ÎCCJ, decizie (scj.ro #82862)

Contract de vânzare-cumpărare. Acțiune în rezoluțiune întemeiată pe existența unui viciu ascuns. Condiții de admisibilitate din perspectiva dispozițiilor art. 1353 din Codul civil Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte Index alfabetic: rezoluțiune - contract de vânzare-cumpărare - viciu ascuns C. civ., art. 1020, art. 1021, art. 1352, art. 1353 În ipoteza în care cumpărătorul solicită rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru existența unui viciu ascuns trebuie să facă această dovadă, deoarece vânzătorul nu răspunde de viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut să se convingă singur, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1353 C. civ., în sensul că viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut și nici nu putea să-l cunoască.

Prin urmare, în cazul în care înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare bunul s-a aflat în posesia cumpărătorului în temeiul unui contract de închiriere, acesta nu poate obține rezoluțiunea contractului pentru existența unui viciu ascuns, dacă nu face dovada existenței viciului ascuns din cauza căruia imobilul să nu poată fi utilizat conform destinației, posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul ascuns apreciindu-se in abstracto avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent. Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3721 din 5 noiembrie 2013 Notă : În prezenta decizie au fost avute în vedere dispozițiile din vechiul Cod civil. Prin sentința comercială nr. 8696 din 1 iulie 2011 a Tribunalului București, Secția a VI-a comercială, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al Sectorului 1 și s-a respins cererea formulată de reclamanta SC M.A.T.

SRL București împotriva acestui pârât ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată a reclamantei împotriva pârâtului Municipiul București prin Primarul General și s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 911 din 21 mai 2007, pârâtul fiind obligat către reclamantă la plata sumei de 211.664 lei reprezentând prețul imobilului, cheltuieli notariale, cheltuieli cadastrale și impozit aferent construcției și terenului. S-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a chematului în garanție Consiliul Local Sector 1 și s-a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul București împotriva acestui chemat în garanție precum și cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul București în contradictoriu cu chemații în garanție Primăria Sectorului 1 și D.G.I.T.L.

a Sectorului 1 ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă. Prin aceeași sentință s-a admis în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul București prin Primarul General împotriva Ministerului Finanțelor Publice cu consecința obligării acestuia la plata sumei de 30.330 lei reprezentând 15% din prețul imobilului vândut și de asemenea s-a admis în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul București prin Primarul General împotriva Municipiului București – Sectorul 1 București prin Primarul Sectorului 1, în sensul obligării acestuia către pârât la plata sumei de 171.870 lei reprezentând 85% din prețul imobilului vândut.

Pârâtul Municipiul București a fost obligat la plata sumei de 10.084 lei cheltuieli de judecată către reclamantă. Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, în esență, că reclamanta SC M.A.T. SRL București a solicitat ca în contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primarul General și Consiliul Local al Sectorului 1 prin Primarul Sectorului 1 să se dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 911 din 25 mai 2007 și rectificat prin încheierea nr. 720 din 23 februarie 2009, având ca obiect imobilul situat administrativ în București Str. Ț. nr. 29 Sector 1, precum și obligarea pârâților la plata sumei de 65.450 euro plus TVA reprezentând prețul imobilului, taxe notariale și cadastrale, contravaloarea studiului geotehnic, avans proiectare și execuție precum și impozitul achitat pentru construcție și teren.

Invocând dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ. s-a susținut că potrivit prevederilor contractului vânzătorul a garantat reclamanta pentru viciile bunului și pentru evicțiunea totală sau parțială, însă după vânzare, în urma verificărilor efectuate în scopul consolidării și renovării imobilului, reclamanta a descoperit că bunul cumpărat are un subsol care se extinde și sub clădirea școlii învecinate, subsol care nu comunică cu școala, nu are ieșire spre aceasta, pereții clădirii nu au fundație și nici armătură, iar peretele scolii se sprijină pe placa de beton a spațiului cumpărat, placă ce s-a degradat existând pericolul de prăbușire.

Totodată, arată reclamanta, că deși a făcut demersuri pentru obținerea acceptului de consolidare a imobilului cumpărat Primăria Municipiului București nu i-a acordat avizele necesare, situație în care se apreciază că imobilul cumpărat este afectat de un viciu pe care dacă l-ar fi cunoscut nu ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât există și pericolul de a fi evinsă, astfel încât apreciază că se impune rezoluțiunea contractului. Raportând această stare de fapt la dispozițiile art. 1020-1021 C. civ.

și 1352-1357 C. civ., analizând și excepțiile invocate de pârâți, precum și cererile de chemare în garanție formulate de pârâtul Municipiul București prin Primarul General, tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al Sectorului 1 București, cu motivarea că în speță, conform contractului, calitatea de vânzător aparține pârâtului Municipiul București și nu sectorului, fapt ce rezultă și din Hotărârea Consiliului General al Municipiului din 4 septembrie 2003, prin care s-a aprobat vânzarea acestor spații și acordarea mandatului de vânzare subunităților administrative teritoriale ale sectoarelor. Aceeași concluzie rezultă și din dispozițiile art. 4 din Legea nr. 550/2002 coroborate cu prevederile art. 21 din Legea nr. 215/2001.

Excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de acest pârât a fost respinsă ca fiind fără obiect având în vedere că a fost invocată de o persoană fără calitate procesuală pasivă. Cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul București împotriva chemaților în garanție Consiliul Local al Sectorului 1 a fost respinsă ca urmare a admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a acestei entități, care a avut doar calitatea de reprezentant și nu de parte în contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, cererile de chemare în garanție formulate de același pârât împotriva Primăriei Sectorului 1 a fost respinsă ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosință, conform art. 77 din Legea nr. 215/2001 aceasta fiind doar o structură funcțională fără personalitate juridică, iar împotriva D.G.I.T.L.

a Sectorului 1 ca fiind formulată împotriva unui serviciu public de interes local cu personalitate juridică aflat în subordinea Consiliului Local al Sectorului 1, dar fără calitate procesuală pasivă în speță. În privința fondului litigiului, tribunalul a apreciat, după redarea integrală a conținutului art. 1352, 1357 C. civ. că în cauză sunt îndeplinite condițiile răspunderii vânzătorului pentru viciile prevăzute de aceste texte legale, deoarece viciul de construcție face imobilul impropriu utilizării acestuia, posibilitatea de remediere implică cheltuieli foarte mari, iar operațiunea de remediere depinde de vânzător care refuză efectuarea acesteia, motiv pentru care urmează a se pronunța rezoluțiunea contractului și repunerea părților în situația anterioară cu consecința obligației de a se restitui prețul achitat, cheltuielile notariale și cadastrale precum și impozitul pe construcție și teren.

S-a arătat că obligația restituirii prețului revine doar vânzătorului chiar dacă această sumă a intrat în contul altor autorități în temeiul legii, acest fapt nefiind opozabil cumpărătorului și neavând semnificația exonerării vânzătorului de restituire. Având în vedere faptul că vânzătorul a fost de bună-credință nu poate fi obligat la repararea prejudiciilor suferite de reclamantă, prin efectuarea unor cheltuieli de proiectare, verificare și executare a unor lucrări, prima instanță a respins ca nefondate cererile formulate în acest sens. Totodată, constatând faptul că nu s-a produs evicțiunea s-a apreciat că răspunderea pârâtului nu poate fi angajată în această privință.

Ca urmare a rezoluțiunii contractului s-a reținut că este întemeiată cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul București împotriva Ministerului Finanțelor Publice, care a fost obligat la restituirea cotei de 15% din prețul imobilului vândut deoarece această entitate a încasat suma de bani conform Legii nr. 550/2002. De asemenea, s-a admis și cererea de chemare în garanție formulată de pârât împotriva Municipiului București, Sector 1 prin Primarul Sectorului 1, care a fost obligat la plata către pârât a sumei reprezentând 85% din prețul imobilului vândut ca urmare a încasării acestei sume de bani în baza aceluiași act normativ. Prin decizia nr. 534 din 12 decembrie 2012 a Curții de Apel București, Secția a V-a civilă, s-a respins excepția necompetenței materiale, s-a admis apelul declarat de reclamanta SC M.A.T.

SRL București sentința fiind schimbată în parte în sensul obligării pârâtului Municipiul București prin Primarul General și la plata către reclamantă și a sumei de 2.965 lei reprezentând impozit aferent anului 2009 și a sumei de 81 lei cu titlu de diferență de impozit pe proprietate pentru anul 2008, fiind menținute celelalte dispoziții ale sentinței. S-au respins apelurile declarate de pârâtul Municipiul București și chemații în garanție Ministerul Finanțelor Publice, Consiliul Local al Sectorului 1 și Sectorul 1 al Municipiului București, pârâtul Municipiul București fiind obligat către reclamantă la plata sumei de 920,66 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. În argumentarea deciziei pronunțate, instanța de apel analizând cu prioritate, conform art. 137 alin. 1 C. proc.

civ., excepția necompetenței materiale invocate de apelantul Ministerul Finanțelor Publice, precum și excepția prescripției dreptului material la acțiune a reținut că raportul juridic material de obligații generator al litigiului are o natură comercială și în consecință este supus exclusiv jurisdicțiilor comerciale, reținând incidența dispozițiilor art. 5 și art. 223 din Legea nr. 71/2001 în sensul aplicării Codului civil din anul 1864 și implicit a Codului Comercial. S-a înlăturat susținerea acestui apelant referitoare la competența instanțelor de contencios administrativ, cu motivarea că litigiile legate de rezoluțiunea și restabilirea situației anterioare ca urmare a rezoluțiunii unui contract încheiat în condițiile Legii nr. 550/2002 nu poate fi calificat ca fiind un litigiu de contencios administrativ nici sub imperiul acestei legi, nici sub acela al Legii nr. 554/2004.

Excepția prescripției dreptului material la acțiune a fost respinsă cu motivarea că în speță este incident termenul de prescripție de 3 ani care începe să curgă de la data descoperirii viciilor, respectiv în luna martie 2009, astfel că acțiunea înregistrată în 30 noiembrie 2009 se încadrează în termenul general de prescripție, nefiind incidente prevederile art. 5 din Decretul nr. 167/1958 în condițiile în care nu s-a invocat existența unui viciu ascuns cu viclenie.

Excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de același apelant a fost respinsă de instanța de apel în considerarea faptului că această parte a încasat 15% din prețul vânzării imobilului, suma fiind virată la bugetul de stat și chiar dacă Legea nr. 550/2002 nu prevede în mod expres că în cazul rezoluțiunii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul acestui act normativ se instituie răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, totuși având în vedere încasarea acestei sume pârâtul chemat în judecată pentru rezoluțiunea contractului era îndreptățit să formuleze o cerere de chemare în garanție a ministerului pentru aceste sume.

În privința fondului criticilor formulate de chematul în garanție Ministerului Finanțelor Publice instanța de apel a apreciat că nu prezintă relevanță împrejurarea că reclamanta a fost titulara unui contract de închiriere din anul 2001 având ca obiect imobilul din litigiu și nici mențiunea din contractul de vânzare-cumpărare, conform căreia reclamanta cunoaște situația juridică și de fapt a imobilului pe care îl cumpără, pe care l-a vizionat personal și înțelege să îl dobândească în aceste condiții. În acest sens, arată instanța de apel, viciul ascuns nu a putut fi identificat printr-o verificare normală de către reclamantă, deoarece potrivit expertizei efectuate în cauză, din actele care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu rezulta existența unui viciu din cauza necunoașterii subsolului întrucât accesul în subsol era obturat prin placarea pardoselii cu gresie.

Apelurile Consiliului Local al Sectorului 1 și Sectorului 1 al Municipiului București au fost, de asemenea, respinse instanța de apel înlăturând criticile formulate atât împotriva modului de soluționare a excepțiilor cât și pe fond apreciind că soluția primei instanțe este corectă și din această perspectivă. Totodată, apelul pârâtului Municipiul București a fost respins ca nefondat cu motivarea că acesta a avut calitatea de parte în contractul de vânzare-cumpărare și nu Consiliul Local al Sectorului 1 care a avut doar calitate de reprezentat. În privința apelului declarat de reclamantă s-a apreciat ca fiind întemeiate în parte criticile fiind înlăturate cele referitoare la neacordarea TVA în considerarea faptului că prin contract părțile nu au stabilit că la prețul plătit se va achita și TVA, iar facturile emise de reclamantă cuprind mențiuni privind plata unor sume de bani cu titlu de dobândă, deși contractul preciza că se percepeau penalități.

S-a apreciat însă că este întemeiată critica referitoare la plata impozitelor aferente anului 2009 și a diferenței pentru anul 2008, întrucât în urma rezoluțiunii principalul efect fiind repunerea părților în situația anterioară rezultă că, impozitele trebuie restituite pentru că pârâtul redobândește dreptul de proprietate asupra imobilului, iar impozitele sunt sarcini ale proprietății. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC

M.A.T. SRL

, pârâtul Municipiul București prin Primarul General și chemații în garanție Ministerul Finanțelor Publice, Municipiul București, Sectorul 1 București, prin Primarul Sectorului 1, Consiliul Local al Sectorului 1. Recurenta-reclamantă, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a criticat decizia recurată arătând în dezvoltarea motivelor că în mod greșit s-a respins cererea de restituire a sumei datorate cu titlu de TVA, deși începând cu rata aferentă lunii ianuarie 2008 și până la achitarea integrală a prețului s-a adăugat TVA deoarece prevederile legale privind taxarea inversă au fost abrogate, astfel încât este fără relevanță faptul că părțile au stabilit în contract că nu se achită TVA pentru că obligația de plată a TVA-ului izvorăște din lege, și nu din convenția părților.

De asemenea, deși prin motivele de apel s-au majorat pretențiile ca urmare a achitării sumelor datorate cu titlu de impozit, pe perioada derulării procesului și a sumelor achitate pentru anul 2009 și respectiv 2011, 2012, în mod greșit instanța de apel a respins aceste pretenții cu motivarea că nu s-a făcut dovada plății, deși la dosar s-au depus și chitanțele care atestă plata acestor sume. Recurentul-pârât Municipiul București prin Primarul General, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., a arătat că excepția lipsei calității procesuale pasive a fost greșit soluționată în condițiile în care între persoana pârâtului și cea obligată în cadrul prezentului litigiu nu există o identitate perfectă.

Relevant în această privință este faptul că prin hotărârea nr. 234 din 4 septembrie 2003 Consiliul General al Municipiului București a împuternicit primarii sectoarelor să încheie contracte în baza Legii nr. 550/2002, iar, pe de altă parte, spațiul în cauză nu a fost niciodată în administrarea sa pentru a avea un drept sau vreo obligație în legătură cu acest imobil, vânzarea fiind efectuată de către Consiliul Local al Sectorului 1 rezultă că această parte are calitate procesuală pasivă. Totodată, a susținut recurentul, în privința modului de soluționare a fondului, hotărârea este lipsită de temei legal fiind dată că încălcarea sau aplicarea greșită a prevederilor art. 480 C. civ. deoarece ca urmare a repunerii părților în situația anterioară, dreptul de proprietate va fi redobândit doar la rămânerea irevocabilă a hotărârii.

Prin urmare, până la acel moment reclamanta în calitate de proprietară a imobilului are și obligația corelativă de a plăti impozitele aferente. Prin recursul formulat, chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice, a criticat decizia pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 3 și 9 C. proc. civ. solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii. Prima critică vizează nelegalitatea deciziei din perspectiva modului de soluționare a excepției lipsei competenței materiale a instanței în considerarea faptului că în mod greșit instanța de apel a arătat că în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 27 din Legea nr. 550/2002 cu consecința calificării acestui litigiu ca aparținând competenței de soluționare a instanțelor comerciale, și nu a celor de contencios administrativ.

În acest sens susține recurentul, și potrivit dispozițiilor art. 8 alin. (2) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 competența de soluționare a litigiilor izvorând din contractele administrative revine instanței de contencios administrativ, fiind în afara oricărui dubiu faptul că acest contract are un caracter administrativ, în speță fiind greșit aplicată prezumția de comercialitate prevăzut de art. 4 C. com., deoarece raporturile juridice dintre părți nu sunt specifice dreptului privat, ci dreptului public atât timp cât drepturile și obligațiile părților s-au născut din încheierea unui contract administrativ în regim de putere publică, este evident că aceste raporturi nu pot fi calificate ca fiind fapte subiective de comerț.

O altă critică vizează modul de soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune, instanța de apel reținând eronat că reclamanta ar fi cunoscut starea reală a imobilului doar la data de 21 iulie 2009 deși conținutul contractului și probele administrate evidențiază o situație de fapt contrară. Deoarece reclamanta invocă existența unui viciu ascuns, în speță devin aplicabile prevederile legale care reglementează obligația de garanție a vânzătorului pentru vicii ascunse, respectiv dispozițiile art. 1359 C. civ. coroborate cu art. 5 din Decretul nr. 167/1958, cu consecința că termenul de prescripție este de 6 luni, și nu de trei ani. Pe de altă parte, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul, respectiv reclamanta, nu l-a cunoscut printr-o verificare normală dar atentă, ceea ce presupune că vânzătorul a fost de rea-credință cunoscând viciile ori reclamanta nu a invocat acest fapt.

De asemenea, susține recurenta și excepția lipsei calității procesuale pasive a fost greșit soluționată, iar faptul că în temeiul art. 15 din Legea nr. 550/2002 un procent de 15 % din sumele obținute din vânzarea spațiilor comerciale se fac venit la bugetul de stat nu este suficient pentru a considera că această entitate are calitate procesuală activă. În altă ordine de idei, cum potrivit principiului relativității efectelor contractului, acestea se răsfrâng doar din privința subiectelor participante la încheierea convenției, rezultă că nici din acest punct de vedere, în lipsa calității de parte contractantă, nu se poate reține implicit, nici calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice.

În privința modului de aplicare a prevederilor art. 1352 și urm. C. civ., a arătat recurentul, instanța de apel a apreciat în mod eronat și în baza unui probatoriu insuficient analizat, bazându-se doar pe concluziile expertizei, că bunul din litigiu are un viciu ascuns care îl face impropriu destinației, viciu pe care reclamanta nu l-a cunoscut la încheierea contractului. Concluzia este eronată pentru că chiar din conținutul contractului, rezultă că reclamanta, conform propriei declarații a vizionat personal imobilul, îi cunoaște situația juridică și, de fapt, a folosit imobilul începând cu anul 2001 în temeiul unui contract de închiriere, a efectuat o serie de investiții și lucrări care îi permiteau să cunoască în mod real situația de fapt.

De asemenea, s-a reținut eronat că reclamanta nu a avut posibilitatea de a identifica acea trapă care comunica cu subsolul în condițiile în care a efectuat lucrări care permiteau identificarea acesteia. Ultima critică vizează lipsa unor argumente suficiente pentru înlăturarea criticilor formulate în privința modului de soluționare a cererii de chemare în garanție, deși condițiile art. 60 C. proc. civ. nu erau îndeplinite în speță, deoarece utilizarea instituției procesuale a chemării în garanție este posibilă doar în ipoteza în care partea care ar pierde procesul ar putea să se îndrepte împotriva altei persoane cu o cerere în garanție sau în despăgubire pentru valorificarea unor drepturi care sunt garantate legal sau convențional.

În concret, împrejurarea că o parte din valoarea prețului imobilului a fost virată bugetului de stat reprezintă doar o consecință a procedurii bugetare, conform Legii nr. 273/2006 privind finanțele locale, fără a da naștere unui raport juridic obligațional între Ministerul Finanțelor Publice și autoritatea administrativ teritorială și fără a genera o obligație de garanție așa cum în mod neîntemeiat a reținut instanța de apel. Recurenții chemați în garanție Municipiul București-Sector 1, prin Primarul Sectorului 1 și Consiliul Local al Sectorului 1 au criticat decizia în privința modului de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive, în condițiile în care Sectorul 1 prin Primarul Sectorului 1, neavând calitatea de persoană juridică, nu poate avea nici calitate procesuală pasivă.

În privința fondului cauzei cererea de chemare în garanție este greșit soluționată deoarece, în absența unei obligații de garanție sau de despăgubire, rezultă că nu sunt îndeplinite cerințele art. 60 C. proc. civ. pentru admiterea acesteia, de asemenea și dispozițiile legale referitoare la rezoluțiunea contractului pentru vicii ascunse au fost greșit aplicate în speță nefiind îndeplinite niciuna dintre cerințele prevăzute în acest scop. Analizând recursurile formulate prin prisma motivelor invocate și dispozițiilor legale anterior menționate Curtea a constatat că sunt întemeiate pentru considerentele ce vor fi în continuare expuse. Având în vedere că prin recursurile formulate de pârât și chemații în garanție au fost invocate critici cu privire la modul de soluționare a unor excepții se impune examinarea cu prioritate a acestora.

Astfel, în privința motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 3 C. proc. civ. privind excepția necompetenței materiale a instanțelor comerciale, invocat de recurentul-chemat în garanție Ministerul Finanțelor Publice, în mod corect s-a reținut prin decizia recurată că dispozițiile Legii nr. 550/2002 care stabilesc cadrul juridic pentru vânzarea spațiilor comerciale și a celor de prestări servicii, proprietate privată a statului, cuprind norme de procedură administrativă pentru vânzarea acestor spații, dar după finalizarea acestei proceduri prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, litigiile generate de acestea urmează regulile de drept comun.

Sub acest aspect, actul normativ evocat cuprinde o categorie de litigii calificată ca fiind un contencios administrativ special, cu o procedură aparte și reguli speciale de judecată și ea vizează ipotezele prevăzute de art. 8, 9 și 10 din această lege, iar celelalte litigii care nu se referă la aceste situații, dar privesc procedura propriu-zisă de vânzare-cumpărare a spațiilor comerciale sau de prestări servicii sunt de competența instanțelor de contencios administrativ, nefiind însă obligatorie procedura prealabilă prevăzută de art. 27 din lege. Din coroborarea acestor dispoziții legale rezultă că celelalte litigii care nu privesc procedurile de vânzare a acestor spații și care au ca obiect rezoluțiunea contractului sunt excluse competenței instanțelor de contencios administrativ, prin urmare nefiind incidente nici dispozițiile Legii nr. 550/2002 și nici ale Legii nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ.

Aceste litigii, în considerarea caracterului lor de litigii de drept comun și având în vedere calitatea de comerciant a uneia dintre părți, rezultă că au o natură comercială din perspectiva dispozițiilor art. 4 C. com., în vigoare la data promovării acțiunii, astfel încât, în mod corect excepția necompetenței materiale a fost respinsă prin decizia recurată, urmând ca și motivul de recurs să fie înlăturat ca nefondat. De asemenea, și excepția prescripției dreptului material la acțiune invocat de același recurent a fost în mod corect respinsă prin decizia recurată, în considerarea faptului că termenul de prescripție incident în speță este cel de 3 ani, potrivit art. 11 alin. (1) și (2) din Decretul nr. 167/1958, astfel că, raportat la momentul descoperirii acestuia, respectiv luna martie 2009, înregistrarea acțiunii în data de 30 noiembrie 2009 se situează în interiorul termenului general de prescripție.

Motivul de recurs invocat de recurentul-pârât Municipiul București este, de asemenea, nefondat în privința modului de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a acestuia, prin decizia recurată s-a reținut în mod corect faptul că această parte are calitate procesuală pasivă întrucât potrivit contractului de vânzare-cumpărare din litigiu, Municipiul București reprezentat prin Consiliul Local al Sectorului 1 București a avut calitatea de vânzător. Totodată, cuprinsul contractului relevă faptul că dreptul de reprezentare al Municipiului de către Primarul sectorului 1 a rezultat din hotărârea nr. 234 din 4 septembrie 2003 emisă de Consiliul General al Municipiului București.

Criticile formulate de recurentul-pârât Municipiul București prin Primarul General și chemații în garanție Ministerul Finanțelor Publice și Municipiul București – Sector 1 prin Primarul Sectorului 1 și Consiliul Local al Sectorului 1 sunt însă întemeiate în privința modului de soluționare al fondului litigiului. Astfel, în mod eronat, instanțele anterioare au reținut că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1352 și urm. C. civ., în varianta în vigoare în momentul introducerii acțiunii, cu consecința aplicării sancțiunii prevăzute de art. 1020 – 1021 C. civ.

Potrivit acestor prevederi legale, în ipoteza în care cumpărătorul solicită rezoluțiunea contractului pentru existența unui viciu ascuns trebuie în primul rând să facă dovada faptului că viciul este ascuns, deoarece vânzătorul nu răspunde de viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut să se convingă singur, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1353 C. civ., în sensul că viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut și nici nu putea să-l cunoască. În speță, reclamanta a susținut că din documentația întocmită pentru vânzarea imobilului din litigiu, în conformitate cu Legea nr. 550/2002 nu a rezultat că sub spațiul comercial cumpărat exista un subsol cu pământ care se extinde și sub clădirea învecinată ai cărui pereți nu au fundație și nici armare, un perete se sprijină pe placa de beton a spațiului reclamantei, placă ce s-a degradat și s-a curbat, existând pericolul de prăbușire.

Toată această situație, apreciază reclamanta, dar și instanțele constituie un viciu ascuns al bunului vândut pe care dacă reclamanta l-ar fi cunoscut nu ar fi încheiat contractul. În acest context, se impune precizarea că astfel cum, în mod corect, susțin recurenții, în speță, trebuia făcută fără echivoc dovada existenței viciului ascuns, condiție neîndeplinită însă.

Dimpotrivă, rezultă din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare că spațiul comercial, ce a făcut obiectul vânzării, se afla în posesia reclamantei din anul 2001, conform contractului de închiriere nr. 24 din 6 august 2001, obiectul vânzării l-a constituit spațiul comercial cu o suprafață utilă de 63,17 mp și o suprafață construită de 70,30 mp – subsolul nu a făcut obiectul vânzării – iar societatea cumpărătoare a declarat, conform mențiunii din capitolul 3 al contractului că, cunoaște situația juridică a imobilului pe care îl cumpără, pe care l-a vizionat personal și înțelege să-l dobândească în aceste condiții. Prin urmare, raportat la clauzele contractului de vânzare-cumpărare și având în vedere faptul că reclamanta se afla în posesia bunului din anul 2001, pentru a obține rezoluțiunea contractului trebuia să facă dovada existenței unui viciu ascuns din cauza căruia imobilul să nu poată fi utilizat conform destinației.

În egală măsură, în ipoteza în care cumpărătorul nu era în măsură să cunoască existența acestui viciu, din cauza lipsei de informare, de experiență trebuia să apeleze la o persoană calificată în acest scop pentru că, în caz contrar, el este considerat în culpă. În alți termeni, posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul ascuns se apreciază in abstracto avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent. Deși aceste apărări au fost formulate și în etapele anterioare, în mod eronat prin decizia recurată instanța de apel le-a înlăturat ca fiind nerelevante, deși erau esențiale justei soluționări a cauzei și aprecierii cu privire la îndeplinirea cerințelor art. 1352 C. civ.

ignorând, de asemenea, faptul că aceasta în calitate de chiriaș al imobilului cumpărat ulterior a făcut o serie de lucrări la spațiul din litigiu constând în racordarea gazului natural, a apei, energiei electrice, operațiuni care ofereau posibilitatea cunoașterii situației reale de fapt – deși conform propriei declarații a reclamantei aceasta era deja cunoscută în momentul încheierii contractului. Prin urmare, dispozițiile art. 1352 și urm. C. civ. au fost greșit aplicate, în absența existenței unui viciu ascuns, care nu a fost dovedit în conformitate cu art. 1169 C. civ., astfel că este întemeiată critica fondată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că, în mod greșit prin decizia recurată s-a apreciat că se impune admiterea acțiunii reclamantei în conformitate cu art.1020-1021 C. civ.

Pe cale de consecință, recursurile formulate de pârât și chemații în garanție fiind fondate, acestea au fost admise potrivit art. 312 alin. 1 C. proc. civ., cu consecința modificării deciziei, în sensul admiterii apelurilor acelorași părți, schimbării în parte a sentinței și respingerii acțiunii formulată de reclamantă împotriva pârâtului Municipiul București prin primarul general. Ca urmare, și cererea de chemare în garanție formulată de acest pârât a fost respinsă în conformitate cu art. 60 C. proc. civ., întrucât nu a căzut în pretenții. Față de soluția dată în recursurile pârâtului și chemaților în garanție rezultă că recursul declarată de reclamantă a fost respins, în conformitate cu art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., în condițiile în care acțiunea acesteia a fost în întregime respinsă, au rămas lipsite de obiect criticile privind greșita soluționare a capetelor de cerere referitoare la plata TVA și a impozitului.