ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3160/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului la data de 30 septembrie 2010, reclamanta SC C.S. SRL a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul București, solicitând să se stabilească cuantumul despăgubirilor pentru exproprierea dispusă prin hotărârea nr. 113 din 06 august 2010, să-i fie atribuit un spațiu de aceeași valoare cu cel expropriat, să fie obligată pârâta la plata sumei de 5.070 euro/mp pentru cumpărarea altui spațiu și 100.000 euro pentru perturbarea activităților curente ale firmei ca urmare a relocării activității, pierderii vadului comercial, fondului de comerț. Prin sentința civilă nr. 594 din 23 martie 2012, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins acțiunea reclamantei, ca neîntemeiată.

Prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006 a fost declarată de utilitate publică lucrarea de interes local „Dublarea Diametralei N-S pe tronsonul Buzești-Berzei-Vasile Pârvan, etapa 1 din tronsonul Buzești-Berzei-Vasile Pârvan-BP Hașdeu-Uranus-Calea Rahovei”. Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. V1. din 29 martie 2007, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra spațiului comercial în litigiu, în schimbul sumei de 157,042 RON, echivalentul a 46 600 euro, achitat integral de reclamantă la data de 14 aprilie 2008. Prin notificarea nr. 311 din 05 iunie 2008, reclamanta a fost notificată cu privire la faptul că imobilul urmează a fi expropriat și trecut în proprietatea Municipiului București.

Prin hotărârea nr. 113 din 06 august 2010 de stabilire a despăgubirilor și procesul-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirii din 06 august 2010, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a dispus exproprierea și a aprobat acordarea de despăgubiri în cuantum de 369.805 RON.

Deși vânzarea s-a făcut în temeiul Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale și de prestări servicii, iar în contract se face referire la faptul că reclamanta era beneficiar al dreptului de a cumpăra imobilul în baza sentinței civile nr. 5327 din 19 decembrie 2005 a Tribunalului București, irevocabilă prin decizia nr. 731 din 18 mai 2006 a Curții de Apel București, instanța de fond a reținut că aceste hotărâri au avut loc anterior declarării de utilitate publică a respectivei lucrări, iar în contractul de vânzare-cumpărare, la situația juridică a terenului, nu se specifică absolut nimic legat de acest aspect, deși vânzătoarea cunoștea ceea ce fusese declarat de utilitate publică cu aproximativ un an în urmă.

În contract se specifică faptul că neplata de către cumpărătoare a sumei de bani până la termenul de 12 aprilie 2007 atrage rezilierea de drept a contractului fără punere în întârziere, fără notificare, fără cerere de chemare în judecată și fără nicio altă formalitate prealabilă, fiind instituit un pact comisoriu de ultim grad. Pactul comisoriu a fost prevăzut în favoarea vânzătorului și acesta putea sau nu să se prevaleze de acesta, dar în condițiile în care acest imobil fusese declarat de utilitate publică și trebuia expropriat, nu se justifică, în primul rând vânzarea intervenită între părți și apoi posibilitatea părții vânzătoare de a nu se prevala de clauzele contractuale, pentru a realiza ulterior o expropriere la un preț de 7-8 ori mai ridicat decât cel de vânzare.

Din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți desemnată potrivit Legii nr. 33/1994 din data de 19 octombrie 2011 și răspunsul la obiecțiuni, tribunalul a apreciat că valoarea terenului la data de 01 octombrie 2011 este de 745.131 RON, cu opinia separată a expertului desemnat de reclamantă care a indicat un cuantum de 840.053 RON. Valoarea stabilită prin hotărârea nr. 113 din 06 august 2010 de stabilire a despăgubirilor de 369.805 RON este echitabilă și constituie o justă și dreaptă despăgubire, ținând cont de faptul că exproprierea s-a realizat în anul 2010, iar raportul de evaluare inițial întocmit de C.B., din anul 2008, când i s-a făcut propunerea inițială iar piața imobiliară atinsese apogeul, fiind de notorietate scăderea progresivă a valorii de circulație a imobilelor după anul 2008, pe fondul recesiunii economice.

Ținând cont și de situația de fapt privind modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate de către reclamantă în anul 2007 prin cumpărare de la expropriator, după ce în prealabil în anul 2006, fusese declarat de utilitate publică și prețul de achiziție reprezentând echivalentul a 46.000 euro, a considerat că ar fi absolut și profund inechitabil față de contribuabil, ca la doar câteva luni de la achiziție acesteia să i se propună un preț de 7-8 ori mai ridicat, reclamanta fiind notificată la 05 iunie 2008, la doar o lună și jumătate de la data achitării prețului în rate.

În ceea ce privește prejudiciul individual, tribunalul a reținut că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a terenului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea despăgubirilor, experții și instanța vor ține seama și de daunele aduse proprietarului, prin urmare față de aceste dispoziții instanța de fond a avut în vedere la cuantumul total al despăgubirilor și acest prejudiciu. Reclamanta a solicitat acordarea unui prejudiciu prin afectarea fondului de comerț, iar din raportul de expertiză contabilă extrajudiciar din 20 ianuarie 2012 întocmit de expertul A.O.D. privind stabilirea prejudiciului suferit de reclamantă prin afectarea fondului de comerț reiese că venitul nerealizat de reclamantă conform celor 6 contracte de închiriere se ridică la suma de 57.983,81 euro.

Nu se poate vorbi despre un vad comercial, având în vedre durata foarte mică dintre data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și data notificării pentru expropriere. Deși se face referire la un număr de 6 contracte de închiriere, la dosarul cauzei nu a fost depus decât contractul de închiriere încheiat de reclamantă cu SC G. SRL la data de 24 martie 2010, dată la care reclamanta fusese notificată deja cu privire la exproprierea imobilului pentru cauză de utilitate publică, încă din data de 05 iunie 2008. Prin urmare, nu se poate ca după data notificării să încheie contracte de închiriere și să solicite beneficiul nerealizat prin afectarea fondului de comerț, după cum nici dacă ar fi fost încheiate înainte de această dată nu se putea invoca un asemenea prejudiciu, deoarece pierderea dreptului de proprietate al proprietarului conduce la desființarea acestor contracte.

Prin decizia nr. 435 A din 29 noiembrie 2012, Curtea de Apel București a respins, ca nefondat, apelul reclamantei. S-a reținut că incidente în cauză sunt dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, precum și dispozițiile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, la care Legea nr. 198/2004 face trimitere. Motivarea hotărârii primei instanțe cuprinde premisele de fapt care au condus judecătorii la soluția litigiului, instanța de fond realizând o analiză în concret a actelor și lucrărilor dosarului. În drept, au fost avute în vedere dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.

Analizând raportul de expertiză efectuat în primă instanță și documentele anexate acestuia, Curtea a constatat că respectiva comisie de experți nu a avut în vedere la efectuarea raportului prețuri de tranzacționare, ilustrate în contracte de vânzare-cumpărare, ci exclusiv oferte de vânzare-cumpărare, reclamanta nefăcând dovada imposibilității obținerii unor contracte de vânzare- cumpărare care să ilustreze prețul real a unor imobile similare celui în cauză. Potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, instanța nu este ținută să valideze raportul de expertiză efectuat în cauză în condițiile în care acesta nu reflectă valoarea reală a imobilului expropriat, prin raportare la valori de tranzacționare.

Astfel, conform art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994: „Primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de parți și va hotărî”. Același text de lege la alin. (2) prevede că: „Despăgubirea acordată de instanța nu poate fi mai mică decât cea oferita de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat (…)”.

Instanța de fond a avut în vedere succesiunea în timp a evenimentelor, modalitatea în care s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului către reclamantă, precum și negocierile purtate între vânzător și cumpărător, în condițiile în care imobilul fusese declarat de utilitate publică încă din data de 2 noiembrie 2006, prin hotărârea nr. 262/2006 a Consiliului General a Municipiului București, contractul fiind încheiat la data de 29 martie 2007, iar prețul fiind plătit integral la data de 15 aprilie 2008. Este adevărat că spațiul expropriat a făcut anterior obiectul unui litigiu purtat între reclamantă și vânzătoarea Primăria sector 1 București, soluționat prin sentința civilă nr. 5327 din 19 decembrie 2005 a Tribunalului București.

Ulterior rămânerii irevocabile a acestei hotărâri și anterior cumpărării imobilului în litigiu de către reclamantă, fusese deja declarată de utilitate publică lucrarea care a condus la exproprierea imobilului în litigiu, astfel că în mod corect s-a reținut de către prima instanță că omisiunea reclamantei de a verifica situația juridică a imobilului îi este imputabilă. Or, cumpărătorul nediligent în activitatea sa nu poate decât să suporte efectele comportamentului său neglijent. Curtea a avut în vedere că prețul de vânzare-cumpărare a fost stabilit la un moment în care piața imobiliară cunoștea un trend ascendent, în timp ce exproprierea s-a realizat în anul 2010, așa cum rezultă din Hotărârea nr. 113/2010, când piața imobiliară fusese deja afectată de criza imobiliară, aspect de notorietate ce nu mai se impune a fi demonstrat.

Nu se poate susține existența unui vad comercial și pierderea unei clientele, în condițiile în care aceasta a depus la dosar doar contracte de închiriere, reclamantei revenindu-i sarcina dovedirii unei activități proprii în cadrul spațiului respectiv care oferea publicului larg, cu notorietate anumite servicii de natură a atrage clienți și încasarea unui beneficiu. Împotriva deciziei instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 21 ianuarie 2013, reclamanta SC C.S. SRL, prin care a criticat-o pentru următoarele aspecte de pretinsă nelegalitate: Nu s-a avut în vedere că această contestație a fost formulată în temeiul Legii nr. 198/2004 și nu în temeiul Legii nr 33/1994, care prevede fără putința de tăgada că expropriatorul trebuie sa acționeze în instanța.

Judecătorii sunt datori sa arate în cuprinsul hotărârii motivele de fapt și de drept în temeiul cărora și-au format convingerea, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părtilor, fără arătarea motivelor și probelor neputându-se exercita controlul judiciar. Ambele instanțe au motivat hotărârile pronunțate doar prin prisma faptului că piața imobiliară a scăzut. Instanța de fond deși le-a încuviințat expertiza imobiliara nu a luat-o deloc în ce considerare. S-a pierdut din vedere faptul ca Legea nr. 198/2004 la art. 9 alin. (3) prevede faptul ca „la calcularea cuantumului despăgubirii, experții și instanța de judecata se vor raporta la momentul transferului de proprietate (...)". Judecătorul nu numai că nu a ținut cont de expertiza, dar mai mult s-a substituit comisiei de experți și a acordat exact aceleași despăgubiri dispuse de pârâtă, încâlcindu-le dreptul la un proces echitabil.

La calculul despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii trebuie să se țină seama de două criterii legale: prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele și, respectiv, daunele aduse proprietarului. Au depus la dosar contracte de închiriere care constituie o parte a fondului de comerț. Posibilitatea închirierii spatiilor comerciale nu a fost luata în considerare de către instanțe și nici faptul ca societatea a avut activitate neîntreruptă. Prejudiciul cerut includea și daunele aduse proprietarului, întrucât este incontestabil ca mutarea firmei și pierderea clientelei i-a adus prejudiciu prin afectarea fondului de comerț.

Instanțele nu au luat în considerare criticile formulate și au preferat calea mai ușoară, aceea a motivării hotărârilor prin prisma faptului a că „piața imobiliara a scăzut". Procedura de notificare și despăgubire a deținătorilor de terenuri expropriate, reglementata de Legea nr. 198/2004 nu se poate aplica decât exproprierilor realizate după intrarea în vigoare a acestui act normativ, pentru a nu se încălca principiul neretroactivității legii civile. Recursul este nefondat. Prima critică de pretinsă nelegalitate nu poate fi primită, întrucât reclamanta a formulat contestația pendinte în conformitate cu dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, care acordă expropriaților, ce se consideră prejudiciați de cuantumul despăgubirii consemnate, posibilitatea de a se adresa instanței de judecată.

Cum era și firesc, dat fiind contextul învestirii, instanța de apel a avut în vedere incidența dispozițiilor acestui act normativ, dar și a acelor dispoziții din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, la care însăși Legea nr. 198/2004 face trimitere expresă. Critica referitoare la nesocotirea prevederilor art. 261 din C. proc. civ., nu poate fi primită, întrucât din expunerea de motive a hotărârii recurate rezultă că judecătorii au arătat în cuprinsul hotărârii motivele de fapt și de drept în temeiul cărora și-au format convingerea, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților. Jurisprudența constantă a C.E.D.O. sub acest aspect a relevat că obligația instanțelor de a-și motiva hotărârile judecătorești nu presupune un răspuns detaliat la fiecare argument invocat de parte, ci doar ca problema de fond supusă judecații să fi fost examinată în mod efectiv.

Critica referitoare la cuantumul despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii, respectiv la nevalorificarea expertizei tehnice administrate în cauză, nu pot fi primite, față de condițiile impuse în mod expres de lege - dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 prevăd că „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”; dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd drept criteriu în stabilirea cuantumului despăgubirilor cuvenite expropriatului „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială”, iar ca moment al stabilirii acestui preț: „data întocmirii raportului de expertiză…”.

În raport de dispozițiile legale susmenționate, instanțele fondului erau obligate, așa cum de altfel s-a și întâmplat, să stabilească pe deplin circumstanțele particulare ale cauzei pendinte și care astfel au relevat o situație de necontestat - la momentul exproprierii, piața imobiliară fusese deja afectată de criza imobiliară (în special, scăderea considerabilă a valorii terenurilor). În egală măsură, s-a avut în vedere și modalitatea concretă de dobândire a dreptului de proprietate de către reclamantă, respectiv succesiunea operațiunilor care a condus la exproprierea imobilului în litigiu; prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006 s-a făcut declarația de utilitate publică; prin contractul de vânzare-cumpărare nr. V1.

din 29 martie 2007, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra spațiului în litigiu, în schimbul sumei de 157.042 RON, echivalentul a 46.600 euro, achitat integral de reclamantă la data de 14 aprilie 2008; prin notificarea nr. 311 din 05 iunie 2008, reclamanta a fost notificată cu privire la faptul că imobilul urmează a fi expropriat, propunându-i-se inițial suma de 889.850 RON; prin Hotărârea nr. 113 din 06 august 2010 de stabilire a despăgubirilor și procesul-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirii nr. 118 din 06 august 201, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 constituită pe lângă Consiliul Local al Municipiului București a dispus exproprierea și a aprobat acordarea de despăgubiri în cuantum de 369.805 RON.

Cât timp acest imobil fusese declarat de utilitate publică și trebuia expropriat, s-a apreciat corect că nu se mai putea justifica vânzarea intervenită între părți și ulterior, exproprierea la un preț de 7-8 ori mai mare decât cel de vânzare. Pentru aceste argumente relevante pentru cauză, instanțele anterioare au concluzionat corect că sumele propuse prin raportul de expertiză sunt nejustificate, respectiv că valoarea stabilită prin Hotărârea nr. 113 din 06 august 2010, de 369.805 RON, constituie o justă și dreaptă despăgubire. Judecătorul nu s-a substituit comisiei de experți atunci când s-a pronunțat asupra valorii despăgubirii, ci doar a aplicat o normă de drept identificată ca fiind incidentă în cauză, unei situații de fapt pe deplin stabilite.

Critica referitoare la neluarea în considerare a contractelor de închiriere depuse la dosarul cauzei, nu poate fi reținută, întrucât prin aceasta se încearcă o reevaluare a probatoriului din perspectiva unor aspecte de pretinsă netemeinicie, situație ce excede competențelor instanței de recurs. Nu poate fi reținută critica referitoare la încălcarea principiului neretroactivității legii civile, întrucât procedura de notificare și despăgubire a deținătorilor de terenuri expropriate s-a aplicat unei situații concrete ce intră, cu evidență, sub incidența Legii nr. 198/2004. De altfel, recurenta-reclamantă doar a enunțat în mod formal această critică de nelegalitate, fără să o circumstanțieze cu datele concrete ale cauzei pendinte.

Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, Înalta Curte de Casație și Justiție, în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge recursul reclamantei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC C.S. SRL. împotriva deciziei nr. 435A din data de 29 noiembrie 2012 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 iunie 2013.