ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 913/2014

Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș, secția a II-a civilă, la data de 18 decembrie 2008, reclamanta A.I.L. (fostă T.I.L.) a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC C.I.E. SA, ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună: rezoluțiunea pe cale judecătorească a precontractului de cumpărare a unui teren, încheiat între părți la data de 6 martie 2008 cu privire la imobilele situate în Timișoara, fără număr administrativ, înscrise în C.F. Timișoara, constând în teren pentru construcția unui proiect imobiliar; obligarea pârâtei la restituirea sumei de 120.000 euro, depusă de reclamantă cu titlul de depozit de garanție la B.V.

Timișoara pentru precontractul mai sus amintit; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor pe care le-a efectuat cu proiectul ce face obiectul precontractului mai sus amintit, suma exactă urmând să o precizeze până la primul termen; cu cheltuieli de judecată. Prin sentința civilă nr. 118 din 15 mai 2012, Tribunalul Timiș, secția a II-a civilă, a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantă. Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele: Acțiunea este neîntemeiată. Între reclamanta pârâtă A.I.L. (fostă T.I.L.), în calitate de promitent cumpărător și pârâta reclamantă SC C.I.E. SA, în calitate de promitent vânzător a fost încheiat în data de 6 martie 2008 precontractul de vânzare - cumpărare prin care pârâta reclamantă s-a obligat să vândă, iar reclamanta pârâtă să cumpere imobilul teren în suprafață de 6.781 mp situat în Timișoara, județul Timiș înregistrat în C.F.

Timișoara, constând în teren pentru construcția unui proiect imobiliar, cu prețul de 1.120.000 euro + T.V.A. Părțile au mai stabilit încheierea până la data de 13 martie 2008 a unui contract de cont E., cu o bancă în care va fi depusă suma de 120.000 euro, ca un avans de cont din prețul de achiziție, contract încheiat de părți și prin care promitentul vânzător avea obligația de a întocmi o serie de demersuri și documente necesare încheierii contractului de vânzare - cumpărare, demers pentru care urma eliberarea sumei reprezentând avansul de cont. Potrivit art. 969 alin. (1) C. civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, textul legal consacrând principiul forței obligatorii a contractului.

Prin urmare, contractul părților este guvernat de principiul forței obligatorii, caracterizat prin obligația părților de a executa întocmai prestațiile la care sau obligat, executarea trebuind să aibă loc la termenele și în condițiile stabilite prin contract și prin executarea cu bună - credință a contractului conform art. 970 alin. (1) C. civ., aspect ce presupune o obligație de loialitate, de îndeplinire cu fidelitate a obligațiilor pe care și le-au asumat. Nerespectarea acestui principiu de către una din părți poate atrage desființarea retroactivă acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului, prin sancțiunea rezoluțiuni, prevăzută de legiuitor în art. 1020 C. civ., conform căruia condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.

Sancțiunea rezoluțiuni judiciare se impune a fi întotdeauna bine justificată, să se fundamenteze pe o neexecutare culpabilă însemnată a unei obligații ce a fost privită ca esențială de părți la încheierea contractului întrucât nu orice neexecutare sau executare parțială ori neconformă cu clauzele contractuale poate atrage incidența acestei sancțiunii. În speță, convențiile au un caracter sinalagmatic, obligațiile însușite de părți fiind reciproce și interdependente, constatându-se că reclamanta pârâtă nu este îndreptățit să solicite rezoluțiunea precontractului de vânzare - cumpărare în condițiile în care așa cum rezultă din probatoriul administrat, obligația asumată de pârâta reclamantă ca trebuind executată anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare, nu apare ca fiind o obligație neexecutată corespunzător care să fundamenteze rezoluțiunea.

Așa cum rezultă din expertiza tehnică efectuată în speță, există neconcordanțe între indicii tehnici propuși în planurile acceptate de părți la încheierea precontractului de vânzare cumpărare și documentația P.U.D. aprobată prin H.C.L. din 29 iulie 2008, obținut de pârâta reclamantă, în sensul că indicii tehnici din planuri au suprafața construită mai mare decât cea reglementată de P.U.D.-ul aprobat. Aceste diferențe însă, nu au însă o valoare foarte mare care să ducă la imposibilitatea edificării proiectului imobiliar pentru care scop a și fost încheiat precontractul de vânzare - cumpărare. Raportat la P.U.D.

obținut de pârâta reclamantă și neagreat de reclamanta pârâtă, expertul constată că: se pot construi 132 de apartamente, același număr ca și cele stabilite de planurile acceptate de părți; sunt îndeplinite condițiile privitoare la numărul parcărilor, câte o parcare pentru fiecare apartament, respectiv 132 de parcării ca și numărul stabilit de planurile acceptate de părți; sunt îndeplinite cerințele minime pentru spațiile verzi ca și cele stabilite de planurile acceptate de părți; este respectat numărul de planuri/etaje/niveluri ca și numărul stabilit de planurile acceptate de părți; suprafața maximă ce poate fi ocupată stabilită prin P.U.D. este de 40 %, valoare maximă permisă de lege astfel că valoarea stabilită de planurile acceptate de părți este contrară legii, depășind această limită.

Aceste constatări presupun că proiectul vizat de reclamanta pârâtă poate fi edificat cu unele mici modificării la detaliile tehnice, dar că nu pot fundamenta o rezoluțiune a precontractului deoarece ele nu afectează în esență scopul pentru care a fost încheiată convenția. Această interpretare este în concordanță și cu dispozițiile contractuale însușite de părți care au și prevăzut soluția în cazul în care ar exista neconcordanțe între planurile acceptate și P.U.D.-ul aprobat, respectiv în art. 5.1 din contract au specificat faptul că „În conformitate cu P.U.D.-ul aprobat, în cazul în care va fi nevoie ca Zona Edilitară prezentată în Anexa C să fie redusă pentru a putea construi practic Proiectul, iar această Zonă Edilitară va fi mai mică decât cea menționată în Anexa C, atunci prețul de achiziție va fi modificat scăzând 80 euro pentru fiecare mp de Zonă Edilitară redusă din Anexa C în forma sa curentă”.

Așadar, chiar reclamanta pârâtă a acceptat o eventuală neconcordanță între indicii tehnici din planuri și cei obținuți prin P.U.D. și cum în cauză, diferențele nu sunt foarte mari, soluția nu poate fi rezoluțiunea, ci reducerea de preț conform convenției. Așa fiind, instanța a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanta pârâtă. Prin Decizia civilă nr. 235 din 17 decembrie 2012, Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a civilă, a respins ca neîntemeiat, apelul formulat de reclamanta A.I.L. (fostă T.I.L.) - societate comercială cipriotă, împotriva sentinței mai sus menționate. Examinând apelul declarat de reclamantă, prin prisma motivelor de apel invocate, a dispozițiilor art. 295 C. proc.

civ., cât și din oficiu, curtea de apel a reținut că apelul reclamantei este neîntemeiat, având în vedere următoarele considerente: În mod corect prima instanță a respins acțiunea formulată de reclamanta A.I.L. (fostă T.I.L.), în contradictoriu cu pârâta intimată SC C.I.E. SA, reținând că reclamanta nu poate cere rezoluțiunea Precontractului de cumpărare a unui teren, ci doar o reducere de preț, conform convenției. Așa cum rezultă din expertiza tehnică efectuată în cauză de către expertul N.D.O., există neconcordanțe între indicii tehnici propuși în planurile acceptate de părți la încheierea precontractului de vânzare - cumpărare și documentația PUD aprobată prin H.C.L. din 29 iulie 2008, obținut de pârâta reclamantă, în sensul că indicii tehnici din planuri au suprafața construită mai mare decât cea reglementată de P.U.D.-ul aprobat.

Aceste diferențe nu au însă o valoare foarte mare care să ducă la imposibilitatea edificării proiectului imobiliar pentru care scop a și fost încheiat precontractul de vânzare - cumpărare. Raportat la P.U.D. obținut de pârâta reclamantă și neagreat de reclamanta pârâtă, prin Raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză de către expertul tehnic judiciar arhitect N.D.O.

s-au reținut următoarele: se pot construi 132 de apartamente, același număr ca și cele stabilite de planurile acceptate de părți; sunt îndeplinite condițiile privitoare la numărul parcărilor, câte o parcare pentru fiecare apartament, respectiv 132 de locuri de parcare ca și numărul stabilit de planurile acceptate de părți; sunt îndeplinite cerințele minime pentru spațiile verzi ca și cele stabilite de planurile acceptate de părți; este respectat numărul de planuri/etaje/niveluri ca și numărul stabilit de planurile acceptate de părți; procentul de ocupare al terenului (P.O.T.), reglementat prin P.U.D. și care este conform legii, este stabilit la maxim 40 % pe fiecare unitate teritorială de referință în parte; suprafețele propuse prin proiect (planuri) nu se încadrează în indicatorii maximi admiși prin P.U.D.

referitor la procentul de ocupare al terenului (P.O.T.), soluția prezentată având o suprafață construită mai mare decât cea permisă de reglementările P.U.D. Așa cum a reținut prima instanță, aceste constatări presupun că proiectul vizat de reclamantă poate fi edificat, cu unele mici modificări la detaliile tehnice, însă nu pot fundamenta o rezoluțiune a precontractului, deoarece acestea nu afectează, în esență, scopul pentru care a fost încheiată convenția. Această concluzie este în concordanță cu dispozițiile art. 5.1.

din precontract care stipulează următoarele: „În conformitate cu P.U.D.-ul aprobat, în cazul în care va fi nevoie ca Zona Edilitară prevăzută în Anexa C să fie redusă pentru a putea construi practic Proiectul, iar această zonă edilitară va fi mai mică decât cea menționată în Anexa C, atunci prețul de achiziție va fi modificat scăzând 80 de euro pentru fiecare mp de zonă edilitară redusă din Anexa C în forma sa curentă.'' Față de cele reținute, având în vedere că prima instanță a interpretat în mod legal dispozițiile contractuale și a reținut că proiectul aprobat, deși nu este identic cu cel contractat, prezintă doar mici neajunsuri care nu afectează, însă, proiectul în sine, hotărârea primei instanțe este temeinică și legală, iar apelul reclamantei este neîntemeiat.

În baza dispozițiilor art. 296 C. proc. civ., instanța de apel a respins apelul declarat de reclamantă, fără cheltuieli de judecată, - acestea nefiind solicitate. Împotriva deciziei curții de apel, a declarat recurs reclamanta A.I.L., întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei apelate, în sensul admiterii apelului și schimbării în parte a sentinței pronunțate de prima instanță, cu consecința admiterii acțiunii, astfel cum a fost formulată. În motivarea recursului său, reclamanta susține, în esență, următoarele: 1. Instanța de fond și instanța de apel au interpretat eronat clauza 3.9.1.

din antecontract, în care se stipulează o condiție rezolutorie negativă mixtă și nu un pact comisoriu și nu au observat că odată îndeplinită condiția rezolutorie a obținerii P.U.D.-ului care să permită edificarea Proiectului, obligația A. de a încheia contractul de vânzare - cumpărare a fost desființată retroactiv cu consecința reintrării în patrimoniul recurentei a tuturor drepturilor pe care le avea anterior încheierii Antecontractului, intimata trebuind să restituie suma constituită drept garanția E. Atât instanța de fond, cât și instanța de apel au interpretat greșit antecontractul și în ceea ce privește ajustarea prețului, denaturând sensul acesteia, întrucât, în mod evident, această clauză convenită de către părți, prin art. 5.1, instituie un drept al său și nu o obligație.

Concluzionând asupra celor mai sus menționate, recurenta apreciază că instanțele au interpretat greșit antecontractul sub aspectul clauzelor conținute, așa încât consideră că este pe deplin incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 2. Hotărârea instanței de apel este dată cu aplicarea greșită a legii, deoarece, raportat la situația de fapt reținută, în speță, sunt incidente dispozițiile art. 1019 C. civ. și s-ar fi impus ca, aplicând corect legea materială, instanțele care s-au pronunțat în cauză să aprecieze că a operat condiția rezolutorie prevăzută de art. 3.9.1. din antecontract și să dispună, în consecință, restituirea avansului. Pentru acest considerent, recurenta apreciază că este incident și motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Recursul nu este fondat. Examinând motivele de recurs formulate de reclamantă, în raport de actele dosarului, precum și de dispozițiile legale aplicabile în cauză, se constată următoarele: Susținerile recurentei, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., potrivit cărora instanțele au interpretat eronat clauza inserată de părți la art. 3.9.1. din antecontract, deoarece interpretarea corectă era aceea că această clauză reprezintă o condiție rezolutorie, a cărei neîndeplinire ar fi trebuit să conducă la constatarea desființării de drept antecontractului nu pot fi primite.

Se observă astfel că reclamanta a solicitat prin acțiunea formulată rezoluțiunea judiciară a precontractului de cumpărare a unui teren, în baza clauzei conținute de acesta la art. 3.9.1., obligarea pârâtei la restituirea sumei de 120.000 euro depuse de reclamantă cu titlu de depozit de garanție la Banca V. Timișoara pentru acest precontract, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor pe care le-a făcut cu privire la proiectul ce face obiectul precontractului mai sus amintit. În examinarea obligațiilor părților decurgând din această convenție, se impune a fi avute în vedere dispozițiile art. 982 C. civ. potrivit cărora „toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg”.

Se constată astfel că pentru realizarea convenției, părțile au prevăzut mai multe etape, iar pentru fiecare etapă a fost prevăzută expres posibilitatea rezoluțiunii, dacă nu se îndeplinește una sau nu se îndeplinesc mai multe dintre clauzele ce stipulează obligații specifice etapei respective. În acest sens, în ce privește una dintre etape, respectiv cea a plății și încasării avansului în sumă de 120.000 euro, prin intermediul unui „Cont E.”, așa cum s-a prevăzut potrivit clauzei 3.1.2. din convenție, părțile au convenit că avansul va fi restituit cumpărătorului și convenția va fi desființată în două situații, precizate în clauza 3.3. și anume: rezilierea contractului ca urmare a rezultatelor nesatisfăcătoare a operațiunii de due diligence (prospecției de rutină) ( pct. 3.3.1.), or neîndeplinirea condițiilor „suspensive” conform pct. 3.9.1.

( pct. 3.3.2). Art. 3.8 din convenție definește condițiile „suspensive” la care se referă rezoluțiunea prevăzută la pct. 3.9.1., după cum urmează: - obținerea de către C.I.E. a P.U.D.-ului cu indicatorii urbanistici care să facă posibilă edificarea întocmai a Proiectului conform planurilor agreate de părți prin anexele la Antecontract. - confirmarea în scris din partea firmei de arhitectură ce a gestionat autorizarea Proiectului cu privire la acceptul de a transfera contractul de prestări servicii de arhitectură cu pârâta, pe numele A. Or, aceste două condiții, respectiv eliberarea P.U.D.-ului și primirea confirmării arhitectului s-au îndeplinit, în termenul stabilit de părți, astfel că nu mai exista posibilitatea rezoluțiunii contractului în temeiul clauzei invocate de reclamantă - clauza de la pct. 3.9.1.

Pe de altă parte, se constată că prin acțiunea inițială reclamanta a solicitat rezoluțiunea, invocând chiar neobținerea P.U.D.-ului și, numai ulterior, a invocat existența unor parametrii tehnici necorespunzători, dar acest al doilea motiv susținut de reclamantă pentru a solicita rezoluțiunea, pe lângă faptul că nu îndeplinește cerința prevăzută de clauza de la pct. 3.9.1. care stipulează expres „neobținerea P.U.D.-ului”, nu reprezintă nicio neîndeplinire esențială a angajamentului asumat de pârâtă, atât de importantă încât să justifice rezoluțiunea antecontractului – așa cum corect au apreciat ambele instanțe care s-au pronunțat în cauză. În consecință, instanțele au concluzionat judicios, pe baza probatoriului administrat în cauză, că proiectul poate fi edificat cu unele mici modificări la detaliile tehnice, acestea neafectând proiectul în sine, respectiv scopul pentru care a fost încheiată convenția și neputând fundamenta rezoluțiunea contractului.

Ambele instanțe au apreciat, de asemenea, corect că în cazul existenței unor neconcordanțe între planurile acceptate și P.U.D.-ul aprobat, soluția nu este rezoluțiunea, ci reducerea prețului, conform convenției, respectiv a clauzei prevăzute la art. 5.1 din contract. De altfel, din modul de reglementare a acestei clauze ( art. 5.1) rezultă că reclamanta a acceptat o eventuală neconcordanță între indicii tehnici propuși și cei obținuți prin P.U.D., - în speță, neconcordanțele constatate nefiind de natură să determine imposibilitatea edificării proiectului imobiliar. În fine, nici susținerile recurentei, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., potrivit cărora în mod greșit nu s-a observat că în speță sunt incidente dispozițiile art. 1019 C. civ.

și că s-ar fi impus ca instanțele să aprecieze că a operat condiția rezolutorie prevăzută de art. 3.9.1. din contract și să dispună restituirea prețului, nu pot fi primite. Astfel, față de cele mai sus arătate, se constată fătă putință de tăgadă că numita clauză 3.9.1., indiferent de cum ar fi calificată și cum o denumesc părțile în antecontract, cuprinde cerințe prealabile încheierii contractului ce au fost îndeplinite, așa încât nu se justifică rezoluțiunea contractului și nici a se face aplicarea dispozițiilor art. 1019 C. civ., care nu sunt incidente în speță. În consecință, reținându-se că nu există niciun motiv de recurs întemeiat, care să conducă la casarea ori modificarea deciziei curții de apel, în condițiile expres și limitativ prevăzute de art. 304 C. proc.

civ., aceasta va fi menținută, ca fiind legală și, în raport de dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de A.I.L. se va respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta A.I.L. împotriva Deciziei civile nr. 235 din 17 decembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 martie 2014 .