ÎCCJ, decizie (scj.ro #82862)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82862) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract
de vânzare-cumpărare. Acțiune în rezoluțiune întemeiată pe
existența unui viciu ascuns. Condiții de admisibilitate din
perspectiva dispozițiilor art. 1353 din Codul civil
Cuprins pe materii:
Drept comercial. Contracte
Index alfabetic:
rezoluțiune
-
contract de vânzare-cumpărare
-
viciu ascuns
C.
civ., art. 1020, art. 1021, art. 1352, art. 1353
În
ipoteza în care cumpărătorul solicită rezoluțiunea
contractului de vânzare-cumpărare pentru existența unui viciu ascuns
trebuie să facă această dovadă, deoarece vânzătorul nu
răspunde de viciile aparente și despre care cumpărătorul a
putut să se convingă singur, astfel cum rezultă din
dispozițiile art. 1353 C. civ., în sensul că viciul poate fi
considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut
și nici nu putea să-l cunoască.
Prin
urmare, în cazul în care înainte de încheierea contractului de
vânzare-cumpărare bunul s-a aflat în posesia cumpărătorului în
temeiul unui contract de închiriere, acesta nu poate obține
rezoluțiunea contractului pentru existența unui viciu ascuns,
dacă nu face dovada existenței viciului ascuns din cauza căruia
imobilul să nu poată fi utilizat conform destinației,
posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de
viciul ascuns apreciindu-se in abstracto avându-se în vedere un cumpărător
prudent și diligent.
Secția a II-a
civilă, Decizia nr. 3721 din 5 noiembrie 2013
Notă
:
În prezenta decizie au fost avute în vedere dispozițiile din vechiul Cod
civil.
Prin
sentința comercială nr. 8696 din 1 iulie 2011 a Tribunalului București, Secția a VI-a comercială, s-a admis excepția
lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al
Sectorului 1 și s-a respins cererea formulată de reclamanta
SC
M.A.T. SRL București
împotriva acestui pârât ca
fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate
procesuală pasivă, s-a admis în parte cererea de chemare în
judecată a reclamantei împotriva pârâtului Municipiul București prin
Primarul General și s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 911 din 21 mai 2007, pârâtul fiind obligat către
reclamantă la plata sumei de 211.664 lei reprezentând prețul
imobilului, cheltuieli notariale, cheltuieli cadastrale și impozit aferent
construcției și terenului. S-a admis excepția lipsei
calității procesuale pasive a chematului în garanție Consiliul
Local Sector 1 și s-a respins cererea de chemare în garanție
formulată de pârâtul Municipiul București împotriva acestui chemat în
garanție precum și cererea de chemare în garanție formulată
de pârâtul Municipiul București în contradictoriu cu chemații în
garanție Primăria Sectorului 1 și D.G.I.T.L. a Sectorului 1 ca
fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate
procesuală pasivă. Prin aceeași sentință s-a admis în
parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul
București prin Primarul General împotriva Ministerului Finanțelor
Publice cu consecința obligării acestuia la plata sumei de 30.330 lei
reprezentând 15% din prețul imobilului vândut și de asemenea s-a
admis în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul
Municipiul București prin Primarul General împotriva Municipiului
București – Sectorul 1 București prin Primarul Sectorului 1, în
sensul obligării acestuia către pârât la plata sumei de 171.870 lei
reprezentând 85% din prețul imobilului vândut. Pârâtul Municipiul
București a fost obligat la plata sumei de 10.084 lei cheltuieli de
judecată către reclamantă.
Pentru a
pronunța această soluție, prima instanță a
reținut, în esență, că reclamanta
SC
M.A.T. SRL București
a solicitat ca în
contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primarul General
și Consiliul Local al Sectorului 1 prin Primarul Sectorului 1 să se
dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 911 din 25 mai 2007 și rectificat prin încheierea nr.
720 din 23 februarie 2009, având ca obiect imobilul situat administrativ în
București Str. Ț. nr. 29 Sector 1, precum și obligarea
pârâților la plata sumei de 65.450 euro plus TVA reprezentând prețul
imobilului, taxe notariale și cadastrale, contravaloarea studiului
geotehnic, avans proiectare și execuție precum și impozitul
achitat pentru construcție și teren.
Invocând
dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ. s-a susținut că
potrivit prevederilor contractului vânzătorul a garantat reclamanta pentru
viciile bunului și pentru evicțiunea totală sau
parțială, însă după vânzare, în urma verificărilor
efectuate în scopul consolidării și renovării imobilului,
reclamanta a descoperit că bunul cumpărat are un subsol care se
extinde și sub clădirea școlii învecinate, subsol care nu
comunică cu școala, nu are ieșire spre aceasta, pereții
clădirii nu au fundație și nici armătură, iar peretele
scolii se sprijină pe placa de beton a spațiului cumpărat,
placă ce s-a degradat existând pericolul de prăbușire.
Totodată, arată reclamanta, că deși a făcut demersuri
pentru obținerea acceptului de consolidare a imobilului cumpărat
Primăria Municipiului București nu i-a acordat avizele necesare,
situație în care se apreciază că imobilul cumpărat este
afectat de un viciu pe care dacă l-ar fi cunoscut nu ar fi încheiat
contractul de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât există
și pericolul de a fi evinsă, astfel încât apreciază că se
impune rezoluțiunea contractului.
Raportând
această stare de fapt la dispozițiile art. 1020-1021 C. civ. și 1352-1357 C. civ., analizând și excepțiile invocate de pârâți,
precum și cererile de chemare în garanție formulate de pârâtul
Municipiul București prin Primarul General, tribunalul a admis
excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului
Consiliul Local al Sectorului 1 București, cu motivarea că în
speță, conform contractului, calitatea de vânzător aparține
pârâtului Municipiul București și nu sectorului, fapt ce rezultă
și din Hotărârea Consiliului General al Municipiului din 4 septembrie
2003, prin care s-a aprobat vânzarea acestor spații și acordarea
mandatului de vânzare subunităților administrative teritoriale ale
sectoarelor. Aceeași concluzie rezultă și din dispozițiile
art. 4 din Legea nr. 550/2002 coroborate cu prevederile art. 21 din Legea nr.
215/2001.
Excepția
prescripției dreptului material la acțiune invocată de acest
pârât a fost respinsă ca fiind fără obiect având în vedere
că a fost invocată de o persoană fără calitate
procesuală pasivă.
Cererea de
chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul București
împotriva chemaților în garanție Consiliul Local al Sectorului 1 a fost respinsă ca urmare a admiterii excepției lipsei calității procesuale
pasive a acestei entități, care a avut doar calitatea de reprezentant
și nu de parte în contractul de vânzare-cumpărare.
De asemenea,
cererile de chemare în garanție formulate de același pârât împotriva
Primăriei Sectorului 1 a fost respinsă ca fiind introdusă
împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de
folosință, conform art. 77 din Legea nr. 215/2001 aceasta fiind doar
o structură funcțională fără personalitate
juridică, iar împotriva D.G.I.T.L. a Sectorului 1 ca fiind formulată
împotriva unui serviciu public de interes local cu personalitate juridică
aflat în subordinea Consiliului Local al Sectorului 1, dar fără
calitate procesuală pasivă în speță.
În
privința fondului litigiului, tribunalul a apreciat, după redarea
integrală a conținutului art. 1352, 1357 C. civ. că în cauză sunt îndeplinite condițiile răspunderii
vânzătorului pentru viciile prevăzute de aceste texte legale,
deoarece viciul de construcție face imobilul impropriu utilizării
acestuia, posibilitatea de remediere implică cheltuieli foarte mari, iar
operațiunea de remediere depinde de vânzător care refuză
efectuarea acesteia, motiv pentru care urmează a se pronunța
rezoluțiunea contractului și repunerea părților în
situația anterioară cu consecința obligației de a se restitui
prețul achitat, cheltuielile notariale și cadastrale precum și
impozitul pe construcție și teren.
S-a
arătat că obligația restituirii prețului revine doar
vânzătorului chiar dacă această sumă a intrat în contul
altor autorități în temeiul legii, acest fapt nefiind opozabil
cumpărătorului și neavând semnificația exonerării
vânzătorului de restituire.
Având în
vedere faptul că vânzătorul a fost de bună-credință nu
poate fi obligat la repararea prejudiciilor suferite de reclamantă, prin
efectuarea unor cheltuieli de proiectare, verificare și executare a unor
lucrări, prima instanță a respins ca nefondate cererile
formulate în acest sens. Totodată, constatând faptul că nu s-a produs
evicțiunea s-a apreciat că răspunderea pârâtului nu poate fi
angajată în această privință.
Ca urmare a
rezoluțiunii contractului s-a reținut că este întemeiată
cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Municipiul
București împotriva Ministerului Finanțelor Publice, care a fost
obligat la restituirea cotei de 15% din prețul imobilului vândut deoarece
această entitate a încasat suma de bani conform Legii nr. 550/2002.
De asemenea,
s-a admis și cererea de chemare în garanție formulată de pârât
împotriva Municipiului București, Sector 1 prin Primarul Sectorului 1,
care a fost obligat la plata către pârât a sumei reprezentând 85% din
prețul imobilului vândut ca urmare a încasării acestei sume de bani
în baza aceluiași act normativ.
Prin decizia
nr. 534 din 12 decembrie 2012 a Curții de Apel București, Secția
a V-a civilă, s-a respins excepția necompetenței materiale, s-a
admis apelul declarat de reclamanta
SC M.A.T. SRL București
sentința fiind schimbată în parte în sensul obligării pârâtului
Municipiul București prin Primarul General și la plata către
reclamantă și a sumei de 2.965 lei reprezentând impozit aferent
anului 2009 și a sumei de 81 lei cu titlu de diferență de
impozit pe proprietate pentru anul 2008, fiind menținute celelalte
dispoziții ale sentinței. S-au respins apelurile declarate de
pârâtul Municipiul București și chemații în garanție
Ministerul Finanțelor Publice, Consiliul Local al Sectorului 1 și
Sectorul 1 al Municipiului București, pârâtul Municipiul București
fiind obligat către reclamantă la plata sumei de 920,66 lei cu titlu
de cheltuieli de judecată.
În
argumentarea deciziei pronunțate, instanța de apel analizând cu
prioritate, conform art. 137 alin. 1 C. proc. civ., excepția
necompetenței materiale invocate de apelantul Ministerul Finanțelor
Publice, precum și excepția prescripției dreptului material la
acțiune a reținut că raportul juridic material de obligații
generator al litigiului are o natură comercială și în
consecință este supus exclusiv jurisdicțiilor comerciale,
reținând incidența dispozițiilor art. 5 și art. 223 din
Legea nr. 71/2001 în sensul aplicării Codului civil din anul 1864 și
implicit a Codului Comercial.
S-a
înlăturat susținerea acestui apelant referitoare la competența
instanțelor de contencios administrativ, cu motivarea că litigiile
legate de rezoluțiunea și restabilirea situației anterioare ca
urmare a rezoluțiunii unui contract încheiat în condițiile Legii nr.
550/2002 nu poate fi calificat ca fiind un litigiu de contencios administrativ
nici sub imperiul acestei legi, nici sub acela al Legii nr. 554/2004.
Excepția
prescripției dreptului material la acțiune a fost respinsă cu
motivarea că în speță este incident termenul de prescripție
de 3 ani care începe să curgă de la data descoperirii viciilor,
respectiv în luna martie 2009, astfel că acțiunea înregistrată
în 30 noiembrie 2009 se încadrează în termenul general de
prescripție, nefiind incidente prevederile art. 5 din Decretul nr.
167/1958 în condițiile în care nu s-a invocat existența unui viciu
ascuns cu viclenie.
Excepția
lipsei calității procesuale pasive invocate de același apelant a
fost respinsă de instanța de apel în considerarea faptului că
această parte a încasat 15% din prețul vânzării imobilului, suma
fiind virată la bugetul de stat și chiar dacă Legea nr. 550/2002
nu prevede în mod expres că în cazul rezoluțiunii contractelor de
vânzare-cumpărare încheiate în temeiul acestui act normativ se instituie
răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, totuși având în
vedere încasarea acestei sume pârâtul chemat în judecată pentru
rezoluțiunea contractului era îndreptățit să formuleze o cerere
de chemare în garanție a ministerului pentru aceste sume.
În
privința fondului criticilor formulate de chematul în garanție
Ministerului Finanțelor Publice instanța de apel a apreciat că
nu prezintă relevanță împrejurarea că reclamanta a fost
titulara unui contract de închiriere din anul 2001 având ca obiect imobilul din
litigiu și nici mențiunea din contractul de vânzare-cumpărare,
conform căreia reclamanta cunoaște situația juridică
și de fapt a imobilului pe care îl cumpără, pe care l-a vizionat
personal și înțelege să îl dobândească în aceste
condiții.
În acest
sens, arată instanța de apel, viciul ascuns nu a putut fi identificat
printr-o verificare normală de către reclamantă, deoarece
potrivit expertizei efectuate în cauză, din actele care au stat la baza
încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu rezulta existența
unui viciu din cauza necunoașterii subsolului întrucât accesul în subsol
era obturat prin placarea pardoselii cu gresie.
Apelurile
Consiliului Local al Sectorului 1 și Sectorului 1 al Municipiului
București au fost, de asemenea, respinse instanța de apel
înlăturând criticile formulate atât împotriva modului de soluționare
a excepțiilor cât și pe fond apreciind că soluția primei
instanțe este corectă și din această perspectivă.
Totodată,
apelul pârâtului Municipiul București a fost respins ca nefondat cu
motivarea că acesta a avut calitatea de parte în contractul de
vânzare-cumpărare și nu Consiliul Local al Sectorului 1 care a avut
doar calitate de reprezentat.
În
privința apelului declarat de reclamantă s-a apreciat ca fiind
întemeiate în parte criticile fiind înlăturate cele referitoare la
neacordarea TVA în considerarea faptului că prin contract
părțile nu au stabilit că la prețul plătit se va
achita și TVA, iar facturile emise de reclamantă cuprind
mențiuni privind plata unor sume de bani cu titlu de dobândă,
deși contractul preciza că se percepeau penalități. S-a
apreciat însă că este întemeiată critica referitoare la plata
impozitelor aferente anului 2009 și a diferenței pentru anul 2008,
întrucât în urma rezoluțiunii principalul efect fiind repunerea
părților în situația anterioară rezultă că,
impozitele trebuie restituite pentru că pârâtul redobândește dreptul
de proprietate asupra imobilului, iar impozitele sunt sarcini ale
proprietății.
Împotriva
acestei decizii au declarat recurs reclamanta
SC
M.A.T. SRL
, pârâtul Municipiul București prin Primarul General
și chemații în garanție Ministerul Finanțelor Publice,
Municipiul București, Sectorul 1 București, prin Primarul Sectorului
1, Consiliul Local al Sectorului 1.
Recurenta-reclamantă,
invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a criticat decizia recurată arătând în dezvoltarea motivelor că în
mod greșit s-a respins cererea de restituire a sumei datorate cu titlu de
TVA, deși începând cu rata aferentă lunii ianuarie 2008 și
până la achitarea integrală a prețului s-a adăugat TVA
deoarece prevederile legale privind taxarea inversă au fost abrogate,
astfel încât este fără relevanță faptul că
părțile au stabilit în contract că nu se achită TVA pentru
că obligația de plată a TVA-ului izvorăște din lege,
și nu din convenția părților.
De asemenea,
deși prin motivele de apel s-au majorat pretențiile ca urmare a
achitării sumelor datorate cu titlu de impozit, pe perioada
derulării procesului și a sumelor achitate pentru anul 2009 și
respectiv 2011, 2012, în mod greșit instanța de apel a respins aceste
pretenții cu motivarea că nu s-a făcut dovada plății,
deși la dosar s-au depus și chitanțele care atestă plata
acestor sume.
Recurentul-pârât
Municipiul București prin Primarul General, invocând motivele de
nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., a arătat că excepția lipsei calității procesuale pasive a
fost greșit soluționată în condițiile în care între
persoana pârâtului și cea obligată în cadrul prezentului litigiu nu
există o identitate perfectă.
Relevant în
această privință este faptul că prin hotărârea nr. 234
din 4 septembrie 2003 Consiliul General al Municipiului București a
împuternicit primarii sectoarelor să încheie contracte în baza Legii nr.
550/2002, iar, pe de altă parte, spațiul în cauză nu a fost
niciodată în administrarea sa pentru a avea un drept sau vreo
obligație în legătură cu acest imobil, vânzarea fiind efectuată
de către Consiliul Local al Sectorului 1 rezultă că această
parte are calitate procesuală pasivă.
Totodată,
a susținut recurentul, în privința modului de soluționare a
fondului, hotărârea este lipsită de temei legal fiind dată
că încălcarea sau aplicarea greșită a prevederilor art. 480 C. civ. deoarece ca urmare a repunerii părților în situația anterioară,
dreptul de proprietate va fi redobândit doar la rămânerea irevocabilă
a hotărârii. Prin urmare, până la acel moment reclamanta în calitate
de proprietară a imobilului are și obligația corelativă de
a plăti impozitele aferente.
Prin
recursul formulat, chematul în garanție Ministerul Finanțelor
Publice, a criticat decizia pentru motivele de nelegalitate prevăzute de
art. 304 pct. 3 și 9 C. proc. civ. solicitând admiterea apelului,
schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii.
Prima
critică vizează nelegalitatea deciziei din perspectiva modului de
soluționare a excepției lipsei competenței materiale a
instanței în considerarea faptului că în mod greșit
instanța de apel a arătat că în cauză nu sunt incidente
dispozițiile art. 27 din Legea nr. 550/2002 cu consecința
calificării acestui litigiu ca aparținând competenței de
soluționare a instanțelor comerciale, și nu a celor de
contencios administrativ.
În acest
sens susține recurentul, și potrivit dispozițiilor art. 8 alin.
(2) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 competența de
soluționare a litigiilor izvorând din contractele administrative revine
instanței de contencios administrativ, fiind în afara oricărui dubiu
faptul că acest contract are un caracter administrativ, în speță
fiind greșit aplicată prezumția de comercialitate prevăzut
de art. 4 C. com., deoarece raporturile juridice dintre părți nu sunt
specifice dreptului privat, ci dreptului public atât timp cât drepturile
și obligațiile părților s-au născut din încheierea
unui contract administrativ în regim de putere publică, este evident
că aceste raporturi nu pot fi calificate ca fiind fapte subiective de
comerț.
O altă
critică vizează modul de soluționare a excepției
prescripției dreptului material la acțiune, instanța de apel
reținând eronat că reclamanta ar fi cunoscut starea reală a
imobilului doar la data de 21 iulie 2009 deși conținutul contractului
și probele administrate evidențiază o situație de fapt
contrară.
Deoarece
reclamanta invocă existența unui viciu ascuns, în speță
devin aplicabile prevederile legale care reglementează obligația de
garanție a vânzătorului pentru vicii ascunse, respectiv
dispozițiile art. 1359 C. civ. coroborate cu art. 5 din Decretul nr.
167/1958, cu consecința că termenul de prescripție este de 6
luni, și nu de trei ani.
Pe de
altă parte, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă
cumpărătorul, respectiv reclamanta, nu l-a cunoscut printr-o
verificare normală dar atentă, ceea ce presupune că
vânzătorul a fost de rea-credință cunoscând viciile ori
reclamanta nu a invocat acest fapt.
De asemenea,
susține recurenta și excepția lipsei calității
procesuale pasive a fost greșit soluționată, iar faptul că
în temeiul art. 15 din Legea nr. 550/2002 un procent de 15 % din sumele
obținute din vânzarea spațiilor comerciale se fac venit la bugetul de
stat nu este suficient pentru a considera că această entitate are
calitate procesuală activă.
În altă
ordine de idei, cum potrivit principiului relativității efectelor
contractului, acestea se răsfrâng doar din privința subiectelor
participante la încheierea convenției, rezultă că nici din acest
punct de vedere, în lipsa calității de parte contractantă, nu se
poate reține implicit, nici calitatea procesuală pasivă a
Ministerului Finanțelor Publice.
În
privința modului de aplicare a prevederilor art. 1352 și urm. C.
civ., a arătat recurentul, instanța de apel a apreciat în mod eronat
și în baza unui probatoriu insuficient analizat, bazându-se doar pe
concluziile expertizei, că bunul din litigiu are un viciu ascuns care îl
face impropriu destinației, viciu pe care reclamanta nu l-a cunoscut la
încheierea contractului. Concluzia este eronată pentru că chiar din
conținutul contractului, rezultă că reclamanta, conform propriei
declarații a vizionat personal imobilul, îi cunoaște situația
juridică și, de fapt, a folosit imobilul începând cu anul 2001 în
temeiul unui contract de închiriere, a efectuat o serie de investiții
și lucrări care îi permiteau să cunoască în mod real
situația de fapt. De asemenea, s-a reținut eronat că reclamanta
nu a avut posibilitatea de a identifica acea trapă care comunica cu
subsolul în condițiile în care a efectuat lucrări care permiteau
identificarea acesteia.
Ultima critică
vizează lipsa unor argumente suficiente pentru înlăturarea criticilor
formulate în privința modului de soluționare a cererii de chemare în
garanție, deși condițiile art. 60 C. proc. civ. nu erau îndeplinite în speță, deoarece utilizarea instituției procesuale
a chemării în garanție este posibilă doar în ipoteza în care
partea care ar pierde procesul ar putea să se îndrepte împotriva altei
persoane cu o cerere în garanție sau în despăgubire pentru
valorificarea unor drepturi care sunt garantate legal sau convențional.
În concret,
împrejurarea că o parte din valoarea prețului imobilului a fost
virată bugetului de stat reprezintă doar o consecință a
procedurii bugetare, conform Legii nr. 273/2006 privind finanțele locale,
fără a da naștere unui raport juridic obligațional între
Ministerul Finanțelor Publice și autoritatea administrativ
teritorială și fără a genera o obligație de
garanție așa cum în mod neîntemeiat a reținut instanța de
apel.
Recurenții
chemați în garanție Municipiul București-Sector 1, prin Primarul
Sectorului 1 și Consiliul Local al Sectorului 1 au criticat decizia în
privința modului de soluționare a excepției lipsei
calității procesuale pasive, în condițiile în care Sectorul 1
prin Primarul Sectorului 1, neavând calitatea de persoană juridică,
nu poate avea nici calitate procesuală pasivă.
În
privința fondului cauzei cererea de chemare în garanție este
greșit soluționată deoarece, în absența unei obligații
de garanție sau de despăgubire, rezultă că nu sunt
îndeplinite cerințele art. 60 C. proc. civ. pentru admiterea acesteia, de
asemenea și dispozițiile legale referitoare la rezoluțiunea
contractului pentru vicii ascunse au fost greșit aplicate în
speță nefiind îndeplinite niciuna dintre cerințele prevăzute
în acest scop.
Analizând recursurile
formulate prin prisma motivelor invocate și dispozițiilor legale
anterior menționate Curtea a constatat că sunt întemeiate pentru
considerentele ce vor fi în continuare expuse.
Având în
vedere că prin recursurile formulate de pârât și chemații în
garanție au fost invocate critici cu privire la modul de soluționare
a unor excepții se impune examinarea cu prioritate a acestora.
Astfel, în
privința motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 3 C. proc. civ. privind excepția necompetenței materiale a instanțelor comerciale,
invocat de recurentul-chemat în garanție Ministerul Finanțelor
Publice, în mod corect s-a reținut prin decizia recurată că
dispozițiile Legii nr. 550/2002 care stabilesc cadrul juridic pentru
vânzarea spațiilor comerciale și a celor de prestări servicii,
proprietate privată a statului, cuprind norme de procedură
administrativă pentru vânzarea acestor spații, dar după
finalizarea acestei proceduri prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare,
litigiile generate de acestea urmează regulile de drept comun.
Sub
acest aspect, actul normativ evocat cuprinde o categorie de litigii
calificată ca fiind un contencios administrativ special, cu o
procedură aparte și reguli speciale de judecată și ea
vizează ipotezele prevăzute de art. 8, 9 și 10 din această
lege, iar celelalte litigii care nu se referă la aceste situații, dar
privesc procedura propriu-zisă de vânzare-cumpărare a spațiilor
comerciale sau de prestări servicii sunt de competența
instanțelor de contencios administrativ, nefiind însă obligatorie
procedura prealabilă prevăzută de art. 27 din lege.
Din
coroborarea acestor dispoziții legale rezultă că celelalte
litigii care nu privesc procedurile de vânzare a acestor spații și
care au ca obiect rezoluțiunea contractului sunt excluse competenței
instanțelor de contencios administrativ, prin urmare nefiind incidente
nici dispozițiile Legii nr. 550/2002 și nici ale Legii nr. 554/2004
privind contenciosul administrativ. Aceste litigii, în considerarea
caracterului lor de litigii de drept comun și având în vedere calitatea de
comerciant a uneia dintre părți, rezultă că au o
natură comercială din perspectiva dispozițiilor art. 4 C. com., în vigoare la data promovării acțiunii, astfel încât, în mod corect
excepția necompetenței materiale a fost respinsă prin decizia
recurată, urmând ca și motivul de recurs să fie înlăturat
ca nefondat.
De asemenea,
și excepția prescripției dreptului material la acțiune
invocat de același recurent a fost în mod corect respinsă prin
decizia recurată, în considerarea faptului că termenul de
prescripție incident în speță este cel de 3 ani, potrivit art.
11 alin. (1) și (2) din Decretul nr. 167/1958, astfel că, raportat la
momentul descoperirii acestuia, respectiv luna martie 2009, înregistrarea acțiunii
în data de 30 noiembrie 2009 se situează în interiorul termenului general
de prescripție.
Motivul de
recurs invocat de recurentul-pârât Municipiul București este, de asemenea,
nefondat în privința modului de soluționare a excepției lipsei
calității procesuale pasive a acestuia, prin decizia recurată
s-a reținut în mod corect faptul că această parte are calitate
procesuală pasivă întrucât potrivit contractului de
vânzare-cumpărare din litigiu, Municipiul București reprezentat prin
Consiliul Local al Sectorului 1 București a avut calitatea de
vânzător. Totodată, cuprinsul contractului relevă faptul că
dreptul de reprezentare al Municipiului de către Primarul sectorului 1 a rezultat din hotărârea nr. 234 din 4 septembrie 2003 emisă de Consiliul General al
Municipiului București.
Criticile
formulate de recurentul-pârât Municipiul București prin Primarul General
și chemații în garanție Ministerul Finanțelor Publice
și Municipiul București – Sector 1 prin Primarul Sectorului 1
și Consiliul Local al Sectorului 1 sunt însă întemeiate în
privința modului de soluționare al fondului litigiului.
Astfel, în
mod eronat, instanțele anterioare au reținut că sunt îndeplinite
condițiile prevăzute de art. 1352 și urm. C. civ., în varianta
în vigoare în momentul introducerii acțiunii, cu consecința
aplicării sancțiunii prevăzute de art. 1020 – 1021 C. civ.
Potrivit
acestor prevederi legale, în ipoteza în care cumpărătorul
solicită rezoluțiunea contractului pentru existența unui viciu
ascuns trebuie în primul rând să facă dovada faptului că viciul
este ascuns, deoarece vânzătorul nu răspunde de viciile aparente
și despre care cumpărătorul a putut să se convingă
singur, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1353 C. civ., în sensul că viciul poate fi considerat ascuns numai dacă
cumpărătorul nu l-a cunoscut și nici nu putea să-l
cunoască.
În
speță, reclamanta a susținut că din documentația
întocmită pentru vânzarea imobilului din litigiu, în conformitate cu Legea
nr. 550/2002 nu a rezultat că sub spațiul comercial cumpărat
exista un subsol cu pământ care se extinde și sub clădirea
învecinată ai cărui pereți nu au fundație și nici
armare, un perete se sprijină pe placa de beton a spațiului
reclamantei, placă ce s-a degradat și s-a curbat, existând pericolul
de prăbușire. Toată această situație, apreciază
reclamanta, dar și instanțele constituie un viciu ascuns al bunului
vândut pe care dacă reclamanta l-ar fi cunoscut nu ar fi încheiat
contractul.
În acest
context, se impune precizarea că astfel cum, în mod corect, susțin
recurenții, în speță, trebuia făcută fără
echivoc dovada existenței viciului ascuns, condiție
neîndeplinită însă. Dimpotrivă, rezultă din cuprinsul
contractului de vânzare-cumpărare că spațiul comercial, ce a
făcut obiectul vânzării, se afla în posesia reclamantei din anul
2001, conform contractului de închiriere nr. 24 din 6 august 2001, obiectul
vânzării l-a constituit spațiul comercial cu o suprafață
utilă de 63,17 mp și o suprafață construită de 70,30
mp – subsolul nu a făcut obiectul vânzării – iar societatea
cumpărătoare a declarat, conform mențiunii din capitolul 3 al
contractului că, cunoaște situația juridică a imobilului pe
care îl cumpără, pe care l-a vizionat personal și înțelege
să-l dobândească în aceste condiții.
Prin urmare,
raportat la clauzele contractului de vânzare-cumpărare și având în
vedere faptul că reclamanta se afla în posesia bunului din anul 2001,
pentru a obține rezoluțiunea contractului trebuia să facă
dovada existenței unui viciu ascuns din cauza căruia imobilul să
nu poată fi utilizat conform destinației.
În
egală măsură, în ipoteza în care cumpărătorul nu era
în măsură să cunoască existența acestui viciu, din
cauza lipsei de informare, de experiență trebuia să apeleze la o
persoană calificată în acest scop pentru că, în caz contrar, el
este considerat în culpă. În alți termeni, posibilitatea
cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul ascuns se
apreciază in abstracto avându-se în vedere un cumpărător prudent
și diligent.
Deși
aceste apărări au fost formulate și în etapele anterioare, în
mod eronat prin decizia recurată instanța de apel le-a înlăturat
ca fiind nerelevante, deși erau esențiale justei
soluționări a cauzei și aprecierii cu privire la îndeplinirea
cerințelor art. 1352 C. civ. ignorând, de asemenea, faptul că aceasta
în calitate de chiriaș al imobilului cumpărat ulterior a făcut o
serie de lucrări la spațiul din litigiu constând în racordarea
gazului natural, a apei, energiei electrice, operațiuni care ofereau
posibilitatea cunoașterii situației reale de fapt – deși conform
propriei declarații a reclamantei aceasta era deja cunoscută în
momentul încheierii contractului.
Prin urmare,
dispozițiile art. 1352 și urm. C. civ. au fost greșit aplicate,
în absența existenței unui viciu ascuns, care nu a fost dovedit în
conformitate cu art. 1169 C. civ., astfel că este întemeiată critica
fondată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că, în mod greșit prin decizia recurată s-a apreciat
că se impune admiterea acțiunii reclamantei în conformitate cu art.1020-1021 C. civ.
Pe cale de
consecință, recursurile formulate de pârât și chemații în
garanție fiind fondate, acestea au fost admise potrivit art. 312 alin. 1 C. proc. civ., cu consecința modificării deciziei, în sensul admiterii apelurilor
acelorași părți, schimbării în parte a sentinței
și respingerii acțiunii formulată de reclamantă împotriva
pârâtului Municipiul București prin primarul general.
Ca urmare,
și cererea de chemare în garanție formulată de acest pârât a
fost respinsă în conformitate cu art. 60 C. proc. civ., întrucât nu a căzut în pretenții.
Față
de soluția dată în recursurile pârâtului și chemaților în
garanție rezultă că recursul declarată de reclamantă a
fost respins, în conformitate cu art. 312 alin. (1) C. proc. civ., în
condițiile în care acțiunea acesteia a fost în întregime
respinsă, au rămas lipsite de obiect criticile privind greșita
soluționare a capetelor de cerere referitoare la plata TVA și a
impozitului.