ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3160/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3160/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului la data de 30 septembrie 2010, reclamanta SC C.S. SRL a chemat în

judecată pe pârâtul Municipiul București, solicitând să se stabilească

cuantumul despăgubirilor pentru exproprierea dispusă prin hotărârea nr. 113 din

06 august 2010, să-i fie atribuit un spațiu de aceeași valoare cu cel

expropriat, să fie obligată pârâta la plata sumei de 5.070 euro/mp pentru

cumpărarea altui spațiu și 100.000 euro pentru perturbarea activităților

curente ale firmei ca urmare a relocării activității, pierderii vadului

comercial, fondului de comerț.

Prin sentința civilă

nr. 594 din 23 martie 2012, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins

acțiunea reclamantei, ca neîntemeiată.

Prin Hotărârea Consiliului

General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006 a fost declarată

de utilitate publică lucrarea de interes local „Dublarea Diametralei N-S pe tronsonul

Buzești-Berzei-Vasile Pârvan, etapa 1 din tronsonul Buzești-Berzei-Vasile Pârvan-BP

Hașdeu-Uranus-Calea Rahovei”.

Prin contractul de vânzare-cumpărare

nr. V1. din 29 martie 2007, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra

spațiului comercial în litigiu, în schimbul sumei de 157,042 RON, echivalentul a

46 600 euro, achitat integral de reclamantă la data de 14 aprilie 2008.

Prin notificarea nr.

311 din 05 iunie 2008, reclamanta a fost notificată cu privire la faptul că imobilul

urmează a fi expropriat și trecut în proprietatea Municipiului București.

Prin hotărârea nr.

113 din 06 august 2010 de stabilire a despăgubirilor și procesul-verbal de stabilire

a cuantumului despăgubirii din 06 august 2010, Comisia pentru aplicarea Legii

nr. 198/2004 a dispus exproprierea și a aprobat acordarea de despăgubiri în cuantum

de 369.805 RON.

Deși vânzarea s-a făcut

în temeiul Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale și de prestări

servicii, iar în contract se face referire la faptul că reclamanta era beneficiar

al dreptului de a cumpăra imobilul în baza sentinței civile nr. 5327 din 19

decembrie 2005 a Tribunalului București, irevocabilă prin decizia nr. 731 din

18 mai 2006 a Curții de Apel București, instanța de fond a reținut că aceste hotărâri

au avut loc anterior declarării de utilitate publică a respectivei lucrări, iar

în contractul de vânzare-cumpărare, la situația juridică a terenului, nu se specifică

absolut nimic legat de acest aspect, deși vânzătoarea cunoștea ceea ce fusese declarat

de utilitate publică cu aproximativ un an în urmă.

În contract se specifică

faptul că neplata de către cumpărătoare a sumei de bani până la termenul de 12

aprilie 2007 atrage rezilierea de drept a contractului fără punere în întârziere,

fără notificare, fără cerere de chemare în judecată și fără nicio altă formalitate

prealabilă, fiind instituit un pact comisoriu de ultim grad.

Pactul comisoriu a fost

prevăzut în favoarea vânzătorului și acesta putea sau nu să se prevaleze de acesta,

dar în condițiile în care acest imobil fusese declarat de utilitate publică și trebuia

expropriat, nu se justifică, în primul rând vânzarea intervenită între părți și

apoi posibilitatea părții vânzătoare de a nu se prevala de clauzele contractuale,

pentru a realiza ulterior o expropriere la un preț de 7-8 ori mai ridicat decât

cel de vânzare.

Din concluziile raportului

de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți desemnată potrivit Legii

nr. 33/1994 din data de 19 octombrie 2011 și răspunsul la obiecțiuni, tribunalul

a apreciat că valoarea terenului la data de 01 octombrie 2011 este de 745.131 RON,

cu opinia separată a expertului desemnat de reclamantă care a indicat un cuantum

de 840.053 RON.

Valoarea stabilită prin

hotărârea nr. 113 din 06 august 2010 de stabilire a despăgubirilor de 369.805 RON

este echitabilă și constituie o justă și dreaptă despăgubire, ținând cont de faptul

că exproprierea s-a realizat în anul 2010, iar raportul de evaluare inițial întocmit

de C.B., din anul 2008, când i s-a făcut propunerea inițială iar piața imobiliară

atinsese apogeul, fiind de notorietate scăderea progresivă a valorii de circulație

a imobilelor după anul 2008, pe fondul recesiunii economice.

Ținând cont și de situația

de fapt privind modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate de către reclamantă

în anul 2007 prin cumpărare de la expropriator, după ce în prealabil în anul 2006,

fusese declarat de utilitate publică și prețul de achiziție reprezentând echivalentul

a 46.000 euro, a considerat că ar fi absolut și profund inechitabil față de contribuabil,

ca la doar câteva luni de la achiziție acesteia să i se propună un preț de 7-8 ori

mai ridicat, reclamanta fiind notificată la 05 iunie 2008, la doar o lună și jumătate

de la data achitării prețului în rate.

În ceea ce privește prejudiciul

individual, tribunalul a reținut că, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea

se compune din valoarea reală a terenului și din prejudiciul cauzat proprietarului

sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea despăgubirilor, experții și instanța

vor ține seama și de daunele aduse proprietarului, prin urmare față de aceste dispoziții

instanța de fond a avut în vedere la cuantumul total al despăgubirilor și acest

prejudiciu.

Reclamanta a solicitat

acordarea unui prejudiciu prin afectarea fondului de comerț, iar din raportul de

expertiză contabilă extrajudiciar din 20 ianuarie 2012 întocmit de expertul A.O.D.

privind stabilirea prejudiciului suferit de reclamantă prin afectarea fondului de

comerț reiese că venitul nerealizat de reclamantă conform celor 6 contracte de închiriere

se ridică la suma de 57.983,81 euro.

Nu se poate vorbi despre

un vad comercial, având în vedre durata foarte mică dintre data încheierii contractului

de vânzare-cumpărare și data notificării pentru expropriere. Deși se face referire

la un număr de 6 contracte de închiriere, la dosarul cauzei nu a fost depus decât

contractul de închiriere încheiat de reclamantă cu SC G. SRL la data de 24

martie 2010, dată la care reclamanta fusese notificată deja cu privire la exproprierea

imobilului pentru cauză de utilitate publică, încă din data de 05 iunie 2008.

Prin urmare, nu se poate

ca după data notificării să încheie contracte de închiriere și să solicite beneficiul

nerealizat prin afectarea fondului de comerț, după cum nici dacă ar fi fost încheiate

înainte de această dată nu se putea invoca un asemenea prejudiciu, deoarece pierderea

dreptului de proprietate al proprietarului conduce la desființarea acestor contracte.

Prin decizia nr. 435 A

din 29 noiembrie 2012, Curtea de Apel București a respins, ca nefondat, apelul reclamantei.

S-a reținut că incidente

în cauză sunt dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, precum și dispozițiile

Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, la care

Legea nr. 198/2004 face trimitere.

Motivarea hotărârii primei

instanțe cuprinde premisele de fapt care au condus judecătorii la soluția litigiului,

instanța de fond realizând o analiză în concret a actelor și lucrărilor dosarului.

În drept, au fost avute

în vedere dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.

Analizând raportul de

expertiză efectuat în primă instanță și documentele anexate acestuia, Curtea a constatat

că respectiva comisie de experți nu a avut în vedere la efectuarea raportului prețuri

de tranzacționare, ilustrate în contracte de vânzare-cumpărare, ci exclusiv oferte

de vânzare-cumpărare, reclamanta nefăcând dovada imposibilității obținerii unor

contracte de vânzare- cumpărare care să ilustreze prețul real a unor imobile similare

celui în cauză.

Potrivit art. 27 din Legea

nr. 33/1994, instanța nu este ținută să valideze raportul de expertiză efectuat

în cauză în condițiile în care acesta nu reflectă valoarea reală a imobilului expropriat,

prin raportare la valori de tranzacționare.

Astfel, conform art. 27

alin. (1) din Legea nr. 33/1994: „Primind rezultatul expertizei, instanța îl va

compara cu oferta și cu pretențiile formulate de parți și va hotărî”. Același text

de lege la alin. (2) prevede că: „Despăgubirea acordată de instanța nu poate fi

mai mică decât cea oferita de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată

de expropriat (…)”.

Instanța de fond a avut

în vedere succesiunea în timp a evenimentelor, modalitatea în care s-a transmis

dreptul de proprietate asupra imobilului către reclamantă, precum și negocierile

purtate între vânzător și cumpărător, în condițiile în care imobilul fusese declarat

de utilitate publică încă din data de 2 noiembrie 2006, prin hotărârea nr. 262/2006

a Consiliului General a Municipiului București, contractul fiind încheiat la data

de 29 martie 2007, iar prețul fiind plătit integral la data de 15 aprilie 2008.

Este adevărat că spațiul

expropriat a făcut anterior obiectul unui litigiu purtat între reclamantă și vânzătoarea

Primăria sector 1 București, soluționat prin sentința civilă nr. 5327 din 19

decembrie 2005 a Tribunalului București.

Ulterior rămânerii irevocabile

a acestei hotărâri și anterior cumpărării imobilului în litigiu de către reclamantă,

fusese deja declarată de utilitate publică lucrarea care a condus la exproprierea

imobilului în litigiu, astfel că în mod corect s-a reținut de către prima instanță

că omisiunea reclamantei de a verifica situația juridică a imobilului îi este imputabilă.

Or, cumpărătorul nediligent

în activitatea sa nu poate decât să suporte efectele comportamentului său neglijent.

Curtea a avut în vedere

că prețul de vânzare-cumpărare a fost stabilit la un moment în care piața imobiliară

cunoștea un trend ascendent, în timp ce exproprierea s-a realizat în anul 2010,

așa cum rezultă din Hotărârea nr. 113/2010, când piața imobiliară fusese deja afectată

de criza imobiliară, aspect de notorietate ce nu mai se impune a fi demonstrat.

Nu se poate susține existența

unui vad comercial și pierderea unei clientele, în condițiile în care aceasta a

depus la dosar doar contracte de închiriere, reclamantei revenindu-i sarcina dovedirii

unei activități proprii în cadrul spațiului respectiv care oferea publicului larg,

cu notorietate anumite servicii de natură a atrage clienți și încasarea unui beneficiu.

Împotriva deciziei instanței

de apel a formulat cerere de recurs la data de 21 ianuarie 2013, reclamanta SC

C.S. SRL, prin care a criticat-o pentru următoarele aspecte de pretinsă nelegalitate:

Nu s-a avut în vedere

că această contestație a fost formulată în temeiul Legii nr. 198/2004 și nu în temeiul

Legii nr 33/1994, care prevede fără putința de tăgada că expropriatorul trebuie

sa acționeze în instanța.

Judecătorii sunt datori

sa arate în cuprinsul hotărârii motivele de fapt și de drept în temeiul cărora

și-au format convingerea, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părtilor,

fără arătarea motivelor și probelor neputându-se exercita controlul judiciar.

Ambele instanțe au motivat

hotărârile pronunțate doar prin prisma faptului că piața imobiliară a scăzut.

Instanța de fond deși

le-a încuviințat expertiza imobiliara nu a luat-o deloc în ce considerare. S-a pierdut

din vedere faptul ca Legea nr. 198/2004 la art. 9 alin. (3) prevede faptul ca „la

calcularea cuantumului despăgubirii, experții și instanța de judecata se vor raporta

la momentul transferului de proprietate (...)".

Judecătorul nu numai că

nu a ținut cont de expertiza, dar mai mult s-a substituit comisiei de experți și

a acordat exact aceleași despăgubiri dispuse de pârâtă, încâlcindu-le dreptul la

un proces echitabil.

La calculul despăgubirilor

cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii trebuie să se țină seama de

două criterii legale: prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele și, respectiv,

daunele aduse proprietarului. Au depus la dosar contracte de închiriere care constituie

o parte a fondului de comerț.

Posibilitatea închirierii

spatiilor comerciale nu a fost luata în considerare de către instanțe și nici faptul

ca societatea a avut activitate neîntreruptă. Prejudiciul cerut includea și daunele

aduse proprietarului, întrucât este incontestabil ca mutarea firmei și pierderea

clientelei i-a adus prejudiciu prin afectarea fondului de comerț.

Instanțele nu au luat

în considerare criticile formulate și au preferat calea mai ușoară, aceea a motivării

hotărârilor prin prisma faptului a că „piața imobiliara a scăzut".

Procedura de notificare

și despăgubire a deținătorilor de terenuri expropriate, reglementata de Legea

nr. 198/2004 nu se poate aplica decât exproprierilor realizate după intrarea în

vigoare a acestui act normativ, pentru a nu se încălca principiul neretroactivității

legii civile.

Recursul este nefondat.

Prima critică de pretinsă

nelegalitate nu poate fi primită, întrucât reclamanta a formulat contestația pendinte

în conformitate cu dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, care acordă expropriaților,

ce se consideră prejudiciați de cuantumul despăgubirii consemnate, posibilitatea

de a se adresa instanței de judecată.

Cum era și firesc, dat

fiind contextul învestirii, instanța de apel a avut în vedere incidența dispozițiilor

acestui act normativ, dar și a acelor dispoziții din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică, la care însăși Legea nr. 198/2004 face trimitere

expresă.

Critica referitoare la

nesocotirea prevederilor art. 261 din C. proc. civ., nu poate fi primită, întrucât

din expunerea de motive a hotărârii recurate rezultă că judecătorii au arătat în

cuprinsul hotărârii motivele de fapt și de drept în temeiul cărora și-au format

convingerea, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Jurisprudența constantă

a C.E.D.O. sub acest aspect a relevat că obligația instanțelor de a-și motiva hotărârile

judecătorești nu presupune un răspuns detaliat la fiecare argument invocat de parte,

ci doar ca problema de fond supusă judecații să fi fost examinată în mod efectiv.

Critica referitoare la

cuantumul despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii,

respectiv la nevalorificarea expertizei tehnice administrate în cauză, nu pot fi

primite, față de condițiile impuse în mod expres de lege - dispozițiile art. 26

alin. (1) din Legea nr. 33/1994 prevăd că „despăgubirea se compune din valoarea

reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”;

dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd drept criteriu în stabilirea

cuantumului despăgubirilor cuvenite expropriatului „prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială”, iar ca

moment al stabilirii acestui preț: „data întocmirii raportului de expertiză…”.

În raport de dispozițiile

legale susmenționate, instanțele fondului erau obligate, așa cum de altfel s-a și

întâmplat, să stabilească pe deplin circumstanțele particulare ale cauzei pendinte

și care astfel au relevat o situație de necontestat - la momentul exproprierii,

piața imobiliară fusese deja afectată de criza imobiliară (în special, scăderea

considerabilă a valorii terenurilor).

În egală măsură, s-a avut

în vedere și modalitatea concretă de dobândire a dreptului de proprietate de către

reclamantă, respectiv succesiunea operațiunilor care a condus la exproprierea imobilului

în litigiu; prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr.

262 din 02 noiembrie 2006 s-a făcut declarația de utilitate publică; prin contractul

de vânzare-cumpărare nr. V1. din 29 martie 2007, reclamanta a dobândit dreptul de

proprietate asupra spațiului în litigiu, în schimbul sumei de 157.042 RON, echivalentul

a 46.600 euro, achitat integral de reclamantă la data de 14 aprilie 2008; prin notificarea

nr. 311 din 05 iunie 2008, reclamanta a fost notificată cu privire la faptul că

imobilul urmează a fi expropriat, propunându-i-se inițial suma de 889.850 RON; prin

Hotărârea nr. 113 din 06 august 2010 de stabilire a despăgubirilor și procesul-verbal

de stabilire a cuantumului despăgubirii nr. 118 din 06 august 201, Comisia pentru

aplicarea Legii nr. 198/2004 constituită pe lângă Consiliul Local al Municipiului

București a dispus exproprierea și a aprobat acordarea de despăgubiri în cuantum

de 369.805 RON.

Cât timp acest imobil

fusese declarat de utilitate publică și trebuia expropriat, s-a apreciat corect

că nu se mai putea justifica vânzarea intervenită între părți și ulterior, exproprierea

la un preț de 7-8 ori mai mare decât cel de vânzare.

Pentru aceste argumente

relevante pentru cauză, instanțele anterioare au concluzionat corect că sumele propuse

prin raportul de expertiză sunt nejustificate, respectiv că valoarea stabilită prin

Hotărârea nr. 113 din 06 august 2010, de 369.805 RON, constituie o justă și dreaptă

despăgubire.

Judecătorul nu s-a substituit

comisiei de experți atunci când s-a pronunțat asupra valorii despăgubirii, ci doar

a aplicat o normă de drept identificată ca fiind incidentă în cauză, unei situații

de fapt pe deplin stabilite.

Critica referitoare la

neluarea în considerare a contractelor de închiriere depuse la dosarul cauzei, nu

poate fi reținută, întrucât prin aceasta se încearcă o reevaluare a probatoriului

din perspectiva unor aspecte de pretinsă netemeinicie, situație ce excede competențelor

instanței de recurs.

Nu poate fi reținută critica

referitoare la încălcarea principiului neretroactivității legii civile, întrucât

procedura de notificare și despăgubire a deținătorilor de terenuri expropriate s-a

aplicat unei situații concrete ce intră, cu evidență, sub incidența Legii nr. 198/2004.

De altfel, recurenta-reclamantă doar a enunțat în mod formal această critică de

nelegalitate, fără să o circumstanțieze cu datele concrete ale cauzei pendinte.

Pentru toate aceste considerente

de fapt și de drept, Înalta Curte de Casație și Justiție, în conformitate cu dispozițiile

art. 312 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge recursul reclamantei ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta

SC C.S. SRL. împotriva deciziei nr. 435A din data de 29 noiembrie 2012 a Curții

de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 iunie

2013.