ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1061/2025

Ședința publică din data de 10 iunie 2025

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la data de 02.08.2021, sub nr. x/2021, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., D., E. și F. S.R.L., obligarea pârâților la plata sumei de 1.092.305 RON (221.972,61 EUR curs BNR data introducerii cererii), reprezentând contravaloarea cheltuielilor suportate de reclamanți cu înlăturarea viciilor ascunse ale imobilului situat în mun. București, strada x nr. 9, lot. 1 și lot x, precum și a daunelor cauzate de aceste vicii; obligarea pârâților la plata sumei de 246.190 RON (50.000 EUR curs BNR data introducerii cererii), pentru prejudiciul cauzat reclamanților prin lipsa de folosință a imobilului pe perioada remedierii viciilor ascunse; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată efectuate în cauză.

Prin sentința civilă nr. 2035/24.07.2024, Tribunalul București a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește garanția antreprenorului, ca nefondată, a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B. și a obligat pârâții C. și S.C. F. S.R.L. la plata către reclamanta B. a sumei de 680.948,68 RON reprezentând prejudiciu cauzat pentru înlăturarea viciilor ascunse ale imobilului cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x de către S.P.N. G. și H. la data de 10.11.2016, în proporție de 1/2, respectiv 340.474,34 RON fiecare, precum și la plata către reclamantul A. a sumei de 186.811 RON, reprezentând contravaloare lipsă de folosință a apartamentului nr. x, situat în str. x, București pentru perioada septembrie 2020 (data începerii lucrărilor) - mai 2021 (data finalizării lucrărilor de reparații), în proporție de 1/2, respectiv 93.405,5 RON fiecare.

De asemenea, prima instanță a obligat pârâții la plata către reclamanta B. a cheltuielilor de judecată în cuantum total de 54.469,23 RON, în proporție de 1/2, respectiv 27.234,615 RON fiecare, reprezentând 1/2 onorariu avocat 36.054,75 RON, 10.414,48 RON taxă judiciară de timbru, 4.000 RON onorariu expert tehnic judiciar construcții civile și 4.000 RON onorariu expert parte I., precum și la plata către reclamantul A. a cheltuielilor de judecată în cuantum total de 43.895,97 RON în proporție de 1/2, respectiv 21.947,98 RON fiecare reprezentând 1/2 onorariu avocat 36.054,75 RON, 4.841,22 taxă judiciară de timbru și 3.000 RON onorariu expert evaluare.

Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel pârâții C. și F. S.R.L., solicitând schimbarea în tot, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiate.

Prin decizia civilă nr. 1818A/2024 din 27.11.2024, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă a admis apelul declarat de apelanții pârâți F. S.R.L. și C. împotriva sentinței civile nr. 2035/24.07.2024, pronunțate de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți B. și A.. A schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată, menținând restul dispozițiilor sentinței.

Împotriva acestei decizii civile, la data de 03.01.2025, au declarat recurs reclamanții A. și B., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel.

Primul motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., arătă că instanța de apel nu a lămurit pe deplin situația de fapt dedusă judecății. Astfel, recurenții au arătat că instanța de apel a înlăturat constatări de fapt în mod nelegal, chiar și cele indicate în raportul de expertiză întocmit de expertul desemnat în cauză, pentru a crea o situație convenabilă părților adverse, cu scopul de a admite apelul, prin încălcarea tuturor principiilor de drept și a legii.

Pornind de la prevederile art. 22 C. proc. civ., recurenții au apreciat că instanța de apel era obligată să lămurească cauza sub toate aspectele și să dispună administrarea de probe pe care le considera necesare, însă aceasta a considerat în mod eronat că anul 2020, când au început să apară infiltrații de apă, este momentul în care viciile s-au ivit.

Recurenții au arătat că nu a fost lămurită situația de fapt cu privire la lucrările executate de către aceștia după momentul achiziționării bunului și nici dacă aceste lucrări aveau nevoie sau nu de autorizație de construire, de proiect tehnic și nici nu s-a făcut constatare la fața locului să se observe dacă aceste lucrări puteau să afecteze membrana terasei.

Cauza nu este lămurită sub toate aspectele, instanța de apel afirmând că nu se poate stabili dacă reclamanții au realizat doar lucrările menționate în raportul de expertiză, deoarece nu există un proiect tehnic în acest sens.

Hotărârea nu cuprinde nicio motivare referitoare la înlăturarea apărărilor și planșelor foto anexate întâmpinării în apel, referitoare la faptul că ancorarea foișorului unde s-a amplasat pergola nu a fost realizată de reclamanți.

De asemenea, recurenții au arătat că instanța de apel a înlăturat în totalitate procesul-verbal de constatare a unei stări de fapt, întocmit de executorul judecătoresc, și raportul de expertiză întocmit la momentul constatării stării de fapt, concluzionând că nu se poate stabili dacă, la momentul executării lucrărilor, existau viciile respective, în considerarea faptului că nu exista proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, proiect tehnic și autorizație de construcție.

Contrar celor reținute de instanța de apel, recurenții au învederat că expertul desemnat în cauză a constatat că, după cumpărarea apartamentului, reclamanții au realizat următoarele lucrări: pergolă, anexă wc și spațiu de depozitare, jacuzzi, aceste lucrări fiind certe și indicate și de către pârâți.

Totodată, toate aceste lucrări nu au necesitat autorizație de construire, în înțelesul Legii nr. 50/1991, și, pe cale de consecință, nu era necesară nici întocmirea unui proiect tehnic, nefiind modificată vreo structură.

În continuare, recurenții au arătat că nu a fost lămurită situația de fapt sub aspectul unei erori de construire a terasei, care exista în momentul cumpărării bunului, și dacă aceste erori erau ele însele de natură să conducă la apariția infiltrațiilor, în lipsa executării unor lucrări subsecvente.

Având în vedere concluziile raportului de expertiză, în conformitate cu care lucrările efectuate ar fi putut afecta hidroizolația într-o măsură mai mică, era necesar să se lămurească dacă, în lipsa lucrărilor efectuate de reclamanți, din cauza viciului de construire și de montare a unei hidroizolații tip terasă în locul unei hidroizolații tip grădină, infiltrațiile s-ar fi produs oricum.

De asemenea, recurenții au apreciat că hotărârea instanței conține motive străine pricinii și conturează o situație de fapt în mod intenționat și mai neclară, cu scopul de a încurca și nu de a lămuri situația de fapt pe deplin.

Recurenții au redat concluzii ale raportului de expertiză, susținând că instanța de apel a reținut, contrar acestora, aspecte diferite, astfel încât motivele afirmate de către instanță, în sensul că expertul s-a limitat la analiza presupuselor vicii studiind contractul, sunt complet străine pricinii, expertul arătând practic că acest contract, prezentat de către pârâți pentru executarea terasei, nu corespunde cu situația de fapt de la fața locului, constatată de către executor și expertul I. la data de 23.09.2020.

O altă critică invocată de recurenți se referă la încălcarea principiului de drept nemo auditur propriam turpitudinem allegans, în privința termenului de garanție ce îi incumbă antreprenorului. Raportat la această criticică, recurenții au redat acțiunile antreprenorului raportat la construirea terasei, fără a fi respectată legea, concluzia instanței de apel, în sensul că nu poate fi atrasă răspunderea deoarece nu există proiect tehnic, pe care antreprenorul nu l-a întocmit din propria culpă, fiind eronată.

Un al doilea motiv de recurs invocat de recurenții reclamanți, raportat la dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., se referă la aplicarea greșită a prevederilor art. 269, ale art. 364 C. proc. civ. și ale art. 2 și art. 5 din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești.

Au susținut recurenții că instanța a încălcat prin hotărârea recurată normele de drept procesual și de drept material indicate, în considerarea faptului că a înlăturat în totalitate constatările de fapt la momentul la care s-a întocmit procesul-verbal de constatare de către executorul judecătoresc, precum și constatarea expertului numit de către executor prin procesul-verbal din 23.09.2020, întocmit în cadrul dosarului nr. x/2020, considerând că raportul de expertiză nu are nicio valoare, deoarece pârâții nu au putut propune expert parte.

Recurenții au subliniat că procesul-verbal întocmit de către executorul judecătoresc constituie un act autentic, precum și raportul de expertiză, care face parte integrantă din procesul-verbal, sub aspectul constatărilor de fapt din 23.09.2020, pârâții fiind prezenți la această constatare.

Un alt motiv de recurs invocat se referă la faptul că hotărârea este pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a prevederilor art. 2531 C. civ. și art. 29 din Legea nr. 50/1991, recurenții susținând că interpretarea instanței de apel conform căreia s-ar prelungi termenul de garanție sine die, dacă s-ar accepta interpretarea instanței de fond, contravine prevederilor art. 2531 C. civ., care stipulează că termenul de prescripție începe să curgă de la data expirării termenului de garanție.

Au mai susținut recurenții că dezlegarea instanței de apel încalcă prevederile art. 1 și 7 din Legea nr. 50/1991 și art. 30 din Legea nr. 10/1995, prin faptul că a înlăturat răspunderea antreprenorului în considerarea faptului că nu s-a dovedit că viciul exista la data la care s-a executat lucrarea, întrucât nu a fost întocmită documentația tehnică pentru a i se stabili culpa în generarea viciului.

În continuare, recurenții au invocat dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., susținând că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea vădită a legii în privința reținerii culpei comune atât a vânzătorului cât și a recurenților și a înlăturării totale a răspunderii vânzătorului.

De asemenea, au indicat încălcarea prevederilor art. 16, art. 1530 și art. 1534 C. civ., susținând că, în contextul în care s-ar reține o culpă a reclamanților, soluția nu era de înlăturare a răspunderii totale a pârâților, ci de o diminuare corespunzătoare a despăgubirilor.

La data de 24.03.2025, intimații-pârâți au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă la data de 16.01.2025 și a fost repartizat aleatoriu completului de filtru nr. 4, astfel cum reiese din fișa Ecris.

În cauză, a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs și de efectuare a comunicării actelor de procedură între părțile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 471

1

și art. 201 C. proc. civ., iar prin rezoluția din data de 13.03.2025, s-a fixat termen de judecată la data de 10.06.2025, în ședință publică, cu citarea părților.

La termenul din 10.06.2025, după dezbateri contradictorii, instanța a rămas în pronunțare asupra recursului declarat.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul declarat de recurenții reclamanți A. și B. este nefondat, pentru următoarele considerente:

Prin decizia recurată a fost admis apelul formulat de apelanții pârâți F. S.R.L. și C., în contradictoriu cu intimații reclamanți B. și A., fiind schimbată în parte sentința apelată și fiind respinsă, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată având ca obiect obligarea pârâților la plata unor despăgubiri civile solicitate în temeiul răspunderii vânzătorului și a constructorului pentru viciile ascunse ale imobilului, cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.11.2016 la SPN G. și H.. În esență, instanța de apel a reținut că, potrivit probatoriului administrat, în privința acțiunii îndreptate împotriva vânzătorului C., s-a împlinit termenul de garanție de 3 ani anterior apariției viciilor ascunse, deoarece acest termen de garanție a început să curgă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv la data de 10.11.2016, și s-a împlinit la data de 10.11.2019, în timp ce viciile ascunse invocate s-au ivit în anul 2020, conform susținerilor reclamanților expuse prin cererea de chemare în judecată. În privința acțiunii îndreptate împotriva constructorului F. S.R.L., s-a reținut că acesta răspunde pentru viciile ascunse ale construcției pe care a executat-o, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării, termen care nu a început să curgă în lipsa depunerii procesului-verbal de recepție cu privire la etajele superioare ale clădirii, însă, conform dovezilor administrate, nu sunt îndeplinite condițiile răspunderii pentru viciile ascunse ale construcției, atât timp cât nu s-a probat existența viciilor invocate anterior lucrărilor efectuate chiar de reclamanți la terasa imobilului.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs recurenții reclamanți A. și B., invocând motivarea necorespunzătoare a hotărârii atacate, precum și încălcarea unor dispoziții de drept procesual și a unor dispoziții de drept material, urmărind să obțină casarea deciziei recurate și rejudecarea apelului, în scopul constatării temeiniciei pretențiilor deduse judecății.

Cu titlu prealabil, trebuie subliniat că decizia instanței de apel poate fi atacată cu recurs numai pentru motivele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ., nefiind posibilă reaprecierea probatoriului sau reformarea hotărârii pentru alte argumente decât cele care privesc legalitatea deciziei recurate.

Motivele de recurs invocate de recurenții reclamanți, încadrate în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6, pct. 5 și pct. 8 C. proc. civ., sunt nefondate și nu pot conduce la admiterea prezentei căi de atac, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Primul motiv de recurs, încadrat în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., se referă la ipoteza în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei. Astfel, din parcurgerea deciziei recurate se observă că aceasta respectă exigențele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. și cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței și au justificat soluția de admitere a cererii de apel și de respingere a cererii de chemare în judecată, oferindu-se răspuns tuturor apărărilor invocate de părți. În aceste condiții, părțile au posibilitatea de a înțelege argumentele care au determinat pronunțarea acestei soluții, iar controlul judiciar este posibil pe baza considerentelor expuse de instanța de apel.

Contrar susținerilor recurenților, Înalta Curtea observă că decizia atacată nu este motivată sumar sau necorespunzător, ci dimpotrivă, este prezentat în mod coerent raționamentul juridic care a condus la pronunțarea soluției în apel, astfel că hotărârea recurată conține motivarea conformă în fapt și în drept.

Împrejurarea că recurenții reclamanți nu sunt de acord cu soluția la care a ajuns instanța de apel nu se traduce într-o motivare necorespunzătoare a deciziei, la fel cum neînsușirea apărărilor expuse de către parte nu reprezintă o nemotivare a hotărârii. Ceea ce este esențial este faptul că instanța de apel a prezentat în clar și coerent argumentele pentru care a pronunțat soluția de admitere a apelului și de respingere a cererii de chemare în judecată, fiind astfel posibilă realizarea controlului judiciar.

În concret, printr-un prim set de critici, recurenții reclamanți au invocat insuficiența motivării hotărârii sub aspectul nelămuririi pe deplin a situației de fapt referitoare la momentul ivirii viciilor ascunse. Aceste critici sunt nefondate, deoarece instanța de apel a ținut seama, în privința stabilirii momentului la care au apărut viciile ascunse invocate, chiar de susținerile reclamanților expuse în cererea de chemare în judecată, aceștia arătând explicit că, în anul 2020, au început să apară infiltrațiile de apă la iluminatorul imobilului, care face legătura între apartament și terasă. Așadar, instanța de apel a expus argumente convingătoare și adecvate cu privire la momentul apariției viciilor ascunse invocate prin cererea dedusă judecății, neputându-se reține lipsa motivării corespunzătoare a deciziei în această privință.

Invocarea dispozițiilor art. 22 C. proc. civ. nu determină concluzia încălcării de către instanța de apel a exigențelor motivării corespunzătoare a deciziei pronunțate, atât timp cât judecătorii cauzei au arătat preocupare pentru lămurirea tuturor împrejurărilor relevante soluționării cererii privind obligarea pârâților la plata unor despăgubiri ca urmare a răspunderii pentru viciile ascunse ale imobilului vândut și, respectiv, construit.

Susținerile recurenților în sensul greșitei aprecieri a probatoriului administrat (respectiv raportul de expertiză întocmit la judecata în fond, planșele foto, înregistrările video, procesul-verbal de constatarea a situației de fapt întocmit de executorul judecătoresc), în legătură cu stabilirea momentului la care s-au ivit viciile ascunse ale imobilului, exced motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., reprezentând, în realitate, critici de netemeinicie, care nu pot fi supuse cenzurii în calea de atac extraordinară a recursului.

Din expunerea tuturor criticilor rezultă că recurenții reclamanți sunt nemulțumiți de modalitatea în care instanța de apel a apreciat probatoriul, însă o atare nemulțumire nu poate fi analizată prin invocarea motivului de casare prevăzut la pct. 6 al art. 488 C. proc. civ.

Probele administrate au fost coroborate și apreciate de către instanța de apel, conform puterii de apreciere rezultate din caracterul devolutiv al apelului, neputând fi reapreciate sau reinterpretate de către instanța de recurs în sensul reținerii unei situații de fapt contrare, atât timp cât recursul este o cale extraordinară de atac ce urmărește să supună instanței de control judiciar examinarea conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Nu se poate reține insuficienta motivare a hotărârii atacate în raport de modificarea apărărilor expuse inițial de reclamanți în cererea de chemare în judecată, unde au arătat explicit că viciile imobilului au apărut în anul 2020, în timp ce, prin cererea de recurs, aceleași părți au susținut un alt moment al ivirii viciilor, respectiv anul 2019, în contextul în care temeiul respingerii acțiunii contra vânzătorului a fost reprezentat de considerentul conform căruia obligația de garanție pentru vicii ascunse s-a stins la data de 10.11.2019, la 3 ani de la momentul încheierii actului translativ de proprietate. Așadar, nu i se poate imputa instanței de apel o motivare necorespunzătoare a hotărârii, în raport de apărarea reclamanților formulată ulterior, prin cererea de recurs, diferită de cea expusă prin cererea introductivă de instanță.

Stabilirea momentului apariției viciilor ascunse reprezintă o chestiune de fapt, reținută de instanța de apel pe baza probelor administrate, nefiind posibilă exercitarea controlului de nelegalitate de către instanța de recurs, atât timp cât criticile aduse sunt critici de netemeinicie și urmăresc o reapreciere a probatoriului administrat.

Critica vizând omisiunea instanței de a dispune efectuarea unei expertize de specialitate pentru stabilirea cu certitudine a momentului la care nivelul de umezeală în apartament era mult mai ridicat anterior momentului la care a început efectiv să plouă în casă este nefondată, deoarece, conform art. 254 alin. (6) C. proc. civ., părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii.

În raport de toate aceste considerente, instanța de recurs constată caracterul nefondat al criticilor legate de insuficiența motivării deciziei recurate sub aspectul lămuririi pe deplin a situației de fapt în privința momentului ivirii viciilor ascunse.

Printr-un alt set de critici, recurenții reclamanți au susținut insuficienta motivare a hotărârii în legătură cu lucrările executate de aceștia după momentul achiziționării imobilului, ceea ce a condus la respingerea pretențiilor formulate față de constructor, motivat de faptul că nu s-au administrat probe din care să rezulte existența viciilor ascunse la momentul executării lucrărilor de către cumpărători.

În esență, criticile invocate privesc tot temeinicia soluției pronunțate și modalitatea în care instanța de apel a efectuat aprecierea și coroborarea probatoriului, astfel încât exced controlului de legalitate permis instanței de recurs, nefiind invocate critici susceptibile de încadrare în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Instanța de recurs nu poate evalua în ce măsură este justificată înlăturarea în apel a unor probe, prin coroborare cu întregul probatoriu administrat, și nu poate efectua o reinterpretare și o reapreciere a probelor, în scopul schimbării situației de fapt stabilite de către instanța de apel, în lipsa indicării unei încălcări sau greșite aplicări a vreunei dispoziții legale cu prilejul încuviințării, administrării și aprecierii dovezilor.

Criticile legate de înlăturarea concluziilor formulate de expertul judiciar I., cu prilejul constatării situației de fapt de către executorul judecătoresc, sunt nefondate, deoarece în mod just a reținut instanța de apel că respectivul raport are natura juridică a unei expertize extrajudiciare, atât timp cât nu a fost încuviințată și administrată în condiții de contradictorialitate cu partea față de care se urmărește a se valorifica respectivele concluzii ale expertului. În măsura în care reclamanții urmăreau să obțină și să valorifice părerea unui expert cu privire la viciile ascunse ale imobilului și la momentul apariției acestora, aveau posibilitatea de a recurge la procedura asigurării probelor, conform art. 359 și art. 360 C. proc. civ. În schimb, recurenții reclamanți au urmat numai procedura constatării de urgență a unei stări de fapt, conform art. 364 C. proc. civ., efectuată de un executor judecătoresc, chemat să constate, cu propriile simțuri, la fața locului starea de fapt. Or, pentru obținerea părerii unui expert, calea procesuală prevăzută de legiuitor era acea a asigurării dovezii, pe baza încuviințării instanței judecătorești și cu legala citare a părților, ceea ce ar fi permis valorificarea dovezii în condițiile art. 363 C. proc. civ.

Modalitatea în care recurenții reclamanți au înțeles să administreze probele în susținerea pretențiilor formulate, inclusiv sub aspectul determinării momentului la care au efectuat propriile lucrări asupra imobilului, cu consecințe asupra imposibilității stabilirii legăturii de cauzalitate dintre viciile ascunse și prejudiciul reclamat, nu poate fi imputată instanței de apel și nici supusă valorificării din perspectiva reinterpretării și reaprecierii probatoriului de către instanța de recurs.

Susținerile recurenților în sensul lipsei oricărui impact al lucrărilor executate de aceștia asupra viciilor ascunse ale imobilului construit reprezintă critici de netemeinicie ale hotărârii, nesusceptibile de încadrare în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Lipsa proiectului tehnic și a autorizației de construire pentru lucrările efectuate atât de către constructor, cât și de către reclamanți, a fost menționată de instanța de apel în scopul de a justifica imposibilitatea de plasare în timp a lucrărilor executate de către cumpărători, față de momentul apariției viciilor ascunse, și imposibilitatea stabilirii impactului acestor lucrări asupra deficiențelor constatate la imobil. Așadar, sunt lipsite de relevanță toate susținerile întemeiate pe prevederile art. 11 din Legea nr. 50/1991 în sensul că respectivele lucrări nu trebuiau autorizate, deoarece nu lipsa autorizației și a proiectului tehnic a determinat respingerea pretențiilor deduse judecății, ci lipsa probatoriului necesar pentru a stabili cu certitudine că prejudiciul invocat a fost provocat de viciile ascunse ale construcției, iar nu de lucrările executate ulterior de către cumpărători.

Față de cele arătate, instanța de recurs reține caracterul nefondat al criticilor legate de insuficienta motivare a deciziei recurate sub aspectul lămuririi pe deplin a situației de fapt în privința lucrărilor executate de cumpărători ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Recurenții reclamanți au mai criticat faptul că motivarea deciziei recurate nu este suficientă în raport de împrejurarea că nu a fost lămurită situația de fapt în legătură cu existența unor erori de construire a terasei, de natură să conducă la apariția infiltrațiilor, independent de executarea lucrărilor subsecvente de către cumpărători. Toate criticile invocate se întemeiază pe conținutul raportului de expertiză întocmit în cauză și pe necesitatea completării probatoriului, însă, așa cum s-a arătat anterior, instanța de recurs nu poate proceda la o reinterpretare a probelor administrate și nici nu poate reproșa instanței de apel omisiunea de a administra o dovadă pe care niciuna dintre părți nu a solicitat-o. Așadar, calea extraordinară de atac a recursului permite verificarea conformității hotărârii cu regulile de drept aplicabile, astfel cum prevede art. 483 alin. (3) C. proc. civ., dar nu deschide o nouă judecată devolutivă asupra fondului cauzei, nefiind admisibile în recurs criticile de netemeinicie, ci exclusiv cele de nelegalitate.

Invocarea motivelor străine de natura cauzei nu poate fi primită, deoarece, în realitate, sub aparența acestui motiv de casare, se invocă tot critici de netemeinicie a deciziei recurate, urmărindu-se o reapreciere a conținutului raportului de expertiză întocmit în cauză.

De asemenea, argumentarea instanței de apel nu poate fi reținută ca fiind străină sau contrară concluziilor cuprinse în raportul de expertiză întocmit de expertul I., atașat procesului-verbal de constatare a situației de fapt, întocmit de executorul judecătoresc, atât timp cât respectivul raport a fost calificat ca o expertiză extrajudiciară, nefiind întocmit în litigiul de față și nici anterior în procedura asigurării dovezilor, astfel că nu se poate opune intimaților pârâți.

Așadar, contrar susținerilor recurenților reclamanți, decizia instanței de apel este clară și coerentă sub aspectul prezentării motivelor de fapt și de drept care au justificat pronunțarea soluției de admitere a apelului și de respingere a pretențiilor deduse judecății, fiind relevant faptul că, în esență, s-a reținut, pe de-o parte, stingerea obligației de garanție a vânzătorului pentru vicii ascunse, iar pe de altă parte, lipsa probării condițiilor legale pentru angajarea răspunderii constructorului pentru viciile ascunse ale imobilului, în condițiile în care chiar cumpărătorii au executat lucrări subsecvente asupra bunului, iar deficiențele reclamate au apărut ulterior acestui moment. Din modul de expunere a raționamentului juridic, instanța de recurs constată că exercitarea controlului judiciar este pe deplin posibilă, iar exigențele motivării hotărârii, conform art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., au fost pe deplin respectate.

Față de cele arătate, Înalta Curtea constată că în cuprinsul deciziei atacate există considerente suficiente care să fundamenteze soluția de admitere a apelului și de respingere a cererii de chemare în judecată, să răspundă apărărilor ambelor părți, să permită acestora și instanței de recurs să înțeleagă argumentele care au stat la baza soluției dispuse, în acord cu art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., astfel încât primul motiv de recurs invocat este nefondat.

Al doilea motiv de recurs, încadrat în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., se referă la ipoteza în care hotărârea a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității. În concret, recurenții reclamanți au invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 269 și art. 364 C. proc. civ., precum și ale art. 2 și art. 5 din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești, nemulțumirea părții fiind legată de faptul că instanța de apel a înlăturat raportul de expertiză extrajudiciară, întocmit de expertul I., deși acesta este parte integrantă a procesului-verbal de constatare a situației de fapt, întocmit de executorul judecătoresc la data de 23.09.2020.

Aceste critici sunt nefondate, deoarece instanța de apel nu a nesocotit dispozițiile de drept procesual indicate, ci a ținut seama în mod just de faptul că reclamanții au recurs la procedura constatării unei stări de fapt, potrivit art. 364 C. proc. civ., iar nu la procedura asigurării probelor, conform art. 359 C. proc. civ. Într-adevăr, pentru constatarea de urgență a unei stări de fapt partea interesată s-a adresat executorului judecătoresc competent, aflat în circumscripția locului cercetării, obținând acordul pârâților pentru efectuarea acestei cercetări. Constatările personale ale executorului judecătoresc au fost consemnate în procesul-verbal din data de 23.09.2020, înscris care are valoarea probatorie a înscrisului autentic, în acord cu art. 269 și art. 270 C. proc. civ. Instanța de apel, conform propriei puteri de apreciere ca instanță devolutivă, a efectuat propria analiză și propria apreciere a probelor administrate atât în fața primei instanțe, cât și în fața sa, reținând situația de fapt corespunzătoare dovezilor administrate, inclusiv prin raportare la actul întocmit de executorul judecătoresc în procedura prevăzută de art. 364 C. proc. civ.

În schimb, în privința raportului de expertiză întocmit cu același prilej de către expertul I., în mod corect a procedat instanța de apel la înlăturarea probei cu conținut tehnic, științific, motivat de faptul că efectuarea lucrării nu s-a realizat în condiții de contradictorialitate și, astfel, nu este opozabilă pârâților, având valoarea probatorie a unei simple expertize extrajudiciare. În acest sens, este relevant faptul că procesul-verbal de constatare a situației de fapt, întocmit de executorul judecătoresc, are valoarea probatorie a înscrisului autentic exclusiv în ceea ce privește constatările personale ale executorului judecătoresc, iar nu și în ceea ce privește opinia unei alte persoane.

În măsura în care reclamanții doreau să se prevaleze, într-un viitor proces, de concluziile unui expert în legătură cu deficiențele constatate la imobilul în discuție, aceștia puteau și trebuiau să urmeze procedura asigurării probelor, prevăzută de art. 359 C. proc. civ., conform căruia constatarea de urgență a părerii unui expert, dacă există pericol ca proba să dispară sau să fie greu de administrat în viitor, poate fi încuviințată de instanța judecătorească, la cererea persoanei care justifică un interes, urmându-se procedura prevăzută de art. 360 C. proc. civ. În cauza de față, reclamanții nu au formulat o cerere de asigurare a dovezii, astfel încât raportul de expertiză întocmit de expertul I. nu are forța juridică a expertizei judiciare, nefiind urmată procedura prevăzută de art. 359 - art. 363 C. proc. civ., ci doar procedura constatării de urgență a situației de fapt, conform art. 364 C. proc. civ., procedură care este aptă să probeze constatările executorului judecătoresc, percepute cu propriile simțuri, astfel cum a apreciat instanța de apel, iar nu prin intermediul unui expert judiciar.

Așa fiind, dispozițiile legale de drept procesual invocate prin cererea de recurs nu au fost încălcate sau greșit aplicate de către instanța de apel cu prilejul pronunțării soluției de admitere a apelului și, implicit, de respingere a pretențiilor deduse judecății, fiind stabilită în mod just natura extrajudiciară a expertizei menționate în procesul-verbal de constatare a stării de fapt din data de 23.09.2020.

Al treilea motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se referă la ipoteza în care hotărârea pronunțată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material. În esență, recurenții reclamanți au invocat încălcarea principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans (nimeni nu poate invoca în susținerea intereselor sale propria sa culpă) în privința termenului de garanție ce incumbă antreprenorului, precum și încălcarea și greșita aplicare a dispozițiilor art. 2531 C. civ. și art. 29 din Legea nr. 50/1991 referitoare la momentul ivirii viciilor ascunse și garanția vânzătorului imobilului pentru vicii ascunse, a prevederilor art. 1 și art. 7 din Legea nr. 50/1991 și art. 30 din Legea nr. 10/1995 în privința reținerii lipsei proiectului tehnic și al autorizației de construire, dar și a prevederilor art. 16, art. 1530 și art. 1534 C. civ. în privința culpei comune a părților în producerea prejudiciului reclamat.

Aceste critici au fost invocate formal, urmărindu-se, în realitate, o reinterpretare și o reapreciere a probatoriului administrat, ceea ce instanța de recurs nu poate realiza, în raport de dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., astfel cum s-a argumentat anterior.

Dispozițiile legale de drept material, indicate de recurenții reclamanți, nu au fost încălcate sau greșit aplicate de instanța de apel, atât timp cât soluția pronunțată se întemeiază în mod just pe probatoriul administrat.

Prima critică referitoare la imposibilitatea invocării în apărare a propriei culpe se întemeiază pe ideea că pârâții nu au întocmit documentația tehnică aferentă etajelor 6 și 7 ale imobilului unde este amplasată terasa tocmai pentru a realiza cu rea-credință lucrări improprii și a obține o sumă de bani suplimentară. Aceste critici se referă la lipsa de temeinicie a hotărârii, iar nu la legalitatea acesteia, vizând modalitatea în care instanța de apel a analizat și a apreciat probatoriul administrat, astfel încât exced controlului judiciar ce poate fi realizat de instanța de recurs.

În plus, invocarea de către instanța de apel a lipsei documentației tehnice a fost făcută în scopul de a justifica soluția reținută în sensul imposibilității stabilirii momentului la care au apărut viciile ascunse în raport de lucrările efectuate de către cumpărători și, implicit, în sensul lipsei probatoriului adecvat pentru a reține legătura de cauzalitate dintre prejudiciul reclamat și viciile ascunse ale imobilului. Pe de altă parte, achiziționarea de către recurenții reclamanți a apartamentului cu terasă, fără existența documentației tehnice necesare, nu se traduce într-o culpă exclusivă a constructorului și a vânzătorului, ci, în egală măsură, și a cumpărătorilor, care au acceptat încheierea actului translativ de proprietate în aceste condiții.

A doua critică vizând nesocotirea dispozițiilor legale referitoare la momentul ivirii viciilor ascunse și garanția vânzătorului pentru vicii ascunse este nefondată, deoarece instanța de apel a efectuat o corectă interpretare și aplicare a prevederilor art. 2531 C. civ., stabilind în mod just lipsa diferenței între ivirea și descoperirea viciilor și stabilind în mod corect momentul de început al termenului de garanție prin raportare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Atât timp cât s-a reținut împlinirea termenului de garanție la data de 10.11.2019 și ivirea viciilor în anul 2020, rezultă că instanța de apel a efectuat o corectă aplicare a dispozițiilor art. 2531 C. civ., în special a celor cuprinse la alin. (4) al articolului menționat, stabilind că ivirea acestor vicii ascunse s-a produs la un moment ulterior expirării termenului de garanție, ceea ce are ca efect stingerea obligației de garanție a vânzătorului, cu consecința respingerii pretențiilor formulate de către cumpărători prin prezentul demers procesual.

Critica privind încălcarea dispozițiilor legale referitoare la necesitatea autorizației de construire și a proiectului tehnic este, de asemenea, nefondată, deoarece angajarea răspunderii constructorului nu este atrasă în mod automat, în condițiile lipsei probatoriului adecvat care să plaseze existența viciilor ascunse la momentul executării lucrării, în contextul în care descoperirea acestor vicii a avut loc la un moment ulterior efectuării unor lucrări subsecvente de către cumpărători. Altfel spus, lipsa documentației tehnice necesare nu echivalează cu probarea existenței viciilor ascunse și excluderea cauzării deficiențelor prin lucrările ulterioare executate de cumpărători, de asemenea, fără autorizație și fără proiect tehnic.

Ultima critică, legată de împărțirea culpei părților în producerea prejudiciului reclamat, este nefondată, deoarece instanța de apel nu a reținut vinovăția comună a părților în cauzarea pagubei, ci, raportat la împrejurarea că lipsesc autorizațiile de construire și proiectele tehnice ale lucrărilor executate atât de pârâta constructor, cât și de reclamanții cumpărători, a constatat lipsa probatoriului pe baza căruia să se poată reține îndeplinirea condițiilor legale pentru angajarea răspunderii constructorului pentru viciile ascunse ale imobilului. Deci, nu lipsa autorizației și a proiectului tehnic a determinat pronunțarea soluției de respingere a pretențiilor deduse judecății, ci împrejurarea că nu s-a reușit a se proba îndeplinirea cerințelor pentru angajarea răspunderii pentru vicii ascunse, astfel că, prin ipoteză, nici nu se pune problema stabilirii contribuției fiecăreia dintre părți la producerea pagubei. Nu exista temei pentru împărțirea culpei, atât timp cât nu s-a probat faptul că viciile pretins ascunse au fost contemporane executării lucrărilor de către constructor, iar nu consecința lucrărilor executate ulterior de către cumpărători.

De aceea, pretinsa nesocotire a dispozițiilor art. 16, art. 1530 și art. 1534 C. civ. nu poate de reținută, atât timp cât probele administrate nu au fost apte să conducă la constatarea îndeplinirii condițiilor legale pentru angajarea răspunderii constructorului pentru viciile ascunse ale imobilului, nefiind administrate dovezi care să stabilească faptul că deficiențele reclamate reprezintă vicii ascunse ale construcției.

Toate aceste argumente sunt suficiente pentru a reține caracterul nefondat al motivului de casare invocat de către recurenții reclamanți, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., neputându-se reține vreo încălcare sau greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor de drept material indicate prin cererea de recurs.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții-reclamanți A. și B. împotriva deciziei civile nr. 1818A/2024 din 27 noiembrie 2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Totodată, în temeiul art. 453 C. proc. civ., ținând seama de soluția de respingere a recursului și reținându-se astfel culpa procesuală a recurenților reclamanți, instanța va respinge, ca neîntemeiată, cererea acestora de acordare a cheltuielilor de judecată, deoarece au căzut în pretenții în recurs și doar partea care câștigă procesul este îndreptățită la recuperarea acestor sume, luând act că intimații pârâți nu au solicitat cheltuieli de judecată în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții-reclamanți A. și B. împotriva deciziei civile nr. 1818A/2024 din 27 noiembrie 2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 iunie 2025.