ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 913/2014

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 913/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea

înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș, secția a II-a civilă, la data de 18

decembrie 2008, reclamanta

A.I.L.

(fostă

T.I.L.) a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC C.I.E. SA, ca prin hotărârea

ce se va pronunța, să se dispună: rezoluțiunea pe cale judecătorească a

precontractului de cumpărare a unui teren, încheiat între părți la data de 6

martie 2008 cu privire la imobilele situate în Timișoara, fără număr

administrativ, înscrise în C.F. Timișoara, constând în teren pentru construcția

unui proiect imobiliar; obligarea pârâtei la restituirea sumei de 120.000 euro,

depusă de reclamantă cu titlul de depozit de garanție la B.V. Timișoara pentru

precontractul mai sus amintit; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor pe care

le-a efectuat cu proiectul ce face obiectul precontractului mai sus amintit,

suma exactă urmând să o precizeze până la primul termen; cu cheltuieli de

judecată.

Prin

sentința civilă nr. 118 din 15 mai 2012, Tribunalul Timiș, secția a II-a civilă,

a respins ca

neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantă.

Pentru a

pronunța această sentință, tribunalul a reținut

următoarele:

Acțiunea este neîntemeiată.

Între reclamanta

pârâtă

A.I.L.

(fostă T.I.L.), în

calitate de promitent cumpărător și pârâta reclamantă SC C.I.E. SA, în calitate

de promitent vânzător a fost încheiat în data de 6 martie 2008 precontractul de

vânzare - cumpărare prin care pârâta reclamantă s-a obligat să vândă, iar

reclamanta pârâtă să cumpere imobilul teren în suprafață de 6.781 mp situat în

Timișoara, județul Timiș înregistrat în C.F. Timișoara, constând în teren

pentru construcția unui proiect imobiliar, cu prețul de 1.120.000 euro + T.V.A.

Părțile au mai

stabilit încheierea până la data de 13 martie 2008 a unui contract de cont E.,

cu o bancă în care va fi depusă suma de 120.000 euro, ca un avans de cont din

prețul de achiziție, contract încheiat de părți și prin care promitentul

vânzător avea obligația de a întocmi o serie de demersuri și documente necesare

încheierii contractului de vânzare - cumpărare, demers pentru care urma

eliberarea sumei reprezentând avansul de cont.

Potrivit

art. 969 alin. (1) C. civ., convențiile legal făcute au putere de lege între

părțile contractante, textul legal consacrând principiul forței obligatorii a

contractului.

Prin urmare,

contractul părților este guvernat de principiul forței obligatorii,

caracterizat prin obligația părților de a executa întocmai prestațiile la care

sau obligat, executarea trebuind să aibă loc la termenele și în condițiile

stabilite prin contract și prin executarea cu bună - credință a contractului

conform art. 970 alin. (1) C. civ., aspect ce presupune o obligație de

loialitate, de îndeplinire cu fidelitate a obligațiilor pe care și le-au

asumat.

Nerespectarea

acestui principiu de către una din părți poate atrage desființarea retroactivă

acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii

contractului, prin sancțiunea rezoluțiuni, prevăzută de legiuitor în art. 1020 C.

civ., conform căruia condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în

contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește

angajamentul său.

Sancțiunea

rezoluțiuni judiciare se impune a fi întotdeauna bine justificată, să se

fundamenteze pe o neexecutare culpabilă însemnată a unei obligații ce a fost

privită ca esențială de părți la încheierea contractului întrucât nu orice

neexecutare sau executare parțială ori neconformă cu clauzele contractuale

poate atrage incidența acestei sancțiunii.

În speță,

convențiile au un caracter sinalagmatic, obligațiile însușite de părți fiind

reciproce și interdependente, constatându-se că reclamanta pârâtă nu este

îndreptățit să solicite rezoluțiunea precontractului de vânzare - cumpărare în

condițiile în care așa cum rezultă din probatoriul administrat, obligația

asumată de pârâta reclamantă ca trebuind executată anterior încheierii

contractului de vânzare - cumpărare, nu apare ca fiind o obligație neexecutată

corespunzător care să fundamenteze rezoluțiunea.

Așa cum

rezultă din expertiza tehnică efectuată în speță, există neconcordanțe între

indicii tehnici propuși în planurile acceptate de părți la încheierea

precontractului de vânzare cumpărare și documentația P.U.D. aprobată prin H.C.L.

din 29 iulie 2008, obținut de pârâta reclamantă, în sensul că indicii tehnici

din planuri au suprafața construită mai mare decât cea reglementată de P.U.D.-ul

aprobat.

Aceste

diferențe însă, nu au însă o valoare foarte mare care să ducă la

imposibilitatea edificării proiectului imobiliar pentru care scop a și fost

încheiat precontractul de vânzare - cumpărare.

Raportat

la P.U.D. obținut de pârâta reclamantă și neagreat de reclamanta pârâtă,

expertul constată că: se pot construi 132 de apartamente, același număr ca și

cele stabilite de planurile acceptate de părți; sunt îndeplinite condițiile privitoare

la numărul parcărilor, câte o parcare pentru fiecare apartament, respectiv 132

de parcării ca și numărul stabilit de planurile acceptate de părți; sunt

îndeplinite cerințele minime pentru spațiile verzi ca și cele stabilite de

planurile acceptate de părți; este respectat numărul de planuri/etaje/niveluri

ca și numărul stabilit de planurile acceptate de părți; suprafața maximă ce

poate fi ocupată stabilită prin P.U.D. este de 40 %, valoare maximă permisă de

lege astfel că valoarea stabilită de planurile acceptate de părți este contrară

legii, depășind această limită.

Aceste

constatări presupun că proiectul vizat de reclamanta pârâtă poate fi edificat

cu unele mici modificării la detaliile tehnice, dar că nu pot fundamenta o

rezoluțiune a precontractului deoarece ele nu afectează în esență scopul pentru

care a fost încheiată convenția.

Această

interpretare este în concordanță și cu dispozițiile contractuale însușite de

părți care au și prevăzut soluția în cazul în care ar exista neconcordanțe

între planurile acceptate și P.U.D.-ul aprobat, respectiv în art. 5.1 din

contract au specificat faptul că „În conformitate cu P.U.D.-ul aprobat, în

cazul în care va fi nevoie ca Zona Edilitară prezentată în Anexa C să fie

redusă pentru a putea construi practic Proiectul, iar această Zonă Edilitară va

fi mai mică decât cea menționată în Anexa C, atunci prețul de achiziție va fi

modificat scăzând 80 euro pentru fiecare mp de Zonă Edilitară redusă din Anexa

C în forma sa curentă”.

Așadar,

chiar reclamanta pârâtă a acceptat o eventuală neconcordanță între indicii

tehnici din planuri și cei obținuți prin P.U.D. și cum în cauză, diferențele nu

sunt foarte mari, soluția nu poate fi rezoluțiunea, ci reducerea de preț

conform convenției.

Așa fiind, instanța a

respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanta pârâtă.

Prin

Decizia civilă nr. 235

din 17 decembrie 2012, Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a civilă,

a respins ca

neîntemeiat, apelul formulat de reclamanta

A.I.L.

(fostă T.I.L.) - societate comercială cipriotă,

împotriva sentinței mai sus menționate.

Examinând

apelul declarat de reclamantă, prin prisma motivelor de apel invocate, a

dispozițiilor art. 295 C. proc. civ., cât și din oficiu, curtea de apel a

reținut că apelul reclamantei este neîntemeiat, având în vedere următoarele

considerente:

În mod

corect prima instanță a respins acțiunea formulată de reclamanta A.I.L. (fostă

T.I.L.), în contradictoriu cu pârâta intimată SC C.I.E. SA, reținând că

reclamanta nu poate cere rezoluțiunea Precontractului de cumpărare a unui

teren, ci doar o reducere de preț, conform convenției.

Așa cum

rezultă din expertiza tehnică efectuată în cauză de către expertul N.D.O.,

există neconcordanțe între indicii tehnici propuși în planurile acceptate de

părți la încheierea precontractului de vânzare - cumpărare și documentația PUD

aprobată prin H.C.L. din 29 iulie 2008, obținut de pârâta reclamantă, în sensul

că indicii tehnici din planuri au suprafața construită mai mare decât cea

reglementată de P.U.D.-ul aprobat.

Aceste

diferențe nu au însă o valoare foarte mare care să ducă la imposibilitatea

edificării proiectului imobiliar pentru care scop a și fost încheiat

precontractul de vânzare - cumpărare.

Raportat

la P.U.D. obținut de pârâta reclamantă și neagreat de reclamanta pârâtă, prin

Raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză de către expertul

tehnic judiciar arhitect N.D.O. s-au reținut următoarele: se pot construi 132

de apartamente, același număr ca și cele stabilite de planurile acceptate de

părți; sunt îndeplinite condițiile privitoare la numărul parcărilor, câte o

parcare pentru fiecare apartament, respectiv 132 de locuri de parcare ca și

numărul stabilit de planurile acceptate de părți; sunt îndeplinite cerințele

minime pentru spațiile verzi ca și cele stabilite de planurile acceptate de

părți; este respectat numărul de planuri/etaje/niveluri ca și numărul stabilit

de planurile acceptate de părți; procentul de ocupare al terenului (P.O.T.),

reglementat prin P.U.D. și care este conform legii, este stabilit la maxim 40 %

pe fiecare unitate teritorială de referință în parte; suprafețele propuse prin

proiect (planuri) nu se încadrează în indicatorii maximi admiși prin P.U.D.

referitor la procentul de ocupare al terenului (P.O.T.), soluția prezentată

având o suprafață construită mai mare decât cea permisă de reglementările P.U.D.

Așa cum a

reținut prima instanță, aceste constatări presupun că proiectul vizat de

reclamantă poate fi edificat, cu unele mici modificări la detaliile tehnice,

însă nu pot fundamenta o rezoluțiune a precontractului, deoarece acestea nu

afectează, în esență, scopul pentru care a fost încheiată convenția.

Această

concluzie este în concordanță cu dispozițiile art. 5.1. din precontract care

stipulează următoarele: „În conformitate cu P.U.D.-ul aprobat, în cazul în care

va fi nevoie ca Zona Edilitară prevăzută în Anexa C să fie redusă pentru a

putea construi practic Proiectul, iar această zonă edilitară va fi mai mică decât

cea menționată în Anexa C, atunci prețul de achiziție va fi modificat scăzând

80 de euro pentru fiecare mp de zonă edilitară redusă din Anexa C în forma sa

curentă.''

Față de cele reținute, având în vedere că prima

instanță a interpretat în mod legal dispozițiile contractuale și a reținut că

proiectul aprobat, deși nu este identic cu cel contractat, prezintă doar mici

neajunsuri care nu afectează, însă, proiectul în sine, hotărârea primei

instanțe este temeinică și legală, iar apelul reclamantei este neîntemeiat.

În baza

dispozițiilor art. 296 C. proc. civ., instanța de apel a respins apelul

declarat de reclamantă, fără cheltuieli de judecată, - acestea nefiind

solicitate.

Împotriva

deciziei curții de apel, a declarat recurs reclamanta

A.I.L.,

întemeindu-se pe

dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și solicitând admiterea

recursului, modificarea în tot a deciziei apelate, în sensul admiterii apelului

și schimbării în parte a sentinței pronunțate de prima instanță, cu consecința

admiterii acțiunii, astfel cum a fost formulată.

În

motivarea recursului său, reclamanta susține, în esență, următoarele:

1.

Instanța de fond și instanța de apel au interpretat eronat clauza 3.9.1. din

antecontract, în care se stipulează o condiție rezolutorie negativă mixtă și nu

un pact comisoriu și nu au observat că odată îndeplinită condiția rezolutorie a

obținerii P.U.D.-ului care să permită edificarea Proiectului, obligația A. de a

încheia contractul de vânzare - cumpărare a fost desființată retroactiv cu

consecința reintrării în patrimoniul recurentei a tuturor drepturilor pe care

le avea anterior încheierii Antecontractului, intimata trebuind să restituie

suma constituită drept garanția E.

Atât

instanța de fond, cât și instanța de apel au interpretat greșit

antecontractul și în

ceea ce privește ajustarea prețului, denaturând sensul acesteia, întrucât, în

mod evident, această clauză convenită de către părți, prin art. 5.1, instituie

un drept al său și nu o obligație.

Concluzionând

asupra celor mai sus menționate, recurenta apreciază că instanțele au

interpretat greșit antecontractul sub aspectul clauzelor conținute, așa încât

consideră că este pe deplin incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct.

8 C. proc. civ.

2.

Hotărârea instanței de apel este dată cu aplicarea greșită a legii, deoarece,

raportat la situația de fapt reținută, în speță, sunt incidente dispozițiile art.

1019 C. civ. și s-ar fi impus ca, aplicând corect legea materială, instanțele

care s-au pronunțat în cauză să aprecieze că a operat condiția rezolutorie

prevăzută de art. 3.9.1. din antecontract și să dispună, în consecință,

restituirea avansului.

Pentru

acest considerent, recurenta apreciază că este incident și motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recursul

nu este fondat.

Examinând

motivele de recurs formulate de reclamantă, în raport de actele dosarului,

precum și de dispozițiile legale aplicabile în cauză, se constată următoarele:

Susținerile

recurentei, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., potrivit

cărora instanțele au interpretat eronat clauza inserată de părți la art. 3.9.1.

din antecontract, deoarece interpretarea corectă era aceea că această clauză

reprezintă o condiție rezolutorie, a cărei neîndeplinire ar fi trebuit să

conducă la constatarea desființării de drept antecontractului nu pot fi

primite.

Se

observă astfel că reclamanta a solicitat prin acțiunea formulată rezoluțiunea

judiciară a precontractului de cumpărare a unui teren, în baza clauzei

conținute de acesta la art. 3.9.1., obligarea pârâtei la restituirea sumei de

120.000 euro depuse de reclamantă cu titlu de depozit de garanție la Banca V.

Timișoara pentru acest precontract, precum și obligarea pârâtei la plata

cheltuielilor pe care le-a făcut cu privire la proiectul ce face obiectul

precontractului mai sus amintit.

În

examinarea obligațiilor părților decurgând din această convenție, se impune a

fi avute în vedere dispozițiile art. 982 C. civ. potrivit cărora „toate

clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia

înțelesul ce rezultă din actul întreg”.

Se

constată astfel că pentru realizarea convenției, părțile au prevăzut mai multe

etape, iar pentru fiecare etapă a fost prevăzută expres posibilitatea

rezoluțiunii, dacă nu se îndeplinește una sau nu se îndeplinesc mai multe

dintre clauzele ce stipulează obligații specifice etapei respective.

În acest

sens, în ce privește una dintre etape, respectiv cea a plății și încasării

avansului în sumă de 120.000 euro, prin intermediul unui „Cont E.”, așa cum s-a

prevăzut potrivit clauzei 3.1.2. din convenție, părțile au convenit că avansul

va fi restituit cumpărătorului și convenția va fi desființată în două situații,

precizate în clauza 3.3. și anume: rezilierea contractului ca urmare a

rezultatelor nesatisfăcătoare a operațiunii de due diligence (prospecției de

rutină) (

pct.

3.3.1.), or

neîndeplinirea condițiilor „suspensive” conform

pct.

3.9.1. (

pct.

3.3.2).

Art.

3.8 din convenție

definește condițiile

„suspensive”

la care se referă rezoluțiunea prevăzută la

pct.

3.9.1., după cum urmează:

- obținerea de către

C.I.E.

a

P.U.D.-ului cu indicatorii urbanistici care să facă posibilă edificarea

întocmai a Proiectului conform planurilor agreate de părți prin anexele la

Antecontract.

- confirmarea în

scris din partea firmei de arhitectură ce a gestionat autorizarea

Proiectului cu

privire la acceptul de a transfera contractul de prestări servicii de

arhitectură cu pârâta, pe numele A.

Or, aceste două

condiții, respectiv eliberarea

P.U.D.-ului și primirea confirmării arhitectului s-au

îndeplinit, în termenul stabilit de părți, astfel că nu mai exista

posibilitatea rezoluțiunii contractului în temeiul clauzei invocate de

reclamantă - clauza de la pct.

3.9.1.

Pe de altă parte, se

constată că prin acțiunea inițială reclamanta a solicitat rezoluțiunea,

invocând chiar neobținerea

P.U.D.-ului și, numai ulterior, a invocat existența unor

parametrii tehnici necorespunzători, dar acest al doilea motiv susținut de

reclamantă pentru a solicita rezoluțiunea, pe lângă faptul că nu îndeplinește

cerința prevăzută de clauza de la pct.

3.9.1. care stipulează expres „neobținerea

P.U.D.-ului”, nu

reprezintă nicio neîndeplinire esențială a angajamentului asumat de pârâtă,

atât de importantă încât să justifice

rezoluțiunea

antecontractului – așa cum corect au

apreciat ambele instanțe care s-au pronunțat în cauză.

În consecință,

instanțele au concluzionat judicios, pe baza probatoriului administrat în

cauză, că proiectul poate fi edificat cu unele mici modificări la detaliile

tehnice, acestea neafectând proiectul în sine, respectiv scopul pentru care a

fost încheiată convenția și neputând fundamenta rezoluțiunea

contractului.

Ambele instanțe au

apreciat, de asemenea, corect că în cazul existenței unor neconcordanțe între

planurile acceptate și

P.U.D.-ul

aprobat, soluția nu este

rezoluțiunea,

ci reducerea prețului, conform convenției, respectiv a clauzei prevăzute la art.

5.1 din

contract.

De altfel, din modul

de reglementare a acestei clauze (

art. 5.1) rezultă că reclamanta a acceptat o

eventuală neconcordanță între indicii tehnici propuși și cei obținuți prin P.U.D.,

- în speță, neconcordanțele constatate nefiind de natură să determine

imposibilitatea edificării proiectului imobiliar.

În fine, nici

susținerile recurentei, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., potrivit cărora în mod greșit nu s-a observat că în speță sunt incidente

dispozițiile art. 1019 C. civ. și că s-ar fi impus ca instanțele să aprecieze

că a operat condiția rezolutorie prevăzută de art. 3.9.1. din contract și să

dispună restituirea prețului, nu pot fi primite.

Astfel, față de cele

mai sus arătate, se constată fătă putință de tăgadă că numita clauză 3.9.1.,

indiferent de cum ar fi calificată și cum o denumesc părțile în antecontract,

cuprinde cerințe prealabile încheierii contractului ce au fost îndeplinite, așa

încât nu se justifică rezoluțiunea contractului și nici a se face aplicarea

dispozițiilor art. 1019 C. civ., care nu sunt incidente în speță.

În consecință,

reținându-se că nu există niciun motiv de recurs întemeiat, care să conducă la

casarea ori modificarea deciziei curții de apel, în condițiile expres și

limitativ prevăzute de art. 304 C. proc. civ., aceasta va fi menținută, ca

fiind legală și, în raport de dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ.,

recursul declarat de

A.I.L.

se va respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de reclamanta

A.I.L.

împotriva

Deciziei civile nr. 235

din 17 decembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a

civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi

10

martie 2014

.