ÎCCJ, decizie (scj.ro #230772)

Contract de vânzare. Răspunderea pentru vicii ascunse. Stabilirea caracterului de viciu ascuns prin raportare la interpretarea noțiunii de cumpărător prudent și diligent

Cuprins pe materii: Drept comercial. Codul civil. Obligații. Diferite contracte speciale. Contractul de vânzare

Index alfabetic: Acțiune în pretenții

Contract de vânzare

Răspunderea pentru vicii ascunse

Profesionist

Cerere de chemare în garanție

Motivarea hotărârii judecătorești

C. proc. civ., art. 264, art. 327,  art. 425

C. civ., art, 1707 alin. (2), alin. (4), art. 1710 alin. (1) lit. c)

În stabilirea caracterului de viciu ascuns prezintă relevanță condiția ca viciul să nu fi putut fi observat de un cumpărător prudent și diligent printr-o verificare normală, dar atentă, fără însă a apela la asistență de specialitate.

Interpretarea potrivit căreia un cumpărător profesionist care contractează în domeniul său de activitate este prezumat că are cunoștință de existența eventualelor vicii, acesta trebuind să manifeste o diligență sporită, mult peste nivelul unei persoane fizice, este contrară dispozițiilor art. 1707 C. civ.,  care nu impun în sarcina cumpărătorului profesionist obligații suplimentare, doar din perspectiva calității sale.

În acest context, raționamentul instanței de apel, în sensul că viciile ascunse sunt acelea care nu puteau fi descoperite după o verificare serioasă pe care cumpărătorul specializat era obligat să o facă, fie personal, fie apelând la o persoană calificată, este în contradicție cu prevederile art. 1707 alin. (2) C. civ.

I.C.C.J., Secția a II-a civilă, decizia nr. 177 din 4 februarie 2025

I. Obiectul litigiului:

Prin cererea introductivă înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj la 19 februarie 2018, sub nr. x/1285/2018, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată societatea B. S.R.L., solicitând, în temeiul art. 1710 alin. (1) lit. c) C. civ., reducerea prețului aferent contractului de vânzare autentificat sub nr. 3117 din data de 18.07.2017, încheiat între părți, cu suma de 926.449,32 lei, obligarea pârâtei la plata sumei de 542.461,37 lei, reprezentând daune-interese, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

La 5 aprilie 2018, pârâta B. S.R.L. a formulat cerere de chemare în garanție a societății C. S.R.L., solicitând obligarea chematei în garanție la plata în favoarea societății B. S.R.L. a sumei de bani la care aceasta va fi obligată ca urmare a admiterii cererii de chemare în judecată formulată de către A. S.R.L., constând în contravaloarea pretinselor vicii de proiectare, în cuantum de 134.809,54 lei; contravaloarea daunelor-interese de 542.461,37 lei, precum și obligarea chematei în garanție la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

Prin încheierea de ședință din 20 septembrie 2018, instanța, raportat la dispozițiile art. 74 alin. (2) și art. 65 C. proc. civ. a constatat admisibilă în principiu cererea de chemare în garanție a C. S.R.L.

II. Hotărârile pronunțate în cauză:

Prin sentința civilă nr. 1886 din 22 septembrie 2022, pronunțată în dosarul nr. x/1285/2018, Tribunalul Specializat Cluj a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de către societatea A. S.R.L. împotriva pârâtei B. S.R.L. și, în consecință, a dispus reducerea prețului aferent contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3117/18.07.2017 încheiat între părți cu suma de 769.273,04 lei + TVA; a obligat pârâta să achite reclamantei suma de 542.461,37 lei reprezentând daune-interese precum și suma de 85.334,60 lei reprezentând cheltuieli de judecată; a admis cererea de chemare în garanție formulată de către pârâta B. S.R.L. în contradictoriu cu chemata în garanție C. S.R.L. și, în consecință, a obligat chemata în garanție să plătească pârâtei suma de 134.809,54 lei cu titlu de prejudiciu, precum și suma de 542.461,37 lei daune-interese.

Împotriva acestei sentințe, a declarat

apel

chemata în garanție C. S.R.L., solicitând schimbarea acesteia, rejudecarea fondului cauzei și pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună respingerea cererii reclamantei-intimate.

Împotriva aceleiași sentințe, precum și a încheierilor de ședință din 12.05.2022 și 09.09.2021, respectiv împotriva încheierii nr. 936/2020, pronunțată în ședința din data de 17.07.2020 în același dosar, prin care s-a respins o cerere de recuzare, a declarat

apel

și pârâta B. S.R.L., solicitând admiterea apelului și schimbarea hotărârii atacate, cu consecința respingerii în totalitate a cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 501/2023 din 3 octombrie 2023, Curtea de Apel Cluj, Secția a II-a civilă a admis apelurile declarate de către pârâta B. S.R.L. și chemata în garanție C. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 1886 din 22 septembrie 2022, pe care a schimbat-o în tot și, în consecință, a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de către societatea reclamantă; a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanție formulată de către pârâtă; a respins ca neîntemeiat apelul declarat de pârâtă împotriva încheierilor de ședință din 12.05.2022 și 09.09.2021 și a încheierii civile nr. 936/17.07.2020; a obligat intimata-reclamantă să plătească apelantei-pârâte B. S.R.L. suma de 12.144,47 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel și apelantei-chemată în garanție C. S.R.L. suma de 32.775,69 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

III. Recursul declarat:

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta A. S.R.L., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei, spre rejudecare aceleiași instanțe de apel, precum și obligarea intimatelor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, după prezentarea stării de fapt și a cadrului litigios, recurenta-reclamantă a susținut că decizia de apel se impune a fi casată pentru motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., autoarea prezentului demers judiciar a arătat că hotărârea recurată încalcă prevederile art. 264 C. proc. civ., criticând faptul că, în formarea raționamentului instanței, au contribuit inclusiv probe care nu există în prezenta cauză.

În acest sens, menționează că declarația dată de martorul D. în fața instanței de fond, indicată în mod expres de către instanța de apel, a fost retrasă în cadrul dosarului penal nr. x/P/2019, în data de 02.11.2021, martorul beneficiind, astfel, de cauza de nepedepsire a infracțiunii de mărturie mincinoasă.

În opinia sa, raportarea instanței de apel la o probă inexistentă ca urmare a retragerii declarației constituie o ipoteză de încălcare a regulilor de procedură aplicabile, motivul de recurs fiind cu atât mai întemeiat cu cât instanța de apel menționează expres declarația martorului D. ca o probă care a contribuit la formarea raționamentului expus prin decizia recurată.

De altfel, în accepțiunea recurentei, această probă inexistentă a contribuit la conturarea opiniei instanței și cu privire la alte probe administrate, în special declarația dată de martorul E. (care nu și-a retras declarația dată, dar a fost trimis în judecată pentru săvârșirea infracțiunii de mărturie mincinoasă), sens în care a făcut trimitere la un anumit considerent al instanței de apel.

O a doua critică formulată de recurenta-reclamantă constă în reținerea incidenței unei prezumții relative de cunoaștere a viciilor ascunse, în considerarea calității cumpărătorului, fiind încălcat art. 327 și urm. C. proc. civ.

Detaliind, recurenta-reclamantă susține că instanța de apel a reținut incidența unei prezumții legale de cunoaștere a viciilor ascunse de către cumpărătorul profesionist, fără a indica un text de lege care să constituie sursa prezumției legale de cunoaștere a viciilor în cazul cumpărătorului profesionist.

În ceea ce privește incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susține că instanța de apel a reținut motive străine de cauză, cu referire la declarația de martor inexistentă, în privința afirmațiilor vizând posibilitatea recurentei-reclamante de cunoaștere a viciilor de structură existente, în sensul că, potrivit informațiilor de pe website-ul recurentei, ar figura o serie de lucrări realizate de aceasta. De asemenea, consideră că instanța de apel a tratat și a motivat prea sumar, generic și împreună toate viciile (sau categoriile de vicii) ascunse reclamate și posibilitatea obiectivă de cunoaștere a acestora, precum și conținutul probațiunii administrate de către instanța de fond.

Cu referire la declarația martorului D., recurenta-reclamantă reiterează faptul că o probă inexistentă, reținută definitoriu în cuprinsul motivării instanței, dacă nu reprezintă o greșită aplicare a normelor procedurale, reprezintă cel puțin motiv străin de cauză.

Referitor la posibilitatea de a cunoaște viciile de structură, raportat la stadiul lucrărilor, recurenta-reclamantă susține că instanța de apel se află în confuzie cu privire la viciile pe care autoarea prezentului demers judiciar le-a indicat, tratând un subiect care nu face obiectul prezentei cauze.

În acest sens, arată că a indicat prin cererea de chemare în judecată și a probat în fața instanței de fond faptul că structura metalică proiectată avea capacitatea portantă depășită, aceasta nefiind realizată la data vânzării imobilului, contrar susținerilor instanței de apel. A arătat, de asemenea, că lucrările executate de către vânzătoare anterior încheierii contractului nu respectă proiectul autorizat și au greșeli de execuție.

Însă, în opinia recurentei-reclamante, instanța de apel pare că se referă la viciile indicate cu privire la structura metalică - doar proiectată la momentul achiziționării, fiind cert că instanța de apel se află în confuzie cu privire la viciile indicate de către recurentă.

În concluzie, recurenta-reclamantă arată că a invocat erori de execuție și nerespectări ale proiectului autorizat, dintre care unele vizează inclusiv structura fundației, însă raționamentul simplist al instanței de apel pare să se refere la structura metalică, în mod evident nerealizată la data vânzării.

Recurenta-reclamantă arată că în formarea convingerii calității de profesionist a acesteia, instanța de apel a reținut informațiile de pe website-ul societății, însă omite să observe că societatea A. S.R.L. nu deține un website și sub nicio formă nu se ocupă cu executarea vreunor lucrări. Referințele instanței de apel vizează societatea A. S.R.L., entitate distinctă de recurentă și care, într-adevăr, se ocupă cu executarea de lucrări de construcție.

În ce privește tratarea tuturor viciilor și a conținutului probațiunii administrate împreună, recurenta-reclamantă arată că, deși certificarea existenței viciilor indicate prin cererea de chemare în judecată a presupus un probatoriu amplu, care a implicat 4 expertize tehnice judiciare, instanța de apel a analizat extrem de sumar probațiunea administrată, apreciind că autoarea prezentului demers judiciar a cunoscut sau putea să cunoască toate viciile ascunse indicate prin cererea de chemare în judecată.

În opinia sa, o motivare corespunzătoare implica analizarea în mod distinct a fiecărei categorii de vicii ascunse pe care le-a probat ca și existență, analizarea clară și distinctă a oricărui element probatoriu în privința cunoașterii viciilor, pentru ca instanța de apel să-și formeze raționamentul cu privire la posibilitatea de cunoaștere a viciilor în mod distinct, pentru fiecare dintre aceste categorii.

Printr-o altă critică, subsumată motivului de casare de la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susține că instanța de apel nu a analizat poziția exprimată prin întâmpinare, cu privire la: declarațiile și garanțiile vânzătoarei referitoare la corectitudinea informațiilor referitoare la imobil, inclusiv în mod expres cu privire la limitele de proprietate; faptul că fundația halei era executată, fiind recepționată parțial de către municipalitate, prin PV de constatare a stadiului lucrărilor - persoane juridice nr. x/27.08.2013; faptul că, pentru a sta la baza emiterii unei autorizații de construire, proiectele criticate de către recurentă trebuiau verificate de către verificatori specializați; proiectele inițiale ale construcției nici măcar nu mai aveau relevanță, cât timp vânzătorul și-a asumat obligația obținerii unei noi autorizații de construire, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Potrivit recurentei-reclamante, aspectele indicate au relevanță din perspectiva analizării prudenței și diligenței concrete care trebuie reținută față de recurentă, în calitate de cumpărător.

Recurenta-reclamantă conchide prin a arăta că instanța de apel nu a urmărit firul tehnic al discuțiilor și dezbaterilor purtate în fața instanței de fond și grupează în mod generic, atât ca raționament, cât și ca probațiune, o serie de vicii ascunse foarte diferite și care, în mod obiectiv, necesită specializări diferite pentru a fi constatate, cu mult superioare oricărei societăți care realizează lucrări de construcții.

Circumscris motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (l) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susține că hotărârea instanței de apel este dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material, respectiv a dispozițiilor art. 1707 alin. (2) și (4) C. civ.

Detaliind, consideră recurenta-reclamantă că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit aceste norme de drept material, forțând noțiunea de profesionist și a standardului aplicabil unui profesionist în privința posibilității de cunoaștere a viciilor ascunse, până la nivelul la care răspunderea este în mod obiectiv eliminată.

Procedând în această manieră, consideră că instanța de apel a adăugat o excepție de la răspunderea vânzătorului pentru vicii, dacă acesta vinde unui profesionist, sens în care evocă anumite considerente din decizia recurată.

Recurenta susține că ceea ce pretinde instanța de apel de la un profesionist este o verificare cu asistență de specialitate, în privința tuturor elementelor și specialităților implicate în procesul de proiectare, autorizare și edificare a unei construcții. Altfel spus, în viziunea instanței de apel, nu există răspundere pentru vicii ascunse dacă se vinde unui cumpărător profesionist, pentru că acesta întotdeauna trebuie să realizeze toate verificările posibile, pentru a se asigura de calitățile bunului achiziționat.

În continuare, arată că, deși textele de lege aplicabile nu prescriu o asemenea conduită din partea cumpărătorului, ci reglementează exact faptul că viciile sunt ascunse dacă, pentru depistarea acestora, era nevoie de asistență de specialitate, instanța de apel afirmă că recurenta ar fi trebuit să recurgă la asistență de specialitate pentru verificarea bunului achiziționat.

Însă, în opinia recurentei, inclusiv în cazul cumpărătorului profesionist, trebuie delimitată posibilitatea reală de cunoaștere a viciilor ascunse, în caz contrar existând o lipsă de răspundere pentru vicii a vânzătorului care vinde unui profesionist, sens în care învederează că instanța de fond a sesizat în mod corect faptul că inclusiv în cazul cumpărătorului profesionist pot exista vicii ascunse, cât timp acestea au un caracter atât de specializat precum cele din speță.

Mai arată că a admite contrariul celor de mai sus ar presupune că întotdeauna când un profesionist achiziționează un imobil, acesta trebuie să fie asistat de toate categoriile de specialiști care colaborează la momentul autorizării și edificării unei construcții, pentru ca aceștia să realizeze expertize propriu-zise, cu analize amănunțite ale fiecărui element de proiectare și execuție, pentru ca ulterior cumpărătorul profesionist să își asume riscul achiziționării unui imobil.

Susține că, în speță, viciile regăsite în documentații de specialitate sunt: (i) realizate de personal de specialitate, autorizat doar în conformitate cu prevederile legale aplicabile - proiectanți/topografi; (ii) verificate de verificatori de proiecte autorizați doar în condițiile legislației aplicabile, în condiții extrem de stricte; (iii) verificate și aprobate de către specialiștii tehnici din cadrul Primăriei Mun. Cluj-Napoca. În atare context, consideră recurenta-reclamantă că nu este rezonabil a se susține că, deși proiectele și documentațiile vânzătoarei au fost întocmite de specialiști, verificate de experți tehnici autorizați în acest sens și verificate de specialiștii tehnici din partea municipalității, recurenta să fi verificat din nou aceleași documentații, cu alți experți tehnici.

De asemenea, a mai menționat că o analiză riguroasă a situației din speță relevă și faptul că recurenta nici măcar nu este un profesionist în domeniul construcțiilor și cu atât mai puțin un profesionist în domenii specializate precum topografie sau proiectarea structurilor de rezistență.

Totodată, arată că, inclusiv în cazul unui cumpărător profesionist, cerința cumpărătorului prudent și diligent nu poate fi dusă la extrem, ci, maxim, avut în vedere un alt standard decât în cazul cumpărătorului neprofesionist. Altfel spus, cerința continuă să fie aplicabilă și instanța trebuie să o analizeze ca atare.

În schimb, instanța de apel a reținut că, datorită calității de profesionist a recurentei, există o prezumție de cunoaștere a viciilor.

Mai arată recurenta-reclamantă și că sarcina probei existenței unor vicii aparente sau care puteau fi cunoscute fără asistență de specialitate aparține vânzătorului, astfel încât nu cumpărătorul e cel care trebuie să răstoarne vreo prezumție de cunoaștere a viciilor.

Tot în sensul analizării prudenței și diligenței sale, recurenta arată ca fiind relevante și elemente concrete ale prezentei cauze, precum faptul că vânzătorul și-a asumat o serie de garanții/declarații în cuprinsul art. V.I și V.5 din contractul de vânzare-cumpărare.

În continuare, susține că instanța de apel se contrazice când afirmă faptul că societatea recurentă, dată fiind calitatea de profesionist, trebuia să cunoască problemele sesizate, în contextul în care chiar vânzătoarea, la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, a declarat că: (i) limitele de proprietate sunt bine delimitate și necontestate; (ii) au fost prezentate toate informațiile relevante în legătură cu imobilul; (iii) nu a ascuns nicio informație relevantă - cum ar fi, spre exemplu, numeroasele nerespectări ale proiectului de către vânzătoare sau lucrările de proastă calitate executate.

Dincolo de chestiunea textului contractual, recurenta solicită să fie avut în vedere că, în prezenta cauză, au fost realizate 4 expertize tehnice judiciare, extrem de specializate, în vederea verificării existenței sau inexistenței viciilor pe care le-a reclamat, apreciind, totodată, că, în acest context, este absurd a susține că aceste vicii puteau fi constatate fără asistență de specialitate, în condițiile în care pentru soluționarea prezentei cauze au fost efectuate expertize tehnice timp de 4 ani.

De asemenea, mai arată că trebuie notată inclusiv poziția procesuală a chematei în garanție - C. S.R.L., de specialitate proiectant, care neagă existența viciilor ascunse ale proiectelor întocmite. Or, dacă însuși proiectantul nu cunoștea existența acestor vicii, recurenta susține că nu este rezonabil să i se pretindă posibilitatea de cunoaștere.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, Secția a II-a civilă la 21 februarie 2024, sub nr. x/63/2017***.

În temeiul art. 493 C. proc. civ., a fost întocmit raportul asupra admisibilității în principiu a recursului, iar prin încheierea din 15 octombrie 2024, Înalta Curte a admis în principiu recursul și a acordat termen în ședință publică, în vederea soluționării acestuia.

V. Soluția instanței de recurs:

Analizând decizia civilă atacată prin prisma motivelor de recurs invocate și a apărărilor formulate, Înalta Curte constată că recursul declarat de recurenta-pârâtă este fondat

.

În cauză, instanțele au fost învestite cu o acțiune întemeiată pe dispozițiile art. 1710 alin. (1) lit. c) C. civ., prin care reclamanta a solicitat reducerea prețului aferent contractului de vânzare autentificat sub nr. 3117 din data de 18.07.2017, cu suma de 926.449,32 lei și obligarea pârâtei la plata sumei de 542.461,37 lei, reprezentând daune-interese.

Prin intermediul primului motiv de casare, întemeiat pe dispozițiile

art. 488 alin. (1) pct. 5

C. proc. civ., ce vizează situația când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, recurenta-reclamantă a învederat nesocotirea de către instanța de apel a prevederilor art. 264 C. proc. civ.

Sub acest aspect, a arătat că în formarea raționamentului instanței au contribuit inclusiv probe care nu mai există în cauză, indicând în acest sens declarația dată de martorul D., care a fost retrasă în dosarul penal nr. y/P/2019, în data de 02.11.2021.

Critica este nefondată.

Conform art. 264 alin. (1) C. proc. civ.,

instanța va examina probele administrate, pe fiecare în parte și pe toate în ansamblul lor,

iar potrivit alin. (2),

în vederea stabilirii existenței sau inexistenței faptelor pentru a căror dovedire probele au fost încuviințate, judecătorul le apreciază în mod liber, potrivit convingerii sale, în afară de cazul când legea stabilește puterea lor doveditoare

.

Prin urmare, aprecierea probelor reprezintă o succesiune de operațiuni logico‑juridice, care includ valorificarea semnificației fiecăreia dintre probe prin raportare la toate celelalte, stabilind valoarea sa de adevăr judiciar în contextul unei evaluări globale și concomitente a tuturor probelor, evaluare care presupune, în egală măsură, corelarea acestora, pentru a se putea stabili, dacă este cazul, cărei probe i se dă prevalență, în detrimentul alteia.

Din examinarea considerentelor hotărârii de apel, Înalta Curte observă că instanța de apel a explicitat probele al căror conținut justifică soluția pronunțată.

În acest context, instanța de apel a făcut trimitere la corespondența electronică purtată în perioada precontractuală, respectiv din luna mai 2007, și la depoziția martorului F. în dovedirea împrejurării că i-au fost comunicate intimatei-reclamante planșele proiectului inițial datând din anii 2008 și 2013.

Din economia hotărârii recurate rezultă că silogismul juridic al instanței de apel nu s-a bazat în mod esențial pe declarațiile martorului D., această probă neprezentând relevanța pe care recurenta-reclamantă o impută în cuprinsul memoriului de recurs.

Reținând că ar putea constitui critici de nelegalitate doar invocarea unor eventuale încălcări ale normelor care interzic sau limitează puterea de apreciere a judecătorului sau a celor privind admisibilitatea probelor și administrarea acestora, aspecte care nu se regăsesc în prezenta cauză, Înalta Curte va înlătura, ca nefondată, această critică.

Nefondată este și critica potrivit căreia instanța de apel a reținut incidența unei prezumții relative de cunoaștere a viciilor ascunse în considerarea calității cumpărătorului, fără a se indica de către aceasta un text de lege, fiind astfel nesocotite dispozițiile art. 327 C. proc. civ.

Astfel cum reiese din cuprinsul deciziei recurate, instanța de apel, în urma stabilirii situației de fapt, a administrării probatoriului, a calității și conduitei părților, nu a făcut aplicarea unei prezumții legale, ci și-a expus propriul raționament logic pentru a-și justifica soluția pronunțată. Or, modul de utilizare de către judecător a raționamentului inductiv sau deductiv este rezultatul probatoriului administrat în cauză, ceea ce echivalează cu analizarea situației de fapt și a modului cum aceasta a fost stabilită de instanța de apel, însă recursul nu este mijlocul procedural prin intermediul căruia să se poate proceda la reanalizarea acestei situații de fapt.

Nu poate fi reținută nici critica recurentei-reclamante din perspectiva cazului de casare prevăzut de

art. 488 alin. (1) pct. 6

C. proc. civ., conform căruia casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Prin acest motiv de recurs, recurenta-reclamantă invocă atât insuficienta motivare a deciziei atacate, cât și existența unor motive străine cauzei.

În argumentarea criticii sale, recurenta-reclamantă a învederat că sunt motive străine de cauză declarația martorului D., posibilitatea de cunoaștere a viciilor de structură existente, raportat la stadiul incipient de edificare a construcției la momentul achiziționării, reținerea informațiilor de pe website-ul recurentei-reclamante, precum și motivarea prea generică a viciilor ascunse reclamate în cererea introductivă.

Aceste susțineri nu sunt întemeiate.

Se va avea în vedere că prin motivul de casare prevăzut de 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. legiuitorul reglementează trei ipoteze referitoare la nemotivarea hotărârii, ipoteze care trebuie interpretate restrictiv, motivul de casare vizând fie lipsa totală a motivelor, fie existența unor motive contradictorii, fie prezentarea numai a unor motive străine de natura cauzei, recurenta-reclamantă având în vedere prima și ultima dintre ipoteze.

În urma examinării deciziei recurate, observă Înalta Curte că instanța de apel a pronunțat o hotărâre motivată în fapt și în drept, ce cuprinde motivele pe care se sprijină, în concordanță cu dispozițiile art. 425 C. proc. civ., prevederi care nu instituie obligația instanței de a răspunde fiecărui argument expus de către părți.

Nemulțumirea recurentei-reclamante cu privire la împrejurarea că, în considerentele deciziei, instanța de apel nu a făcut o analiză exhaustivă a viciilor ascunse invocate în cererea introductivă și a probațiunii administrate, ci a înțeles să sistematizeze argumentele, să le sintetizeze și să le analizeze chiar într-o altă ordine decât cea prezentată, nu îndreptățește concluzia recurentei-reclamante în sensul că nu s-a făcut o analiză a cauzei din această perspectivă.

Notează Înalta Curte că motivarea unei hotărâri nu constituie o problemă de volum, ci una de conținut, așa încât insuficienta motivare poate atrage desființarea hotărârii doar în ipoteza în care hotărârea se sprijină pe formulări generale, lipsite de claritate, fără referiri concrete la realitatea faptelor și la normele juridice incidente, împiedicând în acest mod exercitarea controlului judiciar.

În cauză, lecturarea deciziei atacate permite decelarea considerentelor necesare care au fundamentat soluția pronunțată, în sensul că aprecierea aptitudinii unui cumpărător profesionist de a observa existența unor vicii se face după criterii subiective, la nivelul unui profesionist care acționează în mod diligent. Astfel, în urma analizării și aplicării criteriilor subiective pe care le-a considerat relevante în speță, instanța de apel și-a argumentat soluția, a prezentat propriul raționament logico-juridic, fiind posibilă realizarea controlului judiciar.

Cât privește ultima ipoteză vizată de textul legal amintit, Înalta Curte reține că aceasta presupune ca hotărârea atacată să cuprindă

numai

motive străine de natura cauzei, împrejurare care nu se regăsește în speță, având în vedere că instanța de apel a expus argumente care au legătură cu cauza și care explică soluția adoptată, permițând înțelegerea raționamentului juridic urmat.

Se impune a se preciza că analiza instanței de recurs este o analiză de legalitate și nu de temeinicie, iar în cadrul examinării pe care instanța de recurs o realizează în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. nu se poate verifica efectiv corectitudinea hotărârii, ci doar dacă în cuprinsul acesteia se regăsește, formal, raționamentul pentru care a fost adoptată hotărârea.

Pe de altă parte, însă, Înalta Curte constată că sunt întemeiate criticile recurentei-reclamante referitoare la nesocotirea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1707 alin. (2) și alin. (4) C. civ., subsumate cazului de casare prevăzut de

art. 488 alin. (1) pct. 8

C. proc. civ. și care justifică admiterea recursului și casarea deciziei instanței de prim control judiciar.

Potrivit susținerilor recurentei, instanța de apel a încălcat prevederile legale indicate, întrucât a stabilit în sarcina unui cumpărător profesionist necesitatea apelării la asistență de specialitate pentru verificarea amănunțită a bunului achiziționat.

În conformitate cu dispozițiile art. 1707 C. civ.: „(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

(2) Este ascuns acel viciu care la data predării nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.

(3) Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului. (4) Vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului.”

În speță, prezintă relevanță stabilirea caracterului de viciu ascuns prin raportare la interpretarea noțiunii de cumpărător prudent și diligent.

Verificând decizia atacată, Înalta Curte constată că instanța de prim control judiciar a reținut în sarcina reclamantei A. S.R.L., pe care a calificat-o drept cumpărător profesionist raportat la obiectul de activitate al acesteia, obligația de a apela la persoane specializate angajate în acest sens.

Astfel, instanța de apel, pe de o parte, a făcut trimiteri repetate la posibilitatea reclamantei de a angaja specialiști, pentru a analiza calitatea construcțiilor în stadiul în care se aflau, iar, pe de altă parte, a imputat acesteia că nu a depus minime diligențe de a consulta un specialist în topometrie pentru a verifica localizarea fundației în funcție de datele topografice ale terenului, de limitele și de vecinătățile acesteia.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a analizat condiția viciului ascuns aplicând criteriul subiectiv al calității cumpărătorului profesionist, concluzionând, contrar raționamentului primei instanțe, că nu sunt îndeplinite condițiile privind atragerea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse.

Or, în definirea viciului ascuns, în sensul prevăzut la art. 1707 alin. (2) C. civ., trebuie subliniată cerința imposibilității descoperirii viciului la data contractării,

fără asistență de specialitate

, de către un cumpărător prudent și diligent.

Caracterul ocult al viciului presupune că acesta nu este observabil, nu poate fi descoperit de cumpărător la data contractării. În analiza comportamentului cumpărătorului pentru descoperirea viciului ascuns se are în vedere criteriul obiectiv al unui cumpărător prudent și diligent, fără a fi nevoie de asistență de specialitate.

În speță, noțiunea de vicii ascunse se raportează, pe de o parte, la viciile executării construcției, în stadiul în care se afla, și, pe de altă parte, la viciile proiectului, fiind necesar a se constata dacă aceste deficiențe pot fi observate prin simpla examinare a construcției sau prin metodele curent uzitate la recepția făcută de cumpărător, ori se manifestă și pot fi constatate doar în timpul utilizării acelui bun.

Contrar susținerilor instanței de apel, Înalta Curte apreciază că, în stabilirea caracterului de viciu ascuns, prezintă relevanță condiția ca viciul să nu fi putut fi observat de un cumpărător prudent și diligent printr-o verificare normală, dar atentă, fără însă a apela la asistență de specialitate.

Înalta Curte nu poate primi nici apărarea intimatei-pârâte B. S.R.L., în sensul că un cumpărător profesionist care contractează în domeniul său de activitate este prezumat că are cunoștință de existența eventualelor vicii, și nici apărarea intimatei C. S.R.L., în sensul că profesioniștii trebuie să manifeste o diligență sporită, mult peste nivelul unei persoane fizice.

O astfel de interpretare este contrară dispozițiilor art. 1707 C. civ.,  care nu impun în sarcina cumpărătorului profesionist obligații suplimentare, doar din perspectiva calității sale.

În acest context, reține Înalta Curte că raționamentul expus de instanța de apel, în sensul că viciile ascunse sunt acelea care nu puteau fi descoperite după o verificare serioasă pe care cumpărătorul specializat era obligat să o facă, fie personal, fie apelând la o persoană calificată, este în contradicție cu prevederile art. 1707 alin. (2) C. civ.

Pentru aceste considerente, reținând incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (2), art. 497 și art. 499 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursul declarat de recurenta-reclamantă, a casat în parte decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecarea apelurilor declarate împotriva sentinței primei instanțe, urmând a fi menținută soluția de respingere a apelului declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva încheierilor de ședință din 12.05.2022 și 09.09.2021 și a încheierii civile nr. 936/17.07.2020, pronunțate de Tribunalul Specializat Cluj în dosarul nr. x/1285/2018, soluție care nu a fost atacată cu recurs.

Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va ține seama de dezlegările date prin prezenta decizie și va analiza condițiile răspunderii privind garanția vânzătorului pentru vicii ascunse, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1707 C. civ., din perspectiva unui cumpărător prudent și diligent, fără a fi nevoie să apeleze la asistență de specialitate.

Tot astfel, în rejudecare, vor fi avute în vedere și cererile accesorii formulate de părți în recurs, de acordare a cheltuielilor de judecată, care vor fi soluționate în raport cu dispozițiile art. 453 C. proc. civ.