ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1400/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1400/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra cauzei

de față, constată următoarele:

Prin cererea

înregistrată pe rolul Tribunalul București, secția a IV-a civilă, sub nr.

46803/3/2010, contestatoarea SC E.D.M. SRL a solicitat, în contradictoriu cu

pârâții Municipiul București, prin primarul general și Comisia pentru aplicarea

Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului București, modificarea

Hotărârii nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii

nr. 198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București, în sensul că

despăgubirile pentru imobilul supus exproprierii, situat în București, sector

1, sunt de 95.000 euro, în echivalent în RON la data plății.

În motivarea contestației,

reclamanta a arătat că a dobândit în proprietate imobilul situat în București, sector

1, conform contractului de vânzare-cumpărare din 12 februarie 2009 contra sumei

de 336.278 RON, echivalentul a 78.700 euro.

Prin H.G. nr.

590 din 23 iunie 2010, s-a dispus că imobilul proprietatea sa urmează să fie expropriat

pentru cauză de utilitate publică locală, ca urmare a aprobării lucrării „Dublarea

diametralei N-S pe tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan - B.P. Hasdeu -Uranus

- Calea Rahovei".

La data de 05

august 2010, a fost convocată de Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004, în

vederea discutării cuantumului despăgubirilor. Comisia a susținut despăgubirile

în suma de 200.277 RON (circa. 47.000 euro), și a informat că nu discută modificarea

acestei oferte.

Or, a arătat reclamanta,

imobilul supus exproprierii are o valoare mult mai mare decât cea stabilită de expropriator,

la stabilirea despăgubirile nefiind avut în vedere prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobile de același fel pe raza sectorului 1 București.

În drept, acțiunea

a fost întemeiată pe dispozițiile art. 44 alin. (3) din Constituția României, revizuită,

art. 26 din Legea nr. 33/1994 și art. 9 din Legea nr. 198/2004.

La termenul din

02 martie 2011, tribunalul a admis excepția lipsei capacității de folosință a Comisiei

pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului București.

Prin sentința

civilă nr. 1274 din 22 iunie 2011, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a

admis cererea precizată formulată de contestatoarea SC E.D.M. SRL; a modificat în

parte Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii

nr. 198/2004 - Municipiul București, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor

la suma de 80.266 euro (în echivalent în RON la cursul Băncii Naționale a României

din ziua plății/consemnării) pentru imobilul expropriat, compus din teren în suprafață

de 22,46 mp și construcție în suprafață de 66,55 mp, din care 6,67 mp balcon și

2 mp boxă, situat în București, sector 1, și a obligat pârâtul la plata către reclamantă

a sumei de 4.400 RON, cheltuieli de judecată, cu aplicarea art. 274 alin. (3) C.

proc. civ..

Pentru a hotărî

astfel, tribunalul a reținut că, prin Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010 emisă

de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului

București, s-a dispus consemnarea despăgubirilor de 200.227 RON, cu privire la imobilul

teren în suprafață de 22,46 mp și construcție în suprafață de 66,55 mp, din care

6,67 mp balcon și 2 mp boxă, situat în București, sector 1.

Prin raportul

de expertiză întocmit de către experții A.N., S.F. și C.A.A., s-a stabilit că, valoarea

imobilului la data efectuării raportului de expertiză era de 80.266 euro.

În drept, tribunalul

a reținut dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 25 și art. 26 din Legea

nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului

și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Tribunalul a reținut

că toți cei trei experți, inclusiv expertul desemnat de către pârâtă, au căzut de

acord asupra valorii de piață a imobilului, iar pârâtul nu a depus la dosar probe

concrete, respectiv contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare din

perioada efectuării expertizei, care să conducă la formarea credinței ferme că prețul

de vânzare ar fi în mod semnificativ diferit de cel indicat de experți.

Având în vedere

cele reținute mai sus, văzând și dispozițiile art. 9 din Legea nr, 198/2004 și

art. 21 și următoarele din Legea nr. 33/1994, tribunalul a admis cererea precizată,

a modificat în partea Hotărârea nr. 101 din 05 august 2010 emisă de Comisia pentru

aplicarea Legii nr. 198/2004 - Municipiul București, în sensul că a stabilit cuantumul

despăgubirilor la suma de 80.266 euro (în echivalent în RON la cursul Băncii Naționale

a României din ziua plății/consemnării) pentru imobilul expropriat, compus din teren

în suprafață de 22,46 mp și construcție în suprafață de 66,55 mp, din care 6,67

mp balcon și 2 mp boxă, situat în București, sector 1.

În temeiul

art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pârâtul la plata către reclamantă a

sumei de 4.400 RON cheltuieli de judecată (onorariu experți și avocat), cu aplicarea

art. 274 alin. (3) C. proc. civ. în ceea ce privește onorariul de avocat, față de

complexitatea medie a cauzei și munca concretă a avocatului.

Curtea de Apel

București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 288A din 6 septembrie 2012, a

respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-pârât Municipiul București, prin

primarul general și a obligat apelantul pârât Municipiul București, prin primarul

general, la plata sumei de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând

onorariu de avocat, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ., către intimata-reclamantă

SC E.D.M. SRL, reținând, în esență, următoarele:

Apartamentul în

litigiu, situat în București, sector 1, în suprafață de 66,55 m.p., împreună cu

terenul aferent în suprafață de 22,46 m.p. - ce au constituit proprietatea reclamantei,conform

contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 12 februarie 2009 de B.N.P. I.V.

- a făcut obiectul exproprierii conform Legii nr. 198/2004, privind unele măsuri

prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale.

Prin Hotărârea

nr. 101 din 05 august 2010, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul

Consiliului local sector 1 București a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru

exproprierea apartamentului în litigiu în suprafață de 66,55 m.p., și a terenului

aferent în suprafață de 22,46 m.p., în conformitate cu dispozițiile art. 7 și

art. 9 din Legea nr. 198/2004, la suma de 200.227 RON.

Prin acțiunea

formulată, reclamanta a contestat această hotărâre sub aspectul cuantumului despăgubirilor,

iar prima instanță a stabilit cuantumul acestora pentru imobilului expropriat ca

fiind de 80.266 euro.

Pentru a ajunge

la acest cuantum al despăgubirilor, tribunalul a avut în vedere concluziile raportului

de expertiză efectuat în cauză de comisia de experți desemnată în conformitate cu

dispozițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, precum și, drept comparabilă, hotărârea

judecătorească pronunțată în procedura Legii nr. 33/1994, prin care instanța de

judecată a stabilit cuantumul despăgubirilor pe care expropriatorul Municipiul București

urmează să o plătească pentru un alt apartament din același imobil, respectiv apartamentul

nr. 5 situat la mansardă, cu o suprafață utilă de 44,23 m.p., la suma de 247.900

RON.

Față de criticile

formulate de pârât în cadrul motivelor de apel, potrivit cărora instanța de fond

nu a avut în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor prețul efectiv de tranzacționare,

Curtea a încuviințat apelantei-pârâte proba cu înscrisuri, reprezentând contracte

de vânzare-cumpărare ce vizează imobile similare celui în litigiu, depunându-se

la dosar, de către apelant, contractele de vânzare-cumpărare autentificate din 23

februarie 2011, din 30 septembrie 2011, din 19 aprilie 2011 și din 04 august 2011,

însă contractele de vânzare-cumpărare autentificate din 23 februarie 2011, din 30

septembrie 2011 și din 19 aprilie 2011 nu au fost reținute de instanță drept comparabile,

în sensul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece au ca obiect apartamente

compuse dintr-o cameră și nu au avut ca obiect și transferul dreptului de proprietate

asupra terenului, pe când contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 04

august 2011 s-a apreciat că îndeplinește condițiile art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994 pentru a putea fi reținut drept comparabilă, deoarece are ca obiect

un imobil similar, respectiv un apartament în suprafață utilă de 46,25 m.p., împreună

cu o cotă indiviză de teren, și este situat în raza aceleiași unități administrativ

teritoriale cu apartamentul în litigiu. Prețul achitat de cumpărător pentru un apartament

similar potrivit acestui act de tranzacționare a fost de 90.000 euro, astfel încât

s-a concluzionat că despăgubirea stabilită de instanța de fond, de 80.266 euro,

apare ca fiind calculată în mod corect.

De asemenea, Curtea

a mai aut în vedere faptul că la termenul din data de 15 martie 2012 a încuviințat

apelantului proba cu expertiza tehnică evaluatorie, onorariul acestei probe fiind

stabilit în sarcina apelantului Municipiul București, iar la termenul din data de

06 septembrie 2012, instanța a constatat că apelantul nu a achitat onorariul de

expertiză stabilit în sarcina sa și că a avut la dispoziție 6 luni pentru a face

toate demersurile în vederea depunerii la dosar a chitanței privind plata onorariului

de expertiză, motiv pentru care, în temeiul dispozițiilor art. 170 alin. (3) C.

proc. civ., a constatat că apelantul este decăzut din probă.

În consecință,

coroborând probele administrate în cauză, Curtea a constatat că despăgubirea stabilită

de instanța de fond pentru apartamentul expropriat respectă criteriul legal prevăzut

de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, având în vedere prețul de tranzacționare

pentru un imobil similar din aceeași unitate administrativ-teritorială, la data

efectuării raportului de expertiză, așa cum a fost achitat, conform contractului

de vânzare-cumpărare autentificat din 04 august 2011 (dosar apel), precum și cuantumul

despăgubirilor achitate de expropriatorul Municipiul București pentru un apartament

din același imobil, așa cum reiese din sentința civilă nr. 1532 din 29

octombrie 2010 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, dosarul de fond.

împotriva acestei

decizii a declarat recurs pârâtul Municipiul București, prin primarul general, criticând-o

pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ, iar în dezvoltarea criticilor

formulate a arătat că instanța de apel, în soluționarea cauzei deduse judecații,

a nesocotit dispozițiile legale incidente în materie și a făcut o greșită aplicare

a prevederilor legale, respectiv a dispozițiilor art. 23, 25-27 din Legea nr. 33/1994,

reluate în conținutul Legii nr. 198/2004.

Astfel, art. 23

alin. (3) din Legea nr. 33/1994 prevede că „instanța va stabili cuantumul despăgubirilor",

dispoziții ce se coroborează cu art. 26 alin. (2) din aceeași lege, potrivit căruia

„la calcularea cuantumului despăgubirilor (...) instanța va ține seama de prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel".

Potrivit acestor

dispoziții legale, experții ar fi trebuit sa aibă în vedere prețul efectiv de tranzacționare

și nu preturile cerute de un proprietar-vânzător și menționate în anunțurile din

mica publicitate.

Prețul real de

tranzacționare nu se confunda cu prețul menționat în ofertele de vânzarea a unor

imobile apărute pe internet sau în mica publicitate, astfel cum, în mod nelegal,

au reținut instanțele de fond și de apel, prin omologarea raportului de expertiza

întocmit în cauza de către comisia de experți.

În mod cu totul

nelegal și cu încălcarea dispozițiilor imperative ale legii speciale, instanța de

fond, cât și cea de apel, în stabilirea despăgubirilor cuvenite contestatoarei,

au avut în vedere doar preturile indicate în diverse oferte imobiliare, încălcând

astfel prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Comisia de experți,

la întocmirea raportului de expertiză, trebuia sa aibă în vedere contracte de vânzare-cumpărare

încheiate pentru imobile similare, informații ce puteau fi obținute de la Camera

Notarilor Publici, birouri notariale sau de la OCPI.

S-a mai arătat,

că pentru a estima valoarea de piață a unui imobil trebuie avută în vedere metoda

comparației directe, iar pentru o corectă aplicare a metodei comparației directe

în evaluarea unei proprietăți este absolut necesar culegerea de pe piața imobiliară

a datelor despre tranzacțiile efectuate, cât și a datelor menționate în grila notarilor

publici, fără de care nu se pot încheia contracte de vânzare-cumpărare.

S-a conchis, că

instanța fondului a omologat raportul de expertiza efectuat în dosar și a acordat

despăgubiri contestatoarei în cuantum de 80.266 euro, soluție menținută și în apel,

ambele instanțe nesocotind dispozițiile art. 25-27 Legea nr. 33/1994, în ceea ce

privește modul de stabilire a cuantumului despăgubirilor, ajungându-se astfel la

pronunțarea unor hotărâri nelegale.

Examinând decizia

în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., instanța constată că recursul declarat de pârâtul Municipiul București,

prin primarul general, este nefondat, pentru următoarele considerente;

Astfel, prin criticile

formulate recurentul pârât susține că decizia recurată a fost dată cu încălcarea

dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit art.

26 din Legea nr. 33/1994, atât experții, cât și instanța au obligația ca, la stabilirea

despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză.

În speță, instanța

de apel și-a întemeiat soluția pronunțată pe raportul de expertiză efectuat în primă

instanță, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât experții

desemnați de instanță, al căror raport de expertiză a fost omologat de instanța

de fond, au precizat ce criterii au utilizat pentru stabilirea valorii despăgubirilor

ce i se cuvine reclamantei pentru imobilul expropriat, raportându-se la prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în zona în care este situat

imobilul în litigiu la data efectuării raportului de expertiză, așa cum rezultă

din contractele de vânzare-cumpărare, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum

și la despăgubirile stabilite în sarcina pârâtului printr-o hotărâre judecătorească

pentru un alt apartament din același imobil cu o suprafață utilă mai mică decât

apartamentul în litigiu.

Înalta Curte de

Casație și Justiție, într-o jurisprudență constantă, a stabilit semnificația sintagmei

„prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele" ca fiind prețul plătit

efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare.

De aceea, pentru

stabilirea valorii despăgubirilor ce i se cuvin reclamantei, se constată că legal

instanța de apel, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a

avut în vedere atât concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, care

a avut ca bază de analiză prețul de tranzacționare ce rezultă din contracte de vânzare-cumpărare

pentru imobile similare, pe care le-a coroborat cu prețul ce rezultă din contracte

de vânzare-cumpărare prin care s-au tranzacționat imobile similare la nivelul anului

2011, când s-a efectuat raportul de expertiză în primă instanță, precum și cu despăgubirile

achitate de expropriatorul Municipiul București pentru un alt apartament din același

imobil, așa cum reiese din sentința civilă nr. 1539 din 29 octombrie 2010 a Tribunalului

București, secția a IV-a civilă și nu prețul ce ar rezulta din ofertele imobiliare,

așa cum susține pârâtul.

Față de considerentele

expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, prin care s-a păstrat soluția

primei instanțe, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge,

ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin primarul general.

Constatând culpa

procesuală a recurentului pârât, instanța va dispune obligarea acestuia la 3.000

RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata reclamantă, reduse conform

art. 274 alin. (3) C. proc. civ., față de complexitatea cauzei și munca îndeplinită

de apărătorul ales în calea de atac a recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin primarul general împotriva

deciziei nr. 288A din 6 septembrie 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a

civilă.

Obligă pe recurentul

Municipiul București, prin primarul general, la plata sumei de 3.000 RON, către

intimata SC E.D.M. SRL, reprezentând cheltuieli de judecată reduse conform art.

274 alin. (3) din C. proc. civ..

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

14 martie 2013.