concluziile unui raport de expertiză din care rezultă că experții N.H. și A.V. nu au ținut cont de toate contractele de vânzare - cumpărare aflate la dosar, înlăturând opinia separată formulată de expertul P.E. pentru considerentul că aceasta ar fi folosit drept comparabilă un contract de vânzare - cumpărare ce nu se afla la dosar. În determinarea valorii de circulație, „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel” experții au reținut trei comparabile, respectiv: contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub din 4 mai 2012; contractul de vânzare cumpărare autentificat din 21 iulie 2011 și contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 11 ianuarie 2008. În opinia expertului E.P., comparabila nr. 3, respectiv, contractul din 11 ianuarie 2008, reținută de experții N.H.

și A.V., nu este o tranzacție comparabilă, deoarece terenul are altă categorie de folosință și a fost tranzacționat în perioada de „boom imobiliar”. În referire la acest din urmă aspect, instanța de apel a mai reținut că expertul E.P. nu a formulat opinie separată și că a folosit drept comparabilă - pe lângă contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 4 mai 2012 ce a fost utilizat și de către experții N.H. și A.V. și un alt contract din 2011 care nu a fost depus la dosar. În aceste condiții, în virtutea rolului activ instanța trebuia să-i pună în vedere expertului să depună la dosar înscrisul folosit pentru a putea verifica concluziile la care a ajuns în stabilirea prețului. Pe de altă parte, la filele 49 - 53 din dosarul instanței de apel se află contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 29 aprilie 2013, contract ce are ca obiect terenuri situate în aceeași tarla cu terenul expropriat și din care rezultă o valoare de 17,80 euro/mp.

La filele 92 - 93 din dosarul instanței de apel, se află contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 5 aprilie 2011, prin care s-a tranzacționat o suprafață de 2.200 mp, dintr-o tarla învecinată cu terenul expropriat, pentru suma de 258.379,86 lei, aproximativ 27 euro/mp Or, aceste contracte nu au fost folosite de experții evaluatori, drept comparabile în stabilirea prețului pentru imobilul în litigiu. În condițiile unor constatări incomplete ale experților, datorate lipsei de rol activ al instanței și validând concluziile unei expertize care s-a bazat pe aprecieri subiective, Înalta Curte va admite recursuri și va casa decizia cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

Instanța de trimitere va dispune măsurile pe care le va aprecia ca necesare, pentru a determina situația tranzacțiilor imobiliare la momentul de referință care interesează în speță, luându-se în considerare și contractele de vânzare - cumpărare aflate la dosar, putând chiar suplimenta probatoriul pentru legala soluționare a cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva Deciziei nr. 253/A din 10 iunie 2014 a Curții de Apel București, secția IV-a civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași curți de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 21 ianuarie 2015.