ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5109/2013

Deliberând asupra cauzei de față, în condițiile art. 256 alin. (1) C. proc.

civ., constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, la data de 13 iulie 2011, și precizată la data de 08 decembrie 2012, reclamanta SC S. SA a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul București, prin Primar General, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate că urmare a exercitării dreptului de preemțiune de către Primăria Municipiului București cu privire la achiziționarea imobilului situat în sector 3, București, s-a format acordul de voință necesar încheierii contractului de vânzare-cumpărare între SC S. SA și Primăria Municipiului București cu privire la imobilul menționat anterior și, pe cale de consecință, având în vedere că imobilul cuprinde și un teren, să se pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la întreg imobilul și, totodată, să fie obligată pârâta la plata sumei de 7.500.000 euro, reprezentând prețul vânzării imobilului.

La data de 08 decembrie 2011 reclamanta a depus la dosar o cerere precizatoare în sensul că solicită ca, în subsidiar, în ipoteza în care s-ar aprecia că nu s-ar fi realizat acordul de voință necesar încheierii contractului vânzare-cumpărare între SC S. SA și Primăria Municipiului București cu privire la imobilul situat în sector 3, București, pronunțarea, cu titlu de sancțiune pentru nerespectarea obligației de negociere și eventual achiziționare a imobilului de către pârâtă, într-un termen rezonabil, a unei hotărâri judecătorești care să substituie voința părților și care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul menționat anterior și, totodată, obligarea pârâtei la plata sumei de 7.500.000 euro, reprezentând prețul vânzării imobilului.

Prin sentința civilă nr. 1941 din 08 noiembrie 2012, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de SC S. SA, în contradictoriu cu Municipiul București, prin Primar General. Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reținut că r eclamanta SC S. SA este proprietara imobilului situat în București, sector 3, înscris în C.F. nr. X. Acest imobil face parte din categoria monumentelor istorice, regimul juridic fiind reglementat de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice. Astfel, înstrăinarea sa este supusă dispozițiilor de excepție ale legii, care reglementează un drept de preemțiune special, sub sancțiunea nulității absolute.

Reclamanta a adus la cunoștința Ministerului Culturii și Patrimoniului Național, Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniu Cultural Național a Municipiului București intenția sa de înstrăinare a imobilului (prin oferta înregistrată sub nr. 1765) în vederea exercitării dreptului de preemțiune, iar această instituție a transferat dreptul de preemțiune către Primăria Municipiului București. Prin adresa nr. 2029 din 05 noiembrie 2010, Primăria Municipiului București – Direcția Generală de Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ, Turism aduce la cunoștința Ministerului Culturii faptul că înțelege să exercite dreptul de preemțiune cu privire la cumpărarea imobilului.

Prin dispoziția Primarului General nr. 352 din 18 martie 2011 a fost desemnată Comisia de negociere în vederea achiziționării de către Municipiul București a imobilului monument istoric situat în București, sector 3. Reprezentanții reclamantei și membrii Comisiei de negociere s-au întâlnit în vederea negocierii prețului (procesele-verbale din datele de 08 iunie 2011, 22 septembrie 2011, 26 septembrie 2011, 30 ianuarie 2012), însă nu s-a ajuns la un rezultat final, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Reclamanta a solicitat din acest motiv ca prin hotărâre judecătorească să se constate că în urma negocierilor purtate s-a format acordul de voință necesar încheierii contractului de vânzare-cumpărare, urmând a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract și obligarea pârâtului la plata prețului de 7.500.000 euro (respectiv 7.000.000 euro prin cererea precizatoare prin care se solicită pronunțarea hotărârii cu titlu de sancțiune pentru nerespectarea obligației de achiziționare a imobilului într-un termen rezonabil). În drept, Tribunalul a reținut că potrivit art. 4 alin. (5) din Legea nr. 422/2001 proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice, transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de documentația stabilită prin ordin al Ministrului Culturii și Cultelor.

Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor transmit Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea, documentația și propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea acestora. Termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor; titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preemțiune; valoarea de achiziționare se negociază cu vânzătorul.

În cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin. (7), acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile. Comunicările privind neexercitarea dreptului de preemțiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv pentru situațiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori. Tribunalul a reținut aceste dispoziții legale, care instituie un drept de preemțiune special, în sensul că impune o procedură de negociere a prețului, care operează ca și limitare a exercitării dreptului de proprietate.

Având în vedere aceste dispoziții derogatorii, Tribunalul a apreciat că numai în ipoteza în care valoarea de achiziționare a fost agreată de ambele părți se poate considera un acord de voință apt să producă efectul translativ de proprietate. S-a reținut că la data de 26 septembrie 2011 a avut loc o ședință de lucru, încheindu-se procesul-verbal de negociere din care rezultă că prețul agreat de proprietar este de 7.000.000 euro, membrii Comisiei urmând să analizeze. Potrivit adresei nr. 301 din 03 martie 2012 a Direcției Cultură, Învățământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului București și a procesului-verbal de negociere din data de 08 iunie 2011 membrii Comisiei de negociere au solicitat prezentarea de către SC S. SA a expertizei tehnico-judiciare prin care s-a stabilit valoarea de vânzare ofertată, însă societatea nu a fost de acord cu această solicitare, acesta fiind aspectul care a împiedicat finalizarea negocierilor.

Tribunalul a apreciat că ședința din data de 26 septembrie 2011 nu poate fi considerată ca finalizare a negocierilor, concluzia ședinței fiind în sensul că urmează a se analiza cele discutate. Pe de altă parte, adresa nr. 2073 din 14 octombrie 2010 invocată de reclamantă în care se face referire la valoarea de achiziție conform negocierilor de 7.000.000 euro, nu poate conduce la o altă concluzie întrucât nota de fundamentare este anterioară chiar desemnării Comisiei de negociere, prin urmare nu poate fi reținută ca și document final al negocierilor. Acest înscris vizează aprecierea asupra oportunității exercitării dreptului de preemțiune și nu este emis în procedura de negociere. Așadar, având în vedere dispozițiile exprese ale legii care impun negocierea, în opinia Tribunalului, din probele administrate nu rezultă exprimarea unui acord al unității administrativ teritoriale.

În ceea ce privește expertiza de evaluare, aceasta este o chestiune ce ține de procedura de negociere a prețului și nu reprezintă o probă utilă pentru soluționarea cauzei. Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract presupune suplinirea consimțământului părții, restul clauzelor contractuale fiind stabilite de părți. În speță, operând o limitare a exercitării libertății contractuale, nu se poate stabili însuși prețul imobilului, ci eventual o exercitare abuzivă a dreptului de preemțiune, cauzatoare de prejudiciu pentru proprietarul obligat să negocieze prețul. Sancțiunea în această ipoteză nu poate consta tocmai în pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract, întrucât așa cum s-a arătat negocierea este impusă de legiuitor, astfel încât instanța nu poate substitui voința părții, ci eventual poate dispune obligarea acesteia la plata daunelor interese.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC S. SA. Prin decizia civilă nr. 72A din 01 martie 2013, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă SC S. SA, pentru următoarele considerente: În ceea ce privește situația de fapt s-a reținut că la data de 7 octombrie 2010, SC S. SA a transmis către Ministerul Culturii și Patrimoniului Național, Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național a Municipiului București oferta înregistrată sub nr. 1765 prin care aducea la cunoștința celei din urmă intenția de înstrăinare a imobilului situat în sector 3, București, la prețul de 7.500.000 euro, în vederea exercitării dreptului de preemțiune prevăzut de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Prin adresa nr. 1765 din 8 octombrie 2010, Ministerul Culturii și Patrimoniului Național, Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național a Municipiului București a transferat dreptul de preemțiune cu privire la imobilul menționat anterior către Primăria Municipiului București, înaintând totodată și oferta de vânzare a imobilului situat sector 3, București. Prin adresa nr. 2029 din data de 5 noiembrie 2010, Primăria Municipiului București, Direcția Generală Dezvoltare și Investiții - Direcția Cultură, Învățământ, Turism, adresă transmisă către Ministerul Culturii și Patrimoniului Național - Direcția pentru Cultură și Patrimoniul Național a Municipiului București, menționează că, urmare a ședinței din data de 14 octombrie 2010, înțelege să exercite dreptul de preemțiune cu privire la cumpărarea imobilului în cauză.

Ulterior, la data de 23 noiembrie 2010, Ministerul Culturii și Patrimoniului Național, Direcția Pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național a Municipiului București emite adresa nr. 1765 către SC S. SA prin care îi aduce la cunoștință că Primăria Municipiului București, Direcția Generală de Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ, Turism, își manifestă dreptul de preemțiune la cumpărarea imobilului situat în sector 3, București. După exercitarea dreptului de preemțiune cu privire la achiziționarea imobilului, o lungă perioadă de timp, Primăria nu a mai întreprins nici un act în vederea perfectării contractului, plății prețului și predării imobilului.

La data de 7 iunie 2011, Primăria Municipiului București, Direcția Generală Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ, Turism a emis adresa nr. 671 către reclamantă, prin care o încunoștința că la data de 9 iunie 2011 este invitată la negocieri în vederea cumpărării imobilului situat în sector 3, București. Prin dispoziția Primarului General nr. 352 din 18 martie 2011 s-a desemnat Comisia de negociere, în vederea negocierii prețului de vânzare al monumentului istoric situat în sector 3, București. Prin procesul-verbal de negociere din data de 08 iunie 2011, membrii comisiei de negociere au apreciat că este necesară o reexpertizare a imobilului monument.

Prin procesul-verbal de negociere din data de 22 septembrie 2011, s-a menționat că reprezentanții SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului, monument istoric, cu motivarea că Primăria Municipiului București și-a exercitat dreptul de preempțiune la cumpărarea imobilului, luând la cunoștință de prețul stabilit de către proprietari. Prin procesul-verbal de negociere încheiat la data de 26 septembrie 2011, s-a luat act de prețul final al ofertei agreat de către vânzător și s-a menționat că membrii Comisiei de negociere vor analiza cele expuse.

Prin adresa nr. 30 din 03 martie 2012, s-a învederat că au avut loc mai multe întruniri ale comisiei de negociere și că, prin procesele-verbale de negociere I și II s-a constatat că, deși membrii Comisiei de negociere au solicitat prezentarea de către SC S. SA a unei expertize tehnico-judiciare, prin care s-a stabilit valoarea de vânzare ofertată, reexpertizarea sau efectuarea unei expertize în acest sens, s-a învederat că reprezentanții SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului monument istoric. De asemenea, s-a menționat că la data de 07 iunie 2011 s-au constatat niște neconcordanțe sau un regim juridic incert al imobilului-monument istoric, deoarece a mai fost înaintată o altă ofertă de vânzare a societății SC M.L.

IFN România SA pentru imobilul din sector 3, București. În drept, Curtea a reținut că potrivit art. 4 alin. (5) din Legea nr. 422/2001, proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice, transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de documentația stabilită prin ordin al Ministrului Culturii și Cultelor. Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor transmit Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea, documentația și propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea acestora.

Termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor; titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preemțiune; valoarea de achiziționare se negociază cu vânzătorul. În cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin. (7), acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.

Alin. (9) Comunicările privind neexercitarea dreptului de preemțiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv pentru situațiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori. Potrivit Ordinului nr. 2118 din 07 martie 2007 pentru modificarea și completarea Ordinului Ministerului Culturii și Cultelor nr. 2645 din 25 aprilie 2003, adoptat de către Ministerul Culturii și Cultelor în anexa 2, art. 2, se prevede că „Proprietarii, persoane juridice sau fizice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice transmit (...) înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de următoarele documente, copia actului de proprietate, cadastru imobiliar, copie de pe cartea funciară și documentar fotografic din interior și exterior, în cazul imobilelor clădiri”.

Potrivit art. 8 din același ordin, alin. „(1) Valoarea de achiziționare a monumentului istoric se negociază cu vânzătorul de către reprezentanții Ministerului Culturii și Cultelor sau ai serviciilor deconcentrate ale acestuia. (2) În vederea evaluării valorii de achiziție a monumentului istoric respectiv, pentru a se stabili valoarea de piață a imobilului, precum și fondurile necesare reabilitării și punerii în funcțiune a acestuia, Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciul public deconcentrat al acestuia, după caz, poate dispune efectuarea unei expertize”. În conformitate cu dispozițiile legale menționate se învederează că s-a stabilit o procedură atât pentru exercitarea dreptului de preemțiune, cât și pentru valorificarea acestui drept.

În cadrul acestei proceduri sunt stabilite 4 etape: 1. aducerea la cunoștința instituțiilor statului a intenției de vânzare însoțită de documentația prevăzută de către legiuitor; 2. exercitarea dreptului de preemțiune de către instituțiile statului abilitate în acest sens; 3. negocierea purtată între vânzător și cumpărător cu privire la clauzele contractului; 4. încheierea sau nu a contractului de vânzare-cumpărare. În cauza de față, părțile au parcurs numai primele două etape, care nu obligă niciuna din părți, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deoarece dreptul de preemțiune este calificat ca fiind un drept potestativ patrimonial, pe cale de consecință el nu poate fi calificat nici ca drept real, nici ca drept de creanță, și nici ca o categorie intermediară, el poate fi exercitat în mod direct, dar nu asupra unui bun, ca în cazul drepturilor reale, ci asupra unei situații juridice.

În acest sens, instanța de apel a înlăturat toate susținerile apelantei cu privire la împrejurarea că s-a realizat un acord de voință între părți cu privire la preț, după data de 26 septembrie 2011. Instanța de apel a confirmat susținerea primei instanțe în sensul că nu a intervenit acordul de voință al părților cu privire la preț, având în vedere următoarele considerente: Oferta inițială realizată de către SC S. SA se referea atât la intenția de vânzare a unui monument istoric, precum și la oferta de preț. În acest sens, se învederează că prin adresa nr. 2029 din 05 noiembrie 2010, Primăria Municipiului București - Direcția Generală de Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ, Turism a adus la cunoștința Ministerului Culturii faptul că înțelege să exercite dreptul de preemțiune cu privire la cumpărarea imobilului.

Această manifestare de voință privește numai intenția de cumpărare a imobilului, monument istoric, dar nu reprezintă și acordul cu privire la prețul solicitat de către SC S. SA. Ca o consecință a inexistenței acordului cu privire la prețul de vânzare-cumpărare, a fost desemnată, prin dispoziția Primarului General nr. 352 din 18 martie 2011, Comisia de negociere în vederea achiziționării imobilului de către Municipiul București. Prin desemnarea comisiei de negociere a fost declanșată etapa a treia din cadrul procedurii de exercitare a dreptului de preemțiune, etapă constând în negocierea purtată de către părți cu privire la prețul de achiziție. Instanța de apel învederează că această etapă nu a fost finalizată, în sensul că părțile nu au ajuns de comun acord la un preț care să fie acceptat atât de către cumpărător, cât și de vânzător.

Cu privire la acest aspect au fost înlăturate toate susținerile apelantei SC S. SA referitoare la acceptarea prețului propus de către cumpărător. În acest sens, instanța de apel învederează că au fost realizate mai multe întâlniri ale comisiei de negociere cu apelanta, respectiv la data de 08 iunie 2011, 22 septembrie 2011, 26 septembrie 2011 și la data de 30 ianuarie 2012 și nu s-a ajuns la un acord de voință cu privire la prețul de achiziție. Astfel, la negocierea din data de 08 iunie 2011, membrii Comisiei de negociere au apreciat că este necesară o reexpertizare a imobilului monument. La negocierea din data de 22 septembrie 2011, s-a menționat că reprezentanții SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului, monument istoric, cu motivarea că Primăria Municipiului București și-a exercitat dreptul de preempțiune la cumpărarea imobilului, luând la cunoștință de prețul stabilit de către proprietari.

De asemenea, la negocierea din data de 26 septembrie 2011, s-a luat act de prețul final al ofertei agreat de către vânzător și s-a menționat că membrii Comisiei de negociere vor analiza cele expuse. În raport de ceea ce s-a întâmplat cu ocazia negocierilor purtate între părți, este neîntemeiată afirmația apelantei în sensul că, la data de 26 septembrie 2011, cumpărătorul și-ar fi exprimat acordul cu privire la prețul solicitat de către apelantă. Din discuțiile purtate cu ocazia negocierilor reiese că titularul dreptului de preemțiune nu a fost de acord cu prețul solicitat de către vânzător și a dorit întocmirea unui raport de evaluare pentru stabilirea prețului. Această solicitare nu a fost acceptată de către apelanta SC S. SA, care a refuzat să prezinte raportul de evaluare care a stat la baza prețului inițial stabilit, dar și efectuarea unei noi expertize, la solicitarea titularului dreptului de preemțiune.

Pe cale de consecință, culpa pentru nefinalizarea celei de-a treia etape îi aparține apelantei SC S. SA, care a refuzat în mod repetat prezentarea documentelor solicitate, respectiv raportul de evaluare, fiind încălcate dispozițiile art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministerului Culturii și Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007. De asemenea, instanța de apel a reținut că și titularul dreptului de preemțiune avea posibilitatea de a dispune efectuarea unei expertize, în vederea evaluării valorii de achiziție a monumentului istoric respectiv, pentru stabilirea valorii de piață, în conformitate cu dispozițiile art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministerului Culturii și Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007. Este adevărat că o asemenea evaluare nu se putea realiza, în mod efectiv, fără acordul vânzătorului, care se afla în posesia monumentului istoric și care ar fi putut împiedica cercetarea la fața locului efectuată de către expert, în vederea stabilirii valorii de achiziție.

Pentru aceste motive, instanța de apel a constatat că singura culpabilă de nefinalizarea celei de-a treia etapă este apelanta SC S. SA, care prin atitudinea sa a împiedicat finalizarea acestei proceduri. În ceea ce privește susținerile apelantei, din cuprinsul motivelor de apel, în sensul că anumite acte efectuate de către titularul dreptului de preemțiune reprezintă manifestări neîndoielnice din care rezultă implicit acceptarea prețului de vânzare propus de către apelantă, instanța de apel a învederat că prețul nu a fost niciodată acceptat de către titularul dreptului de preemțiune, împrejurare ilustrată de către modul de derulare al negocierilor efectuate între părți. Faptul că s-a solicitat majorarea bugetului autorității publice cu suma destinată achiziționării monumentului istoric nu echivalează cu acceptarea efectivă a prețului, care trebuie să fie clară și precisă și neîndoielnică și să nu rezulte din împrejurări extrinseci.

În ceea ce privește procesul-verbal încheiat în ședința ordinară a Consiliului General al Municipiului București din data de 30 ianuarie 2012, prin care se invoca finalizarea procedurii de negociere a prețului imobilului situat în sector 3, București, Curtea a înlăturat susținerea apelantei că prin acest document titularul dreptului de preempțiune și-a manifestat acordul de voință cu privire la prețul solicitat, având în vedere că acesta reprezintă numai o dare de seamă cu privire la activitățile derulate de către instituția publică și nu reprezintă o decizie clară și neechivocă a titularului dreptului de preemțiune cu privire la acceptarea prețului de achiziție.

Acest aspect este confirmat și de adresa nr. 30 din 03 martie 2012, aflată la dosarul Tribunalului București, prin care s-a învederat că au avut loc mai multe întruniri ale Comisiei de negociere și că, prin procesele-verbale de negociere I și II s-a constatat că, deși membrii Comisiei de negociere au solicitat prezentarea de către SC S. SA a unei expertize tehnico-judiciare, prin care s-a stabilit valoarea de vânzare ofertată, reexpertizarea sau efectuarea unei expertize în acest sens, s-a învederat că reprezentanții SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului monument istoric.

Având în vedere toate aspectele menționate, instanța de apel a constatat că procedura de negociere nu a fost finalizată, ca urmare a faptului că apelanta SC S. SA nu a prezentat raportul de evaluare inițial, care a fost avut în vedere la stabilirea ofertei de preț și nici nu a fost de acord cu efectuarea unui nou raport de expertiză pentru evaluare solicitat de către titularul dreptului de preempțiune.

Efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea prețului de achiziție era obligatoriu, în lipsa unui acord de voință a ambelor părți cu privire la prețul preemțiunii, având în vedere dispozițiile art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministerului Culturii și Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007. În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri cu titlu de sancțiune pentru nerespectarea obligației de negociere și eventual achiziționarea imobilului, instanța de apel a reținut că, în mod corect, a fost respins, având în vedere că procedura de negociere a fost întârziată, de pe o parte și de existența unor neconcordanțe sau a unui regim juridic incert al imobilului-monument istoric, având în vedere că fusese înaintată o altă ofertă de vânzare a societății SC M.L.

IFN România SA pentru imobilul în cauză. Pe de altă parte, procedura de negociere a fost întârziată și de atitudinea apelantei SC S. SA, care nu a prezentat raportul de evaluare inițial, avut în vedere la stabilirea ofertei de preț și nici nu a fost de acord cu efectuarea unui nou raport de expertiză pentru evaluare solicitat de către titularul dreptului de preempțiune. În raport de considerentele expuse, Curtea a reținut că se poate reține numai atitudinea culpabilă a SC S. SA, și nu a titularului dreptului de preemțiune. Derularea negocierilor pe o perioadă îndelungată de timp nu afectează dreptul de proprietate al apelantei asupra imobilului monument istoric, deoarece aceasta își poate exercita prerogativele folosinței și posesiei asupra imobilului, motiv pentru care va înlătura susținerile cu privire îngrădirea dreptului său de proprietate.

Pe cale de consecință, pentru toate considerentele expuse, Curtea în conformitate cu dispozițiile art. 295-297 C. proc. civ., a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă SC S. SA. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC S. SA, solicitând, în temeiul art. 312 alin. (2) și alin. (3) teza I, coroborate cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865, modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului, astfel cum a fost formulat, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată.

Instanța de apel a făcut o interpretare greșită a legii și a refuzat aplicarea unor reglementări relevante, atunci când a înlăturat susținerea cuprinsă în motivele de apel, conform căreia, transmiterea de către Direcția Generală Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului București, către Direcția Generală Economică, Direcția Buget din cadrul aceleiași instituții, a adresei nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, constituie o acceptare de către intimat a ofertei finale cu privire la prețul de vânzare al imobilului, formulate în cadrul ședinței de negociere desfășurate între cele două părți în data de 26 septembrie 2011. În acest sens, în considerentele deciziei atacate, Curtea de Apel a argumentat că acceptarea ofertei referitoare la preț trebuie să fie neîndoielnică și să nu rezulte din împrejurări extrinseci.

Cu toate acestea, art. 1196 alin. (1) C. civ. prevede că acceptarea unei oferte poate rezulta din „orice act sau fapt” care „indică în mod neîndoielnic acordul (...) cu privire la ofertă”, fără a face nicio distincție după cum actul sau faptul respectiv privește sau nu împrejurări extrinseci (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus). De asemenea, trebuie avute în vedere dispozițiile art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, conform cărora, ca urmare a exercitării dreptului de preempțiune de către unitatea administrativ-teritorială, se naște dreptul acesteia de a negocia prețul vânzării cu proprietarul și obligația de a prevedea în bugetul propriu suma destinată achiziționării imobilului.

Este însă evident că prevederea în buget a sumelor necesare cumpărării imobilului se face tocmai în scopul executării obligației de a plăti prețul vânzării, în caz de eșec al negocierilor un asemenea demers fiind complet nejustificat. De aceea, solicitarea de suplimentare a fondurilor prevăzute în buget, cuprinsă în adresa nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, reprezintă un act necesar executării obligației intimatului de a plăti societății vânzătoare prețul vânzării, preț stabilit în urma desfășurării negocierilor dintre două părți, după cum reiese foarte clar din documentul precizat.

În consecință, fiind un act a cărui emitere este condiționată de finalizarea cu succes a negocierilor și care reprezintă un demers absolut necesar pentru îndeplinirea obligației titularului dreptului de preempțiune de a plăti prețul vânzării (obligație născută din contractul ce urmează să se încheie prin acceptarea ofertei), adresa nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, evocată mai sus, constituie acceptarea ofertei finale cu privire la valoarea de achiziție a imobilului (7.000.000 euro), în temeiul art. 1196 alin. (1) C. civ. Concluzia contrară, la care s-a oprit instanța de apel, este urmarea aplicării greșite a textului legal precizat, astfel că este incident motivul de recurs prevăzut la art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. O altă critică de recurs privește faptul că, instanța de apel a aplicat în mod eronat prevederile art. 8 alin. (2) din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministrului Culturii și Cultelor nr. 2118/2007. În acest sens, argumentul conform căruia apelanta reclamantă a nesocotit dispozițiile imperative ale acestui act normativ și cel potrivit căruia efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea prețului era obligatoriu, în baza cărora Curtea a respins apelul, se fundamentează pe o aplicare greșită a legii, astfel că în cauză este din nou incident motivul de recurs prescris de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

din 1865. Pe de altă parte, art. 8 din Anexa nr. 2 a ordinului indicat anterior se aplică doar în cazurile în care Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, serviciile deconcentrate ale acestuia își exercită dreptul de preempțiune, nu și în situațiile în care dreptul de preempțiune este exercitat, în condițiile legii, de unitatea administrativ-teritorială pe raza căreia se situează imobilul. Acest lucru se deduce, în primul rând, din chiar textul normei, care nu face nicio referire la unitatea administrativ-teritorială, precum și din art. 4 alin. (4)-(8) din Legea nr. 422/2001, unde nu se prevede că negocierile pentru stabilirea valorii de achiziție a imobilului se vor realiza, în toate cazurile, conform ordinului ministrului culturii, astfel cum se precizează în situația documentelor care vor însoți înștiințarea privind intenția de vânzare formulată de proprietarul imobilului, conform art. 4 alin. (4) din lege.

Mai mult decât atât, prin ordin al ministrului culturii nu se pot stabili drepturi și/sau obligații ale unităților administrativ-teritoriale, ci doar ale particularilor și/sau ale structurilor din subordinea ministrului culturii sau ale ministerului. Totodată, în lipsa unor norme imperative care să le delimiteze conținutul, negocierile între proprietarul imobilului monument istoric și unitatea administrativ-teritorială se desfășoară în mod liber, vânzătorul fiind îndreptățit să formuleze discreționar oferte privitoare la preț, fără ca acestea să fie obligatoriu fundamentate pe un raport de evaluare sau pe un raport de expertiză. Chiar dacă, pe parcursul negocierilor, intimatul a solicitat prezentarea unui raport de evaluare, acceptarea ofertei finale a societății reclamante, de 7.000.000 euro ca preț al vânzării, echivalează cu renunțarea implicită la această cerere.

O a treia critică constă în aceea că, pentru a susține temeinicia hotărârii instanței de fond, de respingere a celui de-al doilea capăt al cererii introductive, judecătorii din apel au considerat că la data începerii negocierilor, imobilul monument istoric avea un regim incert, care rezulta din înaintarea unei oferte de vânzare a acestuia de către SC M.L. IFN România SA. Cu toate acestea, pe lângă faptul că nu există la dosar probe care să dovedească acest lucru, este cel puțin forțat să se constate că simpla formulare a unei oferte de vânzare poate ridica suspiciuni cu privire la regimul juridic al imobilului, atâta timp cât nu s-a încheiat un contract de vânzare (care oricum ar fi fost nul absolut, întrucât intimata nu a formulat în scris renunțarea la dreptul sau de preemțiune, neputând afecta drepturile unității administrativ-teritoriale dobândite de la societatea noastră).

De asemenea, cât timp nu s-a solicitat înscrierea unui drept tabular asupra imobilului în favoarea unui terț sau nu s-a notat vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, care să tindă să răstoarne prezumția de proprietate care operează în favoarea SC S. SA, nu se poate susține că există vreun dubiu asupra regimului juridic al imobilului, mai ales că documentația transmisă Ministerului Culturii și Cultelor cuprinde și titlul de proprietate, care face dovada dreptului acesteia. De aceea, concluzia instanței de apel, cum că imobilul monument istoric avea la momentul demarării negocierilor, un regim juridic incert, nu este întemeiată pe vreun text de lege, ci pe o prezumție simplă însușită de Curte fără să existe dovada unui fapt vecin și conex care să o justifice.

Prin urmare, sunt aplicabile prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865. În ultimul rând, instanța de apel a apreciat în mod greșit că derularea pe o lungă perioadă de timp a negocierilor „nu afectează dreptul de proprietate al apelantei asupra imobilului monument istoric, deoarece aceasta își poate exercita prerogativele folosinței și posesiei asupra imobilului, motiv pentru care va înlătura susținerile cu privire la îngrădirea dreptului de proprietate”. În mod evident însă, atât art. 480 C. civ. de la 1864, cât și art. 555 alin. (1) C. civ. din 2009, enumeră printre prerogativele dreptului de proprietate și dispoziția, care este considerată de esența acestui drept real principal.

Or, având în vedere că reclamanta a fost împiedicată, prin efectul exercitării dreptului de preempțiune de către unitatea administrativ-teritorială și prin durata excesivă a negocierilor derulate cu intimatul (aproximativ un an de zile), să dispună de bunul său, rezultă că societatea a fost lipsită de cea mai importantă prerogativă care intră în conținutul dreptului de proprietate, fiindu-i astfel îngrădit exercițiul dreptului său. Față de aceste considerente și de textele legale precizate, Curtea de Apel a susținut fără temei legal că nu există o îngrădire a dreptului de proprietate al apelantei asupra imobilului monument istoric. În recurs, la data de 31 octombrie 2013, intimatul pârât Municipiul București, prin Primar General, a depus întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului, motivat de faptul că nu se încadrează în motivele de nelegalitate expres reglementate de art. 304 C. proc.

civ., iar în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, pentru considerentele pe larg expuse în conținutul acestei cereri. Luând în examinare, cu prioritate, excepția nulității recursului, invocată de intimatul pârât, Înalta Curte constată că prin motivele de recurs, formulate în termen legal, recurenta reclamantă a arătat, în concret, în ce constau greșelile săvârșite de către instanța de apel, acestea fiind încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., precizat ca temei de drept al recursului declarat. Criticile formulate se află în strânsă legătură cu hotărârea atacată, și tind la a afirma nelegalitatea ei, de unde rezultă în mod clar că permit încadrarea lor în motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Drept consecință, va fi respinsă, ca nefondată excepția nulității recursului. Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte a constatat că nu este fondat, urmând să îl respingă, pentru considerentele ce succed: Răspunzând argumentelor aduse în susținerea primei critici de recurs, ce vizează interpretarea și aplicarea greșită a legii de către instanța de apel atunci când a înlăturat susținerea conform căreia, transmiterea de către Direcția Generală Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului București, către Direcția Generală Economică, Direcția Buget din cadrul aceleiași instituții, a adresei nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011 constituie o acceptare de către intimat a ofertei finale cu privire la prețul de vânzare al imobilului din sector 3, București, Înalta Curte constată că motivul de recurs astfel formulat nu este fondat.

Înainte de toate trebuie precizat că adresa nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, evocată de recurenta reclamantă, reprezintă solicitarea (propunerea de analiză) între cele două direcții ale primăriei, de suplimentare a fondurilor alocate în buget, pentru achiziționarea mai multor imobile monumente istorice, printre care și imobilul situat în sector 3, București.

În fundamentarea acestei propuneri de analiză, Direcția Generală Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului București a arătat în mod expres: „demersurile legale, între proprietari și reprezentanții autorității locale, privitoare la negocierea valorilor ofertate, sunt în curs de derulare și urmează să fie finalizate funcție de aprobarea alocării, în completare a acestor fonduri.” O asemenea solicitare formulată printr-o adresă cu circuit intern, nu poate constitui actul juridic constând în acceptarea ofertei finale cu privire la valoarea de achiziție a imobilului monument istoric (7.000.000 euro), în temeiul art. 1196 alin. (1) C. civ., astfel cum în mod eronat susține recurenta reclamantă.

Potrivit art. 1196 alin. (1) C. civ. „Orice act sau fapt al destinatarului constituie acceptare dacă indică în mod neîndoielnic acordul său cu privire la ofertă, astfel cum aceasta a fost formulată, și ajunge în termen la autorul ofertei. Dispozițiile art. 1186 rămân aplicabile”. Acceptarea ofertei se poate realiza, așadar, prin actele sau faptele destinatarului care indică în mod neîndoielnic, adică în mod univoc, indiscutabil, hotărât, cert acordul său cu privire la ofertă, și care trebuie să ajungă la cunoștința ofertantului în condițiile art. 1186 C. civ., fiind necesară, prin urmare, conștientizarea acestei împrejurări de către ofertant.

În acest context, Curtea de Apel a reținut în mod judicios, că solicitarea de majorare a bugetului autorității publice locale cu suma destinată achiziționării unor imobile monumente istorice, nu echivalează cu acceptarea ofertei, care trebuie să fie clară, precisă și neîndoielnică și să nu rezulte din împrejurări extrinseci, care să nu implice, de fapt, în mod direct, pe cele două părți (ofertant și destinatar). În consecință, Înalta Curte va respinge acest prim motiv de recurs, ca nefondat, instanța de apel dând o interpretare corectă textului de lege invocat corespunzător situației de fapt reținute. Structurând argumentele aduse în susținerea celei de-a doua critici de recurs, Înalta Curte constată că nu este fondată.

În speță, instanța de apel a reținut că finalizarea negocierilor desfășurate între cele două părți a fost împiedicată de refuzul societății reclamante de a se supune dispozițiilor imperative ale art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministrului Culturii și Cultelor nr. 2118/2007, potrivit cărora efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea prețului de achiziție era obligatoriu, în lipsa unui acord de voință a părților cu privire la prețul preemțiunii. Potrivit art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului „(1) Valoarea de achiziționare a monumentului istoric se negociază cu vânzătorul de către reprezentanții Ministerului Culturii și Cultelor sau ai serviciilor deconcentrate ale acestuia.

(2) În vederea evaluării valorii de achiziție a monumentului istoric respectiv, pentru a se stabili valoarea de piață a imobilului, precum și fondurile necesare reabilitării și punerii în funcțiune a acestuia, Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciul public deconcentrat al acestuia, după caz, poate dispune efectuarea unei expertize”.

În speță, ca o consecință a existenței unei dispoziții legale exprese care prevede negocierea prețului [art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001] a fost desemnată, prin dispoziția Primarului General nr. 352 din 18 martie 2011, Comisia de negociere în vederea achiziționării de către Municipiul București a imobilului monument istoric situat în București, sector 3. Au fost realizate mai multe întâlniri ale Comisiei de negociere cu recurenta reclamantă, respectiv la data de 08 iunie 2011, 22 septembrie 2011, 26 septembrie 2011 și la data de 30 ianuarie 2012, în care nu s-a ajuns la un acord de voință cu privire la prețul de achiziție, datorită faptului că părțile au adoptat poziții divergente cu privire la modul de stabilire a prețului.

Din discuțiile purtate cu ocazia negocierilor reiese că titularul dreptului de preemțiune nu a fost de acord cu prețul solicitat de către vânzător și a dorit întocmirea unui raport de evaluarea imobilului pentru stabilirea prețului. Această solicitare nu a fost acceptată de către recurenta reclamantă SC S. SA, care a refuzat să prezinte raportul de evaluare care a stat la baza prețului inițial stabilit, dar și efectuarea unei noi expertize, la solicitarea titularului dreptului de preemțiune, poziția sa fiind fermă, în sensul că titularul dreptului de preemțiune a acceptat prețul ofertat.

În acest context s-a reținut că, pentru nefinalizarea negocierilor culpa îi aparține SC S. SA, care a refuzat în mod repetat prezentarea documentelor solicitate, respectiv raportul de evaluare, fiind încălcate dispozițiile art. 8 din Anexa 2 a Ordinului Ministerului Culturii și Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007. Înalta Curte va confirma soluția astfel pronunțată și va înlătura susținerea recurentei potrivit căreia, art. 8 din Anexa nr. 2 a ordinului indicat se aplică doar în cazurile în care Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, serviciile deconcentrate ale acestuia, își exercită dreptul de preempțiune, nu și în situațiile în care dreptul de preempțiune este exercitat, în condițiile legii, de unitatea administrativ-teritorială pe raza căreia se situează imobilul, având în vedere dispozițiile art. 4 alin. (4) și (5) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Potrivit acestor dispoziții legale, care constituie temeiul cererii de chemare în judecată, dreptul de preemțiune reglementat de Legea nr. 422/2001 are o fizionomie juridică aparte, neconstituind un drept de preferință la cumpărare la preț egal, legiuitorul înțelegând să prevadă în favoarea preemptorului condiții favorabile și în ceea ce privește prețul contractului, impunând cerința negocierii prețului de achiziționare a imobilului monument istoric. În acest context, instanțele anterioare au reținut corect că titularul dreptului de preemțiune avea posibilitatea de a solicita efectuarea unei expertize, în vederea evaluării valorii de achiziție a monumentului istoric, urmare inexistenței acordului său cu privire la prețul solicitat de către vânzător.

De asemenea, instanța nu poate primi susținerea recurentei potrivit căreia, în lipsa unor norme imperative care să le delimiteze conținutul, negocierile între proprietarul imobilului monument istoric și unitatea administrativ-teritorială se desfășoară în mod liber, vânzătorul fiind îndreptățit să formuleze discreționar oferte privitoare la preț, fără ca acestea să fie obligatoriu fundamentate pe un raport de evaluare sau pe un raport de expertiză. O asemenea susținere este lipsită de orice fundament legal și rațional. Critica referitoare la reținerea greșită, de către instanța de apel, a unui regim juridic incert al imobilului, care ar rezulta din înaintarea unei oferte de vânzare a acestuia de către SC M.L.

IFN România SA, nu este fondată. Instanța de apel a confirmat soluția de respingere a celui de-al doilea capăt de cerere, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri cu titlu de sancțiune pentru nerespectarea obligației de negociere și eventual achiziționarea imobilului, având în vedere că procedura de negociere a fost întârziată, de pe o parte, și de existența unor neconcordanțe sau a unui regim juridic incert al imobilului-monument istoric, având în vedere că fusese înaintată o altă ofertă de vânzare a societății SC M.L. IFN România SA pentru imobilul din sector 3, București. Pe de altă parte, s-a reținut că procedura de negociere a fost întârziată și de atitudinea apelantei SC S. SA, care nu a prezentat raportul de evaluare inițial, avut în vedere la stabilirea ofertei de preț și nici nu a fost de acord cu efectuarea unui nou raport de expertiză pentru evaluare solicitat de către titularul dreptului de preempțiune.

În raport de aceste considerente, s-a reținut numai atitudinea culpabilă a SC S. SA pentru nerespectarea obligației de negociere și eventual achiziționarea imobilului, nu și a titularului dreptului de preemțiune, situație în care recurenta reclamantă nu poate solicita pronunțarea unei hotărâri cu titlu de sancțiune invocând propria culpă. Nu s-a reținut regimul juridic incert al imobilului pentru respingerea celui de-al doilea capăt de cerere, astfel cum în mod eronat susține recurenta, ci doar că procedura de negociere a fost întârziată. Și ultima critică referitoare la îngrădirea dreptului de proprietate al recurentei reclamante, prin faptul că nu a putut să dispună de bun, este nefondată, aceasta fiind singura culpabilă pentru durata mare și, mai ales, pentru nefinalizarea negocierilor și, eventual, achiziționarea imobilului de către titularul dreptului de preemțiune, așa cum s-a reținut și în considerentele ce preced.

În condițiile unui eșec al negocierii, recurenta reclamantă era liberă ca în lipsa acceptării prețului ofertat ori a unui acord pentru un alt preț de vânzare a imobilului, ca înlăuntrul unui termen rezonabil, să procedeze la înstrăinarea imobilului. Concluzionând în sensul că nu există motive de nelegalitate a hotărârii atacate, Înalta Curte, având în vedere dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de reclamanta SC S. SA, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția nulității recursului invocată de intimatul pârât Municipiul București, prin Primar General. Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC S. SA împotriva deciziei civile nr. 72/A din 01 martie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 noiembrie 2013.