ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1518/2025

Ședința publică din data de 21 octombrie 2025

Asupra recursurilor, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Potrivit art. 499 teza I din C. proc. civ., prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins.

I. Obiectul litigiului:

Prin cererea înregistrată la data de 15 aprilie 2022 pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă, sub nr. x/2022, reclamanta A. S.A. a solicitat obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 1.055.791,50 RON, compusă din 249.843,35 RON, reprezentând debit principal (chirie și utilități variabile) și suma de 805.948,15 RON, reprezentând penalități de întârziere determinate prin aplicarea procentului de 0,5% pe zi de întârziere, potrivit art. 11 din contractul de închiriere nr. x/01.07.2004, calculate la debitul principal până la data sesizării instanței de judecată (14.04.2022), urmând a fi actualizată în continuare până la data achitării integrale a debitului.

În drept, au fost invocate prevederile art. 969 și 1.073 din C. civ. de la 1864, raportat la art. 192, 194 și următoarele din C. proc. civ., precum și toate celelalte dispoziții legale/contractuale menționate în cuprinsul cererii.

Prin întâmpinare, pârâta B. S.R.L. a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca netemeinică și nelegală, obligarea reclamantei la plata către pârâta, în acord cu dispozițiile art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., a tuturor cheltuielilor de judecată avansate.

II. Hotărârile pronunțate în cauză:

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel reclamanta A. S.A., solicitând schimbarea sentinței apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București, secția a VI-a civilă la data de 18 iulie 2024, sub același nr. de dosar.

III. Recursurile declarate:

Împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel au declarat recurs atât reclamanta A. S.A., cât și pârâta B. S.R.L.

În motivarea recursului, după prezentarea situației de fapt, a evoluției litigiului și redarea considerentelor deciziei pronunțate în apel, recurenta-reclamantă a învederat că este incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Printr-o primă critică, recurenta-reclamantă a arătat că au fost încălcate prevederile art. 1411 și ale art. 1420 din C. civ. de la 1864 și cele ale art. 2 și ale art. 21 din Ordonanța militară nr. 2/2020. După redarea textelor de lege invocate și a art. 1 din contractul de închiriere, făcând trimitere și la doctrina relevantă în cauză, recurenta-reclamantă a susținut că limitarea instituită temporar de legiuitor în privința activității intimatei nu poate fi asimilată unei neexecutări din partea locatorului, în sensul de a nu fi asigurat liniștita și utila folosință a bunului, criticând totodată considerentele instanței de apel conform cărora folosința spațiului s-ar fi putut realiza prin simplul acces al personalului recurentei-pârâte în spațiu.

În opinia sa, aflarea sau nu a personalului recurentei-pârâte în interiorul spațiului închiriat este irelevantă, cât timp aceasta a fost pusă de legiuitor într-o imposibilitate temporară de a desfășura activitatea contractată în incinta spațiului închiriat. În susținerea acestui argument, recurenta-reclamantă a invocat practică judiciară, indicând spețe în care reclamanta s-a aflat într-o poziție similară, respectiv: sentința civilă nr. 6132/28.05.2021, pronunțată în dosarul nr. x/2020 de către Judecătoria Sectorului 3 București; sentința civilă nr. 10666/15.10.2021, pronunțată în dosarul nr. x/2020 de către Judecătoria Sectorului 3 București; sentința civilă nr. 12869/3.12.2021, pronunțată în dosarul nr. x/2021 de către Judecătoria Sectorului 3 București; sentința civilă nr. 10722/18.10.2021 pronunțată de către Judecătoria Sectorului 3 București.

De asemenea, a criticat faptul că instanța de apel a considerat lipsită de relevanță juridică adresa nr. x/15.04.2020, care atesta faptul că recurenta-pârâtă nu a intenționat să desfășoare activități permise de Ordonanța militară nr. 2/2020, așa cum a fost modificată în data de 24.03.2020. A subliniat că aceeași concluzie s-a desprins și din declarația martorului C..

În fine, a arătat recurenta-reclamanta că instanța de apel nu trebuia să omită că, potrivit art. 1 din contract, folosința asigurată a vizat inclusiv depozitarea bunurilor B., sens în care a apreciat că ar fi trebuit să se rețină că executarea obligației de a asigura folosința a fost asigurată în parte pentru intervalul 01.05.2020 - 14.06.2020, cu consecința admiterii în parte a pretențiilor Unirea, la nivelul sumelor datorate pentru depozitarea bunurilor.

Printr-o altă critică, subsumată aceluiași caz de casare, recurenta-reclamantă a reclamat aplicarea greșită a excepției de neexecutare invocate pentru intervalul 01.05.2020 - 14.06.2020, ca fiind consecința greșitei aplicări a prevederilor legale în materie de obligații ale locatorului, în contextul prevederilor excepționale adoptate de legiuitor cu ocazia pandemiei Covid 19.

Printr-o ultimă critică, recurenta-reclamantă a invocat încălcarea și aplicarea greșită a prevederilor art. 969 și ale art. 1.429 din C. civ. 1864, apreciind că instanța de apel a exonerat intimata, fără temei legal, de la plata chiriilor și a penalităților datorate către Unirea în temeiul contractului, pentru intervalul 01.05.2020 14.05.2020.

În motivarea memoriului de recurs, după prezentarea situației de fapt și de drept și a considerentelor soluției pronunțate în primă instanță, recurenta-pârâtă a învederat că sunt incidente cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ.

Din perspectiva cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă arată că hotărârea cuprinde motive contradictorii atât în ceea ce privește perioada pentru care a fost invocată excepția de neexecutare, cât și cu privire la efectul excepției de neexecutare.

În argumentare, a susținut că deși instanța de apel a recunoscut explicit că pârâta a invocat excepția de neexecutare pentru întreaga perioadă cuprinsă între 23.03.2020 - 14.06.2020, a limitat nejustificat și în mod arbitrar efectele acesteia la perioada 01.05.2020 - 14.06.2020. Consideră că argumentația instanței de apel în sensul restrângerii efectelor excepției de neexecutare conține o eroare de logică juridică, fiind eronată și contradictorie, întrucât chiar paginile 15-16 ale hotărârii sale relevă explicit contrariul - faptul că atât instanța de fond, cât și curtea de apel au constatat că excepția de neexecutare fusese invocată de societatea pârâtă pentru întreaga perioadă 23.03.2020-14.06.2020. În aceste condiții, apreciază că soluția instanței de apel este viciată prin motive contradictorii și este lipsită de coerență juridică, ceea ce impune casarea hotărârii pronunțate în apel.

Din perspectiva cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat, printr-o primă critică, aplicarea greșită a efectelor juridice ale excepției de neexecutare și a normelor referitoare la compensația legală, cu referire la dispozițiile art. 1617 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 1556 din C. civ.

Potrivit recurentei-pârâte, dispozițiile C. civ. nu prevăd și nici nu impun ca obligațiile reciproce să devină exigibile exact în același moment pentru ca excepția de neexecutare să poată fi invocată cu succes, fiind suficient să existe o încălcare gravă a obligației esențiale și corelative, care să afecteze finalitatea contractului și care să justifice în mod legitim refuzul executării obligației reciproce corelative.

Detaliind, arată că excepția de neexecutare a vizat inclusiv perioada anterioară datei de 01.05.2020, deoarece obligația recurentei-reclamante de a permite folosirea spațiului comercial închiriat a fost încălcată continuu începând cu data de 23.03.2020 și până la data de 14.06.2020, cu consecința firească a recunoașterii că sumele achitate pentru perioada 23.03.2020 - 01.05.2020 erau încasate de recurenta-reclamantă fără temei. În opinia sa, faptul că recurenta-reclamantă a vizat neplata facturilor doar după data de 01.05.2020 nu era de natură a nu permite instanței de apel să recunoască că, de vreme ce a admis efectele excepției de neexecutare pentru intervalul 01.05.2020 -14.06.2020, pentru aceleași considerente trebuia să admită că respectiva excepție producea efecte de la data 23.03.2020, cu consecința constatării unei plăți nedatorate și, în mod necesar, a intervenției compensației legale invocate de recurenta-pârâtă.

Subliniază recurenta-pârâtă că instanța de apel a considerat greșit că excepția de neexecutare trebuie invocată doar pentru viitor, segmentând perioada contractuală în mod artificial și cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1556 din C. civ.

În ceea ce privește compensația legală, recurenta-pârâtă arată că instanța de apel a aplicat greșit prevederile legale care o consacră. Detaliind, susține că nu era necesară formularea unei cereri reconvenționale pentru a se putea constata compensația legală, dat fiind faptul că este o modalitate de stingere a datoriilor reciproce cu efect automat și imediat, din momentul în care datoriile reciproce coexistă și sunt certe, lichide și exigibile.

Arată că esențială este simultaneitatea existenței creanțelor la momentul când sunt întrunite condițiile cerute de lege (certitudine, lichiditate, exigibilitate), nu simultaneitatea nașterii acestora, or, instanța de apel a confundat simultaneitatea obligațiilor cu o suprapunere perfectă a acestora în timp, ceea ce nu este cerut de lege.

A mai considerat că obligația instanței era aceea de a analiza și a constata dacă sunt îndeplinite condițiile pentru aplicarea acestei apărări, nu de a condiționa efectele compensației de formularea unei cereri reconvenționale. Potrivit recurentei-pârâte, această eroare a instanței de apel încalcă și dispozițiile art. 9 alin. (2) din C. proc. civ., potrivit cărora instanța era obligată să considere ca făcând parte din cadrul procesual stabilit de părți inclusiv apărările formulate explicit de părți, inclusiv cele privind excepția de neexecutare și compensația legală.

În opinia sa, prin impunerea unei cereri reconvenționale ca o condiție obligatorie pentru recunoașterea compensației legale instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1617 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 1556 din C. civ.

Printr-o a doua critică, s-a reclamat aplicarea greșită a normelor materiale privind cauza obligației de plată a chiriei firmei luminoase, cu referire la dispozițiile art. 1235 din C. civ.

A considerat recurenta-pârâtă că în mod eronat a reținut instanța de apel că obligația sa de plată a chiriei pentru firma luminoasă ar fi autonomă și independentă de obligația de asigurare a folosinței spațiului comercial închiriat, justificându-și această concluzie prin faptul că obligațiile au fost reglementate distinct prin art. 1 și respectiv art. 3 din actul adițional nr. x, fără ca în acesta din urmă să se prevadă expres o legătură între folosința spațiului și utilizarea reclamei luminoase.

A mai menționat că această interpretare a curții este eronată din perspectiva regulilor juridice privind cauza obligației contractuale, așa cum este definită de art. 1.235 din C. civ., și contrară principiilor de interpretare a cauzei obligațiilor.

Potrivit recurentei-pârâte, finalitatea reclamei luminoase era aceea de a semnaliza prezența magazinului B. în incinta spațiului comercial din cadrul A., deci implicit aceea de a facilita atragerea clienților în spațiul utilizat.

În fine, a mai arătat că actul adițional referitor la spațiu publicitar nu avea o existență juridică și economică independentă de actul principal, chestiune care rezultă și din împrejurarea că la încetarea contractului de închiriere, a încetat si dreptul recurentei-pârâte de a folosi reclama luminoasă de pe roof-top-ul complexului comercial A..

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 483, cele ale art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ.

IV. Apărările formulate:

V. Soluția instanței de recurs:

Înalta Curte, luând în analiză, cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. (1) coroborat cu art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., excepția nulității recursului declarat de recurenta-reclamantă A. S.A., urmează a o admite și, în consecință, a anula recursul, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Potrivit art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., recursul urmărește să supună Înaltei Curți de Casație și Justiție examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

În conformitate cu prevederile art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor sau, după caz, mențiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat. Alin. (3) al aceluiași articol stipulează că mențiunile prevăzute la alin. (1) lit. a) și c) - e), precum și cerințele menționate la alin. (2) sunt prevăzute sub sancțiunea nulității.

De asemenea, potrivit prevederilor art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., sancțiunea nulității intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Din examinarea memoriului de recurs formulat de recurenta-reclamantă, se constată că aceasta a formulat critici de netemeinicie, iar nu de nelegalitate a deciziei instanței de apel.

Autoarea căii de atac tinde să demonstreze în recurs că faptele sale nu reprezintă o încălcare a dispozițiilor contractului de închiriere nr. x din 01.07.2004 și a actelor adiționale, pentru a putea fi reținută excepția de neexecutare, susținând că neîndeplinirea obligației sale de a asigura folosința spațiului de către pârâtă este consecința limitărilor impuse de Ordonanța militară nr. 2/2020. Or, aceste aspecte au fost stabilite de instanțele devolutive în urma evaluării probelor administrate în cauză.

Reține instanța supremă că aprecierea asupra încălcării obligațiilor asumate în baza contractului de închiriere nr. x din 01.07.2004 reprezintă o chestiune ce ține de probatoriul administrat în cauză și care, în recurs, nu poate fi reanalizat. De altfel, chiar recurenta-reclamantă, în argumentarea criticii, face trimitere la valoarea probatorie acordată atât adresei nr. x/15.04.2020, cât și declarației martorului C., însă în cadrul acestei căi de atac extraordinare nu se poate cenzura aprecierea dată de instanța devolutivă asupra mijloacelor de probă sau a situației de fapt.

Observă Înalta Curte că recurenta-reclamantă a semnalat într-un mod pur formal pretinsa aplicare greșită de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1411 și ale 1420 din C. civ. de la 1864, a prevederilor art. 2 și art. 2

1

din Ordonanța militară nr. 2/2020 și a dispozițiilor art. 969 și ale art. 1.429 din C. civ. 1864, în condițiile în care recurenta-reclamantă a procedat la expunerea situației de fapt din perspectivă proprie, fără a explica în concret în ce mod au fost încălcate dispozițiile legale invocate.

În alte cuvinte, prin expunerea acestor critici, recurenta-reclamantă tinde la o cenzurare a aprecierii date de instanța de prim control judiciar mijloacelor de probă și, finalmente, la o devoluare a fondului, la schimbarea situației factuale, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului.

Concluzionând, se constată că deși recurenta-reclamantă a invocat nerespectarea dispozițiilor legale mai sus indicate, aceasta tinde la contestarea situației de fapt și a modului de interpretare și de evaluare a probelor administrate, chestiuni ce excedează obiectului recursului.

Deopotrivă, se constată că nici critica privind încălcarea și aplicarea greșită a excepției de neexecutare invocate de recurenta-pârâtă pentru intervalul 01.05.2020 - 14.06.2020 nu poate fi subsumată vreunuia dintre cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.. Ceea ce contestă recurenta-reclamantă este concluzia reținută de instanța de apel în privința conținutului raportului juridic dedus judecății, urmare a interpretării clauzelor din convenția părților, prin prisma probelor administrate, ceea ce excedează limitelor în cadrul cărora legea permite exercitarea recursului.

În realitate, recurenta-reclamantă este nemulțumită de modul în care instanța de apel a coroborat probele administrate și a stabilit situația de fapt, solicitând acordarea unor alte semnificații probatorii aspectelor de fapt în dovedirea prejudiciului invocat. Or, aceste argumente nu relevă motive de nelegalitate a hotărârii, ci doar de netemeinicie și nu se circumscriu căii extraordinare de atac a recursului, cale de atac nedevolutivă.

Cu privire la solicitarea formulată de recurenta-reclamantă în sensul de a se reține că obligația de a asigura folosința bunurilor a fost executată în parte pentru intervalul 01.05.2020 - 14.06.2020, cu consecința admiterii în parte a pretențiilor, la nivelul sumelor datorate de către recurenta-pârâtă pentru depozitarea bunurilor, se constată că această solicitare a fost făcută direct în recurs, cu nerespectarea dispozițiilor art. 488 alin. (2) din C. proc. civ.. Or, recursul este o cale de atac extraordinară care nu permite să se aducă pentru prima dată în discuție argumente noi care nu au fost prezentate în apel, putând fi exercitat numai pentru motive ce au făcut obiectul analizei instanței anterioare. Aceasta este una din aplicațiile principiului legalității căilor de atac și se explică prin aceea că numai în acest fel se respectă principiul dublului grad de jurisdicție, deoarece, în ipoteza contrară, s-ar ajunge la situația ca anumite apărări, susțineri ale părților să fie analizate pentru prima oară de instanța investită cu calea de atac extraordinară.

Prin urmare, Înalta Curte nu poate reține aceste susțineri ale recurentei-reclamante ca motive de recurs, neputându-se da eficiență unor critici prin care se tinde formularea unor solicitări noi, diferite de aspectele evocate, în condiții de legalitate procedurală, în fața instanțelor devolutive.

În atare condiții, reținând că susținerile recurentei-reclamantei nu pot fi valorificate pe calea recursului și având în vedere și inexistența motivelor de ordine publică care să impună aplicarea art. 489 alin. (3) din același cod, Înalta Curte va anula recursul declarat de recurenta-reclamantă.

Referitor la solicitarea de obligare a recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte, având în vedere soluția preconizată, reține că recurenta-reclamantă este în culpă procesuală pentru formularea unui recurs care nu respectă exigențele de motivare impuse de dispozițiile art. 488 alin. (2) din C. proc. civ., precum și faptul că nu a dovedit partea din cheltuieli aferentă apărării față de recursul părții adverse. În consecință, în aplicarea art. 453 alin. (1) coroborat cu art. 494 din C. proc. civ., instanța supremă constată că recurenta-reclamantă nu are dreptul la rambursarea cheltuielilor de judecată efectuate în etapa procesuală a recursului, această cerere urmând a fi respinsă odată cu soluția pronunțată asupra recursului formulat de parte.

Procedând, în continuare, la analizarea recursul declarat de recurenta-pârâtă în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispozițiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că acesta nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Prin prezentul demers judiciar, reclamanta A. S.A. a solicitat atragerea răspunderii contractuale a pârâtei B. S.R.L., motivând că aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile prevăzute de contractul de închiriere nr. x încheiat la data de 25.06.2004 și de actele adiționale, respectiv pentru neplata chiriei aferente spațiului comercial în perioada 01.05.2020-30.06.2020 și 01.08.2020-25.08.2020, pentru neplata chiriei aferente spațiului de reclamă în perioada 01.07.2020-25.08.2020, pentru neplata utilităților aferente perioadei 15.06.2020-25.08.2020 potrivit calculului evidențiat, solicitând, totodată, și contravaloarea penalităților de întârziere calculate până la data achitării integrale a debitului principal.

Prin întâmpinarea depusă la primă instanță, pârâta a solicitat respingerea pretențiilor formulate de reclamantă, invocând, în apărare, atât excepția de neexecutare a contractului, cât și compensația legală.

Considerând întemeiate în parte pretențiile reclamantei, instanța de apel a schimbat sentința primei instanței, în sensul că a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 111.017,81 RON reprezentând debit principal și la plata penalităților de întârziere aferente debitului principal în cuantum de 0,5 %/zi de întârziere, începând cu scadența fiecărei facturi până la achitarea debitului principal.

Recurenta-pârâtă a criticat soluția instanței de apel, susținând, în esență, că aceasta conține motive contradictorii (pct. 6 alin. (1) al art. 488 din C. proc. civ.), precum și faptul că încalcă norme de drept material (pct. 8 alin. (1) al aceluiași text), cu referire la art. 1617 alin. (1) coroborat cu art. 1556 și art. 1235 din C. civ.

Primul motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., se referă la ipoteza în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei.

Recurenta-pârâtă consideră că există o contradicție în motivarea și raționamentul instanței de apel, între considerentele prin care s-a reținut că pârâta a invocat excepția de neexecutare pentru întreaga perioadă cuprinsă între 23.03.2020 și 14.06.2020 și cele prin care a analizat acest mijloc de apărare doar cu privire la perioada cuprinsă între 01.05.2020 - 14.06.2020.

Înalta Curte nu va primi această critică, situația expusă de recurenta-pârâtă neputând fi încadrată în cazul de casare indicat.

Observă Înalta Curte că recurenta-pârâtă a invocat existența unor contradicții între considerentele instanței de apel, pe de o parte, și susținerile pârâtei și ale primei instanțe, pe de altă parte. Or, din perspectiva dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., contradicția poate fi reținută atunci când din unele considerente rezultă temeinicia cererii, iar din altele netemeinicia sau atunci când se reține caracterul fondat concomitent a două cereri, cu toate că ele s-ar exclude reciproc.

Din această perspectivă, reține instanța supremă că instanța de apel și-a exercitat întocmai obligațiile ce îi reveneau în raport cu dispozițiile art. 479 din C. proc. civ., respectiv de a evalua legalitatea și temeinicia sentinței apelate prin prisma argumentelor critice pe care partea apelantă a înțeles să le susțină în motivarea căii de atac, a apărărilor expuse de intimata-pârâtă în întâmpinarea formulată și a examinării probatoriului administrat în cauză, analiză impusă chiar de lege. Cu alte cuvinte, instanța de apel are tocmai căderea de a cenzura atât susținerile părților, cât și considerentele primei instanțe.

În acest context, observă instanța supremă că argumentele instanței de prim control judiciar sunt logice, clare, elocvente și coerente, iar decizia recurată cuprinde atât motivele pe care se sprijină și susțin soluția din dispozitiv, cât și cele pentru care au fost înlăturate susținerile părților.

Astfel, reanalizând prevederile contractului de închiriere și a actelor adiționale care stabilesc obiectul acestuia, drepturile și obligațiile părților, respectiv art. 7.1 din contractul de închiriere, art. 1 și art. 3 din actul adițional nr. x, prin raportare la conduita părților, astfel cum a rezultat din administrarea probatoriului, instanța de apel a verificat atât îndeplinirea condițiilor răspunderii civile contractuale, cât și apărările recurentei-pârâte cu privire la excepția de neexecutare și compensația legală.

În concret, în ceea ce privește excepția de neexecutare, instanța de apel, în mod corect, constatând că acest mijloc de apărare presupune existența unor obligații reciproce și simultane, a considerat, raportat la obligațiile pretins neexecutate de către ambele părți, că doar perioada 01.05.2020-14.06.2020 prezintă relevanță din perspectiva excepției de neexecutare, întrucât doar în această perioadă se pune în discuție neîndeplinirea unor obligații de către reclamantă, care să justifice refuzul pârâtei de executare a propriilor sale obligații.

Deopotrivă, în urma analizei privind îndeplinirea condițiilor compensației legale, prevăzute de dispozițiile art. 1617 alin. (1) din C. civ., instanța de apel a reținut că aceasta nu operează în litigiul pendinte, constatând că sumele invocate nu sunt nici certe, nici lichide și nici exigibile.

Împrejurarea că instanța de apel a apreciat probele administrate într-un fel care dezavantajează recurenta-pârâtă nu echivalează cu nemotivarea hotărârii sau existența unor motive contradictorii în raționamentul acesteia, nefiind de natură să atragă incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Pentru aceste motive, Înalta Curte apreciază că motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ. nu poate fi reținut.

În cadrul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel a nesocotit prevederile art. 1617 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 1556 din C. civ., apreciind că a făcut o aplicare greșită atât a efectelor juridice ale excepției de neexecutare, cât și a normelor referitoare la compensația legală.

În esență, nemulțumirea autoarei recursului privește nereținerea de către instanța de apel a excepției de neexecutare pe toată perioada pentru care a fost invocată, respectiv 23.03.2020 - 01.05.2020, apreciind că prima instanță de control judiciar a segmentat, în mod artificial, efectele acesteia.

Acest raționament nu poate fi reținut de către instanța supremă.

Din analiza considerentelor deciziei atacate rezultă că instanța de apel a aplicat în mod corect dispozițiile legale în ceea ce privește excepția de neexecutare. În acord cu instanța de apel, se constată că invocarea cu succes a excepției de neexecutare presupune nu doar două obligații născute în sarcina părților unui contract sinalagmatic, ci și ca acestea să fie reciproce și să implice executarea simultană.

Reținând că temeiul juridic al excepției de neexecutare îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor născute din contractele sinalagmatice, notează instanța supremă că, prin invocarea excepției de neexecutare, pârâta nu poate justifica refuzul de executare a oricărei obligații contractuale, ci doar a obligației corelative celei neexecutate de partea adversă.

În concret, pârâta are dreptul de a refuza doar plata sumelor aferente perioadei în care reclamanta nu i-a asigurat folosința bunului, întrucât această obligație constituie cauza juridică a obligației corelative a celeilalte părți și doar cu privire la această obligație părțile au, concomitent una față de cealaltă, atât calitatea de creditor, cât și pe cea de debitor.

Aplicând aceste considerente teoretice la cauza dedusă judecății, instanța de prim control judiciar a reținut, în urma administrării probatoriului, că obligația recurentei-pârâte de plată a chiriei se află în relație de reciprocitate și interdependență cu obligația recurentei-reclamante de asigurare a folosinței spațiului închiriat doar pentru perioada cuprinsă 01.05.2020-14.06.2020.

În plus, analiza excepției de neexecutare de către instanțele devolutive trebuie să respecte limitele trasate de către reclamantă prin însăși cererea de chemare în judecată, de care instanțele sunt ținute în prezentul litigiu, neputând fi analizate perioade care excedează celei indicate de către reclamantă prin actul de învestire a instanței.

Prin urmare, constatând că prin demersul său judiciar reclamanta a înțeles să formuleze pretenții reprezentând prejudicii produse pentru neplata chiriei aferente spațiului comercial în perioadele cuprinse între 01.05.2020-30.06.2020 și 01.08.2020-25.08.2020, pentru neplata chiriei aferente spațiului de reclamă în perioada 01.07.2020-25.08.2020 și pentru neplata utilităților pentru perioada 01.05.2020-14.06.2020, instanța de apel în mod corect a dat eficiență apărării pârâtei reprezentând excepția de neexecutare doar pentru perioada 01.05.2020-14.06.2020, reținând că numai pentru această perioadă există o suprapunere din perspectiva simultaneității și reciprocității obligațiilor părților.

Dacă s-ar admite susținerile recurentei-pârâte, în cazul unei perioade contractuale îndelungate, în cadrul căreia locatorul nu a asigurat folosința doar pentru o scurtă perioadă de timp, s-ar permite locatarului să refuze plata oricărei chirii, ceea ce nu poate fi primit.

Se constată astfel că în mod corect s-a dat eficiență juridică excepției de neexecutare a contractului, atât timp cât probele administrate în cauză au condus instanțele de fond la concluzia că există o neexecutare parțială a obligației din partea reclamantei, neexecutare care este suficient de importantă.

În consecință, critica va fi respinsă.

Nici critica privind aplicarea greșită a dispozițiilor prevăzute de art. 1617 alin. (1) din C. civ. privind compensația legală nu poate fi primită.

Recurenta-pârâtă a arătat că instanța de judecată a fost învestită, prin întâmpinare, să constate existența compensării legale a sumelor pe care le-a plătit voluntar sau prin executarea biletului la ordin pentru perioada 23.03.2020 - 14.06.2020 cu sumele solicitate de apelanta-reclamantă pentru perioada aferentă cererii de chemare în judecată.

Din examinarea considerentelor deciziei recurate reiese că instanța de prim control judiciar a analizat această apărare de substanță întemeiată pe dispozițiile art. 1617 alin. (1) din C. civ.

Astfel, cercetând îndeplinirea condițiilor compensării legale, instanța de apel în mod corect a reținut că, pentru a putea fi invocată compensația legală, recurenta-pârâtă trebuia să dețină, la rândul ei, o creanță certă, lichidă și exigibilă, a cărei executare să poată fi solicitată.

Or, în cauză s-a stabilit că este vorba despre o creanță contestată, neconstatată printr-un înscris, astfel încât în mod judicios a stabilit instanța de prim control judiciar că nu sunt întrunite condițiile pentru a opera compensația legală, iar o eventuală analiză a compensației judiciare ar fi presupus învestirea sa printr-o cerere reconvențională.

Din această perspectivă, notează instanța supremă că deși, de principiu, pe plan procesual, valorificarea unui drept subiectiv civil poate fi obținută nu doar pe calea ofensivă a acțiunii, ci și pe calea defensivă a unei apărări de fond, această din urmă ipoteză presupune ca titularul să se prevaleze de acel drept spre a obține respingerea pretenției formulate, fără însă a urmări să obțină obligarea adversarului să execute o anumită prestație față de el deoarece, fără să fi fost învestită cu o cerere reconvențională, o instanță nu poate, din oficiu, să oblige pe reclamant în cadrul propriei acțiuni.

Or, solicitarea recurentei-pârâte de a se constata că plățile aferente perioadei cuprinse între 23.03.2020 - 14.06.2020 reprezintă plăți nedatorate și de a fi aplicate, în consecință, dispozițiile privind compensația care, în acest caz, nu poate fi decât cea judiciară, depășește limitele unei apărări de fond, reprezentând pretenții proprii ce excedează cadrului procesual stabilit de reclamantă prin cererea introductivă.

Prin urmare, în mod corect a stabilit instanța de apel că susținerile recurentei-pârâte nu pot fi analizate din perspectiva unor apărări, fiind necesară formularea unei cereri reconvenționale.

Față de cele anterior expuse, reținând netemeinicia și acestor motive de recurs, Înalta Curte le va respinge ca nefondate.

În ceea ce privește critica privind aplicarea greșită a normelor materiale referitoare la cauza obligației de plată a chiriei firmei luminoase, instanța supremă reține că, deși recurenta-pârâtă a invocat aplicarea greșită a prevederilor art. 1235 din C. civ., în realitate este contestată temeinicia deciziei instanței de apel.

În cadrul argumentelor sale, recurenta-pârâtă a făcut trimitere la modalitatea în care a fost valorificat probatoriul administrat, s-a realizat reinterpretarea clauzelor contractuale, în dovedirea scopului reclamei luminoase și pentru a justifica caracterul dependent al actului adițional referitor la spațiul publicitar de pe top-roof-ul magazinului față de actul principal. Astfel, critica privește modalitatea în care instanța de apel a reținut starea de fapt în urma analizei și coroborării probelor administrate, precum și concluziile acesteia cu privire la conținutul raportului juridic dedus judecății, urmare a interpretării clauzelor din convenția părților, prin prisma probelor administrate, solicitând, în realitate, o nouă analiză a probatoriului în vederea stabilirii unei alte situații de fapt.

Se constată, astfel, că recurenta-pârâtă nu a criticat aplicarea greșită a legii, ci aplicarea legii la o situație de fapt pe care o consideră greșită.

Se cuvine reamintit, în acest context că, în raport cu limitele pe care le impun prevederile art. 483 alin. (3) și art. 488 din C. proc. civ., instanța de recurs nu are căderea de a proceda la restabilirea situației de fapt și nici la reaprecierea probelor în vederea determinării unui alt conținut al raportului juridic dintre părțile litigante, așa cum solicită recurenta-pârâtă prin argumentele ce susțin acest motiv de recurs.

În considerarea argumentelor expuse, Înalta Curte apreciază că motivele invocate de recurenta-pârâtă nu pot să determine o reformare a deciziei din apel.

Față de soluția de respingere a recursului declarat de recurenta-pârâtă și reținând caracterul subsidiar al solicitării întemeiate pe art. 724 alin. (1) teza I din C. proc. civ., care presupune desființarea titlului executoriu de către instanța judecătorească, Înalta Curte va respinge, odată cu recursul, și cererea recurentei-pârâte privind restabilirea situației anterioare executării voluntare a dispozitivului, precum și capătul accesoriu de cerere privind cheltuielile de judecată.

Față de cele anterior expuse, reținând netemeinicia motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 131A din 31 ianuarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 131A din 31 ianuarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 21 octombrie 2025.