ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5109/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5109/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Deliberând asupra cauzei

de față, în condițiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., constată următoarele:

Prin cererea înregistrată

pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, la data de 13 iulie

2011, și precizată la data de 08 decembrie 2012, reclamanta SC S. SA a chemat în

judecată pe pârâtul Municipiul București, prin Primar General, solicitând instanței

ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate că urmare a exercitării dreptului

de preemțiune de către Primăria Municipiului București cu privire la achiziționarea

imobilului situat în sector 3, București, s-a format acordul de voință necesar încheierii

contractului de vânzare-cumpărare între SC S. SA și Primăria Municipiului București

cu privire la imobilul menționat anterior și, pe cale de consecință, având în vedere

că imobilul cuprinde și un teren, să se pronunțe o hotărâre judecătorească care

să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la întreg imobilul și, totodată,

să fie obligată pârâta la plata sumei de 7.500.000 euro, reprezentând prețul vânzării

imobilului.

La data de 08 decembrie

2011 reclamanta a depus la dosar o cerere precizatoare în sensul că solicită ca,

în subsidiar, în ipoteza în care s-ar aprecia că nu s-ar fi realizat acordul de

voință necesar încheierii contractului vânzare-cumpărare între SC S. SA și Primăria

Municipiului București cu privire la imobilul situat în sector 3, București, pronunțarea,

cu titlu de sancțiune pentru nerespectarea obligației de negociere și eventual achiziționare

a imobilului de către pârâtă, într-un termen rezonabil, a unei hotărâri judecătorești

care să substituie voința părților și care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare

cu privire la imobilul menționat anterior și, totodată, obligarea pârâtei la plata

sumei de 7.500.000 euro, reprezentând prețul vânzării imobilului.

Prin sentința civilă

nr. 1941 din 08 noiembrie 2012, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins,

ca neîntemeiată, acțiunea formulată de SC S. SA, în contradictoriu cu Municipiul

București, prin Primar General.

Pentru a hotărî astfel,

Tribunalul a reținut că r

eclamanta

SC S. SA este proprietara imobilului situat în București, sector 3, înscris în C.F.

nr. X. Acest imobil face parte din categoria monumentelor istorice, regimul juridic

fiind reglementat de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Astfel, înstrăinarea sa este supusă dispozițiilor de excepție ale legii, care reglementează

un drept de preemțiune special, sub sancțiunea nulității absolute.

Reclamanta a adus la cunoștința

Ministerului Culturii și Patrimoniului Național, Direcția pentru Cultură, Culte

și Patrimoniu Cultural Național a Municipiului București intenția sa de înstrăinare

a imobilului (prin oferta înregistrată sub nr. 1765) în vederea exercitării dreptului

de preemțiune, iar această instituție a transferat dreptul de preemțiune către Primăria

Municipiului București.

Prin adresa nr. 2029

din 05 noiembrie 2010, Primăria Municipiului București – Direcția Generală de Dezvoltare

și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ, Turism aduce la cunoștința Ministerului

Culturii faptul că înțelege să exercite dreptul de preemțiune cu privire la cumpărarea

imobilului.

Prin dispoziția Primarului

General nr. 352 din 18 martie 2011 a fost desemnată Comisia de negociere în vederea

achiziționării de către Municipiul București a imobilului monument istoric situat

în București, sector 3.

Reprezentanții reclamantei

și membrii Comisiei de negociere s-au întâlnit în vederea negocierii prețului (procesele-verbale

din datele de 08 iunie 2011, 22 septembrie 2011, 26 septembrie 2011, 30

ianuarie 2012), însă nu s-a ajuns la un rezultat final, respectiv încheierea contractului

de vânzare-cumpărare.

Reclamanta a solicitat

din acest motiv ca prin hotărâre judecătorească să se constate că în urma negocierilor

purtate s-a format acordul de voință necesar încheierii contractului de vânzare-cumpărare,

urmând a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract și obligarea pârâtului

la plata prețului de 7.500.000 euro (respectiv 7.000.000 euro prin cererea precizatoare

prin care se solicită pronunțarea hotărârii cu titlu de sancțiune pentru nerespectarea

obligației de achiziționare a imobilului într-un termen rezonabil).

În drept, Tribunalul a

reținut că potrivit art. 4 alin. (5) din Legea nr. 422/2001 proprietarii, persoane

fizice sau juridice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice,

transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor

înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de documentația stabilită prin

ordin al Ministrului Culturii și Cultelor.

Serviciile publice deconcentrate

ale Ministerului Culturii și Cultelor transmit Ministerului Culturii și Cultelor

înștiințarea, documentația și propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare

de la primirea acestora.

Termenul de exercitare

a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării

înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și

Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii

și Cultelor; titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele

necesare destinate exercitării dreptului de preemțiune; valoarea de achiziționare

se negociază cu vânzătorul.

În cazul în care Ministerul

Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii

și Cultelor nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin.

(7), acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita

în maximum 15 zile.

Comunicările privind neexercitarea

dreptului de preemțiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic

în care au fost emise, inclusiv pentru situațiile în care monumentul istoric este

vândut de mai multe ori.

Tribunalul a reținut aceste

dispoziții legale, care instituie un drept de preemțiune special, în sensul că impune

o procedură de negociere a prețului, care operează ca și limitare a exercitării

dreptului de proprietate.

Având în vedere aceste

dispoziții derogatorii, Tribunalul a apreciat că numai în ipoteza în care valoarea

de achiziționare a fost agreată de ambele părți se poate considera un acord de voință

apt să producă efectul translativ de proprietate. S-a reținut că la data de 26

septembrie 2011 a avut loc o ședință de lucru, încheindu-se procesul-verbal de negociere

din care rezultă că prețul agreat de proprietar este de 7.000.000 euro, membrii

Comisiei urmând să analizeze.

Potrivit adresei nr.

301 din 03 martie 2012 a Direcției Cultură, Învățământ, Turism din cadrul Primăriei

Municipiului București și a procesului-verbal de negociere din data de 08 iunie

2011 membrii Comisiei de negociere au solicitat prezentarea de către SC S. SA a

expertizei tehnico-judiciare prin care s-a stabilit valoarea de vânzare ofertată,

însă societatea nu a fost de acord cu această solicitare, acesta fiind aspectul

care a împiedicat finalizarea negocierilor.

Tribunalul a apreciat

că ședința din data de 26 septembrie 2011 nu poate fi considerată ca finalizare

a negocierilor, concluzia ședinței fiind în sensul că urmează a se analiza cele

discutate. Pe de altă parte, adresa nr. 2073 din 14 octombrie 2010 invocată de reclamantă

în care se face referire la valoarea de achiziție conform negocierilor de 7.000.000

euro, nu poate conduce la o altă concluzie întrucât nota de fundamentare este anterioară

chiar desemnării Comisiei de negociere, prin urmare nu poate fi reținută ca și document

final al negocierilor.

Acest înscris vizează

aprecierea asupra oportunității exercitării dreptului de preemțiune și nu este emis

în procedura de negociere.

Așadar, având în vedere

dispozițiile exprese ale legii care impun negocierea, în opinia Tribunalului, din

probele administrate nu rezultă exprimarea unui acord al unității administrativ

teritoriale.

În ceea ce privește expertiza

de evaluare, aceasta este o chestiune ce ține de procedura de negociere a prețului

și nu reprezintă o probă utilă pentru soluționarea cauzei. Pronunțarea unei hotărâri

care să țină loc de contract presupune suplinirea consimțământului părții, restul

clauzelor contractuale fiind stabilite de părți. În speță, operând o limitare a

exercitării libertății contractuale, nu se poate stabili însuși prețul imobilului,

ci eventual o exercitare abuzivă a dreptului de preemțiune, cauzatoare de prejudiciu

pentru proprietarul obligat să negocieze prețul. Sancțiunea în această ipoteză nu

poate consta tocmai în pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract, întrucât

așa cum s-a arătat negocierea este impusă de legiuitor, astfel încât instanța nu

poate substitui voința părții, ci eventual poate dispune obligarea acesteia la plata

daunelor interese.

Împotriva acestei sentințe

a declarat apel reclamanta SC S. SA.

Prin decizia civilă

nr. 72A din 01 martie 2013, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins,

ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă SC S. SA, pentru următoarele

considerente:

În ceea ce privește situația

de fapt s-a reținut că la data de 7 octombrie 2010, SC S. SA a transmis către Ministerul

Culturii și Patrimoniului Național, Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniul

Cultural Național a Municipiului București oferta înregistrată sub nr. 1765 prin

care aducea la cunoștința celei din urmă intenția de înstrăinare a imobilului situat

în sector 3, București, la prețul de 7.500.000 euro, în vederea exercitării dreptului

de preemțiune prevăzut de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Prin adresa nr. 1765

din 8 octombrie 2010, Ministerul Culturii și Patrimoniului Național, Direcția pentru

Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național a Municipiului București a transferat

dreptul de preemțiune cu privire la imobilul menționat anterior către Primăria Municipiului

București, înaintând totodată și oferta de vânzare a imobilului situat sector 3,

București.

Prin adresa nr. 2029 din

data de 5 noiembrie 2010, Primăria Municipiului București, Direcția Generală Dezvoltare

și Investiții - Direcția Cultură, Învățământ, Turism, adresă transmisă către Ministerul

Culturii și Patrimoniului Național - Direcția pentru Cultură și Patrimoniul Național

a Municipiului București, menționează că, urmare a ședinței din data de 14 octombrie

2010, înțelege să exercite dreptul de preemțiune cu privire la cumpărarea imobilului

în cauză.

Ulterior, la data de 23

noiembrie 2010, Ministerul Culturii și Patrimoniului Național, Direcția Pentru Cultură,

Culte și Patrimoniul Cultural Național a Municipiului București emite adresa

nr. 1765 către SC S. SA prin care îi aduce la cunoștință că Primăria Municipiului

București, Direcția Generală de Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ,

Turism, își manifestă dreptul de preemțiune la cumpărarea imobilului situat în sector

3, București.

După exercitarea dreptului

de preemțiune cu privire la achiziționarea imobilului, o lungă perioadă de timp,

Primăria nu a mai întreprins nici un act în vederea perfectării contractului, plății

prețului și predării imobilului.

La data de 7 iunie 2011,

Primăria Municipiului București, Direcția Generală Dezvoltare și Investiții, Direcția

Cultură, Învățământ, Turism a emis adresa nr. 671 către reclamantă, prin care o

încunoștința că la data de 9 iunie 2011 este invitată la negocieri în vederea cumpărării

imobilului situat în sector 3, București.

Prin dispoziția Primarului

General nr. 352 din 18 martie 2011 s-a desemnat Comisia de negociere, în vederea

negocierii prețului de vânzare al monumentului istoric situat în sector 3, București.

Prin procesul-verbal de

negociere din data de 08 iunie 2011, membrii comisiei de negociere au apreciat că

este necesară o reexpertizare a imobilului monument.

Prin procesul-verbal de

negociere din data de 22 septembrie 2011, s-a menționat că reprezentanții SC S.

SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului, monument

istoric, cu motivarea că Primăria Municipiului București și-a exercitat dreptul

de preempțiune la cumpărarea imobilului, luând la cunoștință de prețul stabilit

de către proprietari.

Prin procesul-verbal de

negociere încheiat la data de 26 septembrie 2011, s-a luat act de prețul final al

ofertei agreat de către vânzător și s-a menționat că membrii Comisiei de negociere

vor analiza cele expuse.

Prin adresa nr. 30

din 03 martie 2012, s-a învederat că au avut loc mai multe întruniri ale comisiei

de negociere și că, prin procesele-verbale de negociere I și II s-a constatat că,

deși membrii Comisiei de negociere au solicitat prezentarea de către SC S. SA a

unei expertize tehnico-judiciare, prin care s-a stabilit valoarea de vânzare ofertată,

reexpertizarea sau efectuarea unei expertize în acest sens, s-a învederat că reprezentanții

SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului monument

istoric.

De asemenea, s-a menționat

că la data de 07 iunie 2011 s-au constatat niște neconcordanțe sau un regim juridic

incert al imobilului-monument istoric, deoarece a mai fost înaintată o altă ofertă

de vânzare a societății SC M.L. IFN România SA pentru imobilul din sector 3, București.

În drept, Curtea a reținut

că potrivit art. 4 alin. (5) din Legea nr. 422/2001, proprietarii, persoane fizice

sau juridice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice, transmit

serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea

privind intenția de vânzare, însoțită de documentația stabilită prin ordin al Ministrului

Culturii și Cultelor.

Serviciile publice deconcentrate

ale Ministerului Culturii și Cultelor transmit Ministerului Culturii și Cultelor

înștiințarea, documentația și propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare

de la primirea acestora.

Termenul de exercitare

a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării

înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și

Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii

și Cultelor; titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele

necesare destinate exercitării dreptului de preemțiune; valoarea de achiziționare

se negociază cu vânzătorul.

În cazul în care Ministerul

Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii

și Cultelor nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin.

(7), acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita

în maximum 15 zile.

Alin. (9) Comunicările

privind neexercitarea dreptului de preemțiune au termen de valabilitate pentru întregul

an calendaristic în care au fost emise, inclusiv pentru situațiile în care monumentul

istoric este vândut de mai multe ori.

Potrivit Ordinului

nr. 2118 din 07 martie 2007 pentru modificarea și completarea Ordinului Ministerului

Culturii și Cultelor nr. 2645 din 25 aprilie 2003, adoptat de către Ministerul Culturii

și Cultelor în anexa 2, art. 2, se prevede că „Proprietarii, persoane juridice sau

fizice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice transmit

(...) înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de următoarele documente,

copia actului de proprietate, cadastru imobiliar, copie de pe cartea funciară și

documentar fotografic din interior și exterior, în cazul imobilelor clădiri”.

Potrivit art. 8 din același

ordin, alin. „(1) Valoarea de achiziționare a monumentului istoric se negociază

cu vânzătorul de către reprezentanții Ministerului Culturii și Cultelor sau ai serviciilor

deconcentrate ale acestuia. (2) În vederea evaluării valorii de achiziție a monumentului

istoric respectiv, pentru a se stabili valoarea de piață a imobilului, precum și

fondurile necesare reabilitării și punerii în funcțiune a acestuia, Ministerul Culturii

și Cultelor sau serviciul public deconcentrat al acestuia, după caz, poate dispune

efectuarea unei expertize”.

În conformitate cu dispozițiile

legale menționate se învederează că s-a stabilit o procedură atât pentru exercitarea

dreptului de preemțiune, cât și pentru valorificarea acestui drept.

În cadrul acestei proceduri

sunt stabilite 4 etape: 1. aducerea la cunoștința instituțiilor statului a intenției

de vânzare însoțită de documentația prevăzută de către legiuitor; 2. exercitarea

dreptului de preemțiune de către instituțiile statului abilitate în acest sens;

În cauza de față, părțile

au parcurs numai primele două etape, care nu obligă niciuna din părți, la încheierea

contractului de vânzare-cumpărare, deoarece dreptul de preemțiune este calificat

ca fiind un drept potestativ patrimonial, pe cale de consecință el nu poate fi calificat

nici ca drept real, nici ca drept de creanță, și nici ca o categorie intermediară,

el poate fi exercitat în mod direct, dar nu asupra unui bun, ca în cazul drepturilor

reale, ci asupra unei situații juridice.

În acest sens, instanța

de apel a înlăturat toate susținerile apelantei cu privire la împrejurarea că s-a

realizat un acord de voință între părți cu privire la preț, după data de 26 septembrie

2011.

Instanța de apel a confirmat

susținerea primei instanțe în sensul că nu a intervenit acordul de voință al părților

cu privire la preț, având în vedere următoarele considerente:

Oferta inițială realizată

de către SC S. SA se referea atât la intenția de vânzare a unui monument istoric,

precum și la oferta de preț. În acest sens, se învederează că prin adresa nr.

2029 din 05 noiembrie 2010, Primăria Municipiului București - Direcția Generală

de Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură, Învățământ, Turism a adus la cunoștința

Ministerului Culturii faptul că înțelege să exercite dreptul de preemțiune cu privire

la cumpărarea imobilului.

Această manifestare de

voință privește numai intenția de cumpărare a imobilului, monument istoric, dar

nu reprezintă și acordul cu privire la prețul solicitat de către SC S. SA.

Ca o consecință a inexistenței

acordului cu privire la prețul de vânzare-cumpărare, a fost desemnată, prin dispoziția

Primarului General nr. 352 din 18 martie 2011, Comisia de negociere în vederea achiziționării

imobilului de către Municipiul București.

Prin desemnarea comisiei

de negociere a fost declanșată etapa a treia din cadrul procedurii de exercitare

a dreptului de preemțiune, etapă constând în negocierea purtată de către părți cu

privire la prețul de achiziție.

Instanța de apel învederează

că această etapă nu a fost finalizată, în sensul că părțile nu au ajuns de comun

acord la un preț care să fie acceptat atât de către cumpărător, cât și de vânzător.

Cu privire la acest aspect

au fost înlăturate toate susținerile apelantei SC S. SA referitoare la acceptarea

prețului propus de către cumpărător.

În acest sens, instanța

de apel învederează că au fost realizate mai multe întâlniri ale comisiei de negociere

cu apelanta, respectiv la data de 08 iunie 2011, 22 septembrie 2011, 26

septembrie 2011 și la data de 30 ianuarie 2012 și nu s-a ajuns la un acord de voință

cu privire la prețul de achiziție.

Astfel, la negocierea

din data de 08 iunie 2011, membrii Comisiei de negociere au apreciat că este necesară

o reexpertizare a imobilului monument. La negocierea din data de 22 septembrie

2011, s-a menționat că reprezentanții SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui

raport de evaluare a imobilului, monument istoric, cu motivarea că Primăria Municipiului

București și-a exercitat dreptul de preempțiune la cumpărarea imobilului, luând

la cunoștință de prețul stabilit de către proprietari. De asemenea, la negocierea

din data de 26 septembrie 2011, s-a luat act de prețul final al ofertei agreat de

către vânzător și s-a menționat că membrii Comisiei de negociere vor analiza cele

expuse.

În raport de ceea ce s-a

întâmplat cu ocazia negocierilor purtate între părți, este neîntemeiată afirmația

apelantei în sensul că, la data de 26 septembrie 2011, cumpărătorul și-ar fi exprimat

acordul cu privire la prețul solicitat de către apelantă. Din discuțiile purtate

cu ocazia negocierilor reiese că titularul dreptului de preemțiune nu a fost de

acord cu prețul solicitat de către vânzător și a dorit întocmirea unui raport de

evaluare pentru stabilirea prețului. Această solicitare nu a fost acceptată de către

apelanta SC S. SA, care a refuzat să prezinte raportul de evaluare care a stat la

baza prețului inițial stabilit, dar și efectuarea unei noi expertize, la solicitarea

titularului dreptului de preemțiune.

Pe cale de consecință,

culpa pentru nefinalizarea celei de-a treia etape îi aparține apelantei SC S.

SA, care a refuzat în mod repetat prezentarea documentelor solicitate, respectiv

raportul de evaluare, fiind încălcate dispozițiile art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului

Ministerului Culturii și Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007.

De asemenea, instanța

de apel a reținut că și titularul dreptului de preemțiune avea posibilitatea de

a dispune efectuarea unei expertize, în vederea evaluării valorii de achiziție a

monumentului istoric respectiv, pentru stabilirea valorii de piață, în conformitate

cu dispozițiile art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministerului Culturii și Cultelor

nr. 2118 din 07 martie 2007. Este adevărat că o asemenea evaluare nu se putea realiza,

în mod efectiv, fără acordul vânzătorului, care se afla în posesia monumentului

istoric și care ar fi putut împiedica cercetarea la fața locului efectuată de către

expert, în vederea stabilirii valorii de achiziție.

Pentru aceste motive,

instanța de apel a constatat că singura culpabilă de nefinalizarea celei de-a treia

etapă este apelanta SC S. SA, care prin atitudinea sa a împiedicat finalizarea acestei

proceduri.

În ceea ce privește susținerile

apelantei, din cuprinsul motivelor de apel, în sensul că anumite acte efectuate

de către titularul dreptului de preemțiune reprezintă manifestări neîndoielnice

din care rezultă implicit acceptarea prețului de vânzare propus de către apelantă,

instanța de apel a învederat că prețul nu a fost niciodată acceptat de către titularul

dreptului de preemțiune, împrejurare ilustrată de către modul de derulare al negocierilor

efectuate între părți.

Faptul că s-a solicitat

majorarea bugetului autorității publice cu suma destinată achiziționării monumentului

istoric nu echivalează cu acceptarea efectivă a prețului, care trebuie să fie clară

și precisă și neîndoielnică și să nu rezulte din împrejurări extrinseci.

În ceea ce privește procesul-verbal

încheiat în ședința ordinară a Consiliului General al Municipiului București din

data de 30 ianuarie 2012, prin care se invoca finalizarea procedurii de negociere

a prețului imobilului situat în sector 3, București, Curtea a înlăturat susținerea

apelantei că prin acest document titularul dreptului de preempțiune și-a manifestat

acordul de voință cu privire la prețul solicitat, având în vedere că acesta reprezintă

numai o dare de seamă cu privire la activitățile derulate de către instituția publică

și nu reprezintă o decizie clară și neechivocă a titularului dreptului de preemțiune

cu privire la acceptarea prețului de achiziție. Acest aspect este confirmat și de

adresa nr. 30 din 03 martie 2012, aflată la dosarul Tribunalului București, prin

care s-a învederat că au avut loc mai multe întruniri ale Comisiei de negociere

și că, prin procesele-verbale de negociere I și II s-a constatat că, deși membrii

Comisiei de negociere au solicitat prezentarea de către SC S. SA a unei expertize

tehnico-judiciare, prin care s-a stabilit valoarea de vânzare ofertată, reexpertizarea

sau efectuarea unei expertize în acest sens, s-a învederat că reprezentanții SC

S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului monument

istoric.

Având în vedere toate

aspectele menționate, instanța de apel a constatat că procedura de negociere nu

a fost finalizată, ca urmare a faptului că apelanta SC S. SA nu a prezentat raportul

de evaluare inițial, care a fost avut în vedere la stabilirea ofertei de preț și

nici nu a fost de acord cu efectuarea unui nou raport de expertiză pentru evaluare

solicitat de către titularul dreptului de preempțiune.

Efectuarea unui raport

de expertiză pentru stabilirea prețului de achiziție era obligatoriu, în lipsa unui

acord de voință a ambelor părți cu privire la prețul preemțiunii, având în vedere

dispozițiile art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministerului Culturii și Cultelor

nr. 2118 din 07 martie 2007.

În ceea ce privește cel

de-al doilea capăt de cerere, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri cu titlu

de sancțiune pentru nerespectarea obligației de negociere și eventual achiziționarea

imobilului, instanța de apel a reținut că, în mod corect, a fost respins, având

în vedere că procedura de negociere a fost întârziată, de pe o parte și de existența

unor neconcordanțe sau a unui regim juridic incert al imobilului-monument istoric,

având în vedere că fusese înaintată o altă ofertă de vânzare a societății SC

M.L. IFN România SA pentru imobilul în cauză. Pe de altă parte, procedura de negociere

a fost întârziată și de atitudinea apelantei SC S. SA, care nu a prezentat raportul

de evaluare inițial, avut în vedere la stabilirea ofertei de preț și nici nu a fost

de acord cu efectuarea unui nou raport de expertiză pentru evaluare solicitat de

către titularul dreptului de preempțiune.

În raport de considerentele

expuse, Curtea a reținut că se poate reține numai atitudinea culpabilă a SC S.

SA, și nu a titularului dreptului de preemțiune.

Derularea negocierilor

pe o perioadă îndelungată de timp nu afectează dreptul de proprietate al apelantei

asupra imobilului monument istoric, deoarece aceasta își poate exercita prerogativele

folosinței și posesiei asupra imobilului, motiv pentru care va înlătura susținerile

cu privire îngrădirea dreptului său de proprietate.

Pe cale de consecință,

pentru toate considerentele expuse, Curtea în conformitate cu dispozițiile art.

295-297 C. proc. civ., a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă

SC S. SA.

Împotriva acestei decizii

a declarat recurs reclamanta SC S. SA, solicitând, în temeiul art. 312 alin. (2)

și alin. (3) teza I, coroborate cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865, modificarea

hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului, astfel cum a fost formulat, cu

consecința admiterii cererii de chemare în judecată.

Instanța de apel a făcut

o interpretare greșită a legii și a refuzat aplicarea unor reglementări relevante,

atunci când a înlăturat susținerea cuprinsă în motivele de apel, conform căreia,

transmiterea de către Direcția Generală Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură,

Învățământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului București, către Direcția Generală

Economică, Direcția Buget din cadrul aceleiași instituții, a adresei nr. 1618 din

data de 11 noiembrie 2011, constituie o acceptare de către intimat a ofertei finale

cu privire la prețul de vânzare al imobilului, formulate în cadrul ședinței de negociere

desfășurate între cele două părți în data de 26 septembrie 2011.

În acest sens, în considerentele

deciziei atacate, Curtea de Apel a argumentat că acceptarea ofertei referitoare

la preț trebuie să fie neîndoielnică și să nu rezulte din împrejurări extrinseci.

Cu toate acestea, art. 1196 alin. (1) C. civ. prevede că acceptarea unei oferte

poate rezulta din „orice act sau fapt” care „indică în mod neîndoielnic acordul

(...) cu privire la ofertă”, fără a face nicio distincție după cum actul sau faptul

respectiv privește sau nu împrejurări extrinseci (ubi lex non distinguit, nec nos

distinguere debemus).

De asemenea, trebuie avute

în vedere dispozițiile art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea

monumentelor istorice, conform cărora, ca urmare a exercitării dreptului de preempțiune

de către unitatea administrativ-teritorială, se naște dreptul acesteia de a negocia

prețul vânzării cu proprietarul și obligația de a prevedea în bugetul propriu suma

destinată achiziționării imobilului. Este însă evident că prevederea în buget a

sumelor necesare cumpărării imobilului se face tocmai în scopul executării obligației

de a plăti prețul vânzării, în caz de eșec al negocierilor un asemenea demers fiind

complet nejustificat. De aceea, solicitarea de suplimentare a fondurilor prevăzute

în buget, cuprinsă în adresa nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, reprezintă

un act necesar executării obligației intimatului de a plăti societății vânzătoare

prețul vânzării, preț stabilit în urma desfășurării negocierilor dintre două părți,

după cum reiese foarte clar din documentul precizat.

În consecință, fiind un

act a cărui emitere este condiționată de finalizarea cu succes a negocierilor și

care reprezintă un demers absolut necesar pentru îndeplinirea obligației titularului

dreptului de preempțiune de a plăti prețul vânzării (obligație născută din contractul

ce urmează să se încheie prin acceptarea ofertei), adresa nr. 1618 din data de 11

noiembrie 2011, evocată mai sus, constituie acceptarea ofertei finale cu privire

la valoarea de achiziție a imobilului (7.000.000 euro), în temeiul art. 1196

alin. (1) C. civ.

Concluzia contrară, la

care s-a oprit instanța de apel, este urmarea aplicării greșite a textului legal

precizat, astfel că este incident motivul de recurs prevăzut la art. 304 pct. 9

C. proc. civ.

O altă critică de recurs

privește faptul că, instanța de apel a aplicat în mod eronat prevederile art. 8

alin. (2) din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministrului Culturii și Cultelor nr. 2118/2007.

În acest sens, argumentul

conform căruia apelanta reclamantă a nesocotit dispozițiile imperative ale acestui

act normativ și cel potrivit căruia efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea

prețului era obligatoriu, în baza cărora Curtea a respins apelul, se fundamentează

pe o aplicare greșită a legii, astfel că în cauză este din nou incident motivul

de recurs prescris de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865.

Pe de altă parte,

art. 8 din Anexa nr. 2 a ordinului indicat anterior se aplică doar în cazurile în

care Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, serviciile deconcentrate ale

acestuia își exercită dreptul de preempțiune, nu și în situațiile în care dreptul

de preempțiune este exercitat, în condițiile legii, de unitatea administrativ-teritorială

pe raza căreia se situează imobilul. Acest lucru se deduce, în primul rând, din

chiar textul normei, care nu face nicio referire la unitatea administrativ-teritorială,

precum și din art. 4 alin. (4)-(8) din Legea nr. 422/2001, unde nu se prevede că

negocierile pentru stabilirea valorii de achiziție a imobilului se vor realiza,

în toate cazurile, conform ordinului ministrului culturii, astfel cum se precizează

în situația documentelor care vor însoți înștiințarea privind intenția de vânzare

formulată de proprietarul imobilului, conform art. 4 alin. (4) din lege. Mai mult

decât atât, prin ordin al ministrului culturii nu se pot stabili drepturi și/sau

obligații ale unităților administrativ-teritoriale, ci doar ale particularilor și/sau

ale structurilor din subordinea ministrului culturii sau ale ministerului.

Totodată, în lipsa unor

norme imperative care să le delimiteze conținutul, negocierile între proprietarul

imobilului monument istoric și unitatea administrativ-teritorială se desfășoară

în mod liber, vânzătorul fiind îndreptățit să formuleze discreționar oferte privitoare

la preț, fără ca acestea să fie obligatoriu fundamentate pe un raport de evaluare

sau pe un raport de expertiză. Chiar dacă, pe parcursul negocierilor, intimatul

a solicitat prezentarea unui raport de evaluare, acceptarea ofertei finale a societății

reclamante, de 7.000.000 euro ca preț al vânzării, echivalează cu renunțarea implicită

la această cerere.

O a treia critică constă

în aceea că, pentru a susține temeinicia hotărârii instanței de fond, de respingere

a celui de-al doilea capăt al cererii introductive, judecătorii din apel au considerat

că la data începerii negocierilor, imobilul monument istoric avea un regim incert,

care rezulta din înaintarea unei oferte de vânzare a acestuia de către SC M.L. IFN

România SA. Cu toate acestea, pe lângă faptul că nu există la dosar probe care să

dovedească acest lucru, este cel puțin forțat să se constate că simpla formulare

a unei oferte de vânzare poate ridica suspiciuni cu privire la regimul juridic al

imobilului, atâta timp cât nu s-a încheiat un contract de vânzare (care oricum ar

fi fost nul absolut, întrucât intimata nu a formulat în scris renunțarea la dreptul

sau de preemțiune, neputând afecta drepturile unității administrativ-teritoriale

dobândite de la societatea noastră).

De asemenea, cât timp

nu s-a solicitat înscrierea unui drept tabular asupra imobilului în favoarea unui

terț sau nu s-a notat vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare,

care să tindă să răstoarne prezumția de proprietate care operează în favoarea SC

S. SA, nu se poate susține că există vreun dubiu asupra regimului juridic al imobilului,

mai ales că documentația transmisă Ministerului Culturii și Cultelor cuprinde și

titlul de proprietate, care face dovada dreptului acesteia.

De aceea, concluzia instanței

de apel, cum că imobilul monument istoric avea la momentul demarării negocierilor,

un regim juridic incert, nu este întemeiată pe vreun text de lege, ci pe o prezumție

simplă însușită de Curte fără să existe dovada unui fapt vecin și conex care să

o justifice. Prin urmare, sunt aplicabile prevederile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. din 1865.

În ultimul rând, instanța

de apel a apreciat în mod greșit că derularea pe o lungă perioadă de timp a negocierilor

„nu afectează dreptul de proprietate al apelantei asupra imobilului monument istoric,

deoarece aceasta își poate exercita prerogativele folosinței și posesiei asupra

imobilului, motiv pentru care va înlătura susținerile cu privire la îngrădirea dreptului

de proprietate”. În mod evident însă, atât art. 480 C. civ. de la 1864, cât și

art. 555 alin. (1) C. civ. din 2009, enumeră printre prerogativele dreptului de

proprietate și dispoziția, care este considerată de esența acestui drept real principal.

Or, având în vedere că reclamanta a fost împiedicată, prin efectul exercitării dreptului

de preempțiune de către unitatea administrativ-teritorială și prin durata excesivă

a negocierilor derulate cu intimatul (aproximativ un an de zile), să dispună de

bunul său, rezultă că societatea a fost lipsită de cea mai importantă prerogativă

care intră în conținutul dreptului de proprietate, fiindu-i astfel îngrădit exercițiul

dreptului său. Față de aceste considerente și de textele legale precizate, Curtea

de Apel a susținut fără temei legal că nu există o îngrădire a dreptului de proprietate

al apelantei asupra imobilului monument istoric.

În recurs, la data de

31 octombrie 2013, intimatul pârât Municipiul București, prin Primar General, a

depus întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului, motivat de

faptul că nu se încadrează în motivele de nelegalitate expres reglementate de

art. 304 C. proc. civ., iar în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca

nefondat, pentru considerentele pe larg expuse în conținutul acestei cereri.

Luând în examinare, cu

prioritate, excepția nulității recursului, invocată de intimatul pârât, Înalta Curte

constată că prin motivele de recurs, formulate în termen legal, recurenta reclamantă

a arătat, în concret, în ce constau greșelile săvârșite de către instanța de apel,

acestea fiind încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., precizat ca temei de drept al recursului declarat. Criticile formulate

se află în strânsă legătură cu hotărârea atacată, și tind la a afirma nelegalitatea

ei, de unde rezultă în mod clar că permit încadrarea lor în motivul de recurs reglementat

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Drept consecință, va fi respinsă, ca nefondată

excepția nulității recursului.

Examinând recursul prin

prisma criticilor formulate, Înalta Curte a constatat că nu este fondat, urmând

să îl respingă, pentru considerentele ce succed:

Răspunzând argumentelor

aduse în susținerea primei critici de recurs, ce vizează interpretarea și aplicarea

greșită a legii de către instanța de apel atunci când a înlăturat susținerea conform

căreia, transmiterea de către Direcția Generală Dezvoltare și Investiții, Direcția

Cultură, Învățământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului București, către Direcția

Generală Economică, Direcția Buget din cadrul aceleiași instituții, a adresei

nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011 constituie o acceptare de către intimat a

ofertei finale cu privire la prețul de vânzare al imobilului din sector 3, București,

Înalta Curte constată că motivul de recurs astfel formulat nu este fondat.

Înainte de toate trebuie

precizat că adresa nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, evocată de recurenta

reclamantă, reprezintă solicitarea (propunerea de analiză) între cele două direcții

ale primăriei, de suplimentare a fondurilor alocate în buget, pentru achiziționarea

mai multor imobile monumente istorice, printre care și imobilul situat în sector

3, București.

În fundamentarea acestei

propuneri de analiză, Direcția Generală Dezvoltare și Investiții, Direcția Cultură,

Învățământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului București a arătat în mod expres:

„demersurile legale, între proprietari și reprezentanții autorității locale, privitoare

la negocierea valorilor ofertate, sunt în curs de derulare și urmează să fie finalizate

funcție de aprobarea alocării, în completare a acestor fonduri.”

O asemenea solicitare

formulată printr-o adresă cu circuit intern, nu poate constitui actul juridic constând

în acceptarea ofertei finale cu privire la valoarea de achiziție a imobilului monument

istoric (7.000.000 euro), în temeiul art. 1196 alin. (1) C. civ., astfel cum în

mod eronat susține recurenta reclamantă.

Potrivit art. 1196

alin. (1) C. civ. „Orice act sau fapt al destinatarului constituie acceptare dacă

indică în mod neîndoielnic acordul său cu privire la ofertă, astfel cum aceasta

a fost formulată, și ajunge în termen la autorul ofertei. Dispozițiile art. 1186

rămân aplicabile”.

Acceptarea ofertei se

poate realiza, așadar, prin actele sau faptele destinatarului care indică în mod

neîndoielnic, adică în mod univoc, indiscutabil, hotărât, cert acordul său cu privire

la ofertă, și care trebuie să ajungă la cunoștința ofertantului în condițiile

art. 1186 C. civ., fiind necesară, prin urmare, conștientizarea acestei împrejurări

de către ofertant.

În acest context, Curtea

de Apel a reținut în mod judicios, că solicitarea de majorare a bugetului autorității

publice locale cu suma destinată achiziționării unor imobile monumente istorice,

nu echivalează cu acceptarea ofertei, care trebuie să fie clară, precisă și neîndoielnică

și să nu rezulte din împrejurări extrinseci, care să nu implice, de fapt, în mod

direct, pe cele două părți (ofertant și destinatar).

În consecință, Înalta

Curte va respinge acest prim motiv de recurs, ca nefondat, instanța de apel dând

o interpretare corectă textului de lege invocat corespunzător situației de fapt

reținute.

Structurând argumentele

aduse în susținerea celei de-a doua critici de recurs, Înalta Curte constată că

nu este fondată.

În speță, instanța de

apel a reținut că finalizarea negocierilor desfășurate între cele două părți a fost

împiedicată de refuzul societății reclamante de a se supune dispozițiilor imperative

ale art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministrului Culturii și Cultelor nr. 2118/2007,

potrivit cărora efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea prețului de

achiziție era obligatoriu, în lipsa unui acord de voință a părților cu privire la

prețul preemțiunii.

Potrivit art. 8 din Anexa

nr. 2 a Ordinului „(1) Valoarea de achiziționare a monumentului istoric se negociază

cu vânzătorul de către reprezentanții Ministerului Culturii și Cultelor sau ai serviciilor

deconcentrate ale acestuia. (2) În vederea evaluării valorii de achiziție a monumentului

istoric respectiv, pentru a se stabili valoarea de piață a imobilului, precum și

fondurile necesare reabilitării și punerii în funcțiune a acestuia, Ministerul Culturii

și Cultelor sau serviciul public deconcentrat al acestuia, după caz, poate dispune

efectuarea unei expertize”.

În speță, ca o consecință

a existenței unei dispoziții legale exprese care prevede negocierea prețului [art.

4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001] a fost desemnată, prin dispoziția Primarului

General nr. 352 din 18 martie 2011, Comisia de negociere în vederea achiziționării

de către Municipiul București a imobilului monument istoric situat în București,

sector 3.

Au fost realizate mai

multe întâlniri ale Comisiei de negociere cu recurenta reclamantă, respectiv la

data de 08 iunie 2011, 22 septembrie 2011, 26 septembrie 2011 și la data de 30

ianuarie 2012, în care nu s-a ajuns la un acord de voință cu privire la prețul de

achiziție, datorită faptului că părțile au adoptat poziții divergente cu privire

la modul de stabilire a prețului.

Din discuțiile purtate

cu ocazia negocierilor reiese că titularul dreptului de preemțiune nu a fost de

acord cu prețul solicitat de către vânzător și a dorit întocmirea unui raport de

evaluarea imobilului pentru stabilirea prețului. Această solicitare nu a fost acceptată

de către recurenta reclamantă SC S. SA, care a refuzat să prezinte raportul de evaluare

care a stat la baza prețului inițial stabilit, dar și efectuarea unei noi expertize,

la solicitarea titularului dreptului de preemțiune, poziția sa fiind fermă, în sensul

că titularul dreptului de preemțiune a acceptat prețul ofertat.

În acest context s-a reținut

că, pentru nefinalizarea negocierilor culpa îi aparține SC S. SA, care a refuzat

în mod repetat prezentarea documentelor solicitate, respectiv raportul de evaluare,

fiind încălcate dispozițiile art. 8 din Anexa 2 a Ordinului Ministerului

Culturii și Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007.

Înalta Curte va confirma

soluția astfel pronunțată și va înlătura susținerea recurentei potrivit căreia,

art. 8 din Anexa nr. 2 a ordinului indicat se aplică doar în cazurile în care Ministerul

Culturii și Cultelor sau, după caz, serviciile deconcentrate ale acestuia, își exercită

dreptul de preempțiune, nu și în situațiile în care dreptul de preempțiune este

exercitat, în condițiile legii, de unitatea administrativ-teritorială pe raza căreia

se situează imobilul, având în vedere dispozițiile art. 4 alin. (4) și (5) din Legea

nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Potrivit acestor dispoziții

legale, care constituie temeiul cererii de chemare în judecată, dreptul de preemțiune

reglementat de Legea nr. 422/2001 are o fizionomie juridică aparte, neconstituind

un drept de preferință la cumpărare la preț egal, legiuitorul înțelegând să prevadă

în favoarea preemptorului condiții favorabile și în ceea ce privește prețul contractului,

impunând cerința negocierii prețului de achiziționare a imobilului monument istoric.

În acest context, instanțele

anterioare au reținut corect că titularul dreptului de preemțiune avea posibilitatea

de a solicita efectuarea unei expertize, în vederea evaluării valorii de achiziție

a monumentului istoric, urmare inexistenței acordului său cu privire la prețul solicitat

de către vânzător.

De asemenea, instanța

nu poate primi susținerea recurentei potrivit căreia, în lipsa unor norme imperative

care să le delimiteze conținutul, negocierile între proprietarul imobilului monument

istoric și unitatea administrativ-teritorială se desfășoară în mod liber, vânzătorul

fiind îndreptățit să formuleze discreționar oferte privitoare la preț, fără ca acestea

să fie obligatoriu fundamentate pe un raport de evaluare sau pe un raport de expertiză.

O asemenea susținere este

lipsită de orice fundament legal și rațional.

Critica referitoare la

reținerea greșită, de către instanța de apel, a unui regim juridic incert al imobilului,

care ar rezulta din înaintarea unei oferte de vânzare a acestuia de către SC M.L.

IFN România SA, nu este fondată.

Instanța de apel a confirmat

soluția de respingere a celui de-al doilea capăt de cerere, având ca obiect pronunțarea

unei hotărâri cu titlu de sancțiune pentru nerespectarea obligației de negociere

și eventual achiziționarea imobilului, având în vedere că procedura de negociere

a fost întârziată, de pe o parte, și de existența unor neconcordanțe sau a unui

regim juridic incert al imobilului-monument istoric, având în vedere că fusese înaintată

o altă ofertă de vânzare a societății SC M.L. IFN România SA pentru imobilul din

sector 3, București. Pe de altă parte, s-a reținut că procedura de negociere a fost

întârziată și de atitudinea apelantei SC S. SA, care nu a prezentat raportul de

evaluare inițial, avut în vedere la stabilirea ofertei de preț și nici nu a fost

de acord cu efectuarea unui nou raport de expertiză pentru evaluare solicitat de

către titularul dreptului de preempțiune.

În raport de aceste considerente,

s-a reținut numai atitudinea culpabilă a SC S. SA pentru nerespectarea obligației

de negociere și eventual achiziționarea imobilului, nu și a titularului dreptului

de preemțiune, situație în care recurenta reclamantă nu poate solicita pronunțarea

unei hotărâri cu titlu de sancțiune invocând propria culpă. Nu s-a reținut regimul

juridic incert al imobilului pentru respingerea celui de-al doilea capăt de cerere,

astfel cum în mod eronat susține recurenta, ci doar că procedura de negociere a

fost întârziată.

Și ultima critică referitoare

la îngrădirea dreptului de proprietate al recurentei reclamante, prin faptul că

nu a putut să dispună de bun, este nefondată, aceasta fiind singura culpabilă pentru

durata mare și, mai ales, pentru nefinalizarea negocierilor și, eventual, achiziționarea

imobilului de către titularul dreptului de preemțiune, așa cum s-a reținut și în

considerentele ce preced.

În condițiile unui eșec

al negocierii, recurenta reclamantă era liberă ca în lipsa acceptării prețului ofertat

ori a unui acord pentru un alt preț de vânzare a imobilului, ca înlăuntrul unui

termen rezonabil, să procedeze la înstrăinarea imobilului.

Concluzionând în sensul

că nu există motive de nelegalitate a hotărârii atacate, Înalta Curte, având în

vedere dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat

de reclamanta SC S. SA, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității

recursului invocată de intimatul pârât Municipiul București, prin Primar General.

Respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamanta SC S. SA împotriva deciziei civile nr. 72/A din 01 martie

2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 7 noiembrie 2013.