ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 474/2015

Decizia nr. 474/2015

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 2468 din 23 octombrie 2013, Tribunalul Timiș, secția I civilă, a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâții B. și C.

A constatat că prin promisiunea de vânzare cumpărare încheiată la data de 3 martie 2010 între părți a intervenit acordul privind vânzarea în viitor a imobilului situat în Timișoara str. Telegrafului nr. 59, jud. Timiș înscris în C.F. Timișoara.

A dispus obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare cumpărare translativ de proprietate din patrimoniul pârâților în patrimoniul reclamantei cu privire la imobilul individualizat mai sus, respingând în rest cererea principală.

A respins cererea conexă formulată de pârâți împotriva reclamantei, ca nefondată și a obligat pârâții la cheltuieli de judecată în sumă de 11.711 lei.

A constatat că, prin înscrisul constatator intitulat promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare perfectat la data de 3 martie 2010, pârâții prin mandatar, s-au obligat să-i înstrăineze reclamantei imobilul înscris în C.F. Timișoara (provenit din conversia Timișoara), compus din casă, curte și gradină, în suprafață totală de 1.702 mp pentru prețul de 175.000 euro, în termen de 3 luni de la data încheierii promisiunii.

Prețul de vânzare cumpărare a imobilului ce face obiectul promisiunii încheiate de către părți a fost stabilit la suma de 175 000 euro, preț pe care reclamanta l-a achitat integral la 2 martie 2010 înainte de semnarea convenției, conform recipiselor din 02 martie 2010 pentru suma de 161.034,62 euro și din 02 martie 2010 pentru suma de 48. 087,03 lei.

La data perfectării convenției, imobilul sus-individualizat era supus urmăririi silite, în considerarea garanției imobiliare constituite pentru restituirea unui împrumut acordat mandatarului de către persoane terțe de prezentul litigiu și care, în cadrul procedurii vânzării silite fusese evaluat la prețul de pornire de 1.000.000 euro.

Consecința plații prețului promisiunii, a fost că a încetat urmărirea silită și radiate toate înscrierile referitoare la această procedură, ca și interdicțiile de înstrăinare și grevare notate anterior în favoarea împrumutătorilor.

Instanța a reținut că pentru judicioasa soluționare a cauzelor conexe, se impune a fi cercetată cu precădere validitatea promisiunii de vânzare-cumpărare, prin raportare la cauzele de nulitate invocate de către promitenți.

Tribunalul a constatat că promitenții nu au fost în măsură a proba revocarea procurilor autentice acordate mandatarului D. anterior datei încheierii convenției supusă analizei, motiv pentru care consimțământul lor se impune a fi analizat prin raportare la persoana mandatarului și apreciat ca existent la acea dată, fiind lipsită de efecte juridice revocarea ulterioară a mandatului pentru lipsa de încredere, o astfel de culpă in eligendo neputând să afecteze interesele terților față de raportul de mandat, care se bazează pe împuternicirile prezentate de mandatar.

Simulația sub forma deghizării în sensul că suma de bani nu a fost plătită cu titlu de preț al promisiunii, ci cu titlu de restituire a unui împrumut pe care soacra reclamantei l-ar fi luat de la mandatarul D. nu a fost probată de către promitenți potrivit exigențelor art. 1191 coroborat cu art. 1175 C. civ. și că dovedirea unui astfel de caz de simulație ar fi presupus și improcesarea persoanelor participante la actul secret, părțile din invocatul contract de împrumut.

Recurgerea la susținutul mecanism tehnico-juridic al simulației nu se explică în speță, întrucât în condițiile în care reclamanta a procedat la restituirea unui împrumut, nu era necesară încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare în favoarea acesteia, atâta vreme cât prin restituirea împrumutului raporturile juridice derivate din acest ultim contract încetează.

Nici susținerea cu privire la prețul derizoriu, invocată în temeiul art. 1303 C. civ. nu se verifică în speță, în condițiile în care pentru a fi îndeplinită condiția seriozității prețului nu se cere o echivalență matematică între acesta și valoarea reală a bunului, întrucât prețul de vânzare este rezultatul negocierii părților și reflectă inclusiv relațiile personale existente între acestea. Pentru a fi calificat ca derizoriu, prețul trebuie să fie atât de mic față de valoarea bunului încât să se poată aprecia că nu există preț ca element esențial al vânzării, cu consecința lipsirii de cauză a obligației corelative de transmitere a proprietății născută din convenția cu caracter sinalagmatic.

Corespunde adevărului că în procedura vânzării silite imobilul a fost evaluat la suma de 1.000.000 euro, însă acest preț nu a fost realizat în urma licitațiilor organizate și nu se poate face abstracție de situația particulară a imobilului la data promisiunii, că acesta era grevat de sarcini și pe cale de a fi vândut la licitație pentru un preț ca regulă mai mic decât valoarea lui.

Pe de alta parte, pe calea expertizei efectuate în cauză, valoarea de circulație a imobilului a fost stabilită la suma de 1.917.612 lei (aproximativ 400.000 euro), valoare față de care se poate constata existența unei disproporții, dar nu de natură a caracteriza prețul ca derizoriu în sensul mai sus arătat.

Pârâții au mai învederat și caracterul ilicit și imoral al cauzei fără a explicita și considerentele pentru care cauza contractului prezintă astfel de caracteristici, ca atare, verificarea unei astfel de cauze de nulitate este imposibilă în speță.

În ceea ce privește cererea principală, a reținut că petitele 2 și 3, potrivit precizării de acțiune, nu se exclud reciproc, obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare/pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de un astfel de contract.

Promisiunea de vânzare cumpărare încheiată între părți cu respectarea prevederilor art. 969 C. civ., a născut în sarcina promitenților obligația de a face, constând în încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică prevăzută ad validitatem de art. 2 alin. (1) Titlul X din Legea nr. 247/2005, menținută de art. 888 și 1244 C. civ., la un termen care a devenit scadent, potrivit situației de fapt reținute.

Tribunalul reținând că deși au primit prețul de vânzare al terenului, pârâții, debitori ai obligației de a face menționate, nu și-au respectat această obligație, a apreciat că în cauză sunt incidente prevederile art. 1073-1077 C. civ. și art. 5 alin. (1) Titlul X din Legea nr. 247/2005 și, față de prevalența principiului executării în natură a obligațiilor, a admis acțiunea principală, a constatat că prin promisiunea de vânzare cumpărare încheiată la data de 3 martie 2010 între părți a intervenit acordul privind vânzarea în viitor a imobilului situat în Timișoara, jud. Timiș înscris în C.F. Timișoara, și a dispus obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare cumpărare translativ de proprietate din patrimoniul pârâților în patrimoniul reclamantei cu privire la imobilul individualizat mai sus, respingând în rest cererea principală.

S-a mai constatat că, față de validarea promisiunii în sensul arătat, analiza cererii cu caracter subsidiar în rezoluțiunea aceleiași convenții nu mai este necesară.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., în raport de culpa procesuală a pârâților, i-a obligat pe aceștia la cheltuieli de judecată către reclamantă în sumă de 11.711 lei, potrivit chitanțelor de la dosar și a respins cererea acestora cu același obiect.

Curtea de Apel

Timișoara,

secția I civilă,

prin

Decizia civilă nr. 75 din 5 iunie 2014,

a r

espins ca nefondat apelul formulat de pârâții B. și C. împotriva sentinței civile nr. 468 din 23 octombrie 2013 a Tribunalului Timiș.

A admis apelul reclamantei A., declarat împotriva aceleiași sentințe pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis și capătul de cerere al acțiunii principale, respectiv că, în cazul în care

pârâții refuză

să încheie actul autentic de vânzare-cumpărare în fața unui notar public în termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile a prezentei, atunci hotărârea judecătorească va ține loc de act autentic translativ de proprietate în favoarea reclamantei-cumpărătoare A. cu privire la imobilul evidențiat în C.F. Timișoara, situat în Timișoara.

A menținut în rest sentința apelată.

Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a reținut următoarele:

-

Cu privire la apelul pârâților.

Instanța a respins apelul ca nefondat, apreciind că s-a demonstrat cu actul de revocare a contractului de cesiune parțială din 21 aprilie 2010, că reclamanta A. a revocat contractul de cesiune din 1 aprilie 2010, prin care aceasta cedase dreptul rezultat din promisiunea bilaterală din data de 3 martie 2010 către numita E., reținând în raport de aceste împrejurări că reclamanta A. justifică un interes în valorificarea promisiunii din 3 martie 2010, atât la data introducerii acțiunii, 14 februarie 2012, cât și la data soluționării cauzei.

Față de criticile privind validitatea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din 3 martie 2010, s-a constatat că revocarea mandatului special dat lui D. de către B. și respectiv de C. s-a petrecut ulterior încheierii promisiunii bilaterale din 3 martie 2010, respectiv la data de 22 și 25 martie 2010, așa cum rezultă din declarațiile de revocare a procurii speciale din 30 ianuarie 2008 dată de C. la 25 martie 2010 și a procurii speciale din 14 aprilie 2005 dată de B. la 22 martie 2010.

Cu alte cuvinte, la data la care a contractat în numele și pe seama pârâților B. și C., mandatarul D. avea această abilitare din partea mandanților săi, validă și operațională la data de 3 martie 2010, în raport cu dispozițiile art. 1532 C. civ., mandatarul D. având firește obligația de a da socoteală mandanților săi, potrivit art. 1541 din același cod.

Curtea a constatat că invocata simulație, sub forma deghizării, în sensul că suma de bani nu a fost plătită cu titlu de preț al promisiunii, ci cu titlu de restituire a unui împrumut pe care soacra reclamantei pârâte l-ar fi luat de la mandatarul D. nu a fost probată de către promitenți potrivit exigentelor art. 1191 și art. 1175 C. civ. și că dovedirea unui astfel de caz de simulație ar fi presupus și împricinarea persoanelor participante la actul secret, respectiv a părților din invocatul contract de împrumut.

A apreciat ca just raționamentul instanței de fond, respectiv că recurgerea la simulație nu se explică în speță, deoarece în condițiile ipotetice în care reclamanta A. ar fi procedat la restituirea unui împrumut, atunci nu era necesară încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare în favoarea acesteia, câtă vreme prin restituirea împrumutului raporturile juridice derivate din acest ultim contract încetează.

S-a reținut că nici susținerea pârâților cu privire la prețul derizoriu, invocată în temeiul art. 1303 C. civ. nu se fundamentează în prezentul litigiu, în condițiile în care pentru a fi îndeplinită condiția seriozității prețului nu se cere o echivalență matematică între acesta și valoarea reală a bunului, câtă vreme prețul de vânzare este întotdeauna rezultatul negocierii părților și reflectă inclusiv relațiile personale existente între acestea.

Pentru a fi calificat ca derizoriu, prețul trebuie să fie atât de mic față de valoarea bunului încât să se poată aprecia că nu există preț ca element esențial al vânzării, cu consecința lipsirii de cauză a obligației corelative de transmitere a proprietății născută din convenția cu caracter sinalagmatic.

S-a mai reținut că chiar dacă inițial, în procedura vânzării silite imobilul a fost evaluat la suma de 1.000.000 euro, acest preț nu poate fi avut în vedere întrucât nu a fost realizat în urma licitațiilor organizate succesiv și că imobilul la data promisiunii 3 martie 2010, era grevat de sarcini, iar dacă ar fi fost vândut la licitație prețul obținut ar fi fost mai mic decât valoarea lui.

Nici valoarea de circulație a imobilului stabilită prin expertiza tehnico judiciară efectuată în primă instanță, la suma de 1.917.612 lei, respectiv aproximativ 400.000 euro, nu poate fi avută în vedere pentru constatarea existenței unei disproporții față de prețul de 175.000 euro plătit efectiv de reclamantă, de natură a caracteriza prețul ca derizoriu în sensul mai sus arătat, în condițiile în care în anul 2010 piața imobiliară a scăzut dramatic și în contextul în care imobilul se afla în faza de executare silită.

Privitor la pretinsul caracter ilicit și imoral al cauzei, pârâții au susținut o teză contradictorie, deoarece odată susținută lipsa cauzei, nu mai poate fi afirmat și caracterul ilicit sau imoral al acesteia, fără a explicita însă și considerentele pentru care cauza contractului prezintă astfel de caracteristici.

- Cu privire la apelul reclamantei.

Curtea a constatat că acesta este întemeiat, reținând că petitele 2 și 3 din cererea reclamantei nu se exclud reciproc, respectiv obligarea la încheiere contractului de vânzare-cumpărare și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de un astfel de contract.

S-a apreciat că promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată între părți cu respectarea prevederilor art. 969 C. civ., a născut în sarcina promitenților obligația de a face, respectiv aceea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică prevăzută ad validitatem de art. 2 alin. (1) Titlul X din Legea nr. 247/2005 și menținută de art. 888 si 1244 C. civ., la un termen care a devenit scadent, potrivit situației de fapt reținute.

Avându-se în vedere faptul că pârâții au primit integral prețul de vânzare al terenului, de 175.000 euro, reținându-se că în calitate de debitori ai obligației de a face menționate, aceștia nu și-au respectat această obligație, s-a apreciat în raport de prevederile art. 1073-1077 C. civ. și art. 5 alin. (1) Titlul X din Legea nr. 247/2005 și, față de prevalența principiului executării în natură a obligațiilor, că soluția ce se impune este de admitere integrală a acțiunii, de obligare a pârâților la încheierea contractului de vânzare cumpărare translativ de proprietate din patrimoniul pârâților în patrimoniul reclamantei cu privire la imobilul din litigiu, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, această dispoziție fiind de esența acțiunii în prestație tabulară, vizată în mod explicit și de Titlul XII al Legii nr. 247/2005, art. 1 care trimite la art. 29 din Legea nr. 7/1996, republicată.

Împotriva deciziei civile nr. 75 din 5 iunie 2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel

Timișoara,

secția I civilă, au declarat recurs

pârâții C. și B., întemeiat pe art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, în principal casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe în vederea administrării probei testimoniale, iar în secundar modificarea deciziei în sensul admiterii apelului lor, cu consecința admiterii cererii conexe de chemare în judecată.

Recurenții pârâți, după o prezentare amănunțită a situației de fapt au susținut în esență următoarele:

- Instanța de apel în mod nelegal a dispus unirea excepției lipsei de interes a reclamantei cu fondul, întrucât potrivit art. 137 alin. (2) C. proc. civ. excepțiile nu vor putea fi unite cu fondul decât dacă pentru judecarea lor este nevoie să se administreze dovezi în legătură cu dezlegarea în fond a pricinii.

A arătat că pentru soluționarea excepției invocate nu era necesară administrarea de noi dovezi, că înscrisurile depuse la dosar erau edificatoare în acest sens, că deși a unit excepția cu fondul instanța de apel a omis să se pronunțe asupra ei, neexistând nici o motivare pe acest aspect.

Singura mențiune care a fost făcută s-a raportat la faptul că aceasta a cedat creanța care reprezintă sursa prezentului litigiu către o terță persoană, respectiv numitei E., prin contractul de cesiune parțială încheiat la data de 01 aprilie 2010, prin care și-a cedat dreptul rezultat din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare privind imobilul menționat.

Recurenta a susținut că a cerut să fie înlăturat actul de revocare a contractului de cesiune parțială din ansamblu probator de la dosar întrucât este un înscris redactat și depus la dosar pentru prima oară, că acest înscris nu poartă dată certă, astfel că eficacitatea probatorie a actului sub semnătură privată în privința terților este condiționată de reguli speciale relative la data lui, aspect pe care instanța nu s-a pronunțat.

- Și pe fond, soluția instanței de apel este eronată întrucât s-a reținut faptul că în privința criticilor privind validitatea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare din 3 martie 2010, mandatul dat lui D. este valabil, în condițiile în care acesta a fost revocat.

Recurenții au susținut că la încheierea actului menționat a lipsit consimțământul lor, fapt ce a fost dovedit prin actele depuse în probațiune, cu referire expresă la procesul verbal de executare din 3 martie 2010 încheiat de executorul judecătoresc B.E.J., F., în care se menționează clar că reclamanta a achitat suma ce a reprezentat debitul datorat și cheltuielile de executare silită pentru lichidarea dosarelor de execuționale și că promisiunea de vânzare cumpărare a fost încheiată drept garanție a împrumutului acordat de A. lui D., iar nu în vederea vânzării cumpărării unui imobil.

Și în condițiile în care vânzarea ar fi avut loc în viitor, instanța trebuia să admită cererea sa vizând proba testimonială, cu un martor.

Prin urmare, este evident faptul că nu a fost dat niciodată consimțământul la vânzarea imobilului ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare din 3 martie 2010 și că dacă se dorea vânzarea s-ar fi încheiat un contract de vânzare cumpărare în formă autentică, iar dacă ar fi fost vândut la licitație recurenții ar fi rămas cu mai mulți bani decât suma de 175.000 euro, fapt ce rezultă și din expertiza judiciară efectuată în cauză, situație în raport de care se poate aprecia că lipsește cauza pentru care s-ar fi dorit înstrăinarea imobilului.

Se apreciază că, față de aceste aspecte, este evidentă și eroarea obstacol incidentă în speță, situație în care proba cu martori era admisibilă atunci când se tinde a se dovedi frauda, cauza ilicită a convenției, dolul, violența sau eroarea uneia dintre părți la momentul încheierii convenției.

Se arată că o atare manieră de redactare a deciziei echivalează cu o lipsă a motivelor pe care se sprijină hotărârea, cu atât mai mult cu cât aceasta nu a răspuns tuturor argumentelor sale invocate în fața instanței de apel.

- Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., recurenții au susținut că în mod greșit instanța de apel a admis apelul reclamantei, admițând și capătul de cerere al acțiunii principale, în sensul că în cazul în care

pârâții refuză

să încheie actul autentic de vânzare-cumpărare în fața unui notar public în termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile a prezentei, atunci hotărârea judecătorească va ține loc de act autentic translativ de proprietate în favoarea reclamantei-cumpărătoare A. cu privire la imobilul menționat, acordând astfel ceea ce nu s-a cerut prin cererea de chemare în judecată, în condițiile în care petitele 2 și 3 din cererea reclamantei se exclud reciproc.

Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă, prin Decizia civilă nr. 97 din 11 septembrie 2014 a respins ca neîntemeiată cererea de completare a dispozitivului Deciziei civile nr. 75 din 05 iunie 2014, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, formulată de

pârâții C. și B., prin care au

susținut că din cuprinsul considerentelor deciziei date în apel nu se poate deduce care este soluția instanței în ceea ce privește excepția lipsei de interes în formularea acțiunii principale de către reclamanta A., precum și cea cu privire la cererea de înlăturare a înscrisului intitulat act de revocare.

Analizând recursul declarat

de

pârâții C. și B.

împotriva Deciziei civile nr. 75 din 5 iunie 2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel

Timișoara,

secția I civilă,

din perspectiva criticilor formulate și temeiurilor de drept arătate, ținând cont de limitele controlului de legalitate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:

Critica prin care recurenții au susținut că instanța de apel a soluționat excepția lipsei de interes a reclamantei, unind-o în mod nelegal cu fondul nu poate fi reținută.

Potrivit art. 137 alin. (1) C. proc. civ., instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii, iar alin. (2) reținut de instanța de apel în justificarea unirii acestei excepții cu fondul dispune că ,,Excepțiile nu vor putea fi unite cu fondul decât dacă pentru judecarea lor este nevoie să se administreze dovezi în legătură cu dezlegarea în fond a pricinii”.

Se constată că, unirea excepției cu fondul a fost dispusă în mod corect de instanța de apel în condițiile în care situația de fapt a fost susținută prin înscrisurile atașate la acțiune, măsura fiind justificată din perspectiva art. 137 alin. (2) C. proc. civ., avându-se în vedere că la fond s-a demonstrat cu actul de revocare a contractului de cesiune parțială din 21 aprilie 2010, că reclamanta A. a revocat contractul de cesiune din 1 aprilie 2010, prin care aceasta cedase dreptul rezultat din promisiunea bilaterală din 3 martie 2010 către numita E., reținând în raport de aceste împrejurări că reclamanta A. justifică un interes în valorificarea promisiunii din 3 martie 2010.

Pe fondul cauzei s-a reținut că, prețul de vânzare cumpărare a imobilului ce face obiectul promisiunii încheiate de părți a fost stabilit la suma de 175 000 euro, preț pe care reclamanta l-a achitat integral la 2 martie 2010 înainte de semnarea convenției și că la data perfectării convenției, imobilul menționat era supus urmăririi silite, în considerarea garanției imobiliare constituite pentru restituirea unui împrumut acordat mandatarului de către persoane terțe de prezentul litigiu și care în cadrul procedurii vânzării silite fusese evaluat la prețul de pornire de 1.000.000 euro.

Consecința plații prețului promisiunii, a fost că a încetat urmărirea silită și radiate toate înscrierile referitoare la această procedură, ca și interdicțiile de înstrăinare și grevare notate anterior în favoarea împrumutătorilor.

Promisiunea de vânzare cumpărare încheiată între părți cu respectarea prevederilor art. 969 C. civ., a născut în sarcina promitenților obligația de a face, constând în încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică prevăzută ad validitatem de art. 2 alin. (1) Titlul X din Legea nr. 247/2005, menținută de art. 888 si 1244 din C. civ., la un termen care a devenit scadent, potrivit situației de fapt corect reținute de instanța de apel, în sensul că deși au primit prețul de vânzare al terenului, pârâții, debitori ai obligației de a face menționate, nu și-au respectat această obligație, reținându-se incidența prevederilor art. 1073-1077 C. civ. și art. 5 alin. (1) Titlul X din Legea nr. 247/2005 și prevalența principiului executării în natură a obligațiilor.

Susținerea recurenților privind nevaliditatea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare din 3 martie 2010, pentru lipsa consimțământul lor se apreciază ca nefondată, față de constatarea instanței de apel, care în virtutea rolului devolutiv al apelului, în mod corect a reținut că revocarea mandatului special dat lui D. de către B. și respectiv de C. s-a petrecut ulterior încheierii promisiunii bilaterale din 3 martie 2010, respectiv la 22 și 25 martie 2010, conform declarațiilor de revocare a procurii speciale din 30 ianuarie 2008 dată de C. la 25 martie 2010 și a procurii speciale din 14 aprilie 2005 dată de B. la 22 martie 2010.

Întrucât mandatarul D. la data de 3 martie 2010, când a contractat în numele și pe seama pârâților B. și C., avea această abilitare din partea mandanților săi, validă și operațională, în raport cu dispozițiile art. 1532 C. civ., se apreciază că mandatarul D. are obligația de a da socoteală mandanților săi, potrivit art. 1541 C. civ.

Nici critica privind existența simulației, sub forma deghizării, prin care s-a susținut că suma de bani nu a fost plătită cu titlu de preț al promisiunii, ci cu titlu de restituire a unui împrumut pe care soacra reclamantei l-ar fi luat de la mandatarul D. nu poate fi reținută în raport de exigențele art. 1191 și art. 1175 C. civ., precum și faptul că dovedirea unui astfel de caz de simulație ar fi presupus și participarea persoanelor participante la actul secret, respectiv a părților din invocatul contract de împrumut, cu atât mai mult cu cât recurgerea la simulație nu se explică în speță, întrucât dacă reclamanta A. ar fi procedat la restituirea unui împrumut, atunci nu era necesară încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare în favoarea acesteia, câtă vreme prin restituirea împrumutului raporturile juridice derivate din acest ultim contract încetaseră.

Recurenții au încercat să argumenteze nelegalitatea deciziei recurate, în sensul în care prețul vânzării a fost fictiv și neserios, mult inferior valorii de piață a bunului, critica vizând în accepțiunea lor, incorecta interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1303 C. civ.

Din perspectiva acestei critici, în exercitarea controlului judiciar asupra criticilor de nelegalitate, Înalta Curte va avea ca premisă situația de fapt stabilită în cauză prin decizia pronunțată în apel.

Potrivit art. 1294 C. civ., vânzarea este convenția prin care două părți se obligă, una să transmită celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta să plătească celui dintâi prețul lucrului.

Se impune ca prețul să existe, să fie sincer și serios.

Prin noțiunea de preț serios, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1303 C. civ., urmează a se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.

Prețul serios se transpune în existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalență între preț și valoarea lucrului, fiind exclusă însă existența unei disproporții care nu este susceptibilă de justificare firească.

Echivalența valorică relativă a prețului față de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părților contractante, care prin efectul voinței lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plătește drept preț.

Prin urmare, aprecierea prețului vânzării ca serios este o chestiune de fapt, o problemă la latitudinea instanței care ține seama de probele administrate.

S-a statuat în practica judecătorească că și în situația în care un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru un preț mult inferior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea bunului, acesta rămâne în principiu valabil.

În consecință, dacă prețul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamnă că prețul este neserios, la stabilirea prețului putând fi avute în vedere și alte criterii, această chestiune, de a ști care ar fi într-o vânzare prețul serios, fiind o problemă de fapt ce este la aprecierea instanțelor de fond.

Nulitatea absolută a vânzării poate fi însă dispusă pentru un preț neserios doar atunci când prețul este atât de mic încât să se poată aprecia că nu există preț ca element esențial al vânzării, cu consecința lipsirii de cauză a obligației corelative de transmitere a proprietății născută din convenția cu caracter sinalagmatic.

Recurenții au susținut că prețul care a fost trecut în promisiunea de vânzare-cumpărare este excesiv de mic în raport de prețul care s-ar fi obținut dacă bunul era vândut în procedura vânzării silite a cărei valoare a fost stabilită la suma de 1.000.000 euro, dar acest punct de vedere nu poate fi primit în condițiile în care el nu a fost realizat în urma licitațiilor organizate succesiv și nici nu se poate face abstracție de situația particulară a imobilului la data promisiunii, respectiv că la momentul 3 martie 2010 acesta era grevat de sarcini și pe cale de a fi vândut la licitație pentru un preț ca regulă mai mic decât valoarea lui.

Nici critica prin care recurenții au arătat că prețul de 175.000 euro plătit efectiv de reclamantă ar fi derizoriu în raport de cel stabilit prin expertiza tehnică menționată la suma de aproximativ 400.000 euro, nu poate fi reținută față de condițiile particulare din anul 2010, când piața imobiliară a scăzut dramatic și în contextul în care imobilul se afla în faza de executare silită.

Prețul este neserios atunci când este atât de disproporționat încât nu există preț, este infim și tinde spre zero. Or, în speță prețul există, este disproporționat, dar nu atât de mult încât acesta să nu existe, fiind clar specificat în convenție.

Critica recurenților prin care au arătat că, instanța de apel le-a respins în mod nelegal proba testimonială cu martori și că nu a înlăturat actul de revocare a contractului de cesiune parțială din ansamblul probator de la dosar pentru a cărui eficacitate se impune îndeplinirea unor reguli speciale vizează aspecte de netemeinicie, ce exced prezentului recurs.

Așa cum s-a menționat anterior, seriozitatea este o chestiune de fapt lăsată la aprecierea instanțelor de fond, care sunt suverane în a stabili aceasta, iar motivele de recurs ce tind la modificarea deciziei urmare a unei reaprecieri a probelor, sunt inadmisibile, deoarece instanța de recurs nu examinează faptele cauzei, existența și aprecierea lor în condițiile abrogării pct. 11 al art. 304 C. proc. civ.

În plus, față de argumentele arătate mai trebuie reținut, în conformitate cu art. 167 alin. (1) C. proc. civ. că dovezile se încuviințează numai dacă instanța socotește că ele pot să ducă la dezlegarea pricinii.

Or, din analiza înscrisurilor existente la dosar se constată că acestea sunt suficiente, pertinente și utile cauzei și duc la dezlegarea chestiunilor de fapt evocate.

Controlul exercitat de instanța de recurs se referă doar la corectitudinea instanței de fond, dacă judecătorii fondului au interpretat și aplicat corect norma de drept.

Legat de pretinsul caracter ilicit și imoral al cauzei, recurenții au susținut o motivare contradictorie, întrucât odată susținută lipsa cauzei, nu mai poate fi afirmat și caracterul ilicit sau imoral al acesteia, fără a arăta și considerentele pentru care cauza contractului prezintă astfel de caracteristici, ca atare, verificarea unei astfel de cauze de nulitate nu este posibilă în speță.

Dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. vizează nemotivarea hotărârii judecătorești atunci când nu se arată motivele pe care aceasta se sprijină, dar și atunci când hotărârea cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, dar decizia recurată cuprinde motivele pe care se sprijină, conform art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În raport de acest aspect, se constată că instanța de apel a analizat toate criticile invocate de pârâți prin cererea de apel, argumentând motivele avute în vedere pentru care a fost reținută soluția din apel.

Faptul că motivarea instanței nu concordă cu argumentele invocate de recurenți nu este de natură a aprecia că decizia este nemotivată, știut fiind că instanța este îndreptățită să grupeze diferitele argumente și să răspundă la motivele de apel și printr-un considerent comun, nefiind îngrădit dreptul recurenților la un proces echitabil.

Recurenta a încadrat unul din motivele de recurs în prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., însă prin această critică a vizat de fapt greșita interpretare a dispozițiilor contractuale, nu natura juridică a actului încheiat de părți, această critică fiind încadrată în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în cadrul căruia a și fost analizată.

Nefondat este și motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 6 C. proc. civ., prin care se critică soluția de admitere a apelului reclamantei, avându-se în vedere că în mod just s-a reținut că petitele 2 și 3 din cerea principală a reclamantei nu se exclud reciproc, respectiv obligarea la încheiere contractului de vânzare-cumpărare și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de un astfel de contract, întrucât promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată cu respectarea prevederilor art. 969 C. civ., care a născut în sarcina promitenților obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică la un termen care a devenit scadent, în condițiile în care aceștia au primit integral prețul de vânzare al imobilului și care în calitate de debitori, nu și-au respectat obligația menționată, conform art. 1073-1077 C. civ. și art. 5 alin. (1) Titlul X din Legea nr. 247/2005 și, față de prevalența principiului executării în natură a obligațiilor.

Pentru rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă ca nefondat, recursul

declarat de

pârâții C. și B.

împotriva Deciziei civile nr. 75 din 5 iunie 2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel

Timișoara,

secția I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de

pârâții C. și B.

împotriva Deciziei civile nr. 75 din 5 iunie 2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel

Timișoara,

secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 12 februarie 2015.