ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1400/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul București, secția a IV-a civilă, sub nr. 46803/3/2010, contestatoarea SC E.D.M. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Municipiul București, prin primarul general și Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului București, modificarea Hotărârii nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București, în sensul că despăgubirile pentru imobilul supus exproprierii, situat în București, sector 1, sunt de 95.000 euro, în echivalent în RON la data plății. În motivarea contestației, reclamanta a arătat că a dobândit în proprietate imobilul situat în București, sector 1, conform contractului de vânzare-cumpărare din 12 februarie 2009 contra sumei de 336.278 RON, echivalentul a 78.700 euro.

Prin H.G. nr. 590 din 23 iunie 2010, s-a dispus că imobilul proprietatea sa urmează să fie expropriat pentru cauză de utilitate publică locală, ca urmare a aprobării lucrării „Dublarea diametralei N-S pe tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan - B.P. Hasdeu -Uranus - Calea Rahovei". La data de 05 august 2010, a fost convocată de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, în vederea discutării cuantumului despăgubirilor. Comisia a susținut despăgubirile în suma de 200.277 RON (circa. 47.000 euro), și a informat că nu discută modificarea acestei oferte. Or, a arătat reclamanta, imobilul supus exproprierii are o valoare mult mai mare decât cea stabilită de expropriator, la stabilirea despăgubirile nefiind avut în vedere prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel pe raza sectorului 1 București.

În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 44 alin. (3) din Constituția României, revizuită, art. 26 din Legea nr. 33/1994 și art. 9 din Legea nr. 198/2004. La termenul din 02 martie 2011, tribunalul a admis excepția lipsei capacității de folosință a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului București. Prin sentința civilă nr. 1274 din 22 iunie 2011, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis cererea precizată formulată de contestatoarea SC E.D.M.

SRL; a modificat în parte Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Municipiul București, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 80.266 euro (în echivalent în RON la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății/consemnării) pentru imobilul expropriat, compus din teren în suprafață de 22,46 mp și construcție în suprafață de 66,55 mp, din care 6,67 mp balcon și 2 mp boxă, situat în București, sector 1, și a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 4.400 RON, cheltuieli de judecată, cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ..

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului București, s-a dispus consemnarea despăgubirilor de 200.227 RON, cu privire la imobilul teren în suprafață de 22,46 mp și construcție în suprafață de 66,55 mp, din care 6,67 mp balcon și 2 mp boxă, situat în București, sector 1. Prin raportul de expertiză întocmit de către experții A.N., S.F. și C.A.A., s-a stabilit că, valoarea imobilului la data efectuării raportului de expertiză era de 80.266 euro. În drept, tribunalul a reținut dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 25 și art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Tribunalul a reținut că toți cei trei experți, inclusiv expertul desemnat de către pârâtă, au căzut de acord asupra valorii de piață a imobilului, iar pârâtul nu a depus la dosar probe concrete, respectiv contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare din perioada efectuării expertizei, care să conducă la formarea credinței ferme că prețul de vânzare ar fi în mod semnificativ diferit de cel indicat de experți.

Având în vedere cele reținute mai sus, văzând și dispozițiile art. 9 din Legea nr, 198/2004 și art. 21 și următoarele din Legea nr. 33/1994, tribunalul a admis cererea precizată, a modificat în partea Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Municipiul București, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 80.266 euro (în echivalent în RON la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății/consemnării) pentru imobilul expropriat, compus din teren în suprafață de 22,46 mp și construcție în suprafață de 66,55 mp, din care 6,67 mp balcon și 2 mp boxă, situat în București, sector 1. În temeiul art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 4.400 RON cheltuieli de judecată (onorariu experți și avocat), cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc.

civ. în ceea ce privește onorariul de avocat, față de complexitatea medie a cauzei și munca concretă a avocatului. Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 288A din 6 septembrie 2012, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-pârât Municipiul București, prin primarul general și a obligat apelantul pârât Municipiul București, prin primarul general, la plata sumei de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ., către intimata-reclamantă SC E.D.M. SRL, reținând, în esență, următoarele: Apartamentul în litigiu, situat în București, sector 1, în suprafață de 66,55 m.p., împreună cu terenul aferent în suprafață de 22,46 m.p.

- ce au constituit proprietatea reclamantei,conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 12 februarie 2009 de B.N.P. I.V. - a făcut obiectul exproprierii conform Legii nr. 198/2004, privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale. Prin Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Consiliului local sector 1 București a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru exproprierea apartamentului în litigiu în suprafață de 66,55 m.p., și a terenului aferent în suprafață de 22,46 m.p., în conformitate cu dispozițiile art. 7 și art. 9 din Legea nr. 198/2004, la suma de 200.227 RON. Prin acțiunea formulată, reclamanta a contestat această hotărâre sub aspectul cuantumului despăgubirilor, iar prima instanță a stabilit cuantumul acestora pentru imobilului expropriat ca fiind de 80.266 euro.

Pentru a ajunge la acest cuantum al despăgubirilor, tribunalul a avut în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză de comisia de experți desemnată în conformitate cu dispozițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, precum și, drept comparabilă, hotărârea judecătorească pronunțată în procedura Legii nr. 33/1994, prin care instanța de judecată a stabilit cuantumul despăgubirilor pe care expropriatorul Municipiul București urmează să o plătească pentru un alt apartament din același imobil, respectiv apartamentul nr. 5 situat la mansardă, cu o suprafață utilă de 44,23 m.p., la suma de 247.900 RON.

Față de criticile formulate de pârât în cadrul motivelor de apel, potrivit cărora instanța de fond nu a avut în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor prețul efectiv de tranzacționare, Curtea a încuviințat apelantei-pârâte proba cu înscrisuri, reprezentând contracte de vânzare-cumpărare ce vizează imobile similare celui în litigiu, depunându-se la dosar, de către apelant, contractele de vânzare-cumpărare autentificate din 23 februarie 2011, din 30 septembrie 2011, din 19 aprilie 2011 și din 04 august 2011, însă contractele de vânzare-cumpărare autentificate din 23 februarie 2011, din 30 septembrie 2011 și din 19 aprilie 2011 nu au fost reținute de instanță drept comparabile, în sensul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece au ca obiect apartamente compuse dintr-o cameră și nu au avut ca obiect și transferul dreptului de proprietate asupra terenului, pe când contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 04 august 2011 s-a apreciat că îndeplinește condițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru a putea fi reținut drept comparabilă, deoarece are ca obiect un imobil similar, respectiv un apartament în suprafață utilă de 46,25 m.p., împreună cu o cotă indiviză de teren, și este situat în raza aceleiași unități administrativ teritoriale cu apartamentul în litigiu.

Prețul achitat de cumpărător pentru un apartament similar potrivit acestui act de tranzacționare a fost de 90.000 euro, astfel încât s-a concluzionat că despăgubirea stabilită de instanța de fond, de 80.266 euro, apare ca fiind calculată în mod corect. De asemenea, Curtea a mai aut în vedere faptul că la termenul din data de 15 martie 2012 a încuviințat apelantului proba cu expertiza tehnică evaluatorie, onorariul acestei probe fiind stabilit în sarcina apelantului Municipiul București, iar la termenul din data de 06 septembrie 2012, instanța a constatat că apelantul nu a achitat onorariul de expertiză stabilit în sarcina sa și că a avut la dispoziție 6 luni pentru a face toate demersurile în vederea depunerii la dosar a chitanței privind plata onorariului de expertiză, motiv pentru care, în temeiul dispozițiilor art. 170 alin. (3) C. proc.

civ., a constatat că apelantul este decăzut din probă. În consecință, coroborând probele administrate în cauză, Curtea a constatat că despăgubirea stabilită de instanța de fond pentru apartamentul expropriat respectă criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, având în vedere prețul de tranzacționare pentru un imobil similar din aceeași unitate administrativ-teritorială, la data efectuării raportului de expertiză, așa cum a fost achitat, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 04 august 2011 (dosar apel), precum și cuantumul despăgubirilor achitate de expropriatorul Municipiul București pentru un apartament din același imobil, așa cum reiese din sentința civilă nr. 1532 din 29 octombrie 2010 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, dosarul de fond.

împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Municipiul București, prin primarul general, criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ, iar în dezvoltarea criticilor formulate a arătat că instanța de apel, în soluționarea cauzei deduse judecații, a nesocotit dispozițiile legale incidente în materie și a făcut o greșită aplicare a prevederilor legale, respectiv a dispozițiilor art. 23, 25-27 din Legea nr. 33/1994, reluate în conținutul Legii nr. 198/2004.

Astfel, art. 23 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 prevede că „instanța va stabili cuantumul despăgubirilor", dispoziții ce se coroborează cu art. 26 alin. (2) din aceeași lege, potrivit căruia „la calcularea cuantumului despăgubirilor (...) instanța va ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel". Potrivit acestor dispoziții legale, experții ar fi trebuit sa aibă în vedere prețul efectiv de tranzacționare și nu preturile cerute de un proprietar-vânzător și menționate în anunțurile din mica publicitate. Prețul real de tranzacționare nu se confunda cu prețul menționat în ofertele de vânzarea a unor imobile apărute pe internet sau în mica publicitate, astfel cum, în mod nelegal, au reținut instanțele de fond și de apel, prin omologarea raportului de expertiza întocmit în cauza de către comisia de experți.

În mod cu totul nelegal și cu încălcarea dispozițiilor imperative ale legii speciale, instanța de fond, cât și cea de apel, în stabilirea despăgubirilor cuvenite contestatoarei, au avut în vedere doar preturile indicate în diverse oferte imobiliare, încălcând astfel prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994. Comisia de experți, la întocmirea raportului de expertiză, trebuia sa aibă în vedere contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru imobile similare, informații ce puteau fi obținute de la Camera Notarilor Publici, birouri notariale sau de la OCPI.

S-a mai arătat, că pentru a estima valoarea de piață a unui imobil trebuie avută în vedere metoda comparației directe, iar pentru o corectă aplicare a metodei comparației directe în evaluarea unei proprietăți este absolut necesar culegerea de pe piața imobiliară a datelor despre tranzacțiile efectuate, cât și a datelor menționate în grila notarilor publici, fără de care nu se pot încheia contracte de vânzare-cumpărare. S-a conchis, că instanța fondului a omologat raportul de expertiza efectuat în dosar și a acordat despăgubiri contestatoarei în cuantum de 80.266 euro, soluție menținută și în apel, ambele instanțe nesocotind dispozițiile art. 25-27 Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește modul de stabilire a cuantumului despăgubirilor, ajungându-se astfel la pronunțarea unor hotărâri nelegale.

Examinând decizia în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată că recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin primarul general, este nefondat, pentru următoarele considerente; Astfel, prin criticile formulate recurentul pârât susține că decizia recurată a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experții, cât și instanța au obligația ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

În speță, instanța de apel și-a întemeiat soluția pronunțată pe raportul de expertiză efectuat în primă instanță, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât experții desemnați de instanță, al căror raport de expertiză a fost omologat de instanța de fond, au precizat ce criterii au utilizat pentru stabilirea valorii despăgubirilor ce i se cuvine reclamantei pentru imobilul expropriat, raportându-se la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în zona în care este situat imobilul în litigiu la data efectuării raportului de expertiză, așa cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și la despăgubirile stabilite în sarcina pârâtului printr-o hotărâre judecătorească pentru un alt apartament din același imobil cu o suprafață utilă mai mică decât apartamentul în litigiu.

Înalta Curte de Casație și Justiție, într-o jurisprudență constantă, a stabilit semnificația sintagmei „prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele" ca fiind prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare.

De aceea, pentru stabilirea valorii despăgubirilor ce i se cuvin reclamantei, se constată că legal instanța de apel, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a avut în vedere atât concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, care a avut ca bază de analiză prețul de tranzacționare ce rezultă din contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile similare, pe care le-a coroborat cu prețul ce rezultă din contracte de vânzare-cumpărare prin care s-au tranzacționat imobile similare la nivelul anului 2011, când s-a efectuat raportul de expertiză în primă instanță, precum și cu despăgubirile achitate de expropriatorul Municipiul București pentru un alt apartament din același imobil, așa cum reiese din sentința civilă nr. 1539 din 29 octombrie 2010 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă și nu prețul ce ar rezulta din ofertele imobiliare, așa cum susține pârâtul.

Față de considerentele expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, prin care s-a păstrat soluția primei instanțe, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin primarul general. Constatând culpa procesuală a recurentului pârât, instanța va dispune obligarea acestuia la 3.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata reclamantă, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ., față de complexitatea cauzei și munca îndeplinită de apărătorul ales în calea de atac a recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin primarul general împotriva deciziei nr. 288A din 6 septembrie 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Obligă pe recurentul Municipiul București, prin primarul general, la plata sumei de 3.000 RON, către intimata SC E.D.M. SRL, reprezentând cheltuieli de judecată reduse conform art. 274 alin. (3) din C. proc. civ.. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 martie 2013.