ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 170/2015
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 170/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)
Asupra cauzei de
față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul
Tribunalului Ilfov, reclamantul B.F. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Statul
Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA pronunțarea unei hotărârii, prin care să se
dispună: anularea deciziei de expropriere din 21 noiembrie 2011 completată cu
cererea de acordarea a despăgubirilor prevăzute de Legea nr. 255/2010
comunicată în data de 13 iunie 2012, precum și a celei din data de 08 august 2012;
anularea hotărârii comisiei de stabilire a despăgubirilor în ceea ce privește
cuantumul despăgubirilor în sumă totală de 5.059,91 lei pentru imobilul
identificat; anularea documentației cadastrale întocmită de SC C. SA cu privire
la dezmembrarea terenului, situat în orașul Voluntari, , precum și trecerea
acestui teren, care se afla în zona rezidențială mediană din extravilan în
intravilan; constatarea neîndeplinirii procedurii legale prevăzute de Legea nr.
255/2010; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor pentru exproprierea
publică la valoarea terenului intravilan aflat în zona rezidențială, în
suprafață de 499 mp. care este supus exproprierii în cuantum de 35.928 euro;
obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată conform art. 274 C.
proc. Civ.
În motivarea
acțiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului, conform
certificatului de moștenitor din 25 iulie 2003, emis de B.N.P., E.M.,
contractului de partaj voluntar autentificat din 07 ianuarie 2004 de B.N.P.,
E.M. și titlului de proprietate din 16 martie 2001,eliberate de C.S.D.P.T. -
Ilfov.
S-a mai arătat de
către reclamant că a depus, la data de 04 februarie 2008, documentația
cadastrală necesară dezmembrării proprietății, înregistrată la O.C.P.I. Ilfov,
iar prin referatul din 15 februarie 2008 O.C.P.I. Ilfov a fost înștiințat de
expertul cadastral că imobilul fusese supus exproprierii pentru cauză de
utilitate publică, fiind dezmembrat în mod abuziv de SC C. SRL în alte două
parcele. Reclamantul a arătat că nu a fost încunoștințat de către expropriator
cu privire la intenția de expropriere și acțiunea de dezmembrare a imobilului
supus exproprierii, precum și cu privire la despăgubirile pe care era
îndreptățit să le primească, iar O.C.P.I. Ilfov nu și-a îndeplinit obligația de
a-i transmite încheierea de dezmembrare.
Ulterior, reclamantul
a fost convocat în repetate rânduri de către SC C.N.A.D.N.R. SA prin S.C.A. D.
și Asociații, în vederea discutării cererii de acordare a despăgubirilor.
Practic, exproprierea s-a desfășurat în două etape, având ca suport
documentația cadastrală, fiind expropriată inițial o suprafață de 402 mp. iar
ulterior o suprafață de 97 mp. din totalul de 2025 mp. La toate convocările la
care a fost prezent reclamantul a precizat faptul că suprafața de teren, ce
urma a fi supusă exproprierii pentru construcția autostrăzii București -
Brașov, tronsonul București - Ploiești, ce cuprindea și teritoriul localității
Voluntari, este un teren intravilan situat în zona mediană rezidențială, iar
valoarea acestor terenuri, conform graficelor notariale valabile la acel moment
era cu mult mai mare decât oferta prezentată la aceste convocări.
Reclamantul a mai
arătat că, până în prezent, nu i s-a comunicat o hotărâre concretă de stabilire
a cuantumului despăgubirilor, iar decizia de expropriere din 21 noiembrie 2011
i-a fost comunicată în februarie 2012, fără a fi menționat vreun cuantum al
despăgubirilor.
În data de 13 iunie 2012,
reclamantul a comunicat pârâtului că nu este de acord cu oferta și condițiile
exproprierii pentru noua suprafață expropriată de 97 mp, solicitând ca
despăgubirile să fie acordate conform valorii de circulație a terenurilor. La
convocarea din data de 08 august 2012, reclamantului i s-a oferit suma de
5.059,91 lei pentru imobilul identificat, sumă cu care nu a fost de acord având
în vedere că terenul se află în intravilan, zonă mediană și rezidențială,
valoarea reală de circulație, conform graficelor notariale fiind 35.928 euro.
Prin cererea de
chemare în judecată a fost solicitată proba cu înscrisuri, interogatoriul
pârâtei, expertiza topografică, precum și alte probe pertinente, concludente și
utile soluționării cauzei.
În drept au fost
invocate dispozițiile Legii nr. 255/2010 și art. 274 C. proc. civ.
Prin întâmpinarea
depusă la data de 01 octombrie 2012, pârâtul a solicitat disjungerea primului
capăt al cererii de chemare în judecată și trimiterea acestuia spre competentă
soluționare la secția de contencios administrativ și fiscal a Curții de Apel
București, în conformitate cu prevederile Legii nr. 554/2004 a contenciosului
administrativ și suspendarea soluționării capetelor de cerere 2, 3, 4, 5 și 6
până la soluționarea capătului 1 al cererii, iar în subsidiar în măsura în care
nu se va disjunge primul capăt de cerere a solicitat respingerea cererii de
chemare în judecată ca prematur introdusă, iar pe fondul cauzei a solicitat
respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.
Prin sentința civilă nr.
1128 din 7 mai 2013 pronunțată de Tribunalul Ilfov, s-a admis în parte cererea
de chemare în judecată formulată de reclamantul B.F., în contradictoriu cu
pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA; a obligat pe pârât la plata către
reclamant a sumei de 133.341 de lei, reprezentând despăgubiri, conform
raportului de expertiză în specialitatea evaluarea proprietăților imobiliare
întocmit de către experții P.Z., A.V. și P.E.;s-a respins ca neîntemeiate
capetele de cerere având ca obiect anularea Deciziei de expropriere nr. 1652
din 21 noiembrie 2011, precum și de anulare a documentației cadastrale; a
obligat pe pârât la plata către reclamant a sumei de 2.400 de lei, cu titlu de
cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu pentru efectuarea expertizei.
Pentru a hotărî
astfel, tribunalul a reținut următoarele:
La data de 16 martie 2001,
Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Ilfov a emis titlul de proprietate, prin care defunctei B.D. i s-a reconstituit
dreptul de proprietare asupra terenului, în suprafață de 8.100 mp, situat în
extravilanul localității Voluntari, județul Ilfov.
Potrivit
certificatului de moștenitor legal din 25 iulie 2003, B.D. a decedat, moștenitorii
acesteia fiind O.L. (cu o cotă - parte de ¼), reclamantul B.F. (cu o
cotă - parte ideală de ¼), B.N., B.Ș. și N.V. (cu o cotă de ¼), B.A.
(cu o cotă de ¼), iar masa succesorală era compusă, între altele, din
dreptul de proprietate asupra terenului arabil extravilan în suprafață de 8.100
mp, menționat mai sus.
Prin contractul de partaj
voluntar autentificat din 07 ianuarie 2004 la B.N.P., M.E., moștenitorii
menționați mai sus au procedat la partajarea imobilului teren extravilan de
8.100 mp, reclamantului din cauză, B.F., revenindu-i în deplină și exclusivă
proprietate terenul în suprafață de 2.025 mp, având următoarele vecinătăți: la
nord - S.C.A.I. Mogoșoaia, la sud - H.C. 473, la est - A 455/1/10; A 455/1/11,
iar la vest - S.C.A.I. Mogoșoaia.
Prin încheierea din 17
mai 1004 emisă de biroul de carte funciară al Judecătoriei Buftea, s-a dispus
intabularea dreptului de proprietate al reclamantului cu privire la imobilul
menționat mai sus.
Prin Hotărârea din 19
iunie 2009, emisă de SC C.N.A.D.N.R. SA s-a dispus revocarea Hotărârii de
stabilire a despăgubirilor din 09 octombrie 2008, prin care fuseseră acordate
despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat pe teritoriul administrativ
al localității Voluntari, județul Ilfov, întrucât nu a fost depusă nicio cerere
de acordare a despăgubirilor în termenul prevăzut de Legea nr. 198/2004.
La data de 17
octombrie 2012 a fost emisă de către SC C.N.A.D.N.R. SA, Hotărârea de stabilire
a despăgubirilor, iar din cuprinsul acesteia, reiese faptul că reclamantului i
s-a stabilit un drept la o despăgubire în cuantum de 5.059,91 de lei, pentru
suprafața de 97 m din totalul de 2025 mp aflați în proprietatea sa. Această
suprafață de teren, identificată situată în oraș Voluntari, județul Ilfov (fila
10) a rezultat în urma operațiunii de dezlipire necesară exproprierii în cadrul
proiectului Autostrada București - Ploiești, fiind supusă exproprierii în
temeiul Legii nr. 198/2004.
În ceea ce privește
suprafața de 402 mp, aceasta este situată în oraș Voluntari, județul Ilfov,
astfel cum reiese din cuprinsul planului de amplasament și de delimitare a
imobilului depus la dosarul cauzei (fila 39). Din cuprinsul adresei nr. 24
aprilie 2012 emisă de M.T.I. reiese faptul că, în ceea ce privește, imobilele
situate pe teritoriul administrativ al localității Voluntari, județul Ilfov, în
suprafață de 97 mp și în suprafață de 402 mp, aflate în proprietatea
reclamantului, sunt incluse în anexa la H.G. nr. 953/2011 și cuprinse în
Decizia de expropriere nr. 1652/2011.
În drept, potrivit
prevederilor Legii nr. 255/2010, expropriatul nemulțumit de cuantumul
despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul
general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată
hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii.
În cauză, a fost
întocmit un raport de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății
imobiliare, în conformitate cu prevederile art. 25 din Legea nr. 33/1994, iar
din cuprinsul acestuia reiese faptul că valoarea de piață a imobilului, care
face obiectul cauzei este de 133.341 de lei.
Potrivit art. 27 din
Legea nr. 33 din 2 iunie 1994, privind exproprierea pentru cauza de utilitate
publica, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu
pretențiile formulate de părți și va hotărî.
Despăgubirea acordată
de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și
nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau altă persoană interesată.
În conformitate cu
dispozițiile legale menționate, persoanele expropriate formulează pretenții sau
solicită despăgubiri dacă înțeleg să-și exercite dreptul de dispoziție, drept
ce nu poate fi îngrădit de instanța de judecată, care are numai atribuția de a
compara oferta și cererea.
În cauza de față,
modul de calcul prezentat în expertiza efectuată de cei trei experți a rezultat
din aplicarea metodei comparației vânzărilor, fiind în conformitate cu S.I.E.
valabile și în România.S-a mai arătat că, ținând seama de dinamica redusă, a
tranzacționărilor cu terenuri pe piața imobiliară, au fost utilizate oferte de
pe site-urile imobiliare.
Concluziile
raportului de expertiză au stabilit că prețul terenului în cauză este de 30.439
de euro (133.341 de lei).
Prin urmare, în baza art.
21 și urm. din Legea nr. 33/1994, tribunalul a admis cererea, constatând
îndeplinite formalitățile legale, și a dispus obligarea pârâtului la plata
către reclamant a sumei de 133.341 de lei, reprezentând despăgubiri, conform
raportului de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare
întocmit de către experții P.Z., A.V. și P.E.. În același timp, au fost
respinse, ca neîntemeiate, capetele de cerere având ca obiect anularea Deciziei
de expropriere nr. 1652 din 21 noiembrie 2011, precum și de anulare a
documentației cadastrale. Această soluție se impune, având în vedere că, în
speță, reclamantul este nemulțumit, în esență, de cuantumul despăgubirilor
acordate de către pârât pentru imobilul, care face obiectul cauzei. Or,
acordarea despăgubirilor către reclamant nu ar fi posibilă în absența unei
decizii de expropriere precum și a întocmirii unei documentații cadastrale cu
privire la dezmembrarea terenului în cauză.
În temeiul
prevederilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., a fost obligat pârâtul la plata
către reclamant a sumei de 2.400 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată,
reprezentând onorariu pentru efectuarea expertizei.
Împotriva sentinței
civile nr. 1128/07 mai 2013 pronunțată de Tribunalul Ilfov, secția civilă, au
declarat apel pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA SA și Ministerul
Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov.
Ministerul Public-
Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov a criticat sentința primei instanțe
invocând următoarele critici:
Instanța nu a
respectat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește
stabilirea valorii despăgubirilor.
Se susține că, la
stabilirea despăgubirilor, trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând
în mod obișnuit imobile același fel în unitatea administrativ teritoriala, la
data întocmirii raportului de expertiza.
Din economia
dispozițiilor art. 26 alin. (2), rezultă că pentru a produce un raport de
expertiza cu respectarea normelor imperative, trebuie respectate cumulativ
următoarele criterii stabilite în mod imperativ de lege:
a) să se aibă în
vedere pentru comparație prețuri de tranzacționare (și nu prețuri de ofertare),
preturi cu care se vând.
b) în mod obișnuit.
c) imobile de același
fel (cu imobilul expropriat) în unitatea administrativ-teritorială.
d) la data efectuării
raportului de expertiză.
Se arată că raportul
de expertiză administrat în speță nu a ținut seama de criteriile cumulative
stabilite în mod imperativ de lege; în realizarea acestuia Comisia de experți a
folosit o metoda de calcul e excede limitelor stabilite de legea incidentă.
În drept, au fost
invocate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și art. 294 și urm C. proc.
civ.
II. Apelul declarat
de către Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA.
În motivarea apelului
se învederează următoarele:
Prin H.G. nr. 953/2011
pentru completarea H.G. nr. 381/2009 privind declanșarea procedurilor de
expropriere a imobilelor proprietate privata rămase de expropriat, situate pe
amplasamentul lucrării de utilitate publica "Construcția autostrăzii
București - Brașov, tronsonul București - Ploiești" a fost aprobat
amplasamentul lucrării, declanșându-se astfel procedura de expropriere a
imobilelor proprietate privată rămase de expropriat în vederea realizării
proiectului de infrastructură menționat.
Potrivit Anexei la H.G.
nr. 953/2011, sunt afectate de lucrarea declarată de utilitate publica: terenul
în suprafață de 97 mp situat în localitatea Voluntari, acordându-se o
despăgubire de 5.059,91 lei;terenul în suprafață de 402 mp în localitatea
Voluntari, acordându-se o despăgubire de 6.989,98 lei.
Reclamantul, în
calitate de proprietar al imobilelor afectate de expropriere, a formulat cerere
acordare a despăgubirilor, prin care și-a manifestat dezacordul cu privire la
despăgubirea acordata de Statul Român.
Urmând procedura
stabilita de lege, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, legal
constituita,a întocmit, respectiv emis următoarele documente: procesul-verbal
din 08 august 2012 și hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 17 octombrie 2012
referitoare la exproprierea imobilului; procesul-verbal din 05 noiembrie 2012
și hotărârea de stabilire a despăgubiri din 03 decembrie 2012 referitoare la
exproprierea imobilului.
Fiind nemulțumit de
cuantumul despăgubirii acordare de expropriator, reclamantul a formulat cerere
de chemare în judecată solicitând între altele.
S-a susținut că, la
stabilirea despăgubirilor, trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând
în mod obișnuit imobile același fel în unitatea administrativ teritoriala, la
data întocmirii raportului de expertiza.
Din economia
dispozițiilor art. 26 alin. (2), rezultă că pentru a produce un raport de
expertiza cu respectarea normelor imperative, trebuie respectate cumulativ
următoarele criterii stabilite în mod imperativ de lege:
a) să se aibă în
vedere pentru comparație prețuri de tranzacționare (și nu prețuri de ofertare),
prețuri cu care se vând.
b) în mod obișnuit.
c) imobile de același
fel (cu imobilul expropriat) în unitatea administrativ-teritorială.
d) la data efectuării
raportului de expertiza.
Se arată că raportul
de expertiză administrat în speță nu a ținut seama de criteriile cumulative
stabilite în mod imperativ de lege; în realizarea acestuia Comisia de experți a
folosit o metoda de calcul e excede limitelor stabilite de legea incidentă.
În drept, au fost
invocate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și art. 294 și urm C. proc.
civ.
Apelul declarat de
către Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA a vizat următoarele critici:
Prin H.G. nr. 953/2011
pentru completarea H.G. nr. 381/2009 privind declanșarea procedurilor de
expropriere a imobilelor proprietate privata rămase de expropriat, situate pe
amplasamentul lucrării de utilitate publica "Construcția autostrăzii
București - Brașov, tronsonul București - Ploiești" a fost aprobat
amplasamentul lucrării, declanșându-se astfel procedura de expropriere a
imobilelor proprietate privată rămase de expropriat în vederea realizării
proiectului de infrastructură menționat.
Potrivit Anexei la H.G.
nr. 953/2011, sunt afectate de lucrarea declarată de utilitate publica: terenul
în suprafață de 97 mp situat în localitatea Voluntari, acordându-se o
despăgubire de 5.059,91 lei;terenul în suprafață de 402 mp situat în
localitatea Voluntari, acordându-se o despăgubire de 6.989,98 lei.
Reclamantul, în
calitate de proprietar al imobilelor afectate de expropriere, a formulat cerere
acordare a despăgubirilor, prin care și-a manifestat dezacordul cu privire la
despăgubirea acordată de Statul Român.
Urmând procedura
stabilită de lege, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, legal
constituită, a întocmit, respectiv emis următoarele documente: procesul-verbal
din 08 august 2012 și hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 17 octombrie 2012
referitoare la exproprierea imobilului; procesul-verbal din 05 noiembrie 2012
și hotărârea de stabilire a despăgubiri din 03 decembrie 2012 referitoare la
exproprierea imobilului.
Fiind nemulțumit de
cuantumul despăgubirii acordare de expropriator, reclamantul a formulat cerere
de chemare în judecată solicitând între altele obligarea Statului Român la
plata unor despăgubiri în cuantum de 35.928 euro pentru exproprierea celor doua
suprafețe de teren, însumând 499 mp.
Soluționând cererea
de chemare în judecata, Tribunalul Ilfov, secția civilă, a înțeles să o admită
în parte, a obligat Statul Român la plata către reclamant a sumei de 133.341
lei reprezentând despăgubiri pentru imobilele expropriate.
Față de această
soluție pe care a considerat-o netemeinică și nelegală, a înțeles să formuleze
apel pentru motivele pe care le va expune mai jos.
În mod netemeinic și
nelegal instanța de fond a înțeles să oblige pârâtul - Statul Român la plata
sumei de 133.341 lei, pronunțând astfel o hotărâre cu încălcarea prevederilor
imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza
de utilitate publică.
Conform art. 26 alin.
(2) din legea la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și
instanța vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile
același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii
raportului de expertiză.
Raportul de expertiză
administrat în speță nu a ținut seama de criteriile cumulative stabilite în mod
imperativ de lege; în realizarea acestuia Comisia de experți a folosit o metodă
de calcul ce excede limitelor stabilite de legea incidentă.
Cu toate că s-a
învederat acestea și în obiecțiunile la raportul de expertiză, instanța de fond
a înțeles, totuși, să omologheze raportul de expertiza întocmit cu încălcarea
legii.
Astfel, pe de o
parte, în realizarea raportului de expertiză, comisia de experți a folosit
pentru comparație prețuri de ofertare (de pe site-uri ale agențiilor
imobiliare) și nu prețuri de tranzacționare rezultând din contracte de
vânzare-cumpărare (preturi cu care se vând în mod obișnuit imobile de același
fel în unitatea administrativ teritoriala în care sunt situate cele două
imobile ce fac obiectul prezentului litigiu).
Nu în ultimul rând,
pe lângă faptul că, la întocmirea raportului de expertiză, s-au utilizat metode
periferice cauzei, comparabilele utilizate la așa-zisă metodă a comparației
directe, nu sunt nici pe departe circumscrise noțiunii de "imobil
asemănător" imobilului expropriat - la stabilirea valorii despăgubirilor
au fost avute în vedere imobile care nu sunt de același fel cu imobilul
expropriat, cele folosite în comparație beneficiind de multiple utilități și
facilități, motiv a determinat respectivele oferte de preț.
Este astfel mai mult
decât evident ca prețul acestora să fie cu mult mai mare decât cel al
imobilelor expropriate.
În dovedirea
susținerilor, s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei cu
expertiză în evaluare.
În drept, au fost
invocate dispozițiile Legii nr. 33/1994 și art. 295 C. proc. civ.
Intimatul-reclamant a
formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelurilor, ca
nefondate.
În calea de atac a
apelului, în conformitate cu art. 295 C. proc. civ., a fost încuviințată proba
cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică în evaluare, pentru apelanți, fiind
considerate pertinente, concludente și utile cauzei.
În cadrul probei cu
înscrisuri au fost depuse relații, privind actele de tranzacționare privind
imobile similare de către Primăria Comunei Voluntari și de către O.C.P.I., care
se află la dosar la filele 105-145, și care au fost avute în vedere de către
experți la efectuarea raportului de expertiză.
A fost încuviințat și
administrat raportul de expertiză în evaluarea de către comisia de experți
desemnată și care se află depus la dosarul de apel, filele 181-198.
Prin Decizia civilă nr.
253/A din 10 iunie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a
civilă, a fost respins ca nefondat apelul declarat de către pârâtul Statul
Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, împotriva sentinței civile nr. 1128 din 7 mai
2013 pronunțată de Tribunalul Ilfov, secția civilă.
A fost admis apelul
formulat de către Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Ilfov
împotriva aceleiași sentințe pe care a schimbat-o în parte în sensul că:
A obligat Statul
Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA să plătească reclamantului B.F. suma de 31.423 euro,
echivalent în lei la data plății efective, la cursul B.N.R., cu titlu de
despăgubiri, pentru exproprierea suprafețelor de 97 mp, și 402 mp, conform
raportului de expertiză efectuat în apel, pe care l-a omologat.
A păstrat celelalte
dispoziții ale sentinței.
Pentru a pronunța
această decizie, instanța de apel, a reținut următoarele considerente:
În ceea ce privește
apelul declarat de către Ministerul Public- Parchetul de pe lângă Tribunalul
Ilfov a constatat că singura critică formulată este cea referitoare la aplicarea
greșită a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Această critică este
fondată, pentru următoarele considerente:
În
cuprinsul dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, aplicabilă în prezenta
cauză, sub aspectul cuantumului despăgubirilor, se prevede că „l
a calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și
instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele
de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii
raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după
caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate
de aceștia”.
Din
analiza textul menționat, reiese că, la stabilirea despăgubirii trebuie să se
țină cont de prețurile de tranzacționare, și nu de ofertele de vânzare.
Curtea învederează
că, prin Decizia Curții Constituționale nr. 388 din 26 aprilie 2012, s-a
statuat că sunt constituționale „
prevederile art. 26 alin.
(2) din Legea nr. 33/1994, care reglementează criteriile pe care le au în
vedere instanța de judecată, precum și comisia de experți constituită de
aceasta în vederea stabilirii cuantumului despăgubirilor ce se cuvin
proprietarului sau altor titulari de drepturi reale în caz de expropriere, și
anume aprecierea valorii de piață a imobilelor respective, precum și a
prejudiciului cauzat proprietarului ori altor persoane îndreptățite”.
În
cauza de față, instanța de apel a constatat că, în fața primei instanțe a fost
efectuat un prim raport de expertiză, în cuprinsul căruia comisia de experți,
în majoritate, a stabilit o valoare
de 30.439 de euro (133.341 de lei). La
stabilirea acestei valorii, comisia de experți a utilizat prețurile de oferte
de vânzări, publicate pe site-urile imobiliare și a folosit metoda comparației
vânzărilor, fiind în conformitate cu S.I.E. valabile și în România.
Împotriva
acestui raport de expertiză au fost formulate obiecțiuni, care au fost
respinse, în mod greșit, de către prima instanță.
Având
în vedere neregularitățile raportului de expertiză efectuat în fața
Tribunalului București, la solicitarea părților, s-a dispus, în conformitate cu
art. 295 C. proc. civ., efectuarea unui nou raport de expertiză evaluatoare în
faza procesuală a apelului, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, în contextul art.
26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, raportul de evaluare trebuie să determine
prețul, cu care se vând în mod obișnuit imobile similare, ceea ce semnifică
faptul că trebuie să se aibă în vedere prețuri convenite în convenții de
vânzare-cumpărare încheiate efectiv, iar nu oferte de vânzare, care nu reflectă
decât cererea vânzătorului de a primi un anumit preț, dar nu și realitatea
acestui preț. Sintagma „în mod obișnuit” semnifică prețul în general practicat,
ceea ce impune analiza mai multor contracte de vânzare-cumpărare.
Astfel, Curtea a
constatat că, la stabilirea cuantumului despăgubirii, prin raportul de
expertiză efectuat în calea de atac a apelului, s-au avut în vedere prețurile
de tranzacționare pentru imobile similare, cu cel expropriat aflate în aceeași
unitate administrativ teritorială
.
A fost depus raportul
de expertiză tehnică în evaluare întocmit de către comisia de experți, care se
află la filele 181-197, din dosarul de apel, precum și punctul de vedere al
expertei E.P., aflat la filele 198-201, dosar apel.
Prin raportul
întocmit și semnat de către 2 experți, s-a stabilit o valoarea de 31.423 euro (62,97
euro/mp, pentru suprafața de 499 mp), iar prin punctul de vedere al expertei E.P.
a fost stabilită o valoare de 21.956 euro (44 euro/mp).
Instanța de apel a
omologat valoarea de 31.423 euro, stabilită de către comisia de experți,
apreciind că aceasta respectă criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/2001,
având în vedere că au fost avute în vedere prețurile de tranzacționare din
actele de vânzare-cumpărare.
Din analiza modului
de stabilire a valorii despăgubirii (grila de comparație de la fila 185),
instanța de apel a constatat că au fost avute în vedere 3 comparabile,
respectiv un act de vânzare-cumpărare din anul 2012, unul din anul 2011 și unul
din 2008.
Curtea a omologat
acest raport de expertiză, având în vedere că cele 3 comparabile au fost
singurele comunicate de către O.C.P.I. și de către Primăria Municipiului
București și, ținând cont de faptul că nu mai există alte comparabile, iar
părțile nu au depus la dosarul cauzei alte contracte de tranzacționare, deși li
s-a pus în vedere această obligație, la fiecare termen de judecată.
Curtea a apreciat că
era necesar să omologheze acest raport de expertiză și nu poate să refuze
stabilirea cuantumului despăgubirii.
În ceea ce privește
punctul de vedere al expertei P.E., instanța de apel a constatat că aceasta nu
a formulat o opinie separată și că valoarea stabilită de către expertă este
apropiată de valoarea stabilită de comisia de experți.
De asemenea, singura
critică a expertei P.E. la adresa comisie de experți a fost luarea în
considerare a comparabilei nr. 3.
În schimb, și această
expertă a folosit drept comparabilă contractul de vânzare-cumpărare din 04 mai 2012,
care a fost utilizat și de către comisia de experți, din care rezultă o valoare
de 86,13 euro/mp.
De asemenea, instanța
a constatat că experta P.E. a folosit drept comparabilă un contract de
vânzare-cumpărare, care nu se află depus la dosarul cauzei, respectiv
contractul din 2011.
Având în vedere
împrejurarea că atât comisia de experți, cât și experta P.E. au utilizat drept
comparabilă contractul de vânzare-cumpărare din 04 mai 2012, care avea o
valoare de 86,13 euro/mp, Curtea a apreciat că valoarea de 62,96 euro/mp,
stabilită de către comisia de experți, în urma aplicării tuturor corecțiilor
necesare, corespunde cerințelor imperative ale dispozițiilor art. 26 din Legea nr.
33/1994.
Astfel, se constată
că este fondată critica formulată de către Ministerul Public- Parchetul de pe
lângă Tribunalul Ilfov, cu privire la nerespectarea dispozițiilor art. 26 din
Legea nr. 33/1994.
În ceea ce privește
apelul declarat de Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA, s-a reținut
următoarele:
În primul rând,
Curtea a constatat că, prin apelul declarat de către Statul Român prin SC
C.N.A.D.N.R. SA, se critică aplicarea greșită a dispozițiilor art. 26 din Legea
nr. 33/1994 cu privire la modalitatea de calcul a valorii stabilite.
Însă, având în vedere
că suma stabilită prin raportul de expertiză, efectuat în calea de atac a
apelului, este mai mare, decât suma stabilită, prin raportul de expertiză
efectuat în fața primei instanțe, și că B.F. nu a exercitat calea de atac a
apelului, Curtea a constatat că apelul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA nu
poate fi admis, ca efect al principiului neagravării situației apelantului, în
calea de atac a apelului, motiv pentru care apelul acestuia urmează a fi
respins.
În al doilea rând, în
ceea ce privește apelul declarat de către Ministerul Public- Parchetul de pe
lângă Tribunalul Ilfov, Curtea a constatat că acesta a exercitat calea de atac,
în conformitate cu art. 45 alin. (5) C. proc. civ., pentru respectarea
dispozițiilor imperative prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Având în vedere calea
de atac exercitată de către Ministerul Public - Parchetul de pe lângă
Tribunalul Ilfov și că scopul promovării acesteia este respectarea
dispozițiilor menționate, Curtea a constatat că poate stabili o altă valoare a
cuantumului despăgubirilor, chiar dacă este mai mare decât cea stabilită, de
către prima instanță și chiar dacă reclamantul nu a exercitat nicio cale de
atac.
În această situație,
nu se mai pune în discuție principiul neagravării situației apelantului
(Ministerului Public) în propria cale de atac, deoarece acesta este participant
și nu are calitatea de parte în cauza de față.
Împotriva acestei din
urmă decizii au formulat recurs pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA și
Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București.
Prin recursul
formulat întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul -
pârât Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA a susținut că instanța de apel în
mod nelegal a obligat Statul Român la plata sumei de 31.423 euro, mai mult
decât a acordat instanța de fond, 30.437 euro, creând astfel o situație mai
grea în propria cale de atac.
A mai criticat
hotărârea atacată ca fiind nelegală și pentru încălcarea dispozițiilor art. 26 alin.
(2) din Legea nr. 33/1994, întrucât raportul de expertiză omologat de instanța
de apel nu a ținut seama de criteriile cumulative stabilite în mod imperativ de
lege, doi din cei trei experți numiți de instanță având în vedere contracte de
vânzare - cumpărare din anii 2012, 2011 și 2008.
În baza art. 304 pct.
9 C. proc. civ., Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel
București, a criticat hotărârea atacată ca nelegală întrucât la întocmirea
raportului de expertiză omologat în cauză nu au fost respectate dispozițiile art.
26 din Legea nr. 33/1994, suma de 31.423 euro fiind prea mare față de prețurile
de tranzacționare ale terenurilor similare din aceeași unitate administrativ
teritorială.
Astfel, instanța de
apel a omologat raportul de expertiză întocmit de experții N.M. și A.V. pentru
termenul din 10 iunie 2014, deși aceștia nu au avut în vedere toate contractele
de vânzare - cumpărare depuse la dosar, care ar fi putut influența prețul
calculat pentru terenul expropriat.
La filele 49 - 53 din
dosarul de apel se află contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 29
aprilie 2013, înaintat la data de 26 noiembrie 2013 de Primăria Orașului
Voluntari la solicitarea Curții, contract ce are ca obiect terenuri situate în
aceeași tarla cu terenul expropriat și din care rezultă o valoare de 17,80 euro/mp
(suprafața totală de 5.499,94 mp, a fost înstrăinată pentru suma de 97.900 euro).
De asemenea, la
filele 92 - 93 din dosarul de apel se află contractul de vânzare - cumpărare
autentificat din 5 aprilie 2011 prin care s-a tranzacționat o suprafață totală
de 2200 mp, dintr-o tarla învecinată cu terenul expropriat, pentru suma de
258.379,86 lei, aproximativ 27 euro/mp
S-a mai invocat
faptul că în mod greșit instanța de apel a înlăturat opinia separată formulată
de expertul P.E. pentru că aceasta a folosit drept comparabilă un contract de
vânzare - cumpărare ce nu se afla depus la dosar. În această situație instanța
trebuia să-i pună în vedere acesteia să atașeze înscrisul folosit pentru a
putea verifica concluziile opiniei separate.
Pentru aceste
considerente s-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate și
trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.
Analizând decizia
recurată prin prisma criticilor formulate ce pot fi încadrate în cazul prevăzut
de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursurile
formulate sunt întemeiate urmând a fi admise pentru considerentele ce succed:
Potrivit art. 26 alin.
(1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din
prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, iar
potrivit alin. (2) al aceluiași articol, „la calcularea cuantumului
despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care
se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea
administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și
de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând
în considerare și dovezile prezentate de aceștia.”
Sintagma „prețul cu
care se vând în mod obișnuit imobilele” are semnificația de preț plătit
efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în
contracte de vânzare - cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț
ale agențiilor imobiliare sau de rubricile de vânzare din anunțurile de mică
publicitate sau de pe internet.
Or, instanța de apel
a validat concluziile unui raport de expertiză din care rezultă că experții N.H.
și A.V. nu au ținut cont de toate contractele de vânzare - cumpărare aflate la
dosar, înlăturând opinia separată formulată de expertul P.E. pentru
considerentul că aceasta ar fi folosit drept comparabilă un contract de vânzare
- cumpărare ce nu se afla la dosar.
În determinarea
valorii de circulație, „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de
același fel” experții au reținut trei comparabile, respectiv: contractul de
vânzare - cumpărare autentificat sub din 4 mai 2012; contractul de vânzare
cumpărare autentificat din 21 iulie 2011 și contractul de vânzare - cumpărare
autentificat din 11 ianuarie 2008.
În opinia expertului E.P.,
comparabila nr. 3, respectiv, contractul din 11 ianuarie 2008, reținută de
experții N.H. și A.V., nu este o tranzacție comparabilă, deoarece terenul are
altă categorie de folosință și a fost tranzacționat în perioada de „boom
imobiliar”.
În referire la acest
din urmă aspect, instanța de apel a mai reținut că expertul E.P. nu a formulat
opinie separată și că a folosit drept comparabilă - pe lângă contractul de
vânzare - cumpărare autentificat din 4 mai 2012 ce a fost utilizat și de către
experții N.H. și A.V. și un alt contract din 2011 care nu a fost depus la
dosar.
În aceste condiții,
în virtutea rolului activ instanța trebuia să-i pună în vedere expertului să
depună la dosar înscrisul folosit pentru a putea verifica concluziile la care a
ajuns în stabilirea prețului.
Pe de altă parte, la
filele 49 - 53 din dosarul instanței de apel se află contractul de vânzare -
cumpărare autentificat din 29 aprilie 2013, contract ce are ca obiect terenuri
situate în aceeași tarla cu terenul expropriat și din care rezultă o valoare de
17,80 euro/mp.
La filele 92 - 93 din
dosarul instanței de apel, se află contractul de vânzare - cumpărare
autentificat din 5 aprilie 2011, prin care s-a tranzacționat o suprafață de 2.200
mp, dintr-o tarla învecinată cu terenul expropriat, pentru suma de 258.379,86
lei, aproximativ 27 euro/mp
Or, aceste contracte
nu au fost folosite de experții evaluatori, drept comparabile în stabilirea
prețului pentru imobilul în litigiu.
În condițiile unor
constatări incomplete ale experților, datorate lipsei de rol activ al instanței
și validând concluziile unei expertize care s-a bazat pe aprecieri subiective,
Înalta Curte va admite recursuri și va casa decizia cu trimiterea cauzei spre
rejudecare la aceeași instanță de apel.
Instanța de trimitere
va dispune măsurile pe care le va aprecia ca necesare, pentru a determina
situația tranzacțiilor imobiliare la momentul de referință care interesează în
speță, luându-se în considerare și contractele de vânzare - cumpărare aflate la
dosar, putând chiar suplimenta probatoriul pentru legala soluționare a cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursurile
declarate de pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA și de Ministerul
Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva Deciziei nr.
253/A din 10 iunie 2014 a Curții de Apel București, secția IV-a civilă.
Casează decizia
recurată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași curți de apel.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi, 21 ianuarie 2015.