ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2160/2025

Ședința publică din data de 2 decembrie 2025

Deliberând asupra recursului dedus judecății, reține următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată, la data de 18.04.2023, sub nr. x/2023, pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta B., solicitând instanței ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunțe o sentință prin care să constate rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/8.02.2021 de notarul public C. și a actului adițional autentificat sub nr. x/26.03.2021, de către același notar public, ce a avut ca obiect apartamentul 13 situat la mansarda imobilului din municipiul Brașov, strada x C. Brăteanu nr. 20A, vila 5, înscris în cartea funciară nr. x, cu o suprafață utilă de 73 mp, compus din cameră de zi, cameră birou, bucătărie, baie, loc depozitare, culoar, două balcoane, o terasă și părțile de uz comun, și să instituie în sarcina pârâtei obligația de a restitui reclamantei acest apartament, dispunând, în acest sens, evacuarea sa din imobil.

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, sub nr. x/2023, reclamanta B. a solicitat ca instanța să pronunțe o sentință care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul din litigiu, să dispună intabularea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra acestui imobil și să constate caracterul abuziv al clauzelor în temeiul cărora promitenta-vânzătoarea putea să rezoluționeze, în mod unilateral, antecontractul de vânzare-cumpărare, cu consecința constatării nulității acestor clauze.

Prin încheierea nr. 301/13.11.2023, instanța de judecată învestită cu soluționarea litigiului ce formează obiectul dosarului civil nr. x/2023 a dispus disjungerea capătului de cerere ce are ca obiect "pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic" și formarea unui nou dosar cu acest obiect și a admis excepția de conexitate a pretențiilor ce au ca obiect constatarea caracterului abuziv al clauzelor indicate în cererea de chemare în judecată, în raport de litigiul ce constituie obiectul dosarului civil nr. x/2023 al Tribunalului Brașov, secția I civilă, reținând la adoptarea acestei soluții îndeplinirea, în speță, a cerințelor instituite de prevederile art. 139 din C. proc. civ.

Prin sentința civilă nr. 25/S/06.02.2024 Tribunalul Brașov a respins cererea principală din dosarul nr. x/2023 al Tribunalului Brașov, secția I civilă, introdusă de reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. și cererea conexă formulată în dosarul nr. x/2023 al Tribunalului Brașov, secția I civilă, de reclamanta B. în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L., compensând cheltuielile de judecată reprezentate de onorariile avocațiale.

Prin decizia civilă nr. 1654/Ap din 6 noiembrie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția I civilă a respins, ca nefondate, apelul principal formulat de reclamanta A. S.R.L. Brașov împotriva sentinței civile nr. 25/S din data de 06.02.2024 a Tribunalului Brașov și apelul incident formulat de pârâta B. împotriva aceleiași sentințe civile, precum și cererea apelantei-pârâte B. de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva deciziei nr. 1654/Ap din 6 noiembrie 2024 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția I civilă, reclamanta A. S.R.L. a formulat două cereri recurs, întemeiate pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ.

a) Prin memoriul de recurs formulat de reclamantă, prin avocat D., al cărui temei a fost indicat a fi dat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., au fost invocate următoarele critici de nelegalitate a deciziei atacate:

- Instanța de apel nu a motivat soluția pronunțată, ci doar s-a limitat a reține că hotărârea primei instanțe este legală și temeinică, fără a indica un motiv sau un argument concret în susținerea acestei soluții. Din lecturarea deciziei recurate, se observă că instanța de apel a reluat considerentele primei instanțe, aceasta neaducând vreun argument în plus pentru pronunțarea deciziei atacate.

La rândul său, hotărârea de primă instanță conține o motivare amplă doar în legătură cu subiectul clauzelor abuzive de rezoluțiune ale antecontractului de vânzare-cumpărare, însă nici aceasta nu a motivat nici în fapt și nici în drept respingerea cererii principale a reclamantei.

- Instanța de apel, ca și cea de primă instanță, au făcut o greșită aplicare și interpretare a legii, adăugând nepermis la aceasta, nesocotind faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare, modificat prin actul adițional, reprezintă legea părților potrivit art. 1270 C. civ. și faptul că scadența ratelor de preț era obligatorie pentru pârâtă, întocmai cum obligatorie este și clauza care a reglementat rezoluțiunea unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare.

Opozabilitatea efectelor contractului față de terți, conform art. 1281 C. civ. include și instanța de judecată, iar, potrivit art. 1270 alin. (2) C. civ., contractul nu poate fi modificat decât prin acordul părților ori pentru cauze autorizate de lege.

În lipsa acordului părților, instanța de judecată nu poate modifica contractul încheiat între părți, iar instanțele devolutive învestite cu soluționarea cererii principale nu au respectat aceste norme deoarece clauza de rezoluțiune asumată de către intimata-pârâtă exclude dreptul instanței de judecată de a stabili dacă obligația executată necorespunzător de debitorul contractual este esențială, respectiv de mică însemnătate, ori nu, în sensul art. 1551 C. civ.

Atât instanța de apel cât și instanța de fond, fără a indica temeiul legal pentru care au pronunțat această soluție și modificând prin propria voință antecontractul încheiat între părți, în ceea ce privește scadența ratelor de preț, au judecat acțiunea reclamantei ca și cum ar fi fost învestite cu pronunțarea unei rezoluțiuni judiciare, în condițiile în care, în cauză, între părți a intervenit rezoluțiunea unilaterală, care intervine de drept și ale cărei efecte se produc extrajudiciar, potrivit art. 1552 C. civ.

Recurenta-reclamantă susține că instanța nu avea un drept de apreciere în ceea ce privește culpa debitorului contractual, ci aceasta avea exclusiv obligația de a verifica dacă au fost îndeplinite condițiile cerute de lege pentru a opera rezoluțiunea unilaterală a antecontractului, iar în caz afirmativ să constate rezoluțiunea acestuia. Or instanțele devolutive, în mod greșit au obligat reclamanta să accepte o plată efectuată cu întârziere, aceasta fiind și o plată parțială, ignorând astfel regulile aplicabile în materia executării obligațiilor prin plată.

Tot astfel și în mod eronat prima instanță a considerat că plata diferenței de preț până la primul termen de judecată ar fi o plată valabilă, ceea ce este contrar legii părților (scadența ratelor), respectiv a antecontractul de vânzare - cumpărare.

Având în vedere că la data efectuării plății acestei diferențe de preț, antecontractul de vânzare - cumpărare era desființat prin rezoluțiunea de drept a acestuia, reclamanta arată că a restituit această plată pârâtei, considerând-o o plată nedatorată, în sensul art. 1341 C. civ., astfel, instanța de apel a procedat și la o denegare de dreptate, ceea ce nu poate fi permis, având în vedere că situația părților a rămas în continuare nelămurită deoarece reclamanta nu a încasat prețul apartamentului, iar pârâta are în continuare folosința imobilului.

b) Prin cel de-al doilea memoriu de recurs formulat de reclamantă, prin avocat E., întemeiat pe motivele legale prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., au fost susținute următoarele critici de nelegalitate:

- Pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., reclamanta a invocat teza motivelor străine de natura cauzei întrucât instanța de apel în mod nelegal a soluționat cererea sa de a constata că a intervenit rezoluțiunea de drept, prin aplicarea dispozițiilor art. 1551 C. civ., conform cărora creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate, aceasta întrucât nu s-a solicitat instanței să se dispună rezoluțiunea antecontractului.

- Pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanta susține că în mod greșit instanța de apel a reținut că o neexecutare însemnată ar trebui să se refere la neexecutarea în totalitate sau într-o măsură considerabilă a unei obligații contractuale văzută de părți ca fiind importantă la încheierea contractului și, având în vedere că la data formulării cererii de chemare în judecată, pârâta mai avea o restanță de 17.000 euro, nu putea opera rezoluțiunea antecontractului întrucât această sumă nu este semnificativă prin raportare la valoarea totală a contractului de 92.000 euro.

Judecând astfel, instanța de apel se dovedește a fi în eroare întrucât la data la care reclamata a rezoluționat în mod unilateral antecontractul, 01.01.2023, suma datorată de pârâtă era mai mare, în cuantum de 31.475,86 euro și nu de 17.100 euro, din valoarea totală a contractului fiind achitată doar suma de 60.524,14 euro.

Astfel, în mod greșit instanța de apel a obligat pe reclamantă să accepte o plată efectuată cu întârziere, de vreme ce a încasat în final prețul apartamentului, astfel instanța a intervenit în clauzele antecontractului și a actului adițional negociat și semnat de către cele două părți, stabilind că achitarea cu întârziere a sumei de 17.100 euro la 17.05.2023 nu ar avea însemnătate, intervenind contrar voinței părților exprimată în antecontract.

Clauza de rezoluțiune asumată de către pârâtă exclude dreptul instanței de a stabili daca obligația executată necorespunzător de debitorul contractual este esențială respectiv de mică însemnătate ori nu, în sensul art. 1551 C. civ.

Întrucât, în cauză, s-a declarat rezoluțiunea unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare după scadența ratelor de preț și după punerea în întârziere a pârâtei, instanța de judecată nu era învestită să se pronunțe ori să dispună rezoluțiunea antecontractului, ci doar să constate rezoluțiunea de drept a acestuia, care a intervenit începând cu data de 01.01.2023.

Prin semnarea actului adițional, pârâta și-a exprimat în mod expres voința la asumarea acestor clauze, care au fost negociate de către ambele părți în fața notarului public și care a explicat consecințele acestora. Clauzele de rezoluțiune stipulate în antecontract nu se încadrează în categoria clauzelor prevăzute de art. 4 din Legea 193/2000, iar cea care nu și-a respectat obligațiile asumate este pârâta B. prin aceea că nu a achitat ratele stabilite conform înțelegerii părților.

De asemenea, reclamanta mai susține că încasare cu întârziere a sumelor aferente antecontractului nu este una de mică însemnătate ci, această întârziere la plata a avut un impact major asupra activității societății reclamante privind calculul sumelor datorate de către aceasta, la rândul său, către stat. Astfel, de la data la care trebuia să fie încheiat actul de vânzare, au fost modificate obligațiile legale pe care reclamanta trebuia să le plătească către stat, respectiv: impozitul pe dividende s-a majorat de la 5% la 10%, impozitul pe profit s-a majorat, precum și modalitatea de calcul a TVA-ului.

Pârâta B. a formulat întâmpinare prin care a solicitat în principal, admiterea excepției nulității recursului pe motiv că acesta nu se încadrează în dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar în subsidiar, a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

În ceea ce privește excepția nulității recursului, referitor la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta nu indică în concret care ar fi încălcarea sau greșita aplicare a unei norme de drept material care, în opinia sa, ar fi condus la soluția atacată.

Dimpotrivă, întreaga argumentație a recurentei sub acest motiv de casare se reduce la o nemulțumire față de rezultatul aplicării normelor de drept material în contextul factual al speței, nicidecum la demonstrarea unei veritabile erori de drept în interpretarea sau aplicarea acestor norme, așa cum cer exigențele art. 488 pct. 8 C. proc. civ.. Recurenta nu contestă existența sau conținutul normelor legale invocate de instanța de apel (art. 1551, art. 1552, art. 1170 C. civ.), ci modul în care instanța a apreciat că aceste norme interacționează și, în final, prevalează principiul menținerii contractului atunci când acesta a fost executat integral, chiar și la o altă dată, și când rezoluțiunea ar apărea ca o sancțiune disproporționată și contrară bunei-credințe.

Nici motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., nu este fundamentat în cauză. În realitate, ceea ce invocă recurenta este o pretinsă neînțelegere a obiectului judecății de către cele două instanțe, apreciind că a învestit instanța strict cu o cerere de constatare rezoluțiunii de drept a contractului, în cadrul căreia nu ar fi permisă analiza condițiilor în care această rezoluțiune poate opera.

De altfel, memoriul de recurs nu prezintă o dezvoltare a acestui motiv de casare, ci simpla afirmație potrivit căreia instanței nu îi era permisă analiza dispozițiilor art. 1551 C. civ., ceea ce în opinia pârâtei nu echivalează cu o veritabilă motivare a cazului de casare invocat.

Pe fond, cu privire la pretinsa aplicare greșită a dispozițiilor art. 1551 -1552 C. civ. și rolul instanței în contextul pactului comisoriu, instanța de apel a reținut în mod corect interdependența normelor legale, iar dreptul de a invoca rezoluțiunea unilaterală, chiar și în baza unui pact comisoriu expres, nu este unul discreționar și absolut, ci el trebuie exercitat cu bună-credință, principiu instituit de art. 1170 C. civ., de la care părțile nu pot deroga. Prin urmare, instanța de judecată, chiar și atunci când este sesizată cu o cerere de constatare a unei rezoluțiuni pretins operate unilateral, are nu doar dreptul, ci și obligația de a verifica dacă neexecutarea invocată de creditor avea, la momentul invocării sau ulterior, prin prisma executării integrale, o însemnătate suficientă pentru a justifica o sancțiune atât de drastică precum desființarea contractului, în lumina principiilor bunei-credințe și proporționalității. Instanțele inferioare nu au "modificat" contractul, ci au aplicat corect legea, constatând că executarea integrală a prețului, chiar și tardivă, ceea ce a lipsit de suport faptic și juridic pretenția recurentei de a se constata rezoluțiunea.

În ceea ce privește noțiunea "însemnătate" din cuprinsul art. 1551 alin. (1) C. civ., aceasta nu se referă doar la sensul restrâns al unei sume de bani, ci la un concept mai larg, obligând instanța să evalueze și să pună în balanță, în spiritul echității, beneficiile și pierderile înregistrate de părți ca urmare a unei neexecutări a unei obligații contractuale, ceea ce instanțele devolutive în mod corect au procedat.

Astfel, pentru a se aprecia asupra însemnătății neexecutării, trebuie avută în vedere nu suma de 17.100 euro, nici cea de 31.000 euro, ci întârzierea cu care s-a făcut plata prețului integral, întârziere care nu era aptă să genereze în fapt niciun prejudiciu notabil apelantei reclamante.

Invocarea art. 1490 alin. (1) C. civ. este total neavenită în prezentul litigiu ca temei al refuzului încasării unei părți din preț, determinată absolut arbitrar și discreționar de către reclamantă, în condițiile contractului dintre părți, așa cum a fost modificat prin actul adițional, care prevedea fragmentarea diferenței de 37.000 EUR în rate lunare. Scopul acestui text de lege este ca, în spiritul bunei credințe, să nu permită fragmentarea plății integrale a unei obligații, chiar dacă prin natura acesteia obligația este divizibilă (cum este cazul oricărei obligații de plata a unei sume de bani), acest articol fiind un corolar al art. 1516 alin. (1) C. civ.

În niciun caz, însă nu poate fi permisă invocarea acestui articol în contra exigențelor bunei credințe, respectiv sub forma restituirii unei părți din prețul achitat după executarea integrală a obligației și în scopul de a genera o cale de desființare a contractului, în dauna debitorului a cărui bună credință nu poate fi pusă la îndoială.

În ceea ce privește critica referitoare la pretinsa eroare asupra cuantumului restanței și la motivarea străină de natura cauzei, recurenta insistă asupra faptului că suma restantă la data de 01.01.2023 era de 31.475,86 euro și nu de 17.100 euro, considerând că instanța de apel a greșit raportându-se la suma datorată la momentul sesizării instanței de fond. Această critică este nefondată și denotă o înțelegere rigidă și formalistă a mecanismului rezoluțiunii. Instanța de apel a reținut corect întreaga cronologie a plăților, inclusiv suma restantă la 01.01.2023, însă a apreciat, în mod judicios, că relevanța acestei sume trebuie privită prin prisma conduitei ulterioare a părților și a executării integrale a obligației de plată.

Cu privire la argumentul nou susținut abia în recurs, prin care recurenta invocă un pretins prejudiciu financiar cauzat de modificări fiscale, respectiv impozit dividende, impozit profit, TVA, argumentând că acesta ar reprezenta caracterul însemnat al neexecutării este inadmisibil în recurs și nefondat, deoarece eventualele modificări fiscale și impactul lor asupra profitabilității afacerii recurentei țin de riscul comercial inerent oricărei activități economice și de managementul fiscal al societății.

Recurenta-reclamantă, prin avocat a formulat răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea apărărilor formulate în cauză.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Cu referire la excepția nulității recursului invocată de către intimata-pârâtă, Înalta Curte reține că, prin ambele memorii de recurs formulate, recurenta a dezvoltat o serie de critici care urmăresc examinarea conformității deciziei instanței de apel cu regulile de drept aplicabile, respectiv a dispozițiilor art. 1270, art. 1551-1552 C. civ. cu referire în special la rolul instanței în privința rezoluțiunii unilaterale ori asupra aplicării pactului comisoriu în materia rezoluțiunii convenționale, acestea având aptitudinea de a fi încadrate în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., precum și critici referitoare la lipsa considerentelor ori a utilizării unor motive străine de natura pricinii care au stat la baza pronunțării deciziei recurate, subsumabile dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., ceea ce face ca, în cauză, cererile de recurs să nu intre sub incidența sancțiunii prevăzute de art. 489 alin. (2) C. proc. civ., motiv pentru care Înalta Curte o va respinge.

Având în vedere că cele două memorii de recurs formulate de către recurenta-reclamantă prin doi reprezentanți diferiți vizează aceeași parte și, într-o mare măsură, conțin critici similare, Înalta Curtea urmează să le analizeze împreună.

- Criticile recurentei întemeiate pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., potrivit cărora instanța de apel nu și-a motivat propriul raționament ci doar a reluat considerentele primei instanței ori că și-a sprijinit hotărârea pe considerente străine cauzei atunci când a făcut aplicare dispozițiilor art. 1551 C. civ., nu se confirmă în cauză.

Prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în teza nemotivării hotărârii, sunt incidente doar în cazul unei nemotivări totale ori în ipoteza, asimilată ca gravitate, în care hotărârea recurată nu răspunde chestiunilor esențiale ale litigiului; or, această premisă nu se regăsește în cauză, întrucât instanța de apel și-a motivat complet și riguros raționamentul în cadrul propriilor considerente expuse la paginile 8-10 din decizia atacată, prin raportare la criticile formulate de părți, cu respectarea dispozițiilor prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., iar faptul că instanța de apel a menținut hotărârea primei instanțe, validând raționamentul acesteia cu propriile argumente nu conduce la regăsirea în speță a unei ipoteze caracterizate prin absența motivării, după cum critică recurenta-reclamantă.

Cât privește critica recurentei privind existența de motive străine de natura cauzei ori aceea de neînțelegere de către instanță a obiectului dedus judecății, respectiv faptul că instanța nu a fost învestită cu o acțiune în care să fie chemată să dispună rezoluțiunea judiciară (acțiune în realizare), ci cu o acțiune în constatare a rezoluțiunii unilaterale extrajudiciare, în temeiul unui pact comisoriu, acestea nu pot fi primite deoarece, așa cum se va arăta în analiza subordonată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., instanța învestită cu o acțiune în constatarea rezoluțiunii convenționale a unui contract nu poate doar să ia act de manifestarea de voință a creditorului de a declara rezoluțiunea unilaterală a convenției pretins neexecutate ori de a activa pactul comisoriu prevăzut în cuprinsul acesteia, ci, chiar și într-o astfel de situație aceasta este abilitată, în virtutea prevederilor art. 1551 C. civ., să verifice dacă în mod real situația dedusă judecății corespunde aceleia convenită de părți pentru rezoluțiunea unilaterală sau în care pactul comisoriu să poată fi activat, tocmai pentru a menține un just echilibru contractual între părți și în scopul îndeplinirii obligațiilor asumate de fiecare parte.

Prin urmare, analiza circumscrisă de instanța de apel prevederilor art. 1551 C. civ. nu este una străină de natura cauzei – chiar dacă exprimarea acesteia în context este greșită atunci când se referă la "desființarea judiciară a contractului" ori la necesitatea ca neexecutarea contractului să fie importantă pentru "a putea cere rezoluțiunea unui astfel de contract" deoarece învestirea ei nu purta asupra unei cereri în desființarea judiciară a antecontractului ori asupra unei cereri de pronunțare de către instanță a rezoluțiunii - întrucât, contrar susținerilor recurentei-reclamante, chiar și o acțiune în constatarea rezoluțiunii extrajudiciare (cum este cea de față) a antecontractului de vânzare-cumpărare semnat de părți și a actului adițional la acesta comportă un control din partea instanței asupra modului în care creditorul a invocat rezoluțiunea unilaterală ori asupra condițiilor de operare a rezoluțiunii convenționale întemeiată pe pact comisoriu, în special atunci când neexecutarea definită în pactul comisoriu este doar parțială. În ambele aceste situații, instanța de judecată poate exercita un drept de apreciere asupra condiției unei neexecutări însemnate a obligațiilor contractuale deoarece doar aceasta poate da dreptul creditorului la rezoluțiune (indiferent care ar fi tipul acesteia), ca ultim și cel mai incisiv remediu oferit în caz de neexecutare a obligațiilor contractuale.

Pentru aceste motive, criticile de nelegalitate a deciziei atacate, circumscrise prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 sunt apreciate ca fiind nefondate.

- Pe temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a criticat greșita aplicare în cauză a dispozițiilor art. 1551 – 1552 C. civ. pe care le consideră neincidente în raport cu obiectul cererii principale și cu conținutul convenției părților, respectiv faptul că în mod nelegal instanța a intervenit în voința contractuală a părților, obligând pe recurenta-reclamantă să accepte o plată parțială din partea pârâtei, efectuată cu întârziere, încălcând totodată și dispozițiile art. 1270 C. civ. Ca urmare a acestui raționament, recurenta susține că instanța de apel nu a aplicat în mod corect clauza de rezoluțiune inserată în actul adițional la promisiunea de vânzare încheiată între părți și în loc să constate că între părți a intervenit rezoluțiunea unilaterală a antecontractului, aceasta, în mod nelegal, a apreciat că neexecutarea a fost de mică însemnătate și a menținut actul juridic atacat.

În mod nefondat invocă recurenta o încălcare în cauză a prevederilor art. 1270 C. civ. privind forța obligatorie a contractului, pe care o deduce din modalitatea de interpretare de către instanța de apel a clauzei de rezoluțiune unilaterală și a pactului comisoriu inserate de părți în actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare.

În realitate, neadmiterea acțiunii în constatarea rezoluțiunii convenționale a antecontractului de vânzare-cumpărare ori prin valorificarea pactului comisoriu a fost determinată nu de ignorarea de către instanța de apel a voinței părților consfințită prin actul adițional la antecontract, ci din contră, instanța de apel a ținut cont de aceasta cu respectarea și aplicarea dispozițiilor legale incidente în cauză care reglementează condițiile și incidența rezoluțiunii unilaterale, respectiv a dispozițiilor art. 1550 – 1552 C. civ.

În aplicarea acestor norme legale, instanța de apel a stabilit corect că este necesar mai întâi să se determine dacă neexecutarea antecontractului este suficient de însemnată pentru a atrage rezoluțiunea și, după stabilirea situației de fapt, a constatat că în cauză nu a intervenit rezoluțiunea antecontractului deoarece, după data notificării, pârâta a făcut plăți ale restului de preț neachitat, astfel că la data introducerii cererii principale datoria sa însuma 17.000 eu dintr-un preț total de 92.000 eu, iar până la primul termen de judecată avusese loc executarea în totalitate a obligațiilor asumate de aceasta prin antecontract.

În acest sens, instanța de apel a constatat că actul adițional prevedea fragmentarea diferenței de preț rămasă de achitat, în cuantum de de 37.000 euro, în mai multe rate lunare, iar la data de 18.04.2023, pârâta datora un rest de plată în valoare de 17.100 euro din prețul total de 92.000 euro, sumă pe care a achitat-o cu întârziere la data de 17.05.2023, și întrucât această întârziere nu era aptă să genereze un prejudiciu notabil reclamantei, a constatat că în cauză nu a intervenit rezoluțiunea antecontractului, pe care l-a menținut în vigoare, constatând că părțile și-au îndeplinit obligațiile asumate în conținutul acestuia.

Potrivit art. 1550 C. civ.: " (1) Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită. (2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate opera de plin drept.".

În ceea ce privește condițiile în care intervine rezoluțiunea unui contract, acestea sunt reglementate de dispozițiile art. 1551 alin. (1) C. civ. potrivit cărora: " (1) Creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate. În cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat. Orice stipulație contrară este considerată nescrisă.".

Rezultă din cele de mai sus că, în concepția noului C. civ., condiția substanțială a rezoluțiunii judiciare sau convenționale este aceea a existenței unei neexecutări contractuale însemnate, ceea ce semnifică faptul că nu orice neexecutare justifică rezoluțiunea, ci doar aceea care, în circumstanțele contractului, poate fi caracterizată ca fiind de o ridicată importanță. Pentru ipoteza unei concluzii contrare, în sensul unei neexecutări neînsemnate, înțelegând să conserve existența contractului, legea a pus la dispoziția creditorului alte instrumente juridice cum ar fi dreptul la reducerea proporțională a prestației sale dacă, după împrejurări, aceasta este posibilă (art. 1551 alin. (3) sau dreptul la o acțiune în daune interese (art. 1551 alin. (3), dacă reducerea prestațiilor nu poate avea loc.

Față de conținutul criticilor recurentei, care a invocat confuzia/neînțelegerea de către instanța de apel a tipului de acțiune cu a cărei soluționare a fost învestită (pretinzând că ar fi judecat cererea principală ca și cum ar fi fost învestită cu o acțiune în pronunțarea unei rezoluțiuni judiciare), se impune precizarea că, așa cum rezultă din interpretarea a contrario a dispozițiilor din cuprinsul art. 1551 alin. (1) C. civ., condiția substanțială a neexecutării însemnate este una comună pentru toate tipurile de rezoluțiune, fie că e vorba de cea judiciară ori de rezoluțiunea extrajudiciară.

Prin urmare, chiar și o acțiune în constatarea rezoluțiunii extrajudiciare, cum este cea de față, comportă un control din partea instanței asupra modului în care creditorul a invocat rezoluțiunea unilaterală ori asupra condițiilor de operare a rezoluțiunii convenționale întemeiată pe pact comisoriu, în special atunci când neexecutarea definită în pactul comisoriu este doar una parțială, iar nu integrală potrivit termenilor ce descriu pactul comisoriu. În ambele aceste situații, instanța de judecată poate exercita un drept de apreciere asupra condiției unei neexecutări însemnate a obligațiilor contractuale deoarece doar aceasta poate da dreptul creditorului la rezoluțiune (indiferent care ar fi tipul acesteia), ca ultim și cel mai incisiv remediu oferit pentru cazul de neexecutare a obligațiilor contractuale.

De asemenea, se poate constata că legea nu impune și cerința ca neexecutarea să fie culpabilă pentru ca rezoluțiunea să poată fi dispusă ori invocată, concepția legii civile noi fiind că, pentru creditor ceea ce prezintă relevanță este faptul neexecutării însemnate a obligației la care avea dreptul, iar nu existența ori inexistența unei culpe a debitorului în legătură cu neexecutarea.

Criticile reclamantei în sensul în care instanța nu avea drept de apreciere în ceea ce privește culpa debitorului contractual nu sunt susținute de considerentele deciziei recurate deoarece instanța de apel, în mod corect, nici nu a efectuat o astfel de analiză, întrucât nu era necesară, ci a analizat condiția prevăzută de art. 1551 alin. (1) C. civ. respectiv dacă plata cu întârziere a ratelor scadente de către debitoare a reprezentat o neexecutare însemnată în raport de întinderea obligației stabilite în sarcina sa și de întreg contextul contractual, incluzând partea de preț deja achitată, durata întârzierii ori timpul scurs până la data plăților restante, dar și consecințele drastice ale neexecutării la timp și integral a restului de tranșe rămase, în condițiile achitării anterioare (la data actului adițional și ulterior semnării sale) de către promitenta-cumpărătoare a mai mult de jumătate din prețul total.

Nefondate sunt și criticile reclamantei potrivit cărora clauza de rezoluțiune asumată de pârâtă excludea dreptul instanței de a aprecia asupra caracterului neînsemnat al obligației neexecutate și că astfel instanța ar fi intervenit în mod contrar voinței părților exprimate în antecontract și în actul adițional, deoarece în cauză a operat rezoluțiunea unilaterală care intervine de drept și se produce extrajudiciar.

Așa cum rezultă din conținutul art. 1551 alin. (1) C. civ., condiția substanțială unică și comună oricărui tip de rezoluțiune (fie ea judiciară ori convențională) este aceea a unei neexecutării însemnate, determinante, a obligațiilor asumate, împrejurare ce implică faptul că verificarea acestei condiții este sub controlul ori cenzura instanței chiar și în cazul rezoluțiunii extrajudiciare, iar instanța de apel, în mod corect a reținut că, de vreme ce reclamanta a primit în întregime prețul apartamentului ce face obiectul antecontractului și că "în prezent" părțile și-au executat în întregime obligațiile asumate prin contract, rezoluțiunea nu mai putea fi constatată de către instanță. Faptul că ulterior învestirii instanței cu soluționarea cererii principale de chemare în judecată, la data de 10 mai 2023, reclamanta i-a restituit pârâtei suma achitată nu poate anula această plată cu speranța obținerii unei soluții favorabile în cauză atât timp cât pârâta și-a îndeplinit în mod integral obligația de plată a prețului, până la data soluționării în fond a cererii de către prima instanță.

Așadar, nu întrucât ar fi modificat conținutul clauzelor contractuale convenite de părți și nu întrucât ar fi avut în vedere alte termene de plată a ratelor ori restului din prețul rămas de achitat de către pârâtă, a reținut instanța de apel că este corectă soluția respingerii cererii principale de chemare în judecată, ci întrucât, în virtutea abilitării legale date de prevederile art. 1551 alin. (1) C. civ., a exercitat un control necesar al caracterului însemnat al neexecutării obligațiilor atribuite pârâtei; această evaluare realizată de instanța de apel, necenzurabilă în calea de atac a recursului, a avut în vedere conținutul clauzelor convenite, partea din preț achitată, restul din preț rămas neplătit, datele la care au intervenit plățile restante, dar și consecințele însemnate ale depășirii termenelor convenite, care ar fi condus la pierderea definitivă de către promitenta-cumpărătoare a mai mult de jumătate din prețul bunului imobil.

Sunt necenzurabile evaluările în baza cărora instanța de apel a exercitat controlul în temeiul art. 1551 alin. (1) C. civ. asupra caracterul neînsemnat al neexecutării obligațiilor pârâtei, astfel încât redarea calendarului plăților restante și a cuantumului acestor plăți de către recurenta-reclamantă (prin memoriul depus prin avocat E.), spre a susține că încasarea cu întârziere a sumelor restante nu ar fi putut fi caracterizată de mică însemnătate, nu poate primi un răspuns în calea de atac a recursului, întrucât potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ. acesta urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. În plus, așa cum rezultă din considerentele deciziei atacate, această evaluare a avut în vedere nu doar cuantumul sumelor restante și al datei plății lor de către pârâtă, ci ansamblul clauzelor contractuale, inclusiv cea care conține pactul comisoriu a cărei valorificare s-a urmărit de către reclamantă.

Deși această clauză contractuală nu a fost constatată ca fiind abuzivă de către instanțele devolutive în temeiul art. 4 din Legea nr. 193/2000 și această soluție nu a fost contestată pe calea prezentului recurs, cu toate acestea, părțile sunt ținute să își exercite drepturile cu bună-credință în temeiul dispozițiilor C. civ.

Astfel, dispozițiile anterior menționate în materia rezoluțiunii se coroborează cu cele prevăzute de art. 1169 C. civ. care reglementează dreptul părților de a încheia orice contracte și să determine conținutul acestora, însă în limitele impuse de lege, de ordinea publică și de bunele moravuri.

La rândul său, acest articol se coroborează cu dispozițiile art. 1170 C. civ. care stabilește că "Părțile trebuie să acționeze cu bună-credință atât la negocierea și încheierea contractului, cât și pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita această obligație".

Principiul libertății de a contracta este, prin urmare, întotdeauna însoțit de acela de a acționa cu bună-credință, această cerință fiind considerată de legiuitor atât de importantă încât a impus-o încă din faza inițială a negocierii unui contract, înțelegând-o ca pe o exigență a cărei respectare trebuie să caracterizeze atât nașterea, cât și executarea ulterioară a contractului.

Forța acestui principiu este, de altfel, sugerată inclusiv prin teza finală a art. 1170 C. civ., prin care se afirmă că părțile nu pot înlătura și nici măcar limita obligația de a acționa cu bună-credință. Caracterizarea comportamentului contractul al părților, pentru a se stabili dacă acesta satisface exigența bunei credințe, trebuie, însă, să se realizeze în concret, de la caz la caz, doar în acest fel putându-se stabili dacă vreunul dintre contracte a deviat de la normele conformității contractuale.

Rezultă, totodată, că obligația de bună-credință are vocația de a genera, prin ea însăși, o sumă de obligații subsecvente încheierii unui contract, buna cooperare contractuală, precum și coerența contractuală (adică obligația de a avea o conduita unitară și conformă cu așteptările celeilalte părți) reprezentând tipare comportamentale în raport de care buna-credință sau, dimpotrivă, reaua-credință, pot fi identificate.

Tot astfel, trebuie reținut și că abuzul de drept contractual se poate manifesta prin exercitarea unui drept contractual în mod excesiv și nerezonabil ori cu intenția de a-l prejudicia pe partenerul contractual, putând fi caracterizată ca manifestare contrară bunei-credințe inclusiv utilizarea abuzivă a dreptului de a cere sau declara rezoluțiunea unei convenții, fără ca acest aspect să constituite neapărat și o încălcare a dispozițiilor Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele între profesioniști și consumatori.

Prin urmare, instanța învestită cu acțiunea în rezoluțiune (fie ea și convențională) nu poate doar să ia act de manifestarea de voință a creditorului de a activa pactul comisoriu, ci trebuie să verifice dacă în situația dedusă judecății există premisele ca acesta să poată fi activat, respectiv dacă neexecutarea invocată de creditor avea – la momentul invocării sau ulterior – prin prisma executării integrale, o însemnătate suficientă pentru a justifica o sancțiune atât de drastică precum desființarea contractului, în lumina principiilor bunei-credințe și a proporționalității și aceasta tocmai pentru a menține justul echilibru contractual între părți și cu scopul aducerii la îndeplinire a obligațiilor asumate de fiecare parte.

De asemenea, instanța era datoare să aprecieze dacă neexecutarea reclamată este aptă să atragă activarea pactului comisoriu, având în vedere că neexecutarea a fost parțială și temporară, pârâta achitând mare parte din ratele de preț restante la scurt timp de la data indicată prin notificare și în mod complet până la primul termen în fața primei instanțe.

Intră în marja de apreciere a instanțelor de fond, necenzurabilă în recurs, aprecierea asupra însemnătății părții neexecutate a obligațiilor denunțate, întocmai ca și concluzia asupra necesității menținerii contractului a cărui denunțare unilaterală s-a dorit de către creditoare, pe baza examinării întregului context contractual și a constatării că părțile și-au executat în totalitate obligațiile asumate prin antecontract până la data soluționării cauzei în primă instanță; astfel fiind, instanța de apel a constatat că rezoluțiunea antecontractului nu a intervenit și a menținut soluția respingerii acțiunii principale, valorificând cu prioritate interpretarea clauzelor convenționale în sensul producerii efectelor acestora, conform scopului urmărit la încheierea contractului, or, voința principală a părților asumată prin antecontract a fost îndeplinită, respectiv scopul creditoarei (reclamantei) de a vinde și a încasa prețul bunului și al debitoarei, respectiv pârâtei de a cumpăra a fost atins, cu atât mai mult cu cât pârâta se află și în posesia apartamentului.

Instanța nu a intervenit în vreun fel în voința părților astfel cum susține reclamanta, ci din contră, a dat eficiență clauzelor contractuale negociate de părți, constatând că și-au îndeplinit reciproc obligațiile, nefiind relevant faptul că la data transmiterii notificării, 16.12.2022, pârâta înregistra o restanță de 31.475,86 euro și nici că la data introducerii acțiunii, restanța valora 17.100 euro, atât timp cât pârâta a achitat în întregime prețul apartamentului pe parcursul soluționării cauzei în primă instanță, cu atât mai mult cu cât această întârziere, aparent, nu putea genera un prejudiciu reclamantei.

Deși a susținut că întârzierea la plată a diferenței de preț de către pârâtă a avut un impact major asupra activității sale, asupra calcului sumelor datorate către stat, respectiv majorarea impozitului pe dividende, majorarea impozitului pe profit precum și modalitatea de calcul a TVA-ului, Înalta Curte reține că aceste aspecte nu se regăsesc în justificarea acțiunii deduse judecății, fiind invocate omisso medio abia odată cu formularea prezentei căi de atac, neputând fi evaluate direct în recurs.

Evaluarea instanței de apel pe baza căreia a apreciat că nu poate interveni rezoluțiunea contractului, pe considerentul că plățile parțiale efectuate cu întârziere de către pârâtă au avut un caracter neînsemnat în economia contractului în ansamblu, nu exclude dreptul reclamantei de a solicita ulterior, pe cale separată, despăgubiri generate de întârzierea la plată a ratelor scadente, soluția instanței de apel pronunțată în prezenta cauză fiind una corectă prin raportare la obiectul cererii de chemare în judecată și la normele legale incidente.

Astfel fiind, nu se poate reține că instanța de apel a încălcat dispozițiile legale aplicabile rezoluțiunii și nici regulile specifice ale procesului civil (îndeosebi principiul disponibilității), atunci când a statuat că în cauză nu a intervenit rezoluțiunea antecontractului, reclamanta nesuferind nicio denegare de dreptate din partea instanței, astfel după cum susține, cu atât mai mult cu cât din datele cazului rezultă că reclamanta refuză încasarea prețului contractual pus la dispoziția sa prin consemnare la executor judecătoresc.

În considerarea acestor argumente, apreciind asupra caracterului nefondat al motivelor de recurs, în temeiul art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondate ambele recursuri formulate.

Reținând culpa procesuală a recurentei-reclamante, în acord cu dispozițiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte o va obliga pe acesta la plata către intimata-pârâtă B. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 5 000 RON, reprezentând onorariu de avocat, aferente fazei procesuale a recursului și dovedite prin factura nr. x și chitanța nr. x din data de 23.09.2025 aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității recursurilor, invocată de intimata-pârâtă B..

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1654/Ap din 6 noiembrie 2024 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția I civilă.

Obligă recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. la plata sumei de 5 000 RON către intimata-pârâtă B., cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 2 decembrie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.