Decizia nr. 1639/2025 — ÎCCJ, Secția I civilă — A. Imobil aflat în coproprietate. Contract de închiriere încheiat de către unul dintre coproprietari pentru o perioadă de 25 de ani fără acordul celuilalt coproprietar

Obiectul cererii de chemare în judecată. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Galați, la data de 16.08.2017, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții societatea B. S.R.L. și C., obligarea acestora în solidar la plata sumei de 484.314 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru cota de 1/2 din dreptul său de proprietate asupra imobilului construcție, cu destinația hotel-restaurant-terasă, pentru ultimii 3 ani anteriori introducerii cererii, dar și în continuare, până la eliberarea imobilului, precum și la plata dobânzii legale aferente, cu cheltuieli de judecată. Pârâtul C. a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului în suprafață de 500 mp, teren care se află amplasat sub construcția cu destinația hotel-restaurant-terasă și aleea de acces, pentru perioada 16.08.2014 - 16.02.2015, estimată la suma de 35.000 lei. Pârâta societatea B. S.R.L. a formulat cererea reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei și a pârâtului C. la plata în solidar a sumei de 326.400 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru terenul în suprafață de 510 mp, pentru perioada 17.02.2015 - noiembrie 2017, actualizată cu dobânda legală.

Hotărârea pronunțată în primă instanță. Prin sentința civilă nr. 1218 din 22.11.2023, Tribunalul Galați a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâtul C. și 1-a obligat pe acesta să plătească reclamantei suma de 247.347 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada 16.08.2014 - 16.08.2017, sumă ce va fi actualizată cu dobânda legală, de la data scadenței și până la data efectivă a plății debitului principal. Tribunalul a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta societatea B. S.R.L. De asemenea, a respins, ca neîntemeiate, cererile reconvenționale formulate de pârâții C. și societatea B. S.R.L.

Hotărârea pronunțată în apel. Prin decizia civilă nr. 107A din 30.05.2024, Curtea de Apel Galați -Secția I civilă a respins ca neîntemeiate apelurile declarate în cauză de apelanta-reclamantă A., apelantul-pârât C. și apelanta-pârâtă B. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 1218/2023 pronunțate de Tribunalul Galați.

Calea de atac formulată în cauză. Împotriva deciziei civile nr. 107A/2024 pronunțate de Curtea de Apel Galați - Secția I civilă, au declarat recurs reclamanta A. și pârâții C. și B. S.R.L. 4.1. Recursul formulat de recurenta-reclamantă A.. Recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului său, casarea hotărârii recurate și, în rejudecare, să se dispună obligarea intimaților-pârâți, în solidar, la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosință a cotei de 1/2 din imobil, atât pentru trecut (16.08.2014 - 16.08.2017), cât și pentru viitor, până la eliberarea efectivă a imobilului. În susținerea recursului formulat, recurenta-reclamantă a invocat drept motiv de casare dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., susținând că instanța de apel nu a aplicat corect dispozițiile legale referitoare la dreptul de proprietate, folosința bunului comun și răspunderea civilă delictuală, ignorând faptele ilicite ale pârâților și prejudiciul cauzat reclamantei. În ceea ce privește contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada viitoare (16.08.2017 până la data plății efective), recurenta-reclamată a susținut că instanța de apel a reținut în mod greșit că prejudiciul viitor, respectiv contravaloarea lipsei de folosință de la data introducerii acțiunii până la data plății efective, reprezintă un prejudiciu incert, neputând fi considerat sigur și inevitabil. În opinia recurentei-reclamante, această concluzie este eronată întrucât prejudiciul viitor invocat în speță este cert și trebuie reparat integral, conform art. 1381 și art. 1385 C.civ. Conform acestor texte de lege, repararea integrală a prejudiciului include atât pierderea suferită, cât și câștigul de care persoana prejudiciată a fost lipsită. În speță, prejudiciul viitor este cert deoarece lipsa de folosință continuă să existe și după introducerea acțiunii, până la momentul în care situația juridică va fi remediată. Deși instanța de apel a recunoscut fapta ilicită a pârâtului pentru perioada anterioară introducerii acțiunii, aceasta a considerat în mod greșit că nu există certitudine privind continuarea prejudiciului după acea dată. Fapta ilicită este continuă și constă în lipsirea reclamantei de dreptul său de proprietate asupra bunului până la intrarea efectivă în posesia bunului sau până la despăgubirea integrală. Atât instanța de fond cât și cea de apel au reținut greșit că reclamanta nu ar fi făcut demersuri suficiente pentru a valorifica dreptul de proprietate (de exemplu, găsirea unui chiriaș sau vânzarea imobilului) întrucât vătămarea reclamantei este evidentă și rezultată din ocuparea și folosința cotei de 1/2 din imobilul proprietatea reclamantei, intimații exercitând în mod exclusiv folosința bunului comun. În situația în care lipsește o permisiune sau un acord al coproprietarilor cu privire la folosirea de către unul dintre ei a bunului, acest din urmă coproprietar poate fi obligat la echivalentul bănesc al utilizării corespunzătoare a cotelor-părți din dreptul celorlalți coproprietari în favoarea acestora, în acest sens fiind dispozițiile art. 636 alin. 2 C.civ. Utilizarea bunului de către un singur coproprietar în lipsa unui acord (expres sau tacit) din partea celorlalți coproprietari va determina atragerea răspunderii civile delictuale a coproprietarului care a exercitat folosința exclusivă a bunului, aceasta constituind în sine o faptă ilicită sancționabilă în condițiile art. 1349 și 1357 C.civ. Contrar celor reținute de instanța de apel, recurenta-reclamantă nu a tolerat folosința exclusivă a bunului de către intimata-pârâtă societatea B. S.R.L. Deși prin hotărârea de partaj a fost dispusă partajarea bunului prin scoaterea la licitație publică și împărțirea sumei obținute din vânzare, nici până la acest moment imobilul nu a putut fi vândut. De asemenea, a menționat că intentarea prezentului litigiu are natură sancționatorie în privința pârâților care continuă să folosească imobilul fiind determinată de faptul că a fost împiedicată de către aceștia în exercitarea dreptului de proprietate în conformitate cu art. 555 C.civ., fiind evident că, în situația contrară, nu se impunea formularea cererii de chemare în judecată. Totodată, a învederat că prezenta acțiune a fost înregistrată pe rolul instanțelor în anul 2017, fondul fiind soluționat după aproximativ 6 ani. Astfel, este evident că recurenta-reclamantă s-a opus și se opune în continuare folosirii imobilului de către intimații-pârâți. Recurenta reclamantă a invocat art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și art. 44 alin. 1 teza a II-a și art. 136 alin. 5 din Constituția României și a arătat că, față de îndeplinirea condițiilor răspunderii civile delictuale pentru perioada 16.08.2014 - 16.08.2017, precum și ocuparea în prezent a imobilului, implicit a cotei de 1/2 aparținând recurentei-reclamante, aspect necontestat, este evident că aceasta din urmă este îndreptățită la despăgubiri pentru lipsa de folosință asupra imobilului și pentru viitor. În ceea ce privește obligarea în solidar a intimaților-pârâți la plata despăgubirilor, recurenta-reclamantă a susținut că ambii intimați au contribuit, direct sau indirect, la menținerea situației ilicite care a cauzat prejudiciul. Răspunderea solidară nu este condiționată de existența relei-credințe, ci de participarea la fapta ilicită. Instanța de apel a făcut o aplicare greșită a legii, limitând răspunderea solidară doar la cazuri de rea-credință dovedită. Deși instanța de apel a considerat că unul dintre intimați nu a fost de rea-credință (societatea B.) la momentul încheierii contractului, acest aspect este contrar realității și, în plus, în materie delictuală se răspunde pentru cea mai ușoară culpă, astfel încât răspunderea solidară este menită să asigure repararea integrală a prejudiciului. Recurenta-reclamantă este coproprietar al imobilului iar potrivit dispozițiilor art. 641 alin. 4 C.civ., orice act de dispoziție asupra bunului comun, inclusiv actele de folosință cu titlu gratuit și contractele de locațiune pe termen mai mare de 3 ani, nu pot fi încheiate decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Contractul de închiriere încheiat la 01.04.2012 este un act de dispoziție, pentru care era necesar acordul ambilor coproprietari. Recurenta-reclamantă a arătat că nu a fost niciodată informată cu privire la intenția de închiriere a imobilului și nu și-a exprimat acordul asupra acestui act. Prin urmare, contractul de închiriere a fost încheiat cu nerespectarea dispozițiilor legale și nu îi este opozabil. Aceasta face ca lipsirea sa de folosință asupra cotei de 1/2 din imobil să fie ilegală și nejustificată de la momentul încheierii contractului și până în prezent. Mai mult, potrivit dispozițiilor coroborate ale art. 642 alin. 2 și art. 636 alin. 2 C.civ., restituirea posesiei bunului trebuie să fie însoțită de daune-interese atunci când folosința bunului comun a fost exercitată împotriva voinței coproprietarilor. Recurenta reclamantă a arătat că pârâtul C. deținea calitatea de asociat și administrator al societății B. S.R.L. în momentul încheierii contractului de închiriere și cunoștea că reclamanta este coproprietar cu o cotă de 1/2 din imobil, conform sentinței civile nr. 2523 pronunțate de Judecătoria Tecuci la 10.11.2011, care a dispus vânzarea imobilului. Pârâta B. S.R.L., prin C., a acceptat în mod conștient folosirea unei părți din imobil fără acordul coproprietarului, contribuind astfel la încălcarea dreptului de proprietate al reclamantei. Aceasta reprezintă o faptă ilicită, conform art. 1349 și art. 1357 C.civ., pentru care pârâții sunt responsabili. Intimatul-pârât C., în calitatea sa de administrator și asociat al B. S.R.L., a încheiat contractul de închiriere după ce sentința de partaj a fost pronunțată. În acest context, este evidentă conivența dintre C. și B. S.R.L., deoarece aceștia au acționat în cunoștință de cauză și au permis folosirea bunului de către societatea B. S.R.L. fără acordul recurentei-reclamante. În acest caz, solidaritatea pârâților derivă din calitatea dublă a lui C., care a acționat atât în dosarul de partaj, cât și în contractul de închiriere în numele societății B. S.R.L. 4.2. Recursul formulat de recurentul-pârât C. Recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului său, casarea deciziei instanței de apel și a hotărârii instanței de fond și trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel. Recurentul pârât a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. 1 pct. 5, 6 și 8 C.proc.civ.. În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., recurentul pârât a arătat că instanța de apel a respins în mod nelegal primul motiv de apel care viza lipsa unei cereri reconvenționale sau a unei cereri adiționale la cererea principală de chemare în judecată a reclamantei având ca obiect constatarea existenței dreptului de superficie al acesteia pentru terenul aferent construcției. Or, solicitarea reclamantei reprezintă o veritabilă pretenție personală, care trebuia valorificată exclusiv pe calea unei cereri adiționale la cererea inițială de chemare în judecată sau pe calea cererii reconvenționale la cererile reconvenționale ale pârâților, ceea ce nu s-a întâmplat. Așadar, în mod greșit instanța de apel a reținut că atât timp cât instanța de fond nu a constatat prin dispozitiv existența dreptului de superficie, ci doar prin considerentele decizorii, aceasta nu a încălcat limitele învestirii sale. Conform dispozițiilor art. 430 alin. 2 C.proc.civ., autoritatea de lucru judecat privește dispozitivul, precum și considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă, astfel că nu se poate reține că dreptul de superficie constatat prin considerentele decizorii nu se bucură de aceleași efecte juridice ca și cel constatat prin dispozitivul unei sentințe. În condițiile în care instanța de fond a analizat solicitarea reclamantei și a constatat existența dreptului de superficie în favoarea sa, chiar și numai prin considerentele decizorii, în mod evident s-a pronunțat asupra unei pretenții personale a reclamantei, fără a fi învestită cu o cerere adițională sau reconvențională care să îi permită acest lucru, fiind astfel încălcat principiul disponibilității consacrat de art. 9 alin. 2 C.proc.civ. S-a mai apreciat că respectivul capăt de cerere trebuia timbrat în vederea soluționării, astfel că și din această perspectivă hotărârile instanțelor de fond și apel sunt nelegale. Printr-un al doilea motiv de recurs, s-a învederat că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, fiind astfel incident motivul de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. Astfel, instanța de apel a reținut că, deși fostul Cod civil, aplicabil în cauză, nu prevedea în mod expres dreptul de superficie, existența acestuia a fost recunoscută de către jurisprudența și doctrina relevantă, pornind de la dispozițiile art. 492 din vechiul Cod civil, care permiteau dovada existenței dreptului de superficie, coroborate cu dispozițiile art. 30 din Codul familiei. Or, nu se poate reține că simpla dobândire a construcției, în timpul căsătoriei, impune, raportat la art. 30 din Codul familiei, reținerea unui drept de superficie, având în vedere natura accesorie a construcției în raport cu terenul și faptul că dobândirea dreptului de proprietate asupra acesteia implică, invariabil, un drept asupra terenului. Pe lângă lipsa temeiului normativ (obligatoriu, conform jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului pentru constituirea dreptului de superficie) o atare interpretare ar conduce la o inversare a raportului principal-accesoriu și la determinarea regimului juridic al terenului de către construcție. Dacă se admite că, în simplul temei al art. 30 din Codul familiei, un soț devine titularul unui drept de superficie ca urmare a construirii, dobândind astfel inclusiv un drept de folosință, de posesie și de dispoziție asupra terenului celuilalt soț, în fapt, acest lucru nu va însemna decât o extindere a regimului comunității și asupra imobilului teren, care, teoretic, este bun propriu, exclus de la acest regim. În condițiile în care superficiarul dobândește folosința și, în anumite limite, posesia și dispoziția, ca urmare a art. 30 din Codul familiei, este o simplă iluzie afirmația că bunul imobil teren rămâne unul propriu. În acest fel, soțul proprietar ar cunoaște o devalorizare majoră a dreptului său „propriu", fără ca o normă să reglementeze în mod expres acest lucru. În ipoteza dată, la lichidarea regimului matrimonial, soțul proprietar va ieși, în fapt, cu un activ de bunuri personale diminuat, deși, teoretic, regimul comunității nu aduce atingere acestor bunuri, iar regulile subrogației ar fi trebuit să permită conservarea activului. S-a mai învederat și faptul că, dacă s-ar accepta teoria existenței unui drept de superficie, acesta nu este gratuit, dimpotrivă, legiuitorul reglementează obligația titularului unui astfel de drept de a achita o despăgubire proprietarului terenului, adică exact ce s-a solicitat prin cererea reconvențională. Dreptul de superficie nu poate fi gratuit, întrucât ar echivala cu o încălcare a dreptului de proprietate al deținătorului legal al terenului, care s-ar găsi în ipoteza de a nu se putea bucura de fructele imobilului său. Dreptul de superficie, drept real ce derivă din prevederile art. 492 C.civ., nu este gratuit, în lipsa unei prevederi exprese contrare, dat fiind și caracterul absolut al dreptului de proprietate. În consecință, reclamanta, în calitate de superficiar, este ținută să îl despăgubească pe pârâtul proprietar pentru lipsa de folosință, cu titlu de prestație pecuniară pentru exercitarea superficiei, respectiv cu sumele pe care pârâtul le-ar fi putut obține cu titlu de chirie pentru un spațiu cu aceleași caracteristici. Totodată, s-a susținut că și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului a statuat în același sens, în cauza Moculescu contra României. Superficia este cu titlu oneros, ceea ce implică existența în patrimoniul pârâtei-apelante a obligației de a plăti nudului proprietar o sumă de bani pentru exercitarea superficiei, respectiv pentru ca nudul proprietar să-și poată exercita fără nicio ingerință din partea nimănui dreptul de proprietate asupra terenului. S-a mai susținut că presupusul drept de superficie analizat în prezenta speță s-a născut sub imperiul vechiului Cod civil și, chiar dacă vechiul Cod civil nu stabilește explicit această posibilitate a instanței de judecată, în temeiul dispozițiilor art. 3, art. 480 din vechiul Cod civil și art. 20 - 21 și art. 44 din Constituția României și art. 1 din Protocolul nr. 1 anexă la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, judecătorul învestit cu o cerere a proprietarului de stabilire a prețului superficiei poate stabili acest preț, inclusiv prin trimitere la chiria stabilită pe piața liberă, dacă proprietarul o cere. Este adevărat că jurisprudența s-a pronunțat în sensul că, dacă dreptul de superficie s-a născut prin convenția părților, iar părțile nu au convenit asupra unui preț în schimbul folosinței terenului ocupat de construcție, atunci instanța nu poate schimba înțelegerea părților, dar în prezenta cauza nu este incidentă o superficie născută convențional, ci o superficie născută legal. Cu titlu de practică judiciară, au fost indicate decizii ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, respectiv decizia nr. 4125/2005 și decizia nr. 5138/2005. Privațiunea pe care o suferă proprietarul terenului este în corelație cu beneficiul pe care proprietarul clădirii îl primește, acela de a folosi neîngrădit și de a exploata în folos personal terenul altuia. Or, limitării dreptului reclamantei cu privire la folosința terenului trebuia a-i fi corelată o retribuție datorată de către superficiar chiar dacă este pretinsă ulterior datei la care dreptul de superficie a luat naștere, fiind de subliniat și faptul că, dacă titularul primordial al terenului nu a solicitat plata compensatorie a dreptului de folosință, acest lucru nu presupune o obligație de gratuitate a respectării dreptului de către titularul său succesiv. Astfel, chiar dacă s-ar aprecia că, la momentul presupusei constituiri a dreptului de superficie, acesta a avut un titlu gratuit, datorită relației de căsătorie dintre părți, acest caracter nu poate fi extins la nesfârșit, chiar după desfacerea căsătoriei și chiar și în detrimentul noului proprietar al terenului. În practică s-a reținut că, în mod evident, caracterul gratuit al superficiei operează doar pe durata căsătoriei părților, în virtutea raporturilor dintre soți, însă această stare de lucruri nu le mai este opozabilă recurenților-pârâți. În acest sens a fost indicată decizia nr. 251/2020 a Curții de Apel Bacău - Secția I civilă. În legislația națională, chiar și separația în fapt a soților produce anumite consecințe în raporturile dintre soți, cu atât mai mult divorțul este de natură să modifice substanțial relațiile dintre foștii parteneri, astfel încât continuarea prezumției de gratuitate după desfacerea căsătoriei este greu de acceptat și imposibil de justificat din punct de vedere legal. În speța dedusă judecății, instanța de apel nu pare a se putea hotărî asupra modalității de constituire a dreptului de superficie. Astfel, deși în prima parte a considerentelor instanța de apel părea să îmbrățișeze opinia primei instanțe, în sensul că dreptul de superficie s-a născut în virtutea legii (conform art. 30 din Codul familiei), în finalul argumentării caracterului gratuit al dreptului de superficie, Curtea revine asupra acestei opinii și afirmă că nu poate interveni în convenția părților, sugerând astfel că dreptul de superficie s-a născut prin învoiala părților, nu ope legis. O astfel de neconcordanță juridică demonstrează caracterul contradictoriu al motivării soluției adoptate, motiv de recurs prevăzut de art. 488 afin. 1 pct. 6 C.proc.civ. Dacă s-ar aprecia că dreptul de superficie s-a născut prin convenția părților, conform doctrinei relevante în materie „convenția părților trebuie să fie clară și neechivocă, simpla tăcere a proprietarului terenului neechivalând cu acordul la constituirea unui drept de superficie gratuit pe toată durata existenței construcțiilor", cu atât mai mult cu cât respectiva convenție nu a îmbrăcat forma scrisă, astfel că urmează a se stabili conținutul său din coroborarea probelor administrate în cauză, urmând ca instanța să analizeze și să aibă în vedere și conduita părților de după instituirea superficiei și până în prezent. Or, în speța dedusă judecății, trecând peste faptul că nu a existat o convenție în sensul constituirii dreptului de superficie în favoarea reclamantei, în niciun caz recurentul-pârât nu a agreat să nu fie despăgubit în niciun fel pentru lipsa de folosință a terenului, mai ales după desfacerea căsătoriei și mai ales în condițiile în care reclamantei i s-a admis cererea de despăgubire pentru lipsa de folosință a construcției, soluția instanțelor de fond și de apel, de a-1 priva efectiv pe pârâtul persoană fizică de dreptul său de proprietate asupra terenului fiind una profund nelegală. 4.3. Recursul formulat de recurenta-pârâtă societatea B. S.R.L. Recurenta pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei instanței de apel și a hotărârii instanței de fond și să se trimită cauza spre o nouă judecată instanței de apel. În motivarea recursului, recurenta pârâtă a arătat că, în plus față de susținerile comune ale recurentului pârât C., înțelege să arate că pretinsul drept de superficie al reclamantei nu a fost înscris în cartea funciară, astfel că societatea B. S.R.L. nu a avut cunoștință despre existența acestui drept, cu atât mai mult cu cât calitatea de bun comun a construcției a fost stabilită de către instanța de judecată după ce societatea recurentă a achiziționat terenul. Așadar, nici din această perspectivă soluția instanței de apel nu este legală. De asemenea, a mai învederat că un alt aspect asupra căruia instanța de apel a avut o abordare contradictorie este cel al bunei sau relei credințe a societății recurente raportat la prezenta acțiune. Astfel, la fila 14 din decizia recurată, ultimul paragraf, instanța a reținut că „atât reaua-credință cât și conivența dintre cei doi pârâți, de care face vorbire apelanta reclamantă, sunt aspecte ce nu se pot prezuma ci trebuie dovedite, în sensul art. 249 C.proc.civ.". Cu această motivare, instanța a înlăturat susținerea reclamantei în sensul că societatea pârâtă avea cunoștință despre faptul că reclamanta avea calitate de coproprietar al imobilului, calitate ce i-a fost recunoscută de către instanță abia în 2014, în condițiile în care societatea recurentă-pârâtă încheiase contractul de închiriere anterior, respectiv în 2012, astfel că a respins apelul formulat de reclamantă referitor la refuzul instanței de fond de a obliga societatea pârâtă în solidar cu pârâtul persoană fizică la plata despăgubirilor solicitate de reclamantă. Cu toate acestea, la fila 16 din decizie, antepenultimul paragraf al considerentelor, instanța a reținut că „Prin prisma relației dintre cei doi pârâți, posibilitatea cunoașterii situației reale a terenului a existat anterior dobândirii lui, astfel că susținerea apelantei pârâte că nu ar fi adjudecat terenul dacă ar fi cunoscut situația reală a acestuia și existența servituții în favoarea reclamantei, nu poate fi reținută ca fondată". Față de această reținere a instanței de apel, recurenta-pârâtă a învederat că nu înțelege referirea instanței la „existența servituții", în condițiile în care în cauză se pune problema existenței unui drept de superficie, drept real complet diferit de regimul servitutilor. În acest sens, recurenta-pârâtă solicită să se constate că instanța de apel se contrazice cu privire la posibilitatea societății pârâte de a fi cunoscut situația reală a terenului. În realitate, existența dreptului de superficie a fost invocată de către reclamantă pentru prima dată în acest litigiu și, în condițiile în care, în vechea reglementare aplicabilă în speță, acest drept nici măcar nu era expres recunoscut, este evident că societatea recurentă nu putea cunoaște că terenul achiziționat era afectat de acest drept de superficie.

Apărările formulate în cauză. 5.1. Întâmpinarea formulată de recurenta-reclamantă A. La data de 16 decembrie 2024, recurenta-reclamantă A. a depus la dosar întâmpinare la recursurile formulate de recurenții-pârâți, prin care a solicitat respingerea recursurilor ca nefondate și obligarea recurenților-pârâți la suportarea cheltuielilor de judecată. În ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., recurenta-reclamantă a susținut că, deși recurenții-pârâți au susținut că instanța de apel a respins nelegal critica din apel referitoare la lipsa unei cereri reconvenționale sau adiționale din partea reclamantei, argument ce ar putea fi apreciat ca o critică procedurală, aceștia nu demonstrează cum această pretinsă încălcare constituie un motiv de nulitate potrivit art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ. Recurenții-pârâți au criticat și modalitatea în care instanța de apel a analizat dreptul de superficie, susținând că aceasta nu s-a hotărât asupra modalității de constituire a dreptului. Or, această critică nu dovedește că hotărârea ar fi lipsită de temei legal sau că s-ar fi aplicat greșit legea, pentru a fi incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ.. Instanța de apel a argumentat soluția în baza dispozițiilor relevante din vechiul Cod civil coroborate cu prevederile art. 30 din Codul familiei. Faptul că recurenții-pârâți nu sunt de acord cu interpretarea instanței nu înseamnă că aceasta a aplicat greșit legea sau că hotărârea este lipsită de temei legal. Divergențele de opinie privind modalitatea de constituire a dreptului de superficie nu constituie, prin ele însele, un motiv de casare. Criticile formulate de recurenții-pârâți reflectă nemulțumirea față de interpretarea instanței asupra dreptului material, însă nu se încadrează în temeiurile de casare prevăzute de art. 488 alin. 1 pct. 5, 6 și 8 C.proc.civ., astfel că recursul este nefondat. Referitor la critica potrivit căreia instanța de apel a respins în mod nelegal susținerea din apel privind lipsa unei cereri reconvenționale sau a unei cereri adiționale din partea sa având ca obiect constatarea existenței dreptului de superficie pentru terenul aferent construcției, recurenta-reclamantă a mai susținut că a invocat prin întâmpinare dreptul de superficie ca o apărare de fond la cererile reconvenționale formulate de recurenții-pârâți. Dreptul de superficie invocat nu reprezintă o cerere de constatare a unui drept, ci o justificare pentru utilizarea terenului în legătură cu construcția. Astfel, instanța de apel a analizat corect acest aspect. În ceea ce privește critica întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., a susținut că, în cazul construcțiilor edificate de soți pe terenul proprietatea unuia dintre ei, legea în vigoare la momentul edificării construcției instituia mai multe prezumții: pe de o parte cea consacrată de art. 492 C.civ. din 1864, potrivit căreia proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietarul construcției ridicate asupra fondului, iar pe de altă parte, prezumția de comunitate stabilită prin art. 30 alin. 1 din Codul familiei. Referitor la caracterul contradictoriu al motivării soluției adoptate, recurenta-reclamantă a susținut că instanța de apel a expus în mod clar raționamentul său juridic cu privire la dreptul de superficie și la respingerea pretențiilor privind lipsa de folosință. Chiar dacă recurenții contestă concluzia instanței, acest aspect ține de fondul cauzei, iar nu de lipsa motivării. Instanța a analizat argumentul recurenților potrivit căruia dreptul de superficie ar fi trebuit constituit prin convenție între părți. La momentul la care a luat naștere dreptul de superficie, reclamanta era căsătorită cu pârâtul, astfel încât constituirea dreptului s-a făcut cu titlu gratuit. Pârâtul persoană fizică, proprietar al terenului, este asociat majoritar în cadrul recurentei persoană juridică, astfel că la momentul adjudecării terenului, societatea B. S.R.L. cunoștea situația juridică a acestuia, în sensul că avea cunoștință de faptul că asupra construcției reclamanta dobândise un drept de superficie legal cu titlu gratuit. Așadar, recurenta-reclamantă a apreciat că recurenta-pârâtă B. S.R.L. și-a asumat situația juridică a terenului adjudecat, reprezentantul său legal fiind chiar proprietarul terenului. În concluzie, a susținut că instanța de apel în mod corect a dispus ca reclamanta să nu fie obligată la despăgubiri pentru o pretinsă lipsă de folosință a terenului. 5.2. Întâmpinarea formulată de recurentul-pârât C. Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 04.12.2024, recurentul-reclamant a solicitat respingerea recursului formulat de recurenta-reclamantă ca nefondat, cu consecința respingerii și a solicitării referitoare la obligarea recurentului-pârât la plata cheltuielilor de judecată. A susținut că partea adversă critică soluția instanței de apel pe motiv că nu i s-a acordat și prejudiciul viitor, respectiv cel pretins a se fi produs după introducerea cererii de chemare în judecată. Or, în mod corect instanțele fondului au reținut pasivitatea în care s-a aflat reclamanta în toată perioada, pasivitate care s-a concretizat în lipsa oricărui demers juridic sau faptic de a intra în posesia construcției. A mai susținut că, întrucât imobilul în litigiu nu a fost vândut la licitație publică, astfel cum a dispus instanța prin hotărârea de partaj, fapta de a-1 închiria societății B. S.R.L. nu poate fi considerată ca fiind una ilicită. Contractul de închiriere este un act de administrare, iar nu unul de dispoziție, astfel că la încheierea sa nu era necesar acordul coproprietarului. De altfel, petitul acțiunii nu conține nicio solicitare de anulare a contractului de închiriere ori de evacuare, fiind evident că singurul interes al reclamantei este acela de a-și asigura un venit substanțial, fără niciun efort personal de identificare a unui alt chiriaș care să plătească o chirie mai mare. De asemenea, a susținut că, la data de 01.02.2018, contractul de închiriere a încetat, astfel că solicitarea reclamantei de obligare la plata contravalorii lipsei de folosință după această dată apare ca fiind nefondată. 5.3. Întâmpinarea formulată de recurenta-părâtă B. S.R.L. Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 04.12.2024, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a solicitat respingerea recursului formulat de reclamantă ca nefondat și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată. A susținut că recurenta-reclamantă ar fi trebuit să formuleze o cerere reconvențională prin care să solicite instanței constatarea existenței dreptului său de superficie asupra terenului, astfel că, în lipsa unei astfel de cereri, instanța nu putea să constate existența acestui drept. Raportat la capătul de cerere privind obligarea pârâților în solidar la plata prejudiciului, recurenta-reclamantă nu a indicat norma de drept material care ar fi fost aplicată greșit de instanță. 5.4 Răspunsul la întâmpinări. Părțile nu au formulat răspunsuri la întâmpinări. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție. Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamantă este fondat iar recursurile declarate de pârâți sunt nefondate, pentru considerentele ce urmează să fie expuse. În prealabil examinării motivelor de casare, Înalta Curte constată că, în etapa recursului, situația de fapt stabilită în mod suveran de instanțele de fond nu mai poate fi cenzurată, instanța de recurs verificând dacă dispozițiile legale incidente au fost interpretate adecvat și aplicate corect situației de fapt stabilite întrucât, în această fază procesuală, legea limitează analiza instanței de recurs la aspectele de nelegalitate expuse în prevederile art. 488 alin. 1 C.proc.civ.. În acest sens sunt și dispozițiile art. 483 alin. 3 C.proc.civ., conform cărora scopul recursului este de a determina examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. În cauză, stabilirea situației de fapt nu a fost criticată în apel, în decizia recurată expunându-se elementele relevante reținute în cauză: reclamanta A. și pârâtul C. au fost căsătoriți iar în timpul căsătoriei au edificat împreună o construcție pe terenul aflat în proprietatea pârâtului până la data de 17.02.2015; prin hotărâre judecătorească s-a reținut că respectiva construcție, care în prezent are destinația de hotel, restaurant și terasă, este proprietate comună, reclamanta și pârâtul deținând fiecare cota de ½ din aceasta; din 17.02.2015, terenul pe care este amplasată construcția a fost adjudecat la licitație, în cadrul unei proceduri de executare silită, de pârâta societatea B. S.R.L.; această societate are doi asociați și este reprezentată de administratorul asociat C.; acesta din urmă a încheiat la 01.04.2012, cu societatea B. S.R.L., un contract de închiriere, pe o durată de 25 de ani, în temeiul căruia societatea își desfășoară activitatea comercială în construcția proprietatea reclamantei și pârâtului. În ceea ce privește constatarea dreptului de proprietate al recurentei reclamante asupra cotei de ½ din construcție, prima instanță a expus conținutul hotărârilor pronunțate în procesul de partaj, finalizat prin decizia civilă nr. 31/R din 22.01.2014 pronunṭată de Curtea de Apel Galaṭi, în dosarul nr. x/324/2009, prin care a fost menṭinută sentinṭa civilă nr. 2523 din 11.10.2011 pronunțată de Judecătoria Tecuci. Acțiunea recurentei reclamante prin care a solicitat nulitatea relativă parțială a contractului de închiriere încheiat de cei doi pârâți la data de 01.04.2012 a fost definitiv respinsă prin decizia civilă nr. 865 din 27.06.2018 pronunṭată de Tribunalul Galaṭi, reținându-se că, potrivit art. 642 alin. 1 C.civ., sancțiunea care intervine în caz de nerespectare a regulilor de încheiere a contractului de către unul dintre coproprietari este inopozabilitatea față de proprietarul care nu și-a exprimat în mod expres sau tacit consimțământul, iar această sancțiune face ca efectele actului juridic, drepturile și obligațiile născute în baza acestuia, să nu poată fi opuse terților. Obiectul acțiunii introductive constă în solicitarea recurentei reclamante de obligare a pârâților, în solidar, la plata contravalorii lipsei de folosință a cotei de ½ din dreptul de proprietate asupra construcției pentru perioada de 3 ani anterioară introducerii acțiunii, dar și în continuare până la eliberarea imobilului. În ceea ce privește situația pârâtului C., este de observat că prima instanṭă a reṭinut că acesta a achiesat, parṭial, la pretenṭiile reclamantei astfel încât nu a analizat condiṭiile răspunderii civile delictuale cu privire la acesta, obligându-l să plătească reclamantei suma de 247.347 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinṭă pentru cota de ½ din dreptul de proprietate asupra imobilului, aferentă perioadei 16.08.2014 - 16.08.2017. Prin decizia recurată, instanța de apel a considerat că pretențiile reclamantei vizând obligarea pârâților la plata sumelor aferente prejudiciului constând în contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada ulterioară datei de 16.08.2017 și până la data eliberării imobilului reprezintă pretenții referitoare la un prejudiciu viitor, în înțelesul art. 1381 coroborat cu art. 1385 C.civ., însă a considerat că aceste pretenții nu sunt întemeiate întrucât prejudiciul viitor pretins de reclamantă este unul nesigur, eventual și ipotetic, deci incert. Într-adevăr, potrivit art. 1.385 alin. 2 și 3 C.civ., prejudiciul se repară integral, dacă prin lege nu se prevede altfel, putându-se acorda despăgubiri și pentru un prejudiciu viitor dacă producerea lui este neîndoielnică. Condiția existenței unui prejudiciu se referă la consecința încălcării dreptului subiectiv al altei persoane însă examinarea condițiilor necesare pentru angajarea condițiilor răspunderii civile delictuale în temeiul art. 1357, art. 1349 C.civ. impune stabilirea în prealabil a existenței faptei ilicite. Aceasta reprezintă o condiție distinctă a răspunderii civile în toate acele cazuri când un prejudiciu este cauzat printr-o conduită umană, fiind prevăzută expres în art. 1357 alin. 1 C.civ.. În speță, acțiunea imputată pârâtului, care încalcă normele dreptului obiectiv, constă în conduita acestuia care are ca rezultat încălcarea unui drept subiectiv al reclamantei, în speță, aceasta fiind lipsită de folosința imobilului asupra căruia aceasta deține cota de ½ din dreptul de proprietate. Conform susținerilor recurentei reclamante, „fapta ilicită este continuă și constă în lipsirea reclamantei de dreptul său de proprietate asupra bunului până la intrarea efectivă în posesia bunului sau până la despăgubirea integrală”. Din cele expuse, rezultă că reclamanta solicită repararea unui prejudiciu viitor cauzat de o faptă viitoare. Astfel, pentru perioada ulterioară sesizării instanței, conduita viitoare a pârâților este cea care cauzează prejudiciul care continuă să se producă după această dată. În acest sens sunt considerentele instanței de apel care a reținut că “deși pentru perioada analizată în speță s-a reținut fapta ilicită a pârâtului, de a lipsi pe reclamantă de atributul dreptului său de proprietate, nu se poate considera că fapta ilicită este neîndoielnică și pentru viitor, sigură și inevitabilă.” În speță, consecințele păgubitoare produse în patrimoniul reclamantei, pentru care s-au acordat despăgubiri, au ca fapt generator împiedicarea exercitării dreptului de proprietate până la data sesizării instanței. Astfel, fapta cu caracter ilicit imputată părților are caracter continuu, s-a derulat în perioada pentru care au fost acordate despăgubiri, însă reclamanta susține că aceasta se derulează în continuare, ulterior sesizării instanței. Solicitând acordarea despăgubirilor în continuare, reclamanta invocă în realitate săvârșirea unor fapte ilicite care se manifestă după data sesizării instanței or analiza îndeplinirii condițiilor răspunderii civile delictuale nu poate fi realizată decât asupra faptelor care s-au petrecut până la data formulării cererii de chemare în judecată și formează obiectul învestirii instanței prin acest act de procedură. Într-adevăr, art. 1385 alin. 2 C.civ. stabilește că se vor putea acorda despăgubiri și pentru un prejudiciu viitor dacă producerea lui este neîndoielnică, dar această dispoziție legală are în vedere condiția prejudiciului și nu cea a existenței unei fapte ilicite. Astfel, această dispoziție legală prevede posibilitatea reparării prejudiciului viitor cauzat de fapte săvârșite anterior cererii de chemare în judecată, însă nu permite concluzia că o faptă ulterioară, săvârșită pe parcursul procesului sau chiar ulterior finalizării acestuia ar putea face obiectul analizei instanței. Dispozițiile de drept material destinate să ocrotească dreptul de proprietate, reprezentate de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și art. 44 alin. 1 teza a II-a și art. 136 alin. 5 din Constituția României, invocate de recurenta reclamantă pentru a justifica îndreptățirea sa la despăgubiri pentru lipsa de folosință asupra imobilului și pentru viitor, nu schimbă concluzia expusă. Din punct de vedere procesual, instanța este învestită cu starea de fapt care reprezintă fundamentul pretențiilor astfel cum ea există la momentul formulării cererii de chemare în judecată, condițiile necesare pentru angajarea răspunderii civile delictuale a pârâților fiind analizate în raport cu această situație de fapt și nu în raport cu fapte viitoare. Astfel, în economia art. 194 C.proc.civ., obiectul cererii desemnează pretenția concretă dedusă spre soluționare instanței prin cererea de chemare în judecată, una din condițiile care trebuie îndeplinite de acest element fiind ca el să existe la momentul formulării cererii. De asemenea, cererea de chemare în judecată învestește instanța cu examinarea motivelor de fapt și de drept pe care se întemeiază cererea. Această mențiune obligatorie a cererii de chemare în judecată vizează cauza sa juridică, reprezentată de fundamentul pretenției deduse judecății, constând în situația de fapt calificată legal, or această situație de fapt trebuie, de asemenea, să fie cea existentă la data formulării cererii. În acest context, critica recurentei reclamante care vizează faptul că instanțele i-ar fi reproșat că nu ar fi făcut demersuri suficiente pentru a valorifica dreptul de proprietate nu poate fi reținută întrucât respectivul argument este lipsit de relevanță juridică. Pentru perioada anterioară introducerii cererii de chemare în judecată, instanțele au acordat despăgubiri pentru încălcarea dreptului de proprietate, fără a evalua necesitatea unor alte demersuri din partea recurentei reclamante pentru valorificarea în alt mod a dreptului de proprietate, iar acordarea acestor despăgubiri pentru faptele viitoare este împiedicată pentru considerentele expuse mai sus. În consecință, reținând că motivul de recurs prin care recurenta reclamantă a criticat soluția instanței de apel prin prisma faptului că nu i-au fost acordate despăgubiri pentru prejudiciul viitor vizează în realitate repararea prejudiciului pentru fapte viitoare iar o astfel de soluție nu este posibilă prin prisma celor redate mai sus, Înalta Curte constată că nu este incidentă, în aceste coordonate, ipoteza reglementată de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. Motivul de recurs prin care recurenta reclamantă a invocat greșita aplicare a dispozițiilor care reglementează coproprietatea și răspunderea solidară este întemeiat. Statuând asupra raporturilor juridice generate de “încheierea contractului de închiriere de către chiriaș doar cu unul dintre coproprietarii imobilului”, instanța de apel a considerat că aceasta “nu reprezintă în sine un act sau fapt ilicit, atât timp cât actul este valabil încheiat iar dispozițiile legale stabilesc că în atare situații comportamentul excesiv al coproprietarului este cel care atrage sancțiuni în sensul posibilității obligării la despăgubiri”. Astfel, instanța de apel a validat motivarea primei instanțe care a reținut că, în perioada invocată, 16.08.2014 - 16.08.2017, pârâta B. S.R.L. a exercitat posesia asupra imobilului construcție în baza contractului de închiriere încheiat în data de 01.04.2012, pentru o perioadă de 25 de ani. Cu titlu prealabil, este de observat că dispozițiile art. 642 alin. 2 C.civ., invocate de recurenta reclamantă, nu sunt aplicabile în cauză. Conform acestor dispoziții, coproprietarului vătămat i se recunoaște dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acțiunile posesorii împotriva terțului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului. Astfel, textul legal indicat vizează ipoteza în care s-a exercitat o acțiune posesorie și reglementează efectele admiterii acestei acțiuni, or cererea de chemare în judecată din prezenta cauză are alt obiect și alt temei juridic, fiind solicitate despăgubiri bănești ca urmare a angajării răspunderii civile delictuale a pârâților, și nu restituirea posesiei. Este incident însă art. 636 alin. 2 C.civ., de asemenea invocat de recurenta reclamantă, text legal care stabilește că persoana care, împotriva voinței celorlalți proprietari, exercită în mod exclusiv folosința bunului comun poate fi obligată la despăgubiri. Potrivit art. 641 alin. 4 C.civ., locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Situația în care pârâtul C., deși este coproprietar asupra unei cote de ½ din dreptul de proprietate asupra construcției, a încheiat contractul de închiriere pe o perioadă de 25 de ani cu privire la întregul imobil, determină incidența art. 642 alin. 1 C.civ., conform căruia actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, expres ori tacit, la încheierea actului. Incidența acestei dispoziții legale a fost reținută prin decizia civilă nr. 865/2018 pronunṭată de Tribunalul Galaṭi, în care s-a constatat că, potrivit art. 642 alin. 1 C.civ., sancțiunea care intervine în caz de nerespectare a regulilor de încheiere a contractului de către unul dintre coproprietari este inopozabilitatea față de proprietarul care nu și-a exprimat în mod expres sau tacit consimțământul. Sancțiunea inopozabilității este distinctă de nulitate, nu pune în discuție valabilitatea contractului ci faptul că beneficiarul său nu îl poate invoca față de coproprietarul care nu a participat la încheierea contractului și nici nu și-a dat consimțământul expres sau tacit pentru încheierea acestuia, nici în cazul unul litigiu. Față de coproprietarul care nu a participat și nu și-a dat consimțământul la încheierea contractului, acest act juridic nu există astfel încât nu va putea fi invocat nici ca temei al folosinței de către beneficiar. În consecință, concluzia instanțelor că pârâta B. S.R.L. poate să opună recurentei reclamante exercitarea posesiei asupra imobilului construcṭie în baza contractului de închiriere încalcă efectul legal al inopozabilității, motivul de recurs invocat în acest sens de recurenta reclamantă, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., este întemeiat. Pe de altă parte, recurenta reclamantă a invocat, pentru a susține angajarea răspunderii civile delictuale a societății B. S.R.L., săvârșirea faptei ilicite de către persoana juridică, context în care se impunea analiza acestui temei al pretențiilor prin prisma normelor legale care reglementează funcționarea persoanei juridice. Art. 219 C.civ. reglementează răspunderea pentru fapte juridice, stabilind că faptele licite sau ilicite săvârșite de organele persoanei juridice obligă însăși persoana juridică, însă numai dacă ele au legătură cu atribuțiile sau cu scopul funcțiilor încredințate. Faptele ilicite atrag și răspunderea personală și solidară a celor care le-au săvârșit, atât față de persoana juridică, cât și față de terți. În ceea ce îl privește pe pârâtul C., instanța de apel a arătat că s-a reținut fapta ilicită a pârâtului care a încheiat contractul de închiriere cu privire la întregul imobil cu pârâta în cadrul căreia acționa și ca administrator și reprezentant, însă a considerat că această situație nu atrage reținerea unei fapte ilicite și pentru pârâta B. S.R.L. ci atestă doar fapta pârâtului persoană fizică. Or, nu s-a contestat în cauză că pârâtul C. deținea calitatea de asociat și administrator al societății B. S.R.L.